Pkt : Formålet forretning kan bare godkjennes når det er knyttet naturlig til noen av de øvrige etableringene i næringsområdet.

Transkript

1 Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Einar Barosen Saksgang Møtedato Utvalg for miljø og byutvikling REGULERINGSPLAN FOR POWERHOUSE TELEMARK, PORSGRUNN NÆRINGSPARK 1.GANGS BEHANDLING Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, og med henvisning til saksframlegget legges forslag til reguleringsplan «Powerhouse Telemark, Porsgrunn Næringspark», sist datert med tilhørende bestemmelser, dat ut til offentlig ettersyn med følgende endring i bestemmelsene: Pkt : Formålet forretning kan bare godkjennes når det er knyttet naturlig til noen av de øvrige etableringene i næringsområdet. Planforslaget medfører at deler av reguleringsplanen nr.128 for «Porsgrunn Næringspark industri Vest del 1 og utvidet område», sist revidert i bystyresak 106/02 i møte oppheves. Vedlegg 1. Dokumentliste, dat Oversiktskart, dat Forslag til plankart, dat Forslag til bestemmelser dat Planbeskrivelse med kommentarer til innspill, dat ROS-analyse 7. Illustrasjonsplan 8. 3D-illustrasjoner 9. Grunnundersøkelser og oppmåling, Noteby Mottatte merknader 1

2 2 Viktige punkter i saken: Planforslaget legger til rette for et næringsbygg med 11 etasjer Bygget skal framstå som et signalbygg med energieffektive og miljøvennlige løsninger Området er allerede regulert til næringsformål som forretning, kontor, industri og bensinstasjon, men med lavere maksimale byggehøyder I arealdelen er området vist som blandet formål: industri, kontor og forretning Vestsiden fellesskap er skeptiske til byggehøyden og mener det vil bli en bedre løsning med større grunnflate og med lavere byggehøyde Bygget er tegnet av Snøhetta AS og er designet og tilpasset de høye målsettingene om et spesielt energieffektivt og miljøvennlig bygg Planforslaget legger til rette for inntil 400 m2 med bevertning. Dette kan benyttes som kantine og til konferanser, men kan også benyttes som kafe med utsikt fra 11.etg. Planforslaget åpner opp for forretningsformål. Arealdelen legger til rette for forretningsformål, men dette må sees i sammenheng med Areal- og transportplanen. Det er ikke satt noen begrensninger på arealet. Administrasjonen foreslår å begrense formålet til at det må høre naturlig til noen av de øvrige etableringene i planområdet. Saksfremstilling: 1. Sammendrag Firmaet R8 Property as har fått utarbeidet et forslag til reguleringsplan for deler av Porsgrunn Næringspark som ligger på Vestsiden av Porsgrunnselva rett nord for Frednesbrua. Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for utbygging av et nyskapende kontorbygg på ca m2, med kurs- og konferansefasiliteter, treningsrom, kantine og takterrasse. Utbygger ønsker nå å utnytte denne sentrale tomten mere effektivt med et bygg på 11 etasjer. Kommuneplanen legger til rette for kombinert formål kontor og forretning. Området er allerede regulert til kontor/industri, forretning og bensinstasjon, men gjeldende plan legger kun opp til byggehøyde på 4 etg. Rådmannen mener planforslaget legger opp til et samfunnsmessig godt prosjekt og anbefaler at planforslaget fremmes og legges ut til offentlig ettersyn. 2. Bakgrunn og fakta R8 Property as har inngått samarbeid med Powerhousesamarbeidet om å utvikle et nytt framtidsrettet næringsbygg på deres eiendom ved Frednesbrua i Porsgrunn (Porsgrunn Næringspark). Snøhetta Oslo as prosjekterer Powerhouse Telemark for R8 Property as. Planforslaget er utarbeidet av Børve og Borchsenius as.

