Løkkebakken. Gnr 39 bnr 114 m.fl. KRAGERØ KOMMUNE FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING. 18. oktober 2011

Transkript

1 Løkkebakken Gnr 39 bnr 114 m.fl. KRAGERØ KOMMUNE FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING 18. oktober 2011 ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF FAX post@arkitekthuset-kragerø.no

2 INNHOLDSFORTEGNELSE Plankart 1:500 Arealplan, utsnitt Gjeldende reguleringsplan 1:1000 Situasjonskart 1:2000 Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse Referat fra forhåndskonferanse Forhåndsvarsling kopi av annonse brev til grunneiere brev til etater oversikt over varslede grunneiere og etater kopi av merknader Vedlegg Situasjonsplan VA-plan

3 Y Y Y TEGNFORKLARING Plandata Y Y M Begyggelse og anlegg (PBL NR.1) Boligbebyggelse Barnehage Øvrige kommunaltekniske anlegg Bolig/kontor Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL NR.2) Veg Kjøreveg X Gangveg/gangareal/gågate Annen veggrunn - grøntareal Parkeringsplasser Grønnstruktur (PBL NR.3) Naturområde Park Hensynsoner (PBL ) Faresone - Ras- og skredfare Angitthensynsone - Bevaring kulturmiljø Juridiske linjer og punkt PBL2008 Angitthensyngrense Felles for PBL 1985 og 2008 X Planens begrensning Formålsgrense Regulert tomtegrense Planlagt bebyggelse Bebyggelse som inngår i planen Regulert senterlinje Regulert kjørefelt Regulert parkeringsfelt Målelinje/Avstandslinje Avkjørsel Eksisterende tre som skal bevares Basiskartet er tegnet med gråfarge Kartopplysninger Kilde for basiskart: Kragerø kommune Dato for basiskart: Koordinatsystem: UTM sone 32 / Euref89 Høydegrunnlag: NGO 1954 Dato Ekvidistanse 1 m m Kartmålestokk 1: m N REGULERINGSPLAN ETTER PBL AV 2008 Kragerø MED TILHØRENDE REGULERINGSBESTEMMELSER kommune SAKSBEHANDLING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Revisjon LØKKEBAKKEN Arealplan-ID Forslagstiller Kragerø kommune Kartprodusent: Arkitekthuset Kragerø AS SAKS- DATO SIGN. NR. X Kommunestyrets vedtak: 3. gangs behandling Offentlig ettersyn fra...til gangs behandling Offentlig ettersyn fra...til gangs behandling Kunngjøring av oppstart av planarbeidet PLANEN UTARBEIDET AV: ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS PLANNR TEGNNR. SAKSBEH

4 VEDLEGG TIL VARSEL OM DETALJREGULERING LØKKEBAKKEN - GNR. 39 BNR. 114 M.FL. UTSNITT - KOMMUNEPLANENS AREALDEL Godkjent

5 VEDLEGG TIL VARSEL OM DETALJREGULERING LØKKEBAKKEN - GNR. 39 BNR. 114 M.FL. KRAGERØ KOMMUNE Utsnitt av eksisterende planbase med ny plangrense vist med blå strek Målestokk: 1:1000 Dato:

6 VEDLEGG TIL VARSEL OM DETALJREGULERING LØKKEBAKKEN - GNR. 39 BNR. 114 M.FL. KRAGERØ KOMMUNE SITUASJONSKART Målestokk: 1:2000 Dato:

7 KRAGERØ KOMMUNE - REGULERINGSPLAN LØKKEBAKKEN FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING GNR. 39 BNR 114 M.FL. REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for Kragerø kommunestyres godkjenning: Disse bestemmelser gjelder for det området som er vist med plangrense på plankart i målestokk 1:500, datert Hensikten med reguleringsendring er å legge til rette for 4-avdelingers barnehage i Løkkebakken 20. Området vises med følgende formål i henhold til Plan- og bygningsloven 12-5: 1. Bebyggelse og anlegg - bolig - eksisterende barnehage renovasjonsanlegg trafo kombinert bolig/kontor 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - veg kjøreveg gangveg/gangareal annet vegareal parkering 3. Grønnstruktur - naturområde park 4. Hensynssoner fareområde bevaring av kulturmiljø 1. BEBYGGELSE OG ANLEGG 1.1 Bolig eksisterende Gjelder a_b1 a_b3 I området kan eksisterende bebyggelse bygges om slik at bebyggelsens karakter i hovedsak videreføres. a_b1 Boliger på kan ha mønehøyde maksimum 8 meter, gesimshøyde maksimum 5,5 meter fra gjennomsnitt planert terreng rundt bygningen. Utnyttelsesgraden skal ikke overstige 55% BYA ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF FAX post@arkitekthuset-kragerø.no

