AS TØYENPARKEN BOLIGSELSKAP

Transkript

1 ORDINÆR GENERALFORSAMLING 2017 Innkalling Årsberetning Regnskap Budsjett Revisjons beretning Innkomne forslag Valg AS TØYENPARKEN BOLIGSELSKAP

2 2 AS Tøyenparken Boligselskap INNKALLING TIL ORDINÆR GENERALFORSAMLING 2017 Ordinær generalforsamling i AS Tøyenparken Boligselskap avholdes på Anker Hotel i Oslo den 27. april 2017 kl TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1) KONSTITUERING 1. Valg av møteleder 2. Opptak av navnefortegnelse 3. Valg av sekretær og to personer til å underskrive protokollen 4. Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 5. Godkjenning av dagsorden 2) ÅRSBERETNING FOR ) ÅRSREGNSKAP FOR Årsregnskap Fastsettelse av resultatregnskap og balanse 3. Revisors beretning 4) BUDSJETT ) GODTGJØRELSER TIL STYRET 6) INNKOMMNE FORSLAG A) Omgjøring av rullerom bak vaskeri i Monrads gate 3C til lager for selskapet B) Omgjøring av tidligere vaskeri i Ringgata 2E til oppbevaring av barnevogn for samtlige adresser i selskapet 7) VALG AV TILLITSVALGTE 1. Valg av styreleder for 2 år 2. Valg av 2 styremedlemmer for 2 år 3. Valg av 3 varamedlemmer for 1 år 4. Valg av 2 medlemmer til valgkomité for 1 år På generalforsamlingen kan aksjeeier og ektefelle eller eventuelt samboer møte, men bare én har stemmerett. Aksjeeier kan møte ved fullmektig (skriftlig fullmakt). Det kan kun avgis stemme for stemmeberettigede som er tilstede på generalforsamlingen. Fremleietaker av leilighet har rett til å være tilstede, men har ikke stemmerett.

3 3 AS Tøyenparken Boligselskap Hva må du huske til generalforsamlingen? 1. Ta med registreringsblanketten til møtet (finnes i dette heftet) 2. Fyll ut og skriv under på registreringsblanketten før du kommer 3. Blanketten leveres for registrering i døren ved ankomst Oslo, I styret for AS Tøyenparken Boligselskap Torill Astrup Svenning /s/ Ruben Kristoffer Bø /s/ Grete Haukelid /s/ Hans Egil Kaiser /s/ Frank Benum /s/

4 4 AS Tøyenparken Boligselskap ÅRSBERETNING FOR GENERELT Tøyenparken Boligselskap AS (organisasjonsnummer ) er et boligaksjeselskap som har til formål å skaffe aksjeeierne bruksrett til egen bolig i selskapets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med denne. Boligselskapet eier eiendom med adressene Monrads gate 1-3 og Ringgata 2-4, se for øvrig punkt 4. Hver aksjeeier kan eie kun én aksje, og aksjeeiere har eksklusiv borett til egen bolig. Det er til sammen 253 aksjer i boligselskapet fordelt på 247 boliger og 2 næringslokaler. Tøyenparken Boligselskap eier totalt 6 aksjer i eget boligselskap (næringslokaler utleid til kafé samt kontorlokalet tidligere benyttet til kjøreskole). Den samlede aksjekapital i boligselskapet er TILLITSVALGTE OG ANSATTE Styret har i perioden fra 2016 til 2017 bestått av følgende personer: Leder Torill Astrup Svenning Monrads gate 3 A Styremedlem Frank Benum Monrads gate 1 D Styremedlem Hans Egil Kaiser Ringgata 2 E Styremedlem Ruben K. Thomassen Bø Ringgata 2 D Styremedlem Grete Haukelid Monrads gate 3B Varamedlem Anne Sofie Molandsveen Monrads gate 1 C Varamedlem Sverre Uhnger Monrads gate 1A Varamedlem Pål Jakob Aasen Monrads gate 1A Valgkomiteen Gro Nagel Øyvind Bø Monrads gate 3C Ringgata 2C Boligselskapet tilstreber likestilling mellom kjønn og gateadresser. Det oppfordres til lik fordeling av kjønn ved valg til alle tillitsverv i selskapet. Boligselskapet har ikke egne ansatte. 3. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er regnskapssjef Egil Havre, OBOS. Kontaktperson hos OBOS er Malin Taaje. Henvendelser til forretningsfører kan skje på telefon eller pr e-post til oef@obos.no.

5 5 AS Tøyenparken Boligselskap Boligselskapets revisor er Solhøi Revisjon AS. Boligselskapets forretningsadresse er: Tøyenparken Boligselskap AS v/obos Eiendomsforvaltning AS, Postboks 6668 St. Olavs plass, 0129 OSLO. 4. EIENDOMMEN Boligaksjeselskapet har adresse Monrads gate 1-3 og Ringgata 2-4. Eiendommene ligger i Oslo kommune og har gårdsnr. 229 og bruksnummer 105, 107, 84 og 85. Bygningsmassen er oppført i 1938/39, men ble bygget i oppgangstider med solide materialvalg. Standarden er justert opp ved større fornyelse i perioden og bevisst satsing fra selskapet på langsiktig forebyggende vedlikehold. Det ble i 2009 og 2010 gjennomført omfattende vedlikehold av bygningens tak og ytterhud. Det ble i 2012 startet forberedelser til gjennomføring av rehabilitering av rør og våtrom mv som er gjennomført i 2013/2014. Utskiftning av vanninnlegg til kommunalt ledningsnett ble ferdigstilt i Det er i tillegg planlagt gjennomført en del større ordinært vedlikehold på belysning, ytterdører, postkasser mv. Bygningsmessig og tjenestemessig er standarden i selskapet høy og dette reflekteres i nivået for fellesutgifter. Boligselskapets policy er å holde høy standard for egne eiere. Dette sikrer et godt og trivelig bomiljø samt gjør eiendommen attraktiv når aksjeeier ønsker å selge sin leilighet. Fellesutgifter består i all hovedsak av nedbetaling av felles lån, offentlige avgifter, varmtvann og fyring, kabel-tv, forretningsførsel, forsikringer, drift av fellesvaskerier og fellesarealer samt eksterne tjenestekjøp til drift (vaktmester, bomiljøvakt, trappevask, gartnerarbeid mv). I tillegg går fellesutgiftene til dekning av løpende vedlikehold og utskiftning/oppgradering på alle arealer og installasjoner som selskapet er ansvarlig for. Boligene i selskapet er i hovedsak små 1- og 2-roms leiligheter (ca m 2 ). Små leiligheter er spesielt attraktive som førstegangsboliger for yngre mennesker. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Boligselskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. 5. FELLESUTGIFTER Det ble ikke foreslått økning i fellesutgiftene fra Eventuelt behov for endringer på kostnadsnivå for fellesutgifter vurderes to ganger pr år, henholdsvis pr 1. januar og pr 1. juli hvert år. Innbetaling av fellesutgifter skjer for de fleste aksjeeieres del punktlig og regelmessig. Det er mulig for den enkelte aksjeeier å inngå avtaler med egen bankforbindelse om betaling av fellesutgifter pr avtalegiro eller e-faktura.

6 6 AS Tøyenparken Boligselskap Historikk for fellesutgifter: Det ble på ekstraordinær generalforsamling den besluttet å gjennomføre rør- og våtromsrehabilitering i regi av selskapet. Vedtaket forutsatte økning av fellesutgifter med 17 % pr samt ytterligere 20 % pr for å dekke økte kostnader som følge av låneopptak til gjennomføring av rør- og våtromsrehabilitering samt annet ordinært vedlikehold. Selskapet hadde som følge av kostnader til tak- og vindusutskiftninger i 2009/2010 ikke egenkapital av betydning, slik at låneopptak til gjennomføring rør- og våtromsprosjektet var nødvendig. Fellesutgiftene ble siste gang før 2013 økt med 5 % fra og med annet halvår Selskapet søkte og fikk innvilget lån hos OBOS for gjennomføring av rehabilitering og vedlikehold i 2013/2014 som hadde betydning for nivå fellesutgifter, se punkt 6. Det er registrert kostnader til juridiske tvister for fellesskapet i etterkant av rehabiliteringen som omtales under punkt LÅN Boligselskapet har lån i OBOS. Status pr var at selskapet hadde et lån stort kr 66,2 mill. Siste låneuttak i 2015 (kr 4 mill) ble foretatt pr 1. november Mulighet for ytterligere låneopptak ift vedtak på ekstraordinær generalforsamling den ble avsluttet pr Selskapets lån er et annuitetslån med nedbetalingstid på 40 år. Flytende rente er pr mars 2017 på 2,95 %. Lånet var avdragsfritt fram til oktober Tøyenparken har ikke IN-ordning for nedbetaling av fellesgjeld pr Historikk for låneopptak: Tøyenparken boligselskap hadde pr et lån på ca kr 9 mill. Dette beløpet var i hovedsak relatert til oppgraderinger av tak, fasader, vinduer mv som ble gjennomført i 2009/2010. Det ble i forbindelse med ekstraordinær generalforsamling den gitt fullmakt til styret for opptak av ytterligere lån til gjennomføring av rør- og våtromsrehabilitering samt annet større vedlikehold; maksimal kostnadsramme for prosjektet ble satt til kr 75 mill og maksimal låneramme til kr 70 mill. Det ble i tillegg fastsatt at selskapet ved avslutning av prosjektene skulle ha minimum kr 2 mill på bok for å gi tilstrekkelig sikkerhet ift daglig drift og løpende vedlikehold. Boligselskapet hadde pr totalt kr ,- i lån. Det ble, innenfor vedtatt ramme, tatt opp ytterligere lån i 2015 for ferdigstilling av våtromsprosjekt og gjennomføring av annet planlagt større vedlikehold for 2016/2017.

7 7 AS Tøyenparken Boligselskap 7. EIENDOMSSKATT Oslo kommune vedtok å innføre eiendomsskatt med virkning fra og med 2016 for boliger. Bunnfradrag er på 4 millioner kroner (taksert markedsverdi pr leilighet) for boliger og fritidsboliger og skattesatsen for det overskytende var 2 promille i fjor (for 2017 er skattesatsen for boliger hevet til 3 promille av verdi over kr 4 mill). Det er boligselskapet som står som eier av eiendommene og kommunen sender derfor eventuelle krav om innbetaling til selskapet. Boligselskapet er forpliktet til å betale skatten. Eventuell eiendomsskatt kreves deretter inn fra den/de beboere som i henhold til skatteseddelen skal betale skatt. Tøyenparken boligselskap har mottatt skatteseddel fra Oslo kommune for alle fire eiendommene. Skattesedlene viser at Oslo kommune ikke vil kreve eiendomsskatt for 2016 eller 2017.

8 8 AS Tøyenparken Boligselskap 8. FORSIKRING Boligselskapet er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer Forsikringen omfatter også visse bygningsmessige forandringer som den enkelte aksjeeier gjør inne i boligen. Dersom selskapets forsikring skal benyttes ved skade, må beboer straks melde skade til Forsikringsavdelingen i OBOS på telefon eller på e-post forsikring@obos.no. Utenfor ordinær arbeidstid kan skader meldes direkte til forsikringsselskapet. Vi ber om at beboer som melder skader direkte til forsikringsselskapet også sender e-post eller ringer til OBOS Forsikring slik at skadesak blir registrert i selskapets registre. Forsikringssak skal beboer selv håndtere via OBOS, Forsikringsavdeling eller via forsikringsselskapet. Skader skal ikke meldes via styret el. Forsikringsavdelingen bistår selskapet med oppfølging og håndtering av skadetilfeller overfor forsikringsselskapet som en del av forretningsføreravtalen med OBOS. Styret inngikk forsikringsavtalen via vår avtale med OBOS i Oppfølging og håndtering av forsikring vurderes ut fra hva som er mest gunstig for selskapet. Styret har lagt vekt på at en profesjonell håndtering og oppfølging av sakene via OBOS må til for at selskapet skal få dekket det vi har krav på og ikke bruke unødig tid og ressurser på administrasjon. Den enkelte aksjeeier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker tap og skader på innbo og løsøre dette dekkes ikke av selskapets forsikring for bygning. Forsikringskrav som gjelder aksjeeiers innboforsikring er en privatsak som boligselskapet ikke har ansvar for å følge opp. 9. HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Boligselskapet er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem for oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, elektrisk anlegg og elektrisk utstyr som selskapet er ansvarlig for. Boligselskapet er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealer til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker oppmerksom på det ansvar de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift.

