SALGSPROSPEKT. Strandeiendom, godkjent regulert til 26 fritidsboliger Viksfjord Brygge, Larvik. Selges ved Hadrian Eiendom AS

Transkript

1 SALGSPROSPEKT Strandeiendom, godkjent regulert til 26 fritidsboliger Viksfjord Brygge, Larvik Selges ved Hadrian Eiendom AS

2 KONTAKTPERSONER Spørsmål knyttet til salgsobjektet eller salgsprosessen skal stilles til personene under. Øivind Solbakken Mob Hadrian Eiendom AS Postboks 1242 Vika 0110 Oslo Olav Vs gate 1, Oslo, 7. etasje Telefon:

3 OVERSIKT Eiendommen ligger ved fjorden ved Vikerøya. Viksfjorden utgjør en viktig del av Larvik Stavern og omegns flotte skjærgårdspark. Utviklingsprosjektet med 26 fritidsboliger i sjøkanten vil tilhøre det aktive maritime miljøet i Stavern og antas å tiltrekke seg en bred potensiell kjøpegruppe fra Oslo og sydover. beskriver noe av områdets aktiviteter. STRANDEIENDOM Prosjektet som er tillatt utviklet på eiendommen består at lave sjønære fritidsboliger regulert med egne hageparseller. Prosjektet er tegnet av Derlick arkitekter as og fremstår ryddig med en harmonisk silhuett og god fjernvirkning. - Viksfjord Brygge MANDAT Hadrian Eiendom AS har fått i oppdrag av Viksfjord Brygge AS å selge et tomteområde godkjent regulert til 26 fritidsboliger i Viksfjord. Megler har ikke anledning til, på egen hånd, å føre forhandlinger eller på annen måte føre samtaler som er forpliktende for oppdragsgiver. Overtakelse vil skje etter nærmere avtale. ADKOMST Fra Riksvei 303, kjør ned Vikveien og ta av til høyre til Vikerøyveien. Eiendommen ligger i nordlig retning for broen til Vikerøya. Eiendommen grenser til Vikerøyveien og fjellet. SALGSOBJEKTET Selger: Ove Brevik AS org.nr og Holmør AS org.nr Hjemmelshaver: Hjemmelshaver grunn: Opplysningsvesenets Fond org. nr Hjemmelshaver feste: Viksfjord Brygge AS org. nr Det er inngått kjøpsavtale mellom Opplysningsvesenets Fond og selger om innløsning av tomten datert 18. januar Se tilleggsavtale til festekontrakt vedlegg 4. Salgsobjektet: Viksfjord Brygge AS or.nr som er eier av festeretten og avtale om innløsning. Alternativt selges festeretten og innløsningsretten til eiendommen med gnr bnr. 1 fnr. 14 i Larvik kommune. Potensielle kjøpere inviteres herved til å gi bud i tråd med dette prospekt. 3

4 EIENDOMMEN BELIGGENHET/OMRÅDE/OFFENTLIG KOMMUNIKASJON Eiendommen er beliggende rett ved sjøen i Vikerøysundet i Viksfjord, Larvik Kommune. Det er om lag 10 kilometer til Larvik og ca. 15 km. til Sandefjord (riksvei 303). Det tar ca. 20 min. å gå til buss på riksvei 303 (Tjøllingvollen stasjon). På Tjøllingvollen er det også dagligvarebutikk og barne- og ungdomsskole. Eiendommen er beliggende i et rekreasjonsog friluftsområde med flotte turmuligheter og båtliv. Svenner Fyr og Rauer øygruppe er meget populære øyer å besøke. Det understrekes at eiendommen ligger som del av strandsonen. TOMT Tomten er per april 2015 festetomt på m 2 hvor salgsobjektet har inngått avtale slik at tomten kan bli eietomt i forbindelse med prosjektet se avtale vedlegg 4. 4

