DETALJREGULERING ENERGIVEGEN 4, JESSHEM PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 DETALJREGULERING ENERGIVEGEN 4, JESSHEM PLANBESKRIVELSE Planid

2 Innhold Side 1. BAKGRUNN Hensikten med planen Forslagsstiller og tiltakshaver Eiendom og eier 3 2. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet Arealbruk Jessheim Næringspark Trafikkforhold Vann og avløp Grunnforhold Verneinteresser Fjernvarme Grøntområder Biologisk mangfold 6 3. PLANSTATUS Overordnede bestemmelser, retningslinjer og planarbeid Kommuneplan Reguleringsplaner 8 4. SAKSGANG BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Avgrensing Hovedgrep Reguleringsformål, virksomheter og arealer Utnyttelse, etasjer og høyder Bebyggelsens utforming Parkering Byggegrenser Grønnstruktur Energianlegg Rekkefølgebestemmelser KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer Type virksomhet Kommunaltekniske forutsetninger Grunnforhold Støy Naturmangfold Kulturminner Forhold for barn Universell utforming Risiko- og sårbarhet 20 2

3 1. BAKGRUNN 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for næringsbygg med ulike virksomheter innen handel, kontor og tjenesteyting på eiendommen gnr. 7/186 i Jessheim Næringspark. 1.2 Forslagsstiller og tiltakshaver Planforslaget er utarbeidet av Plan1 AS i samarbeid med Jessheim Arkitekter AS og Rognstad Eiendom AS, på vegne av Rognstad Eiendom AS. 1.3 Eiendom og eier Eiendommen som omfattes av reguleringen er gnr. 7/186. Den er på 6774m². Eier er Energivegen 4 Jessheim AS v/rognstad. 2. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 2.1 Beliggenhet Gnr. 7/186 ligger innenfor Jessheim Næringspark. Området grenser mot Energivegen i øst, mot gnr. 7/185 (Biltema) i nord, gnr. 7/112 (Sørlandets Caravansenter) i vest, og gnr. 7/187 (Møller Bil) i sør. 2.2 Arealbruk Planområdet er ubebygd. Området er i hovedsak bevokst med gras. Bildet under er tatt mot sør: 3

4 Naboeiendommene til planområdet er bebygd med nærings- og forretningsbygg med tilhørende parkeringsarealer. Møller Bil Sørlandets Caravansenter Biltema 2.3 Jessheim Næringspark Jessheim Næringspark ligger sentralt plassert på Jessheim, mellom Hovedbanen og fv. 174, nordøst for sentrum. Området ble regulert første gang i 1974, og delområder har etter dette blitt regulert og omregulert flere ganger. Næringsområdet har nå minimalt med ledige tomter. Det forventes at deler av området vil få en annen utnyttelse enn i dag, spesielt de søndre områdene som vil bli knyttet opp mot den nye Henrik Bulls veg (Tverrvegen) mellom fylkesveg 174 i øst og Ringvegen i vest. Søndre del av næringsparken er derfor vedtatt transformert til kombinert bebyggelse for boliger, handel, kontor og park i Byplanen og kommuneplanens arealdel. 4

5 Næringsparken går gjerne under navnet Bilbyen, ettersom svært mange bilfirmaer er lokalisert i Jessheim Næringspark. Området huser også mange andre virksomheter som f.eks. salg av byggvarer, landbruksmaskiner, bilrekvisita, mindre produksjonsbedrifter, lager, håndverks- og servicebedrifter, entreprenører og eiendomsutviklere, kommunens brannstasjon, privat idrettshall, barnehage og skole, mm. Virksomhetene har både en lokal betydning i kommunen, men også for kommunene rundt. Den sentrale beliggenheten er forsterket gjennom utviklingen av områdene Gystadmyra og Gystadmarka øst for fv Da næringsparken tidligere lå i randsonen til tettstedet, ligger det nå inne i byen Jessheim. Området har god tilgjengelighet for befolkningen i Jessheim og øvrig del av kommunen, samt for nabokommuner, med adkomst både fra fv. 174 og Henrik Bulls veg. Det er gang/sykkelveger og fortau langs de interne vegene og langs veger som disse er tilknyttet til. I fbm. bygging av Gystadmarka skole ble det etablert kryssing under fv. 174 for myke trafikanter, ved rundkjøringen nordøst for næringsparken. Planområdet (hvit markering) ligger sentralt innenfor Jessheim Næringspark, og er dermed godt egnet til foreslått næringsvirksomhet. 2.4 Trafikkforhold Energivegen er kommunal veg. Den knytter seg til Brannmannsvegen i sør og Industrivegen i nord, som begge også er kommunale veger. De knytter seg til fv. 174 i et kanalisert T-kryss i sør og en 4-armet rundkjøring i nord. Industrivegen knytter seg i tillegg til Henrik Bulls veg i sør. Det er etablert tosidig fortau langs Energivegen. 2.5 Vann og avløp Det ligger vann-, spillvanns- og overvannsledninger langs vestsiden av Energivegen. Det er gitt påslippstillatelse på 5 l/s for overvann/takvann/drensvann etter fordrøyning for eiendommen. 2.6 Grunnforhold Planområdet består som øvrig område rundt, av breelvavsetninger med siltig og sandig materiale. Terrenget er flatt, og ligger på ca. kote 203 moh. Det er relativ høy grunnvannstand i området. Den er i Notat RIG01, utarbeidet av Løvlien Georåd, anslått å ligge 1,5-2,5m under terreng. 5