9 9 AS Tøyenparken Boligselskap 10. BRANNVERN Styret foretok høsten 2010 en gjennomgang av HMS og brannsikring i samarbeid med Oslo Brann- og redningsetat. Etaten var stort sett fornøyd med selskapets sikkerhetsmessige standard. Det ble påpekt enkelte forhold som er rettet opp; det ble inngått serviceavtale på brannvern/utstyr, spørreskjema til beboere vedrørende brannvern, branninstruks i oppgang, installasjon av brannslokkingsutstyr i fellesarealer mv. Det forventes at selskapet får oppfølging/ny gjennomgang fra Oslo brann- og redningsetat. Det ble varslet nytt tilsyn i januar 2015 som foreløpig er utsatt på ubestemt tid. Selskapet har i 2016 ta en gjennomgang for å avklare om det er gjenstående punkter fra tidligere tilsyn som må følges opp. Styrets vurdering er at man har fulgt opp pålegget samt at utskiftning av dører med ny slagretning i 2017 vil tilfredsstille ytterligere anbefaling. Det ble i 2013 gjennomført vedlikeholdstiltak i form av brannseksjonering i kjeller. Dette er i praksis tetting av kanaler og rørgjennomføringer mellom kjellere for å få tilfredsstillende brannceller. Det er installert branndører med automatiske dørpumper i kjellere. Branndører i kjeller skal til enhver tid være lukket for å fungere som forutsatt ved en eventuell brann. Brannsikringsutstyr, se eget punkt nedenfor. Det arbeides med å lage et skriftlig system for dokumentasjon på drift av boligselskapet med sjekklister for områder som selskapet har ansvar for. Dokumentasjon for kontroller og gjennomførte tiltak skal systematiseres iht Internkontrollforskriften. Det er fastsatt mål for HMS-arbeidet i boligselskapet. Styret i Tøyenparken arbeider i tillegg videre med fokus på følgende: A. Styret vil innskjerpe kontroll av rømningsveier. Det settes ut mye i oppganger og kjellere (barnevogner, sykler, skrot mv) som er til hinder for fri rømming ved brann. Dette gjør generelt også fremkommeligheten dårligere. Vi har gjennomført en større opprydding i 2016, men ser dessverre at det mange steder likevel plasseres ut gjenstander og skrot fra beboere. Styret vil i 2017 vurdere tiltak. Barnevogner er pt det største problemet i rømningsveier i oppgangene, mens det på kjellere og loft er utplasserte sykler og møbler/skrot mv. Det er den enkelte aksjeeiers forpliktelse overfor fellesskapet å sørge for å holde rømningsveier fri for gjenstander. Det ser ut til å være nødvendig å følge opp dette nærmere. Gjenstander som er utplassert i fellesarealer kan bli påtent av uvedkommende og hindre rømming som følge av røykutvikling i oppganger. B. Styret vil systematisere kontroll/gjennomgang av installasjoner og lignende i fellesarealer. Selskapet skal til enhver tid ha oversikt over fellesinstallasjoner og foreta kontroller av disse for å unngå skader på person og bygning i form av brann og brannspredning, lekkasjer mv.

10 10 AS Tøyenparken Boligselskap Det er planlagt gjennomgang av resterende gamle rør med fast rørlegger. Det gjennomføres periodiske kontroller av el-installasjoner, utearealer, rømningsveier mv med vaktmesterfirmaet. Det vurderes el-sjekk av fellesarealer utover stikkprøver som ble foretatt av Infratek i C. Styret vil innskjerpe kontroll med ulovlig bruksoverlating av leiligheter. Selskapet skal til enhver tid ha oversikt over hvem som bor i leilighetene. Dette er kritisk ved akuttsituasjoner og varsling; for eksempel ved vannlekkasjer, brann el. 11. BRANNSIKRINGSUTSTYR I henhold til forskrifter skal det være installert røykvarsler samt brannslange eller brannslokkingsapparat i alle leiligheter. Aksjeeier/beboer er ansvarlig for at utstyret er til stede og fungerer. Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at brannslokkingsutstyr på kjøkken og røykvarsler ikke skal fjernes fra leiligheten ved utflytting el. Den som til enhver tid er eier av leiligheten skal sørge for at utstyret er på plass og holdes i orden dersom det er fjernet av tidligere eier el, så vil selskapet kreve at nåværende eier besørger og bekoster montering av nytt tilsvarende utstyr. Det ble i 2013 installert brannslanger på kjøkken som tilfredsstiller brannkrav i samtlige leiligheter. Brannslangen skal kun benyttes i nødstilfelle og kan ikke rulles inn når den først er dratt ut. Styret vil komme med informasjon om fremtidige kontroller fra firmaet Aktiv brannvern AS når det blir aktuelt. Boligselskapet inngikk i 2011 serviceavtale med Aktiv brannvern AS om kontroll av brannsikringsutstyr. Det ble foretatt kontroll av brannslukkingsapparater og røykvarslere våren Utstyret ble utlevert i 2004 og hadde anbefalt levetid på ca 10 år. Tøyenparken har i desember 2014 sørget for at det er utlevert ny røykvarsler til samtlige leiligheter. Det vil bli iverksatt innsamling av gamle brannslukkingsapparater i Det vil ikke bli kjøpt inn nye brannslukkingsapparater til leiligheter ettersom det i 2013 ble installert brannslanger på kjøkken i alle leiligheter som tilfredsstiller brannkrav. Det ble i 2011 installert brannslokkingsutstyr i fellesarealer (i kjellere og på loft). Det anbefales at hver enkelt aksjeeier setter seg inn i branninstruks for bygningene samt vurderer sitt behov og eventuelt i tillegg utstyrer egen leilighet med brannslukkingstepper og annet utstyr som kan bidra til å øke brann- og personsikkerheten. 12. EL-SJEKK AV LEILIGHETER (OFFENTLIG KONTROLL) Tøyenparken mottok høsten 2014 brev fra firmaet Infratek om kontroll av elektriske anlegg i leiligheter. Dette er en offentlig myndighetsoppgave som Infratek utfører på oppdrag fra Hafslund i samsvar med lov av 24. mai 1929 om tilsyn med

11 11 AS Tøyenparken Boligselskap elektriske anlegg med tilhørende forskrifter. Det er den enkelte aksjeeier som er ansvarlig overfor myndighetene for elektriske installasjoner i egen leilighet. Aksjeeier har ansvaret har ansvar for elektriske installasjoner fra og med sikringsskap og videre inn til og inne i selve leiligheten. Det er garanti på arbeider utført i regi av selskapet i forbindelse med våtromsprosjekt i Reklamasjon på elektriske arbeider foretatt i forbindelse med våtromsprosjekt, sendes styrets e-post kontakt@toyenparken.no eller Kai H. Raa i Hjellnesconsult (kar@hjellnesconsult.no) med kopi av mottatt dokumentasjon fra Infratek. Kontroll av elektriske anlegg i leiligheter fra myndighetene var todelt; det skulle foretas en kontroll av nye elektriske installasjoner foretatt i forbindelse med våtromsprosjekt samt en periodisk kontroll av elektrisk anlegg i leilighetene for øvrig (mer enn 20 år siden forrige kontroll var registrert på våre eiendommer). Infratek hadde pr mars 2015 gjennomført kontroll i 227 av 247 leiligheter. Infratek melder at tilstanden til elektriske anlegg i leiligheter generelt var god. Det ble registrert noen feil, men kun et fåtall som krevde umiddelbar utbedring. Tilbakemeldingen på nye installasjoner i våtrom var generelt at dette så bra ut. Beboere som ikke har fått gjennomført el-tilsyn må eventuelt selv ta kontakt med Infratek for å høre om det er mulig å få gjennomført tilsyn, eventuelt hvordan de skal forholde seg videre. Styret har ikke informasjon vedrørende el-kontroller i den enkelte leilighet el. Infratek gjennomførte i mars 2015 et møte med styret der resultatene av kontrollene ble gjennomgått og vi fikk anbefalinger om hvordan el-sikkerhet bør følges opp. Det er også tatt stikkprøver i fellesarealer i kjellere. Selskapet fikk pålegg om utbedring av noen mindre forhold forholdene er utbedret. Styret vurderer slike kontrolltiltak som positive og ikke minst svært viktige for person- og brannsikkerheten. Gjennomførte kontroller vil også være grunnlag for diskusjon med vårt forsikringsselskap om årlig forsikringspremie. 13. DRIFT AV FELLESANLEGG A. Fyrhus og infrastruktur for varme og varmtvann (unntatt bad) Boligselskapet har ett sentralfyringanlegg i Monrads gate 1D for vannbåren varme til radiatorer samt oppvarming av varmtvann til bruk på kjøkken og bad. Fyrhuset har to oljekjeler (fra 1980) og én elektrokjele installert i desember 2012/ferdigstilt tilkobling januar Elektrokjelen installert i 2012/2013 erstattet tre eldre og defekte elektrokjeler fra henholdsvis 1980 og Systemet fungerer slik at elektrokjelen alene dekker behov for varmtvann utenfor fyringssesongen. I fyringssesongen (fra ca 1. september - 1. mai) kjøres i tillegg oljekjelen ved behov for å få tilfredsstillende kapasitet til å varme opp varmtvann til forbruk til radiatorene. Badene går på separate system (får ikke varme fra fyrhus).

12 12 AS Tøyenparken Boligselskap Det var i tidsrommet periodevis til dels store problemer med olje- og elektrokjeler samt infrastrukturen som sørger for å distribuere varme og varmtvann til leiligheter. Oljekjelen som er i bruk er av eldre dato, men har de siste årene fungert bra. Den ene av oljekjelene var i lang tid ute av drift, men ble i 2014 reparert. Selskapet har dermed to oljekjeler i drift som avløser hverandre ved behov. Dette øker driftssikkerheten for varmeanlegget i fyringssesongen. I fyringssesongen kreves både kapasitet fra olje- og elektrokjele. Det ble derfor kritisk når den siste av de eldre elektrokjelene stoppet høsten 2012 og ikke lot seg reparere. Det ble installert ny elektrokjele i desember 2012/tilkoblet i januar Den nye kjelen har god kapasitet og dekker, utenom fyringssesongen, selskapets behov for oppvarming av varmtvann til forbruk. Det ble i 2013 også skiftet 2 stk ekspansjonstanker i fyrhus (vann utvider seg ved oppvarming og tankene sørger for at volumet kan øke uten at trykket øker slik at skader på rør evt oppstår). Det er i forbindelse med selskapets prosjekt for rehabilitering byttet rør i kjellere for distribusjon av varme og varmtvann. De gamle rørene var fra 1939 og det var registrert mange større og mindre lekkasjer i tilknytning til rørnettet i kjellere. Arbeidene i Ringgata 4 ble på grunn av forsinkelser gjennomført i Det ble i 2014 installert nye pumper i fyrhus til erstatning for eldre utstyr med utløpt levetid og dårlig tilstand. Pumpene sørger for at varmtvann kommer ut fra fyrhus og frem til hver enkelt leilighet. Det er i tillegg installert vakumutskiller som reduserer behov for lufting av radiatorer betydelig i forhold til tidligere. Det ble i 2013 også installert en såkalt elysator som skal ta ut partikler fra vannet som sirkulerer samt forhindre rust formålet er å øke restlevetiden til radiatoranlegget. Det er også foretatt lekkasjetetting av mindre lekkasjer i fyrhus samt skiftet en såkalt motorisert shunt-ventil som er viktig for styring og kontroll med systemet. Det ble i 2015 installert elektronisk styring for tvillingpumper (sikrer at den ene pumpen tar over for den andre ved evt stans). Vi har registrert noe mindre ustabilitet som er under oppfølging. Det har tidligere vært utredet fjernvarme via Hafslund. Styret innhentet i 2010 rapport fra Kanenergi (i dag Asplan Viak rapport på våre nettsider) for å vurdere andre tekniske og eventuelt mer lønnsomme løsninger. Rapporten anbefalte å vurdere enten luft-til-vann varmepumpe eller tilknytning mot Hafslund fjernvarme. Styret har tidligere vurdert installasjon av fjernvarme. Hafslund ble kontaktet høsten 2012 for å undersøke om fjernvarme kunne installeres (som alternativ da elektrokjelen gikk i stykker). Det viste seg etter en tid at Hafslund ikke ville prioritere installasjon i Tøyenparken dette året. Selskapets behov for varme og varmtvann er kritiske funksjoner og Hafslunds standpunkt medførte at selskapet i realiteten ikke hadde andre muligheter enn å erstatte elektrokjelen på kort sikt. Nye energiløsninger vil bli vurdert på lengre sikt og frem mot antatt vedtak av forbud mot fyring med fossilt brensel fra Utviklingen av ny teknologi skjer med stormskritt og styret vil se an utviklingen før man vurderer alternativ for nye

13 13 AS Tøyenparken Boligselskap løsninger. Styret vil foreta nye vurderinger av varmeanlegget tidligst i Firmaet Ivar Lærum har de siste årene hatt ansvar for vedlikehold elektrokjelen og deler av styringselektronikken til flere av systemene. NM-Rør (selskapets faste rørleggerfirma) står ansvarlig for rørarbeider og utskiftninger. Hjellnes Consult benyttes fra og med 2013 til rådgivning på vedlikehold, tiltak og problemløsning for systemet med infrastruktur ut til leilighetene. Det er spesielt viktig å sørge for teknisk bistand til vedlikehold og oppfølging av helheten i et anlegg med mange ulike elementer samt en omfattende infrastruktur ut til alle bygninger (spesialistene ivaretar som regel bare «sitt fagområde» og vi slet i flere år med at samspillet mellom ulike komponenter ikke fungerte godt nok). Boligselskapet har hatt avtale med Statoil Fuel & Retail (nå Circle K) som totalleverandør av olje siden Det har tidligere år vært problemer med leveransene. Avtalen fungerer for øyeblikket tilfredsstillende. Styret vurderer avtalen/tjenesten fortløpende. B. Utskiftning av oljetank med tilhørende røropplegg og tankmålere Det har siden 2008 pågått kartlegginger og større vedlikehold/utskiftninger i fyrhuset. Kunnskapen om tilstand på installasjoner innenfor veggene er god, men vi hadde frem til 2015 ikke kunnskap om tilstanden på oljetankene utvendig. Selskapet har i utgangspunktet plikt til å utføre periodiske kontroller av oljetanker. Det ble i 2015 foretatt rengjøring og kontroll av eksisterende tanker. Kontrollen viste at den største tanken (ståltank 25 kubikk) var i så dårlig forfatning at den ikke kunne brukes videre. Den andre tanken (plasttank 15 kubikk) kunne benyttes videre etter rengjøring. Den største tanken ble høsten 2015 skiftet ut med plasttank med samme volum. Den minste tanken ble rengjort. I tillegg ble røropplegg skiftet fra begge tankene frem til yttervegg samt inn til fyrhus og videre frem til oljekjelene. Det ble også installert nye vakuummålere som viser mengde fyringsolje på tankene (de gamle målerne var nesten umulige å lese av med særlig grad av nøyaktighet). Utvendig har vi fått inspeksjonslokk ned til tankene som gjør fremtidig kontroll enklere. Det ble i forbindelse med arbeidet på tankene installert varmekolber i tankene som gjør det mulig å legge om til fyring med bioprodukter i fremtiden (kreves ny rengjøring av tanker og rør samt noe mindre ombygginger inne i fyrhuset som ikke er gjort). Formålet med å gjøre dette var å unngå å komme i en situasjon der hele systemet må skiftes i 2020 dersom myndighetene innfører forbud mot bruk av fossilt brensel til oppvarming. Varmekolbene gjør det mulig å benytte bioprodukter med ulik toleranse for temperatur/lagring (har også betydning for kostnader). Det er i 2016 registrert noen mindre problemer med røropplegget til tankene; det såkalte tankskiftet som gjør det mulig å bytte tank via koblinger på innsiden av veggen. Dette ble utbedret i desember 2016, men resulterte i noe mindre oljesøl inne i fyrhus. Oljesølet er samlet opp med absorberende masser og levert

