Detaljregulering for Vikan Hyttefelt II, offisiell høring

Transkript

1 Arkivsak. Nr.: 2012/ Saksbehandler: Kristin Bjerke Denstadli Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur 32/ Detaljregulering for Vikan Hyttefelt II, offisiell høring Rådmannens forslag til vedtak Utkast til detaljregulering for Vikan Hyttefelt II legges ut på offisiell høring, jf. PBL Reguleringsplanen medfører utvidelse av eksisterende hyttefelt på Vikan. Planområdet er utvidet til 82 dekar med 42 nye hytter. I tillegg utvides småbåthavnen til 40 båtplasser samt at ny tilførselsvei skal anlegges inn i hyttefeltet. Behandling i Hovedutvalg Natur Saksordfører: Unn-Elisabeth Fjerstad Avstemming Rådmannens forslag enstemmig vedtatt Vedtak i Hovedutvalg Natur Utkast til detaljregulering for Vikan Hyttefelt II legges ut på offisiell høring, jf. PBL Reguleringsplanen medfører utvidelse av eksisterende hyttefelt på Vikan. Planområdet er utvidet til 82 dekar med 42 nye hytter. I tillegg utvides småbåthavnen til 40 båtplasser samt at ny tilførselsvei skal anlegges inn i hyttefeltet. Vedlegg 1 PlanbeskrivelseVikan RegplanVikan-rev A bestemmelser vikan II

2 Bakgrunn Inderøy kommune mottok forslag til detaljreguleringsplan for Vikan hyttefelt II (heretter kalt Vikan II) den Lyngstad Arkitekter AS fremmer forslaget på vegne av Letnes Eiendomsutvikling. Planen ligger i sin helhet på eiendommen 187/1, og grunneier er Fredrik Hembre. Reguleringsplan for Vikan Hyttefelt del 1 (heretter kalt Vikan I) ble vedtatt første gang i august I 2013 ble planen endret og det ble lagt inn 4 ekstra fritidseiendommer, til totalt 11, innenfor det samme planområdet. I kommuneplanens arealdel ble det lagt inn en utvidelse av Vikan hyttefelt med et areal sør-vest for Vikan I. Kommuneplanens bestemmelser punkt angir nye områder for bebyggelse og anlegg. Her er Vikan II lagt inn med 10 hytter. Planoppstart for Vikan II ble varslet i november 2015, med frist for innspill Det kom inn 8 innspill. Hovedpunkter er landskapstilpasning, sikkerhet i forhold til atkomst og byggegrunn, samt behov for nytt ledningsnett for både el og VA. Plankonsulenten har avholdt to forhåndsmøter. Et med Statens vegvesen angående atkomstveg, og et med representanter fra Fylkesmannens miljøvernavdeling, kommunen, utbygger og grunneier. Inderøy kommune var på ny befaring i området Det er ikke stilt krav om planprogram etter PBL 12-9, da området med arealbruksformål ble vurdert i forbindelse med kommuneplanens arealdel. Det er gjennomført ROS-analyse og arkeologisk overflateregistrering. Vurdering Forhold til gjeldende planer Kommuneplanens arealdel: Arealbruksformål er avklart i arealdelen, mens omfanget av utbyggingen er vesentlig høyere i forslaget fra Lyngstad arkitekter; fra 10 fritidsboliger i bestemmelsene til arealdelen og opp til 42 fritidsboliger i reguleringsplanforslaget. Begrensningen i arealdelen ble blant annet lagt inn med bakgrunn i liten kapasitet på eksisterende infrastruktur. Det nye planforslaget legger nå opp til å løse dette gjennom nytt ledningsnett og ny hovedatkomst. Kun Fylkesmannens miljøvernavdeling ser på utviding av hyttefeltet til 42 boenheter som noe de vil vurdere nærmere når planforslaget foreligger. En høy utnyttelse av området er i utgangspunktet positivt for blant annet utbyggers investeringer, for tilrettelegging av gode fellesløsninger innenfor området og i forhold til å utnytte tilgjengelig areal som er avklart for utbygging til fritidsformål på en god måte. En god utnytting her kan bidra til å senke presset på andre arealer. Det stiller imidlertid høyere krav til utformingen for å få til en god landskapstilpasning. For å få til dette er det viktig at forholdet til eksisterende terreng og vegetasjon blir gjenstand for vurdering i byggesaksbehandlingen, noe som kan sikres gjennom bestemmelser til planen. Reguleringsplan for Vikan I:

3 Reguleringsplan for Vikan II overlapper delvis reguleringsplanen for Vikan I. Det legges 5 nye tomter inn på det som i Vikan I er regulert til landbruksformål. Atkomstveger til Vikan II kobles direkte på eksisterende atkomstveger innenfor Vikan I. Planforslaget forholder seg dermed direkte til eksisterende hyttefelt, både visuelt og via ferdsel, på en slik måte at eksisterende bebyggelse vil bli berørt gjennom økt aktivitet i området. Eksempelvis vil eksisterende hytter som tidligere har ligget usjenert til i utkanten av feltet, nå få naboer på flere sider og økt trafikk forbi hytta. Også disse forholdene kan avhjelpes gjennom god terrengtilpasning, samt ivaretakelse av vegetasjon. Bestemmelser til reguleringsplan for Vikan II: Rådmannens forslag til endring skrives med uthevet skrift. 2.1: Under bestemmelsenes 2.1 Krav om nærmere dokumentasjon finnes krav om situasjonsplan og snitt/profiler. Det anbefales at denne bestemmelsen formuleres slik: 2.1 Krav om nærmere dokumentasjon Sammen med søknad om tiltak (byggetillatelse) skal det leveres: - situasjonsplan i angitt målestokk som viser bebyggelsens plassering og parkeringsløsning for biler. - snitt/profiler som viser bebyggelsens utforming i forhold til både eksisterende og ferdig planert terreng. 2.2: Under 2.2 er det tatt inn en rekkefølgebestemmelse om avklaring fra kulturminnemyndigheten. Dette er nå gjort og kommunen har mottatt rapport fra registreringen. Hensikten med bestemmelsen er dermed oppfylt og bestemmelsen bør fjernes. 2.3: Under 2.3 gis bestemmelser om terrenginngrep og vegetasjon. Første punkt omtaler terrengtilpasning. Noen av fritidseiendommene med størst helning har i plankartet fått påsatt kotehøyde for maksimal gesimshøyde. Dette for å sikre at hyttene tilpasses landskapet gjennom senkning av terrenget i bakkant heller enn ved fylling i forkant, jf. Planbeskrivelsen side 29. Rådmannen mener dette er et veldig godt grep og anbefaler at dette også beskrives i den tilhørende bestemmelsen som foreslått under. I de to siste punktene er det angitt hvem som skal gjennomføre arbeid på hvilke uteområder. I lovkommentaren til PBL står det at "Reguleringsplan gjelder i utgangspunktet regulering av fysiske ressurser og ikke aktivitet og virksomhet som sådan. Slik plan kan heller ikke bestemme hvem som skal stå for gjennomføringen av den eller benytte bygninger, anlegg og grunn. Dette er forhold som til vanlig fastsettes i konsesjoner eller tillatelser etter andre lover." Det er imidlertid viktig å ha med en bestemmelse om opparbeiding av uteområdene som angir når dette skal gjennomføres. Administrasjonen anbefaler at det opprettes en rekkefølgebestemmelse som erstatning for de to siste punktene under 2.3.

4 Administrasjonen anbefaler ut fra ovennevnte at bestemmelsen 2.3 blir som følger: 2.3 Terrenginngrep og vegetasjon Bebyggelse og infrastruktur skal i størst mulig grad tilpasses eksisterende terreng, fortrinnsvis gjennom senkning av terrenget i bakkant, heller enn ved fylling i forkant. Eventuell fylling nedenfor den enkelte hytte må holdes innenfor byggegrensen. Eventuelle overskuddsmasser etter terrenginngrepet skal henlegges på steder der de ikke virker skjemmende. Eksisterende vegetasjon skal ikke fjernes utover det som er nødvendig for å få ført opp bygningene og opparbeidet atkomstveger og parkeringsplasser. Rekkefølgebestemmelse For arealer utenfor hyttetomtene skal planering, skjæringer og oppfyllinger tilsås/beplantes innenfor hvert delfelt A-E senest ved utgangen av sommersesongen etter at midlertidig brukstillatelse er gitt for første hytte i aktuelt felt. 2.6: NVE slår på bakgrunn av massekart fast at det hovedsakelig er god byggegrunn av fjell og morenemasser i området, mens et mindre areal innenfor området består av marin avsetning. Det finnes en del bratte skrenter innenfor området og ROS-analyse for planen slår fast at dersom det avdekkes områder som er rasutsatt ovenfor bebyggelse, må disse sikres. Dette ble gjort innenfor området Vikan I. Bestemmelsene 2.6 omhandler grunnforhold. Her åpnes det for dokumentasjon av byggegrunn ved hjelp av foto. Kommunen finner det tryggere å benytte bestemmelse om geotekniske vurderinger, eksempelvis slik: 2.6 Grunnforhold Før det gis byggetillatelse, skal det foreligge geotekniske vurderinger av fare for steinsprang/skred ovenfor hyttetomtene, samt områdestabilitet i område med marin avsetning. Om det avdekkes fare for steinsprang/skred ovenfor hyttetomtene, skal skråning sikres på forsvarlig måte før byggetillatelse gis. 3.1: Bestemmelsen omtaler takform og byggehøyde i forhold til terreng. Hensikten er at alle taktyper skal kunne være aktuelle og at det er tilpasningen til terrenget som er relevant. Kommunen finner det greit å omformulere kravet til takutforming til kun hellende tak og flatt tak for å unngå unødige dispensasjoner. Det er ikke angitt om det er eksisterende eller planert terreng det er snakk om, noe som kan ha stor betydning for sluttresultatet. Etter TEK skal høyde angis enten med kotetall eller i meter over planert terreng. Avstand til planert terreng innebærer at største avstand mellom gesims og planert terreng legger begrensningen på bygget. En slik bruk vil styre helningen på eventuelle pulttak til å ligge samme vei som et hellende terreng, da pulttaket kun har gesimshøyder og ikke mønehøyder.

