MELDING OM DELEGERT VEDTAK - MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR «BULs sambruksanlegg Breverudmyra» - PARKERING BREVERUD BORETTSLAG

Transkript

1 Samfunnsutvikling Kommune og arealplanlegging Breverud borettslag v/svein Berg Breverudmyra ALTA Deres ref: Vår ref: Arkivkode: Sak/Saksb: Dato: 5069/15 GNR/B 27/891 14/5962-6/THUPHA ALTA MELDING OM DELEGERT VEDTAK - MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR «BULs sambruksanlegg Breverudmyra» - PARKERING BREVERUD BORETTSLAG Saken er behandlet med saksnr DS PLN 64/15, etter delegert myndighet fra Planutvalget. Saksopplysninger: Breverud borettslag fremmet den en søknad om mindre endring av kommuneplanens arealdel for å etablere parkering for ca. 40 biler i tilknytning til borettslaget. Bakgrunn for søknaden er tidligere avtaler i forbindelse med reguleringsplan for «BULs sambruksanlegg Breverudmyra», vedtatt , og for «Breverud boligområde (B1)», vedtatt I forbindelse med arbeid med reguleringsplanene ble det drøftet ulike alternativer for adkomst til det nye boligområdet (Breverud boligområde). Det var ingen andre gode alternativer for adkomst til området enn det som nå er vedtatt i reguleringsplanen. Bredde på ny adkomst, samt G/S-vei, medfører at man må ta av parkeringsarealet til Breverud borettslag. Alle partene i saken, inkludert kommunen, har derfor hele tiden vært inneforstått med at man måtte finne en løsning for å kompensere for de tapte parkeringsplassene. Som en omforent løsning har man tidligere, i forbindelse reguleringsplan for «BULs sambruksanlegg Breverudmyra» i 2007, blitt enig om å sette av areal til ny parkering som vist på figur 1 og 2, og at dette måtte søkes om i en egen søknad. Endelig areal til parkering skulle avklares som en del av denne søknaden. Eksisterende parkering til Breverud borettslag har per i dag 60 parkeringsplasser. Nå som utbygger (Peab) ønsker å sette i gang, har borettslaget satt i gang en prosess for å få areal til nytt parkeringsareal som tidligere avtalt. Det ble i den forbindelse vurdert av kommunen og borettslaget at veien inn til det nye parkeringsarealet var veldig smal, og at denne løsningen (figur 1 og 2) ville medføre mye trafikk gjennom boligområdet. Det ble derfor foretatt en befaring i november 2014 med borettslaget og kommunen, og flere alternative arealer ble vurdert. I etterkant av befaring ble det foreslått å flytte parkeringsplassen til det nå omsøkte området (figur 3), for å redusere trafikken inn i boligfeltet. Breverud borettslag fremmet da en søknad om mindre endring av reguleringsplan. Omsøkt tiltak vil medføre at BUL-løypa (skiløypa), delvis må legges om rundt parkeringsarealet. Telefon: Telefaks: Org.nr