14 14 AS Tøyenparken Boligselskap spesialdeponi. C. Sanering av oljeutslipp fra overfylling av tank Den 8. januar 2015 registrerte vaktmester at det sto oljesprut oppetter veggen utvendig i Monrads gate 1D/E samt at det fløt av olje inne i nedre del av fyrhuset. Årsaken var en overfylling av den ene oljetanken. Myndighetene ble varslet. Innvendig oppsuging/rengjøring, rensing av grunnvannsbrønn mv ble iverksatt umiddelbart. Det utvendige oljesølet i grunnen kunne først tas når vinteren var over og utetemperaturene tillot gravearbeider. Saneringen ble gjennomført i forbindelse med arbeidet med kontroll og utskiftning av oljetank. Det er tatt jordprøver som er analysert av Multiconsult og viser tilfredsstillende tilstand. Arbeidene som er gjennomført viser at uhellet klart relaterer seg til overoppfylling av oljetanken fra leverandøren til Statoil Fuel & Retail. Leverandøren avviste umiddelbart ansvar og nektet å bidra til opprydding med henvisning til at de mente tanken måtte være ødelagt. Vi kan nå dokumentere at påstanden ikke stemte. Selskapet har fått aksept på forsikringsdekning fra Gjensidige som deretter vil gå med regress mot Statoil Fuel & Retail. Det er ikke avklart om Tøyenparken får dekket skaden fullt ut eller også selv vil fremme krav mot Statoil Fuel & Retail. Kostnadene beløp seg totalt til ca kr ,- for innvendig og utvendig sanering (tanken i bakken måtte graves opp midlertidig for å komme til for å skifte masser). D. Trykkøkningsanlegg for mer stabil vannforsyning fra kommunalt nett Det er foretatt feilsøkinger i flere omganger for å finne årsakene til problemer med vanntrykk. Rørlegger er nå sikker på at feil inne i våre egne bygninger er utbedret. Problemer med vanntrykk ble ikke borte etter intern feilutbedring. Det ble deretter iverksatt logging av vannmengde/trykk for å finne andre årsaker til problemene. Målingene viste at det ikke kom inn tilstrekkelig vann fra kommunens ledningsnett til å holde trykket oppe ved høyt forbruk. Oslo kommune ved Vann- og avløpsetaten har foretatt egne målinger som bekrefter dette. Kommunen har også gjennomført spyling av kommunal ledning uten tydelig bedring (kommunens vannledning er fra 1904). Kommunen viste til at vannledningen skal skiftes ut, men strekningen er ikke satt inn i særskilte planer. Styret vil ta saken opp med Tøyen velforening for å se om gårdeiere i området kan gjøre en felles henvendelse til Oslo kommune ved Vann- og avløpsetaten for å få til raskere utskifting. Styret konkluderte med at selskapet selv kunne iverksette tiltak i bygningene for å bedre situasjonen frem til kommunen skifter vannledningen. Det er installert pumper og en mindre tank som har bedret situasjonen. Vi har valgt en liten tank for å unngå at det oppstår undertrykk som gjør at ledningen til kommunen kan sprekke samt for å sikre oss mot eventuelle problemer relatert til legionella. Løsningen fungerer tilfredsstillende og styret vil fremover vurderer om det er behov for ytterligere tiltak og hva som eventuelt kan gjøres.

15 15 AS Tøyenparken Boligselskap E. Utskiftning av termostatventiler på radiatorer i leiligheter Det er i forbindelse med rør- og våtromsrehabilitering gjennomført utskiftning av termostatventiler på samtlige radiatorer. Formålet er å få bedre mulighet til å styre innetemperatur i leiligheter (tidligere skjedde dette i hovedsak ved at beboere åpnet vinduer). Bedre temperaturstyring vil forhåpentligvis gi lavere forbruk av varme over tid og redusere kostnader for fellesskapet. Det har vært registrert en del problemer med enkelte termostatventiler som utbedres fortløpende vi har også registrert støyproblemer som har gitt større utfordringer. Det arbeides for å bedre situasjonen vi registrerer likevel at vi under litt varierende forhold kan få midlertidige forverringer av situasjonen i enkelte leiligheter. F. Radiatorer Radiatorene i stue/oppholdsrom, kjøkken og soverom har vannbåren varme fra felles fyrhus. Det er høy temperatur og høyt trykk på vannet som sirkulerer ut til radiatorene. Merk at varme på bad er helt separate systemer installert på loft. Det kan (spesielt i de øverste etasjene) være behov for lufting av radiator. Dette er aksjeeiers eget ansvar. Lufting av radiatorer er i følge forsikringsselskap blant de mest vanlige årsaker til vannskader dersom du ikke er helt 100 % sikker på hvordan dette skal utføres eller har nøkkelen som trengs vil vi på det sterkeste anbefale at du bestiller en rørlegger til å hjelpe deg med dette. Husk på at det er store mengder vann i radiatorsystemet og at forsikringsselskapet kan holde deg ansvarlig for kostnader til utbedring av både egen og andres leiligheter dersom de anser at du har handlet uforsvarlig og forårsaket vannskade (regresskrav). Radiatorer skiftes kun ut dersom de er defekte. Det er en forutsetning at dette er bekreftet av selskapets rørleggerfirma NM-Rør for at selskapet dekker kostnad. Vi gjør oppmerksom på at det ikke er tillatt for beboere å foreta utskiftning eller inngrep i radiatorsystemet uten å ha fått godkjenning fra styret. Dersom du likevel har fått utført arbeider på radiatorer el i regi av andre enn selskapets rørlegger skal dette meldes styret evt kostnader/skader som måtte ha oppstått i felles systemer vil bli fakturert den ansvarlige aksjeeier. Det er ikke tillatt å fjerne radiatorer eller andre deler av fellesanlegget i leiligheter. Det er mislighold og den som til enhver tid er eier av leiligheten vil måtte dekke kostnadene til ny installasjon. Utskiftning av samtlige radiatorer i leiligheter samt resterende del av gammelt rørnett til radiatoranlegget vil først bli aktuelt etter 2020.Frem til utskiftning skjer, så må alle unngå å ta ned radiatorer/tømme kurser ol med mindre det er høyst nødvendig (vi ber om at dere ikke tar ned radiatorer for maling av vegger el). G. Måling av forbruk av varme og varmtvann pr enhet Det er planlagt, men ikke installert målere for forbruk av varme og varmtvann. Det er tidligere signalisert fra myndighetene at forbruk av varme og varmtvann skal utlignes på hver enkelt leilighet på lik linje med systemet for forbruk av strøm. Det

16 16 AS Tøyenparken Boligselskap er grunn til å tro at utligning av kostnader basert på den enkeltes forbruk vil gi redusert energibruk over tid og lavere kostnader for fellesskapet. Det ble tidligere signalisert at det kunne være aktuelt fra 2017, men vi har ingen indikasjoner pr i dag på at dette vil bli innført pt. H. Ventilasjon med varmegjenvinning og vannbåren varme bad Det er i forbindelse med prosjekt for våtromsrehabilitering installert ventilasjon på loft med varmepumper samt varmegjenvinning fra kanaler på kjøkken og bad. Det er viktig å merke seg at varmeforsyningen på bad også er vannbåren (i gulv og håndkleholder på vegg), men ikke del av samme systemet som distribuerer varmtvann fra felles fyrhus. Varme på bad drives fra varmepumper på loft og det er i hovedsak ca 2 oppganger pr system. Adskilte systemer for varme mellom fyrhus og bad gir bedre driftssikkerhet og mindre risiko for frostsprengte rør ved at ett system vil gå uavhengig av om det andre skulle stanse. Det ble i 2013 etablert system for ventilasjon i leilighetene. Systemet baserer seg på undertrykk i leiligheter samt varmegjenvinning og bruk av de gamle luftekanalene. Systemet gir bedre inneklima for beboer og forebygger høy luftfuktighet i bygninger/ konstruksjon samt mulig mugg/soppdannelse el. Det er en forutsetning for ventilasjon at det kommer tilluft inn i leiligheter og på bad. Ventiler i vinduer samt i vegg må derfor holdes åpne. Det skal være spalte/åpning under baderomsdør for å sikre tilluft til bad. God ventilasjon forutsetter at det kommer inn nok luft i leiligheter. Alle må selv sørge for å åpne samtlige ventiler i vinduer samt på kjøkkenvegg slik at inneklima blir bedre og skader som følge av fukt/mugg unngås. Det er strengt forbudt å koble ventilator på kjøkken til ventil i vegg! Dette er en kanal for luft inn og viktig for ventilasjonen. I. Søppelhus Avfall skal bæres ut til utvendige søppelhus og beboerne benytter følgende: Monrads gate 1A til og med E: Monrads gate 3A til og med D: Ringgata 2A til og med E: Ringgata 4A til og med E: Søppelhus utenfor Monrads gate 1A v/kafé Søppelhus ved garasje ved Monrads gate 3D Søppelhus utenfor Ringgata 2A (i hagen) Søppelhus utenfor Ringgata 4A Enkelte beboere har brutt opp låste sjakter i oppgangene og kastet ned søppel. Dette er ikke tillatt. Alle skal benytte utvendige søppelhus til å kaste avfall. Det er tidligere kontrollert avfallsmengder ift tilgjengelig kapasitet pr søppelhus. Kapasiteten på dunker for ordinært husholdningsavfall (rest-, mat- og plastavfall) var større enn det faktiske behovet. Det ble derfor i 2015 redusert antall søppeldunker med 1 stk pr søppelhus.

17 17 AS Tøyenparken Boligselskap Kapasiteten på papiravfallsdunker var for liten. Det ble derfor satt inn én ekstra papirdunk i hvert søppelhus i Dunker for papiravfall er ikke omfattet av renovasjonsgebyrer fra Oslo kommune slik at de totale kostnadene er gått ned. Nedlegging av miljøstasjoner utenfor Ringgata 4 vil innebære at vi bedre utnytter kapasiteten vi har totalt og gi ytterligere nedgang på kostnader. J. Vaskerier Boligselskapet har fem fellesvaskerier som brukes på følgende måte: Monrads gate 1A E (57 leiligheter): Monrads gate 3A D (48 leiligheter): Ringgata 2A, B og C (40 leiligheter): Ringgata 2D og E (27 leiligheter): Ringgata 4A, B og C (45 leiligheter): Ringgata 4D og E (30 leiligheter): Kjeller i Monrads gt 1B Kjeller i Monrads gt 3C Kjeller i Ringgata 2C Kjeller i Ringgata 2C Kjeller i Ringgata 4A Kjeller i Ringgata 4E Styret vurderer fortløpende fornyelser av maskinparken. Det ble i 2011 kjøpt inn totalt 3 stk Miele vaskemaskiner (1 stk i Ringgata 4A og 2 stk i Ringgata 2C) samt 2 stk Miele tørketromler (1 stk i Monrads gate 1B og 1 stk i Ringgata 4A). Det ble i 2016 gjennomført service på samtlige maskiner i vaskeriene. Vaskeriene skal ryddes og vaskes av hver enkelt bruker hver gang man har benyttet seg av vaskeriet. Her syndes det mye. Vi minner om at forutsetningen om at vi skal opprettholde gratis vaskerier er at alle brukere skal gjøre dette selv. Drift og investeringer i vaskeriene beløper seg i gjennomsnitt til mellom ca ,- kroner per år. Kostnadene til reparasjoner som følge av skader etter bruk har økt de siste årene. Mye skyldes at folk glemmer å tømme lommer, bhspiler på avveie, farging/kloring som ødelegger slanger, innstillingene justeres slik at alt stopper opp, det brytes opp dører osv. Det må vurderes om det skal installeres løsninger for å registrere brukere for å redusere skader samt ha mulighet for å belaste ansvarlige for skader/hærverk. Dagens vaskeritider ble fastsatt på generalforsamling i Det er av hensyn til støyplager for beboere i 1. etasje fastsatt begrensinger for bruk av vaskeriene (man-fre og lørdag fra 10-18). Det er ikke tillatt å bestille vaskeritid mer enn 14 dager frem i tid, og låsene kan ikke henge mer enn én uke etter vasking. Vaktmester fjerner fortløpende hengelåser som er hengt opp eller blir hengende utenfor tillatt tidsrom og dette systemet fungerer greit. Det er innført ryddeordning i vaskeriene; i løpet av den første hele uken hver måned så foretas rydding fra vaktmester. Vi fjerner alle klær og gjenstander (utenom det som henger på klessnorer). Dersom du ikke finner klær ta kontakt med vaktmesters sentralbord på tlf for å gjøre avtale om å hente. Vi kaster uavhentet tøy etter ca 2 måneder. Vi registrerer dessverre enkelte tyverier i vaskeriene. Dette er det vanskelig å få

