Saksutskrift. Saksgang Møtedato Saknr 1 Plan- og miljøutvalget /16

Transkript

1 Saksutskrift Arkivsak-dok. 15/ Arkivkode 0216 Saksbehandler Simon Friis Mortensen Saksgang Møtedato Saknr 1 Plan- og miljøutvalget /16 Fastsettelse av planprogram - områdereguleringsplan for Vestby sentrum Plan- og miljøutvalget har behandlet saken i møte sak 18/16 Møtebehandling Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Planprogram datert fastsettes for områdereguleringsplan for Vestby sentrum i henhold til Forskrift om konsekvensutredning 6, jf. Plan og bygningslovens 4-1 og Saksprotokollen bekreftes Vestby, 3. mai 2016 Elin Tokerød Dokumentet er elektronisk godkjent Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 144 Rådhuset, Rådhusgt. 1 Telefaks Bankgiro Vestby 1540 Vestby post@vestby.kommune.no Side 1 av 13

2 Rådmannens innstilling: Planprogram datert fastsettes for områdereguleringsplan for Vestby sentrum i henhold til Forskrift om konsekvensutredning 6, jf. Plan og bygningslovens 4-1 og Vedlegg: Planprogram - Rådmannens forslag Planprogram - Rådmannens forslag Vår ref.: 15/02801 Side 2 av 13

3 SAKSFREMLEGG FRA TIDLIGERE BEHANDLING UTLEGGELSE TIL OFFENTLIG ETTERSYN 1. SAKSOPPLYSNINGER I forbindelse med oppstart av planarbeidet vurderte administrasjonen at områdereguleringsplanen ikke falt inn under Forskrift om konsekvensutredning. Planarbeidet er nå kommet vesentlig lengre, og administrasjonen har fått mye bedre oversikt over planens omfang og innhold. Administrasjonen har derfor på nytt vurdert områdereguleringsplanen for Vestby sentrum i forhold til Forskrift om konsekvensutredning. 2 e med vedlegg 1 fastsetter at områdereguleringer skal konsekvensutredes dersom det legges til rette for «industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttig formål med en investeringskostnad på mer enn 500 millioner kroner eller et bruksareal på mer enn m 2» (forskriften er revidert pr , dvs. etter varsel om planoppstart). Administrasjonen mener nå at planen faller inn under denne bestemmelsen og at det dermed må utarbeides planprogram og konsekvensutredning for områdereguleringsplanen. Vanligvis må ikke et planprogram politisk behandles før det legges ut til offentlig ettersyn (6 uker). Administrasjonen ønsker imidlertid at planprogrammet for sentrumsplanen også forankres politisk. Etter høringsperioden må planprogrammet endelig vedtas i Plan- og miljøutvalget. Innholdet i planprogrammet ble presentert muntlig for Styringsgruppen for Sentrumsplanen på møte den VURDERING Et planprogram skal, jf. Plan og bygningslovens 4-1, gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. Planprogrammet for Vestby sentrum beskriver utredningsbehovet i forbindelse med planen samt gir en detaljert beskrivelse av planprosessen. Utredningsbehov Av planprogrammet fremgår det at følgende problemstillinger vil være vesentlige å få utredet i det videre arbeidet: Trafikkforhold/gatestruktur Med utgangspunkt i gateplanen utarbeidet av C. F. Møller - vil alternativer for veistruktur; herunder bredder, tverrprofiler og detaljløsninger bli utredet i samarbeid med Statens vegvesen og på bakgrunn av revidert trafikkanalyse. Parkering Det må som en del av planarbeidet vurderes ulike alternativer for parkeringsnormer, muligheter for sambruk, lokalisering av fellesparkering og parkeringsregulering i form av betaling og/eller tidsbegrensning. Vår ref.: 15/02801 Side 3 av 13

