Kommunesamling Husbanken Region Øst 20. mars Kim Astrup, NIBR Kristin Aarland, NOVA

Transkript

1 Kommunesamling Husbanken Region Øst 20. mars 2014 Kim Astrup, NIBR Kristin Aarland, NOVA

2 Disposisjon Kort repetisjon av case 1 og 2 Finnes det gode leieboliger for dem? Gjennomgang av case 1 og 2 Valg av livsoppholdssatser Valg av kalkulasjonsrente Valg av løpetid Risikoeksponering blant lavinntektsgrupper Sikkerhetsnett for boligeiere

3 Case 1 Enslig ung ufør uførepensjon Bijobb i arbeidsmarkedsbedrift Bor hjemme Funksjonshemmet; tilsynsbehov Ingen gode leiealternativer Smalt & dyrt utvalg av eierboliger (Nybygg med døgnbemannet tjenestebase) Inntekt: kr (trygd) + kr (jobb)

4 Eiebudsjett m/sifo og kalkulasjonsrente NB rentefradrag er regnet etter rentesats 2,5 prosent SIFO-sats kvinne u/bil: 7340 kr/mnd 1,2 mill boliglån trygd jobb Inntekt Minstefradrag Fradrag for uførhet Rentefradrag (2,5 prosent) Alminnelig inntekt Skatt: Trygdeavgift Toppskatt 0 Skatt på alminnelig inntekt Skattebegrensningsregel Skatt Disponibel inntekt SIFO Boutgift (kalkulasjonsrente) Resultat per måned: 304

5 SIFO-sats kvinne u/bil: 2 mill boliglån (30 år) 2,5 mill boliglån (50 år) 7340 kr/mnd + fastrente 4 prosent trygd jobb trygd jobb Inntekt Minstefradrag Fradrag for uførhet Rentefradrag Alminnelig inntekt Skatt: Trygdeavgift Toppskatt 0 0 Skatt på alminnelig inntekt Skattebegrensningsregel 0 0 Skatt 0 0 Disponibel inntekt SIFO Boutgift Resultat per måned:

6 Stresstesting Kvinnen mister jobben «Råttent-bad»-sjokk: uforutsette ting oppstår Fellesutgifter øker Tiden jobber generelt for boligeiere Boligprisene faller

7 Sikkerhetsnett: Bostøtte Sparing? Foreldre? Tiltak: Refinansiering (inkl. annen gjeld; strekke nedbetalingstid) Tilskudd

8 Ikke jobb 2 mill boliglån (30 år) 2,5 mill boliglån (50 år) trygd jobb trygd jobb Inntekt Minstefradrag Fradrag for uførhet Rentefradrag Alminnelig inntekt Skatt: Trygdeavgift Toppskatt 0 0 Skatt på alminnelig inntekt 0 0 Skattebegrensningsregel 0 0 Skatt 0 0 Disponibel inntekt SIFO Boutgift Resultat per måned: Bostøtte - k Bostøtte - k Bostøtte - k Bostøtte - k

9 Refinansiering 2 mill boliglån 2,5 mill boliglån (50) etter ti år (30 år) Tilskudd (tusen) Restlån Fastrente 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04 Løpetid Terminbeløp SIFO Boutgift Resultat per måned: Bostøtte - k Bostøtte - k Bostøtte - k Bostøtte - k

10 Case 2 Familie med to voksne og fire barn Far ung ufør; mor jobber 50 prosent Leier kommunal 3-roms bolig Leie per mnd Tilrettelagt bolig? SIFO-satser svært høye kr per mnd Samlet årsinntekt kr barnetrygd

11 Eiebudsjett m/sifo og kalkulasjonsrente NB rentefradrag regnet etter 2,5 % 0,5 mill boliglån Fullt tilskudd: Mann Kvinne Mann Kvinne Inntekt Minstefradrag Fradrag for uførhet Rentefradrag Alminnelig inntekt Skatt: Trygdeavgift Toppskatt Skatt på alminnelig inntekt Skattebegrensningsregel Skatt Disponibel inntekt Barnetrygd Total disponibel inntekt SIFO per mnd Boutgift (kalkulasjonsrente) I minus per måned: Til konsum eksl bostøtte

12 Leiebudsjett Mann Kvinne Inntekt Minstefradrag Fradrag for uførhet Rentefradrag 0 0 Alminnelig inntekt Skatt: Trygdeavgift Toppskatt 0 0 Skatt på alminnelig inntekt Skattebegrensningsregel Skatt Disponibel inntekt Barnetrygd Total disponibel inntekt Bostøtte - k1 758 Bostøtte - k2 350 Bostøtte - k3 0 Bostøtte - k4 0 SIFO per mnd Boutgift: Til konsum eksl bostøtte

