Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskap 33/ Forslag til privat reguleringsplan for Teveldalsflata hyttefelt i Meråker kommune

Transkript

1 1 Meråker kommune Arkiv: Arkivsaksnr: 2011/ Saksbehandler: Bård Øyvind Solberg Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskap 33/ Forslag til privat reguleringsplan for Teveldalsflata hyttefelt i Meråker kommune Journalposter i sak 1 I Henvendelse om utarbeidelse av privat Steinar Teveldal reguleringsplan 2 S Oppstartsmøte angående reguleringsplan Teveldal vestre og mellom 3 X Særutskrift - Oppstartsmøte angående reguleringsplan Teveldal vestre og mellom 4 I Oppstart av planarbeid, detaljplan, Allskog BA Teveldalflata hyttefelt, Meråker kommune 5 I Melding om oppstart av planarbeid - Nord Trøndelag Fylkeskommune detaljplan - Teveldalflata hyttefelt 6 I Teveldalsflata hyttefelt Allskog v/ellen Kristin Moe 7 I Reguleringsplan hyttefelt Teveldalsflata Solberg Bård Øyvind 8 I Reg-plan hyttefelt Teveldalsflata Allskog 10 I Reviderte planbestemmelser Allskog v/arealplanlegger Ellen K Moe 11 X Reguleringsplan Teveldalsflata - Utredning vedrørende jordvern, landbruk og landskap Vedlegg Planbeskrivelse Plankart Planbestemmelser Landbruksfaglig utredning Vedtak i oppstartsmøtet

2 2 Rådmannens forslag til Vedtak: Forslag til privat reguleringsplan for Teveldalsflata med plankart og planbeskrivelse datert , og planbestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring slik forslaget foreligger fra tiltakshaver, jfr. plan- og bygningslovens I og med at konsekvensene av forslaget til reguleringsplan til dels er noe mangelfullt utredet og bryter med regionale og nasjonale føringer knyttet til jordvern må det påregnes at det kan bli store endringer i reguleringsplanen på bakgrunn av høringen og kommunens endelige saksbehandling. Behandling i Formannskap : Forslag fra representanten Egil Haugbjørg: Forslag til privat reguleringsplan for Teveldalsflata med plankart og planbeskrivelse datert , og planbestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring slik forslaget foreligger fra tiltakshaver, jfr. plan- og bygningslovens Haugbjørgs forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Formannskap : Forslag til privat reguleringsplan for Teveldalsflata med plankart og planbeskrivelse datert , og planbestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring slik forslaget foreligger fra tiltakshaver, jfr. plan- og bygningslovens

3 3 Saksopplysninger Planområde Meråker kommune har mottatt forslag til en reguleringsplan for Teveldalsflata hyttefelt. Først mottatt 17.10, endelig versjon mottatt Det er Allskog som har utarbeidet forslaget til reguleringsplan på vegne av to grunneiere. Planen omfatter forslag til 10 hyttetomter og vegløsning til alle tomtene. Området ligger sentralt plassert i Teveldalen i tilknytning til eksisterende hyttebebyggelse. Planområdet er i prinsippet helt flatt. Dagens arealbruk Reguleringsplanen omfatter et areal på ca 15 dekar. Arealet er i dag klassifisert som fulldyrka mark. Arealet har i dag en ekstensiv bruk, og det utbetales arealtilskudd i forhold til klassifikasjon. P.g.a. ekstensiv bruk har arealet i dag et preg av gjengroende beitemark på skrinn jord. Bakgrunn Bakgrunnen for planen er at Meråker kommune har mottatt to søknader om dispensasjon fra eksisterende reguleringsplan. Søknadene omfattet søknad om tilleggsareal til en eksisterende hytte (gnr/bnr 46/31) og veg fram til to andre eksisterende hytter (gnr/bnr 46/48 og 46/49). Etter en samlet vurdering ble det sagt fra Meråker kommune at det bør utarbeides en ny reguleringsplan som tar høyde for de omsøkte tiltakene. I etterkant av dette kom det en forespørsel om et forhåndsmøte med kommunen for å drøfte utarbeidelse av en reguleringsplan for Teveldalsflata. Forespørselen om forhåndsmøte om reguleringsplan ble behandlet av formannskapet i møte (F.sak. 105/11 og 127/11). Følgende enstemmige vedtak ble fattet: Formannskapet er positiv til at det fremmes privat forslag til reguleringsplan. Det anbefales at planområdet utvides slik at tilførselsveien, samt eiendommene gnr/bnr; 46/31, 46/48 og 46/49 blir med. Det foreligger to søknader om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan innenfor det foreslåtte planområdet. Disse forholdene avklares gjennom utarbeidelsen av reguleringsplanen. Meråker kommune vil bemerke at dispensasjonssaken om en hytteveg inn til eksisterende hytter (46/48, 46/49) er foreslått løst gjennom at det foreslås regulert inn en vegtrasè bort til disse hyttene. Ut i fra dispensasjonssøknad om utvidelse av tomt 46/31 kan kommunen anta at tomt T10 (1,54 dekar) i forslag til reguleringsplan følger opp denne saken. Planstatus og prosess I gjeldende kommuneplan kommunedelplan Teveldalen fra 1997 er området disponert til landbruks-, natur- og frilutsformål (LNF). I gjeldende reguleringsplan for Teveldalen fra 1987 er området disponert til jordbruksformål.

