SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 9 Arkivsak: 15/1716 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SS - FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR KILENOMRÅDET, FELT D OG E, GNR. 175/139 M. FL GANGSBEHANDLING Saksbehandler: Tone Refsahl Arkiv: 611 L13 Saksnr.: Utvalg Møtedato 38/15 Rådet for funksjonshemmede /15 Plan- og utbyggingsutvalget Rådmannens innstilling plan- og utbyggingsutvalget: Rådmannen anbefaler at plan- og utbyggingsutvalget fatter følgende vedtak: 1. Forslag til reguleringsplan for Kilenområdet felt D og E med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens og Reguleringsplanforslaget opphever deler av reguleringsplan for Kilenområdet vedtatt Møtebehandling: Rådet for funksjonshemmede behandlet saken i møte den : Sølvi J. Ørstenvik påpeker at begrepene «mennesker med nedsatt funksjonsevne» og «universell utforming» bør brukes gjennomgående i planen. Rådet funksjonshemmede ber om at fellesområdene og gangstier utformes etter regler om universell utforming. Med disse bemerkninger støtter rådet for funksjonshemmede enstemmig rådmannens innstilling. Rådet for funksjonshemmedes uttalelse: Rådet for funksjonshemmede støtter rådmannens innstilling: 1. Forslag til reguleringsplan for Kilenområdet felt D og E med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens og Reguleringsplanforslaget opphever deler av reguleringsplan for Kilenområdet vedtatt

2 Side 2 av 9 Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den : Erling Fredrik Sørhaug H, ba utvalget vurdere sin habilitet og fratrådte. Utvalget besluttet at Erling Fredrik Sørhaug anses ikke habil ved behandling av saken. Anita Miric H, tiltrådte. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Anita Miric fratrådte, Erling Fredrik Sørhaug tiltrådte. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: 1. Forslag til reguleringsplan for Kilenområdet felt D og E med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens og Reguleringsplanforslaget opphever deler av reguleringsplan for Kilenområdet vedtatt

3 Side 3 av 9 SAKSUTREDNING: Bakgrunn: ARCASA arkitekter AS har på vegne av Kilen Utbygging 2 utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for eiendommene gnr. 175/139 m. fl. i Kilenområdet. Det ble i 2008 varslet om oppstart av arbeid med bebyggelsesplan for området. Dette arbeidet ble det ikke gått videre med. Formannskapet behandlet sak 185/10 en fornyet avtale med Kilen Brygge AS vedrørende videre eiendomsdisponering og utbygging av Kilenområdet. Formannskapet fattet følgende enstemmige vedtak: Avtale om avvikling av tidligere avtale om kjøp og utbygging av eiendommer i Kilen, datert , godkjennes. Avtalen gir Kilen Brygge rett til å nytte arealer fram til regulert felles atkomst. Avtalen fristilles fra gjeldende reguleringsplan slik at kommunen og Kilen brygge som avtaleparter ikke er bundet av gjeldende reguleringsplan. Sandefjord kommune har oppfylt sine forpliktelser som tidligere grunneier med å fjerne forurensning på land. Avtalen forutsetter videre blant annet at all planlagt bebyggelse skal være påbegynt inne Hensikten med planarbeidet er å videreføre intensjonene i gjeldende reguleringsplan med å utvikle en ny bydel i Kilenområdet. Det er i utgangspunktet tenkt boliger med boligrelaterte servicefunksjoner på hele området. Planforslaget legger også til rette for muligheten for utadrettede virksomheter eller kontor i deler av bebyggelsen. Det legges vekt på at planen skal sikre en hensiktsmessig arealutnyttelse med tanke på den fordelaktige beliggenheten, samt ivareta høy kvalitet på utforming og gode bokvaliteter. Det er en forutsetning at sjøfronten skal gjøres tilgjengelig for allmennheten. Beskrivelse av planen: Planstatus I kommuneplanens arealdel er området avsatt til sentrumsformål. Planområdet