VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM

Transkript

1 RAPPORTANSVARLIG: IngOlav Sørensen Olav Sørensen Fridtjof Nansens Vei 49, 8516 NARVIK Tlf: Faks: E-post: VERDI- OG LÅNETAKST Adresse Granveien 4, 8590 KJØPSVIK Matrikkelnr Gnr 20 Bnr 58 Kommune TYSFJORD Hjemmelshaver(e) Rita Sandra Gundersen Dato for befaring Markedsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr Bnr Snr Fnr Granveien Postnr Poststed Kommune Område/bydel 8590 KJØPSVIK TYSFJORD Sentrum Rekvirent Stetind Hotell AS ved Rita Sandra Gundersen Hjemmelshaver(e) Rita Sandra Gundersen Tilstede / opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Rita Gundersen og Olav Sørensen Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Tegninger,regnskap for Sammendrag På eiendommen står det et hotell og videre en terrasse med et boblebadekar Hele 1etasjen og utvendige fasader er meget godt vedlikehold Av feil og mangler her kan nevnes 4 punkterte vinduer Deler av kjellerlokalene er i liten grad oppgradert og har noe lavere standard enn bygget for øvrig Premisser - Generelle opplysninger Taksten er tatt som en visuell besiktigelse,under gode forhold Taksten er kun basert på en visuell befaring,uten inngrep i byggverket Merk at verditaksten ikke er en tilstadsrapport,som beskriver byggverkets tekniske tilstand Kunden / rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen dersom det finnes feil eller mangler som bør rettes opp Arealene er målt ihhttakstbrasjens retningslinjer ved arealmåling av boliger av 2008 Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger i Kjøpsvik sentrum med praktfull utsikt utover sjøen og deler av Kjøpsvik sentrum Stor tomt med liten trafikk og støy Ellers i området er det bolighus Reguleringsmessige forhold Området er regulert til boligbygg og forretningsbygg IngOlav Sørensen Gnr: 20 Bnr: Side 1 av 7 Olav Sørensen

3 Eiendommens tomt Tomteareal (m²) Type tomt Festetidens utløpsår Årlig festeavgift 6800 Festet Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Tomtens beskaffenhet Flat gruset tomt med oppstillingsplasser for flere biler Plenarealer Brosteinsplatting med oppbygd blomsterbed Flaggstenger Utelys Klokketårn Terrasse med boblebadekar, Jacuzzi Utegrill Tilknyttet kommunalt vann- og avløpssystem Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab - ombygd år A Næringseiendom,hotell 1985/ Likningstakst Kjøpsår Kjøpesum / kostpris Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Sparebank 1 Skadeforsikring Fullverdi Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Næringseiendom,hotell Grunnforhold Fjell Fundamentering Kjellergulv av betong og kjellervegger av betong/lecastein Kjeller under deler av bygningen Øvrige deler av bygningen fundamentert på en ringmur av betong/betongstein Pusset og malt på yttersiden Drenering fra byggeårene Bærende konstruksjoner Selvbærende takkonstruksjoner med limtredragere i takkonstruksjonen Etasjeskillere Etasjeskille av tre bjelkelag Yttervegger Bindingsverk som utvendig er kledd med stående panel Utvendige panel sist malt i 2013 Vinduer med 2-lags isolerglass fra byggeårene med utvendige sprosser 4 vinduer punkterte Ny dobbel balkongdør i 2013 fra bistro og ut til terrasse Innervegger IngOlav Sørensen Gnr: 20 Bnr: Side 2 av 7 Olav Sørensen

4 Innvendige vegger av bindingsverk Lydisolert mellom rommene Kledd med malt strie, malte plater Himlinger av malt strie og lakkert panel i korridor i romfløyen Tekniske installasjoner Tappeanlegg for øl i baren Elektrisk peis i restauranten Lukket peis med glassrute i peisestuen Elektrisk tavle med automatsikringer plassert i kjelleretasjen Brannvarsleanlegg Ventilasjonsanlegg Oppvarming med panelovner og varmekabler i gulv El-anlegg vurderes ikke i en ordinær verdi-og lånetakst eller i en boligsalgsrapport Kun åpenbare feil og mangler kan bli påpekt Eier er til enhver tid ansvarlig for at nødvendig samsvarserklæring og sluttattest foreligger Velutstyrt kjøkken med innredning hovedsakelig i stål Skyllekar i stål, gass- og elektrisk ovn, micro ovn, ny oppvaskmaskin, benker med stålplater, overskap, benker med underskap, avtrekksvifte over ovner, vakumeringsmaskin, ny kjølebenker Innvendig standard 16 utleierom med bad: Tak/himlinger: Malte plater Vegger: Malt strie, tapet Gulv: Belegg Innredning med en seng, sovesofa skrivebord med stol, bord, lenestol, flatskjerm montert på veggen Bad: Tak/himling: Malte plater Vegger: Våtromsplater Gulv: Fliser Innredningen består av wc, servant, speil med hylle, dusj med forheng Ett rom med badekar Sluk i gulv Byttet armaturer i vask og dusj samt dusjgarnityr i alle bad i 2011 Takkonstruksjon / yttertak Saltakkonstruksjon av tre Taktekke av takstein Takrenner og nedløp i plast Heldekkende pipebeslag Er det tegn til Kan sopp / Er det tegn til lekkasje Anbefales en ytterligere setningsskader råtedannelser sees / fuktskader teknisk gjennomgang / tilstandsrapport Ja Nei Ja Nei Ja Nei Ja Nei Beskrivelse hvis det er krysset av for "Ja" i feltene ovenfor IngOlav Sørensen Gnr: 20 Bnr: Side 3 av 7 Olav Sørensen