6 2.7 Verneinteresser I flg. uttalelse fra Akershus fylkeskommune er det ingen registrerte fornminner i området. 2.8 Fjernvarme Det er pr. i dag ingen konsesjoner for levering av fjernvarme til området. 2.9 Grøntområder Det er ikke regulerte eller eksisterende offentlig tilgjengelige grøntområder i eller i tilknytning til planområdet Biologisk mangfold Dette er ikke aktuelt for dette planområdet. 6

7 3. PLANSTATUS 3.1 Overordnede bestemmelser, retningslinjer og planarbeid Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging. Vedtatt ved kgl. res De nasjonale forventningene peker på mål, oppgaver og interesser som regjeringen mener det er viktig at fylkeskommunene og kommunene legger vekt på i sin planlegging etter planog bygningsloven i kommende fireårsperiode. Forventningene skal legges til grunn for de nye fylkestingenes og kommunestyrenes arbeid med regionale og kommunale planstrategier og planer, og for statlige myndigheters medvirkning i planleggingen. På denne måten skal forventningene bidra til bedre sammenheng mellom plannivåene og gjøre planleggingen mer forutsigbar, effektiv og målrettet. Forventningene er knyttet til tre hovedtema: Gode og effektive planprosesser Bærekraftig areal- og samfunnsutvikling Attraktive og klimavennlige by- og tettstedsområder Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Planretningslinjene ble fastsatt ved kgl. res. av Hensikten med retningslinjene er å oppnå samordning av bolig-, areal- og transportplanleggingen og bidra til mer effektive planprosesser. Retningslinjene skal bidra til et godt og produktivt samspill mellom kommuner, stat og utbyggere for å sikre god steds- og byutvikling. Planlegging av arealbruk og transportsystem skal fremme samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Planleggingen skal bidra til å utvikle bærekraftige byer og tettsteder, legge til rette for verdiskaping og næringsutvikling, og fremme helse, miljø og livskvalitet. Utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre Vedtatt ved kgl. res Bestemmelsen har en varighet på inntil 10 år, eller inntil den avløses av regional planbestemmelse i henhold til 8-5 i plan- og bygningsloven. I forskriften fastlegges at kjøpesentre bare kan etableres eller utvides i samsvar med retningslinjer i godkjente regionale planer. I områder som ikke omfattes av slike regionale planer vil kjøpesentre større enn 3000m² bruksareal ikke være tillatt. Bestemmelsene gjelder for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus Regional plan for areal og transport behandlet parallelt i Akershus fylkesting den og i Oslo bystyre den I planen framheves det at et utbyggingsmønster med konsentrert vekst, dvs. begrenset til noen steder, gir grunnlag for levende byer og tettsteder med bedre handels-, service- og kollektivtilbud. Videre at flere kan gå og sykle i hverdagen. Lokalisering av næring og handel må bygge opp under sentrum. 7

8 Jessheim er i dette planarbeidet utpekt som en regional by. Videre er Jessheim, Gardermoen Næringspark og flyplassen utpekt som regionale områder for arbeidsintensive virksomheter, som også er særlige innsatsområder for økt by- og næringsutvikling. 3.2 Kommuneplan Kommuneplanen for ble vedtatt i Kommunestyret den Her er planområdet i tillegg til nordre del av Jessheim Næringspark, avsatt til nåværende næringsbebyggelse. Det er ikke tilknyttet spesielle bestemmelser til dette området. 3.3 Reguleringsplaner Planområdet er regulert til kontor/lett industri/forretning i reguleringsplan for Nordøstre del av Jessheim Næringspark, vedtatt av Herredsstyret Det er i bestemmelsene krav om detaljregulering før utbygging av de enkelte delområder. Planområdet inngår i delområde K/I 2. I flg. bestemmelsene skal planen legge til rette for sentrumsnær bebyggelse for kontorer, servicevirksomheter og lett industrivirksomhet med tilhørende utsalg, lager og verksted. I tillegg tillates forretninger for plasskrevende vareslag (biler, motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/ hagesentre). Det tillates også virksomheter for idrett og rekreasjon (treningssenter). Innenfor hele planområdet (K/I 1 K/I 3) tillates detaljhandel inntil 3000m² bruksareal totalt. Tilgjengelig/ledig bruksareal innenfor hele planområdet må dokumenteres. Med bruksareal menes fellesareal og leietakers bruksareal som består av salgsflate, lagerlokale, spiserom/ kantine og kontorareal. Maks. tillatt gesimshøyde er kote 215, og maks. tillatt mønehøyde er kote 218. Tillatt tomteutnyttelse %-BRA = 120 %. Det skal fremlegges geotekniske redegjørelser for området ved utarbeidelse av detaljreguleringsplaner. 8