4 Grunnforhold Basert på tidligere grunnundersøkelser innenfor planområdet samt NGUs løsmassekart, er det sannsynlig å anta at det flere steder i Vestby sentrum kan være vanskelige grunnforhold (eventuelt kvikkleire). Det må i forbindelse med områdereguleringsplanen utarbeides overordnete grunnundersøkelser. Det kan da på bakgrunn av denne utredningen stilles eventuelle krav til ytterligere grunnundersøkelser i forbindelse med senere detaljreguleringsplaner. Jernbanetekniske forhold ønsker ikke at det ukritisk avsettes en byggegrense på 30 meter til begge jernbanespors midtlinje. Kommunen ønsker derfor at det i forbindelse med planarbeidet avklares ulike relevante/realistiske alternativer for den fremtidige utviklingen av stasjonsområdet og jernbanelinjen. Det vil derfor bli utarbeidet en analyse av planforslagets konsekvenser for den fremtidige utviklingen av jernbanen i Vestby sentrum Byggehøyder, tettheter og utnyttelsesgrader Ulike konsekvenser av byggehøyder og tettheter må vurderes. Det må gjennomføres volumstudier som viser konsekvenser av ulike bygningsmessige tiltak samt plasseringer av funksjoner. Parallelloppdraget og evalueringsrapporten danner et godt grunnlag for å vurdere dette. I forbindelse med gateplanen vil det bli vurdert solforhold samt prinsipper for høyder, fasadeutforming og estetikk. Gjennomføringsstrategi For å få til en felles fordeling av disse viktige fellestiltak, vil det være nødvendig at det etableres en områdemodell/gjennomføringsstrategi som sikrer en hensiktsmessig fordeling av kostnader mellom kommunen og mange ulike grunneiere. Områdemodellen/gjennomføringsstrategien må også ta for seg en avklaring av hvem som skal bygge hvilke tiltak samt rekkefølge og tidspunkt for opparbeidelse av disse. Når ønsket teknisk og grønn infrastruktur er identifisert, vil det være nødvendig med en kostnadsberegning av disse tiltakene som grunnlag for å vurdere hvilken gjennomføringsmodell(er) som er aktuell å benytte. Planprosess Planprogrammet redegjør for planprosessen både allerede gjennomførte tiltak og gjenstående utredningsarbeid. Prosjektplanen gir dermed en detaljert oversikt over nødvendige milepæler frem mot et endelig planvedtak i desember ALTERNATIVER Det er et alternativ å endre på innholdet i planprogrammet før det legges ut til offentlig ettersyn. 4. KONKLUSJON Administrasjonen har vurdert at områdereguleringsplanen for Vestby sentrum faller inn under Forskrift om konsekvensutredning, og at det dermed må utarbeides planprogram og konsekvensutredning for områdereguleringsplanen. Vår ref.: 15/02801 Side 4 av 13

5 Rådmannens forslag til planprogram for områdereguleringsplan for Vestby sentrum redegjør for formålet med planarbeidet, planlagt medvirkningsprosess, planprosessen samt videre utredningsbehov med alternative vurderinger. Etter høringsperioden må planprogrammet fastsettes politisk i Plan- og miljøutvalget. Selv om planprogrammet blir fastsatt seint i prosessen vil dette ikke forsinke planprosessen med sentrumsplan. Resterende utredningsarbeid kan oppstartes parallelt med at planprogrammet er på høring. 5. RÅDMANNENS INNSTILLING Planprogram for områdereguleringsplan for Vestby sentrum datert legges ut til offentlig ettersyn med frist for uttalelse den BEHANDLING I PLAN- OG MILJØUTVALGET Plan- og miljøutvalget har behandlet saken i møte sak 4/16. Møtebehandling Barnerepresentant Trine Løvsjø tiltrådte møtet. Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Planprogram for områdereguleringsplan for Vestby sentrum datert legges ut til offentlig ettersyn med frist for uttalelse den SAKSFREMLEGG ETTER OFFENTLIG ETTERSYN 1. SAKSOPPLYSNINGER Planprogram for områdereguleringsplan for Vestby sentrum har vært på offentlig ettersyn fra til Administrasjonen har mottatt 7 merknader: Akershus fylkeskommune Akershus fylkeskommune gjør oppmerksom på at planprogrammet er i tråd med føringene gitt i Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus, som legger opp til at 80 % av veksten i kommunen bør komme i det prioriterte tettstedet Vestby sentrum. For forhold vedrørende fylkesveger viser fylkesrådmannen til uttalelse fra Statens vegvesen. Fylkeskommunen gjør oppmerksom på at gravfeltet ved Randem ligger delvis innenfor det definerte planområdet og at det må sikres og forbli en grønn rygg som en viktig del Vår ref.: 15/02801 Side 5 av 13

