Norconsult. NITOTakst VERDI- OG LÅNETAKST NÆRINGSEIENDOM. BARNEHAGESlalåmsvingen 14, 7724 STEINKJER Matrikkelnr. Gnr. 205 Bnr. 441

Transkript

1 Norconsult RAPPORTANSVARLIG: Okkenhaugvegen 4, 7604 LEVANGER Tlf: E-post: rita.wo1ignorconsu1t.corn VERDI- OG LÅNETAKST il Adresse NORDRE KVAM BARNEHAGESlalåmsvingen 14, 7724 STEINKJER Matrikkelnr. Gnr. 205 Bnr. 441 Kommune Steinkjer Hjemmelshaver(e) STE1NKJER KOMMUNE Dato for befaring Markedsverdi: kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Gnr. IBnr. ;Snr. Fnr. INOR DR E KVAM IBARNEHAGESlalåmsvingen 14 Postnr. Poststed Kommune Område/bydel 7724 STEINKJER Steinkjer Nordre Kvam Rekvirent Steinkjer kommune 1Hjemmelshaver(e) STEINKJER KOMMUNE Tilstede / opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Ansatte, takstmenn Kjetil Troset og, begge Norconsult Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Ingen Sammendrag Taksert objekt er en bamehage. På eiendommenligger en bygning på 1 etasje pluss hems, med ei grunnflate på totalt 318 m2. Det er også oppført et mindre uthus på eiendommen. Hele eiendommen benyttes til bamehage. Bamehagen består av 2 avdelinger, med et felles kjøkken i midten. Premisser - Generelle opplysninger Hovedhensikten med denne rapport er å formidle takstforetakets syn på normal salgsverdi (markedsverdi) av denne eiendommen, slik den framstår på befaringsdagen, som næringsbygg, solgt på en profesjonell måte over en normal tidsperiode i dagens marked. Oppdragsgiver ønsker en vurdering av dagens markedsverdi på eiendommen. Markedsverdien er i dette dokument ensbetydende med den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig tilå betale for eiendommen med eksisterende leiekontrakter, og uten heftelser. Salget skal være offentlig, skje på vanlige markedsvilkår, det skal foreligge normal frist for salgsforhandlinger idet det skal tas hensyn til eiendommens art. Det sees bort fra kjøpere som måtte være villig til å betale en unormal høy pris på grunn av "spesielle interesser" i eiendommen, eksempelvis naboer o.l. Markedsverdien er henført tildagens dato, og vi forutsetter, at dagens bruk er i samsvar med reguleringsplan at eiendommen er fullverdiforsikret at gjeldende brannkrav er tilfredstilt at det ikke foreligger uoppfyllte pålegg, servitutter, el. som kan påvirke eiendommens verdi. at eiendommen er fri for forurensende masser at eiendommen vurderes som om den var heftelsesfri Vi legger til grunn at leietakeme kan og vil oppfylle sine kontraksforpliktelser. Eventuelle servitutter er ikke undersøkt nærmere i forbindelse med takstoppdraget, og forutsettes ikke å ha effekt på verdisettelsen. Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen er beliggende i boligfeltet Nordre Kvam ca. 4,0 km nord for Steinkjer sentrum. NORDRE KVAM BARNEHAGE SlalånisN ingen STEINKJER Side 1 av 7