9 Det er i bestemmelsene et rekkefølgekrav i tilknytning til opparbeidelse av fortau og veganlegg. For gnr. 7/185 skal fortau og veganlegg langs delfelt K/I 2 i sør, øst og nord og videre på vestsiden av Energivegen opp til Tranevegen være opparbeidet i hht. kommunale planer og krav. For øvrig del av K/I 2 skal fortau og veganlegg langs delfeltet i vest (østsiden av Industrivegen), være opparbeidet i hht. kommunale planer og krav. Detaljregulering for Biltema, Gnr 7/185, Jessheim Næringspark, ble vedtatt i Hovedutvalg for overordnet planlegging Området er regulert til industrivirksomhet med tilhørende utsalg, lager og verksted. I tillegg tillates forretninger for plasskrevende varesalg (biler, motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg til planteskoler/hagesentre). Det tillates også virksomheter for idrett og rekreasjon (treningssenter). Kjøpesenter tillates ikke. Innenfor planområdet tillates 1 forretning med detaljhandel med inntil 1800m² bruksareal og 1800m² bruksareal for handel innenfor plasskrevende varer. Tillatt tomteutnyttelse er m². Regulerte høyder er som i reguleringsplanen vedtatt i

10 4. SAKSGANG Det ble avholdt møte med kommunen den Referat foreligger. Dersom referatet legges til grunn for planoppstart, sammen med kommunens veileder og maler på hjemmesiden, så ikke kommunen det som nødvendig med eget nytt oppstartsmøte. Av referatet går bl.a. følgende fram: Gjeldende reguleringsplan, og ikke minst detaljreguleringsplanen for gnr. 7/185 (Biltema) kan legges til grunn og som mal for ny detaljregulering. Her framkommer også andre krav om undersøkelser m.m. Gjeldende parkeringskrav er en norm på 1 p-plass pr 100m² BRA kontor, lett industri og forretning for plasskrevende varer. I detaljreguleringen for Biltema på gnr 7/185 ble p-kravet etter innsigelse fra Fylkesmannen på maks. 17 p-plasser pr 1000m² detaljhandel og plasskrevende handel. Høyere parkeringsdekning kan ikke påregnes. Parkering under bakken inngår ikke i utnyttelsesgraden, men inngår i p-kravet. Det stilles rekkefølgekrav til gangveg/fortau i hht. reguleringsplanen langs østsiden av Industrivegen mellom Brannmannsvegen og Håndverksvegen (langs vestsiden av delfelt KI-2). Det oppfordres her til samarbeid med andre grunneiere innenfor delfeltet. Eventuelle privatrettslige refusjonskrav som foreligger for gnr. 7/186 gjelder andre forhold, uavhengig av ny detaljregulering. Det ble varslet oppstart av detaljregulering med brev datert , og kunngjøring i lokalavisene den Frist for uttalelse var satt til Det går fram av varslingen at hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for næringsbygg, muligens i kombinasjons med idrettshall. Det er opplyst at i gjeldende reguleringsplan er det kun vist en avkjørsel til eiendommen, mens det i detaljreguleringen kan være aktuelt å legge til rette for to avkjørsler. Videre at det også vil bli vurdert å tilrettelegge for noe økte høyder og utnyttelsesgrad i forhold til gjeldende bestemmelser. Det ble mottatt 5 uttalelser i fbm. varslingen. Disse er: Jernbaneverket, Hafslund, Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Statens vegvesen, Akershus fylkeskommune, Uttalelsene er oppsummert og kommentert som følger: Jernbaneverket Planområdet berører ikke jernbanens interesser og Jernbaneverket har ingen merknader. Kommentarer: Tas til etterretning. Hafslund 1. Behov for ny nettstasjon For å sikre strøm til ny bebyggelse, kan det bli behov for å sette av arealer til å etablere en ny nettstasjon innenfor planavgrensningen. Dette er avhengige av effektbehovet til planområdet, og nettselskapet ber om at forslagsstiller oppgir hvilket effektbehov planområdet har. Arealet som avsettes i planen til frittliggende nettstasjon må være av en slik størrelse at det er plass og adkomst til nettstasjonen med kranbil (med støttebein). Dette innebærer at det normalt er behov for et areal på ca. 50m² (7,5m x 6,5m). Nettstasjonen skal stå minst 5 meter fra bygning med brennbare overflater, og avstanden gjelder også til 10