6 av nærfriområdet. Fylkeskommunen mener videre at bebyggelsen i nærområdet ikke må bli for høy og dominerende, slik at kulturminnene påvirkes eller sjeneres. Fylkeskommunen har i tidligere innspill til kommunens planarbeid for Vestby sentrum fremhevet betydningen av å ta vare på og bruke kulturminner i utviklingen av tettstedet. Fylkeskommunen har i den forbindelse oppfordret til å finne en god balanse mellom fornying og bevaring av bebyggelse og strukturer som forteller om stasjonsstedets fremvekst, og det er blitt pekt på bygninger og bygningsmiljøer som det bør tas spesielt hensyn til i det videre planarbeidet. Fylkeskommunen deltok i evalueringsutvalget for parallelloppdrag om Vestby sentrum. I evalueringsrapporten datert anbefales det blant annet at det skapes et godt samspill mellom stedets kulturhistoriske spor og ny sentrumsbebyggelse, da dette vil kunne bidra til variasjon om mangfold og gi Vestby sentrum egenart og kvaliteter. Fylkeskommunen mener at det er positivt at kommunen har løftet frem spørsmålet om bevaring og bruk av kulturminner i sentrumsutviklingen. Av planprogrammet fremgår det at den kommende kulturminneplanen vil gi en vurdering av viktige bygninger og miljøer i Vestby sentrum, og at denne vil bli lagt til grunn for områdereguleringsplanen. Fylkeskommunen anbefaler i den forbindelse at det vurderes om bevaring av bygninger og bygningsmiljøer kan innlemmes som en del av en felles fordeling av viktige fellestiltak, og at det undersøkes om det er mulig med en kostnadsdeling som sikrer at eierne av bygninger som vernes også blir en del av utviklingen av sentrumsområdet. I planprogrammet heter det at ulike konsekvenser av byggehøyder og tettheter utredes. Fylkeskommunen mener at dette bør utredes både innenfor tettstedet i forhold til virkninger for bygninger og miljøer som bør bevares, samt i forhold til det tilgrensende kulturlandskap med historisk sentrum ved Vestby kirke og prestegård. Fylkesrådmannen er positiv til planarbeidet med områdereguleringsplan for Vestby sentrum. Fylkesrådmannen mener at planprogrammet er godt og dekkende og at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende regionale planer. Administrasjonens vurdering Byggehøyder omkring gravfeltet ved Randem vil bli vurdert i forbindelse med utarbeidelse av planforslaget. Kostnadsdeling som sikrer at eiere av bevaringsverdige bygninger også kan bli en del av utviklingen av Vestby sentrum vil bli vurdert i forbindelse med utarbeidelse av en gjennomføringsstrategi for områdereguleringsplanen. Byggehøyder og tettheters virkninger på kulturlandskapet vil bli vurdert som en del av utredningen om virkninger og konsekvenser ved foreslåtte byggehøyder og tettheter. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen mener at planprogrammet tar opp relevante problemstillinger. Fylkesmannen er meget positiv til at det legges til rette for en helhetlig og urban utvikling av de sentrale delene av senter. Vestby sentrum er pekt ut som et prioritert vekstområde i Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. Når Follobanen står ferdig forventes det at reisetiden med tog fra Vestby til Oslo reduseres fra 35 minutter til 22 minutter. Å legge til rette for en kompakt urban utvikling i Vår ref.: 15/02801 Side 6 av 13

7 Vestby sentrum er derfor helt i samsvar med gjeldende nasjonal politikk for miljøvennlig byutvikling og samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Vestby sentrum omfatter et relativt stort område med betydelig potensial for fortetting og videre utvikling. På grunn av områdets størrelse og en utvikling som vil strekke seg over en lang tidsperiode, mener fylkesmannen at det vil være viktig å konsentrere sentrumsfunksjonene og at disse legges tett inntil togstasjonen. Fylkesmannen vil i det videre planarbeidet legge vekt på at det legges til rette for en høy arealutnyttelse og at Vestby sentrum bygges innenfra og ut. Fylkesmannen anbefaler at dette sikres gjennom rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. For å skape et levende sentrum påpeker Fylkesmannen videre at det vil være nødvendig å prioritere transport til fots eller på sykkel foran bil. Sammenhengende gang- og sykkelveier er viktige for å gjøre det attraktiv for beboerne å dekke sine hverdagsgjøremål