18 18 AS Tøyenparken Boligselskap gjort noe med. Vi anbefaler at man er oppmerksom på dette og ikke lar klær henge over tid. Husk at vaskeriene benyttes på eget ansvar. Mange beboere har anskaffet vaskemaskin i leilighet og benytter ikke vaskeriet. Det er ikke fastsatt spesifikke tider for bruk av egen vaskemaskin, men generelt gjelder følgende: vaskemaskin skal ikke benyttes i tidsrommet mellom kl Det skal generelt tas hensyn til naboer ved aktiviteter som støyer og som kan høres i andre leiligheter. K. TV-anlegg Tøyenparken hadde til og med 2014 kun analoge tv-signaler som del av grunnpakke som betales gjennom fellesutgiftene hver måned. Analoge sendinger er i ferd med å stenge til fordel for digitale løsninger. Mange beboere kjøper digitale tjenester for tv og nett fra direkte fra leverandør og det har vært et ønske å få mer inkludert i selskapets grunnpakke som betales over fellesutgiftene. Det ble høsten 2014 gjennomført forhandlinger med de store leverandørene. Det har vært lagt til grunn følgende forutsetninger fra selskapets side; grunnpakke med digitale sendinger og et visst antall kanaler, internettløsning til alle, samt mulighet til rabatterte priser for beboere som ønsker å øke hastigheten på internettleveranser. Det er lagt til grunn at eksisterende infrastruktur i selskapet skal benyttes og oppgraderinger er gjennomført og betalt av leverandør. Styret har lagt vekt på at vi har behov for å oppgradere nettet som selskapet selv eier - selv om selskapet også har leverandøreiet fibernett, jf. punkt I nedenfor, vil det være uheldig om én leverandør får faktisk monopol. Vi står derfor best rustet i fremtidige forhandlinger om innhold og pris på kollektive avtaler ved å eie vårt eget oppgraderte nett, samtidig som vi også har et alternativt nett tilgjengelig. Selskapet vil dermed i fremtiden uten vesentlige kostnader kunne bytte leverandør. Det ble i desember 2014 inngått ny avtale for fem år med GET om oppgradering av boligselskapets kabelnett og kollektiv avtale om leveranse av følgende tjenester: GET HD PVR-dekoder til alle leiligheter Kollektiv GET digital-tv Kollektiv bredbånd (5/2 Mps) Digital grunnpakke Service og vedlikehold Grunnpakken består per nå av en fast del og valgfri del som gir den enkelte beboer mulighet til selv å velge og bytte kanaler innenfor en gruppe på rundt 100 tvkanaler. Den enkelte aksjeeier må selv betale for tv-kanaler, netthastighet og dekodere som ikke omfattes av den kollektive avtalen. Aksjeeierne vil få rabatt ved oppgradering av netthastighet utover 5/2 som er den hastigheten som inngår i den kollektive avtalen. Det tilbys også rabatt om for de som ønsker en annen dekoder enn den som følger den kollektive avtalen.

19 19 AS Tøyenparken Boligselskap Oppgraderingsarbeidet nettet i selskapet er gjennomført våren 2015 og utstyr for mottak av signaler til internett og tv-kanaler er delt ut til beboere. Oppgraderingen av selskapets kabel-nett og ny kollektiv avtale med GET for fem år medfører ikke økning i fellesutgifter. Styret gjør alle oppmerksom på at utstyr som dekoder og modem tilhører GET og skal følge den enkelte leilighet ved for eksempel salg. Det er dermed aksjeeierne selv som er juridisk ansvarlig for utlevert utstyr. Dette gjelder også ved fremleie. Feil ved signaler, utstyr osv. meldes til GET på telefon eller ved bruk av GETs nettsider: Benytt samme nummer og nettside for nærmere informasjon om GETs tjenestetilbud. Informasjon om innholdet i den kollektive avtalen og hvilke rabatter som gjelder vil ligge på boligselskapets nettsider. L. Fibernett. Installasjon ble gjennomført i mai/juni Arbeidet ble gjennomført av firmaet Sitecom. Etableringen av fibernett innebærer at alle beboere som ønsker det, kan få tilgang til fibernett i sin bolig. Dette er ikke en kollektiv avtale - det er opp til hver enkelt beboer som ønsker det å tegne abonnement. Leverandør av internett via fibernett er Homebase og Homenet. Se for informasjon om priser, vilkår og eventuelle feilmeldinger. 14. FASTE SERVICETJENESTER A. Forretningsføreravtale OBOS Selskapet har siden 2002 hatt avtale med OBOS som forretningsfører for selskapet. OBOS ivaretar funksjoner på faktura/regnskap/budsjett samt innkreving av fellesutgifter. OBOS følger opp at selskapet innfrir lov og forskriftskrav samt oppfølging av eierforhold for boliger. OBOS bistår styret i forbindelse med beboersaker/utsendelse av brev og lignende samt generalforsamling. Det er pr i dag OBOS som ivaretar godkjenning av nye aksjeeiere ved omsetning av boliger (kurante saker) samt håndterer søknader om bruksoverlating (kurante saker). OBOS fungerer også som rådgiver for spørsmål som styret drøfter. Ordningen fungerer svært tilfredsstillende og gir selskapet god tilgang på et bredt tjenestespekter. B. Vaktmestertjenesten Boligselskapet har siden hatt løpende avtale med firmaet Vaktmester Andersen. Avtalen kan sies opp med 3 måneders gjensidig oppsigelse. Vaktmester ivaretar daglig drift og det løpende vedlikehold i boligselskapet. Det er laget årsplaner og ukeplaner for faste serviceoppgaver i fyrhus, rydding av kjellere og loft, vaskerier, søppelrydding osv. som gjør det enklere for vaktmester å rapportere og for styret å følge opp arbeidet. Det avholdes halvårlige møter for å

20 20 AS Tøyenparken Boligselskap vurdere behov og kvalitet på tjenester som leveres. Selskapet kjøper i tillegg mindre vedlikeholdstjenester ved behov. Vaktmesters ansvar omfatter fellesarealer inne og ute. Beskjeder om defekte lyspærer eller andre problemer i fellesarealer kan meldes vaktmestertjenesten på telefon Hovedregelen er at vaktmester ikke skal følge opp eller undersøke forhold inne i leiligheter for selskapets regning. Unntaket er i tilfeller der dette gjøres etter forutgående avtale med styret. I din egen leilighet er du selv ansvarlig for å kartlegge evt problemer i tillegg til å sørge for å få utført vedlikehold. Vaktmesterfirmaet kan påta seg enkelte oppdrag på bestilling/faktura direkte ift beboere, ta eventuelt kontakt direkte via sentralbord. Dersom du lurer på hva som er grensene mellom ditt og selskapets ansvar for vedlikehold og utskiftning, se vedtektenes punkt 4. C. Bygningsteknisk rådgiver Hjellnes Consult har i mange år vært selskapets faste bygningstekniske rådgivere. Selskapet bestiller ved behov tjenester både på bygning/konstruksjon, rør og VVS inkludert fyrhus, el-installasjoner mv. Vi kjøper tjenester både ift konkrete vedlikeholds- og byggeprosjekter samt for å vurdere vedlikeholdsplanlegging på kort og lang sikt. Ordningen fungerer bra. Det har også vist seg å være en fordel med kontinuitet på avtalen, da teknisk kunnskap om våre bygg og anlegg også ivaretas over tid og gjør planlegging og gjennomføring av tiltak mer effektivt. D. Fast rørlegger Tøyenparken er et stort boligkompleks med et behov for tilgang på en del faste tilleggstjenester. Rørleggertjenester er blant de viktigste leveransene; vi er opptatt av å få rask tilgang til tjenester, kontinuitet/kjennskap til våre installasjoner samt døgnvakt ved behov. Det ble i 2013 inngått avtale med firmaet NM-Rør. Avtalen innebærer faste timepriser og at deler faktureres iht. grossistenes delepriser samt døgnvakt. Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at tjenester som skal faktureres selskapet kun bestilles av styret. Beboere som tar direkte kontakt med rørlegger eller andre firma som leverer tjenester til selskapet for å få dem til å rykke ut el, må selv dekke alle omkostninger. Beboere har anledning til å bestille tjenester fra selskapets faste rørleggerfirma men kun til tjenester til egen leilighet. Vi anbefaler bruk av selskapets faste rørleggerfirma for problemer relatert til radiatorer/varmeanlegg.

21 21 AS Tøyenparken Boligselskap E. Container (servicetilbud til beboere) Container er et servicetilbud til beboere i selskapet. Boligselskapet har en periode mellom 2013 og 2016 stoppet servicetilbudet pga at det første til at stadig mer søppel ble satt igjen i fellesarealer. Det er fra og med 2016 innført prøveordning med at det leies inn container fordelt over en periode på tre dager. Ordningen vil fortsette, men det vil kontinuerlig vurderes ut fra hvordan ordningen benyttes. Målsettingen er å redusere mengden avfall som dumpes i fellesarealer og må håndteres for fellesskapets regning. Det er fullt ut den enkeltes ansvar å sørge for å kaste/kildesortere eget avfall. Dette betyr også at man skal sørge for å transportere eget avfall til søppelplass (med unntak av husholdningsavfall som skal i søppelhusene). F. Renhold av oppganger/trappevask Trappevask utføres av firmaet Centrum Vinduspuss og Rengjøringsbyrå. Trapper i oppgangene skal vaskes en gang i uken. I tillegg skal vinduer i trapperom vaskes to ganger per år. Styret vurderer fortløpende kvaliteten på tjenesten. Det er registrert få klager på vask av oppganger, men styret har ikke vært fornøyd og tatt opp en del forhold med selskapet. Det arbeides med å vurdere organisering av tjenesten fremover (både hva tjenesten skal omfatte og hvordan man best skal få gjennomført tjenesten). Vi vil gjennomføre konkurranse i markedet i 2017 eller G. Bomiljøvakt/vaktselskap Boligselskapet har en avtale om vakthold med vaktselskapet NOKAS (tidligere G4S). NOKAS utfører kontroller av vinduer og dører i bygningene til ulike tider av døgnet. Bomiljøvakt kan også tilkalles ved støy/bråk, uvedkommende på eiendommen eller lignende. Det kommer stadig rapporter om ytterdører og kjellerdører som står åpne. Dører og vinduer i fellesarealer skal holdes stengt slik at uvedkommende ikke tar seg inn. Vi kan på denne måten forhindre innbrudd, tyverier og forsøk på brannstiftelser. Tilkalling er inkludert i avtalen - beboere kan også tilkalle vaktselskapet. H. Gartnertjenester hageanlegg Boligselskapet har lagt ned betydelige verdier i hageanlegget. Fellesarealene er en grønn lunge som skal skape et attraktivt bomiljø. Landskapsarkitekt-firmaet Bjørbekk og Lindheim har tegnet hagen, søppelhus osv. og benyttes som konsulent ved større utomhustiltak. Bjørbekk og Lindheim startet i 2015 planleggingen av flere tiltak utendørs; ny sykkelparkering utenfor Ringgata 4A/2E og bak garasjen, planering av skråning mellom Ringgata 2A og Monrads gate 1A - planlegges gjennomført høsten 2016.

22 22 AS Tøyenparken Boligselskap Boligselskapet har avtale med Vaktmesterkompaniet (tidligere ISS Landscaping) om plenklipping, beskjæring og utskiftning av flerårige vekster samt gartnerfaglig vedlikehold. Avtalen løper med 3 måneders gjensidig oppsigelse. Avtalen fungerer i hovedsak tilfredsstillende. Det ble i 2014 fjernet døde trær utenfor Monrads gate 1A og kjøpt inn totalt 5 nye. Det er beskjært trær (inkludert epletrær) og hekker. Selskapets hageanlegg trenger systematisk beskjæring for å sikre ny vekst etter eldre beplanting. Et par av frukttrærne er skiftet ut. Gravearbeider på røropplegget utendørs har rasert hekker og plen noe steder og dette må reetableres. Det ble gjennomført noe replanting i 2015 men planlegges ytterligere tiltak i Det arbeides med å få opp en langsiktig vedlikeholdsplan for fellesområder utvendig på lik linje med den vi har for vedlikehold av bygninger. Landskapsarkitektene i Bjørbekk & Lindheim arbeider med saken. I. Skadedyr Boligselskapet hadde tidligere avtale med ISS Skadedyr om bekjempelse av rotter. Selskapet ble i 2013 kjøpt opp av Anticimex og avtalen videreført. Det ble registrert et fåtall tilfeller av skadedyr i Det ble registrert rotteaktivitet inne i én kjeller og på et loft. Aktiviteten anses ikke urovekkende men vi vil oppfordre til ikke å lagre mat i boder i kjeller eller på loft som øker risikoen for skadedyr. J. Vask av søppeldunker og søppelhus Boligselskapet har rammeavtale for vask av søppeldunker og søppelhus/miljøhus med firmaet NIWI. Det gjennomføres vask sommer og høst for å forebygge lukt- og skadedyrproblemer på eiendommen. 15. VEDLIKEHOLD Generelt Boligselskapet satser på forebyggende vedlikehold for å opprettholde god standard på bygningen samt gi en mest mulig forutsigbar utvikling på fellesutgiftene. Boligselskapet vedtok i 1997 en langsiktig plan for bygningens ytterhud (tak, teglog murfasader, vinduer) og innvendige fellesarealer (trapperom, kjeller- og loftsganger samt vaskerier). Selskapet oppdaterer årlig planen for vedlikehold og fornyelse basert både på levetidsbetraktninger og tilstandsvurderinger i samarbeid med byggteknisk rådgiver. Styret vurderer og prioriterer vedlikeholdsaktiviteter fra år til år. Bygningene er oppført før 1940 og enkelte komponenter har vært skiftet flere