ligger innenfor hensynsonen for flomfare. Flomgrensen i kommuneplanen er satt til kote + 2,5. Området omfattes av reguleringsplan for Kilenområdet vedtatt I gjeldende plan er området inndelt i to felt (D og E). Maksimalt tillatte bruksareal (BRA) og byggehøyder for begge feltene er på m 2 og 4-5 etasjer. Felt D er regulert til boliger med tilhørende anlegg og felt E til blandet formål: boliger, undervisning, kontor og servering. I tillegg er det regulert inn en ny avkjørsel ment for intern betjening, samt en felles båtslipp. Mot sjøen er det regulert inn en ny kaifront med offentlig havnepromenade og i sjøen - privat småbåthavn. Planforslaget som nå foreligger, vil oppheve deler av gjeldende reguleringsplan (Felt D og E samt sjøarealene utenfor) da forslaget i vesentlig mindre grad tilrettelegger for bygging på sjøarealene. Planområdet Planområdet ligger rett sydøst for sentrumskjernen og avgrenses av Kilgata på nordsiden og sjøen på sydsiden. Mot vest ligger Kilentorget omkranset av bebyggelse med kontor- og

4 Side 4 av 9 serveringsfunksjoner, to boliglameller ut i sjøen samt et nytt boligtårn. Mot øst avgrenses planområdet av avkjøring og parkeringsarealer i tilknytning til Kilgata 17. Landdelen av planområdet er på ca. 8,3 daa og er i dag uten noen form for bruksområde. Det er anlagt en asfaltert vei langs sjøen over planområdet. Den ivaretar kjøreadkomst for rednings- og nyttetrafikk til boligene i Kilgata 5. Eierforhold Aktørene som står bak Kilen Utbygging 2 AS (Kilen Brygge) her gjennom avtale med kommunen om utvikling av Kilenområdet rettigheter til eiendommene. Sandefjord kommune er fortsatt hjemmelshaver. Planforslaget Det legges til rette for en videreføring av formålene bolig, forretning, servering, kontor, samt tjenesteyting. Det foreslås følgende reguleringsformål: Felt DE1 - Kombinert formål bolig, forretning, servering, kontor og tjenesteyting Felt DE2 - Kombinert formål bolig og tjenesteyting Felles lekeplass Småbåthavn Offentlig gatetun Hensynssoner faresone/flomfare Utnyttelsesgrad gjelder felles for hele området og foreslås til BRA = m2. Maks gesimshøyder er henholdsvis kote +24, +25 og +27 (representerer 6 og 7 etasjer i forhold til 4 og 5 etasjer i eksisterende bebyggelse/gjeldende reguleringsplan). Bebyggelsen skal gis ulike høyder og nedtrappinger for å ivareta best mulig solforhold for arealene på bakkeplan, samtidig som flest mulig av leilighetene sikres gode sol- og utsiktsforhold. Bebyggelsen langs Kilgata skal splittes opp med åpninger i de øverste etasjene. Det planlegges for en betydelig mindre omfattende bygging i sjøen enn det gjeldende plan legger opp til. To av bygningene vil krage ut over dagens sjøfront og framtidig oppfylt havnepromenade. Balkong/ bygningsdeler som krager ut over havnepromenaden må ha en høyde på min. 4,2 m over bakkenivå. Det er tilrettelagt for atkomst felles med felt C fra rundkjøring vest for planområdet og langs etablert bebyggelse/gjesteparkering. Nedkjøring til parkeringskjeller blir fra områdets nordvestre hjørne. Parkering for boligene legges under terreng. Besøksparkering er på fellesareal ved felt A. Forslag til parkeringsdekning i planforslaget legger opp til lavere krav enn i gjeldende reguleringsplan og det som er vedtatt i kommuneplanen. Parkeringsdekningen er differensiert i forhold til boligstørrelse med fra 0,2 til 0,9 plass per boenhet (se reguleringsbestemmelsene pkt. 1,2). Planforslaget medfører endrete byggegrenser, økte byggehøyder og endret formålsgrense mellom arealer på land og sjø. Det etableres et bryggeanlegg som kobler seg på eksisterende havnepromenade vest for planområdet samt en poll tilrettelagt for rekreasjon. For mer detaljert og utfyllende beskrivelse, se reguleringsbestemmelsene og kapittel 4, 6 og 7 i forslagsstillers planbeskrivelse.