5 REGULERINGSPLAN OG BESTEMMELSER Eiendommen er regulert til konsentrert fritidsbebyggelse datert 14. mai Det tillates oppført maksimalt 26 fritidsboliger i rekke, kjede eller frittstående over maksimalt 2 plan. I tillegg tillates sportsbod på 2 m 2 pr. enhet. Bebyggelsen skal utføres med flate tak med takterrasse. For fullstendige reguleringsbestemmelser og kart - vedlegg 2. 5

6 UTBYGGINGSAVTALE Det er inngått en utbyggingsavtale mellom Larvik Kommune ved Kommunalteknikk og utbygger Viksfjord Brygge AS. Formålet med utbyggingsavtalen er; Å sikre at det stilles de samme krav til ferdigstillelse av anlegg og disponering av grunn innenfor og i tilknytning til det regulerte området når utbyggingen skjer i privat regi som når kommunene selv står for gjennomføringen. Å sikre at de anlegg med videre som kommunen etter utbyggingen skal overta til eiendom og vedlikehold, holder en standard som slik overtakelse krever. Å sikre at eventuelle myndighetskrav utløst av og fremsatt i forbindelse med det private reguleringsplanforslaget, blir oppfylt og bekostet av den private utbygger /hjemmelshaver. Å sikre at arealer/anlegg som kommunen ikke skal overta, men som er en forutsetning for utbyggingen, holder den standard som er forutsatt i lov, forskrifter og normerer blir ivaretatt. PÅSTÅENDE BEBYGGELSE Det er på tomten oppført en gammel fabrikkbygning samt en lagerhall. De eksisterende arealene forutsettes revet av kjøper i forbindelse med utbyggingsprosjektet. Veidekke Entreprenør AS har foretatt en kartlegging av helse og miljøfarlige stoffer i bygningene som skal rives. Bygningene inneholder blant annet noe PCB og tungmetaller i malte flater på betong. For detaljer se miljøsaneringsbeskrivelse datert 25. november 2014 som vedlegg 8. GRUNNFORHOLD/FORURENSNING Golder Associates AS har utarbeidet en miljøteknisk undersøkelse samt vurdering av eventuell forurensning i tomtegrunn. Resultatene fremkommer i rapport datert 6. november 2013, Analyseresultatene viser bl.a. at deler av eiendommen er lettere forurenset av metaller, PAH og olje. Kun for masser på tomtens nordøstlige del vil det være behov for Se utbyggingsavtale vedlegg 5. 6

7 ytterligere oppfølging (tiltaksfasen) knyttet til forurensning. Grunnundersøkelsen har bestått i feltarbeid, vurdering av analyseresultater mot Miljødirektoratets tilstandsklasser for jord, samt utarbeidelse av generell tiltaksplan iht. forurensningsforskriftenes kapittel 2. Golder Associates AS opplyser i korrespondanse med selger at de funn som er foretatt er udramatiske og godt håndterbare i forhold til omfang av krav til bortkjøring av masser. Rapport kan mottas ved henvendelse til megler. Videre er det utarbeidet en rapport av Grunnteknikk AS datert 17. desember 2013 for å undersøke grunnen og geotekniske vurderinger i forbindelse med reguleringsarbeid (fritidsboliger) på eiendommen. De utførte grunnundersøkelser viser noe varierende grunnforhold langs strandlinje. Beregninger i sjøfronten samt utførte grunnundersøkelser og utfra de topografiske forhold vurderes av Grunnteknikk AS som tilfredsstillende. Geoteknisk vurdering kan mottas ved henvendelse til megler. Miljøverndepartementet har bevilget 3,5 MNOK til rensing av hele Viksfjord innenfor broen. LEIEFORHOLD/LEIEINNTEKTER Det er ingen leieinntekter på eiendommen. EIERKOSTNADER/OFFENTLIGE AVGIFTER/ SKATTETAKST/LIGNINGSVERDI/ FORSIKRING Årlig festeavgift fra mai 2015 er estimert til å utgjøre ca. NOK Ligningsverdi for eiendommen er av selger oppgitt til NOK 0. Det er pr april 2015 ingen eiendomsskatt i Larvik kommune. 7