8 REGULERINGSENDRING LØKKEBAKKEN BESTEMMELSER - SIDE 2 AV 5 a_b2 Gjelder eksisterende bolig på eiendommen 39/211. Denne kan ha mønehøyde maksimum 4 m, og gesimshøyde maksimum 2,5 m fra gjennomsnitt planert terreng rundt bygningen. Utnyttelsesgraden skal ikke overstige 55% BYA a_b3 Gjelder eksisterende boliger på eiendommen 39/132. Denne kan ha mønehøyde maksimum 10 m og gesimshøyde maksimum 7 m fra gjennomsnitt planert terreng rundt bygningen. Mønehøyde skal ikke overstige kote C+50 m. Utnyttelsesgraden skal ikke overstige 35% BYA 1.2 Offentlig formål barnehage o_bh1 Området skal benyttes til barnehage med 4 avdelinger. Bygninger og uteareal tilrettelegges for dette formålet. I området kan det tillates tilbygg og ombygging av bygninger i tilknytning til områdets funksjon som barnehage og aktiviteter som naturlig knyttes til dette formål. Areal innenfor formålet er ca 2008 m². Utnyttelsesgraden skal ikke overstige 35% BYA. Bygningsmassens eldste del, det tidligere trygdekassekontoret, har bevaringsverdi og skal ikke endres. Bygningens kjerne, fasader og bygghøyde skal beholdes som i dag. Innvendig kan planløsningen endres. Fasademessig tilbakeføring av bygningen til opprinnelig utseende kan tillates etter kommunens og antikvariatiske myndigheters vurdering. Nåværende tilbygg kan rives og erstattes med nytt tilbygg eller frittstående bygning. Nye bygninger på eiendommen kan ha mønehøyde maksimum 9,5 m fra gjennomsnitt planert terreng rundt bygningen men kan ikke overstige kote C+48,5 m. Nybygg kan oppføres med flatt tak. Bebyggelsens endelige plassering på tomta fastsettes av kommunen, som også skal påse at bebyggelsen får en god form og materialbehandling, og at bygninger i samme byggeflukt får en enhetlig og harmonisk utførelse. Utearealer som skal benyttes til lek og opphold skal fortrinnsvis utformes og tilrettelegges i samsvar med plan- og bygningslovens krav til universell utforming. Det skal sikres samtidighet i ferdigstillelse av barnehagen, ferdigstillelse av utearealer/lekeområder samt sikring av disse, ferdigstillelse av parkeringsplasser for levering og henting av barn samt av adkomstvei og gangveier/-areal i tilknytning til barnehageområdet. 1.3 Øvrige kommunaltekniske anlegg a_kt1 trafo Formålet gjelder transformatorkiosk for strømforsyning som eies av Kragerø Energi AS. Kiosken får ny adkomst fra Family-tomta og kan bygges om med ny inngang på østre vegg. ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF FAX post@arkitekthuset-kragerø.no

9 REGULERINGSENDRING LØKKEBAKKEN BESTEMMELSER - SIDE 3 AV 5 o_kt2 renovasjon Gjelder oppsamlingsplass for avfall for barnehagen. 1.4 Kombinert formål bolig/kontor a_bk1 Gjelder eiendommen 39/82. I området kan eksisterende bebyggelse bygges om slik at bebyggelsens karakter i hovedsak videreføres. Bebyggelsen kan ha mønehøyde maksimum 15 meter, gesimshøyde maksimum 11 meter fra gjennomsnitt planert terreng rundt bygningen. Bygghøyde skal ikke overstige kote C+55 m. Utnyttelsen av tomten skal ikke overstige 55 % BYA. 2. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 2.1 Veg a-v1 Gjelder atkomstveg til barnehagen. Vegen skal ha 3 m bredde og skal bygges med varmekabler. a-v2 Gjelder kommunal adkomstveg til gbnr 39/82. I tillegg til å gi adkomst til eiendommen skal veien kunne benyttes til utkjørsel fra barnehagen. a-v3 Gjelder ny adkomst til trafo og nybygg på o_bh Kjøreveg o-v4 Omfatter eksist. kommunal vei Løkkebakken som opprettholdes med nåværende veibredde. Avkjørsel i planområdet skal ha siktkorridor på 4 x 20 m som vist i plan med frisiktlinje. Så langt mulig skal siktkorridor holdes fri for sikthindrende vegetasjon og installasjoner. 2.3 Gangveg/-areal a_gv1 Gjelder gangveg langs adkomstveg til barnehagen. Skillet mellom gangareal og kjørebane skal markeres. ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF FAX post@arkitekthuset-kragerø.no

