MØTEINNKALLING. Formannskapet. Eventuelt forfall må varsles snarest på tlf eller e-post:

Transkript

1 MØTEINNKALLING Formannskapet Møtedato: Møtested: Rådhuset, Fredrikkesalen Tidspunkt: 12:00 - Eventuelt forfall må varsles snarest på tlf eller e-post: astrid.helene.sjoli@steinkjer.kommune.no Vararepresentanter møter etter særskilt innkalling Som siste sak i lukka møte blir det orientert om fusjonsbehandlingen i forbindelse med kommunesammenslåing -1-

2 -2-

3 Saksliste Innhold Salg av Vårtun barnehage, Nordre Kvam barnehage og Fagerheim barnehage Elektro Prosjekt AS - fristforlengelse bygging på gnr/bnr 197/1515 i Steinkjer Esso Norge "Sirkustomten" - fristforlengelse utbyggingsstart Utbyggingsavtale mellom Jæktbyn AS og Steinkjer kommune - søknad om forlengelse av frist for ferdigstilt utbygging. Rådgivende folkeavstemming om kommunesammenslåing Framtidig eierskap i NTE - høringsrunde Unntatt off. Bjørn Arild Gram ordfører Utvalgssaksnr PS 16/32 PS 16/33 PS 16/34 PS 16/35 PS 16/36 PS 16/37-3-

4 -4-

5 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /32 Arkivsaksnr: 2015/1541 Klassering: 196/341/614/&55 Saksbehandler: Kari Elisabeth Nordgård SALG AV VÅRTUN BARNEHAGE, NORDRE KVAM BARNEHAGE OG FAGERHEIM BARNEHAGE Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart over Vårtun barnehage 2. Situasjonskart over Nordre Kvam barnehage 3. Situasjonskart over Fagerheim barnehage Utrykte vedlegg: 1. Verdi og lånetakst for Vårtun barnehage 2. Verdi og lånetakst for Nordre Kvam barnehage 3. Verdi og lånetakst for Fagerheim barnehage Rådmannens forslag til vedtak: 1. Steinkjer kommune overdrar Vårtun barnehage og Fagerheim barnehage til Steinkjerbygg KF til takst. Steinkjerbygg KF dekker alle kostnader med overdragelsen. 2. Nordre Kvam barnehage legges ut for salg på det åpne markedet til takst. Kjøper dekker alle omkostninger med overdragelsen. Som forutsetning for salget tinglyses en heftelse på eiendommen om at det ikke kan etableres barnehagedrift i lokalene. 3. Overskuddet av salget blir tilført eiendomsfondet Torunn Austheim rådmann -5-

6 Saksopplysninger: Barnehagene Vårtun, Nordre Kvam og Fagerheim er besluttet nedlagt, og de tre bygningene er taksert med tanke på salg i det åpne markedet. Alle de tre barnehagene er fraflyttet per dato. Vårtun barnehage skal benyttes som midlertidig lokale for Søndre Egge barnehage fra ca og i omtrent 1 år, mens de øvrige to (Fagerheim og Nordre Kvam) er disponible per dato. Vårtun barnehage har en antatt markedsverdi som næringseiendom på kr ,-. Eiendommen ligger i et område som ikke er regulert, men som er avsatt til bolig i kommuneplan. Eiendommen består av to parseller. 197/891 eies av Steinkjer kommune mens 196/341 eies av Arnfinn Dotterud m.fl. Steinkjer husmorlag har festerett for begge eiendommene. Husmorlaget eksisterer ikke lenger, og festeretten vil bli begjært slettet. Nordre Kvam har en antatt markedsverdi som næringseiendom på kr ,-. Eiendommen 205/441 eies av Steinkjer kommune og er regulert til allmennyttig formål - barnehage. Fagerheim har en antatt markedsverdi som næringseiendom på kr ,-. Eiendommen 187/13 eies av Steinkjer kommune. Eiendommen er delt av tilførselsveg til Byafossen. På deler av tomten ligger boliger i to etasjer som eies av Steinkjerbygg AS (overføres til Steinkjerbygg KF fra ). I verdsettelse av eiendommen er det forutsatt at dette arealet skilles ut som egen matrikkelenhet. Den delen som er regulert til offentligbebyggelse - barnehage utgjør ca. 3,3 daa Etter beslutning om avvikling har en familiegruppe tatt kontakt med kommunen og bedt om å få kjøpe Vårtun barnehage. Steinkjer kommune ved Steinkjerbygg KF har signalisert behov for arealene til både Vårtun og Fagerheim barnehage. Endret bruk av alle 3 eiendommer vil medføre at plankrav inntrer- altså at det må utarbeides reguleringsforslag i tråd med ny bruk. Saksvurderinger: Før eiendommene eventuelt legges ut for salg i det åpne marked, vil det etter rådmannens vurdering være riktig å vurdere om eiendommene er aktuelle for annen kommunal bruk. Steinkjerbygg KF er Steinkjer kommunes verktøy i arbeidet med å anskaffe boligmasse etter kommunens behov og bestilling. Dette krever at foretaket kontinuerlig må både selge og kjøpe eiendom for å sikre at porteføljen svarer til det behovet som kommunen til enhver tid har for hensiktsmessig og tilpasset boligmasse. Utvikling av boliger i regi av Steinkjerbygg KF primært for bruk innen det boligsosiale området, vurderes i denne sammenhengen å være "annen kommunal bruk". Steinkjerbygg KF melder om stort behov for sentrumsnære boliger av ulik størrelse. Dette bekreftes av kommunens bolig- og tildelingskontor. Det er behov for fleksible boliger, små og store boenheter. Eiendommen Vårtun er av Steinkjerbygg KF vurdert som aktuell for utbygging av et antall boliger. Det kan enten skje gjennom ombygging/tilpasning av eksisterende bygningsmasse, men helst i form av nybygg. Eiendommen Fagerheim barnehage er aktuell for ombygging til eksempelvis 2 enheter, primært boliger innen det boligsosiale området. Eiendommen ligger i utkanten av et etablert boligområde, og anses godt egnet. Når det gjelder Vårtun barnehage har kommunen hatt henvendelser fra en familiegruppe som ønsker å kjøpe denne for å bygge et bofellesskap for 5 ungdommer med ulike funksjonshemminger. De mener Vårtun-tomten oppfyller deres ønske om størrelse og nærhet til sentrum og tilbudene ved Dampsaga. -6-