8

9 UTBYGGINGS- PROSJEKTET Det tillates oppført 26 fritidsboliger i rekke, kjede eller frittstående. Maksimal utnyttelse er m 2 BRA. Selger har gjennomført reguleringsprosessen og har oppnådd at utbyggingsprosjektet kan etableres i strandsonen. Se skisseforslag - vedlegg 6. Det er foretatt en konsekvensutredning basert på 4 faktorer som forurensning, naturmiljø, landskap og landskapsanalyse, nærmiljø og friluftsliv, se utredningen vedlegg 7. 9

10 SELSKAPET SELSKAPET Viksfjord Brygge AS er et singelpurpose selskap som ble stiftet 16. april 2007 og har en aksjekapital på NOK BOKFØRT VERDI Eiendomsprosjektets bokførte verdi pr var på NOK FREMFØRBART UNDERSKUDD Midlertidig forskjeller/underskudd til fremføring var pr på NOK YTTERLIGERE INFORMASJON låneopptak dersom disse forutsettes innfridd ifm. overtakelse. Interessenter oppfordres til å gjøre egen undersøkelse man finner nødvendig knyttet til heftelser/rettigheter forbundet med eiendommen. Selger fraskriver seg ansvaret for innholdet i servitutter påheftet eiendommen. TINGLYSTE SERVITUTTER Det er tinglyst følgende på eiendommen; Festekontrakt tinglyst 5. februar 1960 dagboknr Tinglyste dokumenter i Vestfold før 1952 kan hentes ut via denne linken; read?idx_primreg=pbok&idx_fylke=7&idx_ soren=all&idx_textsearch=&js=j HEFTELSER Det forutsettes at kjøper setter seg inn i eiendommens heftelsesbilde. Utskrift av grunnboksblad følger som vedlegg 1. Kjøper overtar eiendommen med de heftelser som foreligger med unntak av de tinglyste obligasjoner som gjelder nåværende eiers KONSESJON Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, jf. Konsesjonsloven 4. 10

11 SALGSSTRUKTUR - AVGIVELSE AV BUD PRISANTYDNING/OMKOSTNINGER Gi bud. Ved eiendomsoverdragelse påløper følgende kostnader for kjøper: Dokumentavgift til staten: 2,5 % av kjøpesum Tinglysingsgebyr skjøte: NOK 525,- Tinglysingsgebyr pantobl. NOK 607,- pr. stk. inkl pantattest Evt. andre gebyrer herunder konsesjonsgebyr, eierskiftegebyr sameie. Ved eiendomsoverdragelse via selskap påløper ingen kostnader i tillegg til kjøpesummen for kjøper, med mindre pant skal tinglyses i eiendommen. BUD Potensielle kjøpere inviteres til inngivelse av bud med basis i dette salgsprospektet med vedlegg og de forutsetninger som legges til grunn her, herunder spesielt kontraktsutkast. Det forutsettes at kjøper har satt seg inn i dokumentasjonen. Dersom bud avgis med andre forhold/forbehold må dette i budet beskrives eksplisitt. Selger ønsker bud på aksjene i selskapet uttrykt som pris på eiendommen. I forbindelse med oppgjør gjøres justeringer basert på revidert oppdatert balanse for beregning av vederlag for aksjene, slik det er beskrevet under. Evt. avvikende forutsetninger skal klart fremgå av det avgitte budet. Overtakelse av selskapet snarest praktisk mulig etter avtale med selger. Evt. bokført utsatt skatt skal ikke trekkes fra eiendomsverdien ved beregning av aksjeverdien som annen gjeld i selskapet. Bokført inventar, driftsløsøre eller anleggsmidler utover eiendommen skal ikke tillegges ved beregning av aksjeverdien, men forutsettes å følge eiendommen som en naturlig del av denne og inngå i den underliggende eiendomsverdi. Dersom det kreves fradrag av differansen mellom underliggende eiendomsverdi (kjøpers bud) og skattemessig saldoverdi skal dette fremkomme i budet med opplysning om fradragets størrelse. Et evt. fradrag gjøres som kompensasjon for fremtidige tapte avskrivninger grunnet selskapskjøp fremfor kjøp av eiendom som sådan

