VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM

Transkript

1 RAPPORTANSVARLIG: Morten Silkebækken AS avd Hamar Morten Silkebækken Kristin Lavransdatters veg 32, 2316 HAMAR Tlf: E-post: VERDI- OG LÅNETAKST Adresse Kirkevegen 40, 2409 Elverum Matrikkelnr Gnr 30 Bnr 102 Kommune Elverum Hjemmelshaver(e) Elverum kommune Dato for befaring Markedsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr Bnr Snr Fnr Kirkevegen Postnr Poststed Kommune Område/bydel 2409 Elverum Elverum Leiret sentrum syd Rekvirent Sykehuset Innlandet HF Hjemmelshaver(e) Elverum kommune Tilstede / opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Per Glorvigen (delvis) Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen (1) Tilstandanalyse Heimen (2) Tilstandsanalyse uthus Heimen (3) Forvaltningsplan for to fredede bygninger - Heimen (4) Festekontrakt (5) Faktura festeavgift (6) Skjøte (7) Ubekreftet utskrift fra Grunnboken Sammendrag Eiendomsmassen er tilpasset korttidsutleie av hybler/oppholdsrom, samt lokaler for møteaktiviteter Bygningen er oppført av murt gråsteinsmur, støpt betong og trekonstruksjoner Saltak konstruksjon som er tekket med metallplater På generelt grunnlag settes referansenivået til opprinnelig byggeår hvis det er tvil om alderen til bygningsdelene Bygningsmassen er over 100 år gammel Det må derfor påregnes retningsavvik og skjevheter i konstruksjonene Det er fremlagt opplysninger om at bygningsmassen sitt eksteriør, både hovedbygningen og uthuset, er fredet Anbefaler at eventuelle interessenter setter seg inn i de krav og begrensninger dette vil medføre Fundamenter og grunnmur med riss, sprekker og setninger Foreligger ikke opplysninger om at det er etablert drenering Det er et fuktig klima i rom under terreng Utvendige fasader fremstår som middels vedlikeholdt Råteskader i deler av ytterveggen på fremsiden Vinduer, dører og innvendige overflater med varierende alders- og bruksslitasje Takkonstruksjonen er ikke kontrollert pga mangelfull tilkomst Taktekkingen, takrenner, nedløp og beslag er av nyere/ukjent årgang Etasjeskillere med godt merkbare retningsavvik og skjevheter VVS-installasjonen og det elektriske anlegget har en varierende alder Det må påregnes kostnader til normalt vedlikehold, samt ytterligere oppgraderinger og moderniseringer Premisser - Generelle opplysninger Befaringen er utført som en visuell besiktigelse/gjennomgang delvis sammen med hjemmelshaver sin representant Bygningen var noe møblert/innredet da befaringen fant sted Det var lagret noe løsøre, utstyr mm i enkelte av rommene Informasjon om tomteforhold, bygningers alder mm bygger på opplysninger fra hjemmelshaver sin representant, samt dokumenter som er beskrevet fremlagt Informasjon om påkostninger, oppgraderinger, ombygginger mm, samt tidspunkt for utførelsen, er også basert på opplysninger fra hjemmelshaver sin representant Byggesaken og kommunens arkiver er ikke undersøkt Det gjøres oppmerksom på at en verdi- og lånetakst ikke er en tilstandsrapport Alle bygningsdeler er under vedvarende aldring Noen har kort levetid, andre kan ha tilnærmet ubegrenset levetid Jo eldre bygningen er, desto større tiltak må påregnes En brukt bygning har ofte svakheter og egenskaper som en ny bygning ikke har Eks er slitasje, dårlig vedlikehold, utidsmessigheter, tekniske løsninger som ikke holder dagens standard osv Jo eldre bygningen er, desto flere slike forhold må en kjøper forvente Det gjøres oppmerksom på at bygningen er oppført i en periode Morten Silkebækken AS avd Hamar Gnr: 30 Bnr: Side 1 av 9 Morten Silkebækken