7 Kommunen ser positivt på initiativet. Det må imidlertid bli en avveining hvordan kommunens behov for å utvikle alternative boliger sentrumsnært skal ses opp mot ulike private interessers ønske om å kjøpe konkrete boliger/areal. Om Vårtun- eiendommen skulle selges til private, vil det etter rådmannens vurdering være riktig å legge eiendommen ut for salg i det åpne markedet, eventuelt med kriterier i forhold til salget. Etter en samlet vurdering mener rådmannen at kommunens behov for å få utviklet arealene til ønsket boligformål må være avgjørende og tilrår at både Vårtun og Fagerheim barnehager overdras til Steinkjerbygg KF, til innhentet takst, mens Nordre Kvam legges ut til offentlig salg med oppgitt takst. Når kommunale barnehagebygninger/eiendommer legges ut for salg i det åpne markedet, bør det vurderes klausulering mot oppstart av privat barnehagedrift i lokalene. Dette jf. tidligere salg av nedlagte skolebygg, der slik klausul ble lagt inn. Bakgrunnen for at de aktuelle barnehagene kommer for salg, er at kommunen har samlet og effektivisert sin drift av barnehager i kretsen. I det ligger også en økning av kapasitet. Det er således ikke i kommunens interesse at det på et seinere tidspunkt eventuelt blir privat barnehagedrift i disse lokalenei konkurranse med kommunens tilbud. Rådmannen anbefaler derfor at barnehagebygg som selges gis slik klausulering. For Nordre Kvam barnehage ses det ikke per i dag alternativ kommunal bruk. Det anbefales derfor at denne barnehagen legges ut for salg i det åpne marked, med klausulering som nevnt ovenfor. Prisantydning for eiendommen er takstbeløpet. -7-

8 -8-

9 -9-

10 -10-

11 NITOTakst Norconsult " RAPPORTANSVARLIG: Norconsult AS Rita Woll Okkenhaugvegen 4, 7604 LEVANGER Tlf E-post: rita.wolwnorconsu1t.com VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM Adresse VÅRTUN BARNEHAGE Sagavegen 21, 7725 STEINKIER Matrikkelnr. Gnr. 196 og 197 Bnr. 341 og 891 Kommune Steinkjer Hjemmelshaver(e) HJEMMELSHAVERE: DOTTERUD AASE, DOTTERUD ARNFINN, DOTTERUD MARI, DOTTERUD PER KRISTIAN, LIAN CASPER, LIAN CLAUS, LUN DAG, LIAN SIGNE ELISABETH, LIAN THORALF, OPDAHL SWERT LIAN. HJEMMEL TIL FESTE: STEINKIER HUSMORLAG Dato for befaring Markedsverdi: kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

12 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. ladresse ignr. Bnr. 'VARTUN BARNEHAGE Sa2avegen og OQ 891 Postnr. IPoststed Kommune 7725 FSTEINKJER isteinkjer Rekvirent Steinkjer kommune Hjemmelshaver(e) HJEMMELSI IAVERE: DOTTERUD AASE, DOTTERUD ARNFINN, DOTTERUD MARI, DOTTERUD PER KRISTIAN, L1AN CASPER, L1AN CLAUS, LIAN DAG, LIAN SIGNE ELISABETH, LIAN THORALF, OPDAHL SIVERT LIAN. HJEMMEL TIL FESTE: STEINKJER HUSMORLAG Tilstede / opplysninger gitt av IAnsatte. takstmenn Kjetil Troset og Rita Woll, be2ge Norconsult Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Ingen Sammendrag Snr. Område/bydel He2itelia Besiktigelsesdato Fnr. Taksert objekt er en bameha2e. På eiendommenligger en bytming på 1 etasje pluss hems, med ei 2runnflate på totalt 288 m2. Det er o2så oppfort et mindre uthus på eiendommen. Hele eiendommen benyttes til bamehage. Bamehagen består av 2 avdelin2er, med et felles kjøkken, oppholdsareal og kontorer i midten. Premisser - Generelle opplysninger Hovedhensikten med denne rapport er å fonnidle takstforetakets syn på normal salttsverdi (markedsverdi) av denne eiendommen, slik den ffamstårpå befaringsdagen, som nærin2sby22, solgt på en profesjonell måte over en normal tidsperiode i da2ens marked. Oppdragsgiver ønsker en vurdering av dagens markedsverdi på eiendommen. Markedsverdien er i dette dokument ensbetydende med den høyeste pris man kan påregne at tlere uavhengige interessenter er villig til å betale for eiendommen med eksisterende leiekontrakter, og uten hellelser. Salget skal være offentlig, skje på van lige markedsvilkår, det skal forcligge normal frist for salgsforhandlinger idet det skal tas hensyn til eiendommens art. Det sees bort fra kjøpere som måtte være villig tilå betale en unormal høy pris på grunn av "spesielle interesser" i eiendommen, eksempelvis naboer o.l. Markedsverdien er henført til dagens dato, og vi forutsetter, at dagens bruk er i samsvar med reguleringsplan at ciendommen er fullverdiforsikret at gjeldende brannkrav er tilfredstilt at det ikke foreliggeruoppfyllte pålegg, servitutter. el. som kan påvirke eiendommens verdi. at eiendommen er fri for forurensende masser at eiendommen vurderes som om den var heftelsesfri Vi le22er til grunn at leietakeme kan ott vil oppfylle sine kontraksforpliktelser. Eventuelle servitutter er ikke undersøkt nærmere i forbindelse med takstoppdraget, o2 forutsettes ikke å ha effekt på verdisettelsen. Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen er beliggende i boligfeltet Heggelia ca. 2,0 km nord for Steinkjer sentrum. VARTUN BARNEILAGE Sagavegen STE1NKJER Gnr : 196 Bnr 341 Side 1 av Norconsult AS Rita Woll

13 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITO Takst Reguleringsmessige forhold Eiendommen ligger ikke i et regulert område. Eiendommen ligger i et område avsatt til boliger i kommuneplan. Eiendommens tomt 1Tomteareal (m2) Type tomt 'Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Festet Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Oppgitt areal er samlet for 197/891 og 196/341 For 196/341 fester Steinkjer Husmorslag av Dotterud og Lian familiene med totalt 10 hjemmelshavere med varierende andeler. For 197/891 fester Steinkjer Husmorlag av Steinkjer kommune. Festekontrakter er ikke fremlagt. Tomtens beskaffenhet Tomta er opparbeidet med grøntareal og lekearealer. Gruslagte veger og plasser. Tomta er inngjerdet. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår A Bamehage 1971 B Utebod Ukjent Likningstakst Kjøpsår Forsikringsselskap Polisenummer Rehab.- ombygd år Kjøpesum / kostpris Type forsikring Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Barnehage 1Grunnforhold følge NGU sitt løsmassekart ligger eiendommen i et område med tykk havavsetning. Fundamentering Antatt sålefimdament av betong. Ringmur av betong, krypkj eller under hele bygningen. Ktypkjelleren var på besiktigelsen ikke tilgjengelig for inspeksjon. Trolig isolert stubbloft bjelkelag mot 1. etasje. Tilstand på krypkjeller er ikke kjent, krypkjellere betraktes som risikokonstruksjon. IBÅ:rende konstruksjoner Bærekonstruksjoner i tre. ietasjeskillere av isolert trebjelkelag. Stedvis noe knirk i golv. l Etasjeskiller Yttervegger Yttervegger av isolert bindingsverk, utvendig kledd med stående malt trepanel. Vinduer med 2- og 3- lags glass stemplet Utad-slående ytterdører av nyere dato. 12. etasje er det vinduer med 2- lags glass stemplet 1987, 88 og 89. Utvendig kledning av nyere årgang, yttervegger ser ut til å være etterisolert. Årstall for dette er ikke kjent, trolig utført samtidig med skifiing av vinduer i linnervegger linnvendige vegger av platekledd og panelt bindingsverk. VÅRTUN BARNEHAGE 7725 STEINKJER Gnr 196 Bnr 341 Sagavegen 21 Side 2 av Norconsult AS Rita Woll