3 Reguleringsmessige forhold Eiendommen cr hovedsaklig regulert til Almennyttig formål - Barnehage. Deler av tomta er i flg. reguleringsplan også regulert til boligformål og vegareal, men i praksis er det ikke utført slik. Eiendommens tomt Tomteareal (m2) Type tomt Festet Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Tomtens beskaffenhet Tomta er opparbeidet med grøntareal og lekearealer. Gruslagte veger og plasser. Tomta er inngjerdet. Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab. - ombygd år A Bamehage Utebod 1991 Likningstakst Kjøpsår Kjøpesum / kostpris -- Forsikringsselskap Polisenummer IType forsikring Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Barnehage Grunnforhold I følge NGU sitt løsmassekartligger eiendommen i et område med tynn hav-/strandavsetning. Fundamentering Antatt sålefundament av betong. Ringmur av betong, støpt golv på grunn i hele lokalet. BÅ:rende konstruksjoner Bærekonstruksjoner i tre. Etasjeskillere Etasjeskiller av isolert trebjelkelag. Yttervegger Yttervegger av isolert bindingsverk, utvendig kledd med liggende malt trepanel. Vinduer med 2- lags glass stemplet 1991, gjennomgående sprosser. Tak-overbygde og utad-slående ytterdører fin byggeåret. Registret råteskader i vinduer mot vest. Oppsprukket kledning med tegn til råteskader. Innervegger Innvendige vegger av platekledd og panelt bindingsverk. Tekniske installasjoner Balansert ventilasjonsanlegg med varmeveksler. Oppvarrning med strøm. El tavle er plassert på lager. Innvendige vannrør av kobber, synlige deler av avløpsrør av plast. Porselen sanitærutstyr, vaskerenner av stål. Innvendig standard I all hovedsak banebelegg på golv. 'Overflater på vegger med ubehandlet panel, malt brystpanel og strie. Flis på vegg i dusjer. Himlinger har ubehandlet panel, enkelte rom med støy absorbenter. Enkel foliert kjøkkeninnredning fin byggeåret. NORDRE KVAM BARNEHAGE Slalåmsvingen STEINKJER Side 2 av 7

4 ibratt rettløpstrapp til 2. etasje, lukkede stusstrinn. Takkonstruksjon / yttertak Takkonstruksjon i saltaksform, oppfort med selvbærende W-takstoler.undertak av ranitt plater, opplektet og tekket med betongtakstein. Renner og nedlop av plastbelagt stål. Lukket varmtakskonstruksjon i midtseksjon i 2. etasje. ler det tegn til Kan sopp / råtedannelser isetningsskader sees Beskrivelse hvis det er loysset av for 7a" i feltene oveafor Er det tegn til lekkasje / fuktskader a Nei.Anbefales en ytterligere teknisk gjennomgang / tilstandsrapport Bygningsmessig beskrivelse; Bygg B - Utebod Beskrivelse Utebod i 1,5 etasje. Boden var på besiktigelsen låst og er av den grunn ikke innvendig inspisert. Grunnmur av betong, overbygning i trekonstruksjoner, lig2ende bordkledning, tekket med betongtakstein. Mose i taktekking, råteskadet bordkledning. Generelle kommentarer B nin ens standard r. dato Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol. Det er ingen gjenstående arbeider. Råteskadde vinduer og påkjent kledning mot vest. Taknedløp på nordsiden har utett avlop. Det er ikke fallpå terreng fra bygningen, og det samler seg vann langs murer. Forøvrig generell alders- og bruksslitasje. Eiendommens potensial Bygningen på eiendommen er tilpasset dagens bruk, men en ser for seg at det vil være mulig og bygge om bygningen til 2, evt. 3 leiligheter. Dette fordrer en omregulering av området. NORDRE KVAM BARNEHAGE Slalåmsvmgen STE1NKJER Side 3 av 7

5 Bygningenes arealdisponering realene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 vvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv. Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sj. akter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv. Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene. Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhel begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger. Der omsluttende vegger vender nwt andre bruksenheter, eller mot.tellesarealer måles til midt i vegg. Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, Kommentarer til planløsningen Rommene er benevnt ut fra bruken på befaringstidspunktet, og det er ikke tatt still ing tilom respektive rom og [arealer er byggemeldte og godkjente. Areal og leier Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 A Sum leieinntekter 0 B Sum normal markedsleie Kommentarer til leiekontrakt(er) Det foreligger ingen leiekontrakter. Markedsvurderingen er basert på leieverdier ansatt på bakgrunn av kjente leieverdier i området. Kommentar til ledige utleiearealer fiele bygningen er i bruk til eget formål. Spesielle forhold Konsesjonsplikt Forkjopsrett Kommentarer til Grunnboksbladet Det er ikke innhentet grunnboksblad. Det forutsettes at det forøvrig ikke finnes heftelser som ikke er tinglyst, eller andre private avtaler på eiendommen. NORDRE KVAM BARNEHAGE Sla1årnsvingen STE1NKJER Side 4 av 7