4 4 Allskog meldte oppstart av planarbeidet i februar Oppstarten ble kunngjort i Stjørdalens-Blad og på Meråker kommune sine hjemmesider. Følgende regionale og statlige etater ble bedt om forhåndsuttalelse: Meråker kommune, Fylkesmannen i Nord Trøndelag, Nord - Trøndelag Fylkeskommune, Statens vegvesen region Midt, Norges vassdrags- og energidirektorat, Sametinget. Utover dette ble tilgrensende naboer og dagens hytteeiere i området varslet. For beskrivelse av planen med plankart og planbestemmelser vises det til vedlegg, datert Oppsummering av merknadene fra forhåndshøringen: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Landbruksavdelingen: I tråd med regionalpolitiske retningslinjer gitt i Fylkesplanmelding nr. 2 (2001) Arealmeldinga har det i Nord-Trøndelag vært praktisert en streng holdning til å legge fritidsboliger på dyrka eller dyrkbar mark. Dette har blitt ytterligere aktualisert gjennom det innskjerpede jordvernet. Kommunen må sørge for at fastsatte nasjonale jordvernmål nås gjennom planlegging og forvaltning lokalt. Landbruksavdelingen mener det bør ses på om det fins alternative lokaliseringer av fritidsbebyggelse i området som ikke berører dyrka mark og videre om saken vil ha presedens i forhold til andre saker. Har forståelse for utnytting av ekstensivt drevne jordbruksarealer til verdiskapning men ønsker at denne vurderingen skjer gjennom en områdeplan for hele Teveldalsområdet. En omklassifisering i forhold til gårdskartet må tas opp med kommunen om dette er aktuelt. Miljøvernavdelingen: En utbygging vil ikke berøre viktige miljøverdier eller ha store landskapsmessige virkninger. Ber om at planen sikrer god tilgjengelighet til omkringliggende friluftsområder. Kommunalavdelingen: Viser til DSB sin veileder samfunnssikkerhet i arealplanleggingen og sjekkliste for denne vurderingen. Kommentar fra Allskog: Landbruk: Planområdet ble brukt til beite fra gammelt av, men har lav bonitet og gir liten eller ingen avling. Dette er også bekreftet fra kommunen gjennom befaring, i forbindelse med oppstart av reguleringsplanarbeidet. Områder er preget av grov sand med mye stein og er svært godt egnet som underlag for hyttebygging. På bakgrunn av dette og at arealet grenser til eksisterende hytter har kommunen stilt seg positiv til at det igangsettes planarbeidet for området. Miljø: Det er avsatt et areal regulert som grøntstruktur for å sikre tilgjengelighet ut av området mot vest til eksisterende friluftsområder. Kommunalavdelingen: ROS-skjekkliste er vedlagt planen og tiltaket vil ikke berøres av forhold som inngår i listen. Nord-Trøndelag fylkeskommune: Generelt: Har ingen merknader til saken Kulturminner: Det er behov for å foreta registreringer i området med sjakting av gravemaskin jf. kulturminneloven 9. Kommentar fra Allskog: Det er foretatt sjakting i området. Det er ikke funnet automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Rapport vil ettersendes så snart den er klar fra fylkeskommunen.