14 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITO Takst i Tekniske installasjoner 1Balansert ventilasjonsanlegg med varmeveksler. Oppvarming med strøm. linnvendige vannrør av kobber, synlige deler av avlopsrør av plast. Porselen sanitærutstyr, vaskerenner av stål. Varmtvannsbereder på 285 liter. Innvendig standard 1 all hovedsak banebelegg på golv. Overflater på vegger med panel og malte plater, våtromsplater på vaskerom og toaletter, enkelte rom med strie og brystpanel. Himlinger har malte og folierte plater. Relativt ny og godt utstyrt kjøkkeninnredning med avsatt plass for hvitevarer. Takhøy innredning med folierte skrog og malte slette fronter. Rettlopstrapp til 2. etasje, belegg i inntrinn, forøvrig lakkert utførelse. Takkonstruksjon / yttertak Takkonstmksjon i saltaksform, oppført med selvbærende W-takstoler. Taktro av bord, yttertak er tekket med pappshingel. Renner og nedløp av plastbelagt stål. Lukket varrntakskonstmksjon i midtseksjon i 2. etasje. Er det tegn til Kan sopp / råtedannelser Er det tegn til lekkasje / Anbefales en ytterligere setningsskader sees fuktskader 'teknisk gjennomgang / tilstandsrapport Ja Nei Ja Nei Ja Nei Ja Nei Beskrivelse hvis det er krysset av for 'Va" fehene ovel?for Inspeksjon av krypkjeller anbefales utført. Bygningsmessig beskrivelse; Bygg B - Utebod Beskrivelse Enkel trebygning satt rett på bakken, boden har to rom hvorav den ene var låst på befaringen. Trebjelkelag, yttervegger av bingdingsverk, sperretak opplagt på yttervegger oglimtredrager. Stående bordkledning, yttertak er tekket med asfaltpapp. Boden er satt nært bakken og det er registrert fuktopptrekk og råteskader trekonstruksjoner nært bakken. Generelle kommentarer By nin ens standard pr. dato Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol. Det er ingen gjenstående arbeider. 7 8 Eiendommens potensial Bygningen på eiendommen er tilpasset dagens bruk, men en ser for seg at det vil være mulig og bygge om bygningen til 2, evt. 3 leiligheter. VÅRTUN BARNEHAGE Sagavegen STEINKJER Gnr 196 Bnr 341 Side 3 av Norconsult AS Rita Woll

15 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst Bygningenes arealdisponering realene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 vvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdiglørst når den har gulv. Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv. Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene. Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens onisluttende vegger. Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot.fellesarealer, måles til midt i vegg. Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til våerve ens utside. Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende veu er. Barnehage Barnehage Bygg Et. plan : BTA (m2) BRA (m2) Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal). 1. etasje ;288 i etasje Delsum bygg Barnehage Utstyrsbod :1. etasje <29,27 2 boder Delsurn bygg Utstyrsbod Kommentarer til planløsningen Areal og leier :SUM : Andre leieinntekter 0 Andreleieinntekter 0 A Sum leieinntekter 0 B Sum normal markedsleie Kommentarer til leiekontrakt(er) Det foreligger ingen leiekontrakter. Markedsvurderingen er basert på leieverdier ansatt på bakgrunn av kjente leieverdier i området. Kommentar til ledige utleiearealer Hele bygningen er i bruk ti I eget fomiål. Spesielle forhold Konsesjonsplikt :Forkjøpsrett Ja Nei Ja Nei Kommentarer til Grunnboksbladet Det er ikke innhentet 2runnboksblad. Det forutsettes at det forøvrig ikke finnes heftelser som ikke er tinglyst, eller andre private avtaler på eiendommen. VÅRTUN BARNEI-IAGE Saga een STEINKJER Gnr 196 Bnr 341 Side 4 av Norconsult AS Rita Woll

16 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A - Verdireduksjon IBeregnede byggekostnader etter fradrag Beregnede byggekostnader, Bygg B - Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag = Samlet sum beregnede byggekostnader = Tomteverdi, justert for verdifaktor Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = VARTUN BARNEHAGE Saga egen STE1NKJER Gnr 196 Bnr 341 Side 5 av Norconsult AS Rita Woll

17 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst Verdianalyse,Kostnader A Faktisk leiei 0 B Markedsleie Offentlige avgifter Eiendomsskatt Forsikringer Vedlikehold / adm , IFesteavgift i hmtektsfradrag Normal leieinntekt A Normal leieinntekt B Tap ved ledighet 0 -Tap ved ledighet 0 INETTO LEIE NETTO LEIE Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Nettokapitaliseringsmetoden innebærer en vurdering av eiendommens verdi med bakgrunn i eiendommens netto inntektsoverskudd og krav til forrentning som sti Iles ved kjøp i dagen marked. Eiendommens leieinntekter er vurdert mot markedsleie, og forrentningskravet er basert på erfanngstallfra sammenlignbare eiendommer. Med bakgrunn av en totalvurdering av leietakerkonseptet, eiendommens beliggenhet og brukelighet, har vi benyttet følgende avkasningskrav: Effektiv risikofti rente, 10 års statsbligasjoner: 2,0 % - Inflasjon: 2,5 % Gir realrente kalkulert: -0,5 % +Forrentningsmessig risiko Renterisiko 3,0 % Objektrisiko 1,0 % Markedsrisiko 1,5 % Byggrisiko 3,0 % Realavkastningskrav 8,0 % Objektrisiko henspeiler seg på den risiko somligger i investeringer i fast eiendom generelt (1%-2%) Markedsrisiko henspeiler seg på den risiko som ligger i leieavtaler og leiepriser på denne eiendommen. (0%-2 %). Byggrisiko reflekterer forhold ved bygningen på eiendommen med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende m.m. (0% - 4%) Kapitalisert verdi A ut fra 8.0 % avkastn.: B ut fra 8.0 % avkastn Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Offentlige avgifter omfatter vann- og avlopsavgift, eks. mva Det betales i dag ikke eiendomsskatt på eiendommen i og med at det erunntak for kommunale eiendommer. Det cr her likevel medtatt et anslått fradrag for eiendomsskatt. Også fradrag for forsikring og vedlladm. cr anslått. Det betales i dag ingen festeavgift til kommunen. For gnr/bnr. 196/341 har vi ikke fått fremlagt festekontrakt, årlig festeavgift er ikke kjent. Ved salg av eiendommen vildet trolig bli krevd en årlig festeavgift også fra kommunen, samlet årlig festeavgiften cr stipulert. VÅRTUN BARNEHAGE Sagavegen STE1NKJER Gnr 196 Bnr 341 Side 6 av Norconsult AS Rita Woll