på en miljøvennlig måte. For å sikre en god balanse mellom handel og befolkningsgrunnlag mener fylkesmannen at det vil være nyttig å gjennomføre en analyse som grunnlag for å fastsette omfanget av handel, tilpasset stedets funksjon som kommunesenter med tilfredsstillende handelstilbud for kommunens innbyggere. Parkering er en utfordring i Vestby sentrum i dag. For å stimulere til bruk av kollektivtransport, sykkel og gange vil fylkesmannen legge vekt på at det utarbeides maksimale parkeringsnormer og at disse er strenge. Fylkesmannen mener at flateparkering bør unngås og at muligheter for å legge til rette for sambruk og bildelingsordninger bør vurderes. Det er to bekkesystemer innenfor planområdet som i dag er lagt i rør. Fylkesmannen anbefaler at disse åpnes. Økte nedbørsmengder og intensitet samt fortetting av sentrumsområdet med sterk økning av tette flater, vil endre avrenningsmønsteret for overvann dramatisk. Lokal håndtering av overvann må være et hovedprinsipp for overvannshåndtering i planforslaget, og dette bør inngå og følges opp i alle reguleringsplaner. Tverretatlig og tverrfaglig samarbeid er, ifølge fylkesmannen, en avgjørende faktor for å få dette til på en god måte. Planområdet består ifølge NGUs løsmassekart av tykke marine avsetninger. Det stilles krav om at områdestabilitet vurderes på dette plannivået. En god ROS-analyse vil kunne bidra til å avdekke om det er andre utfordringer mht. sikkerhet som må ivaretas på en tilfredsstillende måte. Administrasjonens vurdering Det legges opp til en høy utnyttelse innenfor planområdet. Konsekvenser og virkninger av dette vil bli vurdert som en del av planarbeidet. Det er hensikten at det skal utarbeides en etappeinndeling med formålet å utvikle de mest sentrale tomtene først. Hensiktsmessig bruk av rekkefølgebestemmelser i denne sammenheng vil bli vurdert som en del av gjennomføringsstrategien. Prioritering av myke trafikanter legger som en føring fra den politisk vedtatte evalueringsrapporten, utarbeidet i etterkant av parallelloppdraget om Vestby sentrum. Disse føringene er tatt med videre i arbeidet med ny gateplan for Vestby sentrum, og vil bli prioritert i planforslaget. Vår ref.: 15/02801 Side 7 av 13

8 Det er tidligere utført flere handelsanalyser for Vestby tettsted. Disse vil bli sammenfattet og konklusjonene vil bli tatt med videre i planarbeidet. Parkeringsnormer samt sambruk, betaling og organisering vil bli utredet som en del av parkeringsanalysen for Vestby sentrum. Det er hensikten at åpne overvannsløsninger vil bli lagt til grunn for overvannshåndteringen i Vestby sentrum. Bekkene innenfor sentrumsområdet ønskes i denne forbindelse åpnet. Det vil bli utført grunnundersøkelser som en del av planarbeidet, og områdestabilitet vil bli vurdert. Statens vegvesen Planarbeidets foreløpige konklusjoner innebærer forslag til et helhetlig grep for nye Vestby sentrum, med ny veg- og gatestruktur. Byplangrepet og gatestrukturen innebærer behov for tekniske avklaringer mellom involverte offentlig aktører, herunder Jernbaneverket og Statens vegvesen. Statens vegvesen mener at det er avgjørende for en kommende realisering av planen at viktige avklaringer er gjort og at det avsettes tilstrekkelig areal som gjør planens byplangrep gjennomførbart. Det foreløpige arbeidet med ny gatestruktur innebærer behov for ombygging av eksisterende veger og utvidelse av andre veger og gater. Dette gjelder særlig et forbedret tilbud til gående og syklende, samt fremkommelighetstiltak for busstrafikk. Det er lagt opp til at det skal utarbeides en gjennomføringsstrategi som skal avdekke behov for investeringer og legge føringer for realisering av nødvendig infrastruktur og fellestiltak. Investeringsbudsjettet for fylkesveg er begrenset og det er stort behov for investeringer i hele Akershus. Gjennomføringen av forslag til gatestruktur vil derfor være avhengig av et samarbeid mellom ulike aktører innenfor planområdet. Statens vegvesen mener at arbeidet med gjennomføringsstrategien vil være