Finansklagenemnda Eierskifte

Transkript

1 Finansklagenemnda Eierskifte Uttalelse FinKN AmTrust International Underwriters Ltd. Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Flere forhold kjøpers undersøkelsesplikt mangler oppdaget før kontraktsignering utenfor forsikringsdekning avhl En eiendom i Fauske kommune ble solgt "som den er" for kr Kjøper var ikke selv til stede på visningen, men en kamerat besiktiget eiendommen for ham. Forut for kontraktsigneringen påpekte kjøper en rekke forhold til megler. Det ble ikke tatt forbehold knyttet til dette i kjøpekontrakten. Selskapet anførte at eventuelle krav var bortfalt pga. at feilene var konstatert før kontraktsignering, og dermed ikke omfattet av forsikringsdekningen. Videre anførte kjøper bl.a. at det var gitt uriktige opplysninger om at badet var nyrenovert da det i realiteten var fra , samt at opplysningen om ny kjøkkeninnredning heller ikke var korrekt, da kun deler av den var ny. Selskapet avviste ansvar, da det mente opplysningene i taksten ikke var konkrete, samt at forholdet var synbart på visning. Nemnda kom frem til at det ikke forelå grunnlag for mangelsansvar for selger, og selskapet fikk således medhold. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: kr Finansklagenemnda Eierskifte bemerker: Det ble opplyst i egenerklæringsskjemaet at selgerne var arvinger som ikke hadde kunnskap om boligen, og interessenter ble oppfordret til å være spesielt oppmerksomme på visning og også til å ta med en sakkyndig. Kjøper var ikke selv til stede på visning, men sendte en kamerat dit og la inn bud dagen etter visningen ( ) med frist til kl 12:00. Budet ble akseptert. Etter dette har kjøper totalt åtte mangler han påberoper seg og nemnda behandler disse: Selv om selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt, vil en kjøper som har befart eiendommen ikke kunne påberope seg mangler som han kunne og burde oppdaget på befaringen, jf. avhl Etter nemndas oppfatning gjelder dette de anførte uriktige opplysninger om nyrenovert baderom, om ny kjøkkeninnredning og manglende sluk på vaskerom. Det samme gjelder det siste forhold kjøper har anført, at garasjetaket er begynt å sige; noe kjøper selv hevder er lett konstaterbart. Siden kjøper må identifiseres med kameraten han sendte på visning, gis selskapet medhold på dette grunnlag for så vidt gjelder disse anførsler uten at nemnda behøver å ta stilling til om det foreligger noen opplysningsmangler. Mangler som avdekkes før forsikringen trådte i kraft og som det heller ikke tas forbehold om ved signering av kjøpekontrakten, faller utenfor forsikringsdekningen. På dette grunnlag kan kjøpers anførsel om at det er en mangel at et kjellerrom ikke er godkjent som soverom, ikke føre frem. Det samme gjelder de påståtte uriktige opplysninger om mangelfull drenering og at det er tilbakeholdt informasjon om sprekker i mur. Alle disse tre forhold tok kjøper opp med megler allerede dagen etter at budet var akseptert og før kontrakten ble undertegnet. Det er også kjøper som må dokumentere de mangler han hevder foreligger og gjør han ikke det, er selskapet uten ansvar. Når det gjelder de påberopte feil ved røropplegget i kjelleren, foreligger det ingen andre opplysninger enn kjøpers egne om at betongen er løs eller hul og dette kravet kan ikke føre frem. Konklusjon: Selskapet gis medhold. Side 1 av 9

2 Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Christian Fr Wyller (leder), Thorunn Falkanger, Thalina Kofoed Skramstad, Ole Smedsrud, Claus Listerud, Thomas Iversen og Odd-Arne Eidsmo. Saken gjelder hvorvidt kjøpers mangelskrav er dekningsmessig under selgers eierskifteforsikring i AmTrust International Ltd. Innledningsvis gjaldt klagen flere forhold. Sekretariatet for Finansklagenemnd har forstått det slik at klagen gjelder: - uriktig opplysning om nyrenovert bad - uriktig opplysning om ny kjøkkeninnredning - manglende sluk på vaskerom - soverom og kjellerstue er ikke godkjent til varig opphold - uriktig opplysning om drenering - tilbakeholdt informasjon om sprekker i mur - feil ved røropplegg i kjeller - feil ved garasjetaket I det følgende vil de enkelte krav behandles hver for seg. Eiendommen i Fauske kommune ble solgt "som den er" ved kjøpekontrakt signert og Kjøpesummen var kr Det fremgikk av forsikringsvilkårene II bokstav J at: Eierskifteforsikringen trer i kraft etter at bindende kontrakt er undertegnet av begge parter, dog maksimalt 3 måneder før overtagelsen, og løper deretter ut den perioden kjøper kan reklamere, maksimalt 5 år og tre måneder. Det var utarbeidet verdi- og lånetakst i forbindelse med salget, og der fremgikk det at boligen var oppført i 1975, og påbygget i Videre var det opplyst: Nyrenovert bad og ny kjøkkeninnredning. Har for øvrig en del slitasje, slik at en del oppussings- og vedlikeholdsarbeider må påregnes. Det var gjort et fradrag i beregnede byggekostnader på kr Egenerklæringsskjemaet var ikke utfylt, men det var opplyst: Arvinger/selger har ingen kjennskap til boligens feil eller mangler. Det oppfordres til å være spesielt oppmerksom på visning. Ta gjerne med sakkyndig. Kjøper besiktiget ikke eiendommen, men en kamerat av ham var til stede. Bindende avtale ble inngått Kjøper tok, i e-post av til megler, opp en rekke forhold ved eiendommen, bl.a. eventuell godkjenning av soverom i kjeller, sprekker i mur og avflassing av maling på baderomstak. Megler videreformidlet takstmannens svar på kjøpers spørsmål i e-post av Kjøper svarte megler : Det var jo svar selv om jeg syns at de var av unnvikende karakter. Er det noe som er sikkert så blir vi nødt til å ta det videre spesielt det med antall soverom. Siden du i forrige mail skrev at vi må henvende oss til forsikringsselskapet selger har forsikring må jeg nesten be om ei mailadresse. Side 2 av 9

3 Kjøper signerte kjøpekontrakten Det var ikke tatt spesielle forbehold. Eiendommen ble overtatt Det var ikke anmerket noe vedrørende feil og mangler i overtakelseserklæringen. Kjøper reklamerte over flere mangler i brev datert , mottatt av selskapet Uriktig opplysning om nyrenovert bad Som nevnt ovenfor, var det i verdi- og lånetaksten opplyst om "nyrenovert" og "renovert". I e-post av stilte kjøper spørsmål knyttet til badets tak: Er ikke av så alvorlig karakter (håper jeg) men er forundret over at det ikke er kommentert: Det gjelder baderomstaket. Det står at badet er renovert, men på bildene jeg har fått tilsendt viser malingsflass i taket uten at dette er kommentert. Kan det tyde på fuktskade? Takstmannen svarte i e-post videreformidlet av megler : Malingsfall i taket er meg ukjent, det var jo montert nye spotlight i taket? Noe fuktskade er det sannsynligvis ikke, muligens for stor varmeutvikling fra spotlighter. Kjøper reklamerte Det fremgikk av reklamasjonen at: Badet er etter vårt skjønn minst 12 år. Hvor gammelt må et bad være for at man ikke kan kalle det nyrenovert? Etter nærmere undersøkelser er det flere løse fliser på gulv og i dusjhjørnet er det fuger som ikke er tette. Videre er taket i en sånn forfatning at det kan ikke være renovert. Det er mye malingsflass. Takstmannen påstår at det skyldes spottene, noe vi stiller oss tvilende til. Selskapet tok forholdet opp med selger, som bemerket: At badet ikke var helt nytt mener vi gikk frem av bildene i prospektet, men at takstmann har vurdert det som relativt nytt i forhold til husets alder. Det er sannsynlig at badet ble renovert for 12 år siden, men det er ikke noe vi vet sikkert. Kjøper engasjerte takstmann som besiktiget boligen, herunder badet. Han avdekket at dusjveggene var stemplet og datert med produksjonsår 1995, og konkluderte med at badet trolig var rundt 15 år gammelt. Kjøper anførte at det var gitt uriktige opplysninger om badets alder. Utbedringskostnaden, som besto av total renovering av badet, var estimert til kr inkl. mva. Selskapet avvist ansvar, og påpekte at forholdet knyttet til avflassing av maling var oppdaget før kjøpekontrakten var signert, og således falt utenfor forsikringsdekningen. Selskapet mente videre at fordi det i salgsdokumentene ikke var oppgitt når baderommet var blitt renovert, samt at badets synlige tilstand viste at badet ikke var fra de senere år, medførte at forhold ikke utgjorde et avvik. Kjøper opprettholdt kravet i klagen til sekretariatet for Finansklagenemnda. Sekretariatet var enig med kjøper i at betegnelsen "nyrenovert" tilsa at det var renovert for relativt kort tid siden, og at når badet faktisk var fra , så var det gitt en uriktig opplysning, jf. avhl Sekretariatet mente også at opplysningen om nyrenovert bad var relevant for kjøpere flest, da dette var omfattende og kostbart arbeid som må gjøres med et visst mellomrom for at badet skal opprettholde sin funksjonalitet. Hva gjaldt selskapets øvrige anførsler, ble det bemerket: Vi forstår selskapet slik at det anføres at kjøper ville oppdaget at badet ikke var nyrenovert på visning, og at forholdet således ikke kan gjøres gjeldene som en mangel da kjøper kjente eller måtte kjenne til det forut for avtaleinngåelsen. Det er også vist til at eiendommen er et dødsbo, og at selger uttrykkelig har oppfordret kjøper til å undersøke eiendommen på visning. Kjøper har ikke besiktiget eiendommen i forkant av avtaleinngåelsen. Etter det sekretariatet forstår, har kjøper hatt en representant på visningen. Kjøpers representant må identifiseres med selger, og forhold som representanten kjente eller måtte kjenne til, kan således ikke gjøres gjeldene som en mangel. Side 3 av 9

4 Ut i fra det prospektet vi har fått oversendt, kan vi vanskelig se at kjøper måtte forstå at badet ikke var "nyrenovert". Det skal imidlertid bemerkes at vår kopi er noe utydelig. På den andre siden er det et moment at kjøper, kort tid etter overtakelsen, reklamerte til selskapet med opplysning om at badet, etter kjøpers skjønn, måtte være minimum 12 år. Vi forstår det slik at kjøpers vurdering kun er gjort på bakgrunn av hvordan badet fremsto visuelt sett. Kjøpers uttalelse taler derfor for at man på visning måtte oppdaget at badet ikke var nyrenovert. At eiendommen er et dødsbo, og at selger har gitt en særlig oppfordring om å undersøke eiendommen, skjerper også kjøpers undersøkelsesplikt. Sekretariatet har vært i tvil om saken, men funnet det uklart hva kjøper (kjøpers representant) måtte forstå om badets tilstand på visning. Uklarheter rundt dette går ut over selger, og vi har derfor konkludert med at kjøper ikke kan anses for å kjenne eller måtte kjenne til at badet ikke var nyrenovert. Selskapet opprettholdt sitt avslag. Det ble vist til at kjøper ville oppdaget badets tilstand dersom han hadde vært på visning, at det var opplyst å være et dødsbo og oppfordret eksplisitt til undersøkelser, samt badet fremsto som relativt nytt, slik at "nyrenovert" ikke kunne være uriktig. Videre ble det stilt spørsmål ved om innvirkningskriteriet kunne være oppfylt, da kjøper hadde lagt inn bud før visningen ble avholdt. Badets tilstand kom klart frem på bildene kjøper hadde tilgang før budgivningen, og verdifastsettelsen var gjort på bakgrunn av badets visuelle tilstand. Det var lagt ved bilder av badet. Sekretariatet fant det uklart i hvilken grad det var synbart for kjøpers representant på visning at badet ikke var nyrenovert, og opprettholdt derfor sin vurdering. Kjøper opprettholdt sitt krav. 2. Uriktig opplysning om ny kjøkkeninnredning Det fremgikk av verdi- og lånetaksten at kjøkkeninnredningen var ny. Kjøper reklamerte Av reklamasjonen fremgikk det: Kjøkkeninnredningen er bare delvis ny. Komfyr/topp, oppvaskmaskin, oppvaskskap m/ fronter, en skuffeseksjon, benkeplate og vask er nytt. Ellers er resten av innredningen og ventilator gammelt! Kjøpers takstmann bemerket: Benkeplate, 60 cm skuffeseksjon, front oppvaskmaskin, og 90 cm benkeseksjon til vasken er av nyere dato. Alle overskap og 5 benkeseksjoner er av gamlere dato. Trolig år. Fra kjøpers side ble det anført at det forelå en mangel da kun deler av kjøkkenet var nytt. Kjøper innhentet pristilbud på ny kjøkkeninnredning, som utgjorde kr inkludert montering og frakt. Selskapet mente at fordi det ikke var opplyst når kjøkkenet var renovert, og deler av kjøkkeninnredningen faktisk var skiftet ut, så kunne kjøper ikke bli hørt med at forholdet faktiske utgjorde en mangel. Kjøper opprettholdt kravet, og viste til at opplysningen om at kjøkkenet var nytt var uriktig. Videre ble det vist til at kjøkken er en av de viktigste forhold ved kjøp av bolig og at opplysningen således hadde innvirket på avtalen. Selskapet viste til at kjøkkeninnredningens alder hadde lite å si for den praktiske bruken av kjøkkenet, og var mest av estetisk betydning. Det ble vist til at kjøkkenets tilstand var synlig, og at det således ikke forelå en mangel. Kjøper opprettholdt kravet i klagen til Finansklagenemnda. Sekretariatet mente, på samme måte som for badet, at opplysningen om at kjøkkeninnredningen var ny, ikke var korrekt da det kun var en mindre del av innredningen som faktisk var ny. Sekretariatet mente at kjøkkenets alder også kunne ha betydning for de mer tekniske sidene av kjøkkenet, ikke kun det estetiske. Sekretariatet la videre til grunn at opplysningen om ny kjøkkeninnredning var Side 4 av 9

5 kjøpsmotiverende. Sekretariatet bad selskapet om å kommentere kjøpers krav om prisavslag, som tilsvarte kostnaden ved å skifte ut kjøkkeninnredningen. Selskapet opprettholdt sitt avslag knyttet til kjøkkenet, med samme begrunnelse som for badet, se punkt 2 ovenfor. Det var lagt ved bilder av kjøkkenet. Sekretariatet ba kjøper redegjøre nærmere for hvilke sider ved kjøkkenets tilstand som fikk ham til å anta at innredningen ikke var ny. Kjøper opplyste at de etter overtakelsen reagerte på at kjøkkenets fronter var slitte og gulnet, samt at beslag, hengsler og skinner var gamle, og at strykejernskuffen var vanskelig å dra ut pga. rusten skinne. 3. Manglende sluk på vaskerom Kjøpers takstmann bemerket i takstrapport, oversendt , at vaskerommet var uten sluk i gulvet, slik at det ikke tilfredsstilte kravet for å bli godkjent som våtrom. Utbedringskostnaden for vaskerom ble estimert til kr , noe som innebar fullstendig renovering av rommet. Selskapet avviste ansvar, og viste til at det ikke var krav om sluk på vaskerom da boligen ble oppført. Det ble også tatt forbehold om at det var reklamert for sent. Kjøper opprettholdt at det forelå en mangel, jf. avhl Det ble videre vist til at vaskerommet var oppført i 1989, og at det var i strid med byggeforskriften av Selskapet opprettholdt sin anførsel, og påpekte samtidig at det var synbart på visning at vaskerommet ikke hadde sluk, og således ikke en mangel ved eiendommen. Kravet ble tatt med i klagen til Finansklagenemnda. Sekretariatet kunne ikke se at det var dokumentert at forholdet var i strid med byggeskikk på oppføringstidspunktet, eller at det var sannsynliggjort at selger kjente til dette. 4. Soverom og kjellerstue er ikke godkjent til varig opphold Det fremgikk av prospektet at kjelleren inneholdt gang, stue, soverom, tre boder og et uinnredet rom. Videre var det opplyst at boligen ikke var i samsvar med byggemeldte tegninger. Den sendte kjøper e-post til megleren som formidlet salget, hvor det bl.a. fremgikk: Jeg kan ikke se noen seng i "soverommet" i kjelleren på de bilder jeg har fra min venn som var til stede og tok bilder for meg. Jeg har også forstått at det ble gitt muntlig info, fra sønn, under visning at dette rommet i kjeller ikke har vært i bruk som soverom siden slutten av syttitallet. Stemmer dette? I e-post fra kjøper av var også soverommet i kjelleren et tema: Siden den ikke er kommentert noe om godkjenning i forhold til rømningsvei må man jo anta at det er godkjent. Finnes det slik godkjenning? Dersom det ikke stemmer, mener jeg huset er markedsført på galt grunnlag, jeg tenker også da på prisantydningen (I verste fall overtar vi et hus 3. august med ett soverom for lite). Megler videreformidlet takstmannens svar i e-post av : Som nevnt innledningsvis trenger ikke rommet ha f.eks. godkjent rømningsvei for at rommet blir betegnet som soverom, det er bruken på befaringsdagen som er avgjørende. Vinduet har en lysåpning på 40x98 cm og er dermed under kravet, som min. skal være 50x100 cm. Kjøper svarte i e-post til megler av : Det var jo svar, selv om jeg synes at de var av unnvikende karakter. Er det noe som er sikkert så blir vi nødt til å ta det videre spesielt det med soverom. Siden du i forrige mail skrev at vi må henvende oss til forsikringsselskapet selger har forsikring må jeg nesten be om ei mailadresse. Det var ikke tatt forbehold knyttet til dette verken i kjøpekontrakten eller i overtakelsesprotokollen. Side 5 av 9

6 Det fremgikk av reklamasjonen at: Huset er markedsført med 3 soverom, uten at det opplyses om at det ikke er godkjent rømningsvei i soverommet i kjelleren. Kjøpers takstmann uttalte bl.a. følgende om rommene i kjelleren: Konklusjon: Vinduene i "kjellerstue" og "soverom" i kjeller tilfredsstiller ikke kravene til rømning fra oppholdsrom. Minstekravene for rømning via vindu er at bredde (pluss) høyde skal minst være 150 cm i åpen stilling til sammen. Bredden skal være minst 50 cm, og høyden minst 60 cm. Vinduene er med bredde i lysåpning på 101 cm og høyde 41 cm. Bredde (pluss) høyde er 142 cm. Rommene er ikke godkjent som oppholdsrom. Utbedringskostnaden ved å etablere rømningsveier i kjeller ble anslått til kr inkludert mva. Selskapet anførte at manglende godkjenning av soverom var avdekket før signering av kjøpekontrakten, og således falt utenfor forsikringsdekningen. Hva gjaldt kjellerstuen, så ble det vist til opplysningen i salgsoppgaven om at boligen ikke var i samsvar med byggemeldte tegninger, og at det fulgte av byggetegningene at kjelleren var godkjent til bodareal og ikke oppholdsrom. Det ble presisert at arealet kunne være målbart etter NS3940 selv om det ikke var i samsvar med byggeforskriftenes krav. Det ble tatt forbehold om at det var reklamert for sent. Kjøper fant selskapets anførsel om manglende forsikringsdekning uklar, og opplyste at reklamasjon først var fremsatt , altså litt over én måned etter overtakelsen. Selskapet bemerket at forhold som konstateres før kontraktsigneringen faller utenfor forsikringens dekningsområde. Kjøper opprettholdt kravet i klagen til sekretariatet for Finansklagenemnda. Sekretariatet vist til at kjøper, på bakgrunn av opplysningen i salgsdokumentene om at boligen ikke var i samsvar med byggemeldte tegninger, måtte forvente at det kunne påløpe kostnader til gebyr etc. for å bringe dette formelt i orden. Sekretariatet forutsatt at byggesakstegningene ikke var vedlagt salgsoppgaven. Hva gjaldt eventuell manglende forsikringsdekning for soverommet i kjelleren, fant sekretariatet det unødvendig å ta stilling til dette, da kravet uansett måtte anses som akseptert da kontrakten var signert uten at det var tatt forbehold om dette. Hva gjaldt kjellerstuen, fant man det ikke sannsynliggjort at selger eller selgers takstmann kjente til dette. Man kunne uansett ikke se at det var dokumentert at forholdet var i strid med byggeforskriftene på oppføringstidspunktet. 5. Uriktig opplysning om drenering Det fremgikk av verdi- og lånetaksten at: Støpt sålefundament på leire grunn. Grunnmur av Leca murblokk, utvendig med grunnmursplast og puss, innvendig delvis upuss/pusset, utlektet og kledd. Sprekkdannelse i grunnmur i nordøstre hjørne. Fuktskade i utlektet yttervegg på soverom i nordøstre hjørne. Sprekkdannelse og riss i mur i 2 boder. Det gjøres oppmerksom på at utlektede vegger og oppforede gulv under terreng ansees som en risikokonstruksjon, da det av erfaring viser seg at slike konstruksjoner er utsatt for fuktighet. I e-post av skrev kjøper: Jeg leste om fuktskaden i forbindelse med soverommet, men oppfattet ordlyden sitat: "Fuktskade i utlektet yttervegg på soverom i nordøstre hjørne" som at det gjaldt ytterkledning el. tilknytning til denne og at det ikke Side 6 av 9

7 gjaldt indre fuktskader som kan medføre helserisiko. En parantes: Når det er oppgitt sprekkdannelse i mur i nordøstre hjørne gjelder det som er tilknytning til soverommet eller den som vises mot østsiden ovenfor tørkestativet? Takstmannen svarte: Det er en fuktskade i ytterhjørne i soverommet ut mot der som sprekk i mur er, dette må sannsynligvis repareres. Om veggen er isolert mot mur er uklart, er den ikke det er det kun er råteskade som i utgangspunktet ikke er helsefarligt, er veggen isolert er det mest sannsynlig en muggskade i isolasjon evt. Vaflexpapp mot mur, og kan derfor være helsefarlig. Før innvendig reparasjon bør muren repareres. Det ble ikke tatt forbehold om dette i kjøpekontrakt eller overtakelsesprotokollen. Det fremgikk av kjøpers reklamasjon at: Fundamentering/grunnmur (side 2 av 6). Her står det at det er utvendig grunnmursplast på Lecamuren. Det er noe vi ikke kan se. Derimot er det plast på grunnmuren til dobbeltgarasjen. (Den er ikke av leca). Det er fukt i kjeller! Vi har hatt luftavfukter på siden vi flyttet inn 2./3. august. Displayet på avfukteren viste en luftfuktighet på nesten 80 %. Vi tømmer 3-4 liter vann hver dag. Det er synlige saltavleiringer i kjeller, som indikerer fukt! Det ble anført fra kjøpers side at det var gitt uriktige opplysninger om at det var utvendig grunnmursplast på boligen. Kjøper mente også at fuktproblemene i kjelleren var langt større enn taksten ga inntrykk av. Kostnaden ved å utbedre dreneringen ble estimert til kr per løpemeter, med tillegg av kr for balkongen. Selskapet anførte at fuktskaden knyttet til soverom i kjelleren var oppdaget før kjøpekontrakten ble signert, og således ikke var dekningsmessig. Videre ble det anført at fordi dreneringen var 40 år, samt at det var gitt risikoopplysninger om fuktskader i vegg, samt at taknedløpets avslutning var synlig og ikke en uvanlig løsning, så forelå det ingen mangel knyttet til dreneringen. Kjøper opprettholdt at det forelå en uriktig opplysning om grunnmursplast i klagen til sekretariatet for Finansklagenemnda. Sekretariatet mente at selv om opplysningen om grunnmursplast skulle være uriktig, så ville forholdet neppe ha virket inn på avtalen, jf. avhl Det ble i den forbindelse vist til at kjøper på bakgrunn av dreneringens alder, samt opplysningen om fuktskade i kjeller, måtte være forberedt på å utbedre dreneringen på kort sikt. 6. Tilbakeholdt informasjon om sprekker i mur I verdi- og lånetaksten var det opplyst om sprekkdannelse i grunnmur og boder, se punkt 5 ovenfor. Kjøper hadde spørsmål til sprekkene i e-post av : Sprekk i yttermur. Ut i fra taksten får jeg forståelse av at det er en sprekk, men det er i hvert fall to tydelige sprekker i grunnmur. I tillegg til riss/sprekk i boder og pipe/brannmur (pluss) marmorplata kan ikke det tyde på setningsendringer?... Videre vil jeg komme med en kommentar angående den sprekken ved inngangspartiet, som har tilknytning til soverommet med fuktskaden. Min venn fortalte at det ble gitt opplysninger muntlig ved visning om frostsprengning og inntrengning av vann. Er ikke dette opplysninger som kunne vært gitt i forbindelse med egenerklæringen? Takstmannen svarte: Hvis det er noen setningsskader, så er de sannsynligvis fra byggeår. Grunnen er leire og stabil, det er bygget flere titalls boliger i området og setningsskader har ikke vært noe problem. Det kan oppstå riss i puss på grunnmur og pipe/brannmur av forskjellige årsaker, uten at det medfører noe større problem. Det var ikke tatt forbehold om dette i verken kjøpekontrakt eller overtakelseserklæring. Side 7 av 9

8 Det fremgikk av kjøpers reklamasjon: Videre så står det sprekk og riss i to boder. Det er godt synlig sprekk/riss i en bod til og det uinnredete rommet også. Det er ikke bare én sprekk i grunnmur, men to synlige uten at den andre er kommentert. Vi mener at alle rissene/sprekkene kan indikere setningsendringer. Takstmannen mener at det eventuelt stammer fra byggeår. Vi mener det med pipa/ildstedet kan indikere endringer i grunnen i senere år, siden pipa er flyttet for få år siden. Kjøpers takstmann uttalte det var en sprekk i boden som ikke var omtalt i verdi- og lånetaksten. Kjøper anførte at dette utgjorde en mangel. Utbedringskostnaden ble estimert til kr Selskapet anførte at forholdet ikke var omfattet av forsikringsdekningen, da det var konstatert før kjøpekontrakten var signert. Kjøper opprettholdt kravet i klagen til sekretariatet for Finansklagenemnda. Sekretariatet fant ikke grunnlag for at det forelå opplysningsvikt fra selgers side, jf. avhl Videre mente sekretariatet at kjøper, på bakgrunn av opplysningene som var gitt, måtte være forberedt på at det også kunne være sprekkdannelser andre steder i boligen. 7. Feil ved røropplegg i kjeller Av kjøpers reklamasjon fremgikk det: VVS-installasjoner (side 3 og 6). I kjeller kan det sees en del rørarbeid som bærer preg av amatørmessig arbeid! Det er gjort noe med kloakken i kjelleren. Vanskelig å bedømme hva som er gjort, men det kan merkes at betongen er løs/hul enkelte steder der det har vært gjort arbeid. Kjøper ba om at selger avklarte hva som var blitt gjort med kloakken i kjelleren. Selskapet avviste ansvar, da dette ikke var dokumentert. Det ble også vist til at forholdet var synlig på visning, og således ikke utgjorde en mangel, jf. avhl Kjøper opprettholdt kravet i klagen til sekretariatet for Finansklagenemnda. Det ble vist til LA som begrunnelse for at også VVS-arbeider, også i eldre boliger solgt "som den er", kunne forventes å være fagmessig utført. Sekretariatet kunne ikke se at forholdet var dokumentert, og hadde derfor ikke grunnlag for å vurdere mangelskravet. 8. Feil ved garasjetaket I verdi- og lånetaksten var det opplyst at garasjen var oppført i Videre var det opplyst følgende om garasjen: Dobbelgarasje med ringmur. Støpt ringmur og støpt plate på oppfylte masser. Vegger av lett bindingsverk med utvendig trekkledning og innvendig ukledd. Saltak tekket med takshingel. Det var gjort fradrag for verdireduksjon med kr Det fremgikk av kjøpers reklamasjon at: Noe av det siste vi oppdaget/ble gjort oppmerksomme på av venner, er at taket i garasjen er seget. Noe som antagelig skyldes for langt spenn på taksperrer. Kjøpers takstmann bemerket: Side 8 av 9

9 Konklusjon: Taktroen har fuktsjateringer i begge gavler orientert ned mot vestre og sørvestre hjørne. Vannbordene på taket har liten overdekning over taktekket som er pappshingel. Årsaken kan være snødriv eller rennende vann langs yttervegg. Kjøper anførte at dette utgjorde mangler ved eiendommen. Utbedringskostnaden var estimert til kr inkl. mva. Selskapet kunne ikke se at garasjen hadde en mangel, da slike feil måtte være påregnelige da garasjen var nesten 40 år. Selskapet kunne heller ikke se at det var dokumentert at det var nødvendig å foreta utskiftninger av limtredragerne. Kjøper viste til at det var opplyst i salgsdokumentene at garasjen var oppført i Videre ble det påpekt at det forhold at taket var begynt å sige var lett konstaterbart, og at selger eller selgers takstmann kjente eller måtte kjenne til dette. Selskapet kunne ikke se at dette var forhold verken selger eller selgers takstmann måtte kjenne til. Selskapet kunne heller ikke se at det forhold at garasjen var fra 1987, og ikke 1975, var av avgjørende betydning for vurderingen. Kravet ble opprettholdt i klagen til sekretariatet for Finansklagenemnda. Sekretariatet kunne ikke se at skaden/skadeårsaken var tilstrekkelig dokumentert til at man kunne foreta en vurdering av kravet. Finansklagenemnda Eierskifte bes ta stilling til hvorvidt ovennevnte forhold medfører mangelsansvar for selskapet, og i så tilfelle bes nemnda ta stilling til prisavslagets størrelse. Tidligere uttalelser: Side 9 av 9