Hvis ja klargjør kort: Hvis ja klargjør kort:

Transkript

1 VEFSN KOMMUNE Saksbehandler: Nicolai Heilemann Tlf: Arkiv: 610 Arkivsaksnr.: 13/541-5 REGULERING AV FESTEAVGIFT GNR 104 BNR 1 FNR 120 MFL Rådmannens forslag til vedtak: Tilbudet fra Opplysningsvesenets fond [OVF] aksepteres ikke. Begrunnelse: Vefsn kommune aksepterer ikke at kommunen skal betale mer i festeavgift til OVF enn det OVF selv ville fått inn i festeavgift dersom fondet hadde festet bort tomtene direkte til huseierne uten kommunens hjelp. Overfor enkeltfestere er det riktig at tomten skal verdsettes med infrastruktur som vei, vann, avløp, elektrisitet med videre frem til tomtegrensen, men ikke når kommunen fester et større tomtefelt og selv må bekoste infrastukturen i feltet. Da skal verdien av feltet fastsettes uten infrastuktur, og det blir et betydelig lavere beløp enn råtomtprisene OVF opererer med. Man kan aldri forutse med full sikkerhet hvilket resultat en domstol vil komme til, men rådmannen vil i denne saken tilrå at kommunen avslår OVFs tilbud og at man i stedet får en avklaring i skjønnsretten. MILJØ Medfører saken miljøkonsekvenser? LIKESTILLING Berører saken likestillingsproblematikk? PLANFORANKRING Er saken forankret i kommuneplanen? DELEGASJON Er saken i tråd med delegasjonsreglementet? X NEI: BUDSJETT Medfører saken budsjettregulering? X NEI: Hvis ja klargjør kort: Hvis ja klargjør kort: Angi her i hvilken del, evt. i hvilken annen plan. Hvis nei, skal delegasj.reglementet endres? (angi i tilfellet hvordan) Hvis ja så skal reguleringen framgå i saksframlegget. Saken ikke avsluttet. Dersom OVF vinner frem med at kommunen skal betale mer til fondet enn kommunen får inn fra fremfesterne, er det ikke satt av penger til å dekke denne differansen. Trykte vedlegg: Varsel om regulering av festeavgift fra adv. firmaet Harris datert (dok 11/2488-1) Svar fra Vefsn kommune til adv. firmaet Harris datert (dok 11/2488-2) Foreløpig svar fra adv. firmaet Harris datert (dok 11/2488-5) Regulering av festeavgift til kr fra adv. firmaet Harris datert (dok 11/ ) Svar fra Vefsn kommune til adv. firmaet Harris datert (dok 11/ ) Regulering av festeavgift til kr fra adv. firmaet Harris datert [12]13 (dok 13/541-1) Svar fra Vefsn kommune til adv. firmaet Harris datert (dok 12/ ) Prosessvarsel fra adv. firmaet Harris datert (13/541-3) Svar fra Vefsn kommune til OVF datert (13/541-4)

2 Hamar-skjønnet (RG ) Opland-skjønnet avsagt av Alstahaug tingrett Alcoa-skjønnet avsagt av Hålogaland lagmannsrett Utrykte vedlegg: Sammendrag Forhandlingene mellom Vefsn kommune og OVF har avventet resultatet av en skjønnssak om det såkalte Vegvesen-feltet innerst i Kjerkelia. Denne skjønnssaken mellom Runar Jørgensen og Opplysningsvesenets fond (OVF) ved advokat Per Magnus Haugen ble avholdt i Mosjøen 26. og Før skjønnforhandlingenes andre dag ble saken forlikt. Det nærmere innholdet av forliket er ikke kjent for andre enn partene, men kommuneadvokaten har forstått det slik at Jørgensen og naboene hans i den innerste delen av Kjerklia er blitt enige med OVF om en innløsningspris. De aktuelle tomtene ble i sin tid opparbeidet av Statens vegvesen og Vefsn kommune som boligtomter for ansatte i vegvesenet. Når denne skjønnssaken endte med et forlik, betyr det at vi ikke får noen avgjørelse fra Alstahaug tingrett der retten tar stilling til hva som er verdien av en råtomt i et helt felt uten infrastuktur møttes adv. Haugen (ansatt hos OVF) og kommuneadvokaten for å diskutere saken om regulering av festeavgiften Vefsn kommune betaler til OVF. Haugen fremsatte et tilbud om at festeavgiften for hele tomtefeltet sett under ett, dvs. både boligtomter og ikke-bebygget areal, settes til kr. Tilbudet er ikke gjenstand for forhandlinger. Dersom tilbudet ikke aksepteres, må saken løses gjennom rettslig skjønn og OVF vil da prosedere på at festeavgiften skal være vesentlig høyere. Bakgrunn Festeavgiften som skal reguleres, omfatter ca m² benyttet til boligtomt og m² annet areal, som i hovedsak er veggrunn og brattland som ikke er bebyggbart. Ettersom det stadig skjer innløsning av boligtomter, reduseres arealet og dermed også festeavgiften. Arealet vil bli ytterligere redusert når de fem boligtomtene i Vegvesen-feltet blir innløst. Festeavgiften Vefsn kommune skal betale til OVF vil da bli forholdsmessig redusert, men misforholdet ved at kommunen må betale mer til fondet enn kommunen selv får inn fra fremfesterne, vil bestå. Rettslig sett er det fastslått at når en kommune eller en annen stor aktør fester et stort område til bruk som tomtefelt, faller denne avtalen utenom tomtefestelovens regler til beskyttelse av festere av tomt til bolig eller fritidshus. Dette har den konsekvens at OVF kan regulere opp festeavgiften Vefsn kommune skal betale uten begrensning av tomtefestelovens maksimalbeløp, mens Vefsn kommune ikke kan kreve mer i festeavgift fra fremfesterne enn tomtefestelovens maksimalbeløp ( 15 annet ledd nr. 2), som pr utgjør kr pr. dekar tomt. Videre er det slik at Vefsn kommune ikke kan kreve noen festeavgift for arealet som brukes til gategrunn eller som ikke kan utnyttes fordi det er for bratt. Inntil nå har det vært slik at Vefsn kommune har sittet som mellommann mellom OVF og fremfesterne (huseierne) og krevd inn festeavgift fra huseierne, som så er blitt viderebetalt til OVF. Etter at maksimalbeløpet i tomtefesteloven ble innført, blir Vefsn kommune etter OVFs siste avgiftsregulering sittende med en stor regning som ikke kan kreves dekket av fremfesterne. For Vefsn kommune vil nemlig inntektene fra det aktuelle feltet utgjøre m²x kr/dekar (maksimalbeløpet) = kr. Tomtefesteloven åpner for at maksimalbeløpet også kan kreves for tomter som er mindre enn ett mål. Mange av de aktuelle tomtene er på m², og vil således gi en noe høyere festeavgift pr. dekar fordi

3 fremfesterne likevel må betale maksimalbeløpet. Kommunens inntekter fra tomtefestefeltet ligger således rundt kr pr. år, som vil gi et årlig underskudd på kr når OVF vil kreve kr i festeavgift fra Vefsn kommune. Vurdering Det oppleves intuitivt som urimelig at kommunen skal betale mer til OVF enn det huseierne betaler til kommunen. Vefsn kommune har hatt og har fortsatt masse arbeid med å opprette festekontraktene, regulere festeavgiften og administrere festeforholdene med eierskifter, innløsning, innfordring av festeavgift som ikke blir betalt osv. Belønningen for dette arbeidet er at kommunen blir sittende med et årlig tap på kr regnet fra 1. januar 2012 ut fra OVFs siste tilbud. Dersom ikke kommunen hadde stått som bortfester, måtte OVF selv ha festet bort tomtene til huseierne. Da ville OVF vært bundet av maksimalbeløpet, og de ville neppe ha fått noen festeavgift for veigrunn og skrapland. Det finnes to alternative innfallsvinkler til bortfesterklemma. Den ene er å anføre at råtomtverdien for feltet Vefsn kommune fester er så vidt lav at samlet beløp Vefsn kommune skal betale til OVF ikke overstiger hva festerne av boligtomter må betale til kommunen. Den andre er å kreve at domstolen tilsidesetter kontraktsklausulen mellom OVF og kommunen som gir OVF anledning til å regulere festeavgiften kommunen skal betale til fondet mer enn festeavgiften kommunen selv kan kreve inn. Den første angrepsvinkelen mot bortfesterklemma anses å være den som har størst sannsynlighet for å føre frem, nemlig at det holdes skjønn over hva råtomtverdien av hele feltet er. Siden Vefsn kommune har bekostet alt av veier, fortau, gatelys, vann/avløp, strømforsyning og annen infrastruktur, skal man se bort fra verdiøkningen som disse investeringene medfører. Å finne frem til hva råtomtverdien er i Mosjøen, er en svært vanskelig oppgave fordi nesten alt som selges av tomter, er byggeklare tomter med infrastruktur. Det blir således en rent teoretisk øvelse å se for seg hva en eventuell kjøper ville betalt for Kjerkelia i dag om man tenker seg feltet som kratt og villniss uten vei, vann, avløp, elektrisitet osv. For enkelttomter vil man oftest se det slik at veier, elektrisitet, vann og avløp med videre er skapt av samfunnet, slik at råtomtverdien fremkommer ved å trekke fra kostnadene til opparbeidelse av selve tomten fra markedsverdien på byggeklar tomt. Når derimot kommunen fester et større område, er det imidlertid kommunen selv som bruker store beløp på å bygge infrastruktur. Selve råtomtverdien av et stort felt uten infrastruktur er temmelig lav. På Andås kjøpte kommunen råtomt for 34 kr/m². Byggeklare tomter i ferdig opparbeidet felt selges for 520 kr/m², og dette er kommunens selvkostpris uten noen fortjeneste. For øvrig skal bemerkes at neste byggetrinn etter at tilbudene på bygging av infrastrukturen er mottatt av kommunen, faktisk ser ut til å bli betydelig dyrere enn 520 kr/m², men endelig pris ikke er beregnet ennå. Når opparbeidelseskostnadene er så vidt store, er det kommuneadvokatens vurdering at prisen for byggeklare tomter ikke gir plass til en stor råtomtverdi i tillegg til opparbeidelseskostnadene. I Alcoa-skjønnet ble råtomtverdien for 193 dekar landareal fastsatt til 120 kr/m² pr (tilsvarer 135 kr pr. januar 2012). Denne prisen gjelder alt areal, også areal satt av til interne veier og lignende (dvs. strøkspris). I Aloca-skjønnet uttaler lagmannsretten at boligtomter i Mosjøen synes å ha høyere verdi enn næringsareal. På den annen side er opparbeidelseskostnadene på et delta av elvegrus vesentlig lavere enn oppe i Kjerklia. På Andås har Vefsn kommune benyttet en råtomtpris på 70 kr/m² ved noen erverv av grunn de siste årene. Tomten til demensboliger i Fredlundskogen ble imidlertid betalt med 150 kr/ m²

4 av kommunen, men dette er en grei tomt å opparbeide siden infrastuktur ligger ved tomtegrensen og tomten består av elvegrus. I Opland-skjønnet (vedlagt) kom Alstadhaug tingrett til at råtomtverdien var 250 kr/m² for netto boligtomt uten veigrunn, men da var premissene at festetomten i vår sak har kommunal infrastruktur i form av vei, vann og avløp frem til tomtegrensen, og skal verdsettes deretter. Det blir et helt annet vurderingstema når kommunen fester et stort felt og selv må bekoste alt av infrastruktur. Som en interessant tankeøvelse kan man regne på hva festeavgiften blir om man bruker 250 kr/ m² for boligtomt i Kjerklia. I Hamar-skjønnet verdsatte lagmannsretten ubebyggbart areal til kr null og regnet ut en strøkspris for hele feltet. Siden Kjerklia består av mye ikke-bebyggbart areal, blir også strøksprisen lav. Festeavgiften for Kjerklia blir 250 kr/ m² x m² x 0,05% = kr om man benytter prinsippene fra Hamar-skjønnet. OVF argumenterer for at festerenten skal være 7,25 %, men i Hamar-skjønnet og Alcoaskjønnet fra lagmannsretten ble festerenten fastsatt til 5 %, og det er vanskelig å se at festerenten skal være høyere på grunnen til arbeiderboliger enn på grunnen til aluminiumsverk når festekontraktene ble inngått samme dag. Kommuneadvokaten vurderer at tilbudet fra OVF er for høyt til at Vefsn kommune bør akseptere det. Selv om man følger OVFs egen argumentasjon om at råtomtverdien for boligtomt er 250 kr/ m², vil dette gi et bedre resultat i skjønnsretten enn tilbudet OVF har fremsatt. En riktig råtomtverdi for boligtomter i uutviklet felt ligger antakelig et sted mellom 75 og 150 kr/m². Når arealsvinnet er nærmere 50 % i det aktuelle strøket, gir dette en strøkspris i størrelsesorden kr/m². Det er alltid forbundet med risiko å ta en sak inn for retten, og det er sannsynlig at saken havner der om Vefsn kommune avviser tilbudet fra OVF. Regulering av festeavgift er komplisert og prinsippene for verdsetting av råtomtverdi er uklare. Om man studerer de mange tomtefesteavgjørelsene fra norske domstoler, finnes eksempler på at samme spørsmål får forskjellig løsning fra gang til gang, også på et så enkelt spørsmål som hva festerenten skal være. Det anses likevel som sannsynlig at et rettslig skjønn over reguleringen av festeavgiften for Kjerklia vil gi et bedre resultat for kommunen enn å akseptere tilbudet fra OVF. Den andre angrepsvinkelen mot bortfesterklemma er å kreve at domstolen tilsidesetter avtalen som gir OVF anledning til å kreve mer fra kommunen enn kommunen kan ta inn fra fremfesterne. Hamar kommune tapte på dette spørsmålet i lagmannsretten og anke til Høyesterett ble nektet fremmet. Forholdene i vår sak ligger noe annerledes an enn i Hamarskjønnet, blant annet fordi Vefsn kommune fikk tiltransportert en ferdig festekontrakt mellom Kirkedepartementet og Mosjøen Aluminium AS, samt at Vefsn kommune har knyttet reguleringen av fremfesteavgift opp mot reguleringen av festeavgift som kommunen skal betale til OVF. Å prosedere på et spørsmål som Hamar kommune har tapt på, er selvsagt å starte i motbakke, men kommuneadvokaten vil tilrå at denne innfallsvinkelen forsøkes subsidiært dersom Vefsn kommune først havner i skjønnsretten. Overfor Alcoa startet OVF med å kreve i overkant av 2,8 mill. kr i årlig festeavgift. Lagmannsretten landet på i underkant av 1,2 mill. kr. Overfor kommunen startet OVF på kr, og tilbudet nå ligger på kr. Om skjønnsretten skal fastsette festeavgiften, kan man risikere at dommerne mener råtomtverdien i Mosjøen er svært høy og at festerenten skal være 7,5 %, slik at resultatet for kommunen blir dårligere enn ved å akseptere tilbudet. Kommuneadvokatens vurdering er imidlertid at et juridisk korrekt resultat er bedre enn tilbudet fra OVF og at det mest sannsynlige utfall av en rettslig behandling er at årlig festeavgift blir lavere enn tilbudet. Hensynet til fremfesterne må også vurderes. De betaler nå maksimalbeløpet til kommunen, men er varslet om at kommunen ikke har som mål å tjene noe på fremfestet, slik at fremfesteavgiften blir satt ned dersom kommunen vinner frem overfor fondet. Det er grunn til å tro at fremfesterne vil være lite tilfreds med kommunen

5 dersom kommunen uten kamp aksepterer et tilbud som innebærer at de må betale maksimalavgiften. Konklusjon Tilbudet fra OVF forkastes. Magne Pettersen rådmann Nicolai Heilemann kommuneadvokat