avgjørende for å sikre at løsningene i det kommende planforslaget er realiserbare. Flere av utredningene som foreslås i planprogrammet berører Statens vegvesen sitt interesse- og ansvarsområde. Statens vegvesen har følgende bemerkninger: - Virkninger for trafikk: Statens vegvesen er opptatt av at trafikale konsekvenser av forslag til gatestruktur og prinsipper for parkering synliggjøres. Analyse av konsekvenser for trafikk må om nødvendig følges opp av forslag til avbøtende tiltak. - Virkninger for barn og unge: Statens vegvesen er opptatt av å sikre god trafikksikkerhet for brukerne av veg- og gatenettet, herunder også barn og unge som er en viktig brukergruppe. - Virkninger for sikkerhet og beredskap: Statens vegvesen er opptatt av å sikre tilgjengelighet for utrykningskjøretøy til alle utbyggingsområder. - Virkninger for universell utforming: Statens vegvesen er opptatt av at veg- og gatesystemet er utformet på en slik måte at alle skal kunne benytte seg av det. - Virkninger for støy: Planforslaget må forholde seg til krav i støyretningslinjen T Statens vegvesen støtter for øvrig kommunens forslag til utredninger i arbeidet med områdereguleringsplanen. Vår ref.: 15/02801 Side 8 av 13

9 Administrasjonens vurdering Finansiering av tiltak på fylkesvegnettet vil inngå som en del av gjennomføringsstrategien. Det er gjennomført ny trafikkanalyse på bakgrunn av ny gatestruktur i Vestby sentrum. Konsekvenser og virkninger for trafikken vil bli tatt opp i planarbeidet og i dialog med Statens vegvesen. Konsekvenser av nytt vegnett for barn og unge samt sikkerhet og beredskap vil bli beskrevet i forbindelse med planarbeidet. Det er et mål i planarbeidet at Vestby sentrum skal være lett tilgjengelig for alle typer av brukere. Universell utforming vil bli lagt til grunn for nytt gatesystem. Planen vil ta utgangspunkt i støyretningslinjene i T-1442, som det også er beskrevet i kommuneplanens bestemmelser 12. Jernbaneverket Jernbaneverket gjør oppmerksom på at Østfoldbanens vestre linje, som går gjennom Vestby sentrum, er en del av Intercitynettverket. Utbygging av Follobanen og av parsellen forbi Moss øker kapasiteten i sørkorridoren vesentlig og åpner for et bedre togtilbud på strekningen. Det foreligger på nåværende tidspunkt ingen planer for utbygging av Vestby stasjon, men Jernbaneverket ønsker å sikre at det finnes areal for en eventuell fremtidig utvidelse av stasjonen. Rammebetingelser for jernbanen er i endring og det kan derfor være vanskelig å forutse hvilke behov som vil oppstå. Jernbaneverket er derfor opptatt av å sikre mulighetene for senere utvidelse. Jernbaneverket har følgende konkrete merknader til planprogrammets foreslåtte utredningstemaer: - Byggegrenser mot jernbane: Jernbaneloven setter en generell byggegrense på 30 meter mot jernbane. Denne kan fravikes i reguleringsplan dersom andre sterke samfunnshensyn tilsier det. Jernbaneverket ønsker å opprettholde muligheten for å etablere inntil fire spor til plattformen på stasjonen. Jernbaneverket mener at et planprogram er lite egnet som verktøy for å vurdere fremtidige behov i en stor tidshorisont. Vestby sentrum har i dag store ubebygde arealer, og Jernbaneverket kan ikke se at det er behov for å gjøre unntak for byggegrensen, og ønsker derfor å opprettholde 30 meter byggegrense mot sporene gjennom Vestby stasjon. - Utvidelse av bro over jernbanen: Jernbaneverket mener at det som en del av utredningene av temaer som berører jernbanen må ses på konsekvensene av de tekniske kravene til høyde på broen over jernbanen. Jernbaneverket viser i den sammenheng til brev datert Foreslåtte bro er svært bred, noe som gjør det umulig for Jernbaneverket å gi et konkret svar på hvilken høyde som er nødvendig, uten at det gjennomføres en detaljprosjektering av tiltaket. Avvik fra normalen vil for øvrig kunne medføre betydelige økte kostnader med hensyn til jernbanetekniske løsninger. Jernbaneverket mener at det uansett vil være nødvendig med en heving av broen fra dagens høyde, og det er derfor viktig å få belyst hvilke følger disse tekniske kravene kan få for terrenget rundt. Jernbaneverket ønsker også at det dokumenteres et alternativ med full høyde under broen som er 7,7 meter. Vår ref.: 15/02801 Side 9 av 13