5 5 Sametinget Ser ikke at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner og har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget. Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående. Dette skal formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Bente Werner, hyttenabo: Ber om at all info i saken overføres henne da eiendommen nå er overført på henne. I tinglyst dagbok nr ligger underskrevet avtale om adkomst til gnr. 46 bnr. 31 over gnr. 46 bnr. 3 og 4. Samt avtale om adkomst fra motsatt side over gnr 46 bnr. 3. Ber om at dette tas hensyn til i reguleringsplanen. Stiller seg positiv til å gå inn i ny avtale med det planlagte vann og kloakknettet som legges opp i forbindelse med planen. Ønsker å kjøpe tilleggsareal mot øst. Kommentar fra Allskog: Viktig at videre info om saken oversendes Bente Werner som nå står som eier av eiendommen. Adkomst er sikret i planen. Avtale vedrørende vann, kloakk og tilleggsareal er privatrettslige avtaler som inngås med grunneier. Vurdering Arealbruken i det aktuelle planområdet er i kommuneplanens arealdel fra 1997 avsatt til LNFområde. I gjeldende reguleringsplan fra 1986 er arealbruken jordbruk. Reguleringsplanens forslag om å endre arealbruk fra landbruk til byggeområde utfordrer dermed planstatus og regional og nasjonal politikk. Med bakgrunn i sak om to dispensasjonssøknader som Meråker kommune har behandlet i 2011 har nå kommunen mottatt en reguleringsplan for et mindre hyttefelt som også tar opp i seg problemstillingene fra dispensasjonssøknadene. Allskog har utarbeidet planen og har som en del av det forberedende planarbeidet gjennomført en forhåndshøring av berørte parter. Ut i fra forhåndshøringen har Fylkesmannen i Nord-Trøndelag tatt opp jordvern som en problemstilling som bør drøftes nærmere. Fylkesmannen mener det bør ses på om det fins alternative lokaliseringer av fritidsbebyggelse i området som ikke berører dyrka mark og videre om saken vil ha presedens i forhold til andre saker. Hyttefeltet lokaliseres som en utvidelse av eksisterende hytter, men samtidig blir plasseringen liggende inne i kulturlandskapet i Teveldalen. Etter rådmannen sin vurdering, har ikke reguleringsplanen belyst problemstillinger knyttet til tilgjengelighet til omkringliggende natur- og friluftsområder på en god måte. Det vises til en smale stripe med grønnstruktur. Etter rådmannen sin vurdering, er det tvilsomt om dette sikrer god tilgjengelighet. Det hersker også usikkerhet knyttet til om planområdet i dag har en funksjon for friluftsliv, først og fremst i forhold til skiløyper vinterstid. Det er en svakhet ved planen at dette i liten grad er omtalt. Normalt er dette forhold som avklares gjennom en helhetlig vurdering i en arealplan. Når dette ikke er gjort må forholdene drøftes og finne en løsning i prosessen med forslaget til reguleringsplan. Når det gjelder alternative arealer for lokalisering av fritidsbebyggelse er det per i dag to hyttefelt under utbygging i Teveldals-området, hhv Steinfjellgrenda hyttefelt (ca 70 ubebygde tomter) og Tevellia hyttefelt (ca 40 ubebygde tomter). Videre er det regulert ytterligere et

6 6 område for hyttebygging (Storemyr hyttefelt; 305 tomter). Reguleringsplan for Storemyrfeltet ble vedtatt i Det har ikke foregått noen utvikling i dette feltet. Fra grunneier sin side, er det gitt signaler på at man ønsker å se på dette på nytt. Rådmannen sin vurdering er at det per i dag er gode muligheter for bygging av fritidsboliger i Teveldalen. Etter Rådmannen sin vurdering, har ikke forslag til reguleringsplan drøftet temaet omdisponering av dyrka mark til byggeområde godt nok. Kommunen har derfor gjennomført en selvstendig landbruksfaglig vurdering av konsekvensene av forslaget til reguleringsplan (se også eget vedlegg til saken). Hovedkonklusjonene herfra er som følger: - Det aktuelle innmarksarealet som planen foreslår omdisponert til byggeområde for fritidsboliger har ikke så høy kvalitet som det framgår av gårdskartene fra Institutt for Skog og Landskap. - Omdisponering av det aktuelle landbruksarealet til byggeområde for fritidsboliger kan medføre driftsulemper for landbruksdrift. - Fradeling og omdisponering av dyrka mark / dyrkbare arealer fra eiendommer med begrensede ressurser er neppe driftsøkonomisk forsvarlig sett i forhold til eiendommens avkastningsevne og opprettholdelse av en framtidig jordbruksdrift i området. - Det finnes gode alternative i Teveldalen for bygging av fritidsboliger gjennom allerede vedtatte reguleringsplaner. - Det er også tvilsomt om det ligger store nok samfunnsinteresser i å utnytte det aktuelle arealet til utbyggingsområde for fritidsbebyggelse når det for øvrig er god tilgang på hyttetomter i Teveldals-området. Fra kommunen sin side, vil det i den videre saksgang også være et fokus på spørsmål knyttet til vann og avløp. I dag eksisterer det et godkjent avløpsanlegg i tilknytning til Teveltunet turistgård. Per i dag er kapasiteten sprengt for dette anlegget. Det er dermed et stort behov for oppgradering av eksisterende avløpssystem. Kommunen registrer at i de foreslåtte bestemmelsene fra tiltakshaver stilles krav til avklaring på vann og avløp før det blir gitt byggetillatelse. Kommunen sin vurdering er at ved en eventuell utbygging bør det legges til rette for høystandard hytter i området med tilgang til veg, vann og kloakk. Naturmangfoldloven Det avgjørende for vurdering av miljøverdier jf. Naturmangfoldlovens 8-12 er hvilke naturverdier som finnes og i hvilket omfang disse naturverdiene blir berørt. Kunnskapsgrunnlaget. Institutt for Skog og Landskap gjennomførte naturtypekartlegginger i Meråker kommune i Teveldalsområdet ble prioritert for kartlegging og vurderes av Skog og Landskap som godt kartlagt. Gjennom dette arbeidet ble det ikke registrert verdifulle kulturmarkstyper i Teveldalsområdet. I Naturbase er det registrert raste- og yngleområde for våtmarksfugler på ca 7400 dekar. Dette er gamle data som ikke er oppdatert og det aktuelle arealet i reguleringsplanen er på 15 dekar og utgjør trolig ikke noe sentralt element i raste- og yngleområdet. Artskart gir heller ingen konkrete treff av sårbare og truede arter på det aktuelle arealet. Kunnskapsgrunnlaget i Teveldalen som helhet kan vurderes som middels, men det er ingen registrerte miljøverdier på det aktuelle arealet. Fylkesmannen fastslår også i sitt svar på forhåndshøringen at «En utbygging vil ikke berøre viktige miljøverdier eller ha store landskapsmessige virkninger». Føre var prinsippet. Kunnskapsgrunnlaget er middels godt. I og med at det ikke er kjente miljøverdier knyttet til det aktuelle arealet kommer føre-var prinsippet ikke til anvendelse.