11 terrasser og lignende brennbare utstikk som er direkte knyttet til bygget. Av hensyn til trafikksikkerheten ønskes frittliggende nettstasjoner plassert minimum tre meter fra vegkant og utenfor vegens frisiktsoner. Fortau, gang- og sykkelveg regnes også som vegkant. For å sikre optimal strømforsyning, ønskes nettstasjonen plassert sentralt i planområdet. Nettstasjoner kan også etableres i egne rom i bygg. Dersom reguleringsplanen ikke har satt av areal til nettstasjon, ber nettselskapet om at følgende presiseres i planbestemmelsene: - Nettstasjoner tillates oppført inntil 1m fra eiendomsgrense og at det generelt er 5m byggegrense rundt nettstasjoner. - Nettstasjoner tillates oppført også utenfor regulerte byggegrenser og kommer i tillegg til tillatt utnyttelsesgrad. Arealet som evt. i fremtiden skal brukes til frittliggende nettstasjon avsettes i planen til arealformål bebyggelse og anlegg, underformål Andre typer bebyggelse og anlegg, energianlegg kode 1510, jfr. vedlegg I til kart- og planforskriften. 1.1 Strømforsyning Den eller de som utløser tiltak i strømforsyningsnettet, både flytting, nyanlegg og forsterkning, må som hovedregel dekke kostnadene med tiltaket. Kostnadene inkluderer eventuelle kostnader til erverv av nye stedsevarige (evigvarende) bruksrettigheter. Kommentarer: Tas til orientering. Fylkesmannen Fylkesmannen har vurdert varslet planarbeid ut ifra regionale og nasjonale hensyn innenfor våre ansvarsområder. Basert på den oversendte informasjonen har de ingen konkrete merknader. Aktuelle overordnede føringer for kommunal planlegging som for øvrig skal vurderes og ivaretas i planen, er listet opp i Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 16. mars 2016 ( under plan og bygg, arealforvaltning) samt Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging av ( Kommentarer: Tas til orientering. Statens vegvesen Planområdet har adkomst via kommunalt vegnett fra fv. 174 i nord ved Gystadmarka skole og via Henrik Bulls veg. De minner om at Brannmannsvegen er forutsatt stengt mot fv Vegvesenet har ingen merknader til det varslede planarbeidet, men de gjør oppmerksom på at vegvesenet kan komme med merknader og krav i forbindelse med det offentlige ettersynet av planforslaget. Kommentarer: Tas til orientering. Akershus fylkeskommune Samordnet areal- og transportplanlegging Fylkesrådmannen mener det er viktig å legge opp til en høy arealutnyttelse for å bidra til å nå målene i den regionale planen for areal og transport. Det er viktig at det tilrettelegges for at flest mulig kan benytte gange, sykkel eller kollektivtransport til sine daglige gjøremål. 11

12 Fylkesrådmannen anbefaler at det fastsettes parkeringsbestemmelser som angir maksimumsnormer, og at disse er strenge, og at det i bestemmelsene stilles krav om anlegg for sykkelparkering. Sykkelparkeringsplassene bør fortrinnsvis være under tak nær inngangspartiet. For forhold som gjelder fylkesveg viser fylkesrådmannen til uttalelse fra Statens vegvesen. Automatisk fredete kulturminner Området er ikke befart. Uttalelsen gis på grunnlag av arkivmateriale. Det er ingen registrerte fornminner innenfor området. Det vil bli gitt en endelig uttalelse når planen legges ut til offentlig ettersyn. Nyere tids kulturminner Området er ikke befart. Uttalelsen gis på grunnlag av arkivmateriale. Fylkesrådmannen har ingen merknader knyttet til nyere tids kulturminner. Universell utforming Det forventes at prinsippet om universell utforming legges til grunn i det videre arbeidet, i tråd med Ullensaker kommuneplan. På bakgrunn av det tilsendte materialet, mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende regionale planer, og har ingen ytterligere merknader. Kommentarer: Tas til orientering. 12

