SAMLA SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 SAMLA SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 09/ /10 Saksbeh.: Arkivkode: Saksnr.: Utval Møtedato 61/10 Formannskap/ plan og økonomi /10 Kommunestyret Berit Marie Galaaen PLAN soneinndeling SAMLA SAK - TRÅSTØLEN - DETALJREGULERING Administrasjonen si innstilling: 1. I medhald av plan- og bygningslova godkjenner KST detaljreguleringsplan for Tråstølen, plankart datert og føresegner sist revidert , utarbeidd av Arkitektbruket ans. Formannskap/ plan og økonomi den sak 61/10 Behandling i møte: Administrasjonen la fram reviderte føresegner. Ny ordlyd pkt. 2.4.: Fritidsbustader skal plasserast innafor byggegrensene. Garasje/biltekkja og anneks/uthus kan plasserast utafor byggegrensene. Garasje / biltekkja skal som hovudregel plasserast ved tilkomstveg. Dei kan plasserast i tomtegrensa mot veg og minimum 1,0 meter frå tomtegrensa mot nabo der dei ikkje er i konflikt med leidningsføringar i bakken. På flate tomter eller der terreng og tilkomst tillet det kan garasje / biltekkja plasserast vinkelrett på tilkomstveg med bygningskropp minimum 3,0 meter frå tomtegrense mot veg. Frittliggjande uthus / anneks kan plasserast minimum 1,0 meter frå nabogrense der dei ikkje er i konflikt med leidningsføringar i bakken. Anneks som skal plasserast utafor byggegrensene må ha erklæring frå dei naboar der avstanden til naboen si byggegrense er under 8 meter. Anneks må byggjast i tråd med brannforskriftene i Plan- og bygningslova. Administrasjonen si innstilling med reviderte føresegner pkt. 2.4 vart samrøystes tilrådd. Saksordførar: Einar Horvei Tilråding: 1. I medhald av plan- og bygningslova godkjenner KST detaljreguleringsplan for Tråstølen, plankart datert og føresegner sist revidert , utarbeidd av Arkitektbruket ans. Saksordførar: Einar Horvei

2 Side 2 Kommunestyret den sak 59/10 Behandling i møte: Representanten Einar Horvei la fram saka på vegne av FPL. Formannskap/ plan og økonomi si tilråding vart vedteken mot 1 røyst. Vedtak: 1. I medhald av plan- og bygningslova godkjenner KST detaljreguleringsplan for Tråstølen, plankart datert og føresegner sist revidert , utarbeidd av Arkitektbruket ans. Administrasjonen si utgreiing: 2. DOKUMENT SOM BAKGRUNN FOR SAKA: Dokument merka med * ligg ved. * Planframlegg Arkitektbruket ans * reviderte føresegner Arkitektbruket ans * Fylkesmannen i Hordaland. Miljøvernavdelinga. * Hordaland Fylkeskommune * Olaf sæve 3. SAMANDRAG AV SAKA: Privat detaljreguleringsplan for Tråstølen har vore ute til offentleg ettersyn. Arkitektbruket ans legg no fram planforslag til 2.gongs behandling og endeleg godkjenning. Arkitektbruket ans v/sigbjørn Dugstad fremjar planen på vegne av tiltakshavar Voss Resort Prosjektutvikling as. Detaljreguleringsplanen for Tråstølen vert den tredje detaljplanen som er utarbeida innafor reguleringsplanen for Bavallen F1 og F2. Føremålet med planarbeidet er å leggja til rette for 73 frittliggjande fritidshusvære. Det kom inn 3 merknader til planforslaget ved offentleg ettersyn. Administrasjonen rår til at framlegg til privat detaljreguleringsplan for Tråstølen vert godkjent. 4. FAKTA OM SAKA: Detaljreguleringsplanen er basert på Kommunedelplan for Bavallen, vedteken i KST , og reguleringsplanen for Bavallen F1 og F2, vedteken i KST Tiltakshavar for utbyggingsplanen er Voss Resort Prosjektutvikling as Planleggjar for utbyggingsplanen er Arkitektbruket ans v/ Sigbjørn Dugstad. Planleggjar har tilknyta seg rådgjevar siv.ing Ola Folkestad og Cowi as v/knut Hellesnes Fylgjande gnr/bnr inngår i planframlegget: Gnr. 55 bnr. 1, Gnr. 55 bnr. 11, Gnr. 55 bnr. 29, Gnr. 56 bnr. 115, Gnr. 56 bnr. 116, Gnr. 58 bnr. 165, Gnr. 58 bnr. 166, Gnr. 59 bnr. 75, Gnr. 59 bnr. 76 Detaljreguleringsplanen for Tråstølen tar opp i seg felt A-1, B-1-2-3, C-1-2, D Namn på felt er definert i reguleringsplanen for Bavallen F1og F2. Planområdet ligg i vestre del av planområdet i reguleringsplanen og omfattar Skarhaugane og Tråstølen.