2 Side 2 av 9 Mens saken var på høring, har Breverud borettslag vært i dialog med utbygger og kommunen, for å se på mulige løsninger for eksisterende parkering. På et tidspunkt ble det forsøkt en løsning som kunne gi ca. 58 plasser på eksisterende parkeringsareal, men dette lar seg ikke gjøre uten å ta hageareal fra tilgrensende boliger. Hagearealet er i detaljregulering for Breverud boligområde regulert til parkeringsareal, men det er et gjerde der som skiller parkering og hagen til boligene. For å kunne legge opp til 58 plasser må man redusere bredden, skråstille parkeringsplassene samt tilrettelegge for ny avskjørsel, og flytte lyktestolper og gjerde. Breverud borettslag mener at dette ville gi en mye dårligere løsning enn dagens parkering, og ønsker derfor å opparbeide en ny parkering som tidligere avtalt. Det er sannsynlig at det skal kunne tilrettelegges for ca. 48 plasser på eksisterende parkering. Dette vil si en reduksjon på ca. 12 parkeringsplasser fra tidligere 60. Det var opprinnelig i 2012 avtalt mellom Breverud borettslag og Peab at det skulle opparbeides 30 nye parkeringsplasser på det arealet som var avsatt i opprinnelig avtale fra På grunn av generell dårlig parkeringskapasitet på Breverud borettslag, har de i søknaden nå søkt om et areal på 20 x 50 m til opparbeidelse av ca. 40 parkeringsplasser. Bredden var estimert for å få plass til 2 rekker med parkeringsplasser med vei i mellom. Underveis i prosessen ble kommunen informert om at det ligger et skileikeanlegg i bakken sør for omsøkt parkeringsplass. Av sikkerhetsmessige årsaker ønsker BUL derfor at parkeringsarealet legges lengre nord enn omsøkt for å unngå bakken. Partene ble innkalt til møte og befaring i mai 2015 for å finne en omforent løsning. I etterkant av møte ble det tegnet opp et forslag (vedlegg 1). I den skisserte løsningen er det lagt opp til et parkeringsareal på 16 x 50 m, som vil gi plass til 2 rekker med 20 plasser på hver rekke. Hver parkeringsplass er 2,5 x 5 m. Det er lagt opp til en åpning i parkeringen for gangadkomst til Breverud borettslag. Derfor vil det være plass til totalt 39 parkeringsplasser på dette arealet. Det er avsatt en avstand på ca. 2,5 m fra parkeringsarealet og til skiløypa og eksisterende boder. Det er satt av 5 m til veiformål. Ved veien er det 2 m avstand til eksisterende boder og 1,6 m til skiløypa. Skiløypas plassering er estimert med utgangspunkt i flyfoto og tegnet inn med 5 m bredde. Det er enighet mellom partene om den skisserte løsningen, men det kom et ønske fra Breverud borettslag om å forlenge parkeringsarealet slik at det ble plass til ytterligere 10 plasser. Dette med bakgrunn i at de har dårlig parkeringskapasitet. BUL poengterte at avstanden mellom skiløypa og adkomstvei til parkeringen er liten (1,6 m). Det er her lagt opp til kortere avstand mellom vei og skiløypa enn ellers i forslaget, for å flytte minst mulig på lysløypa der den er nærmest bakken. Av sikkerhetsmessige årsaker ønsker BUL at det settes opp et skille mellom vei og skiløype, i form av for eksempel en jordvoll. Breverud nevnte at dette kan vanskeliggjøre drift av adkomstveien på vinterstid, særlig på grunn av at avstanden er liten, og foreslår derfor å øke denne.