10 REGULERINGSENDRING LØKKEBAKKEN BESTEMMELSER - SIDE 4 AV 5 a_gv2 Gjelder gangveg langs parkeringsplassen til barnehagen. Vegen skal fortrinnsvis bygges som fortau og skal minst avgrenses mot parkeringsarealet med tydelig kantstein. Veiens bredde skal være ikke mindre enn 2 m. a_gv3 Gjelder gangveg/trapp mot Fugleheia som videreføres. 2.4 Parkering a_p1 Parkeringsplass for barnehagen på tidligere Folketannrøktas tomt, gbnr 39/188. Det skal opparbeides og merkes minst 9 vanlige parkeringsplasser med bredde 2,5 m. I tillegg skal minst 1 plass være tilrettelagt for bevegelseshemmede med bredde minst 4,3 m. Parkeringsplassene skal primært benyttes av foresatte ved levering og henting av barn i barnehagen. a_p2 Gjelder privat parkeringsplass på eiendom gbnr 39/211. Det er ikke tillatt å etablere sikthindrende tiltak i frisiktsonene. 3. GRØNNSTRUKTUR 3.1 Naturområde a_na1 og a_na2 Gjelder naturlig viltvoksende vegetasjon utenom byggeområder som bevares. Evt. store trær i rasfarlig område skal vurderes i forhold til fare for rotvelte og farlig nedfall. 3.2 Park a_pa1 og a_pa2 Grøntareal innenfor byggeområdene. Disse skal vedlikeholdes på vanlig måte. Store trær på områdene skal ivaretas så langt mulig, men disse skal vurderes i forhold til rotvelte og farlig nedfall av greiner. 4. HENSYNSSONER H310_1 ras- og skredfare Området sikres i nødvendig grad mot ras og steinsprang. Før sikringstiltakene iverksettes skal det utarbeides en geoteknisk rapport som angir hvilke tiltak som er nødvendig. Geoteknisk rapport skal foreligge før igangsettingstillatelse til byggetiltakene kan gis. H570_1 hensynssone bevaring Gjelder eksisterende hovedbygning til barnehagen, det tidligere trygdekassekontoret. Bygningens fasader, takform og kjerne ivaretas. Innvendig planløsning kan endres og tilpasses barnehagens behov. ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF FAX post@arkitekthuset-kragerø.no

11 REGULERINGSENDRING LØKKEBAKKEN BESTEMMELSER - SIDE 5 AV 5 Bygningens fasader kan om ønskelig tilbakeføres så langt mulig til sitt opphavlige utseende. Dette må skje i samarbeid med og etter henvisning fra antikvariatiske myndigheter. 4. FELLESBESTEMMELSER 4.1 Eksisterende terreng og vegetasjon skal bevares i størst mulig grad hvor annet ikke er angitt i plan. Kragerø, 18. oktober ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS LUNØE & LØFFLER SIVILARKITEKTER MNAL Morten Lunøe Bilag nr ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF FAX post@arkitekthuset-kragerø.no

12 KRAGERØ KOMMUNE - REGULERINGSPLAN LØKKEBAKKEN FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING GNR. 39 BNR 114 M.FL. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF FAX post@arkitekthuset-kragerø.no