6 Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt!beregnede byggekostnader, Hovedbygg A - Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag Beregnede byggekostnader, Bygg B - Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag Samlet sum beregnede byggekostnader + Tomteverdi, justert for verdifaktor Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt Hovedbygg A = i Bygg B = = i = NORDRE KVAM BARNEFIAGE Slalånisvingen STE1NKJER Side 5 av 7

7 e VERDI- OG LÅNETAKST Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie 0 B Markedsleie Offentlige avgifier ; Eiendomsskatt Forsikringer Vedlikehold / adm ; Inntektsfradrag Normal leieinntekt A, Normal leieinntekt B -Tap ved ledighet 0 -Tap vedledighet NETTO LEIE NETTO LEIE Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Nettokapitaliseringsmetoden innebærer en vurdering av eiendommens verdi med bakgrunn i eiendommens netto inntektsoverskudd og krav til forrentning som stilles ved kjøp i dagen marked. Eiendommensleieinntekter er vurdert mot markedsleie, og fon-entningskravet er basert på erfaringstall fi-a sammenlignbare eiendommer. Med bakgrunn av en totalvurdering av leietakerkonseptet, eiendommens beliggenhet og brukelighet, har vi benyttet følgende avkasningskrav: Effektiv risikofii rente, 10 års statsbligasjoner: 2,0 % - Inflasjon: 2,5 % Gir realrente kalkulert: -0,5 % +Forrentningsmessig risiko Renterisiko 3,0 % Objektrisiko 1,0 % Markedsnsiko 1,5 % Byggrisiko 3,0 % Realavkastningskrav 8,0 % Objektrisiko henspeiler seg på den risiko somligger i investeringer i fast eiendom generelt (1%-2%) Markedsrisiko henspeiler seg på den risiko som ligger i leieavtaler og leiepriser på denne eiendommen. (0%-2 %). Byggrisiko reflekterer forhold ved bygningen på eiendommen med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende m.m. (0% - 4%). Kapitalisert verdi Aut fra 8.0 % avkastn.; B ut fra 8.0 % avkastn Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Offentlige avgifter omfatter vann- og avlopsavgift, eks. mva Det betales i dag ikke eiendomsskatt på eiendommen i og med at det er unntak for kommunale eiendommer. Det er her likevel medtatt et anslått fradrag for eiendomsskatt. Også fradrag for forsikring og vedl./adm. er anslått. NORDRE KVAM BARNEHAGE Slalåms ingen STEINKJER Side 6 av 7

8 Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon En kapitalisering av ansatt markedsleie på eiendommen med en kapitaliseringsrente på 8.0 %, gir en verdi på eiendommen på kr ,-. og med at Steinkjer kommune nå ønsker færre og større enheter innen barnehagedrift, er det lite trolig at eiendommen vil bli omsatt til bamehageformål. Alternativet vil da være om bygge om bygningen til leiligheter. Det vil la seg gjøre å bygge om bygningen til2 eller 3 leiligheter. Ombyggingskostnadene anslås til i størrelsesorden kr ,-. Det anslås at det vil være mulig å omsette leilighetene for i støn-elseorden kr ,-. Dette vilda gi et overskudd på i størrelsesorden 3.000,000,-. Med et fi-adrag for risiko og fortjeneste på 25 %, vil det gi en verdi på eiendommen på ca. kr ,-. Med bakgrunn i ovenstående gis eiendommen er verdi på kr ,-. Verdikonklusjon Oppdrausgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befanng og innhentede opplysninger settes: Underskrifter Markedsverdi: kr Sted og dato Takstingenior r. Steinkjer Dokumentkontroll Kj il Troset NORDRE KVAM BARNETIAGE Slalånisvirwen STEINKJER Gnr 205 Bnr. 441 Side 7 av 7