5 Side 5 av 9 Varsel om oppstart av reguleringsarbeid: Oppstart av planarbeidet ble varslet med frist for bemerkninger Det ble avholdt et informasjonsmøte i rådhuset hvor intensjonen med planarbeidet og foreløpige skisser ble presentert. Det har kommet 12 uttalelser til forhåndsvarslet. Disse tar blant annet opp følgende forhold: - hensynet til beboere og etablerte bedrifter - tetthet og byggehøyder - parkeringsdekning og etablerte atkomster - grunnforhold, forurensning og registrerte naturtyper - støyforhold - byggegrense mot Kilgata - klimatilpasning og flom - leke og uteoppholdsarealer, - tilgjengelig havnepromenaden, - båttrafikk til småbåthavn: Forslagstiller har laget en oppsummering av uttalelsene og gitt sine kommentarer til dem. Disse framgår av planbeskrivelsen pkt. 5. Konsekvensvurdering: Planforslaget er i tråd med kommuneplanen, men har en annen formålsavgrensning enn både gjeldende kommuneplan og reguleringsplan hva gjelder overgang mellom landarealer og sjøarealer. By og tettstedsutvikling En utbygging med hovedsakelig boliger, samt muligheten for andre funksjoner vil være med å styrke nærområdets identitet som en ny bydel med flere nye boliger med variasjon i leilighetstyper. Forslaget tilfører nye forbindelser mellom ulike møteplasser. Det legges opp til utearealer med en materialbruk og beplantning tilpasset lek og opphold samt et bryggeanlegg og en poll for aktiviteter, sosialt samvær og rekreasjon. Nye tiltak inkludert en lekeplass er en oppgradering fra dagens situasjon med tanke på kvalitetene i området. Forslagsstiller ønsker å integrere Miliarium sitt boligkonsept for alle typer beboere, men der et konkret innhold av unike servicefunksjoner tilpasses prosjektet og byggene ut fra markedsmessige vurderinger og beboernes behov for fellesarealer og service- og tjenestetilbud. Selve prosjektet har et potensial på ca.150 leiligheter. Vei, trafikk og parkering Økningen i ÅDT på Kilgata som følge av tiltaket er maksimalt 335 bilturer. Sannsynligvis blir det noe mindre grunnet lav parkeringsdekning. Det er gjort en registrering av trafikk og parkering i den utbygde delen av Kilenområdet. Registreringen viser at det er god kapasitet i dagens parkeringsanlegg og på gjesteparkering. I avtalen mellom Sandefjord kommune og Kilen Brygge framgår at 22 av parkeringsplassene på fellesarealet felt A i gjeldende reguleringsplan kan inngå som delvis dekning av krav til parkering ved videre utbygging på felt C, D og E. Illustrasjon viser ca. 100 plasser i ny parkeringskjeller. Det utgjør sammen med besøksparkering på terreng et gjennomsnitt på ca. 0,75 plass per boenhet.

