Samlet saksframstilling

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Julie Bjugan Samlet saksframstilling Utvalg Utvalgssak Møtedato Kommunalt trafikksikkerhetsutvalg Komite plan 29/ Husbyjordet - 1. gangsbehandling av forslag til reguleringsplan Vedtak i Komite plan I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar Komite Plan å legge forslag til detaljreguleringsplan Husbyjordet, med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert ut til høring og offentlig ettersyn i 6 seks uker. 2. Tiltakshaver for området S4 kan under hørings og ettersynsperioden på 6 uker i samarbeid med Stjørdal Kommune arbeide parallelt med forberedende arbeid for byggeprosjektet herunder sende ut nabovarsel, levere og få behandlet rammesøknad, levere og få behandlet IG for grunn og betong arbeid samt gjennomføre nødvendige møter og konferanser med Stjørdal Kommune og utarbeide forslag til utbyggingsavtale. Tiltakshaver bærer selv risikoen for avvik og endringer i sluttbehandlingen av forslaget til reguleringsplan for Husbyjordet. Stjørdal Kommune er uten ansvar for endringer i reguleringsplanen som medfører endringer for tiltakshaver. Om tiltakshaver beslutter at utbyggingen av S4 må avsluttes som følge av endringer i utlagt reguleringsplan må tiltakshaver samtykke i at Stjørdal Kommune vil fakturere medgått tid til tiltakshaver. Målsetningen er at tiltakshaver kan komme i gang med bygging i juni S3 hotell det vurderes innarbeidet i reguleringsplanen at det skal være restaurant /bevertning i toppetasjen et sted som allmenheten kan benytte. 4. Pkt i reguleringsbestemmelser, vurderes endret til: Høyder: Gesimshøyde i fasadeliv mot gater og park tilpasses høyde på kulturhuset (OPT1) nord-vestre hjørne og være minimum 14,0 m og maksimum 15,0 m målt fra fortau (4etasjer). Over grunnbygget det plasseres et bygg på 11 etasjer eller på maks kote 62 på 30 % av byggeområdet. Høyhusdelen av bygget skal plasseres tilnærmet midt på byggeområdet og være inntrukket minimum 5,0 m fra fasadeliv. Maksimal tillatt høyde for bygget med 4 et. er 18,0 m. Bygning inkl. evt. tekniske rom e.a. på tak kan maksimalt nå opp til kote 62,0 m.o.h.

2 5. I høringsperioden ber komiteen at det blir vurdert en veis kjøring fra Stokmovegen og inn til PH1, og en veis kjøring fra PH1 mellom S1 og S2 frem til Ole Vigs gate. Samtidig vurderes skråparkerings langs de nevnte ad / ut komster til og fra PH1. 6. Komite Plan ønsker å få vurdert: Parken åpnes noe mer mot nord, Ole Vigs gate, mellom S2 og S3. 7. Innspill fra Pilar Eiendom legges inn i saken og vurderes. Behandling i Komite plan Det ble utlevert brev fra Pilar Eiendom. Geir Falck Anderssen (H) fremmet følgende omforenteforslag: 1. I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar Komite Plan å legge forslag til detaljreguleringsplan Husbyjordet, med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert ut til høring og offentlig ettersyn i 6 seks uker. 2. Tiltakshaver for området S4 kan under hørings og ettersynsperioden på 6 uker i samarbeid med Stjørdal Kommune arbeide parallelt med forberedende arbeid for byggeprosjektet herunder sende ut nabovarsel, levere og få behandlet rammesøknad, levere og få behandlet IG for grunn og betong arbeid samt gjennomføre nødvendige møter og konferanser med Stjørdal Kommune og utarbeide forslag til utbyggingsavtale. Tiltakshaver bærer selv risikoen for avvik og endringer i sluttbehandlingen av forslaget til reguleringsplan for Husbyjordet. Stjørdal Kommune er uten ansvar for endringer i reguleringsplanen som medfører endringer for tiltakshaver. Om tiltakshaver beslutter at utbyggingen av S4 må avsluttes som følge av endringer i utlagt reguleringsplan må tiltakshaver samtykke i at Stjørdal Kommune vil fakturere medgått tid til tiltakshaver. Målsetningen er at tiltakshaver kan komme i gang med bygging i juni S3 hotell det vurderes innarbeidet i reguleringsplanen at det skal være restaurant /bevertning i toppetasjen et sted som allmenheten kan benytte. 