10 Jernbaneverket henviser for øvrig til Jernbaneverkets veileder for nasjonale interesser i arealplanlegging samt Jernbaneverkets tekniske regelverk, og det forventes at kommunen setter seg inn i dette materialet før det utarbeides forslag til reguleringsplan. Administrasjonens vurdering Forhold omkring byggegrenser til jernbanen er utredet grundig i forbindelse med planarbeidet. Forhold omkring byggegrenser vil bli beskrevet i planforslaget. Det vil bli utredet ulike forslag til høyder på «sentrumsbroen» og konsekvenser av dette for nytt gatesystem vil bli vurdert. Med foreslått bredde vil broen falle inn under tunnelforskriften, og administrasjonen ser derfor ingen grunn til at det utredes konsekvenser av en bro med høyde på 7,7 meter. ROM Eiendom AS ROM Eiendom mener at føringene for planarbeidet er i tråd med Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus og nasjonale føringer, og ROM Eiendom finner mange tiltakende trekk ved bystrukturen som den er vist i gateplanen. ROM Eiendom ønsker derfor å uttrykke sin støtte til planarbeidet. ROM Eiendom mener at det er viktig med et kompakt kollektivknutepunkt med god omstigning mellom tog og buss. Alle bussruter bør ha anløp ved stasjonen, og det må være tilstrekkelig antall plasser til en påkrevd tidsmessig koordinering i forbindelse med overganger mellom tog og buss. ROM Eiendom mener imidlertid at arealkrevende terminering og hensetning av busser bør legges utenfor disse svært sentrale arealene. ROM Eiendom mener at det er en spennende idé å utvikle areal over buss-planet, for eksempel ved å knyttet til bro/rampe, med service- og forretningsfunksjoner. Et attraktivt og trivelig knutepunkt er ett av flere virkemidler for å styrke kollektivtrafikkens konkurransekraft og Vestby som prioritert lokal by. For forhold omkring innfartsparkering mener ROM Eiendom at «Strategi for innfartsparkering i Oslo og Akershus» bør legges til grunn for planarbeidet. For prioriterte lokale byer oppfatter ROM Eiendom det slik, at det skal utvises en viss restriktiv holdning til anlegning av innfartsparkeringsplasser. Dette betyr at privatbilparkering primært skal dekke behovet for dem som bor utenfor gå- og sykkelavstand til stasjonen, og heller ikke har et tilstrekkelig busstilbud å benytte seg av. ROM Eiendom gjør for øvrig oppmerksom på at det er Jernbaneverket som er ansvarlig for innfartsparkering på jernbanestasjonene. I Jernbaneverkets policydokument «Jernbanen mot år 2050» fremgår disse mer restriktive holdningene, og det fremgår bl.a. på side 17 at: «Innfartsparkering bør ikke fortrenge annen arealutvikling i tilknytning til stamnettet». Administrasjonens vurdering Det må vurderes i det videre planarbeidet hvor det er mest hensiktsmessig å legge til rette for terminering av busser. Dette vil også avhenge av byggegrenser til jernbanen. Det tas med som et innspill til det videre planarbeidet at ROM Eiendom ønsker å utvikle tomtene i umiddelbar tilknytning til jernbanestasjonen. Forhold omkring innfartsparkering vil bli vurdert i forbindelse med parkeringsanalysen. «Strategi for innfartsparkering i Oslo og Akershus» vil bli inkludert i denne analysen. Vår ref.: 15/02801 Side 10 av 13

