Investering i eksisterende bygninger en lønnsom satsning? av Arne Nesje, SINTEF bygg og miljøteknikk

Transkript

1 Investering i eksisterende bygninger en lønnsom satsning? av Arne Nesje, SINTEF bygg og miljøteknikk Krav til bygningers tekniske og funksjonelle egenskaper for eksisterende bygninger øker i takt med utviklingen av kvaliteter på våre nye byggverk. I Norge har vi en bygningsmasse på ca 325 millioner m 2. Yrkesbygg utgjør ca 115 millioner 70 millioner m 2 er privat eid, mens 45 millioner er i offentlig eie. Landets bygningsmasse er anslått til en verdi på ca milliarder kr, etter et anslag på kr / m 2.Dette utgjør ca 70 % av realkapital i landet. Vi står overfor kontinuerlig endring og utvikling av bygningsmassen. Både privat, men ikke minst deler av den offentlige bygningsmassen vil gjennomgå betydelige bygningsmessige forandringer for å innfri nye funksjoner og krav. Mange bygg må avhendes eller gjennomgå større og mindre tilpasninger til ny bruk. Ombyggings prosjekter er forbundet med økonomisk risiko. Omdisponering og ombygging til nye bruksområder har både økonomiske, miljømessige, tekniske og bevaringsmessige konsekvenser. Samtidig er disse forholdene nær knyttet til hverandre og må vurderes i sammenheng om sluttresultatet skal bli godt. Vi er i en fase hvor mange bygg, både offentlige og private skifter eiere. Eiendomsutvikling og forvaltning er et vekstområde. Mange bedrifter ønsker å leie arealer og kjøpe driftstjenester framfor selv å eie. Det gjør at det er mange aktører som kjøper, utvikler og selger bygg, samt drifter dem. Standarden av den eksisterende bygningsmassen er høyst varierende. Ulike kvalitetsnivå vil være en rammebetingelse i ombyggingprosjekter. Et høyt ambisjonsnivå vil ofte resulterte i et høyere prisnivå, men også et høyere kvalitetsnivå og muligheter for høyere avkastning av investert kapital. Samtidig vil eier eller investor ikke investere mer enn nødvendig. Noen kvalitetsnivåer kan prissettes, f.eks. nytt ventilasjonsanlegg, brannvarslingsystemer, brannseksjonering m.m. Der er en del kvalitative forhold som ikke er så enkelt å kvalitetsberegne og prissette. Effekt av godt inneklima, effekt av at bygget har verneverdige eller antikvariske kvaliteter, innebygget fleksibilitet, innebygget overkapasitet på tekniske anlegg o.l. Like fulle er det forhold som skal tas hensyn til i en kost/ nytteanalyse. Investeringsinteressen styres enten av at bygningen må gjennomgå en nødvendig oppgradering for å innfri tekniske eller funksjonelle krav eller at oppgradering gir en forsvarlig avkastning på investeringen. I totaløkonomisk betraktninger vil inntektssiden og utgiftssiden ses i sammenheng. Totaløkonomi Inntekter Utgifter Finanskostnad Avskrivning Husleie Prosjektkostnader Kjøpskostnader Utleiekostnader Driftskostnader Renter - egenkap - lånekap Verditap Nedskriving Avhendingskostnad

2 Selv om byggeiere bruker egne lokaler er det mer og mer vanlig å beregne internleie på lokaler så man kan sammenstille husleien med driftskostnader. Via markedsstatistikk som utgis ( f.eks. OPAK ) framgår det hva det koster å leie lokaler eller kjøpe lokaler og bygninger. En leiepris på næringslokaler variere mye hvor i landet man er, fra bykjerner til utenfor tettbebygd strøk. Priser kan variere fra 600 kr/ kvm opp mot 2500 kr/ kvm. Ved bygg med spesiell attraktiv beliggenhet eller kvaliteter finnes leiepriser også over dette. Prisutviklingen på boligmarkedet viser at hus og leiligheter omsettes for mellom kr / m2. Verdien av næringseiendommer vil variere mye, men et standard næringsbygg med gjennomsnitt nivå på kvalitet og beliggenhet har en markedsverdi på Markedsverdi av eiendommer Beliggenhet teller mer enn bygningsteknisk standard, og er ofte styrende for leieinntekter. Erfaringen fra prosjekter er at gunstig beliggenhet gir via leieinntekter evt. salgsinntekter gir god mulighet er å investere og få forrentet investert kapital. Markedsverdien er et estimat av verdien av eiendommen når den er ferdig utviklet. Fra en investors ståsted bestemmes gjerne eiendommens attraktivitet ut fra hvilke årlig overskudd den kan gi, sammenstilt med ønske om avkastning av investert Nettoinntektsoverskudd kapital ( rente). Verdigrunnlag = markedsverdi = Re nte En bygning som bygges om til en attraktiv standard vil kunne raskt øke markedsverdien. Erfaringen fra eiendomsbransjen er at betalingsvilligheten hos dem som skal bruke arealene er helt utslagsgivende for hvilke standard som det bygges om til. Ulike bygningstyper vil ha forskjellige mulighter og begrensninger både mht funksjon og form. Prioriteringer ved planlegging av ombyggingsprosjekter Eiere og brukernes ønsker kan være mange; og inndeles i økonomiske, funksjonelle og tekniske interesser. Her er noen stikkord som vil være utslagsgivende for prioriteringer ved planlegging av tiltak: Tekniske interesser Lavt ressurs- og energiforbruk Godt inneklima Høy brannsikkerhet Effektivt IKT- anlegg Funksjonelle og arkitektoniske ønsker: Verneinteresser og kulturminner ivaretas God funksjonalitet og endringsdyktighet Grønne verdier og høy miljøprofil Arealer med stor Økonomiske interesser: Avkastning på investert kapital Lave energikostnader og renholdskostnader Standard og kvalitet på prosjektet tilpasset brukernes behov