4. Pkt i reguleringsbestemmelser, vurderes endret til: Høyder: Gesimshøyde i fasadeliv mot gater og park tilpasses høyde på kulturhuset (OPT1) nord-vestre hjørne og være minimum 14,0 m og maksimum 15,0 m målt fra fortau (4etasjer). Over grunnbygget det plasseres et bygg på 11 etasjer eller på maks kote 62 på 30 % av byggeområdet. Høyhusdelen av bygget skal plasseres tilnærmet midt på byggeområdet og være inntrukket minimum 5,0 m fra fasadeliv. Maksimal tillatt høyde for bygget med 4 et. er 18,0 m. Bygning inkl. evt. tekniske rom e.a. på tak kan maksimalt nå opp til kote 62,0 m.o.h. 5. I høringsperioden ber komiteen at det blir vurdert en veis kjøring fra Stokmovegen og inn til PH1, og en veis kjøring fra PH1 mellom S1 og S2 frem til Ole Vigs gate. Samtidig vurderes skråparkerings langs de nevnte ad / ut komster til og fra PH1. Torger Størseth (AP) fremmet følgende forslag: Komite Plan ønsker å få vurdert: Parken åpnes noe mer mot nord, Ole Vigs gate, mellom S2 og S3. Komite Plan fremmet følgende omforente forslag:

3 Innspill fra Pilar Eiendom legges inn i saken og vurderes. Rådmannens forslag enstemmig vedtatt med Anderssens (H) pkt. 1 om 6 uker. Anderssens (H) omforente forslag 2-5 enstemmig vedtatt. Størseths (AP) forslag enstemmig vedtatt. Komite Plans omforente forslag enstemmig vedtatt. Rådmannens forslag til vedtak/innstilling: I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar Komite Plan å legge forslag til detaljreguleringsplan Husbyjordet, med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert ut til høring og offentlig ettersyn. Vedlegg: 01 Plankart (på 3 nivå) datert Planbestemmelser datert Planbeskrivelse datert Planprogram KST 46/15 05 Innspill til planoppstart Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Gjeldende reguleringsplan B Stjørdal sentrum detaljregulering av Husbyjordet Saksopplysninger BAKGRUNN Kommunestyret har i sak 46/15 den fastsatt planprogram for videre utvikling av Stjørdal sentrum. Planforslaget følger opp punkt 19 på side 6 i planprogrammet (vedlegg 04). Norconsult har på vegne av Stjørdal kommune utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for kvartalet Husbyjordet. PLANOMRÅDET Planområdet ligger i Stjørdal sentrum og omkranses av Ole Vigs gate, Sandgata, Stokkanvegen og Stokkmovegen. Planområdet er 34,2 daa. Kvartalet omfatter Kimen kulturhus, parkeringsareal, en park under bygging (med parkering under), en enebolig samt et bygg med bolig og næring (Moheimbygget). Gjeldende reguleringsplan er B detaljregulering Husbyjordet (vedtatt sak 74/11 i komite plan), som var en endring av reguleringsplan for Stjørdal sentrum, vedtatt

4 PLANFORSLAGET OG PLANPROSESSEN Planen består av 3 plankart; på terreng, under terreng og 2.etasjenivå, bestemmelser og planbeskrivelse. Planen omfatter 7 byggeområder S1-S4, OPT1(Kimen), forretningsareal (F1 og F2) i bru over Sandgata, stort parkeringsanlegg P1-P5 med felles adkomst fra PH1, PH2 og PH3, parkområde GP1 samt trafikkarealer. Regulerte vestre rampe i Sandgata er tatt ut av planen og flyttet til forlengelse av ny veg V1 rett sør for Moheimbygget i S1 (rampe PH1 er allerede bygd i vestre del av parken). Planen åpner for 3 til 15 etasjer, avhengig av beliggenhet og konsekvenser for omkringliggende boliger og uterom/parkrom. Viser til vedlagte planbeskrivelse side 8-15 for historikk og planprosess. På side beskrives planforslaget. Innspill fra Statens vegvesen, Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, Vennatrøgruppen og Avinor er omtalt og vurdert i planbeskrivelsen side 13 og 14. Etter fristen for innspill, , har det kommet flere innspill som kort refereres under med rådmannens kommentarer i kursiv. Moheimbygget hvor Bunnpris og AniCura Stjørdal dyreklinikk holder hus har fram til i dag hatt godt med parkering til kunder og personale. Dyreklinikken har mange pasienter inn/ut hver dag, ofte sovende som må bæres, i