13 REGULERINGSENDRING LØKKEBAKKEN BESKRIVELSE - SIDE 2 AV BAKGRUNN 1.1 Bakgrunn for planforslaget Planforslaget bygger på kommunestyrets vedtak den 3. februar 2011 der det ble endelig avgjort at ny sentrumsbarnehage skal bygges i Løkkebakken 20 med 4 avdelinger samtidig som Siritun barnehage utvides med to nye avdelinger. For Løkkebakken ligger det som en forutsetning at deler av eksisterende bygningsmasse som anses som bevaringsverdig, skal videreføres. 1.2 Områdets avgrensning og størrelse Del av gjeldende reguleringsplan for Løkkebakken 14 m.fl. endres. Planområdet og utvides samtidig mot vest til også å omfatte Løkkebakken 22 28, dvs gbnr 39/211, 39/82, 39/188, 39/225, 39/132 og 39/199. Regulert areal vil utgjøre ca 8,4 daa. 1.3 Eiendomsforhold Følgende eiendommer ligger innenfor planområdet: g/b/f/s nr Eiendommens adresse Eier/fester Rolle 39/1 Kragerø Kommune hjemmelshaver 39/78 Løkkebakken 16 Geir Petter Andersen Fester Svein Tore Andersen Fester 39/82 Løkkebakken 24 Laila Samuelsen Hjemmelshaver Tore Samuelsen Hjemmelshaver 39/114 Løkkebakken 20 Kragerø Kommune Hjemmelshaver 39/132 Løkkebakken 28 Beathe I Wassmo Holtaas Fester Anders Støren Sandaas Fester 39/176 Løkkebakken 18 Laura Mirja Helena og Kristian Qvale Fester 39/188 Løkkebakken 26 Kragerø Kommune Hjemmelshaver 39/199 Beathe I Wassmo Holtaas Fester Anders Støren Sandaas Fester 39/211 Løkkebakken 22 Norske Kvinners Sanitetsforening v/turid Hjemmelshaver Kristiansen 39/216 Løkkebakken 16 Geir Petter og Svein-Tore Andersen Hjemmelshaver 39/225 Laila Samuelsen Hjemmelshaver Tore Samuelsen Hjemmelshaver 1.4 Plansituasjon Innenfor det varslede planområdet omfatter gjeldende regulering offentlig bebyggelse (tidl. trygdekassen) og bolig. I tillegg kommer vei- og grøntareal. Utvidelsen av området mot vest omfatter den tidligere folketannrøkta som nå benyttes av barnehagen, sanitetsforeningens tomt og to boligtomter. Denne delen av området er ikke tidligere regulert. ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF FAX post@arkitekthuset-kragerø.no

14 REGULERINGSENDRING LØKKEBAKKEN BESKRIVELSE - SIDE 3 AV 17 For den tidligere trygdekasse-tomta, som nå skal omreguleres til barnehage, er det i gjeldende regulering gitt tillatelse til maksimum 16 meter mønehøyde samtidig som byggehøyde ikke overstiger kote 55 m. Maksimalt tillatt BYA = 55%. Planforslaget vil ikke medføre endringer i forhold til dagens bruk for boligeiendommene som berøres. 39/114 trygdekassen omreguleres til offentlig formål barnehage mens 39/188, folketannrøkta, avsettes for parkering og gangareal. Barnehagen vil få endret trafikkmønster ved at dagens adkomst fra Løkkebakken blir enveiskjørt med utkjøring ned kommunal vei a_v Plankrav Det er stilt følgende plankrav ved denne reguleringen: Den eldste delen av det tidligere trygdekassekontoret skal bevares. Den tidligere folketannrøkta skal rives og gi plass for uteområde. Bygningen til lekeparken (Sanitetsforeningen) skal bevares. Det skal vises en løsning for trafikkavvikling. Parkeringsløsning skal vises. Justering av tomt mot Samuelsen skal fremgå av formålet. Tomten skal gis maksimal utnytting. Fylling i bakkant av eiendommen skal sikres. Eksisterende trafostasjon skal bevares med adkomst langs Family. Det skal utarbeides en stedsanalyse som planen bygger på. Plan for håndtering av avfall på byggeplassen skal inngå i bestemmelsene. Det skal utarbeides vann- og avløpsplan. Bestemmelsene skal inneholde krav til materiale som skal leveres ved søknad om byggetillatelse. Planen skal utarbeides i tråd med kommunens veileder for utarbeidelse av reguleringsplaner. Det skal legges stor vekt på trafikksikkerhet og god trafikkavvikling. 1.6 Merknader til forhåndsvarsel Planen ble forhåndsvarslet En detaljert gjennomgang av merknadene gis lenger nede, her gis bare en kort oppsummering av de viktigste punktene: Bevaring: Området har et eldre bygningsmiljø med kulturhistorisk interesse. Hensynssone C er anbefalt. Trafikksikkerhet og trafikkavvikling: Oversiktlighet og trygge krysningspunkter for myke trafikanter bør vurderes. Konsekvens for trafikkavvikling må utredes. ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF FAX post@arkitekthuset-kragerø.no