7 7 Samla belastning. Et tilskudd på opp i mot 10 nye hytter i Teveldalsområdet vil ikke utgjøre noen stor økt belastning på naturmiljøet. Samtidig vil det i takt med økt utbygging i området kunne bli et behov for kanalisering og tilrettelegging av ferdsel. Først og fremst i forhold til om raste- og yngleområdet for våtmarksfugler fremdeles er intakt. Kostnader for miljøforringelse og miljøforsvarlige teknikker vurderes ikke som relevante i denne saken. Oppsummering miljøverdier. Tiltaket vurderes ikke å påvirke miljøverdier på en negativ måte. Over tid kan det likevel være relevante å vurdere kanalisering og tilrettelegging av ferdsel i Teveldals-området. Dette vil først og fremst gjelde i forhold til å ha gode utfartsmuligheter og tilgjengelighet til omkringliggende natur- og friluftsområder, samt at tilstand og status for det registrerte raste- og yngleområdet i området bør vurderes. Samfunnssikkerhet Området er preget av sand og grusforekomster og skal være svært godt egnet til hyttebygging. Planområdet ligger tett opptil Tevla-vassdraget. Ut i fra lokal kunnskap er ikke Tevlavassdraget særskilt flomutsatt. Planområdet ligger omlag 5 høydemeter over selve vassdraget. Området vurderes dermed ikke som flomutsatt. Det er ikke bekker eller andre vannforekomster innenfor planområdet. Området er ikke rasutsatt. Konklusjon Rådmannen viser til at reguleringsplanen legger opp til nedbygging av ca 11 dekar dyrka mark. Dette arealet er i dag klassifisert som fulldyrka mark, men en landbruksfaglig vurdering kan tilsi at arealet er noe høyt klassifisert. Nedbygging av dyrka mark og dyrkbar mark for bruk til fritidshytter bryter både med regional og nasjonale føringer. I Teveldals-området er det per i dag god tilgang på hyttetomter slik at det er utfordrende å vise til at foreslåtte reguleringsplan må gjennomføres for å sikre en god tilgang til hyttetomter i området. Ut i fra en slik betraktning kan det også være vanskelig å si at samfunnsinteressene, ved å legge til rette for 10 nye hyttetomter er store nok til at man kan akseptere nedbygging av dyrka mark. Planen inneholder flere element utover nye hyttetomter. Det ene er at tre eksisterende hytter blir regulert inn i offentlig planverk. Det legges også opp til små arealmessige utvidelser av fem eksisterende hyttetomter. Videre planlegges det for en bedre tilgjengelighet for tre eksisterende hytter gjennom at det reguleres inn en vegtrasè. Alle disse momentene kan være positive for hytteområdet på Teveldalsflata. Disse tre momentene legger i liten grad beslag på dyrka mark og vil heller ikke forverre driftsforholdene for landbruk. Rådmannen innstiller på at reguleringsplanen kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring slik forslaget foreligger fra tiltakshaver, jfr. plan- og bygningslovens I og med at konsekvensene av forslaget til reguleringsplan til dels er noe mangelfullt utredet og bryter med regionale og nasjonale føringer knyttet til jordvern må det påregnes at det kan bli store endringer i reguleringsplanen på bakgrunn av høringen og kommunens endelige saksbehandling.