18 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon En kapitalisering av ansatt markedsleie på eiendommen med en kapitaliserinusrente på 8.0 %, uir en verdi på eiendommen på kr ,-. I og med at Steinkjer kommune nå ønsker færre og større enheter innen barnehagedrift, er det lite trolig at eiendommen vil bli omsatt til bamehageformål. Alternativet vilda være om bygge om bygningen til leiligheter. Det vil la seg gjøre å bygge om bygningen til2 eller 3 leiliuheter. Ombyggingskostnadene anslås til i størrelsesorden kr ,-. Det anslås at det vilvære mulig å omsette leilighetene for i størrelseorden kr ,-. Dette vil da gi et overskudd på i størrelsesorden 2, ,000,-. Med et fi-adrag for risiko og fortjeneste på 25 %, vil det gi en verdi på eiendommen på ca. kr ,-. Med bakgrunn i ovenstående gis eiendommen cr verdi på kr ,-. Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Steinkjer Kjetii Troset Dokumentkontroll VÅRTUN BARNEHAGE Saga e2en STEINKJER Gnr 196 Bnr 341 Side 7 av Norconsult AS Rita Woll

19 NITOTakst Norconsult RAPPORTANSVARLIG: Norconsult AS Rita Woll Okkenhaugvegen 4, 7604 LEVANGER Tlf: E-post: rita.wo1ignorconsu1t.corn VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM il Adresse NORDRE KVAM BARNEHAGESlalåmsvingen 14, 7724 STEINKJER Matrikkelnr. Gnr. 205 Bnr. 441 Kommune Steinkjer Hjemmelshaver(e) STE1NKJER KOMMUNE Dato for befaring Markedsverdi: kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

20 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Gnr. IBnr. ;Snr. Fnr. INOR DR E KVAM IBARNEHAGESlalåmsvingen 14 Postnr. Poststed Kommune Område/bydel 7724 STEINKJER Steinkjer Nordre Kvam Rekvirent Steinkjer kommune 1Hjemmelshaver(e) STEINKJER KOMMUNE Tilstede / opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Ansatte, takstmenn Kjetil Troset og Rita Woll, begge Norconsult Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Ingen Sammendrag Taksert objekt er en bamehage. På eiendommenligger en bygning på 1 etasje pluss hems, med ei grunnflate på totalt 318 m2. Det er også oppført et mindre uthus på eiendommen. Hele eiendommen benyttes til bamehage. Bamehagen består av 2 avdelinger, med et felles kjøkken i midten. Premisser - Generelle opplysninger Hovedhensikten med denne rapport er å formidle takstforetakets syn på normal salgsverdi (markedsverdi) av denne eiendommen, slik den framstår på befaringsdagen, som næringsbygg, solgt på en profesjonell måte over en normal tidsperiode i dagens marked. Oppdragsgiver ønsker en vurdering av dagens markedsverdi på eiendommen. Markedsverdien er i dette dokument ensbetydende med den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig tilå betale for eiendommen med eksisterende leiekontrakter, og uten heftelser. Salget skal være offentlig, skje på vanlige markedsvilkår, det skal foreligge normal frist for salgsforhandlinger idet det skal tas hensyn til eiendommens art. Det sees bort fra kjøpere som måtte være villig til å betale en unormal høy pris på grunn av "spesielle interesser" i eiendommen, eksempelvis naboer o.l. Markedsverdien er henført tildagens dato, og vi forutsetter, at dagens bruk er i samsvar med reguleringsplan at eiendommen er fullverdiforsikret at gjeldende brannkrav er tilfredstilt at det ikke foreligger uoppfyllte pålegg, servitutter, el. som kan påvirke eiendommens verdi. at eiendommen er fri for forurensende masser at eiendommen vurderes som om den var heftelsesfri Vi legger til grunn at leietakeme kan og vil oppfylle sine kontraksforpliktelser. Eventuelle servitutter er ikke undersøkt nærmere i forbindelse med takstoppdraget, og forutsettes ikke å ha effekt på verdisettelsen. Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen er beliggende i boligfeltet Nordre Kvam ca. 4,0 km nord for Steinkjer sentrum. NORDRE KVAM BARNEHAGE SlalånisN ingen STEINKJER Gnr 205 Bnr 441 Side 1 av Norconsult AS Rita Woll

21 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst Reguleringsmessige forhold Eiendommen cr hovedsaklig regulert til Almennyttig formål - Barnehage. Deler av tomta er i flg. reguleringsplan også regulert til boligformål og vegareal, men i praksis er det ikke utført slik. Eiendommens tomt Tomteareal (m2) Type tomt Festet Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Tomtens beskaffenhet Tomta er opparbeidet med grøntareal og lekearealer. Gruslagte veger og plasser. Tomta er inngjerdet. Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab. - ombygd år A Bamehage Utebod 1991 Likningstakst Kjøpsår Kjøpesum / kostpris -- Forsikringsselskap Polisenummer IType forsikring Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Barnehage Grunnforhold I følge NGU sitt løsmassekartligger eiendommen i et område med tynn hav-/strandavsetning. Fundamentering Antatt sålefundament av betong. Ringmur av betong, støpt golv på grunn i hele lokalet. BÅ:rende konstruksjoner Bærekonstruksjoner i tre. Etasjeskillere Etasjeskiller av isolert trebjelkelag. Yttervegger Yttervegger av isolert bindingsverk, utvendig kledd med liggende malt trepanel. Vinduer med 2- lags glass stemplet 1991, gjennomgående sprosser. Tak-overbygde og utad-slående ytterdører fin byggeåret. Registret råteskader i vinduer mot vest. Oppsprukket kledning med tegn til råteskader. Innervegger Innvendige vegger av platekledd og panelt bindingsverk. Tekniske installasjoner Balansert ventilasjonsanlegg med varmeveksler. Oppvarrning med strøm. El tavle er plassert på lager. Innvendige vannrør av kobber, synlige deler av avløpsrør av plast. Porselen sanitærutstyr, vaskerenner av stål. Innvendig standard I all hovedsak banebelegg på golv. 'Overflater på vegger med ubehandlet panel, malt brystpanel og strie. Flis på vegg i dusjer. Himlinger har ubehandlet panel, enkelte rom med støy absorbenter. Enkel foliert kjøkkeninnredning fin byggeåret. NORDRE KVAM BARNEHAGE Slalåmsvingen STEINKJER Gnr 205 Bnr 441 Side 2 av Norconsult AS Rita Woll