11 Opplysningsvesenets fond (Ovf) Opplysningsvesenets fond foreslår at planområdet utvides til også å omfatte et område mellom E6 og Vestby storsenter (eiendommene 6/812, 8/557, 8/7, 8/561, 8/4 og deler av 8/1). Opplysningsvesenets fond mener at disse arealene naturlig hører med i utviklingen og utvidelsen av Vestby sentrum og at utvikling av disse arealene vil kunne gi en fornuftig og god knutepunktutvikling både nord og sør for eksisterende veisystem. Administrasjonens vurdering Planavgrensning for områdereguleringsplanen ble fastsatt i forbindelse med varsel om oppstart i januar Det vil i forbindelse med planforslaget bli gjort noen mindre endringer og justeringer av denne avgrensningen, men administrasjonen mener at intensjonene med planavgrensningen bør følges. Administrasjonen mener ikke at de nevnte arealer naturlig hører til sentrumsområdet, og ønsker derfor ikke at disse medtas i planområdet. Arc Arkitekter AS på vegne av Vestby Senterutvikling AS Vestby Senterutvikling ser det som meget positivt at kommunen legger opp til en fortetting av Vestby sentrum, slik det kommer frem i evalueringen av parallelloppdraget om Vestby sentrum, og Vestby Senterutvikling ønsker å bidra til å realisere intensjonene som ligger i dette grunnlaget. Vestby Senterutvikling er enig i de vurderingene og rådene som er gitt av evalueringsutvalget, og Vestby Senterutvikling er veldig fornøyd med den viktige rollen sentret er blitt tildelt i videre utvikling av Vestby sentrum. Det er i gateplanen og parallelloppdraget skissert at arealene som Vestby Senterutvikling disponerer, i tillegg til selve kjøpesentret, også skal inneholde både kontor og boliger. Pr. i dag er det ledig areal i sentret, som har vist seg vanskelig å finne leietakere for. Ifølge Vestby Senterutvikling skylles dette delvis begrensninger i gjeldende reguleringsplan på areal til handel, og delvis byggets struktur og organisering. I planprogrammet beskrives et betydelig areal til kontor, forretninger og tjenesteyting innenfor planområdet, uten at det er spesifisert en konkret fordeling mellom formål og områder. Da det er tydelige intensjoner om å legge til rette for mer forretningsvirksomhet i Vestby sentrum mener Vestby Senterutvikling at det vil være naturlig å utarbeide en handelsanalyse i forbindelse med konsekvensutredningen av områdereguleringsplanen. Det fremgår av evalueringsutvalgets råd nummer 7, at storsentret skal knyttes til sentrum, og Vestby Senterutvikling mener derfor at det vil være naturlig å inkludere dette som en del av analysen. Vestby Senterutvikling har i forbindelse med tidligere byggesaker for storsentret utarbeidet en handelsanalyse som kartlegger dekningsgraden for de forskjellige varegruppene og fremtidige behov for nye handelsareal i Vestby. Denne handelsanalysen har ikke tatt høyde for sentrumsplanens innhold, men den gir en pekepinn på hva som kan forventes av behov i forhold til SSBs prognoser for befolkningsvekst og handel i Vestby. Områdereguleringsplanen for Vestby sentrum vil erstatte gjeldende reguleringsplan for området og bebyggelsesplan for storsentret. I feltet B/F/K1 hjemler reguleringsplanen en tomteutnyttelse på %-TU = 200 % innenfor formålene bolig, kjøpesenter, forretning, hotell, idrettsanlegg (flerbrukshall), svømmehall, kino og kontor. Bebyggelsesplanen er utarbeidet på grunnlag av reguleringsplanen men omfatter et noe mindre område. Det totale utbyggingsvolumet er i bebyggelsesplanen redusert fra til m2 BRA med en begrensning på m2 areal til kjøpesenter og boligformålet fra reguleringsplanen Vår ref.: 15/02801 Side 11 av 13

12 er ekskludert. På grunnlag av de omfattende grepene som er skissert i evalueringen av parallelloppdraget ønsker Vestby Senterutvikling at begrensningen på kjøpesenter som ligger i gjeldende regulerings- og bebyggelsesplan vurderes økt fra m2 BRA til m2 BRA. Vestby Senterutvikling er for øvrig åpne for at også andre samfunnstjenlige funksjoner, som passer inn i sentrets fysiske utforming og organisering, kan legges i storsentret, som for eksempel lege-/tannlegekontor, fysioterapi, kunstgalleri og biliotekfilial, slik det bl.a. er gjort på Vinterbrosentret. Disse funksjonene kan eventuelt også gjerne være midlertidige tilbud tidlig i gjennomføringen av sentrumsplanen, frem til permanent plassering er opparbeidet/avklart. Evalueringsutvalgets 9. råd peker på at store arealer med flateparkering skal unngås. I gateplanen er utvalgets råd fulgt ved at flateparkeringen nord og sør for storsentret er tegnet som kontorbygg i sør og boliger i nord. Vestby Senterutvikling er positive til dette forslaget, med