12 Pris for aksjene fremkommer derved som følger: + Pris på Eiendommen (underliggende eiendomsverdi) + Verdi av fremførbart underskudd - evt. kompensasjon for fremtidige tapte avskrivninger i forhold til kjøp av bygg = Eiendomsverdi før justering for balanseposter + Reelle fordringer + Kasse/Bank - Gjeld - Omkostninger knyttet til nedbetaling av løpende belåning = Vederlag for aksjene Det legges opp til en åpen budgivning. Bud skal kun avgis skriftlig til megler. Finansiering må dokumenteres som vedlegg til budet. Muntlig bud aksepteres ikke. Budet skal signeres av en person som har prokura eller signaturrett. Kopi av firmaattest og legitimasjon vedlegges. Dokumentasjon som underbygger tilliten til budgivers betalings- og gjennomføringsevne og/ eller manglende forespurt dokumentasjon vil bli tillagt vekt. Bud med forbehold vil under ellers like forhold blir rangert lavere enn bud uten forbehold. Det opplyses at selger kan gå i forhandlinger og/ eller akseptere bud når som helst, uten å måtte opplyse om dette til evt. andre budgivere og/ eller interessenter. Selger forbeholder seg retten til å forkaste samtlige bud, herunder evt. velge å ikke gjennomføre et salg. ANSVAR FOR AVGITT INFORMASJON Informasjonen i dette prospekt er hentet fra selger og fra offentlige kilder. Informasjonen er bearbeidet etter beste skjønn, men megler kan ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Hadrian Eiendom AS fraskriver seg ansvaret for ethvert tap som følger av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av investeringer i eiendommen. SALGSFORUTSETNINGER Kjøper oppfordres til å befare eiendommen og gjøre tekniske, juridiske og økonomiske vurderinger ved hjelp av fagfolk før avgivelse av bud. Informasjonen i dette salgsprospekt og fremlagte data er fremskaffet fra kilder som av selger og Hadrian Eiendom AS anses tilforlatelige. Selger svarer kun for de evt. garantier, inneståelser eller lignende som er uttrykkelig avgitt i kjøpekontrakt. De angitte arealer er avgitt etter beste skjønn. Selger er ikke ansvarlig for de angitte arealtall og kjøper vil bli gitt tilgang for å foreta egne målinger før avgivelse av bud om ønskelig. Ovennevnte forhold forutsettes hensyntatt ved avgivelse av bud. FORHOLDET TIL AVHENDINGSLOVEN Eiendommen i salgsobjektet og dets tilbehør selges as is dvs. at avhendingsloven 3-9 fravikes slik at eiendommen ikke skal kunne ha mangel. Kjøper overtar blant annet det fulle ansvar for evt. skjulte feil. Kjøper skal også bære det fulle ansvar for eventuell forurensing som eksisterer på eiendommen. Heller ikke forhold som angitt i avhendingsloven 3-7 og 3-8 skal utgjøre mangel med mindre selger har opptrådt svikaktig. As is forbeholdet over omfatter også forhold knyttet til opprydding, rengjøring og lignende. Likeledes evt. feil og mangler på fastmontert utstyr som f. eks brannmeldere og lignende. Videre fravikes avhendingsloven 3-2 idet kjøper bærer ansvaret for at den påtenkte bruk er egnet i eiendommen og kan tillates. Herunder er det kjøpers ansvar å for egen del verifisere/ vurdere evt. potensial knyttet til eventuell videreutvikling av eiendommen. Avhendingsloven 4-19 (2) fravikes også slik at reklamasjon (dvs. dersom selger hevder at kjøper har opptrådt svikaktig) senest kan finne sted 1 år etter overtakelse. 12

