Eierland og leieland?

Transkript

1 4. NOVEMBER 2014 Eierland og leieland? Boligpolitikk i Sverige og Norge Husbankens fagdag i Tromsø, Clarion Hotel The Edge, , Jardar Sørvoll, Forsker ved NOVA/SVA/HiOA.

2 Myter eller virkelighet? Et sosialdemokratisk leieboerland og et sosialdemokratisk eierland (Annaniassen 2006). Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande historisk ljus (Bengtsson red & 2013).

3 Hva betyr det? Sverige satset på allmännyttan etter 2. verdenskrig kommunale leieboliger for alle! Norge satset på selveide småhus og felleseie i borettslag Offentlig politikk som avgjørende variabel: Ulike skatteregimer i boligsektoren.

4 Disposisjonsformenes utvikling: Norge (Lundqvist; Folke- og boligtellingene 2001 & 2011) Leie Eie Andel

5 Disposisjonsformenes utvikling: Oslo (Sørvoll 2011; Folke- og boligtellingen Leie Eie Andel

6 Disposisjonsformenes utvikling Sverige (Bengtsson 2013) Eie Bostadsrätt Off. leie Priv. leie

7 Storbyenes boligmarked (Lindbom 2009; Folkeog boligtellingen 2011) Stockholm Oslo København Helsinki Leiebolig Eierbolig NOVEMBER, 2014

8 Eiermarkedets politikk: viktig i begge land Sørvoll 2014: The Politics of Cooperative Housing in Norway and Sweden, doktorgradsavhandling, Universitetet i Oslo. Problematiserer forestillingen om eierland og leieboerland : Kommunale utleieboliger i Sverige (ja), men. - Boligbyggelagene (HSB, Riksbyggen) ble også støttet av stat/kommune og var en del av den «sosialdemokratiske boligbevegelsen». - Også støtte til eierboliger, både direkte og indirekte gjennom fradragsretten. - «Neutralitet mellan upplåtelseformerna» (1974) - Boligeiere, borettshavere og deres organisasjoner sentrale pressgruppes også i Sverige - Sosialdemokratisk boligpolitikk: En avveining mellom fordelingspolitiske ambisjoner og pragmatisk tilpasning til boligeiernes interesser

9 Fire skandinaviske sosialdemokrater Gunnar Sträng (svensk finansminister ): «Villaeierne er vårt folk». Ronald Bye (Norsk Partisekretær)/Trygve Bratteli: Synspunkter og vurderinger (1975) («Den lille manns eiendom/sosialisme for by, båt og hyttefolket»). Erhard Jacobsen (Sentrumsdemokratene 1973) «Sosialdemkrati for by, båt og hyttefolket». Anker Jørgensen (Statsminister i Danmark 72-73; 75-82): «Jeg vil gerne understrege, at det aldrig har været ( ) en socialdemokratisk regerings opgave at ødelegge mulighederne for, at folk får eget hus» (Socialdemokraties kongres 1973).

10 Eierboligens frammarsj i Norge Fra leie til borettslag trend i perioden Planmessig byfornyelse Eierleilighetsloven (1983) Avskaffelse av prisregulering for andelsboliger 1982/1988 Avskaffelse av «boligskatten» 2004/lave ligningsverdier fra 1970-tallet Nedtrapping av formuesskatten ( )

11 Eierboligen på frammarsj i Sverige (Holmqvist & Magnusson Turner 2014; Sørvoll 2014) Fra leieboliger til borettslag, spesielt i Stockholm Markedspriser på borettslagsboliger fra 1969 («Alle» fra 1992/93). Eierleiligheter i nye bygninger (2009) Boligskatt avskaffet i 2009 (Erstattet med kommunal fastighetsavgift) Ingen formuesskatt Kredittgaranti ( SEK) for førstegangsetablerere innført i 2008 (men lånetak).

12 Seks antagelser/myter om boligeie i Norden (Bengtsson, Sørvoll & Ruonavaara 2015) Det er rimeligere for den enkelte husholdning Det er rimeligere for staten Større autonomi og frihet fra ytre tvang Større valgfrihet mht kvalitet, sted og bomiljø Øker i verdi over tid spareobjekt Fører til bedre vedlikehold og bomiljøer (egeninteresse) Konklusjon: Fordeler på individnivå og samfunnsnivå