5 Figur 1: Utdrag fra veilederen Grad av utnytting om takform og gesims- og mønehøyde. Administrasjonen anbefaler derfor å benytte avstand til planert terreng, men samtidig å øke gesimshøyden til 350 cm for å sikre plass til nødvendig isolasjon i forhold til helårs bruk og derav unngå en del dispensasjonssøknader. Forslag til bestemmelse blir da som følger: 3.1 Område for Fritidsbebyggelse Terrengtilpasning Bygningsform og byggehøyde Det tillates tak med takvinkel mellom 5 og 35. I tillegg tillates flatt tak. Maksimal gesims- og mønehøyde over planert terreng må ikke være over henholdsvis 350 cm og 500 cm. Plankart Vikan II: Tomtene: Kommunen har vært på befaring i området og det heller relativt bratt ned mot sjøen. Tomtene var markert i terrenget med trepåler. Enkelte av tomtene har ut fra plankartet en høydeforskjell på 9-10 meter innenfor byggegrensen på tomta og under befaringen var det vanskelig å se at det kunne bli gode tomter her. Spesielt to tomter i FELT A var problematiske. I dialog med Lyngstad arkitekter AS foreslås som erstatning for disse at det legges inn noe ekstra areal nordøst for FELT A for å få rom til 2 tomter nordøst for stikkvegen opp til FELT A. Videre at de to tomtene på andre siden av stikkvegen kan deles opp slik at arealet til sammen gir rom for 3 tomter.

6 Innspill til planoppstart NVE anslår ut fra massekart at det stort sett er trygg byggegrunn med fjell og morenemasser, men et mindre areal med marine avsetninger. Krever uansett at skredfare vurderes i ROSanalysen. Dette er gjort og forslag til ny bestemmelse fra rådmannen foreligger. Statens vegvesen aksepterer den foreslåtte atkomsten under forutsetning om at det tas bort trær og bergknaus som står i frisiktsonen på 6x100. Innfris i planen. Nord-Trøndelag E-verk påpeker behov for nytt ledningsnett i området og at det må legges inn areal til ny nettstasjon. Innfris i planen. Nord-Trøndelag Fylkeskommune er opptatt av landskapstilpasning og ber om at det vurderes nærmere hvor mange hytter det er rom for i området. Dette er vurdert i planbeskrivelsen og i saksframlegget som beskrevet over. Videre kreves arkeologisk befaring av området, noe som er utført og rapport mottatt. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag er generelt svært opptatt av landskapstilpasning. De skriver: "Kombinasjonen av utbyggingsomfang og terreng vil derfor kunne medføre tunge og svært skjemmende terrenginngrep, med skjæringer, fyllinger og fjerning av trevegetasjon. Erfaring fra andre felt, både hytter og boliger, viser at landskapsinngrepene kan bli store. Det samme gjelder også mht veger i bratt terreng." "Hytter må legges der de kan legges naturlig i terrenget. Vi har ikke noe tro på at å stille ekstra spesifikke krav til hytter på de enkelte tomter, vil fungere.... ikke mange kjøpere har ressurser til å få tegnet eller bygget hus med spesialarkitektur." Miljøvernavdelinga aksepterer at det kan anlegges hytter bak veg inn til området selv om det er innenfor 100-meterssonen. De aksepterer ikke fyllinger i bukta for parkerings- eller slippanlegg. Ivaretas i planen. Landbruksavdelinga ber om at det søkes å finne planløsninger som ikke omfatter dyrka jord. Det er kun avkjørsel mot Fv 229 som berører dyrka mark. Dette er imidlertid den mest naturlige plassering av en alternativ avkjørsel på denne eiendommen da den ligger på et smalt stykke jord i grensen mellom to eiendommer, samt at det ligger en avlings-/skogsveg der i dag. Kommunalavdelingen krever ROS-analyse. Innfris i planen. NTNU Vitenskapsmuseet vil kreve marinarkeologiske undersøkelser dersom det åpnes for inngrep i sjø. Småbåthavn planlegges forankret uten behov for slikt. Innfris. Sametinget hadde ikke merknader. Otto Bardal eier 187/6 og er nærmeste nabo mot bukta og mener det ikke kan være rom for 50 båtplasser i bukta. Ønsker også fortsatt å kunne ha sine 2 båter på svai utenfor hytta si. Det planlegges for 40 båter og han kan fortsatt ha båtene sine der de ligger i dag. Konklusjon Rådmannen har endret etter kontakt med Lyngstad arkitekter AS en ny plassering for to av tomtene, i felt A. To tomter som lå svært bratt til er flyttet noe ned og ligger ved vei langs sjøen. Revidert plankart er datert , og er vedlagt saken til offentlig høring. Videre anbefales følgende endringer i bestemmelsene:

7 2.1 Krav om nærmere dokumentasjon Sammen med søknad om tiltak (byggetillatelse) skal det leveres situasjonsplan i angitt målestokk samt snitt/profiler som viser bebyggelsens plassering og utforming samt parkeringsløsninger for biler. Erstattes av: 2.1 Krav om nærmere dokumentasjon Sammen med søknad om tiltak (byggetillatelse) skal det leveres: - situasjonsplan i angitt målestokk som viser bebyggelsens plassering og parkeringsløsninger for biler. - snitt/profiler som viser bebyggelsens utforming i forhold til både eksisterende og ferdig planert terreng. 2.2, siste ledd om Rekkefølgebestemmelse tas ut. 2.3 Terrenginngrep og vegetasjon Bebyggelse og infrastruktur skal i størst mulig grad tilpasses eksisterende terreng. Eventuelle overskuddsmasser etter terrenginngrepet skal henlegges på steder der de ikke virker skjemmende. Eksisterende vegetasjon skal ikke fjernes utover det som er nødvendig for å få ført opp bygningene og opparbeidet atkomstveger og parkeringsplasser. Utbygger har ansvar for å sette i stand og så til fellesarealer og arealer utenfor tomtene etter hvert som utbygginga blir ferdig i feltet. Tomteeiere har ansvar for å sette i stand og så til på hver enkelt tomt etter hvert som utbygginga blir ferdig. Erstattes av: 2.3 Terrenginngrep og vegetasjon Bebyggelse og infrastruktur skal i størst mulig grad tilpasses eksisterende terreng, fortrinnsvis gjennom senkning av terrenget i bakkant, heller enn ved fylling i forkant. Eventuell fylling nedenfor den enkelte hytte må holdes innenfor byggegrensen. Eventuelle overskuddsmasser etter terrenginngrepet skal henlegges på steder der de ikke virker skjemmende. Eksisterende vegetasjon skal ikke fjernes utover det som er nødvendig for å få ført opp bygningene og opparbeidet atkomstveger og parkeringsplasser. Rekkefølgebestemmelse For arealer utenfor hyttetomtene skal planering, skjæringer og oppfyllinger tilsås/beplantes innenfor hvert delfelt A-E senest ved utgangen av sommersesongen etter at midlertidig brukstillatelse er gitt for første hytte i aktuelt felt. 2.6 Grunnforhold I forbindelse med byggesøknad må tiltakshaver dokumentere ved foto, prøvegraving eller uttalelse fra geotekniker at det er stabil byggegrunn. Erstattes av: 2.6 Grunnforhold Før det gis byggetillatelse, skal det foreligge geotekniske vurderinger av fare for steinsprang/skred ovenfor hyttetomtene, samt områdestabilitet i område med marin avsetning. Om det avdekkes fare for steinsprang/skred ovenfor hyttetomtene, skal disse sikres på forsvarlig måte før byggetillatelse gis. 3.1 Område for Fritidsbebyggelse Terrengtilpasning Bygningsform og byggehøyde Det tillates flatt tak, pulttak og saltak, og takvinkel skal være mellom 5 og 35.

8 Maksimal gesimshøyde over terreng må ikke være over 300cm, og maksimal mønehøyde over grunnmur må ikke være over 500cm. Erstattes av: 3.1 Område for Fritidsbebyggelse Terrengtilpasning Bygningsform og byggehøyde Det tillates tak med takvinkel mellom 5 og 35. I tillegg tillates flatt tak. Maksimal gesims- og mønehøyde over planert terreng må ikke være over henholdsvis 350 cm og 500 cm.