Profesjonell utleie, offentlig-privat samarbeid og det velfungerende leiemarkedet

Transkript

1 Profesjonell utleie, offentlig-privat samarbeid og det velfungerende leiemarkedet Jardar Sørvoll og Hans Christian Sandlie (NOVA-notat 4/2014) Kommunal- og moderniseringsdepartementet og Husbanken Lanseringskonferanse på Litteraturhuset i Oslo Jardar Sørvoll, forsker II, NOVA/HiOA

2 Problemstilling Hvordan kan staten bidra til et mer «profesjonelt og velfungerende leiemarked»?

3 Bakgrunn: problemer på leiemarkedet Lite utleietilbud/mangel på kommunale boliger Kortsiktig og flyktig småskalatilbud (sokkel- og ekstraboliger). Dårlige boforhold og svak økonomi hos langtidsleiere Vanskelig å regulere/øke leieboernes rettigheter Lite kunnskap om rettigheter og plikter Arbeidsinnvandring og gråmarked Lite transparent og uformelt/diskriminering?

4 Empirisk utgangspunkt Intervjuer med sentrale aktører på leiemarkedet i Oslo og Bergen Skriftlige materiale Statistikk: Ligningsdata, levekårsundersøkelser, folke- og boligtellinger, leiemarkedsundersøkelsene. Tidligere forskning og teori

5 Hva er profesjonell utleie? En løs beskrivelse: Småskala og storskala (NOU 2011:15). En ligningsteknisk definisjon: utleie av 5 boliger eller mer regnes som næringsinntekt (St. meld ). En mer hensiktsmessig definisjon: størrelse, kompetanse, motiv og perspektiv. Det vi snakker om er kompetente, langsiktige og markedsorienterte utleiere (Boligsamvirke, Selvaag, finansinstitusjoner, pensjonsfond). En profesjonell utleier kan være både «ikke-kommersiell» og «kommersiell».

6 Omfang av profesjonell utleie 1: LMU 2012 (nasjonale tall) Kommunen Privat gårdeier eller gårdselskap Slektninger eller venner Annen privat person Arbeidsgiver Studentsamskipnaden/s tudentboligstiftelse Andre Prosent Beregnet antall Ca Ca Ca Ca Ca Ca Ca N=

7 Omfanget av profesjonell utleie 2: Levekårsundersøkelsen 2012 Prosent Beregnet antall Kommunen Stat Organisasjon eller stiftelse Bedrift Slektninger eller venner Annen privat person Andre Ca Ca Ca Ca Ca Ca Ca N=

8 Omfang av profesjonell utleie 3: LMU 2012, fem store byer Oslo Bergen Trondhei. Stavang. Troms. Slekt/venner/arbeidsgiver/annen Annen privatperson Privat gårdeier/gårdselskap Kommune Studentsamskipnad/studentstiftelse

9 Omfang av profesjonell utleie 4: Antall ligningsregistrerte utleieselskaper, Skateetaten Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand Totalt i hele landet

10 Profesjonalisering som vei til det velfungerende markedet? Langsiktig og forutsigbarhet Seriøse og kompetente: følger husleieloven og offentlige kvalitetskrav Disiplinering av andre aktører Enklere å kontrollere og regulere/forenelig med flere rettigheter for leieboere Mer åpent, formelt og mindre diskriminering Godt tilbud for de som ikke vil eller kan eie Avlaster det offentlige?

11 Hva kan staten gjøre? Umulig? Stiavhengighet? Diagnose før medisin: Bratteli må snus på hodet (må være mulig å tjene penger på å eie andres hjem). 5 barrierer for «profesjonell drift og produksjon av utleieboliger» som må slipes ned: skattesystemets konsekvenser, statlige tilskudd, uforutsette konsekvenser, EØS, trekk ved utbyggerne.