3 3 Planområdet Powerhouse Telemark er planlagt som et «plusshus», med energieffektive og miljøvennlige løsninger. Et «plusshus» er et bygg som produserer mer energi enn det bruker gjennom en teoretisk levetid. Det tas sikte på å utvikle Powerhouse Telemark til et av verdens mest miljøvennlige og energieffektive bygg. For Powerhouse Telemark må det anlegges et stort antall solceller for å produsere nok fornybar strøm. Solcelleanlegget må legges mot sør og ha riktig vinkel for best mulig effekt. Tomtas avgrensing, krav til tilstrekkelig bruksareal og optimalisert vinkel på solcelleanlegget har gitt Powerhouse Telemark form og høyde. Powerhouse Telemark vil bli et signalbygg for Porsgrunn og Telemark, og et landemerke for reisende langs RV36 og Telemarkskanalen. Powerhouse Telemark er planlagt oppført i 11 etasjer. Dette er større høyde enn maksimal tillatt byggehøyde i gjeldende reguleringsplan. For å kunne tilrettelegge for planlagt bebyggelse, må det utarbeides en ny reguleringsplan for området som åpner opp for byggehøyde opp til 11 etasjer.

4 4 Planområdet omfatter eiendommene gbn 200/3986, 200/3985 og 200/3923 i Porsgrunn kommune. Det planlagte byggeområdet for Powerhouse Telemark er ubebygget tomteareal ved Frednesbrua. Eksisterende parkeringsanlegg i området skal innarbeides i planforslaget. Vedlagte illustrasjoner viser prinsippløsninger for Powerhouse Telemark og hvordan prosjektet vil framstå i omgivelsene. Powerhouse Telemark er beskrevet i pkt i beskrivelsen. 3.0 Planprosess/Innspill Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen Oppstartsmøte ble avholdt Planforslaget utløser ikke krav om utarbeiding av konsekvensutredning. Varsel om oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeid ble varslet med brev datert til berørte parter, og i annonse i Varden Svarfrist ble satt til Kopi av varslingsmaterialet er vedlagt beskrivelsen, vedlegg 2 og 3. Møte med Vestsiden fellesskap Med bakgrunn i mottatt innspill til varsel fra Vestsiden fellesskap inviterte R8 Property til et møte for å informere om Powerhouse Telemark og avklare forhold som er viktig for Vestsiden fellesskap, se pkt. 6.5 i beskrivelsen. Møte med Porsgrunn kommune Foreløpig planutkast ble drøftet i møte med saksbehandler ved plan og miljøenheten. Henvendelse til Statens vegvesen for foreløpige kommentarer til planforslaget Forespørsel sendt Statens vegvesen med spørsmål om tilbakemelding på arealbruk (formål) og plassering av byggegrense. Mulighetsstudie for utvidelse av rundkjøringen er vist sammen med forslag til plankart. Statens vegvesen er positive til foreløpig forslag, - byggegrense kan legges nærmere byggegrense mot krysset Drangedalsvegen/ Dokkvegen. Det er ikke behov for møte i saken. 4.0 Innspill etter varsling om oppstart av planarbeidet Det er pr mottatt 5 merknader. Uttalelsene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen under pkt.6, og ligger i sin helhet som vedlegg til beskrivelsen, vedlegg 10. Administrasjonen mener at forslagsstiller har kommentert innspillene på en tilfredsstillende måte, men har noen mindre kommentarer til noen av uttalelsene Uttalelse fra Fylkesmannen i Telemark, brev datert Fylkesmannen viser til ROS-analyse og at byggegrunn og flomveger vil være åpenbare temaer i en slik analyse.