forutsetning om at parkeringsdekningen for storsentret tas i betraktning når parkeringstematikken utredes i planarbeidet. Ved byggesøknad har det allerede vært behov for å dispensere fra krav til minimumsparkering, og en ytterligere nedbygging av parkeringsplassene vil nødvendigvis få konsekvenser, da det ikke er hensiktsmessig å utvide parkeringskjelleren under det ferdige bygget ytterligere. Vestby Senterutvikling ønsker videre at der også vurderes flere formål på parkeringsplassens søndre del, og det vises til at formålene hotell og kino bør videreføres for denne delen av eiendommen. Vestby Senterutvikling mener også at tomten kan være egnet til innfartsparkering og annen tjenesteyting som ikke er omtalt i gjeldende plan. Administrasjonens vurdering Det foreligger flere handelsanalyser for Vestby tettsted, bl.a. utarbeidet i forbindelse med reguleringsplanen for IKEA, Vestby storsenter og Norwegian Outlet. Administrasjonen mener derfor ikke at det er behov for at det utarbeides en ny handelsanalyse. Konklusjonene fra foreliggende handelsanalyser vil bli oppsummert og benyttet i forbindelse med utarbeidelse av planforslaget. Parkeringsdekningen for storsentret vil bli tatt med i betraktning i forbindelse med utarbeidelse av parkeringsanalysen. Storsentrets handelsareal samt konkrete formål for tomten må vurderes i forbindelse med utarbeidelse av planforslaget. Dette er ikke en del av planprogrammet, men vil bli tatt med som innspill til det videre planarbeidet. 2. VURDERING På bakgrunn av merknader innkommet i høringsfasen er det gjort noen mindre justeringer i planprogrammet. Følgende endringer og tilføyelser er gjort: Planprosess Det er i prosjektplanen lagt inn møter avholdt i «Styringsgruppen for sentrumsplanen». På bakgrunn av føringer fra behandling av gateplanen i Styringsgruppen for sentrumsplanen er C. F. Møller Norge engasjert i et tilleggsoppdrag. C. F. Møller Norge skal i oppdraget gi en nærmere vurdering av aktuelle byggehøyder, møteplasser/grøntarealer samt brohøyder på «sentrumsbroen». Prosessen for dette Vår ref.: 15/02801 Side 12 av 13

13 oppdraget er lagt inn i prosjektplanen. I tillegg er status på de ulike delprosjektene oppdatert. Alternativer Under avsnittet om «Alternativer» er følgende avsnitt tilføyet: Brohøyder Det vil bli vurdert ulike høyder på ny bro i Vestby sentrum. Høydenes konsekvenser for ny gatestruktur i Vestby sentrum vil bli vist og beskrevet. På bakgrunn av dette vil det bli pekt på et «maksalternativ» for ny brohøyde. I avsnittet om «gjennomføringsstrategi» er følgende setning tilføyet: Kostnadsdeling som sikrer at eiere av bevaringsverdige bygninger også kan bli en del av utviklingen av Vestby sentrum vil også bli vurdert. Virkninger for næringsliv og sysselsetting Under avsnittet om «Virkninger for næringsliv og sysselsetting» er følgende tilføyet: Det er utarbeidet handelsanalyser i forbindelse med reguleringsplaner for Vestby storsenter og IKEA. I tillegg er temaet vurdert som en del av detaljreguleringsplanen for utvidelse av Norwegian Outlet. Funnene og konklusjonene fra disse analysene vil bli lagt til grunn for en vurdering av potensialet for etablering av handels- og næringsvirksomhet i Vestby sentrum. I tillegg til ovenstående er det gjort noen få mindre språklige rettelser og endringer. 3. ALTERNATIVER Det er et alternativ å vedta forslag til planprogram for områdereguleringsplan for Vestby sentrum datert Planprogrammet vil da bli fastsatt i henhold til forslaget som har ligget ute til høring. Det er et alternativ å justere, endre eller tilføye ytterligere på innholdet i planprogrammet. 4. KONKLUSJON Det er rådmannens vurdering at revidert planprogram for områdereguleringsplan for Vestby sentrum beskriver alle nødvendige vurderinger og utredninger som må gjøres i forbindelse med reguleringsarbeidet. Rådmannen mener derfor at områdereguleringsplan for Vestby sentrum bør gjennomføres på bakgrunn av planprogram datert RETT UTSKRIFT DATO 3.mai.2016 Vår ref.: 15/02801 Side 13 av 13