6 Side 6 av 9 Det er god kollektivdekning i umiddelbar nærhet til planområdet. Det vil ikke skje vesentlig endring av trafikkbildet i krysset mellom Kilgata og veien mellom planområdet og eksisterende næringsbebyggelse i forhold til dagens situasjon. Veien vil inntil videre brukes som den er og utforming og utbedring av krysset vil derfor sees i sammenheng med neste utbyggingsområde i øst. Barn og unges interesser Som følge av planforslaget etableres nye trafikkfrie utearealer mellom bebyggelsen som er egnet for barns lek og opphold. Deler av utearealene opparbeides som nærlekeplass. Sol- og skyggediagrammene viser bl.a. at arealer avsatt til nærlekeplass vil ha gode solforhold gjennom hele dagen. Naturmangfold Det er registrert naturtypelokaliteter (ålegrasseng og bløtbunnsområder) i sjøen utenfor planområdet. Kommunen planlegger en opprydding av forurenset sjøbunn. Ved gjennomføring av dette og en mindre utbygging i sjøen som følge av planforslaget, er det stor sannsynlighet for at naturtypelokalitetene blir negativt berørt/går tapt. Det er få avbøtende tiltak som vil ha effekt. Klima og energi. Sol- og skyggestudier viser at ca. 50 % av felles utearealer på bakken blir solbelyst ved jevndøgn, 21. mars kl. 15:00. Private utearealer på balkonger og terrasser får meget gode solog utsiktsforhold. Fjernvarmesentral, basert på sjøvannsbaserte varmepumper i tilknytning til området, har kapasitet til ny bebyggelse. Ellers ligger nytt ledningsnett for fjernvarme i Kilgata. Tilgjengelighet for alle Ved at det bygges tilgjengelige boliger og uterom, vil forslaget gi positive virkninger for brukergrupper med nedsatt bevegelighet. Økonomi Det er en forutsetning at avtale inngått mellom Sandefjord kommune og forslagstiller følges ved gjennomføring av planen. Det innebærer blant annet at havnepromenaden opparbeides med minimum 5 m bredde og overdras til kommunen tilsvarende den eksisterende havnepromenaden samt at utbygger skal dele på kostnadene til felles atkomstareal (gatetun). Støy Støykartene viser at bebyggelsen nærmest Kilgata får fasader i rød og gul støysone. Støyberegninger viser imidlertid at samtlige bygninger og boliger vil få en stille side. Den planlagte bebyggelsen langs Kilgata vil bidra til skjerming for uteområdene og resterende bebyggelse med tanke på støy og luftkvalitet innenfor planområdet. Støyutsatte enheter langs Kilgata må etableres som gjennomgående leiligheter med en stille side. Lekeplassen som er regulert vil kunne være utsatt for støy dersom det ikke gjennomføres lokale skjermingstiltak.

7 Side 7 av 9 Miljøfaglige forhold Det har tidligere vært utført omfattende miljøsaneringstiltak innenfor planområdet slik at all forurensing i grunnen er fjernet. Vannprøver fra kontrollbrønner viser at det ikke foregår spredning av forurensing til sjøen, Utbygging i sjø bør samkjøres med en eventuell opprensing av forurenset sjøbunn. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utarbeidet en egen ROS-analyse. De viktigste temaene som er avdekket og som ikke er beskrevet over, er geoteknisk ustabilitet og overvann/drenering/havnivåstigning. Områder med fare for kvikkleireskred er stort sett sammenfallende med hensynssone for flom. Hensynet til havnivåstigning, stormflo og geoteknisk prosjektering er innarbeidet i plan og bestemmelser. For mer utdypende gjennomgang av konsekvenser av planforslaget vises til forslagstillers bekrivelse pkt. 8. Rådmannens merknader: Planforslaget reduserer utbygging på sjøarealene i forhold til gjeldene reguleringsplan. Endringen medfører imidlertid forslag om økte høyder. Økte byggehøyder vil i størst grad påvirke solforhold i prosjektets egne felles utearealer og dermed gjøre dem mindre attraktive. Den nye bebyggelsesstrukturen gir et mer åpnet inntrykk, bedre forbindelser gjennom planområdet og flere tilgjengelige uterom enn