13 MELDING Bedrifter og andre næringsdrivende har plikt til å melde fra til konkurransetilsynet om fusjoner, oppkjøp og avtaler som fører til kontroll i andre selskaper. I den nye konkurranseloven kalles slike fusjoner, oppkjøp og avtaler for foretakssammenslutninger. I utgangspunktet er det plikt til å melde foretaks sammenslutninger hvis de involverte foretakene til sammen omsetter for over 1 milliard kroner i Norge årlig. Det er likevel ikke meldeplikt hvis bare ett av foretakene har over 100 millioner i årlig omsetning i Norge. Dersom erverv av eiendommen medfører at det oppstår meldepliktig foretakssammenslutning skal kjøper besørge slik melding. DOKUMENTASJON VEDLAGT 1. Grunnbokutskrift, datert Kart og reguleringsbestemmelser 3. Matrikkelbrev 4. Tillegg til festekontrakt og kjøpekontrakt 5. Utbyggingsavtale 6. Illustrasjoner og skisser 7. Konsekvensutredning 8. Miljøsaneringsbeskrivelse 9. Avtale med Viksfjord båtforening 13

14 Grunnbokutskrifter 1VEDLEGG 1 GRUNNBOKUTSKRIFT, DATERT

15 Navn: Saksbehandler: Hadrian Eiendom AS HADRIAN Utskrift fra Grunnboken Gårdsnummer 1038, Bruksnummer 1, Festenummer 14 i 0709 LARVIK kommune Utskrift fra EDR - Eiendomsregisteret Utskriftsdato Kilde: Tinglysningsmyndigheten Statens Kartverk Registrert til og med HJEMMELSOPPLYSNINGER Hjemmelshavere: HJEMMEL TIL GRUNN Kjøpesum: 0 Omsetningstype: Uoppgitt OPPLYSNINGSVESENETS FOND ORG.NR: GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE Festere: HJEMMEL TIL FESTE Kjøpesum: Omsetningstype: Fritt salg VIKSFJORD BRYGGE AS ORG.NR: PENGEHEFTELSER Heftelser i feste: FESTEKONTRAKT - VILKÅR Festetid: 0 år Årlig festeavgift: 0 NOK Tomteverdi: 0 NOK ÅRLIG AVGIFT NOK 700 BEST. OM VARIGHET PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT KAN IKKE OVERDRAS/FRAMLEIES UTEN SAMTYKKE FRA HJEMMELSHAVE/UTLEIER GJELDER FESTE PANTEDOKUMENT Beløp: NOK Panthaver: PARETO BANK ASA ORG.NR: GJELDER FESTE Utskrift fra EDR foretatt :00 Sist oppdatert :00 Utskriften er levert av: Ambita as, Postboks 2923 Solli, 0230 Oslo. (Org.nr ) Side 1 av 2

16 Gårdsnummer 1038, Bruksnummer 1, Festenummer 14 i 0709 LARVIK kommune SERVITUTTER Ingen servitutter registrert. GRUNNDATA Ingen grunndata registrert. Utskrift fra EDR foretatt :00 Sist oppdatert :00 Utskriften er levert av: Ambita as, Postboks 2923 Solli, 0230 Oslo. (Org.nr ) Side 2 av 2

