VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM

Transkript

1 RAPPORTANSVARLIG: Prestelvgata 1 Postboks 354, 9811 VADSØ Tlf: Faks: E-post: ingulfniskavara@navarenno VERDI- OG LÅNETAKST Adresse Damsveien 42, 9811 VADSØ Matrikkelnr Gnr 8 Bnr 258, 810 Snr 0 Fnr 0 Kommune VADSØ Hjemmelshaver(e) Vadsø kommune Dato for befaring Markedsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr

2 1 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr Bnr Snr Fnr Damsveien , Postnr Poststed Kommune Område/bydel 9811 VADSØ VADSØ Indrebyen Rekvirent Vadsø kommune Hjemmelshaver(e) Vadsø kommune Tilstede / opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Knut Bendiksen Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Matrikkelrapporter, tegninger, situasjonsplan 2 Premisser - Generelle opplysninger Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i bygningskonstruksjonene, men kan være supplert med enkle fuktmålinger som da vil fremgå av taksten Legg merke til at verditakst ikke er en tilstandsrapport som beskriver byggets tekniske tilstand Dersom denne taksten er eldre enn 6 mnd bør takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering Arealer er basert på tegningsgrunnlaget samt kontrolloppmåling ved hjelp av Bosch DLE 50 Professional lasermåler Eiendommen er klassifisert som offentlig bygg; sykehjem Dersom bygningen skal benyttes til annen virksomhet/bruk må det søkes om bruksendring til plan- og bygningsmyndighetene 3 Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger ca 700 meter nordvest for byens sentrum Rundt eiendommen er området bebygget med eneboliger oppført på 1950/60-tallet Eiendommen ligger i lia ned mot havna og har flott utsikt mot syd Nedsatte fartsgrenser og fysiske fartsdempere i vegbanen nord og sør for eiendommen 4 Reguleringsmessige forhold Området er regulert til offentlig virksomhet Dette betyr at eiendommen ved annen virksomhet/bruk må omreguleres eller gis dispensasjon fra gjeldende plan i tillegg til bruksendring 5 Eiendommens tomt Tomteareal (m²) Type tomt Festetidens utløpsår Årlig festeavgift 2702 Festet Eiet 950,- Kommentarer vedrørende festekontrakt Festeavtale/-kontrakt er ikke forevist Tomtens beskaffenhet I syd og nord er det relativt store parkeringsarealer langs bygget Adkomsten er asfaltert I øst og sør er det anlagt grøntareal Gnr: 8 Bnr: 258, 810 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: Side 1 av 6

3 6 Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab - ombygd år A Sykehjem 1962/ /1982 Likningstakst Kjøpsår Kjøpesum / kostpris Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring If Ikke oppgitt 7 Bygningsmessig beskrivelse Grunnforhold Grunnforholdene antas bestående av moreneavsetninger og løslagret berg Fundamentering Plasstøpte såler i frostfri dybde Støpte grunnmurer og betonggulv i underetasjer Bærende konstruksjoner Hovedsaklig støpte betongvegger og dekker I østfløya er det benyttet lettklinkerblokk i innvendige vegger Etasjeskillere Støpt betong Yttervegger Plasstøpt betongvegger med utenpåliggende mineralullisolasjon og murpuss Utvendig utlektet og kledd med steniplater Disse er begynt å løsne i innfestingen Der er ikke opplyst om tidligere eternittkledning er fjernet eller innebygget under fasadeoverflaten Innervegger Plasstøpt betong eller lettklinkerblokk som er pusset/tapetsert og malt Tekniske installasjoner El-kolbe fra 1985 på 180 kw og to oljebrennere fra 1976 på kcal/h distribuerer vannbåren varme til veggmonterte radiatorer Personheis i østfløyen Mat/utstyrsheis er ikke i bruk og tilstand er ukjent Mindre tilfluktsrom i underetasje i østfløyen Brannvarslingsanlegg, sikkerhetslås/kortlås på korridordører i vestfløy, ventilasjonsaggregat for hver fløy Innvendig standard Generelt vinylbelagte gulv, malte eller tapetsert og malte veggflater, malte eller nedsenkete himlinger Andre etasje i vestfløya er oppusset for ca kr ,- i 2006/2007 Takkonstruksjon / yttertak Plassbygde loftromstakstoler kledd med bordkledning/taktro og tekket med papptakrenner og nedløp av metall Takoverflater er ikke inspisert Er det tegn til Kan sopp / Er det tegn til lekkasje Anbefales en ytterligere setningsskader råtedannelser sees / fuktskader teknisk gjennomgang / tilstandsrapport Ja Nei Ja Nei Ja Nei Ja Nei Beskrivelse hvis det er krysset av for "Ja" i feltene ovenfor Noe misfarge i takgjennomføring over vestføya som følge av kondens eller tidligere lekkasje Gnr: 8 Bnr: 258, 810 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: Side 2 av 6