en videreføring av de lange pirene ville gitt. Det vil gi bedre forhold for etablert bebyggelse i Kilgata 5. Det blir og større åpent vannspeil innerst i Kilen. Rådmannen mener at en reduksjon i foreslåtte høyder ville gitt høyere kvalitet på felles utearealer, men ser at redusert utbygging på sjøarealene fra utbyggers synspunkt må kompenseres med økte høyde på bebyggelsen. Gjeldende reguleringsplan legger opp til tre tilknytningspunkter fra Kilgata. Den midtre avkjørselen er en felles avkjørsel mellom D, E og G, F, men hovedatkomsten til disse feltene skjer fra de to rundkjøringene i hver ende av Kilgata. Den midtre atkomsten foreslås regulert til «gatetun». Arealet er i hovedsak tiltenkt for nyttekjøretøy samt allmenn tilgang til sjøen med mulighet for å sette ut/ta opp småbåter som i dag. Det er fra utbyggers side ønskelig å utforme dette arealet som en grønn korridor som sammen med eksisterende avkjørsel og tilgang til sjøen muliggjør et sambruksareal med framtidig ny bebyggelsen på den andre siden. Rådmannen ser at arealet mellom planforslaget og det neste utbyggingsområdet med fordel kan åpnes mer fra Kilgata til sjøen. Kommunale ledninger ligger i eksisterende avkjørsel og det vil være kostnader knyttet til flytting av disse. Et bredere areal mellom D/E og F/G enn i gjeldende plan, vil slik illustrasjonsplanen viser, kunne sikre gode overganger mellom de ulike feltene og gi rom for å håndtere flomproblematikken og nivåforskjellene på en god måte, også for videre utbygging østover. Forslaget om å beholde eksisterende trafikkareal som en del av et helhetlig gatetun, reduserer imidlertid arealet når felt F/G skal utvikles. Rådmannen mener imidlertid at det nå er viktig å legge til rette for en god utvikling og realiseringsmulighet for felt D og E. Gatetunet ligger som del av planområdet, men har ikke fått sin endelige utforming. Rådmannen forutsetter at utformingen av et framtidig kryss med Kilgata avklares med Statens vegvesen når det finner sin endelige form. Dette er nedfelt i bestemmelsene.

8 Side 8 av 9 Reguleringsplan for Kilgata ble vedtatt samtidig med reguleringsplan for Kilenområdet i I planen ligger mulighet for et framtidig kollektivfelt inn mot sentrum. Ny eiendomsgrense mellom Kilenområdet og Kilgata ble gått opp i forbindelse med utbygging av 1. byggetrinn og opprusting av Kilgata med gang/sykkelvei langs sjøsiden og fortau langs næringsbebyggelsen. Langs Kilgata ligger det bebyggelse på begge sider med service og handel som bidrar til en bymessig karakter. Slik ny utbygging er illustrert, vil det være plass til en gangbane/fortau på innsiden av eksisterende sykkelvei. En utvidelse av Kilgatas areal og økt byggegrense for senere etablering av kollektivfelt og tosidig løsning for gående og syklende slik Statens vegvesen ønsker, vil etter rådmannens vurdering være i strid med de forutsetningene som avtalen med Kilen Brygge er basert på. Rådmannen finner reguleringsplan for Kilgata vedtatt i 2001 tilstrekkelig for å sikre trafikkavviklingen i Kilgata. Gjeldende plan har krav til parkeringsdekning på 1,15 plasser per boenhet. Med det serviceog handelstilbudet som er etablert i nærmiljøet og en videre utvikling av Kilenområdet og Hegna, kan det forventes at mange av de daglige gjøremålene vil være i gangavstand. Områdets sentrale beliggenhet og tilgjengelighet til et godt utbygd gang- og sykkelveinett, samt kollektivtilbud, tilrettelegger for redusert bilbruk. En lavere parkeringsdekning som forslaget legger opp til, vil oppfordre til bruk av miljøvennlige transportmidler, gi økt kundegrunnlag til kollektivtransporten og nærbutikker og i mindre grad belaste veinettet. Det oppfordrer også til alternativer for bilhold som for eks. bildelingsordninger. Tellinger av trafikk ut/inn av eksisterende parkeringskjeller samt kapasiteten på parkeringsplassene både