13 5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 Avgrensing Planområdet avgrenses av eiendomsgrensene til gnr. 7/186. Eiendomsgrensa mot Energivegen i øst ligger i kant med regulert vegformål i reguleringsplan for Nordøstre del av Jessheim Næringspark, vedtatt av Herredsstyret Hovedgrep Det planlegges to bygg inne på eiendommen, et i nord og et i sør, som det er mulig å bygge sammen med et mellombygg fra andre etasje. Dette reguleres som et sammenhengende byggeområde. Det legges opp til at dette skal være kombinasjonsbygg, med mulighet til å huse flere leietakere og virksomheter. Byggeprosjektet er ikke detaljprosjektert, og størrelse og plassering av byggene kan bli justert. Parkeringsplass reguleres i nord. Varelevering - og manøvreringsarealer, og kjøring inn og ut av parkeringskjeller er tenkt plassert mellom byggene. Øvrige parkeringsarealer på bekkeplan kan bli i tilknytning til det søndre bygget, samt under byggene. Mulige adkomster til parkeringsarealer og varelevering vises med avkjørselspiler. Illustrasjonsplanen viser bl.a. plassering av byggene innenfor byggeområdene, parkeringsområder, manøvreringsarealer, varelevering, grøntarealer og trafo. Hovedinngangene til byggene vil være i østre deler. Sykkelparkering og gangarealer blir også i øst. Areal utenfor byggegrensen i vest kan nyttes til kjøring og hensetting av biler, men området skal forøvrig holdes ryddig. Det avsettes grøntarealer mot nord, øst og sør. 13

14 5.3 Reguleringsformål, virksomheter og arealer Byggeområdene NK foreslås regulert til kombinert bebyggelse- og anleggsformål. I områdene skal det legges til rette for etablering av kombinasjonsbygg med arealer til forretninger, verksted, håndverksbedrifter, kontorer og tjenesteyting, med tilhørende lager, utstillingslokaler, møterom, garderober og sosiale rom. Forretning omfatter både detaljhandel og handel med plasskrevende varer. Arealer til detaljhandel settes til 1200m². Biltema har gjennom sin detaljregulering fått tillatelse til å bygge inntil 1800m² med detaljhandel. Dette blir tilsammen 3000m² bruksareal slik reguleringsplanen vedtatt gir rom for. Detaljhandelen er foreløpig planlagt til salg av hvitevarer. Plasskrevende varer kan i utgangspunktet være salg av biler/motorkjøretøy med tilhørende verksted. Det legges også opp til at håndverksbedrifter kan ha sine lokaler her, og at de kan ha tilhørende utsalg, bl.a. til proffmarkedet. Plasskrevende varer er i fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur, vedtatt i 2001, definert som salg av biler, motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre. Fylkesplanen er under revidering. Det vil i ny regional plan bli sett på offentlig og privat tjenesteyting inkl. varehandel jfr. vedtatt planprogram. Det kan derfor være lite tjenlig å definere konkret plasskrevende varer i reguleringsbestemmelsene, når det kan være andre regionale bestemmelser og retningslinjer som gjelder når byggeprosjektene kommer til utførelse. Salgslokaler vil i hovedsak være i første, mens lokaler til f.eks. utstillinger/showroom, hall, kontorer og tjenesteyting i hovedsak vil være fra andre etasje og opp. Tjenesteyting vil kunne omfatte idrettshall/treningssenter, servicevirksomhet, undervisning, lege/tannlege/ fysioterapi og tilsvarende, konsulentvirksomhet, servering/kafé. Innenfor deler av andre etasje i nordre bygg er det planer om idrettshall/treningssenter. Arealer til treningsrom, møterom, garderober, lager for utstyr, tribune og tekniske rom i andre og tredje etasje inngår også. Også det søndre bygget kan inneholde hall med f.eks. utstillinger fra andre etasje og opp. Med takhøyde på 7,2m kan hele eller deler av hallene deles inn i to etasjer, som kan inneholde andre av de regulerte virksomhetene. Byggeområdet er på totalt ca. 5100m². Området P er areal som skal opparbeides til parkeringsplasser. Området er på ca. 800m². Det reguleres i tillegg vegetasjonsskjerm under formålet grønnstruktur langs ytterkantene til eiendommen mot nord, øst og sør. Det reguleres energianlegg - nettstasjon/trafo i den nordvestre delen av planområdet, i tilknytning til parkeringsplassen. Adkomst til planområdet er fra Energivegen. Dette er vist med 3 piler på plankartet, men bestemmelsene begrenser til maks. to avkjørsler til Energivegen. Plassering av avkjørslene skal fastsettes nøyaktig på utomhusplanen. 5.4 Utnyttelse, etasjer og høyder Planlagt bygg innenfor NK er i tre etasjer. I det nordre bygget er det planlagt en idrettshall integrert fra andre etasje. Da hallen har behov for større takhøyde enn andre og tredje etasje, vil den kunne rage noe over tredje etasje. 14