22 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst ibratt rettløpstrapp til 2. etasje, lukkede stusstrinn. Takkonstruksjon / yttertak Takkonstruksjon i saltaksform, oppfort med selvbærende W-takstoler.undertak av ranitt plater, opplektet og tekket med betongtakstein. Renner og nedlop av plastbelagt stål. Lukket varmtakskonstruksjon i midtseksjon i 2. etasje. ler det tegn til Kan sopp / råtedannelser isetningsskader sees Ja Nei Ja Nei Beskrivelse hvis det er loysset av for 7a" i feltene oveafor Er det tegn til lekkasje / fuktskader a Nei.Anbefales en ytterligere teknisk gjennomgang / tilstandsrapport Ja Nei Bygningsmessig beskrivelse; Bygg B - Utebod Beskrivelse Utebod i 1,5 etasje. Boden var på besiktigelsen låst og er av den grunn ikke innvendig inspisert. Grunnmur av betong, overbygning i trekonstruksjoner, lig2ende bordkledning, tekket med betongtakstein. Mose i taktekking, råteskadet bordkledning. Generelle kommentarer B nin ens standard r. dato Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol. Det er ingen gjenstående arbeider. Råteskadde vinduer og påkjent kledning mot vest. Taknedløp på nordsiden har utett avlop. Det er ikke fallpå terreng fra bygningen, og det samler seg vann langs murer. Forøvrig generell alders- og bruksslitasje. Eiendommens potensial Bygningen på eiendommen er tilpasset dagens bruk, men en ser for seg at det vil være mulig og bygge om bygningen til 2, evt. 3 leiligheter. Dette fordrer en omregulering av området. NORDRE KVAM BARNEHAGE Slalåmsvmgen STE1NKJER Gnr 205 Bnr 441 Side 3 av Norconsult AS Rita Woll

23 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst Bygningenes arealdisponering realene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 vvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv. Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sj. akter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv. Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene. Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhel begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger. Der omsluttende vegger vender nwt andre bruksenheter, eller mot.tellesarealer måles til midt i vegg. Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, Kommentarer til planløsningen Rommene er benevnt ut fra bruken på befaringstidspunktet, og det er ikke tatt still ing tilom respektive rom og [arealer er byggemeldte og godkjente. Areal og leier Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 A Sum leieinntekter 0 B Sum normal markedsleie Kommentarer til leiekontrakt(er) Det foreligger ingen leiekontrakter. Markedsvurderingen er basert på leieverdier ansatt på bakgrunn av kjente leieverdier i området. Kommentar til ledige utleiearealer fiele bygningen er i bruk til eget formål. Spesielle forhold Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjopsrett Ja Nei Kommentarer til Grunnboksbladet Det er ikke innhentet grunnboksblad. Det forutsettes at det forøvrig ikke finnes heftelser som ikke er tinglyst, eller andre private avtaler på eiendommen. NORDRE KVAM BARNEHAGE Sla1årnsvingen STE1NKJER Gnr 205 Bnr 441 Side 4 av Norconsult AS Rita Woll

24 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt!beregnede byggekostnader, Hovedbygg A - Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag Beregnede byggekostnader, Bygg B - Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag Samlet sum beregnede byggekostnader + Tomteverdi, justert for verdifaktor Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt Hovedbygg A = i Bygg B = = i = NORDRE KVAM BARNEFIAGE Slalånisvingen STE1NKJER Gnr 205 Bnr 441 Side 5 av Norconsult AS Rita Woll

25 e VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie 0 B Markedsleie Offentlige avgifier ; Eiendomsskatt Forsikringer Vedlikehold / adm ; Inntektsfradrag Normal leieinntekt A, Normal leieinntekt B -Tap ved ledighet 0 -Tap vedledighet NETTO LEIE NETTO LEIE Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Nettokapitaliseringsmetoden innebærer en vurdering av eiendommens verdi med bakgrunn i eiendommens netto inntektsoverskudd og krav til forrentning som stilles ved kjøp i dagen marked. Eiendommensleieinntekter er vurdert mot markedsleie, og fon-entningskravet er basert på erfaringstall fi-a sammenlignbare eiendommer. Med bakgrunn av en totalvurdering av leietakerkonseptet, eiendommens beliggenhet og brukelighet, har vi benyttet følgende avkasningskrav: Effektiv risikofii rente, 10 års statsbligasjoner: 2,0 % - Inflasjon: 2,5 % Gir realrente kalkulert: -0,5 % +Forrentningsmessig risiko Renterisiko 3,0 % Objektrisiko 1,0 % Markedsnsiko 1,5 % Byggrisiko 3,0 % Realavkastningskrav 8,0 % Objektrisiko henspeiler seg på den risiko somligger i investeringer i fast eiendom generelt (1%-2%) Markedsrisiko henspeiler seg på den risiko som ligger i leieavtaler og leiepriser på denne eiendommen. (0%-2 %). Byggrisiko reflekterer forhold ved bygningen på eiendommen med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende m.m. (0% - 4%). Kapitalisert verdi Aut fra 8.0 % avkastn.; B ut fra 8.0 % avkastn Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Offentlige avgifter omfatter vann- og avlopsavgift, eks. mva Det betales i dag ikke eiendomsskatt på eiendommen i og med at det er unntak for kommunale eiendommer. Det er her likevel medtatt et anslått fradrag for eiendomsskatt. Også fradrag for forsikring og vedl./adm. er anslått. NORDRE KVAM BARNEHAGE Slalåms ingen STEINKJER Gnr 205 Bnr 441 Side 6 av Norconsult AS Rita Woll

26 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon En kapitalisering av ansatt markedsleie på eiendommen med en kapitaliseringsrente på 8.0 %, gir en verdi på eiendommen på kr ,-. og med at Steinkjer kommune nå ønsker færre og større enheter innen barnehagedrift, er det lite trolig at eiendommen vil bli omsatt til bamehageformål. Alternativet vil da være om bygge om bygningen til leiligheter. Det vil la seg gjøre å bygge om bygningen til2 eller 3 leiligheter. Ombyggingskostnadene anslås til i størrelsesorden kr ,-. Det anslås at det vil være mulig å omsette leilighetene for i støn-elseorden kr ,-. Dette vilda gi et overskudd på i størrelsesorden 3.000,000,-. Med et fi-adrag for risiko og fortjeneste på 25 %, vil det gi en verdi på eiendommen på ca. kr ,-. Med bakgrunn i ovenstående gis eiendommen er verdi på kr ,-. Verdikonklusjon Oppdrausgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befanng og innhentede opplysninger settes: Underskrifter Markedsverdi: kr Sted og dato Takstingenior r. Steinkjer Dokumentkontroll Rita Woll Kj il Troset NORDRE KVAM BARNETIAGE Slalånisvirwen STEINKJER Gnr 205 Bnr. 441 Side 7 av Norconsult AS Rita Woll

27 NITOTakst Norconsult RAPPORTANSVARLIG: Norconsult AS Rita Woll Okkenhaugvegen 4, 7604 LEVANGER Tlf: E-post: VERDI- OG LÅNETAKST r " NÆRINGSEIENDOM 17b Adresse Matrikkelnr. Kommune Hjemmelshaver(e) Dato for befaring Markedsverdi: FAGERHEIM BARNEHAGE, Helgesvegen 120, 7716 STEINKJER Gnr. 187 Bnr. 13 STEINKJER HJEMMELSHAVER: STE1NKJER KOMMUNE AKTUELL EIER: STEINKJERBYGG AS kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