23 23 AS Tøyenparken Boligselskap ganger. Det ble foretatt et større løft på vedlikehold rundt 1990 med utskiftning av mange vinduer, nye stigeledninger og nytt elektrisk anlegg i leiligheter, nye brannklassifiserte dører til leiligheter og kjellere (fra oppgang), oppgradering av hageanlegget mv. Utvendige søppelhus ble oppført rundt Det ble i 2005 laget en rapport fra OBOS Prosjekt som anbefalte diverse vedlikeholdstiltak (finnes på selskapets hjemmeside). Tiltakene er utført på siste del av 2000-tallet samt gjennom vedlikeholdsprosjekt i 2009/2010, se nedenfor. Røropplegg for vann og avløp var originalt fra ca 1940 og det var på høy tid med utskiftning. Arbeidet ble gjennomført i 2013 og 2014 og ble avsluttet med ferdigstilling av utvendige gravearbeider i Ferdigattest for utvendige arbeider er mottatt fra Plan- og bygningsetaten. Generelt om nye balkonger/utvidelse av balkonger Det kommer med jevne mellomrom spørsmål på generalforsamling om nye balkonger til leiligheter som ikke har balkong i dag samt evt utvidelse av eksisterende balkonger. Styret har tidligere fått i oppdrag å vurdere saken. Byggteknisk rådgiver Hjellnesconsult har sammen med arkitektfirmaet Gaia utredet nye balkonger i Plan- og bygningsetaten har i forhåndskonferanse vært tydelige på at beboere i første etasje ikke vil kunne få balkonger uavhengig av løsning. Kostnadene ble i 2008 beregnet til ca ,- til ,- pr balkong avhengig av løsning totalt kr mill for nye og utvidede balkonger de fleste leiligheter. Saken ble forelagt generalforsamling. Det ble ikke gått videre med saken av hensyn til forventet økning i fellesgjeld som følge av våtromsprosjekt. Styrets vurderte tidligere at tiltaket ikke burde gjennomføres av hensyn til økning i fellesgjeld/kostnader og behov for å prioritere ressurser på annet nødvendig vedlikehold. Styret finner ikke grunn til å endre denne vurderingen pr Vedlikehold 2009/2010 Anbud ble lagt ut høsten Oppdraget gikk til Murmester Nils Berg. Arbeidene ble gjennomført i 2009/2010. * Utskiftning av undertak samt legging av teglstein på tak (tidligere platetak) * Utskiftning av takrenner og taknedløp samt nye varmekabler i takrenne * Forskriftsmessige snøfangere på taket (to rader på hver side av takene) * Vask og impregnering av fasaden * Utskiftning av ødelagt tegl i fasaden samt nye vertikale fuger * Utskiftning av ca 1/3 av vinduene (ca 250 stk vinduer eldre enn 1990 samt enkelte balkongdører) * Pussing av samtlige piper utvendig samt skiftet beslag og duenetting * Innvendig kanalrens av luftepiper * Samtlige vinduer og balkongdører malt utvendig * Samtlige balkongdekker behandlet inkludert sidekant * Fjernet løs puss og reparert (pusset) sokkel på bygningene samt fjernet gammel maling og malt med maling beregnet for mur som slipper fuktighet ut av betongen

24 24 AS Tøyenparken Boligselskap * Maling av samtlige oppganger (vegger og gelender samt rundt vinduer) * Maling av kjellergulv (ikke medtatt vaskerier) * Kjellerdørene ble pusset og lakket samt listverk og terskler utbedret * Garasjedørene ble pusset og lakket * Utvendig treverk i hagen samt utvendige søppelhus pusset og behandlet med beis * Forsterket innfesting av ytterdører (dørene er tunge og festet er for dårlig i veggen) * Skiftet ringetablå i samtlige oppganger (utført av Møller-Undal, se nedenfor) * Skiftet porttelefoner i samtlige leiligheter (utført av Møller-Undal, se nedenfor) Kostnadsmessig ble byggeprosjektet gjennomført 2009/2010 innenfor ramme av skisserte prosjektkostnader. Kontraktssum var i utgangspunktet kr ,- inkl. moms. I tillegg var det satt av 10 % som påslag for usikkerhet. Det var pr fakturert for ,- inkl. moms. Det ble i tillegg bestilt ekstra arbeider for kr ,- (rensing av sokkel (grunnmur), pussing av vindussmyg der betongen løsnet (ifb med montering av vinduer) og montering av én ekstra rad med snøfangere på tak, pussing og maling av utendørs treverk på søppelhus mv). Totalt ble det i 2009 og 2010 fakturert vedlikehold for kr ,- inkl. moms. Det ble i 2010 skiftet ringetablå/callinganlegg utenfor samtlige oppganger (infrastruktur ikke skiftet). Det ble i tillegg skiftet porttelefoner i samtlige leiligheter. Oppdraget ble utført av Møller-Undal avdeling Hemer (i dag Kaba Møller-Undal avdeling Hemer). Det har vært få tekniske problemer med callinganlegget. Boligselskapet benytter Kaba til vedlikehold av callinganlegg og utbedring av skader. Vedlikehold 2011 * Skiftet undertak og lagt nytt teglsteinstak på garasje (taket var ødelagt som følge av frostsprengning og villvin). Oppdraget utført av Adamstuen blikkenslageri * Reklamasjonsarbeider på deler av takrenner installert i 2009 som lakk i skjøtene. * Benker og bord til bruk i hagen ble pusset og overflatebehandlet Vedlikehold 2012 * Skiftet elektrokjele i fyrhus (til erstatning for 3 stk eldre kjeler som var defekt) * Skiftet 2 stk ekspansjonstanker i fyrhus Vedlikehold 2013 Det har vært siden sent på 1990-tallet og frem til 2010 vært gjennomført flere undersøkelser vedrørende tilstand på røropplegg for vann og avløp i selskapet. Røropplegget var i hovedsak originalt fra før 1940 og både teknisk og faktisk levetid var ute. Det ble registrert et økende antall vannlekkasjer i leiligheter og kjellere. Det var dermed nødvendig å få gjennomført en utskiftning. Utskiftning av røropplegget ville medføre så store skader på eksisterende baderom at styret innstilte på at samtlige bad burde rehabiliteres i regi av felles prosjekt for hele selskapet. Konsept for gjennomføring var lagt opp til at samtlige leiligheter som minimum skulle ha et fungerende bad i regi av felles prosjekt

25 25 AS Tøyenparken Boligselskap (wc/dusj/servant/speilskap/lys/fliser/ varmeløsning og ventilasjon). Det ble lagt opp til tilbud om standardløsninger på fliser og innredning som beboer selv kunne velge å bytte ut. Kostnader for beboers valg utover standardløsninger måtte dekkes av den enkelte. Teknisk infrastruktur for felles installasjoner (røropplegg, varme og ventilasjon mv) ble gjennomført likt for alle leiligheter/etasjer. Standardløsningen definert av selskapet for kjøkken (kalt grunnpakken) var forutsatt å være del av fellesutgifter/gjeld mens tilpasninger og endringer utover dette beløpet som følger av beboers ønsker om å tilpasse utformingen av badet ble dekket av den enkelte og fulgt opp som et selvstendig kontraktsforhold med AF-Gruppen (viktig grensesnitt ift eventuelle reklamasjoner). Anbud gikk ut sommeren Vi mottok totalt syv tilbud. AF Gruppen ble innstilt på bakgrunn av pris og kompetanse. Det ble fremforhandlet avtale basert på NS 8407 med forbehold om godkjenning av generalforsamlingen samt tilsagn om finansiering. Ekstraordinær generalforsamling ble avholdt den (se egen sak på vår nettside). Det ble med stort flertall vedtatt at våtromsprosjekt skulle gjennomføres. Prosjektet hadde en beregnet kostnadsramme på ca. kr 60 mill. I tillegg var det beregnet ca 20 % usikkerhet samt kr 3 mill til annet vedlikehold. Kostnadsrammen var beregnet til maksimalt kr 75 mill. Selskapets maksimale lånebehov var kr 70 mill. OBOS ga høsten 2012 lånetilsagn for inntil kr 70 mill. Pr var kostnadene til prosjektgjennomføringen så langt kr 54,3 (medtatt alt av kostnader til prosjekt- og byggeledelse mv tilbake til og med 2012). Det var pr tatt ut ca kr 55 mill av maksimal låneramme på kr 70 mill for prosjektet. Det gjenstår ikke arbeider på rør- og våtromsprosjektet ved utløpet av Annet vedlikehold som ble vedtatt i generalforsamling er foreløpig ikke utført. Selskapet har mottatt og betalt sluttfaktura fra AF. Det ble holdt tilbake et beløp stort kr ,- til mottak av dokumentasjon/tegninger mv som ble utbetalt i januar Når det gjelder annet nødvendig vedlikehold i 2016 og årene fremover så viser vi langtidsbudsjettet bak i dette heftet selskapet skal gjennomføre kontroller og utarbeide ny vedlikeholdsplan for de neste ti år i løpet av Arbeider utført i leiligheter ifb med rør- og våtromsrehabilitering 2013: Bad: * Membran på gulv og vegg samt flislegging og bruk av nanofugemasse * Nedsenket dusjsone på gulv for bedre avrenning etter dusjing/bruk * Montert dusjdører i glass og garnityr/dusjbatteri i samtlige leiligheter * Etablert vannbåren gulvvarme samt varme i håndkleholder på vegg * Nedforing av tak med gipshimling og innfelt belysning. * Montert inspeksjonsluke i tak for mulighet til kontroll * Utskiftning av røropplegg for varmt og kaldt vann samt avløpsrør * Installert stoppekraner i rørkasse bak toalett * Montert vegghengt toalett (Villeroy & Boch Subway 2.0)

26 26 AS Tøyenparken Boligselskap * Montert vask/servantskap (Villeroy & Boch Subway 2.0) * Montert speilskap med belysning (Hafa Moon) * Montert opplegg for vaskemaskin (egen strømkurs) * Etablert separat strømkurs til bad * Byttet dør til bad inkludert karm Kjøkken: * Utskiftning av røropplegg for varmt og kaldt vann samt avløpsrør * Installert stoppekran i rørkasse i kasse på vegg * Montert brannslange under kjøkkenbenk Generelt for leiligheter * Montert termostatventiler på samtlige radiatorer for bedre temperaturregulering * Etablert opplegg for ytterligere strømkurs i sikringsskap som beboer selv kan velge å få lagt inn senere (NB! Stigeledningene tåler ikke belastning utover denne ekstrakursen pr leilighet slik at man ikke får etablere flere kurser utover denne kursen!) * Etablert ventilasjon med varmegjenvinning og aggregat på loft NB! Ventilasjon forutsetter at samtlige ventiler i vegg på kjøkken samt spalteventiler i vinduer åpnes for å sikre godt inneklima og forhindre fukt og mugg! Dette er alle ansvarlige for å gjøre i egen leilighet. Vedlikehold utført i fellesarealer i 2013: * Maling av vegger i samtlige oppganger (to farger) * Installert branndører mellom delte kjellere (krav etter brannettersyn i 2009) * Utskiftning av røropplegg for vann/varme/sanitæranlegg i fellesarealer i kjeller * Montert selvspylende vannfilter på vanninntak fra kommunalt ledningsnett i kjeller for å gi bedre vannkvalitet og lengre levetid på nytt utstyr som kraner mv. * Branntetting av rørgjennomføringer gjennomført (pålegg etter brannettersyn i 2009). Ringgata 4 og 2E planlagt gjennomført høsten 2014 (forsinkelser). * Bunnledninger nedstøpt i kjellergulv ble rengjort og inspisert med kamera. Ledningsnettet var i dårlig forfatning og ble rehabilitert med strømpeforing på innsiden av rørene. Ikke helt ferdigstilt * Etablering av aggregat for ventilasjon med varmegjenvinning på loft. I tillegg installert varmepumper som sørger for oppvarming av varmtvann som sirkulerer hele året i baderomsgulv og håndkleholder på vegg på bad. Det ble i forbindelse med innplassering av aggregat på loft nødvendig å flytte på bodvegger enkelte steder. Samtlige loft vil bli gjennomgått og nødvendige tilpasninger av boder for å bedre løsninger vil bli iverksatt. Prosessen koordineres med installasjon av ny belysning.