3 endringsdyktighet og generalitet God adkomst, f.eks. god kollektivtilbud Servicetilbud; kantine og resepsjonsbehov Optimalisere ant. arbeidsplasser / m 2 Ombyggingsbehov pr. år? Erfaringer fra noen ombyggingsprosjekter SINTEF fulgte opp noen prosjekter som var under ombygging for å se på både den tekniske, organisatoriske og økonomiske siden ved prosjektene. Noen erfaringer presenteres her: Ombygginger av sentrumsnære kontorbygg Eiendommen Chr. Kroghsgt 72 i Oslo er meget sentrumnær, men på tross av beliggenhet har ikke strøket hatt godt rykte blant investorer. Eiendommen ble kjøpt av NCC Eiendom i 1998 og oppgradert til et moderne kontorbygg. Vernehensyn har gjort at bygget har beholdt sitt opprinnelige preg kombinert med det innvendig har blitt et moderne kontorbygg. Oppfølgingen av prosjektet viste at denne type bygg eldre bygg som har store åpne arealer med bæring kun i yttervegger. har klare kvaliteter som gjør de attraktive for ombygging til ny bruk. Bygget var velegnet til ombygging til leietakere som har behov for åpne kontorlandskap Chr. Kroghsgt. ved Akerselva. Fasade er bevart men innvendig framstår et moderne kontorbygg. Betalingsvilligheten i markedet gav investor mulighet å bygge inn kvaliteter som moderne kontorbygg krever, kombinert med å beholde byggets opprinnelige utvendige preg og sjel. Men det ble heller ikke investert i kvaliteter utover standardløsninger. Markedsverdien basert på netto inntektsoverskudd når bygget var ombygget og utleid gjorde bygget enkelt å selge med god fortjeneste. Sentral beliggenhet i forhold til service, handel og offentlige kommunikasjonsmidler, i et område som er på vei opp har gjort ombruksprosjektet attraktivt for investorer.

4 Fra skipsverft til ny bydel. Hvordan omdanne et gammelt industriområde til ny bærekraftig virksomhet? SINTEF fulgte ombygging av de gamle skipsverftshallene til Trondheim Mekaniske Verksted som ble ombygget til en kombinasjon av kjøpesenter, restauranter og boliger. Utbyggingsgruppen, Nedre Elvehavn A/S, sto for planlegging og ombygging av bygget som en del av flere utbyggingstrinn på området. TMV- hallene på Nedre Elvehavn er ombygget til restauranter og butikker Utfordringer i møtet mellom vern og ny bruk. Gamle industriområder er en del av vår industrielle kulturarv. Fokuset ble satt oppå hvordan man her har greidd å opprettholde preget av de opprinnelige bygningene samt få virksomhet som er lønnsom. Utbyggerne satset på å beholde eksteriøret på de gamle bygningene, men fullstendig innvendig ombygging til butikker og restauranter og sammenkobling med et nytt kontorbygg sammenbundet med det gamle via et moderne glassbygg.. Interiør og indre overflater ble ikke beholdt bortsett fra i restaurantområdet hvor de opprinnelige teglveggene og originale jernvinduer er med å danne en industriell atmosfære i lokalene og miljøet. Dette er en kvalitet som er med å gi strøket atmosfære. Arealeffektivitet er en forutsetning for god lønnsomhet. Etasjeskillere ble fjernet for å få maksimal frihet ved arealutnyttelse. For å oppnå flere etasjehøyder ble golvnivået senket i halvparten av arealene. Dermed fikk man lagt inn mesanin-etasjer i restaurant områdene, noen som øker kapasiteten betydelig. Det preger generelt nybrukprosjekter at det satses på høy arealutnyttelse noe som kan gå på bekostning av funksjonalitet, lys og luft. Området har blitt en økonomisk suksess. Kjøpesentret Solsiden er blant de kjøpesentrene som øker mest. Det er vanskelig å kvantifisere hvorvidt atmosfæren som skapes rundt de eldre bygningene har innvirkning på trivsel ved å arbeide eller besøke området. Men de gamle industribygningen inngår i et utviklingskonsept med forretninger, boliger, kontorer og restauranter som fungere godt. Ombruk av bygningen har dermed innfridd forventningen.

5 Oppsummering. Beliggenheten er styrende for lønnsomheten som oppnås i ombygging av eldre bygningsmasse. De største tekniske utfordringen er å innfri dagens forskriftskrav med henblikk på energi, inneklima og brann. Grenseoppgangen mellom å ivareta de bestående samtidig gjøre bygningen moderne og funksjonelle er en utfordring som ikke alene styres av det økonomiske, men av bevisstgjøring av det historiske og kulturelle bidraget som ligger i bygningsmassen og hvordan nytte dette aktivt. Nybrukprosjekter er vanskeligere å kostnadsmessig planlegge og gjennomføre da risikoen for uavdekkede problemstillinger er større enn for nybygg. En forutsetning for å lykkes ved investering i eksisterende bygninger baseres på kunnskap om marked kombinert med byggeteknisk innsikt om muligheter som ligger i selve bygningene. Mer informasjon finnes: SINTEF-notat: Økonomi i nybrukprosjekter. Trondheim SINTEF- rapport: STF 22A 01529: Ny bruk av eldre bygninger. Chr. Kroghsgt. 32 SINTEF- rapport: STF 22A 01530: Ny bruk av eldre bygninger. TMV- hallene på Solsiden Nyttige linker: Kontaktperson: Seniorforsker Arne Nesje e- post: arne. nesje@civil.sintef.no