tillegg til salg av store/tunge forsekker. Da Moheimbygget ble bygget ble 16 parkeringsplasser tilhørende næringsdelen godskrevet som bakkeparkering på parkeringsplassen foran bygget. De ønsker tverrstilt parkering inn mot bygg som i gjeldende reguleringsplan. De er også opptatt av at adkomst sikres i byggeperioden. Viser til vedlagt brev datert og epost datert m/vedlegg. Det er gjort vurderinger av tverrstilt parkering som i gjeldende reguleringsplan, men på grunn av den økte trafikken nå som parkeringsrampen har adkomst foran Moheimbygget har konsulent frarådd denne løsningen og i stedet tilrettelagt for langsgående parkering supplert med bruk av parkeringskjeller. Se reguleringsbestemmelse I K Lykke / Bunnpris har sendt epost datert hvor de påpeker sine rettigheter til parkering. Her henvises parkering til offentlig gateparkering samt parkeringskjeller. ICA Eiendom Norge AS har i brev datert fremhevet viktigheten av at trafikkavviklingen/adkomsten ikke blir hindret i byggeperioden eller på permanent basis. Det må sikres at det ikke blir grunnvannsenkning med påfølgende fare for setninger i området for bygg og utearealer. Det er rekkefølgekrav til anleggsperioden, se bestemmelse 2.9.6, og krav mhp geoteknikk se bestemmelse Leif R Ekren har i brev datert foreslått å bruke hjørnetomta til undervisning/kunnskapssenter. Planforslaget åpner for denne type virksomhet dersom det skulle komme ønske om dette. Moheim Borettslag påpeker i brev av viktigheten av sol og lys i leilighetene i Moheimbygget. Livskvaliteten vil bli forringet ved et nytt høyt bygg i sør pga bortfall av sol og lys og økt innsyn. De ber om at det tas hensyn til de som bor i sentrum i dag. Planforslaget åpner for 3-4 etasjer sør for Moheimbygget, noe som gir mer sol enn 6. etg. ville gitt. AMB Arkitekter har innspill på Vegne av Vennatrø Eiendom AS i sitt brev av Innspill fra Vennatrø er i hovedsak ivaretatt i planforslaget med noen tilpasninger. Sandgata opprettholdes dog som gate med kjøremulighet for motorvogn, ikke som gågata som ønsket av hensyn til trafikkflyt, overordnet gatestruktur i sentrum og adkomstmuligheter inkl. soner for av- og påstigning til Kimen. Adkomster som i dag sogner til Sandgata søkes opprettholdt fra Sandgata også i anleggsperioden.

5 Vurdering Planbeskrivelsen beskriver konsekvensene av planforslaget og inneholder en avveining av positive og negative virkninger av planforslaget. Viser til planbeskrivelsen side Rådmannen slutter seg i hovedsak til dette. HØYERE TOMTEUTNYTTING OG ØKT BYGGEHØYDE Gjennom 2000-tallet har det blitt utarbeidet arealplaner for høyere utnytting av tettstedsområdet Stjørdal. Disse planene ligger til grunn for rivning av eksisterende bebyggelse og oppføring av ny bebyggelse med høyere tomteutnytting enn tidligere. Ny utbyggingen i Stjørdal sentrum har i de siste 10 år ligget på 3-5 etasjer. Siden nybygging i sentrum skjer over lang tid, er det hensiktsmessig å holde fast på en plan som gir langsiktig føringer for utbyggingen. Langsiktighet og en helhetlig byutvikling er viktig både for eiere og investorer. Økt byggehøyde må vurderes ut ifra de funksjoner som bebyggelsen skal inneholde. I Stjørdal sentrum er boligformål dominerende fra og med annen og tredje etasje. Det store innslaget av boligformål betinger avstander til nabobebyggelse som øker med økt byggehøyde. I Norge er dette særlig vesentlig fordi solen står lavere på himmelen her enn nærmere ekvator. Lokalisering av høye bygg, samt vurdering av egnede funksjoner som bør knyttes til høye bygg (signalbygg) må vurderes opp mot bystrukturen. Kulturhuset er en motor i sentrumsutviklingsperspektivet og må knyttets godt opp mot resten av byen. Planforslaget åpner for et høyt bygg i S3 (nord for Kimen), trukket inn fra gata/park/torg for ikke å virke dominerende fra bakkeplan og for å tilpasses Kimen. S3 bør brukes til formål som har nytte av nærheten til Kimen og som bidrar til økt aktivitet og liv i