3 med andre byggeforskrifter og krav enn de som gjelder i dag Dette gjelder bla krav iht isolasjon, varmetap, tetthet osv Det gjøres oppmerksom på at skjulte feil og mangler i konstruksjonene ikke kan avdekkes uten bygningsmessige inngrep Værforholdene ved besiktigelsen var opphold og klar himmel Det anbefales at eventuelle interessenter setter seg inn i fremlagte tilstandsanalyser, forvaltningsplan for fredede bygninger, samt andre tilgjengelige dokumenter omkring eiendommen og bygningsmassen Det er ikke opplyst om spesielle forhold utover det som fremkommer i denne rapporten Oppdragsnummer: Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger sentralt til i kort avstand fra Kremmertorget i Elverum kommune Det er korte avstander til de aller fleste fasilitetene i Elverum Sykehuset Innlandet avd Elverum i umiddelbar avstand Eiendommen har normale lys- og solforhold Påregnelig med noe støy fra nærområdet og omgivelsene Dette gjelder i all hovedsak fra Kirkevegen Utsikten er begrenset Reguleringsmessige forhold Eiendommen er antatt regulert til bla byggeområder Opplysninger om gjeldende reguleringsbestemmelser for området var ikke tilgjengelig i WebPlan Eiendommens tomt Tomteareal (m²) Type tomt Festetidens utløpsår Årlig festeavgift 2411 Festet Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Festekontrakten ble inngått i 2003 Ukjent om festeavgiften skal reguleres i henhold til konsumprisindeksen Festekontrakten er vurdert som tidsbegrenset Festeforholdet utløper 2023 Ukjent om fester har rett til fornying av festeforholdet etter festetidens utløp Ukjent om fester har rett til innløsing av festetomten Vedrørende festekontrakten så er dette hensyntatt i verdsettelsen av takstobjektet Imidlertid gjøres det oppmerksom på at dette er basert på takstmannens egen forståelse av festekontrakten og festeforholdet, uten juridisk bistand Som følge av stor usikkerhet i forbindelse med dommen i Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg vedrørende tomtefesteloven og eventuelle endringer i någjeldende lov som følge av dette, vil det foreligge stor usikkerhet om konsekvensen av markedsverdien for eiendommer med festeavtaler Frem til det kommer mer konkrete endringer som eventuelt vil bli gjort i någjeldende lov, tar undertegnede forbehold om mulige fremtidige verdiendringer for denne eiendommen Anbefales at interessenter setter seg inn i festeforholdet og dets tilhørende dokumenter Tomtens beskaffenhet Tomten består av plen og naturtomt Noe beplantning av busker/trær Eiendommen er innhegnet med gjerde Internt gjerde mot del av eiendommen som tidligere var benyttet som barnehage Innkjøringen og gårdsplassen er gruset Offentlig adkomstveg er asfaltert Biloppstillingsplasser i tomten Tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett Over-/takvann til terreng Ikke opplyst om utvendige kummer og/eller tanker Morten Silkebækken AS avd Hamar Gnr: 30 Bnr: Side 2 av 9 Morten Silkebækken

4 Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab - ombygd år A Næringseiendom 1906 Ukjent B Uthus 1906 Likningstakst Kjøpsår Kjøpesum / kostpris Ikke opplyst Ikke opplyst Ikke opplyst Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Ingen Ingen Selvassurandør Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Næringseiendom Grunnforhold Opprinnelig byggegrunn av antatte sand-/grusmasser Forhold omkring radon er ukjent Eventuell drenering er fra byggeåret Fundamentering Fundamenter av murte gråsteiner/granitt Støpt betong for deler av bygningsmassen Kjeller med yttervegger av murte gråsteiner/granitt Kjellergulv av støpt betong Kjeller under deler av 1etg Kryprom mot terreng under deler av 1etg Utvendig trappesjakt Bærende konstruksjoner Bærende konstruksjoner under terreng av murt gråstein/granitt og støpt betong Bærende konstruksjoner over terrenget av trekonstruksjoner Etasjeskillere Stubbloftkonstruksjon av treverk mellom kjeller/1etg Etasjeskille av treverk mellom 1/2etg Trekonstruksjonene er antatt isolert med sagflis og/eller leire Kvalitet og tykkelse kan bare avdekkes ved bygningsmessige inngrep Det opplyses på generelt grunnlag at trebjelkelag mot terrenget er en risikokonstruksjon som erfaringsmessig kan ha hyppige skadefrekvenser Yttervegger Yttervegger av murt gråstein/granitt under terrenget Yttervegger av trekonstruksjoner over terrenget Utvendige fasader av trepanel Vinduer og balkongdører med 2-lags isolerglass Varevinduer Innervegger Innervegger av trekonstruksjoner Overflater med forskjellig kvalitet/utførelse Innervegger av treverk er antatt uisolerte Innerdører i utførelse malt heltre, malt/slett, finert/lakkert og laminerte Tekniske installasjoner Morten Silkebækken AS avd Hamar Gnr: 30 Bnr: Side 3 av 9 Morten Silkebækken