3 Side 3 av 9 Høring: Søknaden ble sendt på høring til berørte parter/offentlige instanser i brev datert Under høringsrunden kom det inn 3 merknader til søknaden. Oppsummering av merknadene følger nedenfor: Fylkesmannen i Finnmark, brev datert Fylkesmannen vurderer at omsøkt endring ikke kan behandles som en mindre endring fordi endring av arealformål ikke er en «mindre» endring jf. lovkommentarer til plandelen i planog bygningsloven. Det gjøres oppmerksom på at parkering er et eget underformål under «samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur». Fylkesmannen påpeker at når en sektormyndighet har innvendinger til at en endring av plan behandles som en mindre endring, anses ikke endringen som «mindre» og saken må behandles som en vanlig reguleringsendring etter kapittel 12. Finnmark Fylkeskommune, brev datert Fylkeskommunen vurderer at dette er en endring av kommuneplanens arealdel og skal behandles etter PBL Det nevnes at det er anledning til å foreta en mindre endring dersom det ikke strider mot viktige nasjonale eller regionale interesser. Fylkeskommunen kan ikke se at det strider mot slike interesser, men ber om at kommunen foretar en endring av kommuneplanens arealdel etter 11-17, før det foretas en endring av reguleringsplanen etter Barn og unges representant, brev datert Barn og unges representant synes at det ikke bør tas areal fra et område satt av til anlegg for idrett og sport til parkeringsplass. Det nevnes at dette grønne arealet er det eneste store sammenhengende området satt av til idrett i hele bydelen. Det er viktig i en helhetlig plan at det areal som er satt av til idrett ikke blir spist opp av andre formål. Det er ikke noe gode for barn og ungdom å tillate deler av arealet omgjort til parkeringsplasser. Det stilles spørsmål ved om man klarer å opprettholde antall parkeringsplasser på den opprinnelige parkeringsplassen. Det nevnes til slutt at det er uheldig å flytte på en turløype som ligger fint i terrenget, og at turløypa har fått spillemidler. Vurdering/ begrunnelse: Behandling som endring av reguleringsplan eller kommuneplanens arealdel: Administrasjonen vurderer at en endring av plan må behandles som en endring av den til en hver tid gjeldende planen. Kommuneplanens arealdel ble vedtatt i , altså etter at reguleringsplan for «BULs sambruksanlegg Breverudmyra», ble vedtatt i Likevel er det definert i kommuneplanens arealdel at eksisterende reguleringsplan skal gjelde for dette området. Derfor vurderes det at det er reguleringsplan for «BULs sambruksanlegg Breverudmyra» som gjelder og endringen må derfor behandles som en endring av reguleringsplan etter PBL Dette forholdet er avklart med Fylkeskommunen. Vurdering etter pbl (mindre endring av reguleringsplan) Kommunen har myndighet til å treffe vedtak om mindre endringer i reguleringsplan eller til å vedta utfyllinger innenfor hovedtrekkene i reguleringsplanen. Det er hensiktsmessig at

4 Side 4 av 9 mindre endringer kan behandles på en enklere måte. Med mindre endringer menes endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Vurderingen av hva som er «mindre vesentlig endring» har etter den praksis som er utviklet etter PBL 85 ofte vært for vid. Forutsetningen er at begrepet «mindre endring» skal vurderes snevrere. For eksempel vil endring av arealformål ikke være en «mindre» endring. En justering av grensene mellom to formål kan likevel i de fleste tilfeller anses som en mindre vesentlig endring. Mer bagatellmessige endringer kan delegeres til administrasjonen. Saken skal forelegges berørte myndigheter før det treffes slikt vedtak, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket skal gis anledning til å uttale seg. For å avklare om en endring kan regnes som «mindre», skal de myndigheter som er berørt og eiere og festere av eiendommer som direkte berøres av endringene, ha hatt anledning til å uttale seg. Dersom det foreligger innvendinger til endringene fra de berørte myndigheter eller private, vil ikke endringene kunne anses som «mindre». Da vil saken måtte behandles som vanlig reguleringsendring. Vurdering av omsøkt endring: Administrasjonen ser at Breverud borettslag har behov for flere parkeringsplasser. Det er allerede dårlig parkeringskapasitet på borettslaget og en redusjon av parkeringsplasser vil derfor ha stor betydning for beboerne. I skissert forslag er det lagt opp til 39 nye plasser, dvs en økning på 27 parkeringsplasser fra dagens situasjon. Breverud borettslaget ønsket 10 parkeringsplasser til, men 39 plasser er allerede en økning fra opprinnelige 30 plasser. Administrasjonen vurderer derfor at antallet som omsøkt er tilfredsstillende og at det ikke er behov for å øke antallet ytterligere. I det siste forslaget er det også satt av areal til adkomstvei og areal for å sikre drift og vedlikehold av veien. Det er ikke ønskelig å ta mer grøntareal enn det som er helt nødvendig for å anlegge parkeringsplassen. Det vurderes at parkeringsarealet som skissert i det siste forslaget (vedlegg 1) er en tilfredsstillende og godt gjennomarbeidet løsning. Partene har deltatt underveis i prosessen og hatt mulighet til å gi innspill og være med på å forme løsningen. Den løsningen som nå legges frem anses som omforent. Det har underveis i prosessen blitt vurdert flere alternativer både for eksisterende og ny parkering. Dette arealet vurderes som det som er mest egnet for en ny parkering, fordi arealet ligger sentralt plassert i boligområdet, og er godt tilgjengelig for beboerne. I tillegg unngår man å trekke mye trafikk inn i området. Forslaget tar også hensyn til skiløypa og skileikeanlegget. Det er lagt opp til minst mulig omlegging av lysløypa i tillegg til at omleggingen unngår i stor grad skileikeanlegget. BUL har deltatt med innspill, og administrasjonen vurderer at skiløypa er godt ivaretatt i forslaget. Avdeling for miljø, park og idrett i kommunen har også vært høringspart i saken uten at de har kommet med innspill. Administrasjonen vurderer derfor at endringen vil ha svært liten betydning for BULs planer og muligheter for å videreutvikle idrettsanlegget. Administrasjonen er enig i innspill fra barn og unges representant, om viktigheten av å beholde grøntarealer og arealer avsatt til anlegg for idrett og sport i en helhetlig plan. Det er viktig at disse arealene ikke blir negativt rammet av økt utbyggingspress. Samtidig lå denne parkeringen allerede inne som en forutsetning i reguleringsplanen for BULs sambruksanlegg vedtatt i For å kunne få adkomst til de boligområdene avsatt i den planen (nå «Breverud boligområde») skulle man kompensere med å anlegge ny parkering for Breverud borettslag. Alle parter i saken har hele veien vært inneforstått med dette premisset.