27 27 AS Tøyenparken Boligselskap 16. Vedlikehold i fellesarealer ute/inne utført i 2014: * Utskiftning av røropplegg for sanitær og varme i Ringgata 4 og 2E ferdigstilt (utsatt som følge av forsinkelser i 2013). Alle adresser har dermed fått nytt røropplegg i kjeller for varmtvann og sanitær (radiatoranlegget har fremdeles eldre røropplegg fra kjeller og oppover i etasjene planlegges foreløpig først skiftet ut etter 2020 sammen med radiatorene). * Foretatt miljøundersøkelser i grunnen på alle adresser som ledd i forberedelser til gravearbeider utendørs (krav i saksbehandling fra Oslo kommune). Prøvene viste ikke innhold av stoffer eller verdier som anses helseskadelige eller farlige for beboere eller andre som oppholder seg på eiendommene. * Strømpeforing av bunnledninger nedstøpt i kjellergulv og avløpsrør ferdigstilt første halvår Det viste seg at avløpsrør to steder ikke kunne strømpefores som følge av skader/dårlig tilstand (fra utsiden av veggen på bygningene og ut til ledningsnett). Utskiftning av begge avløpsrørene er gjennomført i forbindelse med gravearbeider og utskiftning av vanninnlegg mot kommunalt ledningsnett. * Gravearbeider for utskiftning av vanninnlegg mot kommunalt ledningsnett startet 24. november Prioritert oppstart i Monrads gate 1D utenfor fyrhus som ble ansett kritisk ift varmtvannsleveranser til alle leiligheter. Arbeider deretter gjennomført i Monrads gate 1 og 3 samt startet opp før nyttår i Ringgata 2A. Arbeidet med utskiftning av vanninnlegg i Ringgata 2 startet i desember Det skal i tillegg til utskiftning av vanninnlegg skiftes avløpsrør utenfor Ringgata 2A som har skader. Gravearbeidene var til dels komplisert da det går mange rørtraseer, blant annet for fjernvarme, rett utenfor selskapets eiendomsgrense. Det har i tillegg vært en komplisert prosess ift tillatelser og vilkår fra Oslo kommune ved ulike etater. Arbeidene med graving og utskiftning av vanninnlegg ble ferdigstilt i Det er totalt 4 vanninnlegg i Ringgata. Ferdigattest er mottatt for arbeidene. I Monrads gate viste det seg å være problematisk å få gravd opp traséen ut til kommunalt ledningsnett pga av at Oslo kommune har plantet trær i gatetun som står direkte over røropplegget flere steder det var ikke ønskelig å hugge trærne. Det ble på bakgrunn av dette (godkjent av Oslo kommune) derfor etablert innvendig forbindelse gjennom kjellere og antall vanninnlegg utvendig redusert fra 4 til 2 i Monrads gate. Setningsskade på avløpsrør utenfor Monrads gate 3 er delvis utbedret med strømpeforing. Det skal vurderes nærmere om det må foretas ytterligere arbeider på avløpsrøret samt evt metode. Vurderinger av behov/metode er ikke ferdigstilt og vil fortsette i Tiltaket med utskiftning av vanninnlegg var nødvendig både pga dårlig tilstand samt for å sikre tilstrekkelig vanntrykk for kaldtvann inne i bygningene. Vi har registrert problemer med vanntrykket (spesielt i de øverste etasjene). Vi har tidligere kommunisert at rørene var gamle og gjengrodd av smuss over tid. Dette

28 28 AS Tøyenparken Boligselskap kan skyldes både konstruksjonsmåte/gamle materialer som «gror igjen» over år samt at større økninger av totalforbruk av vann i området medfører at smuss og skitt forflytter seg og trenger seg inn. Det antas at kraftig økning av uttak av vann i forbindelse med Øyafestivalen kan ha medført at problemene plutselig ble mye verre. Det er sørget for rensing av filter og ombygning av systemet på innsiden av veggen i bygningene for å unngå lignende situasjoner i fremtiden * Etablert eget system for varmtvannsirkulasjon for Ringgata for å gi raskere og mer stabil varmtvannstilførsel til leiligheter i Ringgata 2 og 4. * Installert og satt i drift elysator i fyrhus; tar ut partikler i vannet som sirkulerer i radiatorene og skal forhindre rustdannelse for å øke restlevetiden på radiatorene. * Installert og satt i drift system i fyrhus som reduserer luftmengdene i vannet i radiatorene (bedrer effekten på radiatorene og reduserer behov for lufting). * Installert og satt i drift tvillingpumper i fyrhus til erstatning for pumper med utløpt levetid. Skal sikre at varmtvann sirkulerer til alle bygninger stabilt. Det gjenstår noe mindre justeringer av pumpen (registrert støy på radiatoranlegg som krever oppfølging og ytterligere innjusteringer). * Resterende branntetting i fellesarealer gjennomført høsten Kontrollert ved særskilt ferdigbefaring i * Diverse mindre vedlikehold; kontroll av tak og reetablering av manglende teglstein på tak, kontroll og utbedring av takrenner, utskiftning av mindre skiferfelt på fasade. Vedlikehold 2015: * Ferdigstilt gravearbeider og utskiftning av vanninnlegg mot kommunalt ledningsnett. * Inspeksjon av problemer med bevegelse i vertikal dillettasjonsfuge på fasaden i Ringgata 4C/D samt skader på balkonger gjennomført. Utbedring ikke utført - skal gjøres i 2016 sammen med vurdering av behov for kontroll (ift bevegelse i grunn). * Installert pumpeanlegg og tank trykkøkningsanlegg i fyrhus for bedre vanntrykk * Skiftet oljetank; 1 stk 25 kubikk Gup tank med overfyllingsvern og ekstra mannlokk for adkomst til tanken. Montert kum med betonglokk over mannlokk på begge tanker. Skiftet røropplegg utvendig/innvendig samt installert nye tankmålere. Installert varmekolber i tankene for å kunne benytte bioprodukter i fremtiden (ulike kvaliteter har forskjellig toleranse for kulde og ulik pris). * Sanert tidligere utslipp av fyringsolje til grunn ved overfylling av tank fra Statoil Fuel & Retail. Kostnad i underkant av kr ,- (forsikringssak for selskapet). Vedlikehold 2016: * Utbedring av betongskader på 3 balkonger samt utskiftning av vertikal dillettasjonsfuge i fasaden. Det er bevegelse i grunnen som har forårsaket større bevegelse i bygningskroppen enn fugene var dimensjonert for. Balkong med støpt betong som strekker seg over til neste bygning tålte heller ikke bevegelsen slik at det sprakk opp noe betong på undersiden. Skadene er utbedret.

29 29 AS Tøyenparken Boligselskap * Kontroll av fasader og visuell kontroll av balkonger; ingen spesielle skader observert. Fasaden rapporteres å være i meget god stand. Iverksatt kontroll av balkonger da disse er mer enn 25 år gamle ingen skader observert og det vurderes hvorvidt ytterligere detaljerte kontroller er nødvendig. Vedlikehold 2017: Det er styret som har ansvar for å iverksette vedlikehold og som bestemmer når og hvordan ulike tiltak skal gjennomføres. Dette kan også bety at man velger å utsette oppgaver til andre år. Styrets oppgave er å sørge for at eiendommen og bygningene vedlikeholdes på forsvarlig måte. Styret har en foreløpig arbeidsplan for 2017 som inkluderer vurdering av følgende: * Utskiftning av belysning i samtlige oppganger og i kjeller * Gjennomføre utskiftning av inngangs- og kjellerdører samt eventuelt nytt låssystem. Utskiftning av belysning utenfor oppganger (avhenger av valg av løsning for dører. * Gjennomføre utskiftning av postkasseanlegg (ses i sammenheng med bytte av dører) * Diverse arbeider i hage (sykkelparkering utenfor Ringgata 4A/B (grøntområder) samt bak garasjen mellom blokkene Ringgata 4E og Monrads gate 3D. * Tilstandskontroll balkonger. Generell kontroll foreløpig ingen indikasjoner på spesielle problemer, men balkongene er ca 25 år gamle. * Kontroll av bygg/installasjon på gårdsveien i Monrads gate 1 (sykkelrom og rom for strøminstallasjoner). Påvist vanninnsig og det må kontrolleres og vurderes utbedring. * Ytterligere tiltak mot isras fra tak (netting el på nederste rad snøfangere). Selskapets langsiktige vedlikeholdsplan er utdatert. Det skal foretas en grundig gjennomgang av selskapets eiendom og utarbeidelse av ny langtidsplan for vedlikehold høsten 2017 (det følger dermed ikke med et vedlegg som viser økonomiske konsekvenser pr år bak i dette heftet slik vi normalt pleier) Aksjeeiernes oppussing, ombygging og vedlikehold av boliger Aksjeeierens mulighet til selv å bygge om sin leilighet er begrenset av borettslagslovens 5-11 og 5-17 samt boligselskapets egne vedtekter. Det skal alltid sendes søknad til styret om tillatelse til bygningsmessige inngrep. Inngrep i felles anlegg (elektriske kabler til sikringsskap, røropplegg for vann og avløp eller arbeider/utskiftning/fjerning av radiatorer) er ikke under noen omstendighet tillatt. Vi gjør oppmerksom på at det er kun er anledning til å benytte eksisterende påkoblinger for vann og avløp ved oppussing og eventuelle endringer. Boligselskapet har etter gjennomføring av våtromsprosjektet fått kontrollert og eliminert en del risikofaktorer for skade på bygning/konstruksjon som følge av tidligere arbeider iverksatt av aksjeeiere. Det er ikke mulig å oppdage slike forhold

30 30 AS Tøyenparken Boligselskap før skade faktisk har oppstått (normalt da selskapet blir gjort kjent med skaden) Noen spesielle forhold tvistesaker Det ble fremmet krav om bevissikring til Oslo tingrett i Formålet var å kreve fremlagt protokoll fra generalforsamling avviklet i Protokollene ble sendt samtlige beboere pr brev og har ligget tilgjengelig på selskapets nettside. Kravet om bevissikring ble senere trukket, mens krav om dekning av aksjeeiernes saksomkostninger ble opprettholdt. Oslo tingrett avsa kjennelse der kravet ble avvist. Oslo tingrett tilkjente Tøyenparken boligselskap saksomkostninger på til sammen kr ,-. Kjennelsen ble anket. Borgarting lagmannsrett har avsagt kjennelse i favør av selskapet og aksjeeiere fikk saksomkostninger på kr ,-. Saksomkostningene er innbetalt og saken avsluttet Forsikring registrerte skadesaker Det er registrert tre saker i 2016 der selskapets forsikring ble benyttet. Det ene tilfellet gjelder skader etter branntilløp etter tørrkoking i kasserolle som var gjenglemt på stekeovnen. Det andre tilfellet (registrert som to skader) gjaldt en lekkasje fra en radiator som aksjeeier hadde fått demontert/remontert og som ikke var gjort forsvarlig. Leiligheten var ikke bebodd og skaden ble først oppdaget da vannet rant gjennom leiligheten og ned til naboen i underetasjen. Vi har registrert to tilfeller av skade etter branntilløp i år. Alle må være forsiktige og huske å slå av komfyr og/eller installere komfyrvakt. Styret vil påpeke at fellesskapets ansvar relaterer seg til slitasje på faste installasjoner i boligene. Endringer som nåværende eller tidligere aksjeeiere har foretatt med hensyn til inventar eller standard er aksjeeierens eget ansvar. Boligselskapet vil understreke at aksjeeiere som ikke sørger for utbedring av forhold som forårsaker skade heller ikke etter pålegg fra styret, misligholder sin vedlikeholdsplikt overfor selskapet. Kostnader ved skader og følgeskader på grunn av endringer som er ikke er forskriftsmessig utført må, uavhengig av om det er gitt tillatelse etter søknad til selskapet eller ikke, dekkes av aksjeeier i sin helhet. 17 ANDRE DRIFTSOPPGAVER A. Aksjetransporter Omsetningen av boliger i 2016 var totalt 25. Normalt ligger antall aksjetransporter i selskapet på totalt per år. Styret følger nøye opp bestemmelsene om at kun personer som selv skal bo i boligen får erverve aksjer.

31 31 AS Tøyenparken Boligselskap B. Borett og ulovlig bruksoverlating/fremleie Borettslagsloven ble endret med virkning fra slik at husleieavtale bortfalt og ble erstattet av borettslagslovens kapittel 5. Endringen omfattet også boligselskap. Aksjeeier fikk fra lovens ikrafttredelse borett og ikke leierett som før. Boligselskapet endret vedtekter i 2006 for å tilpasse seg dette. Borett gir den enkelte aksjeeier enerett til å bruke en bestemt bolig i selskapet. Det er i utgangspunktet ikke tillatt å overlate bruken av boligen (leie ut) til andre uten samtykke fra styret. Styret følger opp disse forholdene for å sikre et godt bomiljø for aksjeeierne. Det registreres fra tid til annen også utleie av leiligheter uten godkjenning. Det har i 2016 kun vært registrert et fåtall saker vedrørende ulovlig bruksoverlating. C. Ro og orden Det ble i 2016 registrert enkelte klager på brudd på husordensreglene. Klagene gjelder musikk/støy/fest på nattestid. Det ble i fjor sommer registrert at flere beboere ikke ser ut til å ta hensyn ved å spille høy musikk med åpne vinduer og/eller oppholde seg på balkongen i høylytt festlig lag utover natten. Det har vært ren del oppussing i året som gikk. Vi registrerer at ikke alle respekterer at det skal være stille fra lørdag klokken til mandag klokken samt på faste og bevegelige helligdager. I tillegg er det også slik at den uskrevne regelen om at man skal ta tilbørlig hensyn til naboer også innebærer at man må tenke seg litt om ift når på døgnet man legger de mest støyende arbeidene (boring og banking eller slikt) samt at man ikke kan holde på over lengre tidsrom med oppussing. Det bør henges opp nabovarsel i oppgang ved støyende arbeider der det oppgis hvor og i hvilket tidsrom det arbeides. Det registreres tilbakemeldinger på støy knyttet til bruk av leiligheter generelt. Vi minner om at det skal tas «tilbørlig hensyn» til naboer også i tidsrommet mellom Det er lytt mellom leilighetene og vi oppfordrer alle til å ta hensyn til sine naboer uavhengig av tid på døgnet samt respektere husordensregler. Vær oppmerksom på at blant annet musikk, surroundanlegg for TV, vaskemaskiner og tørketromler er lyd som forplanter seg godt gjennom betongen og gjerne høres av beboere i flere etasjer. Det skal være ro i leilighetene mellom kl på hverdager, lørdager fra og med kl og frem til mandag kl Aksjeeiere oppfordres også til å ta kontakt med bomiljøvakt ved støy e.l. Styret følger opp alle klager som blir sendt inn vedrørende støy, husbråk osv. Det er viktig at eventuelle klager sendes inn skriftlig og gir oversikt over hva som har skjedd (hvilken leilighet det gjelder, datoer, tidsrom, hva slags støy det er snakk om etc.). Styret opplyser ikke hvem som har klaget, men beboer får informasjon om tilbakemeldingen til selskapet slik at man har mulighet til å forstå hva som oppleves plagsomt for andre eller kan påpeke evt feil.