3 Side 3 Området er avgrensa av utforløypa i nord, Fitjamyrane i aust, Alfaløypa i sør og området rundt Tråstølen og Tråstølsheisen i vest. Landskapet er variert. Skarhaugane er ein rygg som går mot nordaust med fall mot søraust. Skogkledd med granskog. Nedre del av Tråstølen er det flataste partiet i planområdet. Det bratnar mot øvre del av Tråstølen. Fall mot aust. Myrlendt med lauvskog og innslag av gran. Høgdeskilnaden innafor planområdet er ca 100 meter. Frå nivå 450 til nivå 550 moh. Planområdet har eit samla areal på 72,1 da. Totalt i heile reguleringsplanen for F1 og F2 er det opna opp for totalt 300 fritidshusvære. Den aktuelle detaljplanen legg til rette for 73 frittliggjande fritidshusvære. Antal fritidshusvære samsvare omtrent heilt med det antalet som er satt opp for dette delområde i reguleringsplanen. Det er 1 eining mindre i felt C-1. Planleggingsprosessen vart starta med oppstartsmøte Oppstart av planarbeidet vart varsla og kunngjort i slutten av mai -09. Det kom inn 2 merknader til oppstartsmeldinga. Vedtak om offentleg ettersyn FPL møte den sak 12/10 Planforslaget låg ute til høyring i tida til Det kom inn 3 merknader etter offentleg ettersyn 5. ADMINISTRASJONEN SI VURDERING: Administrasjonen meiner at planframlegget er presentert på ein ryddig og illustrativ måte. Me har kome med kommentarar og spørsmål undervegs i prosessen. Det er grundig overordna planlegging som ligg til grunn for utarbeiding av detaljplanen innafor området. Det har vore gjort grundige delundersøkelsar og heilskapsvurderingar. Det er utarbeida fleire ulike fagrapportar som er viktig at ligg til grunn i alt planleggingsarbeid i området. Det har vore påpeika at alle dei ulike plannivåa er viktig. I reguleringsplanen er mange utfordringar overlate til å verta løyst i detaljplanane. Innkomne fråsegn etter offentleg ettersyn er kort oppsummert og kommentert av planleggjar og administrasjonen. Fylkesmannen i Hordaland. Miljøvernavdelinga. Konkluderar med at detajplanen, med nokre mindre justeringar, er i samsvar med overordna reguleringsplan. Gjev ikkje vidare uttale i saka. Hordaland Fylkeskommune regionalavdelinga. Konkluderar med at planen i hovudsak er i samsvar med kommunedelplanen for Bavallen samt reguleringsplan for Tråstølen F1 og F2 der området er sett av til fritidsbustader. Har fylgjande vurdering: Hyttestorleik: Meiner at arealgrensene for fritidsbustadane bør vera meir moderate enn det som ein legg opp til i planframlegget.

4 Side 4 Max. storleik på fritidsbustadane er i samsvar med det som er nedfelt i reguleringsplanen. Erfaringsmessig er det få som utnyttar maksimalgrensa. Men det gjev opning for større firmahytter med mange sengeplassar. Noko som er svært avgjerande for skianlegget. Det er vedteke maks hyttestorleik i reguleringsplanen. Detaljplanane skal gå meir ned i detalj for å undersøke kva kvart einskild område kan tole. Det er naturleg at det vert gjort justeringar i ein detaljplan. Her er kvar tomt grundig undersøkt i forhold til kotar og terreng. Det medføre at det er endra litt på vegtrasear og parkeringsplassar, men ikkje på hyttestorleiken. Administrasjonen kan ikkje sjå at det er lagt nye vurderingar til grunn som skal tilsei at ein bør redusere på storleiken. Vegetasjon: Ber om at ein legg vekt på å redusera terrenginngrep ved utbygging og å la mest mogeleg av lauv- og furuvegetasjonen stå att. Strenge krav til terrenginngrep er allereie ivaretatt ved konkrete krav når det gjeld bygningsplassering, bygningsutforming og ikkje minst at det er sett maksimal fundamentbreidd på tvers av terrengcotane for kvar einskild tomt. Ein ser likevel verdien av også å ta desse omsyna med i planføresegnene. Når det gjeld vegetasjon vert difor fylgjande tatt inn under pkt i reguleringsføresegnene: Terreng skal i størst mogeleg grad behalda opphavleg form og vegetasjon. Verning av eksisterande furuskog er særleg viktig. Administrasjonen er samd i presiseringa av føresegnene. Leikeareal: Meiner at leikeområda er små og kan med fordel vera større. Rår til at leikeområda vert utbetra. Leikeområda i planen er mange og er for dei minste borna. Alle leikeplassane har god plass for sandkasse, huska og sklier. For dei eldre ungane er det lagt inn 2 større leikeplassar i området. Men det er skianlegget og naturen elles som er den store leikeplassen. Leikeområde har vore diskusjonstema i fleire tilsvarande utbyggingsområde. Det kan vere vanskeleg å definer forskjellen og kva ein skal stille krav om når ein samanliknar fritidshusvære og fast busetnad. I store områder for utbygging av fritidshusvære stiller administrasjonen klare krav til å utforme brukbart areal for leikeområde. I områder som er basert på ein form for fritidsaktivitet, som i dette tilfelle er ski, meiner administrasjonen at det gjennom det ligg føre mykje flott areal til aktivitet. Samstundes er behovet for mindre, avskjerma leikeplassar teke hand om i planframlegget. Nedfartsløypene: Er opptatt av at nedfartsløypene er OK. Desse er i høgste grad tatt omsyn til. Dei er livsnervane i heile planen. Viser her til reguleringsplanen F1 og F2. Administrasjonen har ikkje kommentar utover planleggjar.