5 Side 5 av 9 Derfor vurderer administrasjonen at det i dette tilfellet ikke er snakk om å ta et grøntareal til parkeringsplass, men rette opp i henhold til tidligere intensjon i planen. Dette har vært en forutsetning for å få tilrettelagt for adkomst, men arealet ble ikke avsatt når planen ble vedtatt på grunn av at endelig avgrensning måtte gjøres gjennom en egen prosess, og det er denne prosessen som nå er satt i gang. Med bakgrunn i dette vurderer administrasjonen at saken kan behandles som en mindre endring selv om det er en endring av arealformål. Det er få berørte parter i denne saken og disse har vært med underveis i prosessen, og det er gjennomført flere møter og befaringer. Administrasjonen vurderer derfor at en prosess med ordinær planendring, ikke vil medføre nye opplysninger i saken, men kun ta betydelig mer tid. Omsøkt endring vurderes å ikke ha nevneverdig betydning for noen berørte parter. Administrasjonen vurderer derfor at saken bør behandles som en mindre endring av reguleringsplan. Når det gjelder sikkerhet så vurderer administrasjonen at det kan oppstå konflikt mellom adkomstveien og skiløypa/skileikeanlegget. Det er ikke ønskelig å øke avstanden mellom disse mer fordi dette vil medføre en større omlegging av skiløypa som igjen vil komme i konflikt med skileikeanlegget. Veiene i borettslaget er per i dag ca. 3-3,5 m. Det er avsatt totalt 5 m veibredde i det nye forslaget med 4 m kjørebane og 0,5 m veiskuldre på hver side. Det er også avsatt areal mellom vei og eksisterende boder og før innkjøring til parkeringsarealet. Det vurderes at dette bør være tilstrekkelig for å kunne sikre vedlikehold. Sikkerhet må vektlegges høyt og det vurderes derfor i tråd med BULs innspill at det må settes opp et fysisk skille mellom veien og løypa. Opparbeidelse av skillet må settes som et vilkår, og utformingen må godkjennes av bygningsmyndighetene ved søknad om tillatelse til tiltak. I det skisserte forslaget er skiløypas plassering estimert basert på flyfoto. Det er mulig at denne ligger nærmere bebyggelsen enn antatt, og at man derfor har mindre plass enn det som er tegnet opp i forslaget (vedlegg 1). Det vil være nødvendig med en oppmåling av skiløypa for å få en nøyaktig plassering. Ved søknad om tillatelse til tiltak må det derfor følge med en situasjonsplan som viser utforming av parkering og tilhørende arealer, samt omlegging av skiløypa. Det er også ønskelig at vegetasjonen på arealet mellom ny parkering og skiløypa opprettsholdes som en avskjerming. De underrettes herved om at det er fattet følgende vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens (PBL.) vedtas mindre endring av reguleringsplan for «BULs sambruksanlegg Breverudmyra» planident for opparbeidelse av 39 parkeringsplasser for Breverud borettslag, med følgende vilkår: - Parkering P2 må opparbeides iht. plankart (vedlegg 2), datert Skiløypa skal legges om med utgangspunkt i vedlagt skisseforslag (vedlegg 1), datert Skiløypas nøyaktige plassering skal avklares ved oppmåling. - Det skal settes opp et fysisk skille mellom skiløypa og adkomstvei til parkeringsplassen. Dette må gis et tiltalende uttrykk og arealene må i nødvendig grad beplantes etter utbygging. Utforming skal godkjennes av bygningsmyndighetene.