32 32 AS Tøyenparken Boligselskap D. Beboertelefon Beboertelefon ble lagt ned fra og med 30. mars Styret ønsker at henvendelser til sendes pr e-post eller at man kontakter forretningsfører eller vaktmester innenfor deres arbeidstid vedrørende forhold som disse kan besvare/følge opp. E. Hjemmeside Boligselskapet har hatt hjemmeside tilgjengelig på nettet siden Hjemmesiden er et servicetilbud til beboere. Det ble i 2016 startet arbeid med å lage ny hjemmeside som skal lanseres i Formålet er å dekke behovet for grunnleggende informasjon om selskapet og forhold som mange lurer på. Det er også et felles arkiv for rundskriv, årsberetninger, vedtekter, husordensregler, kontaktinformasjon osv. Aksjeeiere har ansvar og plikter i selskapet. Det er mange forhold som man som aksjeeier ikke bare bør men også skal kjenne til. Det er den enkelte aksjeeier som har ansvar for å sette seg inn i de regler og retningslinjer som gjelder. Hjemmesiden kan hjelpe den enkelte å få oversikt over hva som gjelder eget ansvar og selskapets ansvar samt gi litt praktisk informasjon. Oppdateringer og forbedring av nettsiden er under kontinuerlig arbeid. Ønsker og innspill til forbedringer mottas med takk. F. Boder i kjellere og på loft Boder eies ikke av den enkelte aksjeeier men er del av felleskapet i form av fellesarealer der den enkelte har disposisjonsrett til bestemte boder. I utgangspunktet skal hver leilighet disponere to boder hver. Det er ikke styret som fordeler boder dette håndteres i utgangspunktet av aksjeeierne selv. I ble det gjennomført kartlegging av bodene i fellesarealene da flere aksjeeiere ikke hadde tilgang til henholdsvis lofts- eller kjellerbod. Dette ble ordnet før våtromsrehabilitering. Det er i forbindelse med våtromsprosjekt og installasjon av ventilasjon enkelte som har mistet hele eller deler av sin bod på loft. Det vil bli foretatt en flytting av vegger på berørte loft for å kompensere noe for areal som har gått tapt. Det er enkelte steder registrert at en eller flere beboere har tatt seg til rette og disponerer flere boder enn man skal ha. Dette betyr i praksis også at vi enkelte steder mangler boder til noen beboere. Dette vil bli fulgt opp i Resultatene av bodkartleggingen er innarbeidet i elektroniske tegninger. Samtlige beboere har fått tilsendt oversikt og er bedt om gi tilbakemelding om eventuelle feil.

33 33 AS Tøyenparken Boligselskap Boder som ikke tilhører bestemt aksjeeier vil bli tømt slik at de som eventuelt mangler bod kan få tildelt. Vi har registrert ett tilfelle av beboer som ikke har tilgang til kjellerbod pr G. Utleie av næringslokaler Generalforsamlingen vedtok i 2004 å åpne for bevertning i selskapets næringslokaler i Monrads gate 1A. Styret mener denne satsingen på å ha en kafé i lokalene har hatt en positiv effekt på nærmiljøet. Det er ikke mottatt mange klager på driften. Det kom i 2008 inn en ny leietaker av kafélokalet. Det er ikke endret vilkår for utleien i forhold tidligere med hensyn til åpningstider, type virksomhet e.l. Driver av kafeen ønsker muligens å endre konseptet for driften dette kan være aktuell sak for generalforsamling. Vi vil komme tilbake til saken. Tøyenparken kjøpte i august 2014 næringslokalet til tidligere Wright trafikkskole av aksjeeier Kevin Wright. Styret fikk på ordinær generalforsamling i 2014 fullmakt til å gjennomføre forhandling og kjøp for beløp oppad begrenset til kr 1, 5 mill. Aksjen/lokalet ble kjøpt for kr ,-. Lokalet er pusset opp og utleid til næringsformål fra 1. august 2015 til Stiftelsen Verk Produksjoner. H. MILJØTILTAK/BEBOERFEST Boligselskapet arrangerte i august beboerfest med innleid telt, grilling og servering av mat og drikke. Årets fest, ble tradisjon tro, en hyggelig kveld med god mat og levende musikk. Beboerfesten vurderes som et godt sosialt tiltak og vil bli videreført i I. STYRETS ARBEID OG ORGANISERING Hovedoppgaver for styret Styret er valgt av generalforsamlingen og skal følge opp vedtak som fattes av aksjeeierne i fellesskap. Styret er i tillegg ansvarlig for å følge opp forvaltning, drift og vedlikehold av selskapets eiendommer samt sørge for forsvarlig økonomistyring. Styrets oppgaver inkluderer også å ivareta forpliktelser og oppgaver som følge av krav fra offentlige myndigheter og lignende. Styrets ansvar og oppgaver er omfatter i hovedsak alt som ikke skal ivaretas av den enkelte aksjeeier. Tillitsverv i styret omfattes av taushetsplikt og regler om ansvar i boligselskaper i tillegg til personlig ansvar (inkludert straffansvar for selskapet og for styremedlemmer) som fremkommer av offentlig regelverk. Tøyenparken er et stort selskap med mange beboere og stor årlig omsetning. Det er mange forhold, avtaler/leveranser og forpliktelser som skal følges opp. Arbeidet er ressurskrevende og skal utføres av styret i deres fritid. Det er helt avgjørende for å få systemet til fungere i praksis at alle aksjeeiere

34 34 AS Tøyenparken Boligselskap setter seg inn i egne forpliktelser slik at man selv følger opp eget ansvar uten å involvere selskapet der dette ikke er nødvendig. De siste årene har utviklingen gått i retning av at flere aksjeeiere stadig oftere krever orientering og oppfølging av forhold som fullt ut er deres eget ansvar dette er ikke styrets oppgave og det kan være ressurskrevende å håndtere henvendelser basert på urealistiske forventninger og manglende forståelse av hvordan system og ansvarsdeling fungerer. Det vil også bli vurdert om stadig større forventninger fra aksjeeiere på sikt bør løses slik vi ser enkelte andre større boligselskap har gjort ved å ansette en daglig leder. Kostnad vurderes å ligge på ca 1 mill pr år (lønn, forsikring, arbeidsgiveravgift og leie av kontorfasiliteter som oppfyller arbeidsmiljølovens krav). Kostnader til et slikt tiltak vil trolig medføre høyere fellesutgifter. Dette har foreløpig ikke vært aktuelt i Tøyenparken, men må vurderes ift eventuell diskusjon om servicenivå i selskapet. Servicetilbud (ikke del av styrets ordinære oppgaver) Tøyenparken servicetilbud til aksjeeiere består i hovedsak av egen e-post samt kommunikasjon via oppslag/rundskriv el. Selskapet har også etablert en hjemmeside. Informasjonstiltakene er periodevis en ressurskrevende oppgave. Beboertelefonen var lite brukt og ble lagt ned pr 30. mars Det har i tillegg vært etablert servicetilbud for levering av avfall (container og spesialavfall) som vil bli reetablert som prøveordning fra og med høsten 2016 (tidligere midlertidig stanset som følge av at en del aksjeeiere ikke fulgte opp systemet som ga betydelig merarbeid og kostnader for fellesskapet korrekt håndtering av avfall er fullt ut aksjeeiers eget ansvar). Det er aksjeeiers plikt å sette seg inn i rettigheter og forpliktelser som følger med det å være aksjeeier. Informasjon finnes i selskapets vedtekter/husordensregler, årsberetninger samt i offentlig regelverk. Vanligvis rettes henvendelser i borettslag til forretningsfører om forhold som faktura, ligningsopplysninger for bolig, ansvarsdeling, forsikring, økonomisk informasjon om selskapet mv. Henvendelser om praktiske forhold som lyspærer, defekte vaskemaskiner el kan meldes til vaktmester via deres sentralbord. Organisering av styrets arbeid Styret har i 2016/2017 bestått av 8 medlemmer inkludert varamedlemmer. Styret har valgt en ordning som innebærer at både styremedlemmer og varamedlemmer møter på styremøter for å få hensiktsmessig fordeling av oppgaver og jevnere arbeidsbelastning. Styret har i tillegg til deltakelse på ordinære styremøter valgt å organisere seg slik at en del saker i den ordinære driften av selskapet forberedes eller følges opp etter styremøter av én eller flere av styrets medlemmer i fellesskap. Det avholdes egne befaringer, møter med interne eller eksterne aktører eller ved

35 35 AS Tøyenparken Boligselskap kontakt per e-post osv. Saker som krever ytterligere avklaringer legges frem for ordinær behandling med alle styrets medlemmer tilstede. I tillegg blir oppgaver og henvendelser som kommer inn fortløpende fordelt. Det fordeles også ansvar til én eller flere for konkrete prosjekter av ulik art som skal gjennomføres det aktuelle året eller planlegges for neste år. Det er avholdt 10 ordinære styremøter i Styret behandler fortløpende enkeltsaker. Styret har egen saksliste for behandling av saker som trekker ut i tid utover ett styremøte. Listen gjennomgås og oppdateres på alle styremøter. Det er i tillegg avholdt befaringer og ekstra møter i tilknytning til enkeltsaker samt møter med byggeledere, entreprenører og tjenesteleverandører. I forbindelse med våtromsrehabiliteringen er det avholdt mange møter med byggteknisk rådgiver i Hjellnesconsult samt befaringer for å vurdere forslag til tekniske løsninger samt diverse problemer som har oppstått underveis i våtromsprosjektet. Det er i tillegg avholdt ordinære byggemøter med AF og Hjellnes Consult i tillegg til særmøter og befaringer etter behov. Oversikt over en del av oppgavene som håndteres av styret: Kontakt og oppfølging mot forretningsfører (én fast kontaktperson) Fakturakontroll og anvisning for utbetalinger (tre av styrets medlemmer) Økonomioppfølging; budsjett og regnskap (én fast kontaktperson) Vedlikeholdsplanlegging og gjennomføring (flere styremedlemmer men én fast kontaktperson utad mot aktuelle firma og selskapets faste bygningstekniske rådgiver) Kontakt ift vaktmestertjenesten med daglig oppfølging av drift, befaringer og møter (én fast kontaktperson utad mot vaktmesterfirmaet) Vedlikehold og oppfølging av daglig drift i fyrhus (flere styremedlemmer men én fast kontaktperson utad mot flere firma som leverer tjenester). Oppfølging og svar på saker relatert til aksjeeiere via forretningsfører Selskapets e-post (én fast kontaktperson) HMS- ansvar og vernerunder (styreleder i følge lovbestemmelser) Gartner med oppfølging av drift, befaringer, planer og møter (tre styremedlemmer med én fast kontaktperson utad mot Vaktmesterkompaniet) Rørleggerfirma (flere styremedlemmer, men én fast kontaktperson utad) Brannsikkerhet (flere styremedlemmer, men én fast kontaktperson utad mot Aktiv brannvern for oppfølging av serviceavtale mv) Skadedyrfirma (én fast kontaktperson utad mot Anticimex) Oppfølging av renholdsavtale (én fast kontaktperson utad) Hjemmeside (flere styremedlemmer men én fast kontaktperson) Informasjon til beboere i rundskriv mv (flere i fellesskap for produksjon og distribusjon i postkasser)

36 36 AS Tøyenparken Boligselskap Reparasjon av vaskemaskiner mv og vaskeri (én fast kontaktperson utad) Kaféen og kontorlokalet (én fast kontaktperson følger leieavtalene mv) Forsikring (én fast kontaktperson utad mot OBOS Forsikring og Gjensidige) Oljeleveranser (én fast kontaktperson utad, men ivaretas til daglig av vaktmester). Utskiftning av navn i ringetablå (én fast person i styret) Bodkartlegging og tegningsmateriale (flere styremedlemmer) Flaggheising (én fast person følger opp aktuelle datoer) Festkomité for selskapets årlige hagefest (tre styremedlemmer i tillegg at alle må hjelpe til under arrangementet) Vask av søppelhus (én fast kontaktperson utad for oppfølging av rammeavtale). Skilting innvendig og utvendig (et par styremedlemmer i fellesskap) Styret avholdt to dagers samling i oktober. Formålet med samlingen er å få satt av tid til bredde og fordypning som det sjelden blir tid til i ordinære styremøter. Tema er langsiktig planlegging av vedlikehold og økonomi, beboersaker og mer hverdagslige rutiner i selskapet. Tema i 2016 var i hovedsak større nødvendig vedlikehold, planlegging av generalforsamling samt økonomi i årene fremover. I tillegg ble det arbeidet med struktur for ny hjemmeside. Henvendelser til styret Henvendelser til styret kan sendes via selskapets forretningsfører. Boligselskapet har også en egen e-postadresse: kontakt@toyenparken.no. Det er helt nødvendig for oppfølging og behandling av saker/forespørsler at saker sendes inn skriftlig. Vær nøye med å gi utfyllende beskrivelser av forhold du ønsker tatt opp. Saker utredes og settes opp på agenda for neste styremøte. Styret kan ikke behandle saker basert på muntlige henvendelser. Vi registrerer enkelte henvendelser direkte til styrets medlemmer. Vi ber alle respektere riktig fremgangsmåte for henvendelser til styret. Vi minner om at OBOS kan kontaktes for spørsmål om husordensregler, vedlikehold, regler for selskap, forsikring mv alle dager i arbeidstiden samt at vaktmesters sentralbord i arbeidstid er tilgjengelig for melding om praktiske forhold.