13 Begrunnelser for leieboligskepsis i Norge T. Bratteli 1951: ikke en legitim næringsvei å «eie andre menneskers hjem» (Sørvoll 2008:21). AP ville avskaffe gårdeiervelde (ufrie boforhold) Borettslag fritok kommunen fra de kostbare og brysomme rollene som byggherre og gårdeier Boligeiere tar bedre vare på sine hjem Selveierdemokratiet (Høyre på og 80-tallet) Fattigdomsfelle? Ingen verdistigning & svensk løsning dyr for staten (Omkring )

14 Stiavhengighetens konsekvenser: Det norske leiemarkedets politikk Boligpolitiske veivalg tatt etter 1945 styrket eier- og borettslagsboligenes forkjempere Leieboligenes talsmenn ble svekket: Selv leieboligforeningen var motstandere av leieboliger! Konsekvenser? Kommer til uttrykk i de bolig- og skattepolitiske vilkårene på det norske leiemarkedet. Både profesjonelle investorer og normalbefolkningen blir «styrt» inn i andre markeder (eie- og næringsboligmarkedet): Det lønner seg ikke å være leieboer/storskala utleier Det norske leiemarkedet er et midlertidig stoppested for de fleste; og et typisk småskala marked

15 Eierforhold til norske leieboliger (Levekårsundersøkelsene) Kommunen Stat Privat Stiftelse Bedrift/organisasjon Organisasjon eller privat stiftelse Bedrift Privat gårdeier eller gårdselskap Andelseier Slektninger eller venner Annen privatperson Privat utleie Andre N=

16 Er det norske leiemarkedet velfungerende? Noen vil si det (Nordvik 2013) under bestemte betingelser. Indikasjon: Det «produseres» et tilstrekkelig antall leieforhold til en pris konsumentene kan betale. Men. Ulovlige og farlige leieforhold (useriøse aktører/arbeidsinnvandring). Diskriminering Lange ventelister på kommunale boliger Dominert av amatører (venner og bekjente) Dårlig sted for langvarig bokarriere Negativ spiral: jf. NOU 2011:15 Rom for alle. Vanskelig å regulere en sektor med småskalautleiere?

17 NOU 2011:15 «Forholdene på det private leiemarkedet er i stor grad et resultat av reglene for boligbeskatning. De fleste ønsker å bo i eid bolig, og leiemarkedet får dermed en høy andel personer som ikke kommer inn på eiermarkedet. [ ] Dette gjør igjen leiemarkedet mindre attraktivt for husstander som er på vippen mellom å eie og leie. Slike mekanismer kan danne en spiral som reduserer størrelsen på leiesektoren, fører til konsentrasjon av vanskeligstilte og som gir et høyere nivå på husleiene. Etterspørselen etter større leieboliger og/eller for lengre perioder er tilsvarende lav. Siden det er skattefritt å leie ut del av egen bolig er det også et stort tilbud av sokkelboliger. Den skattemessige favoriseringen av boligeie bidrar dermed til å skape et leiemarked preget av korte kontrakter og mindre boliger, hvor ikkeprofesjonelle utleiere dominerer» (s.68).

18 Løsning? Løsning: Profesjonalisering av leiemarkedet; tunge og seriøse aktører inn på markedet av type Selvaag, OBOS og USBL. Offentlig-privat samarbeid (Husbanken, kommunen og boligsamvirket/private) som løsning, jf. Bergens- og Oslo-modellen Profesjonalisering: Mer forenelig med regulering og langtidsleie

19 Velfungerende leiemarked: Hva kan stat og kommune gjøre? Små justeringer? Endre tilskuddsregler for leieboliger, små justeringer av skattesystemet (eks. gi Selvaag og andre momsfradrag og avskrivningsregler på linje med utleiere av næringseiendom); gi KBK til leieboere i bygninger produsert gjennom offentlig-privat samarbeid. Strukturreformer? Nøytralitet eller likhet mellom disposisjonsformene? NOU 2011:15: «Etter utvalgets vurdering er det begrensede muligheter til å endre grunnleggende trekk ved leiemarkedet innenfor gjeldende skattesystem» (s. 71).

20 The Norwegian Dream? Eierlinja: Det norske motstykke til «The American Dream» Det beste av alle mulige verdener? Bidrar til et rikt, velstående og harmonisk samfunn

21 Eller eierlinjas nattsider? Disponerer for kraftige svingninger i form av boligkrakk og gjeldskriser? (jf. komparative studider: Kirchner 2007; André 2010; Kofner 2013; Maclennan & O Sullivan 2011; Holmqvist & Magnusson Turner 2014). Bidrar til sosial ulikhet og uønskede formuesforskjeller Marginalisering av leieboere, utleiere og leiemarkedet som politiske spørsmål?