5 Generelt: 3 stk teglsteinspiper fra byggeåret Interne tretrapper Vann- og avløpsrør av kobber, PVC og støpejern Montert brannvarslingsanlegg Montert ventilasjonsanlegg Kjeller: Varmtvannsbereder Ukjent/eldre årgang Størrelse antatt 100 liter Varmtvannsbereder Ukjent årgang Størrelse 190 liter Hoveddel 1etg: 2 stk Toalettrom med toalett, håndvask og blandebatteri Panelovn Mekanisk avtrekk Kjøkkeninnredning med slette fronter Over-, under- og høyskap Integrert komfyr og koketopp Frittstående kjøleskap og oppvaskmaskin Mekanisk avtrekk Tidligere barnehage 1etg: Toalettrom med toalett, håndvask og blandebatteri Stråleovn Ingen ventilasjon Dusjrom med kabinett Håndvask og blandebatteri Opplegg vaskemaskin Stråleovn Naturlig ventilasjon Kjøkkeninnredning med slette fronter Over- og underskap Frittstående komfyr og kjøleskap Mekanisk avtrekk Utkast i rommet Sikringsskap med jordfeilautomater Hovedbryter 63A 9 kurser Brannslange 2etg: Varmtvannsbereder Ukjent årgang Størrelse 285 liter Sikringsskap med porselenssikringer og 3 automatsikringer 27 kurser Sikringsskap uten tilkomst Sanitærrom bestående av: Forrom med 2 håndvasker, 2 blandebatterier, 2 speilhyller og varmtvannsbereder Toalettrom med toalett, håndvask, blandebatteri, panelovn og naturlig ventilasjon Dusjrom med kabinett Sanitærrom bestående av: Forrom med 2 håndvasker, 2 blandebatterier og 2 speilhyller Toalettrom med toalett og panelovn Dusjnisje for forheng 2 vegghengte dusjbatterier Bøttekott med vegghengt utslagskum, blandebatteri og gulvsluk Innvendig standard Himlinger: Malte plater, malt panel og panel Vegger: Malte plater, malt panel, malt strie, malt murpuss, panel og våtromsplater Gulv: Parkett, heltre, belegg og malt betong Takkonstruksjon / yttertak Saltak konstruksjon med ark Konstruksjoner av plassbygde taksperrer Opplegg på ytter-, innervegger og interne dragere Taktekking av taksteinsplater av metall Takrenner og nedløp av metall Over-/takvann til terreng Morten Silkebækken AS avd Hamar Gnr: 30 Bnr: Side 4 av 9 Morten Silkebækken