4 8 Generelle kommentarer (vedlikehold, funksjonalitet, fleksibilitet) Bygningens standard pr dato Bygget er et formålsbygg hvor utformingen er tilpasset sykehjemsdrift Bygget har relativt stor fleksibilitet til bruk som kontordrift, hybelhus/apartementshus eller evt som flerbolighus Dette krever imidlertid bruksendringstillatelse fra myndighetene 9 Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv Større åpninger en disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger Bygg Et plan BTA BRA Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal) (m²) (m²) Østfløy Kjeller Korridor/trapperom,lager,toaletter, fellsstue, tilfluktsrom Østfløy Underetasje hybler, arbeidsrom, lager, kapell/lager,stue, korridor, trapperom og toaletter Østfløy 1 etasje hybler, 2 arbeidsrom, 3 lager, kontor,stue, korridor, trapperom, toaletter og vindfang Østfløy 2 etasje/loft Venterom, kontor, hall og toaletter Delsum bygg Østfløy Vestfløy Underetasje hybler, to møterom/disp, tilfluktsrom og diverse kjellerom/tekniske rom Vestfløy 1 etasje hybler, 2 våtrom, dobbeltstue, hobbyrom, korridor og to trapperom Vestfløy 2 etasje mulige kontor, 2 møterom, to wc, bad/wc, 3 lager, korridor og to trapperom Vestfløy Loft 0 0 Ventilasjonsaggregat Delsum bygg Vestfløy SUM Kommentarer til planløsningen Gnr: 8 Bnr: 258, 810 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: Side 3 av 6

5 10 Areal og leier Bygg Et plan Utleid Leieinntekt Ledig Eget BTA Markedsleie Sum (m²) / år (m²) bruk (m²) kr/m² markedsleie BTA (m²) BTA Østfløy Kjeller Østfløy Underetasje Østfløy 1 etasje Østfløy 2 etasje/loft Vestfløy Underetasje Vestfløy 1 etasje Vestfløy 2 etasje SUM Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 A Sum leieinntekter 0 B Sum normal markedsleie Spesifiser evt andre leieinntekter 11 Spesielle forhold Konsesjonsplikt Forkjøpsrett Ja Nei Ja Nei Evt kommentarer Kommentarer til leiekontrakt(er) Ledig (m²) 12 Kommentarer til Grunnboksbladet Gnr: 8 Bnr: 258, 810 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: Side 4 av 6

6 13 Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A Verdireduksjon - Hovedbygg A Beregnede byggekostnader etter fradrag = Beregnede byggekostnader, Bygg B 0 - Verdireduksjon - Bygg B 0 0 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 0 Beregnede byggekostnader, Bygg C 0 - Verdireduksjon - Bygg C 0 0 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 0 Samlet sum beregnede byggekostnader = Tomteverdi, justert for verdifaktor Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie 0 B Markedsleie Offentlige avgifter Eiendomsskatt Forsikringer Vedlikehold / adm Inntektsfradrag Normal leieinntekt A Normal leieinntekt B Tap ved ledighet 0 -Tap ved ledighet 15 NETTO LEIE NETTO LEIE Kapitalisert verdi A ut fra 12 % avkastn B ut fra 12 % avkastn Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Det er ikke oppgitt eksterne eller interne leieinntekter for bruk av bygningen Gnr: 8 Bnr: 258, 810 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: Side 5 av 6

7 15 Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Angitt markedsleie baserer seg på at bygningsmassen renoveres og oppgraderes til dagens krav Bygget har etter at helsefunksjonen ble flyttet vært benyttet til kontordrift og kulturbaserte aktiviteter Det antas derfor at bygningsmassen kan tillates bruksendret til slikt formål og vurderingen tar dette som utgangspunkt I og med at bygget er oppført som pleiehjem antas det at planløsningen også vil kunne tillate eiendommen benyttet til beboelse/overnattingsbruk som feks hybler, leiligheter eller motell/hotell Det antas at kostnadene med å bringe bygningsmassen opp til en standard som tilfredsstiller krav til ulike bruksmodeller vil beløpe seg til mellom 10 og 20 millioner kroner( Middelverdi 15 Mkr) Trekker en disse kostnadene fra den kapitaliserte verdien av netto leie vil antatt forretningssverdi ligge mellom kr ,- og kr ,- ut fra et avkastningskrav på hhv 9 % og 12 % Slik markedet er i Vadsø for tiden antas det at investormarkedet vil legge usikkerheten mht bruksområder til grunn og sannsynligvis vurdere strenge avkastningskrav 16 Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Vadsø den 30/ Dokumentkontroll Matrikkelrapport Tegninger Situasjonsplan Gnr: 8 Bnr: 258, 810 Fnr/Snr: 0/0 Fnr: 0 Snr: Side 6 av 6