12 Skattesystemet: Den største barrieren? «Eiervennlig og leieboerfiendtlig»: selvforsterkende prosesser/negativ spiral Favorisering av næringseiendom (jf. avskrivningsregler): Lavere avkastning på boligeiendom, pengene flyter til handel-, kontor-, lager- og andre næringsbygg. Formuesbeskatning av sekundærboliger og aksjer i utleieboligselskaper. Scheelutvalget (NOU 2014:13) avviste kravet om likestilling mellom nærings- og boligeiendom i skattesystemet. Forholdene på det private leiemarkedet er i stor grad et resultat av reglene for boligbeskatning. De fleste ønsker å bo i eid bolig, og leiemarkedet får dermed en høy andel personer som ikke kommer inn på eiermarkedet. Grunnet mekanismene, som er beskrevet i avsnitt 8.2.1, kan det bety at utleiere tar høyde for et skjevt utvalg av leiere ved å sette en husleie som dekker høyere vedlikeholdskostnader enn normalt. Dette gjør igjen leiemarkedet mindre attraktivt for husstander som er på vippen mellom å eie og leie. Slike mekanismer kan danne en spiral som reduserer størrelsen på leiesektoren, fører til konsentrasjon av vanskeligstilte og som gir et høyere nivå på husleiene. Etterspørselen etter større leieboliger og/eller for lengre perioder er tilsvarende lav. Siden det er skattefritt å leie ut del av egen bolig er det også et stort tilbud av sokkelboliger. Den skattemessige favoriseringen av boligeie bidrar dermed til å skape et leiemarked preget av korte kontrakter og mindre boliger, hvor ikke-profesjonelle utleiere dominerer (NOU :68).

13 Hva gjør staten? - Kommunenes makt som grunneier. «Dersom kommunene sjølve er grunneigarar, kan dei gjere direkte avtalar om at eigedomar blir nytta til utleigebustader eller anna gjennom sal eller tomtefeste». - Plan- og bygningsloven. «Departementet vil utarbeide ei rettleiing for å synleggjere kva for juridiske verkemiddel kommunane kan nytte for å stimulere til utleige av einskilde eigedomar». - Husbankens grunnlån. «Regjeringa vil sjå på korleis grunnlånet kan bli eit betre verkemiddel for å auke talet på utleigebustader. Det gjeld særleg bustader som blir leigde ut gjennom profesjonelle, langsiktige utleigarar og utleigarar med ein sosial profil». - Tomtefremskaffelse. «Både kommunane og staten kan stimulere til gode private utleiegetilbod gjennom å betre dei finansielle vilkåra. Kommunane kan stimulere til utleige gjennom å framskaffe rimelelege tomter og andre gunstige vilkår». - Samarbeid med private og kommunen. «Regjeringa meiner det er rom for auka medverknad frå private aktørar når det gjeld å byggje og drive kommunalt disponerte bustader [ ] (s.88). Husbanken skal samle og spreie erfaringar med ulike former for samarbeidsavtalar, slik at kommunane kan lære av kvarandre» (St. meld :91). Carrots, sticks and sermons (Vedung m. fl. 2014) Påstand: Mye «preken» (informasjon), mindre «pisk» og «gulrot». Statens leiemarkedspolitikk fremstår som forsiktig og tvetydig (sosialdemokratisk samtaleterapi) Vanskelig å utforme en helhetlig leiemarkedspolitikk

14 Systemreformer vs. små justeringer Systemreform 1: Nøytralitet mellom disposisjonsformene (svenske forbilder). Systemreform 2: Nøytralitet mellom bolig og næringseiendom. Mindre justeringer: Husbankens grunnlån, kommunal bostøtte, Husbankens utleietilskudd, strategiske tomtekjøp og salgsavtaler, utleiekvote i reguleringsplanene, mindre skattejusteringer.

15 Offentlig-privat samarbeid Hensiktsmessig boligpolitisk virkemiddel eller utilstrekkelig boligsosialt plaster? Eksempelet Oslo, Bergen og Hamarøy Samarbeid mellom Husbanken, kommunene og utbyggere.

16 Bra virkemiddel eller utilstrekkelig plasterlapp? Styrker: Avlaster kommunenes drifts- og investeringsbudsjetter, skaffer gode botilbud for kommunens målgrupper, en inngang for profesjonelle aktører. Svakheter: Ingen verdistigning for kommunen, offentlig ansvarsfraskrivelse og manglende oppfølging?, hvorfor leie til eie?, liten interesse blant utbyggere?

17 Hva bør vi vite mer om? Følge erfaringene med offentlig-privat samarbeid videre Mer kunnskap om eiendomsinvestorers tankegang og økonomiske vilkår Internasjonale erfaringer med statlig stimulans av profesjonell utleie (Lowe & Hughes 2002; Crook & Kemp 2014).