byen. Bygget ligger strategisk mellom Kimen og skole/grøntområder/idrettsanlegg nord for området. Planforslaget er fleksibelt gjennom at det er krav om næring/forretning/kontor/tjenesteyting på bakkeplan og at det åpnes for boliger fra og med 2. etasje for S1, S2 og S4. Boliger anbefales ikke i S3 ut fra beliggenhet og ønsket byggehøyde. Byggeområde S4 har økt fra 2,5 dekar til 3,2 daa ved utvidelse mot sør, mot Sandgata. Se s 17 i planbeskrivelsen hvor rødt omriss viser arealavsett i gjeldende reguleringsplan. I tillegg er det foreslått to bruer over Sandgata for å knytte Torgkvartalet opp mot S4. I gjeldende plan er det rom for en bru i inntil 1 etasje over første etasje, minste frihøyde under bru 4,3 m og maks bredde 5m (gangforbindelse) i transparent uttrykk, mens i ny plan er det lagt inn to bruer med bredde på m som gir rom for forretningsareal på totalt 0,8 daa. Resultatet av disse endringene vil være at Torgkvartalet får et vesentlig større visuelt volum og at Sandgata blir trangere og mørkere. Opplevelsen av kvartalsstrukturen og gatestrukturen i Sandgata blir redusert. TRAFIKK OG PARKERING Sentrum skal ha god tilgjengelighet for alle trafikantgrupper, hvor bilister ledes raskt til parkeringsplasser for å unngå unødvendig letekjøring, busser har ruter og stopp sentralt i forhold til målpunkter og det er trygt og attraktivt å gå og sykle. Planen setter av areal til gater med fortau, sykkelfelt, bussholdeplasser, sykkelparkering og bilparkering. Det forventes økt bosetting i bygdesentrene samt i sentrum med dertil følgende behov for gode bussforbindelser. Det må derfor legges til rette for økt kollektivtrafikk i årene som kommer. Det forberedes for bussholdeplass i Ole Vigs gt rett nord for park GP1. Ole Vigs gate er prioritert

6 sykkel- og kollektivgate. Stjørdal er en sykkel by og vi må tilrettelegge for god sykkelparkering og sørge for gode og trygge sykkelveier. Det stilles krav til sykkelparkering. Med byggehøyder ut over 4-5 etasjer (særlig der hvor boliger utgjør en stor andel) har det vist seg å være vanskelig løse parkeringskravene i ett parkeringsplan i kjeller. Ved flere utviklingsprosjekter i sentrum har parkeringskjeller i to plan vært vurdert, men blitt forkastet av teknisk-økonomiske årsaker. 5 etasjer synes å være «knekkpunkt» for håndtering av parkeringskjeller på egen grunn. Der man ønsker en utbygging hvor man ikke greier å tilfredsstille parkeringskrav på egen grunn skal parkeringsnorm følges og nødvendige parkeringsplasser frikjøpes. Frikjøpte parkeringsplasser skal dekkes gjennom etablering av felles parkeringsanlegg/hus strategisk lokalisert i sentrum med lett tilgang fra overordnet vegnett (for minst mulig å belaste sentrum for unødvendig trafikk) og nær viktige målpunkter (for å gi sentrum konkurransekraft mot kjøpesentre). Det er i gjeldende sentrumsplan satt av areal til parkeringshus rett sørøst for Kimen i tillegg til planforslagets parkering under bakken. Frikjøp bør benyttes for å gi større fleksibilitet i utbyggingen, sikre utbygging av parkeringshus samt redusere behovet for å kjøre rundt og lete etter parkering. Færre, store parkeringsanlegg er mer robuste mhp kapasitet over døgnet. Parkeringsnorm er opprettholdt som i gjeldende plan. Dette sikrer at alle boliger kan få en parkeringsplass i kjeller, men at gjester må benytte offentlig parkering eller parkeringshus. Likeså sikrer normen at det etableres tilstrekkelig med parkeringsplasser for at næringslivet skal være konkurransedyktige mot tilgrensende lett biltilgjengelige handelsområder. Det er et mål at mer av parkeringen skal være i fellesanlegg med jevnere belastning over døgnet for god arealutnyttelse. Dersom man i framtida ikke trenger parkeringsplassene kan parkeringshus bygges om til annen virksomhet. «Akilleshælen» ved sentrumsplanleggingen er at det hefter usikkerhet ved gjennomføringen av de planlagte trafikktiltak. Det er derfor vesentlig at kommunen gjennom økonomisk