6 Side 6 av 9 - Det skal være en vegetasjonsskjerm mellom ny parkering og skiløypa/eksisterende bebyggelse. Eksisterende vegetasjon skal i stor grad beholdes og arealene skal beplantes med stedstypisk vegetasjon etter omlegging der dette er nødvendig. - På felt TV skal det anlegges gangforbindelse fra parkeringen til Breverud borettslag - Felt S1 og S2 er regulert til snødeponi. Feltene må gis et tiltalende uttrykk og arealene må i nødvendig grad beplantes med stedstypisk vegetasjon etter utbygging. - Ved søknad om tillatelse til tiltak må det følge med en situasjonsplan i 1:200 som viser utforming av ny parkering, vei, gangforbindelse til Breverud borettslag, snødeponi, fysisk skille, vegetasjonsskjerm på begge sider og omlegging av skiløypa i forhold til dagens plassering. - Planendringen danner grunnlag for fradeling av arealet som skal overføres vederlagsfritt til Breverud borettslag. Planmyndighetene sørger for oppdatering av planbasen. Alle kostnader i forbindelse med opparbeidelse av parkering og omlegging av skiløypa må avklares av tiltakshaver. Tillatelse til å sette i gang arbeidet vil ikke bli gitt før ovenstående er avklart/godkjent. Klage: Dette vedtaket kan påklages iht. forvaltningsloven 27. Klagefrist er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er gjort kjent. Klagen sendes til Alta kommune, avdeling for samfunnsutvikling, postboks 1403, 9506 Alta. Med vennlig hilsen Alta kommune Hallgeir Strifeldt Fagleder arealplan Thuy-Trang Nguyen Phan Arkitekt Vedlegg: 1. Skisseforslag datert Plankart av mindre endring, datert Kopi til: Fylkesmannen i Finnmark - Miljøvernavd., Statens hus, 9815 VADSØ Finnmark fylkeskommune - Areal- og kulturvernavd., Fylkeshuset, 9815 VADSØ Barn og unges representant, v/aase Kristin Abrahamsen, her 9506 ALTA Bossekop Ungdomslag, Thomasbakkveien 22, 9513 ALTA Drift- og utbyggingssektoren, Miljø, park og idrett, her 9506 ALTA Alta kommune / Grunnforvalter, her

7 Side 7 av 9 Figur 1: Areal avsatt i forbindelse med reguleringsplan for «BULs sambruksanlegg Breverudmyra», vedtatt Hentet fra utbyggingsavtalen.

8 Side 8 av 9 Figur 2: Skissert parkering i privat avtale mellom Breverud borettslag og utbygger i forbindelse med reguleringsplan for «Breverud boligområde (B1)», vedtatt

9 Side 9 av 9 Figur 3: Omsøkt parkeringsareal fra høringsbrev datert