15 Gjeldende reguleringsplan vedtatt , setter en maks. tillatt gesimshøyde på kote 215, og en mønehøyde på maks. kote 218. Terrenget inne i området ligger på rundt kote 203. Framtidig terreng kan bli liggende på ca. kote 203,6 i nordre del av planområdet. Begge byggene er planlagt med mulighet for kjeller til parkering med overkant gulv på ca. kote 201, og første etasje overkant gulv på ca. kote 203,7. Med utgangspunkt i 3 relativt høye etasjer er det behov for en maks. gesims på kote 217 og en maks. gesims/mønehøyde på kote 219 for en idrettshall. Bygningsdelen på kote 219 skal være inntrukket minimum 4m fra fasadeliv mot øst og vest. Tegningen under viser bygget i nord med idrettsdelen: Tegningene under illustrerer snitt gjennom de to byggene: For å binde opp hvor mye bruksareal som kan bygges tilsammen innenfor byggeområdet, foreslås en utnyttelse med bruksareal på totalt m² BRA. Det prosjektet som er illustrert vil med den viste grunnflata og 3 fulle etasjer, samt mellombygg og parkering utgjøre ca m² BRA. Med hall over flere etasjer vil BRA totalt kunne bli mindre. Bruksareal under terreng, med himling under kote 204,5, skal ikke regnes med i grad av utnytting. Parkering på terreng inngår i utnyttingsgraden. I rom som strekker seg over flere plan skal kun bruksareal av grunnplanet samt eventuelle bruer, mesaniner mv. medregnes. Det tillates ikke etablert konstruksjoner som øker bruksarealet for disse rom slik at totalt bruksareal overstiger m² BRA. 15

16 10.000m² BRA utgjør i fht. den regulerte utnyttingsgraden på 120% BRA, en utbyttingsgrad på ca. 148% BRA. Dette må anses å være en akseptabel og fremtidsrettet utnyttelse av ei sentral og innholdsrik næringstomt, spesielt når deler av parkeringen kan legges under bygg. 5.5 Bebyggelsens utforming Begge byggene foreslås med høyder som muliggjør 3 etasjer eller hall med stor takhøyde, evt. en fjerde etasje. Bygget i nord planlegges med to hovedinnganger i østre del av bygget, en for forretningsdelen og en for idrett og øvrige virksomheter. Også bygget i sør og mellombygget vil ha hovedinngang i øst. Vareleveringen planlegges i vestre del av området mellom byggene. Vareutlevering for kunder er tenkt i den nordvestre delen av det nordre bygget, med adkomst via parkeringsplassen P. Fasadene mot Energivegen vil ha endel vinduer, og større vinduer der det er utstillinger. Fasader med kontorer og tjenesteyting vil også ha vindusrekker. Tegningene under illustrerer fasader mot øst og vest: Byggene er ikke detaljprosjektert, så bl.a. fotavtrykk, fasader og antall/plassering av vinduer og inngangspartier er ikke endelig fastsatt. Prosjektet er fleksibelt og kan gjennomføres som to selvstendige bygg, eller de kan sammenbindes med et mellombygg som ligger over en høy første etasje. Bygningsdelene med gesims/mønehøyde på kote 219 vil være inntrukket med minimum 4m fra fasadeliv mot øst og vest, noe som vil gi en dempende virkning i fht. høyden sett fra bakkeplan. Fasademateriale vil være Sandwichelementer som brukes til fasader, skillevegger og tak til industri-, kontor og næringsbygg, idrettshaller, lagerbygninger ol. Sandwichelementene er kostnadseffektive prefabrikkerte paneler som består av fargebelagte stålplater som har en indre isolasjonskjerne mellom seg. Isolasjonsmaterialet som brukes er ikke-brennbart mineralull eller polyisocyanurat. Mange av nærings- og forretningsbyggene i næringsparken og på Gystadmyra er bygd med disse. 5.6 Parkering I flg. gjeldende reguleringsplan skal det avsettes plass til 1 parkeringsplass pr. 100m² BRA kontor, lett industri og forretning med plasskrevende arealer, hvorav 10% skal være utformet for forflytningshemmede. Videre 4 sykkelplasser pr. 100m² bruksareal næringsareal. Det står også at parkering fortrinnsmessig bør anlegges i garasjeanlegg under terreng, men parkering på tak er ikke tillatt. 16