15 REGULERINGSENDRING LØKKEBAKKEN BESKRIVELSE - SIDE 4 AV 17 Støy: Boliger og barnehager regnes som støyfølsom arealbruk. Anbefalte støygrenser i planretningslinjen bør legges til grunn. Uteoppholdsareal, herunder lekeareal, bør tilfredsstille krav til støygrenser. Retningslinjer for støy fra bygg og anlegg bør legges til grunn i byggeperioden. Radon: Det anbefales at forebyggende tiltak iverksettes. Hensyn til barn og unge: Det må sikres trygge arealer for henting og levering av barn. Utnyttingsgrad på tomta og mulighet for tilstrekkelig og egnede uteoppholdsareal må vurderes. 2. BESKRIVELSE AV OMRÅDET Topografi Løkkebakken danner et daldrag/søkk i terrenget i nordvestlig-sydøstlig retning ned mot sentrum. Lia opp mot Fugleheia danner barriere mot nord mens terrenget mot sør ligger som en liten høyde mot Thomesheia, barneskolen og Theilerkleiva. Trafikkforhold Løkkebakken utgjør en trafikal hovedåre til og fra sentrum fra Vestheia- og stadionområdet. Dette gjelder både for biltrafikk så vel som for myke trafikkanter. Gående har mulighet for å benytte gangstien fra Fugleheia gjennom Løkka. Herfra følger man veien ned mot Kirkegata eller mot Theilertrappene, eller man kan følge den enveiskjørte øvre del av Thomesheiveien mot skolen og videre over Thomesheia. I tillegg til å betjene lokaltrafikken, vil noe gjennomgående tungtrafikk velge å kjøre Løkkebakken via Stadion og Bråten fremfor Biørneveien. Dette er også en omkjøringsrute som benyttes dersom Biørneveien stenges. Bebyggelse Begge sider av Løkkebakken preges av eldre villabebyggelse. Husene stammer fra et av høydepunktene i den private boligbyggingen i Kragerø som pågikk i seilskipsfartens glansperiode fra 1860 til 1880 og i krigsårene Løkkebakken ble i løpet av disse årene bebygd og utviklet til et av Kragerøs mest fornemme villastrøk. Arkitekturmessig ser man påvirkninger fra sveitserstil, jugend og nyere tids klassisisme. Flere av husene er tegnet av Statsingeniør Erik Fjeld fra Kragerø og noen av arkitekt Ove Bjelke Holtermann. Bl.a. regnes det opprinnelige trygdekassebygget som Holtermanns verk, og dette er sannsynligvis bygget på slutten av 1800-tallet. Det hviler ingen bevaringsklausul over villabebyggelsen i Løkka dersom man ser bort fra trygdekassebygget hvor det er et uttalt ønske om å bevare bygningen. Området utgjør likevel en viktig del ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF FAX post@arkitekthuset-kragerø.no

16 REGULERINGSENDRING LØKKEBAKKEN BESKRIVELSE - SIDE 5 AV 17 av byens arkitekturhistorie, og som helhet har området særpreg med sine fornemme trevillaer og hager som er unikt i byen og som av den grunn har bevaringsverdi. 3. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 3.1 Planfaglige vurderinger Overordnet plan I kommuneplanen er eiendommene 39/78, 39/82 (Samuelsen) 39/144, 39/176, 39/188, 39/211(Sanitetsforeningen) og 39/216 avsatt til offentlig formål. I gjeldende reguleringsplan er boligeiendommene 39/78 og 39/176 regulert inn. I foreliggende planforslag vises 39/82 som kombinert formål kontor/bolig. Den tidligere barneparken på sanitetsforeningen sin tomt er tatt i bruk som bolig, og dette synliggjøres i planen. Landskap/fjernvirkning Barnehagen ligger på en avsats i terrenget, godt synlig for de nære omgivelser. Eksponeringen skjer først og fremst mot tilliggende bebyggelse i sør. Fra vest er det lite innsyn, og fra øst dempes eksponeringen av vegetasjon og foranliggende bebyggelse. Det er først og fremst den eksisterende bygningen som eksponeres. Ny bebyggelse legges bak denne og vil således være lite synlig for omgivelsene. Det anbefales å bygge en levegg i front av eksisterende bebyggelse. I tillegg til å beskytte de mest utsatte utearealene, vil denne ha støydempende funksjon mot omgivelsene. Veggen vil få en eksponert plassering, men den visuelle virkningen kan reduseres ved gjennomtenkt utforming og fargevalg. Vegetasjon på utsiden av veggen vil også dempe fjernvirkningen av en slik vegg. Utformingen må også så langt mulig tilpasses det arkitektoniske uttrykket til bygningsmiljøet på tomta. Lokaliseringsfaktorer Løkkebakken barnehage er definert som sentrumsbarnehage, noe som avspeiles bl.a. i et noe begrenset uteareal og ved at barnehagen har forholdsvis lav andel foresatte som bruker bil ved levering og henting av barn. Fra Løkkebakken er det kort vei til sentrum og barnehagen kan benytte seg av dette og av nærhet til sjø, bl.a. på friområdet på Gunnarsholmen i sitt tilbud til barna. ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF FAX post@arkitekthuset-kragerø.no