5 5 Administrasjonen kommentar: I ROS-analysen er byggegrunn og flomveger lagt inn som temaer. Det er tidligere foretatt en grunnundersøkelse som følger saken. Det er ikke registrert spesielt dårlige grunnforhold, men skal det bygges tyngre bygg må det benyttes friksjonspeler. Det er lagt inn et rekkefølgekrav i bestemmelsene om at det utarbeides en fagkyndig vurdering av geotekniske forhold og en redegjørelse for håndtering av områdestabilitet i området. Uttalelse fra Telemark fylkeskommune, brev datert Prosjektet bør ikke bare ha fokus på byggets miljømessige kvaliteter, det bør vektlegges miljøvennlig tilkomst for gående og syklende, trafikksikker atkomst for bevegelseshemmede og syklister, og sykkeloppstillingsplasser under tak. Det vises til utredningstema i referatet fra oppstartsmøte og at dette bør være et godt utgangspunkt for videre arbeid. Administrasjonens kommentar: Når det gjelder forholdet til miljøvennlig tilkomst for gående og syklende, trafikksikker atkomst for bevegelseshemmede og syklister, og sykkeloppstillingsplasser under tak viser forslagsstiller til pkt. 6.3 og 7.4 i planbeskrivelsen. Administrasjonen mener også at ovennevnte forhold vil bli ivaretatt gjennom krav til utomhusplan. 5. Vurderinger Byggehøyde Powerhouse Telemark vil bli et av Porsgrunns høyeste bygg og er vesentlig høyere enn omkringliggende bebyggelse. Beliggenheten egner seg godt for et høyhus, da det nærmeste «naboskapet» er Frednesbrua, RV36 og næringsbebyggelse. Den skrå takflaten har laveste del mot Porsgrunnselva og høyeste del mot åsryggen i vest. Avstanden til de nærmeste boligene vil bli ca. 160 meter. Soldiagrammer viser at det planlagte næringsbygget vil få relativt små konsekvenser for sollyset for beboere i området. Den høyeste delen av bygget er 11 etasjer over bakken, hvorav den øverste etasjen er en åpen terrasse. Fordi bygget skrår med sin spesielle form blir arealet på de øverste etasjene mindre. Byggets volum blir derfor mindre kompakt og massivt enn en høybygg som har samme etasjeplan i alle etasjer. Administrasjonen mener illustrasjonene viser at dette vil bli et spenstig signalbygg og sannsynligvis en attraksjon for Porsgrunn. At det også legges stor vekt på energieffektive og miljøvennlige løsninger gjør også sitt til at bygget vil bli spesielt. Utnyttelse Byggeområdet KBA1 i planforslaget er på 3,65 daa. Utnyttelsen (BYA) er satt til 50 %. Det planlagte bygget vil få en relativt liten grunnflate i første etasje (ca.700 m2). Med 11 etasjer vil bygget framstå som et «slankt» bygg.

