VERDITAKST FOR NÆRINGSEIENDOM

Transkript

1 RAPPORTANSVARLIG: Promidt AS Tor Skrove Moafjæra 14, 7606 LEVANGER Tlf: E-post: VERDITAKST FOR Adresse Skogvegen 37, 7620 SKOGN Matrikkelnr Gnr 34 Bnr 145 og 225 Kommune Levanger Hjemmelshaver(e) Hompetitten Barnehage AS Dato for befaring Markedsverdi: kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Skogvegen 37 Postnr Poststed 7620 SKOGN Rekvirent Monika Wikdahl Hjemmelshaver(e) Hompetitten Barnehage AS Tilstede / opplysninger gitt av Monika Wikdahl og Rigmor Wiborg Gnr 34 Kommune Levanger Bnr 145 og 225 Snr Område/bydel Holåsen Besiktigelsesdato Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Tegninger, ferdigattest, målebrev, forsikringspapirer, kommunal avgifter, tidligere takst Sammendrag Takstobjektet er en barnehage beliggende i Holåsen på Skogn Bygget er opprinnelig et bolighus med sokkel og 1 etasje, oppført i 1972 Nåværende eiere overtok eiendommen i 2003, bygde om huset og startet barnehagedrift I perioden fra 2003 og til 2013 er det fortatt fortløpende oppgradering og tilpasninger Eiendommen framstår i dag som godt vedlikeholdt og godt tilpasset dagens drift Barnehagen består av 2 avdelinger med plass til totalt 32 barn 9 stk på småbarnavd og 23 stk på storbarnavd Virksomheten sysselsetter totalt 9 årsverk Eiendommen ligger i utkanten av etablert boligområde i Holåsen Fin utsikt mot øst Tomta er skrånende/tildels bratt der storparten er inngjerdet og oppbygd som lekeområde Lekeområdet grenser mot flott skogkledd tur og friområde Utenfor gjerdet, langs Skogvegen, er det ca 10 parkeringsplasser på egen grunn Kort gangavstand til Skogn sentrum Premisser - Generelle opplysninger Hovedhensikten med denne rapport er å formidle takstforetakets syn på normal salgsverdi (markedsverdi) av denne eiendommen, slik den framstår på befaringsdagen, som barnehage/næringsbygg, solgt på en profesjonell måte over en normal tidsperiode i dagens marked Oppdragsgiver ønsker en vurdering av dagens markedsverdi på eiendommen Markedsverdien er i dette dokument ensbetydende med den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig til å betale for eiendommen med eksisterende leiekontrakter, og uten heftelser Markedsverdien er henført til dagens dato, og vi forutsetter, at dagens bruk er i samsvar med reguleringsplan at eiendommen er fullverdiforsikret at gjeldende brannkrav er tilfredstilt at det ikke foreligger uoppfyllte pålegg, servitutter, el som kan påvirke eiendommens verdi at eiendommen er fri for forurensende masser at eiendommen vurderes som om den var heftelsesfri Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Reguleringsmessige forhold Eiendommen er regulert til dagens formål Fnr Gnr:34Bnr:145og225 Side1av

3 Eiendommens tomt Tomteareal (m²) 1641,2 Type tomt Festet Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Tomtens beskaffenhet Offentlig veg, vann og avløp Eiendommens bygninger Festetidens utløpsår Type bygg A Barnehage Byggeår 1972 B Hytte 2005 Likningstakst Kjøpsår Forsikringsselskap Polisenummer PBL/Gjensidige Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Barnehage Årlig festeavgift Rehab - ombygd år Kjøpesum / kostpris --- Type forsikring Fullverdi Grunnforhold Det er i tidligere takst opplyst at bygningen er fundamentert på fjell og sprengsteinsfylling Fundamentering Støpt golv i sokkel Grunnmurer av sementstein, utvendig pusset Innvendig isolert (opplyst i tidltakst) Bærende konstruksjoner Treverk Etasjeskillere Isolert trebjelkelag Deler av etasjeskille har dobbelt bjelkelag med lydhimling Yttervegger Yttervegger av isolert bindingsverkutvendig stående bordkledning Innervegger Innvendige delevegger og lettvegger i treverk Tekniske installasjoner Bad i 1 etasje med våtromsbelegg og baderomsplater Innredet med servantskap, stellebenk og åpen dusj Wc i 1 etasje med barnetilpasset sanitærutstyr Stellerom i sokkel med dusj, servant og stellebord Wc/vaskerom i sokkel med varmtvannsbereder, vaskemaskin, vegghengt wc og servant Mekanisk avtrekk på alle våtrom Kjøkken i 1 etasje med foliert innredning Komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap Mekansik avtrekk Kjøkken i sokkel med samme type innredning og utstyr Elektrisk oppvarming, varmekabler og panelovner Balansert ventilasjonsanlegg Brann og tyverialarm Innvendig standard Innvendig er det meste av overflater renovert og oppusset På golvene er det belegg og laminat Malt/umalt panel, malte plater og MDF-plater på veggene Panel og malte plater i himlinger Dels pålagt akustikkplater Takkonstruksjon / yttertak Taket har selvbærende takstoler med taktro Opplektet og tekket med Decra aluminiumsplater Opprinnelig pappshingel som undertak Takrenner, nedløp og takbeslag i stål Gnr:34Bnr:145og225 Side2av