17 I bestemmelsene til detaljreguleringen for Biltema, vedtatt , er krav om 17 parkeringsplasser pr. 1000m² BRA detaljhandel og plasskrevende handel. Videre 1 parkeringsplass pr. 100m² kontor, service og lett industri. Parkeringskrav for denne planen foreslås tilsvarende som på planen til Biltema, med 1,7 parkeringsplass pr. 100m² BRA for detaljhandel, og 1 plass pr 100m² for de øvrige arealene. Kravet blir da 20 parkeringsplasser for 1200m² detaljhandel, og 88 plasser for 8800m² øvrig areal ved full utbygging. Dette blir tilsammen 108 plasser. Det foreslås regulert inn et parkeringsområde med bakkeparkering nord i planområdet. Illustrasjonsplanen viser plass til 25/26 parkeringsplasser inkludert HC-plass. Det er fra mulige leietakere, f.eks. bilforhandler med verksted, også ønske og behov for parkering øst for det søndre bygget. Resten av parkeringen vil bli lagt mellom og under byggene. Det skal avsettes plass for minst 100 sykkelplasser. Sykkelparkeringen plasseres øst i planområdet. Ved behov kan det også bli avsatt noe areal til sykkelparkering under bygg. 5.7 Byggegrenser Byggegrense i øst er som i gjeldende reguleringsplan på 12,5m fra senterlinje av Energivegen. For 1. etasje er byggegrense til senterlinje av Energivegen satt til 13,5m. For byggeområdet er det på planen vist 4m byggegrense fra eiendomsgrensa mot vest, mens formålsgrense for byggeområdet mot nord og sør er byggegrense. 5.8 Grønnstruktur Det reguleres grønnstruktur - vegetasjonsskjerm med bredde 4m langs ytterkanten mot nord, øst og sør. I detaljreguleringen for Biltema er det også regulert vegetasjonsskjerm langs ytterkantene. Det foreslås tilsvarende bestemmelser som denne planen som sier at disse arealene skal gis et parkmessig opparbeidelse, og at de skal skjøttes. Grøntbeltet i øst ønskes gitt et mer urbant preg ved i tillegg å kunne møbleres med benker, sykkelstativer og 30% hardt belegg. 5.9 Energianlegg Det foreslås regulert en nettstasjon/trafo i vestre delen av planområdet, i tilknytning til parkeringsområdet P Rekkefølgebestemmelser I reguleringsplan for Nordøstre del av Jessheim Næringspark, vedtatt av Herredsstyret , er det et rekkefølgekrav i tilknytning til opparbeidelse av fortau og veganlegg. For gnr. 7/185, Biltema, skulle fortau og veganlegg langs delfelt K/I 2 i sør, øst og nord og videre på vestsiden av Energivegen opp til Tranevegen være opparbeidet i hht. kommunale planer og krav. For øvrig del av K/I 2 skal fortau og veganlegg langs delfeltet i vest (østsiden av Industrivegen), være opparbeidet i hht. kommunale planer og krav. 17

18 Biltema har opparbeidet fortau fra rundkjøringa i krysset mellom Brannmannsvegen og Industrivegen, langs vestsiden av Energivegen og fram til krysset med Tranevegen, samt langs Håndverksvegen (rød strek på flyfoto). Eier av gnr. 7/186 har mottatt refusjonskrav for en andel av kostnadene til prosjektering og for entreprisekostnader. Kommunen har krevd at for regulering av Energivegen 4 skal rekkefølgekravet i planen vedtatt i 2011, inn som en rekkefølgebestemmelse. Dvs. fortau og veganlegg fra fortauet ved rundkjøringa i krysset mellom Brannmannsvegen og Industrivegen, langs østsiden av Industrivegen og fram til fortauet langs Håndverksvegen (blå strek på flyfoto). Dette er tatt inn i forslag til bestemmelser, knyttet opp til midlertidig brukstillatelse. Det er kun gnr. 7/186, samt gnr. 7/209 som ligger nord for Brannmannsvegen og øst for Industrivegen, som er ubebygde eiendommer innenfor det som er reguleringsplanens område K/I 2. Tiltakshaver anser at et slikt rekkefølgekrav vil slå uheldig ut kostnadsmessig i fht. de øvrige eiendommene innenfor dette kvartalet. 18