28 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Gnr. Bnr. ISnr. ifnr. FAGERHEIM BARNEHAGE, Helgesvegen 120 Postnr. Poststed Kommune Område/bydel 7716 STE1NKJER STEINKJER 'Byafossen Rekvirent Steinkjer kommune Hjemmelshaver(e) HJEMMELSHAVER: STEINKJER KOMMUNE AKTUELL EIER: STEINKJERBYGG AS Tilstede / opplysninger gitt av 'Besiktigelsesdato Ansatte, takstrnenn Kjetil Troset og Rita Woll, begge Norconsult Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Ingen Sammendrag Taksert objekt er en bamehage. På eiendommen ligger en bygning på 1 etasje pluss hems, med ei grunnflate på totalt 318 m2. Det er også oppført en mindre uthus på eiendommen. Hele eiendommen benyttes til bamehage. Bamehagen består av 2 avdelinger, med et felles kjøkken i midten. Premisser - Generelle opplysninger Hovedhensikten med denne rapport er å formidle takstforetakets syn på normal salgsverdi (markedsverdi) av denne eiendommen, slik den framstår på befaringsdagen, som næringsbygg, solgt på en profesjonell måte over en nomial tidsperiode i dagens marked. Oppdragsgiver ønsker en vurdering av dagens markedsverdi på eiendommen. Markedsverdien er i dette dokument ensbetydende med den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig tilå betale for eiendommen med eksisterende leiekontrakter, og uten heftelser. Salget skal være offentlig, skje på vanlige markedsvilkår, det skal foreligge normal frist for salgsforhandlinger idet det skal tas hensyn til eiendornmens art. Det sees bort fra kjøpere som måtte være villig til å betale en unormal høy pris på grunn av "spesielle interesser" i eiendommen, eksempelvis naboer o.l. Markedsverdien er henført tildagens dato, og vi forutsetter, at dagens bruk er i samsvar med reguleringsplan at eiendommen er fullverdiforsikret at gjeldende brannkrav er tilfredstilt at det ikke foreligger uoppfyllte pålegg, servitutter, el. som kan påvirke eiendommens verdi. at eiendommen er fri for forurensende masser at eiendommen vurderes som om den var heftelsesfri Vi legger til grunn at leietakeme kan og vil oppfylle sine kontraksforpliktelser. Eventuelle servitutter er ikke undersøkt nærmere i forbindelse med takstoppdraget, og forutsettes ikke å ha effekt på verdisettelsen. Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen er beliggende ved Risgropa på Fagerheim ca. 3,0 km øst for Steinkjer sentrum. FAGERHE1M BARNEHAGE Helgesve2en STE1NKJER Gnr 187 Bnr 13 Side 1 av Norconsult AS Rita Woll

29 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst Reguleringsmessige forhold Eiendommen totalt på ,9 m2 og er regulert til Bamehage oa boligfonnål. Eiendommens tomt Tomteareal (m2) Type tomt Festet Eiet Festetidens utløpsår IÅrlig festeavgift Kommentarer vedrørende festekontrakt Eier av tomten er Steinkjer kommune som bortfester til Steinkjerbygg AS som er et kommunalt selskap, det betales i dag ingen festeavgift. Tomtens beskaffenhet Tomten er delt med tilførselsveg til Byafossen. På deler av tomten ligger boliger i 2. etasjer. Område regulert til offentlig bebyggelse, bamehage utgjør ca 3,3 daa. I verdsettelse av eiendommen cr det forutsatt at dette arealet skilles ut som egen matrikkel. Tomta er opparbeidet med grontareal oglekearealer. Gruslagte veger og plasser. Tomta er inngjerdet. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår :Rehab.- ombygd år A Bamehage 1993 B Utebod 1991 Likningstakst Kjøpsår Kjøpesum / kostpris -- Forsikringsselskap Polisenummer 'Type forsikring Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Barnehage igrunnforhold II følge NGU sitt løsmassekart liaaer eiendommen i et område med elveavsetning. Fundamentering Antatt sålefundament av betong. Ringmur av betong, støpt golv på grunn i hele lokalet. BÄlrende konstruksjoner Bærekonstmksjoner i tre. Etasjeskillere Etasjeskiller av isolen trebjelkelag. Yttervegger Yttervegger av isolert bindingsverk, utvendig kledd med liggende malt trepanel. Vinduer med 2- laas glass stemplet 1993, gjennomgående sprosser. Tak-overbygde og utad-slående ytterdører fta byageåret. Innervegger Innvendige vegger av platekledd og panelt bindingsverk. Tekniske installasjoner Balansert ventilasjonsanlegg med varmeveksler. Oppvarrning med strøm. El tavle er plassert pålager.!innvendige vannrør av kobber, synlige deler av avløpsrør av plast. Porselen sanitærutstyr, vaskerenner av stål. Innvendig standard I!I all hovedsak banebeleaz på golv. ;Overflater på vegaer med ubehandlet panel, malt brystpanel og strie. Flis på vegg i dusjer. FAGERHEIM BARNEHAGE Helgesveen STEINKJER Gnr 187 Bnr 13 Side 2 av Norconsult AS Rita Woll

30 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst IHimlinger har ubehandlet panel, enkelte rom med støy absorbenter. Enkel foliert kjøkkeninnredning fra byugeåret. Bratt rettløpstrapp til 2. etasje, lukkede stusstrinn. Takkonstruksjon / yttertak Takkonstmksjon i saltaksfomi, oppført med selvbærende W-takstoler, undertak av ranitt plater, opplektet og tekket med betongtakstein. Renner og nedløp av plastbelagt stål. Lukket varmtakskonstruksjon i midtseksjon i 2. etasje. Er det tegn til Kan sopp / råtedannelser setningsskader sees Ja Nei Ja Nei 'Beskrivelse hvis det er krysset av for ':Ja" i feltene ovehfor Bygningsmessig beskrivelse; Bygg B - Utebod Er det tegn til lekkasje / Anbefales en ytterligere fuktskader teknisk gjennomgang /. Alstandsrapport Ja Nei Ja Nei Beskrivelse Støpt plate på mark. Overbygning i trekonstruksjoner. Utvendig kledd med liggende trepanel, yttertak tekket med betongtakstein. Generelle kommentarer Bv nin ens standard r. dato Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol. Det er ingen gjenstående arbeider. Forøvrig generell alders- og bruksslitasje. 7 8 Eiendommens potensial Bygningen på eiendommen er tilpasset dagens bruk, men en ser for seg at det vilvære mulig og bygge om bygningen til 2, evt. 3 leiligheter. Dette fordrer en omreuulering av området. FAGERHE1M BARNEHAGE Helgesvegen STE1NKJER Gnr 187 Bnr 13 Side 3 av Norconsult AS Rita Woll