17 REGULERINGSENDRING LØKKEBAKKEN BESKRIVELSE - SIDE 6 AV 17 Samtidig ligger gode, tilrettelagte rekreasjonsområder lett tilgjengelig i stadion-området og i Studsdalen. Disse områdene er allerede i daglig bruk av barnehagen. Grøntstruktur Planen innebærer små inngrep i grøntstrukturen i området. Fyllingen inn mot Fugleheia vil kunne reduseres noe, men inngrepet vil ikke avskjære sammenhengen i grøntområdet her. For øvrig vektlegges at grøntarealer og store trær skal ivaretas i størst mulig grad. Det anbefales også å benytte beplantning på utearealene for å myke opp disse og for å utnytte støydempende effekt som slik beplantning kan ha. Estetikk Fra utsiden vil eksisterende bygning vil fortsatt være det bærende visuelle elementet for området og et nybygg vil ha dette som utgangspunkt i sin utforming. Inne på området skal det å gi estetisk gjennomtenkte omgivelser for barna og de ansatte vektlegges. For den planlagte foreslåtte leveggen mot syd, skal utforming og fargevalg sammen med beplantning på utsiden bevirke et neddempet uttrykk. Utbyggingsrekkefølge Det skal sikres samtidighet i ferdigstillelse av nybygg, ute-/lekearealer og sikring av disse, parkeringsarealer og trafikksikkerhetstiltak for øvrig (gangarealer, rydding av frisiktsoner) 3.2 Miljøfaglige vurderinger Naturverdier Det er ikke gjort registrering av biologisk mangfold. Planen berører grøntarealer i så begrenset omfang at slike registreringer ikke er ansett som nødvendige. Vann, avløp og renovasjon Eksisterende stikkledning for overvann og spillvann er i følge opplysninger fra teknisk avdeling tilstrekkelig dimensjonert til å betjene den planlagte utbyggingen. Også hovednett er i god stand og dimensjonert til å tåle den ekstra belastningen. Utbedringstiltak anses således som ikke nødvendig. Vannog avløpsplan er vist som vedlegg til beskrivelsen. Det avsettes oppsamlingssted for avfallsdunker innenfor området. For å redusere brannfare skal disse plasseres i god avstand fra bygninger, og de skal kunne være låst utenom barnehagens åpningstider. Forurensning Det er ingen kjente forurensningskilder som påvirker planområdet. Det har heller ikke vært indikasjoner som tilsier at det finnes grunnforurensning i området. ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF FAX post@arkitekthuset-kragerø.no

18 REGULERINGSENDRING LØKKEBAKKEN BESKRIVELSE - SIDE 7 AV 17 Støy Fasaden av eksisterende bygning vil være noe utsatt for trafikkstøy fra Løkkebakken. Det er ikke utført støymålinger her, men tidligere komparative beregninger er utført, for eksempel for Trikotasjen. Både trafikkmengde, trafikkens hastighet og avstand til vei tilsier at barnehagen ligger utenfor faresonen for skadelig støy. Den planlagte leskjermen mot Løkkebakken vil i tillegg redusere støyproblemet betydelig for de mest utsatte arealene. ENØK Det er en målsetting så mye som mulig å redusere forbruk av elektrisk energi i barnehagens bygninger. Nybygg skal ha vannbåren gulvvarme. Eksisterende bygninger skal primært ombygges til vannbasert gulvvarme så langt dette er mulig. Eventuelt kan radiatoroppvarming benyttes. Jordvarme anbefales benyttet som varmekilde. Det er planlagt en større utbygging på nabotomta øst for barnehagen. Mulighetene for samarbeid om et felles jordvarmeanlegg bør avklares med den aktuelle utbyggeren og øvrige brukere/beboere i området. Sekundært kan luft til vann varmeanlegg benyttes som hovedvarmekilde. Dersom denne løsningen velges, skal det også tilrettelegges for framtidig tilkobling til fjernvarmeanlegg. 3.3 Kulturlandskap og kulturminner Bygningsvern Kjernen i det tidligere trygdekontor-bygningen er trolig fra slutten av 1800-tallet og anses for å ha lokal bevaringsverdi. En av forutsetningene for planarbeidet er da også et politisk vedtak om at bygningen ikke skal rives, men ivaretas i størst mulig grad. Verneverdien for bygningen anses først og fremst å ligge i at den ved sin alder, form og størrelse inngår som et viktig element i den øvrige trevilla-bebyggelsen i området. Arkitektonisk er bygget noe endret opp gjennom årene ved tilbygg og utskifting av vinduer. Innvendig er det vesentlig ombygget og tilpasset bruken som kontorbygning. Fra fylkeskommunens side anbefales å benytte hensynssone C bevaring av kulturmiljø på reguleringsområdet. Dette er fulgt opp i plan og bestemmelser ved at hensynssone legges langs den eksisterende bygningens takomriss. Planen ivaretar da målsetningen om å videreføre bygningen som en stor trevilla som skal kunne leses i sammenheng med trehusbebyggelsen for øvrig i området. Bygningens opprinnelige kjerne beholdes og utvendige uttrykk mot sør, øst og vest skal ivaretas som i dag eller tilbakeføres. Også byggets høyde bevares uendret. ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF FAX post@arkitekthuset-kragerø.no