19 6. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 6.1 Overordnede planer Planforslaget anses å støtte opp under overordna planer som gjelder Jessheim som regionsenter, og vil bidra til å utvikle Jessheim som bærekraftig by ved at det legges til rette virksomheter som vil føre til verdiskaping og næringsutvikling, og fremming av helse, miljø og livskvalitet. 6.2 Type virksomhet Planlagt bebyggelse anses å gi en meget effektiv arealutnyttelse av ei sentral næringstomt, med mulighet til å tilby varierte og etterspurte arealer for ulike virksomheter i en kommune i sterk vekst. Ledige og tilrettelagte næringstomter er det for tiden lite igjen av innenfor byen Jessheim. Dette medfører at etterspørsel om høyere utnyttelse innenfor næringsparken blir økende. Fylkesrådmannen uttaler at det er viktig å legge opp til en høy arealutnyttelse for å bidra til å nå målene i den regionale planen for areal og transport, og at det tilrettelegges for at flest mulig kan benytte gange, sykkel eller kollektivtransport til sine daglige gjøremål. Forslagsstiller mener derfor at den foreslåtte økte utnyttelsen i fht. gjeldende plan kan forsvares i dette sentrale næringsområdet. Det er ingen konflikter mellom type virksomheter som det planlegges for i bygget eller i fht. parkering. Foreslått virksomhet vil utnytte bygningsmassen og parkeringen i løpet av store deler av døgnet. Kombinasjon mellom kontor og idrett/trening er fordelaktig. Det kan oppnås en effektiv bruk av parkering og sykkelplasser, ved at hallbruken er størst etter kontortiden. Disse virksomhetene som vil være de største brukerne av sykkel, men behovet for sykkelplasser opptrer til ulike tidspunkt. Med den befolkningsøkningen som Ullensaker opplever, er det et nærmest et umettelige behov for treningshaller. En idretts-/treningshall integrert i dette næringsbygget, vil med sin sentrale beliggenhet, bli et nyttig tilskudd. Utbygger er i dialog med Idrettsrådet om hallbehovet i kommunen. 6.3 Kommunaltekniske forutsetninger Planområdet ligger inntil Energivegen som er en kommunal veg, opparbeidet i hht. gjeldende reguleringsplan, og med fortau på begge sider. Det ligger også kommunale ledninger langs vestsiden av vegen. Ny virksomhet innenfor planområdet vil skape ny trafikk i området. Det har vært beregnet hvor mye dette kan utgjøre, der det er lagt til grunn en turgenereringsfaktor på 15 for detaljhandel, 10 for storhandel og 5 for øvrig virksomhet. Dette kan utgjøre rundt 770 i årsdøgntrafikk (ÅDT) med 1200m² detaljhandel, 2000m² storhandel, og 7800m² for øvrig virksomhet. Sett i fht. relativt lav parkeringsdekning, stor andel sykkelplasser og områdets sentrale beliggenhet, antas at trafikken vil utgjøre mindre enn beregnet. Dersom krysset mellom Brannmannsvegen og fv. 174 stenges, vil trafikken fordeles mot fv. 174 i nord og Henrik Bulls veg (Tverrvegen) i sør. De kommunale vegene i Jessheim Næringspark, Henrik Bulls veg og fv. 174 er regulert og bygd for å tåle den trafikken som kommer fra utbygging av Næringsparken. Vegene anses å ha tilstrekkelig kapasitet for den planlagte utbyggingen. Det skal utarbeides en brannteknisk plan hvor det beregnes og deretter kontrolleres at valgte løsning gir tilstrekkelig slokkevann i henhold til krav. Eksisterende kommunale VA-ledninger skal ivaretas under etablering av tiltaket. Det skal etableres avlastningstiltak for trykk ovenfra for VA-ledningene ved avkjørslene. 19

20 6.4 Grunnforhold Planområdet består som øvrig område rundt, av breelvavsetninger med siltig og sandig materiale. I flg. Notat RIG01 datert , utarbeidet av Løvlien Georåd AS, synes de stedlige massene i hovedsak å være urørte masser. Dvs. at lette bygg kan fundamenteres på såler etter å ha fjernet de organiske massene på toppen. Det er tidligere utført en rekke vurderinger av områdestabilitet i dette området. Avstanden til løsneområder for leirskred er så stor at et progressivt skred ikke kan nå tomta. Notatet slår derfor fast at områdestabiliteten er tilfredsstillende. 6.5 Støy Utbyggingen vil skape mere trafikkstøy langs spesielt Energivegen, men dette er et etablert næringsområde der det må forventes trafikk til og fra. Tiltaket anses i ubetydelig grad å påvirke støyømfindtlig bebyggelse i nærområdene. 6.6 Naturmangfold Det er utarbeidet en sjekkliste for naturmangfold. Det er ikke noe registrert naturmangfold som tiltaket vil berøre. 6.6 Kulturminner I flg. uttalelse fra Akershus fylkeskommune er det ingen registrerte fornminner eller nyere tids kulturminner innenfor planområdet. 6.7 Forhold for barn Planområdet berører ikke et område som er brukt som leke- eller oppholdsområde for barn og unge. Det er opparbeidede gang/sykkelveger og fortau langs vegene i næringsområdet som knytter seg til boligområder, skoler og idrettsområder, som sikrer trafikksikkerhet. Avkjørslene er oversiktlige. 6.8 Universell utforming Planområdet er flatt. Det er en forutsetning av uteområder og bebyggelsen blir universelt tilrettelagt. 6.9 Risiko- og sårbarhet Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse tilknyttet planforslaget. Den viser at det er mindre eller liten sannsynlighet for ulykker ved gjennomføring av planen, men at konsekvensene kan være alvorlige hvis de inntreffer i fht. trafikk. De forholdene hvor det antas at kan medføre risiko er omtalt. Hovedkonklusjonen er at reguleringsplanen ikke vil endre risiko for mennesker, miljø og materielle verdier i negativ retning. 20