prioritering samt omfattende bruk av utbyggingsbetingelser/utbyggingsavtaler, sikrer at de planlagte offentlige veg og parkeringstiltakene i sentrumsområdet blir gjennomført. Videre bør kommunen på lang sikt jobbe for etablering av og tilrettelegging for økt bruk av kollektivtransport til og fra sentrum. Et utbyggingsmønster som lar seg kombinere med dette må prioriteres. Trafikksikkerhet er i planen søkt ivaretatt ved brede fortau, opphøyde gangfelt, korttidsparkeringslommer for av- og påstigning og henting/levering av barn til Kimen og bilfrie områder/parkrom. Etablert 30 km/t-sone i sentrum bidrar også til trafikksikkerheten. Flytting av vestre rampe fra Sandgata til V1 er uheldig for eksisterende bygg Moheim i S1da det blir vesentlig mer trafikk i dette området enn i gjeldende plan. Sandgata ønskes opprettholdt som offentlig gate for fleksibiliteten i sentrum, med mulighet for av- og påstigning. Det er et mål at det skal være en akse for myke trafikanter fra gågata i sør til skolene i nord gjennom parken og det er viktig at det er minst mulig unødvendig biltrafikk i Sandgata og Ole Vigs gate over denne nord-sør aksen. Planen legger derfor opp til biler skal kjøre til parkeringskjeller fra øst og vest uten å belaste Sandgata og Ole Vigs gate. UTEROM OG GRØNTSTRUKTUR Både private, felles og offentlige uterom må sikres områder som er skjermet mot støy og som har gode solforhold. Krav i kommuneplanens arealdel skal legges til grunn. Uterom er viktige for folkehelsen. Grøntstruktur skal gi rom for rekreasjon, lek, opplevelse, fysisk aktivitet, sosialt samvær m.m. Bygningers høyde bør tilpasses gatebredden og avstand til nabobygg for å sikre rimelige sol- og lysforhold i gaterommet, parker og torg og for motstående bebyggelse. Norm fra Byggforsk anbefaler vanlige bygater på mellom 1 2,5 m ganger byggehøyden. Felles uteareal med gode solforhold er viktig for at sentrum skal være et attraktivt sted å bo.

7 Sol- og skyggestudier er lagt til grunn for planforslaget og anbefalte tillatte utbyggingsvolum vurderes å gi gode nok solforhold både i eget utbyggingsprosjekt og for tilgrensende eksisterende og framtidig bebyggelse samt uteareal / gaterom. Flytting av vestre rampe fra Sandgata til V1 er uheldig for boliger i Moheimbygget S1 og opplevelsen av parkrommet da det vil bli mye trafikk i ei gate som i gjeldende plan var tenkt som en rolig adkomstsone for S1 og S2. Parkområdet er redusert fra 9,8 daa til 8,0 daa. Mellom Kimen OPT1 og S3 er formål endret fra park til torg/plass da dette bedre samsvarer med arealbruken. Området vil i hovedsak ha hardt belegg og være adkomstsoner for bygg. I tillegg har nedkjøringsrampen PH1 tatt noe areal fra parken i forhold til i gjeldende plan. FOLKEHELSE Økt aktivitet i hverdagen er viktig for folkehelsen. Kimen og parken skal gi rom for aktivitet og opphold i sentrum med sol, grøntareal og trygge omgivelser. Planen ivaretar dette. LUFTFORRUNRENSNING Fortetting kan bidra til å forsterke problemer med luftforurensing på grunn av økt trafikk og fordi ny bebyggelse hindrer naturlig utlufting. I den sammenheng er betoningen av omkjøringsstrategier kombinert med bilfrie soner i sentrumskjernen vesentlige. Dette må vurderes i en større sammenheng, i det pågående arbeid med sentrumsplanen. STØY At økt trafikk medfører mer biltrafikkstøy er velkjent. Flere gatefasader i sentrum ligger i lokale «røde soner»; dvs. sone hvor støyfølsomme bruksformål (boliger, skoler etc) ikke bør etableres. Videre er hele sentrumsområdet underlagt gul flystøysone, hvor bebyggelse for støyfølsomme bruksformål kan etableres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Håndteringen av krav til akseptabelt støynivå innendørs gjøres relativt kurant gjennom overholdelse av byggeforskriften (TEK 10). Utendørs støynivå er derimot utfordrende, og det anbefales at gjeldende planintensjon, hvor felles utearealer legges i gårdsrom/tak med omkringliggende bygningsmasse