inne og ute, tyder på at det er vesentlig lavere antall bilturer i dette sentrumsnære området, enn i et tradisjonelt boligområde utenfor sentrum. Rådmannen mener derfor at foreslåtte lave parkeringsdekning bør kunne aksepteres selv om dette er lavere enn kravet i kommuneplanen. Området ligger innenfor hensynssone flom. Parkeringsanlegg er planlagt til ca. kote +1,0 tilsvarende eksisterende parkeringsanlegg i Kilen. Det er stor sannsynlighet for at denne vil oversvømmes ved økt havnivå og flom. Boligetasjer ligger på kote +4 og høyere og vil ikke oversvømmes. Rådmannen forutsetter at det gjennomføres risikoreduserende tiltak for å redusere sannsynligheten og/eller konsekvensen av en oversvømmelse i parkeringsanlegget. I gjeldene plan er det regulert havnepromenade langs sjøen. Planforslaget viderefører denne, men i en noe friere utforming. Den vil også være en kjørbar atkomst til Kilgata 5 for nyttetrafikk og utrykningskjøretøyer. Byrommene i prosjektet knytter seg til havnepromenaden med ramper, trapper, terrengformasjoner, flytebrygger og en poll som gir større mulighet for opphold og rekreasjon også for allmennheten. Deler av den kjørbare havnepromenaden er planlagt utenfor dagens strandlinje og vil ha behov for fundamentering til fjell. Det må anses som positivt for omgivelsene at utfylling i sjø begrenses i omfang slik at større deler av vannspeilet blir beholdt. Utkragingen av leilighetsbyggene ut over havnepromenaden vil imidlertid kunne oppleves som fremmed og dominerende og kunne etter rådmannens vurdering med fordel reduseres i omfang. Utearealene vil bli utformet slik at rednings- og nyttekjøretøy kan komme til der det er nødvendig, ellers legges det opp til gode gang- og sykkelforbindelser gjennom området. Gjennomføring av utomhusanlegg vil måtte gå over tid og i takt med de ulike byggetrinnene. Gjennomføringen er best sikret ved at det foreligger en sikkerhet for gjennomføringen når det gis igangsettingstillatelse.

9 Side 9 av 9 Det er utarbeidet et notat i tillegg til de grunnundersøkelsene om ble foretatt av blant annet Noteby i Bebyggelsen som er foreslått i planforslaget er plasser på et område som har kortere avstand til fjell enn tidligere utbygginger i Kilenområdet. Konklusjon: Rådmannen mener forslag til detaljregulering ivaretar videreutvikling av Kilenområdet på en god måte og anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn. Fordelene ved ikke å bygge ned vannspeilet slik gjeldende plan åpner for, oppveier de negative sidene ved at høyden på bebyggelsen økes med 2 etasjer sett i forhold til eksisterende bebyggelse og at ny bebyggelse krages ut over havnepromenaden. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplan datert Reguleringsbestemmelser datert Illustrasjonsplan utomhus LARK, datert Byformanalyse m/illustrasjoner datert Forslagsstillers planbeskrivelse datert Merknader/ uttalelser fra: Ottar og Gerd Trones, Kilgata 5 d datert Kilgaten 12 A/S datert Skagerak Nett AS datert Fylkesmannen i Vestfold datert Kystverket sørøst datert Sandefjord Motorbåtforening datert Styret i Kilgata 5 a-d datert Ivar Sanna, Vesterøyveien 13 datert Vestfold Fylkeskommune datert Statens Vegvesen Sør datert Jernbaneverket datert Norsk maritimt museum datert Øvrige dokumenter i saken: Uteoppholdsarealer datert Beskrivelse utomhus LARK, datert ROS- analyse utført av Rambøll, datert Støyanalyse utført av Rambøll, datert Sluttrapport miljøtekniske tiltak utført av Multiconsult avd. Noteby, datert Sluttrapport miljøtekniske tiltak utført av Multiconsult avd. Noteby, datert Rapport grunnundersøkelser utført av Multiconsult avd. Noteby, datert Borplan utført av Multiconsult avd. Noteby, datert Notat AF vedrørende grunnforhold, datert Registrering av parkering Kilenområde Sandefjord, datert Forslagstiller: ARCASA arkitekter AS, Sagveien 23 C III, 0459 Oslo