5 Side 5 Parkeringsplassar: Er skeptisk til parkeringsplassen for 100 bilar på Tråstølen. Meinar at det m.a. kan skape trafikkfarlege situasjonar og at ein stor parkeringsplass høgt oppe i fjellsida er skjemmande. Dei rår til at ein held seg til vedteken reguleringsplan for området. Skjøttelbuss eller skiheisar som fraktar folk begge vegar kan vere eit alternativ til å etablere ein så stor parkeringsplass. Det er veldig viktig for skianlegget å utvida sesongen i begge endar. Trafikken skal regulerast for å unngå frislepp og villparkering. Vegen til Tråstølen har høg standard med gode sikttilhøve. Parkeringsplassen ligg ikkje i ei fjellside. Den ligg på eit naturleg platå som er tilnærma flatt. Terrenginngrepa vert minimale. Administrasjonen har under heile den overordna planprosessen påpeika behovet for gode parkeringsplassar med spesielt fokus på fellesløysingar. Administrasjonen har etterlyst betre fellesskapsløysingar for parkering i andre utbyggingsfelt innafor den store reguleringsplanen. Administrasjonen har derfor vore positiv til å leggja til rette for parkering i enden av vegen gjennom hytteområdet. Parkeringsplassen vil gjere område meir tilgjengelig for ålmenta og det ser ein som positivt, sjølv om vegen gjennom området er privat. Administrasjonen meiner at utfordringa med parkeringsplassen er storleiken, men meiner at det er sett tilstrekkleg krav til opparbeiding i føresegna. Der kor parkeringsplassen er teikna inn, er terrenget slik at det trengs lite terrengbearbeiding for å få lagt til rette for parkeringsplassen. Fjernverknaden vil ikkje vere merkbar, men nærverknaden både sumar og vinter vil sjølvsagt vere merkbar. Olaf Sæve grunneigar. Merknad: Tek opp moment vedrørande oppsjonsavtalar og leigeavtalar i området. Ein går ikkje djupare inn i desse merknadane då det gjeld privatrettslege tilhøve mellom to partar. Det er viktig at det vert rydda opp i desse tilhøva, men sakeleg sett har merknadane ingenting med plansaka å gjere. Dette er privatrettslege tilhøve. Oppsummering: Kvar enkelt tomt og delfelt skal ha gode kvalitetar. Samstundes ser me at det vert viktig å kunne sjå for seg den totale situasjonen, i alle fall innafor reguleringsplanen. Ein må prøve å sjå for seg fjellsida når ho vert fullt utbygd. Fjellsida er allereie i dag eksponert med alpinbakkane og heisane. Men landskapsbilde vil heilt klart endre seg drastisk når all bygningsmassen skal byggjast. Og ikkje minst vil vegar og parkeringsplassar verte merkbare inngrep i landskapet. Men for denne planen vil ein god del av utbygginga ikkje verta så synleg for den vil trekke seg attende frå den eksponerte skrålia/ fjellsida. Det gjeld og den store parkeringsplassen som er orsak til at plangrensa vert justert litt lengst opp. Konklusjon: Planforslaget som no vert lagt fram for endeleg godkjenning er presentert på ein oversiktlig og god måte. Det er utfyllande føresegner som er tydeleg og retningsgjevande. Men terrenget er krevjande så kvar enkelt byggesak vil krevje mykje av dei prosjekterande for å få til gode løysingar.

6 Administrasjonen rår til at planframlegget vert endeleg godkjent. Side 6