som støyskjerm, videreføres. Lave hastigheter for bil hjelper også på støybelastningen. Det antas at høyere byggehøyder vil eksponere boligbebyggelsen i de øvre etasjer for flystøy i større grad en lavere bebyggelse. Det er stilt krav om støyskjerming både inne og ute i bestemmelsene 2.7. UNIVERSELL UTFORMING I offentlige rom (både ute og inne) skal universell utforming legges til grunn. I sentrum vil særlig fysisk opparbeidelse samt grep som tas for en logisk orientering være viktig. Universell utforming må ivaretas videre i byggesak og ved opparbeidelse av offentlig rom. AVFALLSHÅNDTERING Avfallshåndtering skal være lett tilgjengelig for bruker og operatør samtidig som omgivelsene skal skjermes mest mulig for ulempene mhp tilliggende arealbruk, transport, støy og lukt. For boliger er det regulert inn eget areal til nedgravd renovasjonsløsning RA1. For næringsvirksomhet er det lagt til grunn innendørs avfallslagring/håndtering. Økt byggehøyde gir økt behov for større renovasjonskontainere, evt. hyppigere tømming. SOSIAL INFRASTRUKTUR Økt utbygging i tettstedet Stjørdalshalsen (herunder sentrum og omegn) medfører økt press på den såkalte sosiale infrastruktur, herunder skoler, barnehager og ulike omsorgsboliger.

8 Manglende skolekapasitet ved barneskolene i sentrum er erkjent. Sentrumsområdet har en større prosentandel èn-personshusholdninger enn i Stjørdalshalsen for øvrig, og det oppføres i hovedsak blokkbebyggelse med husholdninger hvor barn i skolepliktig alder utgjør en liten andel. Til gjengjeld er innslag av eldre beboere i blokkbebyggelse i sentrum markant høyere enn i Stjørdalshalsen for øvrig. Dette vil utløse krav til sosial infrastruktur som hjemmehjelp, betjente omsorgsboliger o.l. Byen skal utvikles ut ifra målsettingen om variasjon i befolkningssammensetningen, inkl. barnefamilier. Forskning viser at tilrettelegging av bomiljø for barn gjør at bymiljøet vil passe for alle. Planen gir rom for boliger for alle og nærhet til omtrent alle hverdagsfunksjoner gjør det lettere å bo i egen bolig for alle. GRUNNFORHOLD, GRUNNVANNSTAND, VANN OG AVLØP Grunnforhold: Sentrum er i grove trekk allerede bebygd. Ved nybygging må det gjøres geotekniske vurderinger sett i forhold til det som skal bygges, konsekvenser for naboeiendommer skal vurderes og det skal vurderes avbøtende tiltak. Håndtering av overvann og betydning for grunnvannstanden skal også vurderes. Hvis økte byggehøyder framtvinger parkering i flere kjelleretasjer kompliserer dette forholdet til grunnvannstanden. Vannforsyning: Driftstrykket på vannforsyningen ligger på ca. 6,0 kg i gategrunn i sentrum, og kommunen ser ikke at en økning til f.eks. 6 etasjer, skal redusere forsyningskapasiteten til drikkevannet. Overvann: Overvannshåndtering er en utfordring pga økt nedbør og påvirker grunnvannstander ol. Økt andel tette overflater økter belastningen på overvannssystem og løsninger for håndtering av overvann på grunn av økt nedbørsintensitet skal sikres i det enkelte byggeprosjektet. Økt byggehøyde vil ikke påvirke gjeldende krav om fortsatt lokal fordrøyning av overvann, men utbygging generelt kan gjøre fordrøyningen mer komplisert, da betong og asfaltdekker i økende grad dekker tomtegrunnen. Spillvann: Avløpsrenseanlegget for sentrum (SARA) er betydelig overbelastet, noe som blant annet skyldes økte avløpsmengder fra ny bebyggelse. Nytt anlegg er under bygging. På enkelte strekninger kan være utfordringer med kapasiteten til dagens ledninger, som igjen kan medføre økte kostnader med legging av nye ledninger. Nødvendige momenter er ivaretatt i bestemmelsene 2.1 og 2.3. KONKLUSJON Fortetting i sentrum er en krevende øvelse med mange konsekvenser. Planforslaget søker å balansere ønsker om utbygging med ivaretakelser av by- og levekvaliteter og konsekvenser for omgivelsene. Rådmannen finner at planforslaget svarer ut dette på en grei måte og anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningsloven.