Saksframlegg. Trondheim kommune. Nye Ranheim Idrettspark - vilkår for disponering av kommunal grunn Arkivsaksnr.: 07/26033

Transkript

1 Saksframlegg Nye Ranheim Idrettspark - vilkår for disponering av kommunal grunn Arkivsaksnr.: 07/26033 Forslag til vedtak: Formannskapet vedtar følgende vilkår for at Ranheim idrettslag skal utvikle og fortsatt disponere hele eller deler av kommunens eiendom gnr. 23 bnr ) Kommunal grunn som reguleres til byggeområder for bolig- eller næringsformål selges av kommunen, på det åpne marked. 2) Kommunal grunn som reguleres til blandet formål idrett og bolig/ næring selges av kommunen etter takst, som beskrevet i saksfremlegget. 3) Ranheim IL gis rett til å feste areal som reguleres til idrettsformål. Festeavgiften beregnes etter tilsvarende prinsipper som legges til grunn ved bortfeste av kommunal grunn til barnehage. 4) Spørsmål om kommunale bevilgninger til idrettsanleggene, ut over det som indirekte følger av punkt tre ovenfor, behandles i egen sak. 5) Prinsippene for bruk av kommunal grunn til idrettsanlegg som fremkommer av denne saken, skal også legges til grunn i tilsvarende saker. Saksfremlegg - arkivsak 07/

2 Saksutredning: Innledning Ranheim IL fester i dag den drøyt 40 mål store kommunale eiendommen Ranheimsvegen 166, gnr. 23 bnr Festeavtalen ble inngått i april 1986, i henhold til forutgående formannskapsvedtak. Avtalen har en varighet på 40 år. Festeavtalen gjelder kun bruk til idrettsformål. Trondheim kommune eier også de tilstøtende eiendommene i øst og vest, gnr. 23 bnr. 203 og 213 samt gnr. 23 bnr I sør er arealet avgrenset av Ranheimsvegen, i nord av gnr. 23 bnr. 369 som eies av Ranheimsfjæra AS. De aktuelle eiendommene fremgår av vedlagte ortofoto. Idrettslaget har ved brev av kontaktet Trondheim kommune med forespørsel om å forlenge festeavtalen. Bakgrunnen for henvendelsen er et ønske om å utvikle og bygge Nye Ranheim Idrettspark, som skal inneholde en flerbrukshall, et toppfotballstadion og to kunstgressbaner. I tillegg omfatter prosjektet i følge idrettslaget bolig- og næringsbygg samt parkeringsløsninger. I forhold til kommunen som grunneier reiser utbyggingsplanene flere spørsmål som må avklares før idrettslaget kan gå videre med prosjektet. Formålet med denne saken er å få en prinsippavklaring med hensyn til hvilke forutsetninger Ranheim idrettslag kan legge til grunn når de nå planlegger tiltak på kommunens eiendom. Det er også et behov for samordning med regulering og utbygging av nye Ranheim skole, fordi det forutsettes sambruk av flerbrukshall. Likeledes er det flere idrettsanlegg på planleggingsstadiet andre steder i byen, som også kan bli berørt av de retningslinjer som trekkes opp for denne saken. Planstatus Området er uregulert. Arealet har i kommuneplanens arealdel inntil nylig vært vist som eksisterende grønnstruktur. Bygningsrådet/ det faste utvalg for plansaker behandlet spørsmål om å ta eiendommen gnr. 23 bnr. 202 opp til regulering den , og åpnet for videre arbeid med privat reguleringsforslag. På denne bakgrunn er eiendommen i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde for framtidig tettbebyggelse. De kommunale eiendommene øst og vest for byggeområdet er satt av til framtidig grønnstruktur. Viktige føringer for regulering og utvikling av eiendommer i området er gitt i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Dette gjelder særlig rekkefølgekrav knyttet til nødvendig ny infrastruktur og forholdet til Vikelva som vernet vassdrag. Det arbeides med å samordne tre aktuelle reguleringsprosesser i området; skole, idrettsanlegg m.m. og boligutbygging nord for idrettsanleggene. Rådmannen går ikke nærmere inn på dette her. Skoleutbygging Trondheim kommune arbeider med reguleringsplan for ny Ranheim skole, som tenkes lokalisert rett nord for idrettsanleggene, nærmest Sjøskogbekken. Det tas utgangspunkt i at skolen skal benytte den planlagte flerbrukshallen i stedet for å bygge egen gymsal. Dette forutsetter en viss fremdrift i arbeidet med bygging av hallen, hvis ikke må skolen selv ta hallen inn i sitt prosjekt. Saksfremlegg - arkivsak 07/

3 Problemstillinger Finansiering/ økonomi Rådmannen ved Trondheim byteknikk har hatt et møte med representanter for idrettslaget, for å få informasjon om utbyggingsplanene. Idrettslaget ble også bedt om en skriftlig redegjørelse for prosjektets hoveddeler; anleggskostnader og leieinntekter; lønnsomhetsberegninger; finansiering; fremdriftsplan; fremtidig eierskap; forvaltning, drift og vedlikehold samt usikkerheter ved prosjektet. Idrettslaget finner det vanskelig å gi fyldestgjørende informasjon på de fleste av disse punktene, fordi det så tidlig i prosessen er relativt mange usikre faktorer. Det rådmannen har fått opplyst er at idrettslaget skal være tiltakshaver og at intensjonen er å være hovedeier av idrettsanleggene. Videre er idrettsanleggene beskrevet, og det er antydet at planene omfatter boliger, næringsareal og parkeringsareal. For bolig- og næringsareal er det anslått omfang og estimert anleggskostnader pr. kvadratmeter. Idrettslaget har opplyst at de samarbeider med en privat utbygger. Tanken er antakeligvis at bolig- og næringsprosjektene skal bidra finansielt til idrettsanleggene. Erfaring fra utbyggingsprosjekters evne til å bære kostnader ved infrastruktur gjør at rådmannen nærer en viss skepsis med hensyn til hva bolig- og næringsprosjektene kan bære av kostnader til idrettsanlegg i tillegg til de kostnadene som vanligvis følger slik utbygging. (Se også nedenfor om nødvendig infrastruktur i Ranheimsområdet.) Rådmannen aner også en forventning om at inntekter fra salg av kommunal grunn innenfor planområdet direkte skal overføres idrettsanleggene, eller at en redusert tomtepris gjør det mulig for idrettslaget og en utbygger av bolig- og næringsbygg å dele en fortjeneste. Vi kommer tilbake til dette nedenfor. Tomtespørsmålet Spørsmål knyttet til anskaffelse av tomt er ikke belyst av idrettslaget, ut over forespørselen om å forlenge festeavtalen. Rådmannen mener utbyggingsplanene er av en slik karakter at en forlengelse av festekontrakten på samme vilkår er uaktuelt. Spørsmålet blir da om tomt skal selges eller festes bort, og til hvilken pris. Avhendingsregler Salg av offentlig eiendom til underpris som innebærer en økonomisk fordel for kjøperen, kan innebære offentlig støtte og være i strid med EØS-avtalens forbud mot offentlig støtte. Man kan ved å følge en av to prosedyrer gitt av ESA sikre at eiendommen anses solgt til markedspris. Dette innebærer enten å selge eiendommen gjennom en åpen, uforbeholden og tilstrekkelig kunngjort budrunde, eller å innhente vurdering av eiendommens markedsverdi fra en eller flere eksterne, kvalifiserte og uavhengige takstmenn. Forbudet mot offentlig støtte gjelder også det offentliges utleie eller bortfeste av eiendom. Formålet med disse reglene er å hindre konkurransevridning. Rådmannen går ikke nærmere inn på de enkelte vilkårene her, men vil når det gjelder denne aktuelle saken anse det nødvendig å følge retningslinjene ved salg av areal som reguleres til kommersielle formål (bolig- og næringsarealene). Når det gjelder idrettslagets virksomhet, antar rådmannen at den pr. i dag ikke faller inn under støtteforbudet. Det kan imidlertid tenkes at et idrettslags virksomhet får et slik omfang og en slik karakter at støtteforbudet slår inn. Kommunens politikk/ praksis utenfor EØS-reglenes virkeområde Som offentlig organ skal kommunen forvalte fellesskapets ressurser på en profesjonell måte. Rådmannen Saksfremlegg - arkivsak 07/

4 søker derfor også utenfor støtteforbudets nedslagsfelt å føre en praksis ved avhending av kommunalt areal som innebærer at retningslinjene følges så langt de passer. Beslutninger om å gi fordeler til utvalgte grupper og formål vil skape presedens. For å skape forutsigbarhet for alle parter bør det på forhånd vedtas prinsipper for prioritering, utvalg, vilkår og liknende, også der kommunen vil selge eller feste/ leie bort grunn til gitte formål. Tomtefeste/ tomtesalg Rådmannen anbefaler generelt at kommunalt eid areal som skal benyttes til almennyttige formål festes bort, slik at kommunen beholder den potensielle utbyggingsinteressen på egen hånd. Festeavtalen må inneholde klausul om avtalens formål/ festerens bruk av arealet, og ikke innebære noen rett til innløsning. Når det gjelder beregning av festeavgift i dette tilfellet foreslår rådmannen at man følger prinsipper tilsvarende de som legges til grunn der kommunen fester bort tomt til barnehager. Kommunen beregner da festeavgift ut fra en lav kvadratmeterpris for tomtearealet. Dette innebærer at kommunen ikke tar stilling til hvilken avkastning eiendommen ut fra et mer økonomisk perspektiv kunne gitt, men at kommunen i stedet bidrar til å muliggjøre gjennomføring av almennyttige formål. Dersom situasjonen skulle endre seg vesentlig for Ranheim idrettslag i retning av kommersialisering/ profesjonalisering av driften, slik at det ikke lenger er grunnlag for en subsidiert festeavgift, må avgiften reguleres opp til vanlige forretningsmessige vilkår. Når det gjelder (bort)feste av tomter til bolig- og næringsformål har kommunen over tid søkt å avvikle disse. Det er lite ønskelig å inngå nye festeforhold til formål som bolig- og næringsbygg. Som beskrevet ovenfor vil areal avsatt til bolig- og næringsformål måtte festes bort/ selges til markedspris. En eventuell regulering til blandet formål idrett og bolig/ næring vil komplisere dette bildet. Rådmannen anbefaler da salg av tomt, til takst som tar utgangspunkt i de aktuelle formål og respektiv utnyttingsgrad. Disponering av inntekter fra evt. avhending av grunn Rådmannen aner som nevnt en forventning om at inntekter fra salg av kommunal grunn innenfor planområdet direkte skal overføres idrettsanleggene, alternativt at en redusert tomtepris gjør det mulig for idrettslaget og en utbygger av bolig- og næringsbygg å dele en fortjeneste. Dette er tanker som ser ut til å kunne ligge til grunn også i andre prosjekter. Dette representerer i tilfelle en ny form for støtte til (idretts- )lag som har en rekke vanskelige og uklare sider og som bør utredes særskilt. Rådmannen ønsker en avklaring av kommunens prinsipielle holdning til dette. Utgangspunktet må etter rådmannens syn være, at det fattes eget vedtak om bevilgninger til idrettsformål, etter en helhetlig prioritering, og over riktige budsjetter. Det er ikke ønskelig at dette gjøres indirekte ved å knytte det til konkrete salg av kommunal grunn. Når det gjelder inntekter ved salg av kommunal grunn, har det til nå vært slik at det følger av årlige budsjettvedtak at inntekter ved salg av kommunal grunn skal brukes til nye grunnerverv. En eventuell direkte overføring av inntekter fra tomtesalg til andre formål, vil svekke dette formålet. Finansieringsbidrag til nødvendig infrastruktur i området En forutsetning for videre utbygging på Nedre Ranheim er at den tekniske infrastrukturen blir tilrettelagt på en tilfredsstillende måte. Trondheim kommune har under planlegging nytt samlevegsystem og hovedledningsnett for vann og avløp. Disse tiltakene fremgår av nylig utarbeidet forslag til reguleringsplan. Saksfremlegg - arkivsak 07/

5 Planforslaget samsvarer med kommuneplanens arealdel og tidligere utkast til kommunedelplan for Nedre Ranheim. De nødvendige infrastrukturarbeidene er relativt omfattende. Finansieringen vil skje ved at kostnadene blir utlignet på grunneiere som får gjort tomteområder byggeklare som følge av infrastrukturtiltakene. Et prosjekt omfattende idrettsanlegg, boliger og næringsareal, vil belastes sin andel av infrastrukturkostnader i henhold til størrelse og type bebyggelse. I tillegg kommer ansvar for tiltak som vil følge av eventuelle rekkefølgekrav knyttet til reguleringsplan for dagens idrettsområde. Konklusjon Saken gjelder avklaring av hvilke vilkår kommunen stiller for at Ranheim idrettslag skal utvikle og fortsatt disponere hele eller deler av kommunens eiendom gnr. 23 bnr Kommunal grunn som gjennom reguleringsplanarbeidet oppnår et utbyggingspotensiale til for eksempel bolig- eller næringsformål, bør legges ut på det åpne marked for salg. Direkte salg bør bare skje der areal åpenbart er et tilleggsareal til tomt/ utbyggingsområde som eies av andre. Dette er så vidt rådmannen kan se ikke aktuelt i dette tilfellet. Areal som måtte bli regulert til blandet formål idrett og bolig/ næring selges etter takst, som beskrevet ovenfor. Rådmannen anbefaler at kommunalt eid areal som skal benyttes til idrettsformål, festes bort på vilkår som nevnt ovenfor. Spørsmål om kommunale bevilgninger til idrettsanleggene, ut over det som indirekte følger av en redusert festeavgift, bør sees i en større budsjettmessig sammenheng og behandles i egen sak. Prinsippene for bruk av kommunal grunn til idrettsanlegg som fremkommer av denne saken, bør også legges til grunn i tilsvarende saker. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Bjørn Ekle direktør Ragnhild Børmer saksbehandler Vedlegg: Ortofoto Saksfremlegg - arkivsak 07/

6 Saksfremlegg - arkivsak 07/