19 REGULERINGSENDRING LØKKEBAKKEN BESKRIVELSE - SIDE 8 AV 17 Nåværende påbygg på byggets nordside, inn mot Fugleheia, rives og erstattes med et nytt. Påbygget utformes som et vinkelbygg med bygghøyde som ikke overstiger trygdekassebyggets mønehøyde. Nybygget legges inn mot Fugleheia noe som gjør det lite synlig for omgivelsene og som derved i liten grad vil innvirke på det arkitektoniske uttrykket til den eldre bygningen. Ved å gi nybygg flat takutforming gis mulighet for utvidelse av lekeareal på takterrasse samtidig som det arkitektoniske uttrykket til den eldre bestående bygningen framheves. 3.4 Samfunnssikkerhet og beredskap Ras Løsmasser i bakkant av barnehagetomta må sikres tilstrekkelig mot utrasing og steinsprang. Graving i massene vil kunne øke faren for ras. Rassikring mot bygninger og lekeareal skal gis en estetisk god utforming. Skredutsatt område er vist i planen med faresone. Her forutsettes at det blir gjennomført geotekniske undersøkelser. Det er ønskelig å ivareta større trær i området så langt mulig. Store, vindutsatte trær må likevel vurderes i forhold til fare for rotvelt og nedfall av greiner. Radon Radonnivået i bygninger skal være så lavt som mulig. Strålevernet vurderer at bl.a. barnehager og kontorbygg bør pålegges å ha forsvarlige radonverdier. Tiltak bør alltid utføres når radonnivået i ett eller flere oppholdsrom overstiger 100 Bq/m 3. Også ved lavere nivå skal tiltak iverksettes dersom man ved enkle tiltak kan oppnå vesentlig reduksjon. Nybygg skal ha radonsperre. For eksisterende bygninger skal det foretas målinger, og tiltak i henhold til strålevernets anbefalinger skal iverksettes også her dersom målingene overskrider grenseverdiene. Trafikksikkerhet Det vektlegges i planforslaget at en oppnår bedret trafikksikkerhetssituasjon i Løkkebakken på strekningen forbi barnehagen og inne på barnehagens område. Fartsgrensen i sentrumsområdet er 30 km/t. Det ligger dessuten fartsdumper ved innkjørselen til barnehagen og ved avkjørselen til Tore Samuelsens eiendom. Siktforholdene for vestgående trafikk er vanskelig og trafikksituasjonen er komplisert ved at veien har blandet trafikk og flere utkjørsler på den korte strekningen forbi Sanitetsforeningens tomt. For å gjøre trafikksituasjonen noe mer oversiktlig, foreslås å gjøre adkomsten til barnehagen enveiskjørt samtidig som det anlegges tydelig merket gangfelt langs adkomstveien. Adkomsten er bratt og vil være vanskelig framkommelig om vinteren. Dette kompenseres ved at det legges varmekabler både i kjørebane ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF FAX post@arkitekthuset-kragerø.no