6 6 Med 11 etasjer vil denne sentralt beliggende næringstomten få en god utnyttelse med et bruksareal på ca m2. Arealbruk I bestemmelsene legges det til rette for kombinert bebyggelse og anleggsformål, forretning, bevertning, kontor og annen næring. Arealdelen legger ikke til rette for bevertning, men vi mener dette kan aksepteres da dette formålet begrenses til 400 m2 og at det også kan benyttes som konferansefasiliteter. Vi mener det er positivt at allmennheten får tilgang til 11. etasje med en helt spesiell utsikt og samtidig ha anledning til å få litt servering. Bestemmelsene legger til rette for forretning. Arealdelen legger også til rette for forretning men dette må sees i sammenheng med areal og transportplanen som ikke åpner opp for at dette området skal utvikle seg til et forretningsområde. Administrasjonen mener formålet forretning må begrenses til forretninger som naturlig hører til et næringsområde. Landskapsvirkning Bygget vil med 11 etasjer bli godt synlig i landskapet. Vi mener beliggenheten med veg og næringsbebyggelse som nærmeste naboskap gjør området godt egnet for et signalbygg med slike dimensjoner. I tillegg stiger terrenget mot vest slik at ikke bygget bryter silhuetten. Avstanden til nærmeste bolig er ca. 160 meter. Illustrasjoner viser at dette vil bli et spenstig signalbygg som vil bli en berikelse for Porsgrunn som by. Oppstrøms elva ligger gammel næringsbebyggelse som Porsgrunn Mek, Norrøna og Porsgrunn Porselen. Det er relativt stor avstand til denne bebyggelsen. Administrasjonen mener derfor at det planlagte bygget ikke vil få negative konsekvenser for den eldre bebyggelsen. Forholdet til byggegrense mot riksvegen I arbeidet med Bypakka og Gatebruksplanen for Porsgrunn er det gjennomført en mulighetsstudie som viser kapasitetsforbedrende tiltak blant annet på rundkjøringen som planområdet grenser inntil. I mulighetsstudiet er rundkjøringen foreslått utvidet til 2-felt, I planforslaget er det tatt hensyn til denne mulige utvidelsen av rundkjøringen. Alle formålsgrenser og byggegrenser mot riksvegen og fylkesvegen er avklart med vegvesenet. Naturmangfoldloven Planforslaget berører ikke områder med naturverdi. Det er ikke vist funn i naturbase.no, artkart.artdatabanken.no eller kilden.skogoglandskap.no. Området er allerede regulert til næringsområde og nesten i sin helhet opparbeidet som parkeringsplass. Det er etter vår vurdering ikke behov for redegjørelse av planforslagets virkning for naturmangfoldet. Trafikksikkerhet Gang- og sykkelveger langs Drangedalsvegen og riksvegen (over Frednesbrua) er allerede etablert. Riksvegen kan krysses planfritt. I Drangedalsvegen er det etablert fatshumper og vegen er skiltet med 30 km/h. Vi mener trafikksikkerheten allerede er ivaretatt.

7 7 Trafikkstøy Rett sør for det planlagte bygget ligger riksveg 36 som har en ÅDT på ca kjøretøy/døgn. Støykart viser at bygget vil bli liggende innenfor gul sone. Næringsbygg kommer ikke under kategorien støyømfintlige bygg, og kan enkelt skjermes i fasaden for innvendig støy. Forhold knyttet til støyproblematikk er ivaretatt i bestemmelsene 2, pkt Barn og unges interesser Dette er et næringsområde og ikke spesielt tilrettelagt for barn og unge. Likevel skal det innenfor området vektlegges god framkommelighet for alle samt trafikksikre løsninger internt på området. Overvann Nødvendig hensyn til håndtering av overvann skal ivaretas i planforslaget. Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet en egen risiko- og sårbarhetsanalyse for reguleringsplanen. Bortsett fra flom og ras- og skredfare, så er det ikke avdekket risiko for uønskede hendelser / fare som trenger avbøtende tiltak for å være akseptabel. Ved vurdering av skredfare, ble rasområder definert. Dette er avmerket på kartet som hensynssone med egne bestemmelser. ROS-analyse Analysen belyser alle aktuelle temaer. Beliggenheten inntil Porsgrunnselva innebærer at det er enklere her enn mange andre steder å håndtere overvannet. Til saken er det vedlagt en rapport fra tidligere grunnundersøkelse. Det er lagt inn et rekkefølgekrav i bestemmelsene om at det utarbeides en fagkyndig vurdering av geotekniske forhold og en redegjørelse for håndtering av områdestabilitet i området 6. Rådmannens vurdering/konklusjon Planforslaget slik det foreligger legger til rette for utbygging av et nyskapende kontorbygg på ca m2, med kurs- og konferansefasiliteter, treningsrom, kantine og takterrasse. Rådmannen mener planforslaget legger opp til et samfunnsmessig godt prosjekt som med stor sannsynlighet vil bli en berikelse for Porsgrunn. Med endringen som er foreslått i forslag til vedtak vil rådmannen anbefale at planforslaget legges ut på høring.