31 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst Bygningenes arealdisponering realene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 vvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv. Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv. Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i apningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene. Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger. Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg. Der omsluttende vegger er en del av vttervegg, måles til vtterve ens utside. Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vea er. Bygg Et. plan Barnehage 1. etasje Garderober, toaletter, bad, soverom, leke- og oppholdsrom, grupperom, kjøkken, lager. Kontorfløy med gang, kontorer, garderobe, vaskerom og wc/dusj Bamehage 2, etasje Gang, oppholdsrom og ventilasjonsrom. Delsum bygg Bamehage Utvendig bod :1. etasje Bod `Delsum bygg Utvendig bod SUM Kommentarer til planløsningen Rommene er benevnt ut fra bruken på befaringstidspunktet, og det er ikke tatt stilling til om respektive rom og arealer er byggemeldte og godkjente. Areal og leier BTA (m2) BRA (m2) Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal) Bygg Et. plan Utleid (m2) Leieinntekt / Ledig (m2)! Eget bruk BTA (m2) Markedsleie Sum år BTA (m2) BTA kr/m2 markedsleiel Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 A Sum leieinntekter 0 B Sum normal markedsleie Kommentarer til leiekontrakt(er) Det foreliguer ingen leiekontrakter. Markedsvurderinuen er bascrt på leieverdier ansatt på bakgrunn av kjente leieverdier i området. Kommentar til ledige utleicarealer Hele bygningen er i bruk ti I eget formål. Spesielle forhold Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Kommentarer til Grunnboksbladet Det er ikke innhentet urunnboksblad. Det forutsettes at det forøvrig ikke finnes heftelser som ikke er tinglyst, eller andre private avtaler på ciendommen. FAGERHEIM BARNEITAGE Helgesvegen STEINKJER Gnr 187 Bnr 13 Side 4 av Norconsult AS Rita Woll

32 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A Verdireduksjon - Hovedbygg A , Beregnede byggekostnader etter fradrag = Beregnede byggekostnader, Bygg B Verdireduksjon - Bygg B Beregnede byggekostnader etter fradrag = Samlet sum beregnede byggekostnader = Tomteverdi, justert for verdifaktor Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = FAGERHE1M BARNEHAGE Ilelgesve2en STEINKJER Gnr 187 Bnr 13 Side 5 av Norconsult AS Rita Woll

33 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst Verdianalyse I , Normal leieinntekt A Normal leieinntekt B Tap ved ledighet 0 -Tap ved ledighet 01 NETTO LEIE NETTO LEIE Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav 1Nettokapitaliseringsmetoden innebærer en vurdering av eiendommens verdi med bakgrunn i eiendommens netto inntektsoverskudd og krav til forrentning som stilles ved kjøp i dagen marked. Eiendommens leieinntekter er vurdert mot markedsleie, og forrentningskravet er basert på erfaringstall fra sammenlignbare eiendommer. Med bakgrunn av en totalvurdering av leietakerkonseptet, eiendommens beliggenhet og brukelighet, har vi benyttet følgende avkasningskrav: Effektiv risikofii rente, 10 års statsbligasjoner: 2,0 % - Inflasjon: 2,5 % Gir realrente kalkulert: -0,5 % Forrentningsmessig risiko Renterisiko 3,0 % Objektrisiko 1,0 % Markedsrisiko 1,5 % Byggrisiko 3,0 % Realavkastningskrav 8,0 % Objektrisiko henspeiler seg på den risiko somligger i investeringer i fast ciendom generelt (1%-2%) Markedsrisiko henspeiler seg på den risiko somligger i leieavtaler ogleiepriser på denne eiendommen. (0%-2 %). Byggrisiko reflekterer forhold ved bygningen på eiendommen med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende m.m. (0% - 4%). Kapitalisert verdi A ut fta 8.0 % avkastn.i B ut fra 8.0 % avkastn Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Offentlige avgifter omfatter vann- og avlopsavgift, eks. rnva Det betales i dag ikke eiendomsskatt på eiendommen i og med at det er unntak for kommunale eiendommer. Det er her likevel medtatt et anslått fradrag tbr eiendomsskatt. Ottså fradrag for forsikring og vedl./adm. er anslått.,det betales i dag ingen festeavgift, ved salg av eiendommen vil det trolig bli krevd en årlig festcavgift, denne festeavgiften er stipulert. FAGERHEIM BARNEI-IAGE 7716 STE1NKJER Gnr 187 Bnr 13 Helgesvegen 120 Side 6 av Norconsult AS Rita Woll

34 VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM NITOTakst Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon En kapitalisering av ansatt markedsleie på eiendommen med en kapitaliseringsrente på 8.0 %, gir en verdi på eiendommen på kr ,-. 1 og med at Steinkjer kommune nå ønsker færre og større enheter innen bamehagedrift, er det lite trolig at eiendommen vil bli omsatt til barnehageformål. Alternativet vil da være om bygge om bygningen til leiligheter. Det villa seg gjøre å bygge om bygningen til2 eller 31eiligheter. Ombyggingskostnadene anslås til i størrelsesorden kr ,-. Det anslås at det vil være mulig å omsette leilighetene for i størrelseorden kr ,-. Dette vilda gi et overskudd på i størrelsesorden 3.000,000,-. Med et fradrag for risiko og fortjeneste på 25 %, vil det gi en verdi på eiendommen på ca. kr ,-. Med bakgrunn i ovenstående gis eiendommen er verdi på kr ,-. Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr Underskrifter Sted og dato Takstingenior Steinkjer Dokumentkontroll Rita Woll Kjetil Troset FAGERHEIM BARNEI-IAGE Helgesvegen STEINKJER Gnr 187 Bnr 13 Side 7 av Noreonsult AS Rita Woll

35 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /33 Arkivsaksnr: 2014/1245 Klassering: 611/&55 Saksbehandler: Svein Åge Trøbakk ELEKTRO PROSJEKT AS - FRISTFORLENGELSE BYGGING PÅ GNR/BNR 197/1515 I STEINKJER Trykte vedlegg: 1. søknad om fristforlengelse fra Elektro Prosjekt as mottatt tomtekart/eiendomskart Rådmannens forslag til vedtak: Formannskapet viser til sitt vedtak i sak 14/50 den Frist for oppstart av bygging på tomta forlenges til Torunn Austheim rådmann Svein Åge Trøbakk plansjef -35-

36 Saksopplysninger: Formannskapet vedtok under sak 14/50 følgende: Elektro Prosjekt as tilbys å kjøpe om lag 2 dekar, som utgjør deler av gnr. 197, bnr. 2 på Nordsileiret, og som vist i vedlagte tomtekart. Samlet salgssum, om lag kroner, fastsettes endelig etter oppmåling og tas til inntekt på eiendomsfondet. Om bygging på tomta ikke er oppstartet innen skal tomta tilbakeføres kommunen til samme vilkår som den ble solgt for. Kommunen skal ha forkjøpsrett på videresalg i perioden fram til Kjøper belastes utgifter til skjøte, målebrev, tinglysning etc. Disse utgiftene refunderes ikke ved et eventuelt tilbakekjøp. Elektro Prosjekt as ber i brev datert (feil dato, brevet mottatt ) om at fristen for oppstart av bygging forlenges fra til De begrunner søknaden med at de ennå ikke har overtatt tomta, slik at det er kort frist fram til med å komme i gang med prosjektet. Saksvurderinger: Rådmannen har undersøkt status i saken. Tomta ble fradelt som egen eiendom og er gitt betegnelsen gnr/bnr 197/1515 etter at saken ble oversendt enhet eiendom våren Overskjøting og salg ble imidlertid ikke gjennomført. Det har heller ikke vært spørsmål fra kjøper før nå. Når formannskapet vedtar salg av tomt og vilkårene for salg er akseptert av kjøper kan kjøper igangsette arbeider uavhenging av overskjøting. Det er midlertid nødvendig med overskjøting for at kjøper kan ta opp lån med sikkerhet i eiendommen. Rådmannen beklager at saken har stoppet opp. Rådmannen har sørget for at overskjøting nå er igangsatt. Rådmannen tilrår ut fra ovenstående at det gis ny frist for igangsetting av bygging i tråd med kjøpers ønske. -36-