20 REGULERINGSENDRING LØKKEBAKKEN BESKRIVELSE - SIDE 9 AV 17 og gangbane i hele veiens lengde. Langs nedre del av gangfeltet settes opp gjerde langs nabogrense for å hindre parkering på gangarealet. All parkering for barnehagen skjer på folketannrøkt-tomta som vist i planen. All utkjøring skjer via kommunal veg fra Tore Samuelsens tomt ned til Løkkebakken. Langs parkeringsplassen anlegges gangareal for økt sikkerhet ved levering/henting av barn. Gangarealet gir gjennomgang til gangvei/trapp mot Fugleheia og skal fortrinnsvis bygges som fortau for økt sikkerhet. Varelevering skjer inne på barnehagens område, og det skal avsettes tilstrekkelig snuareal for varebiler. Vendesirkel er markert i plankartet, og utformingen skal være slik at en unngår rygging ved varelevering. 3.5 Folkehelse, barn og unges, funksjonshemmedes og eldres interesser Leke og oppholdsareal Arealknapphet med hensyn til utearealer har vært en av utfordringene ved dette planarbeidet. Hensynet til tilstrekkelig store og egnete utearealer har vært vurdert opp mot behovet for trafikk- og parkeringsareal og nødvendig utvidelse av barnehagelokalene. Utearealene bør også være av en viss kvalitet når det gjelder spesielt sol/skygge-forhold og vindeksponering. Veiledende norm i forskrift til barnehageloven anbefaler at disse bør være minst 6 ganger de normerte arealene innendørs. Foreløpig estimert innendørs lekeareal er på 335 m², noe som skulle tilsi uteareal på ca 2000 m² noe som tilsvarer hele den regulerte formålsflaten. Vedlagte situasjonsplan viser planlagt lekeområder/oppholdsareal på bakken med 1285 m² og på takterasse på del av nybygget med 160 m², til sammen 1445 m². Dette tilsvarer ca 4,5 ganger planlagt innendørs lekeareal. Det ligger i sakens natur for en sentrumsbarnehage at arealressursene vil være mer begrenset enn i mer spredtbygde områder. I Kragerø er man likevel begunstiget ved at det er kort vei til gode naturområder som benyttes som en viktig ressurs i og en positiv avveksling for barna. Barnehagen i Løkka god tilgang til rekreasjons- og lekeområder utenfor barnehagens område. Plassproblemet inne på barnehagens område har man da også til nå løst på en god måte ved at en avdeling benytter friområdet og lokalitetene i Studsdalen og tilbringer mesteparten av dagen der. Dette er en ordning som fungerer godt både for barna og de ansatte og som man ønsker å benytte seg av også etter utbyggingen. Ved en utstrakt bruk av eksterne områder oppnår en derved at det legges mindre press på utearealene på barnehagens område. Tilsvarende oppnås ved at man også sprer utetiden mellom de ulike gruppene eller avdelingene gjennom dagen. ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF FAX post@arkitekthuset-kragerø.no

21 REGULERINGSENDRING LØKKEBAKKEN BESKRIVELSE - SIDE 10 AV 17 Universell utforming Utearealer skal fortrinnsvis utformes og tilrettelegges i hht krav om universell utforming. Deler av barnehagetomten utgjør et relativt flatt område som er godt egnet bl.a. for rullestolbrukere. Det er i dag 2 m nivårforskjell mellom barnehagen og tomten for folketannrøkta. Det foreslås at terrenget inn mot bygningene heves opptil 0,5 m. Dette vil gi enklere adkomst til bygningene og samtidig utligne nivåforskjellene på området noe. Dertil bør vurderes om nivået på folketannrøkta-tomta skal senkes noe slik at høydeforskjellen reduseres ytterligere. Dette kan gjøres ved at parkeringsarealet skrås ned i retning barnehagen. Det avsatte parkeringsområdet skal ha minst 1 parkeringsplass tilrettelagt for funksjonshemmede. Adkomstvegen til barnehagen har gjennomsnittlig stigningsforhold på 1:7 og er dermed for bratt for rullestolbrukere. Denne brukergruppen vil normalt være avhengig av levering/henting med bil. Situasjonsplan Som supplement til planforslaget er det utarbeidet en situasjonsplan som viser mer detaljert hvordan uteområdene er tenkt disponert. Denne leveres som vedlegg til planbeskrivelsen. 3.6 Veg- og vegtekniske forhold/trafikksikkerhet Trafikkforhold Det er foretatt trafikktelling i Løkkebakken en dag for å få et inntrykk av trafikknivået i området. Tellingen ble foretatt ved avkjørselen til barnehage den i tidsrommet og gav følgende resultat: Tidsrom Biler Gående Sykkel Barnehagen Parkeringsplass Samuelsen Gj.snitt pr. time <1 <1 4 8 Tabell 1 Trafikktelling Løkkebakken kl Tellingen gir et bilde av trafikknivået når det er på sitt høyeste morgen og ettermiddag. Løkkebakken har på stedet moderat gjennomgangstrafikk, men en relativt høy andel gående. En del av de gående var barn i skolealder. Det er ikke registrert levering av barn til barnehagen med bil på denne tellingen. Det antas imidlertid at noe trafikk til Samuelsen har vært levering til småbarnsavdelingen. ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF FAX post@arkitekthuset-kragerø.no