6 Er det tegn til Kan sopp / Er det tegn til lekkasje Anbefales en ytterligere setningsskader råtedannelser sees / fuktskader teknisk gjennomgang / tilstandsrapport Ja Nei Ja Nei Ja Nei Ja Nei Beskrivelse hvis det er krysset av for "Ja" i feltene ovenfor Påvist setninger/sprekker i grunnmuren og fundamentene Saltutslag, fargeforskjeller, malingsavflassing og løs murpuss på yttervegger og gulv under terreng Dette er tegn på at det er fuktvandring inne i konstruksjonene Generelt fuktig klima i rom under terreng Et fuktig klima i rom under terreng kan medføre økt risiko for fuktskader i trekonstruksjonene Synlige råteskader i deler av ytterveggen, samt i noe treverk i kjelleren Synlig sopp i overflatene til trekonstruksjonene i ytterveggen Råteskadene i ytterveggen skyldes trolig vanninnsig fra terrassen Anbefaler ytterligere undersøkelser Tilstandsrapport anbefales på generelt grunnlag Bygningsmessig beskrivelse; Bygg B - Uthus Beskrivelse Fundamenter av gråsteiner Gulv og yttervegger av treverk Utvendige fasader av trepanel Saltak konstruksjon av plassbygde taksperrer Ikke benyttet undertak eller tettesjikt Strø/lekter av treverk Taktekking av bølgeblikkplater Vindskier, isbord og utstikk i gavler og raft av treverk Takrenner, nedløp og øvrige beslag av metall Over-/takvann til terreng Enkle vinduer Plassbygde dører Konstruksjonene er uisolerte Ikke tilkomst til to av rommene på befaringsdagen Det opplyses på generelt grunnlag at kryprom med trebjelkelag mot terreng er en risikokonstruksjon som erfaringsmessig kan ha hyppige skadefrekvenser Påvist skjevheter, retningsavvik og setninger i konstruksjonene Manglende undertak og/eller tettesjikt vil medføre kondensering fra taktekkingen Bygningsmassen fremstår i dårlig stand Generelle kommentarer Bygningens standard pr dato Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol Bygningsmassen fremstår med et etterslep hva gjelder vedlikeholdet Malingsavflassing på utvendige fasader Skyldes trolig at det er benyttet linolje som opprinnelig overflatebehandling Innvendig har bygningsmassen en eldre standard Utført noen oppgraderinger i forbindelse med sanitærrom og kjøkken påregnelig med utskiftning av råte- og soppskadet treverk Det må på generelt grunnlag påregnes jevnlig vedlikehold av bygningsmassen Desto eldre bygningsmassen er jo større vil dette behovet være Bygningsmassen sitt eksteriør er fredet Dette kan medføre begrensninger i forhold til vedlikehold, utskiftninger ol Anbefaler ytterligere undersøkelser Eiendommens potensial Store deler av bygningsmassen var ikke utleid på befaringsdagen Det er muligheter for å henvende seg til ander potensielle leietakere for å redusere ledigheten 2 etasjen leies i dag ut til leger, sykepleiere og til pårørende Potensialet kan økes ved feks utleie til studenter 1 etasjen slik den fremstår i dag, egner seg best til møtevirksomhet Alternativt så kan man vurdere utleie av kontorlokaler Sistnevnte bør undersøkes nærmere Kjelleren egner seg dårlig til utleie Ut i fra av eiendommens bygningsmasse er fredet, så er det lite trolig at tomten kan utnyttelses ytterligere (les: bebygge eiendommen med ytterligere bygninger) Morten Silkebækken AS avd Hamar Gnr: 30 Bnr: Side 5 av 9 Morten Silkebækken

7 Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger Bygg Et plan BTA BRA Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = (m²) (m²) Bruksareal) Næringseiendom 2 etasje Korridor/trapperom, 2 sanitærrom, bøttekott, 9 soverom/hybler Næringseiendom 1 etasje vindfang, gang/trapperom, gang, TV-stue, 2 oppholdsrom, 2 kjøkken, toalettrom, 2 boder Næringseiendom Kjeller Trapperom, 7 kjellerboder Kryprom under deler av 1 etasjen Delsum bygg Næringseiendom Uthus 1 etasje Antatt 5 boder Kun tilkomst til 2 av bodene på befaringsdagen Øvrige arealer var avlåst Delsum bygg Uthus SUM Kommentarer til planløsningen Ingen ytterligere kommentarer Se tegningsgrunnlaget for spesifikk planløsning Opplyste arealer er basert på oppmåling av fremlagte planskisser i dokumentet "Forvaltningsplan for to fredede bygninger - Heimen" Areal og leier Bygg Et plan Utleid Leieinntekt Ledig Eget BTA Markedsleie Sum (m²) / år (m²) bruk (m²) kr/m² markedsleie BTA (m²) BTA Næringseiendom 2 etasje Næringseiendom 1 etasje Næringseiendom Kjeller Uthus 1 etasje SUM Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 Morten Silkebækken AS avd Hamar Gnr: 30 Bnr: Side 6 av 9 Morten Silkebækken