13 Eiebudsjett Eiebudsjett 2 mill Eiebudsjett 2,5 mill Fastrente 4 prosent Mann Kvinne Mann Kvinne Inntekt Minstefradrag Fradrag for uførhet Rentefradrag Alminnelig inntekt Skatt: Trygdeavgift Toppskatt Skatt på alminnelig inntekt Skattebegrensningsregel 0 0 Skatt Disponibel inntekt Barnetrygd Total disponibel inntekt Bostøtte - k Bostøtte - k Bostøtte - k3 0 0 Bostøtte - k4 0 0 Boutgift: Til konsum eksl bostøtte

14 Stresstesting Kvinnes stillingsbrøk reduseres Arbeidsledighet «Råttent-bad»-sjokk: uforutsette ting oppstår Fellesutgifter øker Tiden jobber generelt for boligeiere Boligprisene faller

15 Sikkerhetsnett: Dagpenger ved arbeidsledighet Annen inntektssikring Sparing? Bostøtte Tiltak: Avdragsfri periode Refinansiering (inkl. annen gjeld; strekke nedbetalingstid) Tilskudd Sosialhjelp

16 Fastrente 4 prosent Eiebudsjett 2 mill Eiebudsjett 2,5 mill Mor arbeidsledig Mann Kvinne Mann Kvinne Inntekt Minstefradrag Fradrag for uførhet Rentefradrag Alminnelig inntekt Skatt: Trygdeavgift Toppskatt Skatt på alminnelig inntekt Skattebegrensningsregel 0 0 Skatt Disponibel inntekt Barnetrygd Total disponibel inntekt Boutgift: Til konsum eksl bostøtte Konsum før inntektsnedgang Reduksjon i konsum per mnd Bostøtte - k Bostøtte - k Bostøtte - k Bostøtte - k Avdragsfrihet

17 Oppsummering Nye muligheter ved kreativ bruk av virkemidlene Fast/flytende rente Løpetid Mindre avhengig av tilskudd Mindre marginer identifisere risiko og planlegge Sikkerhetsnett og tiltak avhenger av Varighet av endring (midlertidig eller varig) Type endring (utgiftsøkning eller inntektsbortfall)

18 Er det forsvarlig å utvide den norske eierlinja med en satsing på økt boligeie blant vanskeligstilte? Hva med retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis? Er lovverk og finansavtalelov i strid med en offensiv startlånspolitikk rettet mot vanskeligstilte? Er det «dramatisk» å innvilge lån som er 4, 5 eller 6 ganger inntekt i gjeldsgrad? Forsvarlig eller uforsvarlig? Skal saksbehandler i kommunen unnlate fokus på «bankfaget»? Kan det være slik at boligeie kan bli en skjebne for en svak startlånssøker som ikke forstår sitt eget beste?

19 Husstander med lavinntekt er mer utsatte og økonomisk sårbare - bør ikke FT s retningslinjer også gjelde for dem? Lavinntekt og risikoutsatthet Er risiko et problem hvis den kan håndteres? Tiden jobber for boligeiere Er leie av bolig mindre risikabelt? Hva er forsvarlig utlånspraksis for startlånet?

20 Sikkerhetsnettet for dem som faller i gjennom sikkerhetsnettet Kommunens økonomiske rådgivningstjeneste Startlån som et risikovirkemiddel Gjeldsordningsloven Empiriske funn fra rapporten vår Økonomisk risiko og boligeie

21 Internasjonal forskning hva kan vi lære? Strategier for å minske risiko (Quercia, 1999) Tiltak Ingen Kursing i boligkjøp Kursing i boligkjøp + individuell rådgiving før kjøp Kursing i boligkjøp + individuell rådgivning før kjøp + individuell oppfølging etter kjøp + tidlig intervensjon ved manglende betaling + økonomisk rådgivning, frivillig forvaltning Betjeningsrisiko Høyest Nest høyest Nest lavest Lavest

22 Oppsummering og konklusjon Retningslinjene fra FT er ufullstendige og gir ikke alle svar på hvordan håndtere risiko for alle typer boligeiere. Det trenger ikke å være «dramatisk» å innvilge lån som er 4, 5 eller 6 ganger inntekt i gjeldsgrad. I enkelte tilfeller kan enda høyere gjeldsgrader være forsvarlig. Lovverk og finansavtalelov er ikke i strid med en offensiv startlånspolitikk rettet mot vanskeligstilte God saksbehandling av startlån trenger å kombinere god bankfaglig og sosialfaglig kompetanse. Kan det være slik at boligeie kan bli en skjebne for en svak startlånssøker som ikke forstår sitt eget beste? Ikke hvis kommunen har god startlånspraksis og følger opp låntakere ved problemer Gjeldsordningsloven er uansett siste sikkerhetsnett som hindrer at boligeie får katastrofale konsekvenser. Per i dag får de fleste boligeiere som får gjeldsordning, med seg boligen inn i en gjeldsordning.