17 Kart og reguleringsbestemmelser 2VEDLEGG 2 KART OG REGULERINGSBESTEMMELSER

18

19

20

21

22

23 KOMBINERTE FORMÅL (PBL 25 2.ledd) Bolig/ Forretning Forretning/ Kontor Forretning/Industri Annet kombinert formål (se best.) STREKSYMBOLER MV. Planens begrensning Formålsgrense Basiskart er levert av Geovekst og Larvik kommune Matrikkel dato: Kartgrunnlag: FKB Datum: Euref89 - Sone32 Målestokk: m 1:2000 Grense for fareområde Grense for restriksjonsområde Grense for bevaringsområde Byggegrense Regulert senterlinje veg Regulert kant veg og g/s veg Frisiktslinje Regulert forgjengerfelt Avkjørsel ANNEN INFORMASJON Pågående reguleringsarbeid Godkjente/ fullførte bygg (ikke kartlagt) N GENERELL TEGNFORKLARING PBL 25 REGULERINGSFORMÅL BYGGEOMRÅDER (PBL 25 1.ledd nr.1) Område for boliger med tilh. anlegg Område for forretning Område for kontor Område for industri/ lager Område for fritidsbebyggelse Område for offentlig bebyggelse Område for almennyttige formål Bensinstasjon SPESIALOMRÅDER (fotsatt) Naturvernområde (land) Naturvernområde (sjø) Område for steinbrudd/ masseuttak Fareomåder (ras/ høyspent/ flom) Bevaringsområder (kulturminner mv.) Restriksjonsområder (frisiktsoner mv.) FELLESOMRÅDER (PBL 25 1.ledd nr.7) Felles avkjørsel/ parkering Felles lekeareal/ uteområder LANDBRUKSOMRÅDER (PBL 25 1.ledd nr.2) Jord- og skogbruk TRAFIKKOMRÅDER (PBL 25 1.ledd nr.3) Kjøreveg Annen veggrunn Gang og sykkelveg Parkeringsplass Havneområde (land) Trafikkområde i sjø N FRIOMRÅDER (PBL 25 1.ledd nr.4) Park/ turveg Lekeplass/ Anlegg for idrett og sport SPESIALOMRÅDER (PBL 25 1.ledd nr.6) Privat veg Parkbelte i industristrøk/ Skjermvegetasjon Campingplass/ Idrettsanlegg/ Golfbane Friluftsområde på land Friluftsområde i sjø og vassdrag Kommunaltekniske anlegg Privat småbåtanlegg (Land) Privat småbåtanlegg (Sjø) N Utsnitt av plansituasjon Larvik kommune E E E Utskriftsdato:

24 Matrikkelbrev 3VEDLEGG 3 MATRIKKELBREV

25

26

27

28

29

30

31

32

33 VEDLEGG 4 4TILLEGG TIL FESTEKONTRAKT OG KJØPEKONTRAKT Tillegg til festekontrakt og kjøpekontrakt

34

35

36 VEDLEGG 5 5UTBYGGINGSAVTALE Utbyggingsavtale

37

38

39

40

41

42

43

44 VEDLEGG 6 6ILLUSTRASJONER OG SKISSER Illustrasjoner og skisser

45

46

47

48

49

50

51

52

53 VEDLEGG 7 7KONSEKVENSUTREDNING Konsekvensutredning

54

55

56

57

58

59

60

61

62

63

64

65

66

67

68

69

70

71

72

73

74

75

76

77

78 VEDLEGG 8 8MILJØSANERINGSBESKRIVELSE Miljøsaneringsbeskrivelse

79

80

81

82

83

84

85

86

87

88

89

90

91

92

93

94

95

96

97

98

99

100

101

102

103

104

105

106

107

108

109

110

111

112

113

114

115 VEDLEGG 9 9AVTALE MED VIKSFJORD BÅTFORENING Avtale med Viksfjord båtforening

116

117

118

119

120

121

122

123

124

125

126

127 Hadrian Eiendom AS ble etablert i 1996 og har i dag 7 ansatte. Våre kontorer ligger sentralt i Oslo sentrum. Vårt forretningsområde er næringsmegling og vi tilbyr tjenester innen transaksjon, rådgivning, verdivurdering og utleie av næringseiendom. Hadrian har med tiden opparbeidet omfattende erfaring som rådgiver og megler ved eiendomstransaksjoner. Vi jobber tett med våre oppdragsgivere for å få den beste verdiutviklingen. Vår spisskompetanse er rådgivning og salg av utviklingseiendommer som er opparbeidet gjennom langsiktighet, fokusert og systematisk arbeid. Vårt team har variert bakgrunn og relevant faglig utdannelse samt lang yrkesmessig fartstid Internett: Telefon: Besøksadresse: Olav Vs gate 1, 7. etg. Postadresse: Postboks 1242 Vika, 0110 Oslo