37 MOTTA TT Z 7 MN Q}; '.. o_.-j. -O..' '- o -' Elektro Prosjekt AS Steinkjer Kommune WWW-e'P' 5-" v/svein Åge Trøbakk Postboks Steinkjer Deres ref.: Vår ref.: Dato: [2014[SATR Jan Inge Haug Søknad om utsettelse på bygging Vi viser til deres brev av med tilbud om kjøp av ca. 2 dekar av gnr 197, bnr. 2. på Nordsileiret, samt forutsetning om at tomten skal bebygges innen Videre viser vi til vårt svarbrev av hvor vi bekrefter vårt ønske om kjøp av tomten. Da vi pr. dags dato fortsatt ikke har fått overtatt tomten, har vi kommet så tett opp mot en eventuell bygging at vi ser det vanskelig å igangsette denne i løpet av Vi ber derfor om utsettelse av denne fristen til ut Videre er det ønskelig med en tilbakemelding på når selve salget vil bli gjennomført. va.. f... i Med vennlig hilsen '\-«Elektro Prosjekt AS v/jan Inge Haug Postadresse Besøksadresse Telefon Tømmermannsgt. 2, 7725 Steinkjer Tømmerrnannsgt / E-post 7725 Steinkjer 0rg.nr. finnaposl@elpros.no

38 Steinkjer kommune N Grunnkart Dato: A Det tas forbehold om feil/mangler i kartet. /\ Grenser er ikke rettsgyldige. Norkart AS / -38-

39 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /34 Arkivsaksnr: 2009/3565 Klassering: 611 Saksbehandler: Svein Åge Trøbakk ESSO NORGE "SIRKUSTOMTEN" - FRISTFORLENGELSE UTBYGGINGSSTART Trykte vedlegg: Kopi av utbyggingsavtale mellom Esso Norge as og Steinkjer kommune Brev av fra Atrium as på vegne av Esso Norge as Rådmannens forslag til vedtak: Fristen for igangsettelse av utbyggingsstart vist i punkt 11 i utbyggingsavtale mellom Esso Norge as og Steinkjer kommune forlenges med ett år, det vil si til Torunn Austheim Rådmann Svein Åge Trøbakk Plansjef -39-

40 Saksopplysninger: Utbyggingsavtale mellom Esso Norge as og Steinkjer kommune ble godkjent av kommunestyret i Steinkjer Kopi av avtalen ligger vedlagt. Punkt 11 i avtalen lyder: Utbyggingen av arealet som omfattes av avtalen skal skje i en utbyggingsetappe. Utbyggingen skal være igangsatt innen I henhold til inngått opsjonsavtale mellom partene kan realisering av bensinstasjon på sirkustomta kun realiseres om det blir realisert hotellbygging på Esso sin nåværende tomt/bensinstasjon på Dampsaga. Dersom området ikke blir påstartet utbygd etter denne avtale plikter kjøperen eller rettsetterfølgere å tilbakeføre areal A til samme vilkår som de ble ervervet til kommunen. Atrium as søkte på vegne av Esso Norge as om forlenget frist for utbyggingsstart. Formannskapet behandlet saken i møte hvor følgende vedtak ble fattet: 1. Fristen for igangsettelse av utbyggingsstart vist i punkt 11 i utbyggingsavtale mellom Esso Norge as og Steinkjer kommune forlenges med ett år, det vil si til Denne fristforlengelsen innvirker verken på avviklingen av samarbeidsavtale mellom Galleri Weidemann og Steinkjer kommune (formannskapssak 10/5), eller på utbyggingsavtale mellom Weidemann eiendom as og Steinkjer kommune. Atrium as søkte i brev av på vegne av Esso Norge as om ytterligere fristforlengelse for utbyggingsstart. Formannskapet behandlet saken i møte hvor følgende vedtak ble fattet: 1. Fristen for igangsettelse av utbyggingsstart vist i punkt 11 i utbyggingsavtale mellom Esso Norge as og Steinkjer kommune forlenges med ett år, det vil si til Denne fristforlengelsen innvirker verken på avviklingen av samarbeidsavtale mellom Galleri Weidemann og Steinkjer kommune (formannskapssak 10/5), eller på utbyggingsavtale mellom Weidemann eiendom as og Steinkjer kommune. Atrium as søkte i brev av på vegne av Esso Norge as om ytterligere fristforlengelse for utbyggingsstart. Formannskapet behandlet saken i møte hvor følgende vedtak ble fattet: 1. Fristen for igangsettelse av utbyggingsstart vist i punkt 11 i utbyggingsavtale mellom Esso Norge as og Steinkjer kommune forlenges med ett år, det vil si til Denne fristforlengelsen innvirker verken på avviklingen av samarbeidsavtale mellom Galleri Weidemann og Steinkjer kommune (formannskapssak 10/5), eller på utbyggingsavtale mellom Weidemann eiendom as og Steinkjer kommune. Atrium as søkte i brev av på vegne av Esso Norge as om ytterligere fristforlengelse for utbyggingsstart. Formannskapet behandlet saken i møte hvor følgende vedtak ble fattet: 1. Fristen for igangsettelse av utbyggingsstart vist i punkt 11 i utbyggingsavtale mellom Esso Norge as og Steinkjer kommune forlenges med ett år, det vil si til Denne fristforlengelsen innvirker verken på avviklingen av samarbeidsavtale mellom Galleri Weidemann og Steinkjer kommune (formannskapssak 10/5), eller på utbyggingsavtale mellom Weidemann eiendom as og Steinkjer kommune. Atrium as søkte i brev av på vegne av Esso Norge as om ytterligere fristforlengelse for utbyggingsstart. Formannskapet behandlet saken i møte hvor følgende vedtak ble fattet: 1. Fristen for igangsettelse av utbyggingsstart vist i punkt 11 i utbyggingsavtale mellom Esso Norge as og Steinkjer kommune forlenges med ett år, det vil si til Denne fristforlengelsen innvirker verken på avviklingen av samarbeidsavtale mellom Galleri Weidemann og Steinkjer kommune (formannskapssak 10/5), eller på utbyggingsavtale mellom Weidemann eiendom as og Steinkjer kommune. Atrium as søker i brev av på vegne av Esso Norge as om ytterligere fristforlengelse for utbyggingsstart. -40-