Detaljregulering Vikan hyttefelt II - 2. gangs behandling

Transkript

1 Arkivsak. Nr.: 2012/ Saksbehandler: Kristin Bjerke Denstadli Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur 61/ Kommunestyret 78/ Detaljregulering Vikan hyttefelt II - 2. gangs behandling Rådmannens forslag til vedtak Med hjemmel i plan og bygningsloven og 12-12, vedtas forslag til reguleringsplan for Vikan II slik den er vedlagt saken med de endringer i plankartet og bestemmelser som er gjengitt i konklusjonen i dette saksfremlegget. Behandling i Hovedutvalg Natur Saksordfører: Knut Bakstad Avstemming Rådmannens forslag enstemmig vedtatt Innstilling i Hovedutvalg Natur Med hjemmel i plan og bygningsloven og 12-12, vedtas forslag til reguleringsplan for Vikan II slik den er vedlagt saken med de endringer i plankartet og bestemmelser som er gjengitt i konklusjonen i dette saksfremlegget. Behandling i Kommunestyret Saksordfører: Knut Bakstad Avstemming Innstilling fra hovedutvalg Natur enstemmig vedtatt

2 Vedtak i Kommunestyret Med hjemmel i plan og bygningsloven og 12-12, vedtas forslag til reguleringsplan for Vikan II slik den er vedlagt saken med de endringer i plankartet og bestemmelser som er gjengitt i konklusjonen i dette saksfremlegget. Vedlegg 1 Plankart A1-1_ bestemmelser vikan II - red Sametingets uttalelse - Reguleringsplan for Vikan II 4 Uttalelse til reguleringsplan for Vikan II - Inderøy kommune 5 Uttalelse til reguleringsplan for Vikan II - Høring sendt fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune 6 Kommentarer til Reguleringsplan for Vikan hyttefelt II 7 Reg.plan Vikan hyttefelt II - uttalelse fra Tjurruhaugen Hytteforening 8 Reguleringsplan for Vikan II i Inderøy kommune til høring. NVEs referanse: Høringsuttalelse Reguleringsplan Vikan hyttefelt II 10 Høringsuttalelse til reguleringsplan Vikan II, Inderøy kommune - fylkesmannen fremmer innsigelse 11 Uttalelse til revidert planforslag Reguleringsplan Vikan II gnr 187 bnr innsigelse trekkes Bakgrunn Detaljregulering for Vikan hyttefelt II lå ute på offentlig høring i perioden Det kom inn 8 uttalelser til planen. Lena og Tore Brosveet Ønsker å benytte hytta si, med tilhørende naust, båten på svai i bukta, adkomst og parkeringsplass som før. Stiller spørsmålstegn til om det vil være gjennomførbart med et småbåtanlegg for 40 båter i bukta med tanke på lang fjære ved lavvann og is-/vindforhold. Kristin Hauge Bardal og Jan Otto Bardal Mener bukta er for liten for de tiltenkte antall båtplassene på fjære sjø og at det er vesentlig bedre havneforhold på innsiden av Galgsøya som heller bør benyttes. Påpeker at det vil bli vesentlig høyere aktivitetsnivå rundt deres hytte i forhold til dagens situasjon og at det ikke vil være mulig å skjerme seg for innsyn fra småbåthavna og fjæra. Synes at hyttetomtene FA-4 og 5 kommer nært inntil hytta på oversiden. Ønsker at de flyttes lengre opp eller fjernes og at en gjør en vurdering av det totale antallet hytter i området. Tjurruhaugen Hytteeierforening Stiller seg kritisk til en slik omfattende utvidelse av hyttefeltet. Mener en mer begrenset utbygging bedre kan ta hensyn til etablerte og nye hytteeieres ønske om minst mulig innsyn til egne hytter, samtidig som det gis større rom og frihet i forhold til plassering av de nye hyttene i feltet Vikan II. Hva tettheten av hytter som denne reguleringen kan bety for trivsel og godt naboskap kan de ikke se er problematisert.

3 De mener det vil bli betydelig økt trafikk forbi eksisterende bebyggelse og spesielt i forbindelse med utbygging og anleggsvirksomhet som trolig vil pågå over lang tid - trolig flere år framover. Selv om det bygges nye veier, mener de belastningen på eksisterende vei blir større. Store deler av feltet (30 hytter - B, C, D og E feltet) skal f.eks. benytte eksisterende vei til båthavn. Forutsetter at alle veier som inngår i det nye planforslaget oppgraderes til den standard som er satt på ny veiutbygging. En firedobling av antallet hytter vil innebære at fellesarealet som er til rådighet for hytteeiere per i dag, og spesielt strandsonen, vil bli svært redusert. Strandaktivitet utenom småbåthavn er ikke nevnt og de finner det uklart både hva utbygger og kommunen som planansvarlig har tenkt rundt dette. De savner en beskrivelse av hvilke rettigheter etablerte hytteeiere skal ha i forhold til nye hytteeiere (Vikan II). De forutsetter derfor at hytteeiere som allerede er etablert skal gis fortrinn ved salg av båtplasser. De synes også det er uklart hvordan en tenker seg framtidig drift av båthavnen. Sametinget Ingen spesielle merknader, men minner om at alle samiske kulturminner over 100 år er automatisk freda og at mange av disse ikke er registrert enda og at det ikke er tillatt å skade eller skjemme et freda kulturminne, eller sikringssonen på 5 m rundt. Statens Vegvesen Statens vegvesen har tidligere i prosessen blitt kontaktet for avklaringer vedrørende ny tilførselsveg fra fv De har ingen øvrige merknader til planforslaget. Nord-Trøndelag Fylkeskommune Poengterer at det må legges særlig vekt på landskapsmessig innpassing av hytter og infrastruktur i området. Arkeologisk registrering av området ble gjennomført i mars 2016, og det ble ikke påvist nye automatisk freda kulturminner på land i planområdet. Da planområdet også går ut i sjøen, har de rutinemessig oversendt saken til NTNU Vitenskapsmuseet for deres vurdering av behovet for marinarkeologiske undersøkelser. Tiltaket må ikke iverksettes før de har kommet med sin endelige uttalelse. NVE Ideelt sett hadde det vært ønskelig med en mer helhetlig skredfareutredning for planområdet som del av ROS-analysen til planforslaget i stedet for en sak-for-sak utredning i forbindelse med den enkelte byggesak. Fylkesmannen 18. august Fylkesmannen har fremmet innsigelse til planen angående at hele bukta var foreslått avsatt til småbåthavn da dette er i konflikt med strandsonens friluftsverdier. Det må opprettholdes en løsning med to formål, hvorav et nærmere behovsprøvd areal for småbåthavn og omkringliggende areal til friluftsområde i sjø med tilhørende strandsone. Alternativt at kun et mindre, behovsprøvd areal til småbåtanlegg reguleres. Videre har de påpekt at de ikke har innvendinger til at rammen i kommuneplanen på 10 nye hytter kan utvides så lenge det skjer i tråd med landskapsmessige forutsetninger/hensyn. De

4 definerer området å ha vesentlig verdi og poengterer at en må unngå tunge og skjemmende terrenginngrep, unødig fjerning av vegetasjon og uheldig silhuettvirkning. De har spesielt vurdert adkomstveg til hyttene 13 og 14 negativt, samt at hytterekka som ligger på toppen av åsen bør trekkes tilstrekkelig bakover i terrenget med eiendoms- eller byggegrense for ikke å medføre en uheldig silhuettvirkning. Kommunalavdelingen påpeker at bestemmelsene punkt 3.1 må skrives om slik at maks BYA inkluderer totalen og at en deretter setter maksgrenser for de enkelte deler. 22. september Som følge av høringsuttalelsene ble planforslaget endret for å komme fylkesmannen i møte og få trukket innsigelsen. Revidert planforslag ble sendt til fylkesmannen og ny uttalelse ble mottatt Innsigelsen ble trukket, men miljøvernavdelingen er fortsatt noe usikker på om hensynet til silhuettvirkning er godt nok ivaretatt kun gjennom å trekke byggegrensen lengre bakover. Dette gjelder i hovedsak de øverste tomtene som ligger lengst sør, ut mot enden av platået. De ønsker at det gjøres en analyse av fjernvirkning og at dette vises med bilde. Vurdering Såfremt annet ikke er oppgitt, samsvarer alle henvisninger til betegnelser i plankart og til paragrafer med forslag til revidert planforslag som er lagt ved saken. Bukta med småbåthavn I revidert forslag til plan som legges fram for sluttbehandling nå, er omfanget redusert fra 40 til 30 båtplasser. Det er satt av areal nok innenfor formål småbåthavn til selve havna samt til en bølgebryter ytterst. Resten av bukta er foreslått regulert til Friluftsområde i sjø med tilhørende strandsone. Innsigelsen fra fylkesmannen ble med dette trukket. Dette imøtekommer også Tjurruhaugen Hytteierforenings uttalelse om å sikre areal til strandaktiviteter og Brosveet og Bardal sine uttalelser i forhold til omfang av småbåthavna. Når det gjelder hvilke rettigheter etablerte hytteeiere skal ha i forhold til nye hytteeiere i Vikan II, båter på svai, samt framtidig drift av båthavnen, er dette overlatt til private å avtale seg imellom. Atkomstveg til strandsonen og P1 Tjurruhaugen hytteforening har uttrykt at de er redd for at tilgangen til strandområdet skal bli redusert. Når det gjelder atkomst til Brosveet sin hytte, har utbygger signalisert at Brosveet skal kunne bruke både atkomsten og parkeringsplassen som eiere av eksisterende hytte i nærområdet. Rådmannen foreslår derfor å endre bestemmelsen 6.2 om Felles parkering til følgende; Område P1 er felles for alle hytteeiere i området. Terrenginngrep, terrengtilpasning og silhuettvirkning

5 I revidert forslag til plan er de tidligere hyttetomtene FB-13 og FB-14 tatt ut av planen og erstattet med landbruksområde. Den tilhørende atkomstvegen er kuttet ved tidligere tomt 15/18 (i nytt forslag til plan betegnet som tomt FB-13 og FB-16). Byggegrenser er gjennomgått og en god del tomter er foreslått med nye byggegrenser som ligger 10 og 8 m, to med 15 m og en med 6 m, oppover og inn på tomta. Dette blant annet for å unngå uheldige silhuettvirkninger, for å forhindre fyllinger langt frem på tomtene, samt for å sikre at vegetasjon beholdes i størst mulig grad slik at naturpreget i området bevares. Da fylkesmannen også i sin oppfølgende uttalelse av 22. september har uttrykk usikkerhet til silhuettvirkningen, er det foretatt en enkel 3D-analyse for å sjekke byggehøyder i forhold til terreng. De tomtene som ligger mest frempå åskanten, med forholdsvis lavt terreng bakom, er FE-32 og 33. Rådmannen foreslår derfor at ny byggegrense legges 15 m fra eiendomsgrense i front, samt at det fastsettes en maksimal byggehøyde ved bruk av kotehøyde på disse to tomtene henholdsvis 42 m og 43,5 m. Denne kotehøyden er benyttet i illustrasjonene under. I tillegg er det vist noen aktuelle byggehøyder på felt C ca. 5 m over gjennomsnittlig terreng. Linjer som illustrerer byggehøyde er tegnet så langt fram som byggegrensen tillater. Sett fra sjøen fra nord mot sør, småbåthavna og Vikan gårdsbebyggelse nederst til høyre i bildet og korte, lysegrå linjestykker som viser aktuelle byggehøyder øverst i midten. Terrenghøyde er uten vegetasjon. Sett fra sjøen fra nordvest mot sørøst, småbåthavna er nederst ca. midt i bildet. Sett fra sjøen fra vest mot øst. Gårdstun på Vikan nederst til høyre i bildet. Som bildene viser vil utbyggingen med de foreslåtte restriksjoner ikke gi vesentlig uheldig silhuettvirkning. Vegetasjon i form av trær og busker bak og omkring hyttene vil også bidra til at hyttene sklir inn i landskapet. Forholdet til eksisterende bebyggelse - trafikk Byggeperioden innebærer nødvendigvis noe tyngre trafikk og støy, men da hovedsakelig på ukedager. Det er regulert inn en ny, mer trafikksikker tilførselsveg fra fv. 229 til feltet. Ny bebyggelse ovenfor Vikan I er tiltenkt å benytte denne. Felt A vil ligge før Vikan I på eksisterende tilførselsveg.

6 Rådmannen vurderer det derfor slik at utvidelsen ikke vil medføre vesentlig, ekstra gjennomgangstrafikk i Vikan I i forbindelse med inn-/utfart til hyttene. Den nye tilførselsvegen skal de eksisterende hytteeierne også kunne benytte seg av. For å sikre at utbyggingen gjennomføres i tråd med dette, foreslår rådmannen en ny rekkefølgebestemmelse for opparbeidelse av den nye tilførselsvegen fra fv. 229 slik: Før det gis byggetillatelse til utbygging i felt B, C, D og E må ny tilførselsveg fra fv. 229 være etablert i tråd med planen. Kjøring til småbåthavna vil kunne medføre noe ekstra gjennomgangstrafikk. Denne trafikken vil imidlertid være mer sporadisk og spredt over døgnet uavhengig av inn-/utfart. Rådmannen finner de planlagte trafikale løsningene å være gode, herunder også slik at hensynet til gjennomfartstrafikk i Vikan I er ivaretatt. Forholdet til eksisterende bebyggelse innsyn og naboforhold Generelt ligger de nye hyttetomtene på egne nivåer i terrenget i forhold til eksisterende bebyggelse. Dette vil bidra til å begrense påvirkning på eksisterende bebyggelse fra ny bebyggelse. Ingen av de eksisterende hyttene vil miste utsikt som følge av utvidelsen. Bardal bemerker at de vil bli utsatt for mye innsyn og bli innebygget som følge av utvidelsen av hyttefeltet. Planforslaget legger til rette for en økt bruk av bukta og strandområdet og befaring viser at det er en del innsyn fra bukta til Bardals strand og sjøsiden av hytta. De har imidlertid en forholdsvis usjenert uteplass nordøst for hytta og lite innsyn fra tilførselsvegen som passerer i overkant. Nærmeste nye tomt, FA-5, ligger på skrå ovenfor Bardal slik at den slutter omtrent på samme sted på vegen som Bardals tomt starter. Det finnes uregulerte strandområder lengre nord som er åpne for fri ferdsel og som må antas å være tilgjengelig for, og benyttes av, hytteeierne i området. I forhold til høringsutkastet er 2 tomter fjerna, byggegrense for FA-5 trukket 4 m lengre unna, samt at område for småbåthavn er redusert og plassert så langt unna Bardals som mulig. Sett i sammenheng må dette antas å redusere belastningen for Bardals noe i forhold til høringsutkastet. Rådmannen legger vekt på at det både gjennom reguleringsplan for Vikan I, samt gjennom kommuneplanens arealdel, har vært påregnelig med en aktiv og økt bruk av bukta til småbåthavn og friluftsformål. Planløsningen som fremmes her vurderes derfor å være tilfredsstillende i forhold til Bardals. Skredfare Når det gjelder en mer helhetlig skredfareutredning for planområdet, har rådmannen oppfattet at intensjonen i planbestemmelsene 2.6 er at en slik utredning foretas for hele feltet under ett, etter vedtak av planen men før byggesaker sendes inn til kommunen. Rådmannen ser at det kan legges opp til en utredning for hver enkelt tomt i sammenheng med byggesak, men anser likevel forholdet ivaretatt slik planforslaget foreligger. Frisiktsone

7 Der ny tilførselsveg kobles på fv. 229 bør planområdet utvides til å inkludere frisiktsoner. Dette er lagt inn i forslag til redigert plankart i samsvar med de foreslåtte frisiktlinjer. Det legges også inn forslag til en bestemmelse for frisiktsonen. Konklusjon Rådmannen anbefaler at planen vedtas slik den er vedlagt saken her. Det er lagt inn følgende endringer etter høring: Endringer i plankartet Tomt 13 og 14 i høringsutkastet tas ut og tilhørende atkomstveg kuttes med snuhammer ved tomt 18. Tomtene etter FA-12 har fått nytt navn som følge av dette. Areal til småbåthavn reduseres til det areal som er nødvendig for å bygge et anlegg for 30 båter med bølgedemper. Resterende areal i bukta reguleres til friluftsområde i sjø med tilhørende strandsone. Planområdet er utvidet til å inkludere frisiktsoner der ny tilførselsveg koples på fv I felt A foreslås ny byggegrense 8 meter fra front for tomt FA-5 for å imøtekomme uttalelse fra Bardal. I felt B foreslås ny byggegrense 8 m fra eiendomsgrense i front for tomtene FB-13 til 15 som ligger lengst fram på platået. I felt C foreslås ny byggegrense 8 m fra eiendomsgrense i front på tomt FC-19 og 20 og 10 m på resterende tomter. I felt D foreslås ny byggegrense 6 m fra eiendomsgrense i front for tomt FD-28, mens tomtene FD-29 til 31 har ny byggegrense 8 m fra eiendomsgrense i front. I felt E foreslås ny byggegrense 15 m fra eiendomsgrense i front på tomt FE-32 og 33 og 10 m på resterende tomter. Det er påskrevet maksimal byggehøyde med koteangivelse for tomtene FE-32 og 33. Endringer i bestemmelsene Det legges inn en ny rekkefølgebestemmelse om ny tilførselsveg fra fv. 229 og rekkefølgebestemmelsene samles under én paragraf slik: 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 3.1 Grunnforhold Før det gis byggetillatelse, skal det foreligge geologiske/geotekniske vurderinger av fare for steinsprang/skred ovenfor hyttetomtene, samt områdestabilitet i område med marin avsetning. Om det avdekkes fare for steinsprang/skred ovenfor hyttetomtene, skal disse sikres på forsvarlig måte før byggetillatelse gis. 3.2 Tilsåing/beplantning For arealer utenfor hyttetomtene skal planering, skjæringer og oppfyllinger tilsås/beplantes innenfor hvert delfelt A-E senest ved utgangen av sommersesongen etter at midlertidig brukstillatelse/ferdigattest er gitt for første hytte i aktuelt felt. 3.3 Ny tilførselsveg fra fv. 229 Før det gis byggetillatelse til utbygging i felt B, C, D og E må ny tilførselsveg fra fv. 229 etableres i tråd med planen.

8 Bestemmelse om maks BYA får paragrafnummer og skrives om i tråd med kommunalavdelingens uttalelse slik: Generelt Hyttene skal plasseres innenfor angitt byggegrense på kartet. Det kan bare oppføres ei hytte med tilhørende uthus på hver tomt. Overbygget terrasse/veranda kan plasseres inntil 2,5 m fra vegg. Maks tillatt bebygd areal pr hyttetomt er 186 m 2 BYA, hvorav: hovedhytta kan utgjøre 100 m 2 BYA. uthus/anneks kan utgjøre 20 m 2 BYA. terrasse/veranda kan utgjøre 30 m 2 BYA uoverbygde parkeringsplasser kan utgjøre 36 m 2 BYA (to oppstillingsplasser) Bestemmelse om antall båtplasser i småbåthavn redigeres og det legges inn bestemmelse for friluftsområde i sjø med tilhørende strandsone slik: 5 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG, MED TILHØRENDE STRANDSONE 5.1 Småbåthavn Innenfor området tillates det anlagt småbåthavn med flytende konstruksjoner. Det kan tilrettelegges for inntil 30 småbåtplasser. 5.2 Friluftsområde i sjø med tilhørende strandsone Innenfor området er friluftsliv på stranda og i sjøen den sentrale bruken og det skal være fri ferdsel. Bestemmelse for parkeringsplass P1 endres slik: 6.2 Felles parkering Område P1 er felles for alle hytteeiere i området. Det legges inn en ny bestemmelse for frisiktsone: 8 HENSYNSSONE, FRISIKT I frisiktsonen skal det være fri sikt i en høyde på 0,5-2,5 m over vegbanenivå. Trafikkskilt og lysmaster kan plasseres i frisiktsonen.