4 Er det tegn til setningsskader Kan sopp / råtedannelser sees Er det tegn til lekkasje / fuktskader Beskrivelse hvis det er krysset av for "" i feltene ovenfor Bygningsmessig beskrivelse; Bygg B - Hytte Beskrivelse Hytta er oppført i isolert treverk Isolert og innredet som lekerom/oppholdsrom Innlagt strøm Ikke vann Generelle kommentarer Anbefales en ytterligere teknisk gjennomgang / tilstandsrapport Bygningens standard pr dato Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol Normalt godt vedlikeholdt og oppgradert eiendom Enkelte overflater som opprinnelig Tilbygd garderobe/inngangsparti i 2003 Ventilasjonsanlegg 2003 Bygd hytte 2005 Ombygging personalrom Tilbygd kontor i 2007 Kjøkken 1 etasje fra 2008 Utvendig støttemur, trapper/terrasser og gjerder, Ytterdører og de fleste vinduer er skiftet Eiendommens potensial Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger Bygg Et plan BTA (m²) BRA (m²) Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal) Barnehage sokkel Garderobe, gymrom, kjøkken, lekerom, stellerom, ventilasjonsrom, wc/vaskerom, personalrom lager og allrom I tillegg uisolert vognrom og lager på 16 m2 Barnehage 1 etasje Garderobe, kontor, kjøkken, allrom, wc, bad og 3 lekerom I tillegg uisolert lekebod på 3,5 m2 Delsum bygg Barnehage Hytte 1 etasje Oppholdsrom/lekerom Delsum bygg Hytte SUM Kommentarer til planløsningen Gnr:34Bnr:145og225 Side3av

5 Areal og leier Bygg Et plan Utleid (m²) Leieinntekt / Ledig (m²) Eget bruk BTA (m²) Markedsleie Sum år BTA (m²) BTA kr/m² markedsleie Barnehage Barnehage Hytte SUM Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 A Sum leieinntekter 0 B Sum normal markedsleie Kommentarer til leiekontrakt(er) Leieprisen på kr 1650,- pr m2 pr år, tilsvarer en månedsleie på ca kr 35000,- Dette er en stipulert markedsverdi som er sammenlignet med leiepriser på barnehager i området Denne leien inkluderer foruten selve barnehagen med tomt og parkering, alle tilleggsbygg, lekeapparater og utstyr, samt tilgang til turområde som i dag brukes til utflukter Spesielle forhold Konsesjonsplikt Forkjøpsrett Kommentarer til Grunnboksbladet Det er ikke foretatt kontroll av grunnboksblad Det forutsettes at det forøvrig ikke finnes heftelser som ikke er tinglyst, eller andre private avtaler på eiendommen Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A Verdireduksjon - Hovedbygg A Beregnede byggekostnader etter fradrag = Samlet sum beregnede byggekostnader = Tomteverdi, justert for verdifaktor Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = Kommentar til teknisk verdiberegning Byggekostnadene er beregnet til hva det vil koste å føre opp tilsvarende bygning i dag, etter dagens lovverk og forskriftskrav Tomteverdien fremkommer ved en betraktning av tomtebelastning og reguleringsbestemmelser Det er foretatt en reduksjon pga byggets alder, tilstand, hensiktsmessighet(kurans) og tekniske anlegg For kurante eiendommer framkommer ofte avvik mellom den tekniske verdien og markedsverdien Gnr:34Bnr:145og225 Side4av

6 Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie 0 B Markedsleie Offentlige avgifter 0 0 Eiendomsskatt 0 0 Forsikringer 0 0 Vedlikehold / adm 0 0 Eierkostnader Inntektsfradrag Normal leieinntekt A 0 Normal leieinntekt B Tap ved ledighet 0 -Tap ved ledighet 0 NETTO LEIE 0 NETTO LEIE Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Nettokapitaliseringsmetoden innebærer en vurdering av eiendommens verdi med bakgrunn i eiendommens netto inntektsoverskudd og krav til forrentning som stilles ved kjøp i dagen marked Eiendommens leieinntekter er vurdert mot markedsleie, og forrentningskravet er basert på erfaringstall fra sammenlignbare eiendommer Med bakgrunn av en totalvurdering av leietakerkonseptet, eiendommens beliggenhet og brukelighet, har vi benyttet følgende avkasningskrav: Kapitalisert verdi A ut fra 0 % avkastn NaN B ut fra 8 % avkastn Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Leieinntekter og utgifter er stipulert Eierkostnadene inkluderer off avgifter, forsikring, adminstrasjon og vedlikehold Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Markedsverdi er beregnet på bakgrunn av stipulerte leieverdier, med bakgrunn i erfaringstall, bygningenes kvalitet, brukbarhet og fleksibilitet, beliggenhet og etter beste skjønn Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Levanger Dokumentkontroll Tor Skrove Gnr:34Bnr:145og225 Side5av