8 A Sum leieinntekter B Sum normal markedsleie Spesifiser evt andre leieinntekter Ikke opplyst om andre leieinntekter Kommentarer til leiekontrakt(er) Ingen leiekontrakter er fremlagt Opplyst at leieinntektene i dag er ca kr ,-/år Kommentar til ledige utleiearealer Store deler av lokalene er ledige/ikke utleid Potensialet for å øke inntektene er definitivt tilstede Med investeringer/bygningsmessige arbeider (spesielt i 1 etasjen), så er det også et potensiale til å øke de samlede leieinntektene Eventuelle bygningsmessige arbeider må avklares i forhold til bestemmelsene omkring fredningen Spesielle forhold Konsesjonsplikt Forkjøpsrett Ja Nei Ja Nei Evt kommentarer Ikke opplyst om spesielle forhold utover det som fremkommer i denne taksten Kommentarer til Grunnboksbladet Ingen heftelser eller servitutter som påvirker verdisettingen av takstobjektet er opplyst eller tatt hensyn til Følgende er tinglyst: Heftelser i feste, dagboknummer 288, tinglyst Forkjøpsrett på vilkår Rettighetshaver er Elverum kommune Gjelder feste Heftelser i feste, dagboknummer 289, tinglyst Festetid er 20 år Festeavgift er NOK 4000,- Tomteverdi er NOK 0,- Festetid regnet fra Med flere bestemmelser Pant for forfalt festeavgift Gjelder feste Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A Verdireduksjon - Hovedbygg A Beregnede byggekostnader etter fradrag = Beregnede byggekostnader, Bygg B Verdireduksjon - Bygg B Beregnede byggekostnader etter fradrag = Samlet sum beregnede byggekostnader = Tomteverdi, justert for verdifaktor Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = Morten Silkebækken AS avd Hamar Gnr: 30 Bnr: Side 7 av 9 Morten Silkebækken

9 Kommentar til teknisk verdiberegning Teknisk verdiberegning er basert på tilgjengelig statistikk for oppføringskostnader for tilsvarende bygninger Vedrørende verdireduksjon er det hensyntatt at tilgjengelig statestikk for oppføringskostnader i stor grad gjelder for dagens nyoppførte og moderne bygninger Verdireduksjonen er derfor vektlagt dette, samt at bygningsmassen har behov for kontinuerlig vedlikehold, samt oppgraderinger, moderniseringer mm Det er også påregnelig med skjulte feil og mangler i en eldre bygningsmasse med bla risikokonstruksjoner Vedrørende tomteverdi så er dette en forsiktig antatt verdi for tomtearealene Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie B Markedsleie Offentlige avgifter Eiendomsskatt Forsikringer Vedlikehold / adm Festeavgift Inntektsfradrag Normal leieinntekt Normal leieinntekt A B -Tap ved ledighet 0 -Tap ved ledighet 0 NETTO LEIE NETTO LEIE Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Avkastningsgrunnlaget er satt til 20 % Dette er basert på følgende: Risikofri rente 2,5 % Renterisiko 2,5 % Markedsrisiko 2,0 % Leietakerrisiko 8,0 % Eiendommens ukurans 6,0 % Dette gir et ujustert avkastningsgrunnlag på 21,0 % Fradrag for antatt årlige leieøkninger 1,0 % Dette gir et justert avkastningsgrunnlag på 20,0 % Kapitalisert verdi A ut fra 20 % B ut fra 20 % avkastn avkastn Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Det er fremlagt dokumentasjon på festeavgiften Øvrige kostnader er ikke fremlagt Disse er derfor antatt etter beste skjønn Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Eiendommen ligger sentralt til i Elverum kommune Området består av en variert bebyggelse Den fremtidige økonomiske verdien av eiendommen vil avhenge av driften av eiendommen Nedenstående salgsverdi gir uttrykk for hva som kan forventes for eiendommen i dagens marked - størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning Takstobjektet vurderes som et kurant panteobjekt Morten Silkebækken AS avd Hamar Gnr: 30 Bnr: Side 8 av 9 Morten Silkebækken

10 Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Hamar, Dokumentkontroll Morten Silkebækken Tilstandsanalyse Heimen, datert Tilstandsanalyse uthus Heimen, datert Forvaltningsplan for to fredede bygninger Heimen, datert januar 2014 Festekontrakt, tinglyst Faktura festeavgift, datert Skjøte, tinglyst Ubekreftet utskrift fra Grunnboken, datert Morten Silkebækken AS avd Hamar Gnr: 30 Bnr: Side 9 av 9 Morten Silkebækken