5 Generelle kommentarer Bygningens standard pr dato Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol Bygget er godt vedlikehold i 1 etasje og utvending og det var ingen feil elle mangler på befaringstidspunktet Kun 4 punkterte vinduer Kjelleretasjen var benyttet til lager og var til dels overfylt og det var problemer med befaring av lokalene Kjellerlokalene har i liten grad blitt oppgraderte og har noe lavere standard enn 1etasjen Eiendommens potensial Eiendommen har over de siste årene blitt pusset opp og oppgradert Kostnadene er blitt i hovedsak belastet driften Dette til tross har driften gått med et betydelig overskudd de senere år Med nøktern drift vil driften generere overskudd og muligheter for fornyelse Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger Bygg Et plan BTA BRA Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal) (m²) (m²) A Kjelleretasjen Pub,3 wc - rom,badstue,tavlerom,korridor,møterom,egen inngang til puben A 1etasjen utleierom,privat hybel med to rom,vaskerom,5 wc-rom,resepsjon,kontor,lagerrom,bistro,peisestue,kjøkken,retaurang med bar og egen inngangsparti Delsum bygg A SUM Kommentarer til planløsningen Praktisk og fleksibel planløsning Overbygde innganger til pub, restaurant og hotelldelen Rullestolrampe til overbygd inngangen til romfløyen Inngangen til restauranten med garderobe og wc for damer og herrer Kjellerlokalene var overfylt med inventar og annet utstyr og det var derfor vanskelig å få befart Noen av kjellerrommene er ikke renovert siden byggeårene Ved rydding kan pub i kjeller benyttes IngOlav Sørensen Gnr: 20 Bnr: Side 4 av 7 Olav Sørensen

6 Areal og leier Bygg Et plan Utleid Leieinntekt / Ledig Eget BTA Markedsleie Sum (m²) år (m²) bruk (m²) kr/m² markedsleie BTA (m²) BTA A Kjeller A 1etasjen SUM Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 B Sum normal A Sum leieinntekter markedsleie Kommentarer til leiekontrakt(er) Leieinntekten er tatt ut fra regnskapene for Det er gjort fradrag for kostnader som ikke er relatert til selve hotelldriften, slik som biler, innkjøp av utstyr mm Det er brukt store summer til opp-pussing/vedlikehold av lokalene og disse kostnadene er redusert og normale vedlikeholdskostnader for bygget er satt i verdivurderingen Kommentar til ledige utleiearealer Kjellerlokale er benyttet til lagring av utstyr Disse lokaler kan pusse opp og benyttes til det formåle de er bygget for Dette kan være med på å øke inntjeningen Spesielle forhold Konsesjonsplikt Forkjøpsrett Ja Nei Ja Nei Kommentarer til Grunnboksbladet Ikke vurdert Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A Verdireduksjon - Hovedbygg A Beregnede byggekostnader etter fradrag = Samlet sum beregnede byggekostnader = Tomteverdi, justert for verdifaktor Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = Kommentar til teknisk verdiberegning I teknisk verdiberegningen for dette bygg er landsoversikten for næringsbygg lagt til grunne Næringsbygg er betegnelse på kontorer,ekspedisjonsbygg,forretninger,haller,hoteller,restauranter og boliger for utleie IngOlav Sørensen Gnr: 20 Bnr: Side 5 av 7 Olav Sørensen

7 Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie B Markedsleie Offentlige avgifter Eiendomsskatt Forsikringer Vedlikehold / adm Inntektsfradrag Normal leieinntekt Normal leieinntekt A B -Tap ved ledighet 0 -Tap ved ledighet 0 NETTO LEIE NETTO LEIE Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Kapitaliseringsrenter / realavkastingskrav har jeg vurdert til 9,5 % beregnet slik: Effektiv risikorente 10 års statsobligasjoner: Effektiv rente 4,0% -innflasjon 2,0% =realrente 2,0% +realrenterisk 2,0% +objektrisiko 2,0% +markedsrisiko 2,0% +byggrisiko 1,5% Kapitalisert verdi A ut fra 95 % B ut fra 95 % avkastn avkastn Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Leieinntekten/driftsresultat er tatt ut fra regnskapene for Det er gjort fradrag på kostnadssiden som ikke er relatert til selve hotelldriften, slik som biler, innkjøp av utstyr mm Det er brukt store summer til opp-pussing/vedlikehold av lokalene og disse kostnadene er redusert og normale vedlikeholdskostnader for bygget er satt i verdivurderingen Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Hotellet ligger i Kjøpsvik i Tysfjord kommune i naturskjønne omgivelser med store muligheter for rekreasjon som fiske, turer i skog og fjell Lokalbefolkningen benytter hotellet til ulike forhold og Norcem sement as benytter også hotellet til overnatting og ander arrangementer Nedenstående markedsverdi gir uttrykk for hva som kan forventes for næringslokalet i dagens marked Denne eiendom har meget god beliggenhet og gode fleksibel løsninger i forhold til utleie og bruk Markedsverdien er vurdert ut fra dagens utleiegrad og leieinntekter IngOlav Sørensen Gnr: 20 Bnr: Side 6 av 7 Olav Sørensen

8 Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Narvik Olav Sørensen Dokumentkontroll Tegninger, regnskap for ,situasjonskart,utskrift fra grunnboken IngOlav Sørensen Gnr: 20 Bnr: Side 7 av 7 Olav Sørensen