37 37 AS Tøyenparken Boligselskap 18 KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2016 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av aksjeselskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om aksjeselskapets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Aksjeselskapet har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Fremtidige driftsoverskudd vil bidra til å få egenkapitalen positiv. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2016 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2016 var til sammen kr Kostnader Driftskostnadene i 2016 var til sammen kr Dette er kr lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak at en ikke rakk å gjennomføre alt planlagt vedlikehold. Resultat Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et overskudd på kr og overføres til egenkapital. Kommentarer til aksjeselskapets arbeidskapital pr Arbeidskapital er tilgjengelige midler og er en vesentlig størrelse knyttet til aksjeselskapets økonomi. Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler. Arbeidskapitalen pr er kr For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

38 38 AS Tøyenparken Boligselskap 19 KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2017 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Det er budsjettert med et negativt resultat på kr 3,5 mill. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 5 mill. til større vedlikehold. Oppgaver som er planlagt gjennomført er gjengitt i kapittel 15. Kommunale avgifter Oslo kommune I henhold til Oslo Kommune sitt budsjett for 2017 er det ikke budsjettert med økning i Vann- og avløpsavgiften, renovasjonsavgiften eller feieravgiften. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. Budsjettet for 2017 er vesentlig lavere enn kostnaden i 2016, det skyldes blant annet at en i 2016 fikk etterfakturert strømforbruk for tidligere år. Forsikring Forsikringer er budsjettert med en økning på 4,2%. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,15 % Sparekonto 0,65 % Felleskostnader Det er ikke budsjettert med økning av felleskostnadene for Oslo, I styret for AS Tøyenparken Boligselskap Torill Astrup Svenning /s/ Ruben Kristoffer Bø /s/ Grete Haukelid /s/ Hans Egil Kaiser /s/ Frank Benum /s/

39

40

41 41 AS Tøyenparken Boligselskap AS TØYENPARKEN BOLIGSELSKAP RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Udekket tap Reduksjon udekket tap

42 42 AS Tøyenparken Boligselskap AS TØYENPARKEN BOLIGSELSKAP BALANSE Note EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger Leiligheter/lokaler Andre varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Kundefordringer Driftskonto OBOS-banken Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Aksjekapital Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Påløpte renter Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0 Oslo, , STYRET I AS TØYENPARKEN BOLIGSELSKAP Torill Astrup Svenning /s/ Ruben Kristoffer Bø /s/ Grete Haukelid /s/ Hans Egil Kaiser /s/ Frank Benum /s/

43 AS Tøyenparken Boligselskap NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Lokaler SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Andel omkostninger Domsavsigelse iht. oppstilling Korrigeringer på reskontro 621 Inntektsføring av krav Renter SUM ANDRE INNTEKTER

44 44 AS Tøyenparken Boligselskap NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2015/2016, og er på kr I tillegg har styret fått dekket bevertning for kr 6781, jf. noten om andre driftskostnader. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS Eiendomsforvaltning AS Hjellnes Consult SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Byggetekn.kons.honorar - Hjellnes Consult AS AF Gruppen SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold fyringsanlegg Drift/vedlikehold vaskerianlegg Drift/vedlikehold ventilasjonsanlegg Egenandel forsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene.

45 45 AS Tøyenparken Boligselskap NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ENERGI/FYRING Elektrisk energi Olje Strøm oljefyr el.bereder SUM ENERGI / FYRING NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Driftsmateriell Lyspærer og sikringer Vaktmestertjenester Vakthold Renhold ved firmaer Andre fremmede tjenester Trykksaker Møter, kurs, oppdateringer mv Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Telefon, annet -263 Porto Reisekostnader -435 Bank- og kortgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken Renter av for sent innbetalte felleskostnader Utbytte gjensidige SUM FINANSINNTEKTER

46 46 AS Tøyenparken Boligselskap NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Renter på lån i OBOS-banken Gebyrer på lån i OBOS-banken -600 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 14 BYGNINGER Bygninger Kostpris Utbedring tak Bygninger avskrevet tidligere år Bygninger avskrevet Sum Bygninger avskrives lineært med 0,55% pr.år Rehabilitering Kostpris Avskrevet tidligere år Avskrevet Sum rehabilitering Rehabiliteringen avskrives lineært med 4,09% pr.år SUM BYGNINGER Tomten er kjøpt Gnr.229/bnr.84, 85, 105 og 107 i Oslo kommune NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER Søppelhus Kostpris Avskrevet tidligere Avskrevet i år Sum søppelhus Søppelhus avskrives lineært med 6,67% pr.år. Uteanlegg Kostpris Avskrevet tidligere Avskrevet i år Sum utomhusanlegg Utomhusanlegg avskrives lineært med 4 % pr. år. Fyrhusanlegg Kostpris Avskrevet tidligere Sum fyrhusanlegg 1 TV-anlegget Kostpris

47 . 47 AS Tøyenparken Boligselskap Tilgang Avskrevet tidligere Sum TV-anlegg 1 Utskifting dører Kostpris Avskrevet tidligere Sum dører 1 Porttelefonanlegg Kostpris Avskrevet tidligere Sum porttelefonanlegg 1 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER NOTE: 16 Aksjekapitalen er på kr , fordelt på 253 aksjer a`kr Egne aksjer: 6 stk à kr SUM AKSJEKAPITAL Styremedlemmer som også er leieboere eier aksjer på lik linje med øvrige beboere. NOTE: 17 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av selskapets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i selskapet. NOTE: 18 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN OBOS-banken Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,95 %. Løpetiden er 40 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN

48 AS Tøyenparken Boligselskap NOTE: 19 ANNEN LANGSIKTIG GJELD Andre innskudd SUM ANNEN LANGSIKTIG GJELD NOTE: 20 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Pantelån TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger TOTALT

49 49 AS Tøyenparken Boligselskap 6 FORSLAG TIL GENERALFORSAMLINGEN 2016 I AS TØYENPARKEN BOLIGSELSKAP: A) Selskapet har to driftslagre til bruk for lagring av ordinært driftsmateriell (kjeller i Ringgata 2B og i garasjen). I tillegg lagres fliser, baderomsutstyr mv fra rehabiliteringen rundt i flere ulike boder i forskjellige kjellere. Dette er uhensiktsmessig for å holde oversikt over hva selskapet har og bidrar til at vi ikke alltid finner igjen materiell når det blir bruk for det. Det er ønskelig å samle alt selskapet skal lagre etter våtromsrehabilitering på ett lager i kjeller. Det foreslås å ta i bruk det såkalte rullerommet i vaskeriet i Monrads gate 3C til formålet. En eventuell avvikling av rullerommet påvirker ingen funksjoner i vaskeriet som benyttes av beboere i dag (vaskemaskiner, tørketrommel eller tørkerom). Det vil påløpe kostnader til å fjerne det som står lagret der i dag samt installasjon av 2 stk nye dører med låser og hyllesystemer. Kostnaden anslås til ca kr ,- eks mva. Forslag til vedtak: Rom i tilknytning til vaskeri i Monrads gate 3C som ikke direkte berører funksjoner som benyttes av beboere omdisponeres til lager for selskapet. Styret får fullmakt til å igangsette arbeidene. B) Antall husstander der man har små barn har vært økende over flere år. Hovedregelen har vært at barnevogner skal plasseres i sykkelrom inne/ute, egen leilighet eller i egen bod. Det er ikke tillatt å plassere barnevogner/understell el i fellesarealer inne (oppganger, kjellere el). Barnevogner er plasskrevende og skaper noen utfordringer ift de relativt begrensede arealene som er tilgjengelig i selskapets bygningsmasse. I tillegg ønsker de som har barnevogn primært også tilgang til oppbevaringsrom som gir adgang fra bakkenivå (kun mulig i Monrads gate 1 pr i dag). Det foreslås å omdisponere tidligere vaskeri i Ringgata 2E til parkering for barnevogn for samtlige adresser i selskapet. Målsettingen er å gi beboere med behov tilgang til egnet oppbevaring av barnevogn med tilgang fra bakkenivå. Vaskeriet har vært stengt i flere år. By bruk vil ikke fortrenge eksisterende bruk av beboere. Det vil påløpe kostnader til å fjerne det som står lagret i det nedlagte vaskeriet i dag. I tillegg må det installeres ny dør. Det forutsetter at kostnader til nøkler dekkes av den/de som ønsker tilgang til arealet. Kostnaden anslås til ca ,- ekskl mva. Forslag til vedtak: Nedlagt vaskeri i Ringgata 2E omdisponeres til oppbevaringsrom for barnevogner for samtlige adresser i selskapet. Styret får fullmakt til å iverksette arbeidene.

50 50 AS Tøyenparken Boligselskap Vedtekter for AS Tøyenparken Boligselskap boligaksjeselskap, Organisasjonsnummer vedtatt på konstituerende generalforsamling 9. januar 1939, endret på generalforsamling 24. april 2001 og 19. april Innledende bestemmelser 1-1 Formål AS Tøyenparken Boligselskap er et boligaksjeselskap som har til formål å skaffe aksjeeierne bruksrett til egen bolig i selskapets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med denne. 1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold Selskapet ligger i Oslo kommune og har forretningskontor i Oslo Kommune 2. Aksjekapital og aksjeeierer 2-1 Aksjer og aksjeeiere (1) Selskapets aksjekapital er på kr fordelt på 253 aksjer á kr 600,-. (2) Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være aksjeeiere i selskapet. Ingen kan eie flere aksjer enn de som gir borett til en bestemt bolig. (3) Uansett kan staten, en fylkeskommune eller en kommune til sammen eie inntil ti prosent av boligene i selskapet i samsvar med borettslagslovens 4-2 (1). Det samme gjelder selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune og selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte. (4) Aksjeeierne skal få utlevert et eksemplar av selskapets vedtekter.

51 51 AS Tøyenparken Boligselskap 2-2 Sameie i aksjer (1) Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i aksjer. (2) Dersom flere eier aksje(r) sammen, skal det regnes som bruksoverlating hvis en eller flere av sameierne ikke bor i boligen, jf vedtektenes punkt Overføring av aksjer og godkjenning av ny aksjeeier (1) En aksjeeier har rett til å overdra sin(e) aksje(r), men erververen må godkjennes av selskapet for at ervervet skal bli gyldig overfor selskapet. (2) Selskapet kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med punkt 2 i vedtektene. Samtykke kan bare nektes når det foreligger saklig grunn for det. Samtykke kan ikke nektes ved eierskifte ved arv eller på annen måte når erververen er den tidligere eiers personlige nærstående eller slektninger i rett opp- eller nedstigende linje. (3) Nekter selskapet å godkjenne erververen som aksjeeier, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til selskapet. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt. (4) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve aksjen(e). 3. Borett og bruksoverlating 3-1 Boretten (1) Hver aksjeeier gis enerett til å bruke en bolig i selskapet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. (2) Aksjeeieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke. (3) Aksjeeieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre aksjeeiere. (4) Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.

52 52 AS Tøyenparken Boligselskap 3-2 Bruksoverlating (1) Aksjeeieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre. (2) Med styrets godkjenning kan aksjeeierne overlate bruken av hele boligen dersom: - aksjeeieren selv eller aksjeeierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av aksjeeieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Aksjeeieren kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år - aksjeeieren er en juridisk person - aksjeeieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner - et medlem av brukerhusstanden er aksjeeierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av aksjeeieren eller ektefellen - det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens 68 eller husstandsfellesskapslovens 3 andre ledd. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt aksjeeier. Har selskapet ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet fram til selskapet, skal brukeren regnes som godkjent. (3) Aksjeeier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. (4) Overlating av bruken reduserer ikke aksjeeierens plikter overfor selskapet. 4. Vedlikehold 4-1 Aksjeeierens vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte aksjeeier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører, låser og nøkler til egen bolig, vinduer, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Det skal alltid søkes boligselskapet om tillatelse til bygningsmessige endringer.

53 53 AS Tøyenparken Boligselskap (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett, badekar/dusjkabinett og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. (3) Aksjeeieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendig kloakkledning både til og fra egen vannlås/sluk og fram til selskapets felles- /hovedledning. Aksjeeieren skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger o l. (4) Aksjeeieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. (5) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. Ved skade som dekkes av selskapets bygningsforsikring kan aksjeeier måtte betale hele eller deler av byggforsikringens egenandel. (6) Oppdager aksjeeieren skade i boligen som selskapet er ansvarlig for å utbedre, plikter aksjeeieren straks å sende melding til selskapet. (7) Selskapet og andre aksjeeierer kan kreve erstatning for tap som følger av at aksjeeieren ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens 5-13 og Selskapets vedlikeholdsplikt (1) Selskapet skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på aksjeeierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører selskapet, skal selskapet utbedre dersom skaden følger av mislighold fra en annen aksjeeier. (2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal selskapet holde ved like. Selskapet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for aksjeeieren. (3) Selskapets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

54 54 AS Tøyenparken Boligselskap (4) Aksjeeieren skal gi adgang til boligen slik at selskapet kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for aksjeeieren eller annen bruker av boligen. (5) Aksjeeieren kan kreve erstatning for tap som følge av at selskapet ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens Pålegg om salg og fravikelse 5-1 Mislighold Aksjeeierens brudd på sine forpliktelser overfor selskapet utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler. 5-2 Pålegg om salg (1) Hvis en aksjeeier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan selskapet pålegge vedkommende å selge aksjen(e), jf borettslagslovens 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir selskapet rett til å kreve aksjen(e) solgt. 5-3 Fravikelse Medfører aksjeeierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er aksjeeierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige aksjeeiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel Felleskostnader og pantesikkerhet 6-1 Felleskostnader (1) Den enkelte aksjeeier er ansvarlig for felleskostnadene etter en fordelingsnøkkel fastsatt ved stiftelsen av selskapet. Fellesutgiftene er inkludert sentralfyr oppvarming og varmt vann. Fordelingsnøkkelen kan bare endres med tilslutning fra de berørte aksjeeiere. (2) Felleskostnadene betales forskuddsvis den 1. i hver måned. Selskapet kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel.

55 55 AS Tøyenparken Boligselskap (3) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer aksjeeieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr Selskapets pantesikkerhet For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra selskapsforholdet har selskapet panterett i aksjen(e) foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. 6-3 Vedlikeholdsfond Generalforsamlingen vedtar med alminnelig flertall avsetning til fond til dekning av fremtidig vedlikeholdsutgifter, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. 7. Styret og dets vedtak 7-1 Styret (1) Selskapet skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og fire styremedlemmer og tre varamedlemmer. Samtlige styremedlemmer må være aksjeeiere og bosatt i selskapets eiendommer. (2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlem og varamedlem kan gjenvelges. (3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret velger nestleder blant sine medlemmer. Av styrets medlemmer utrer vekselvis 2 og 3 annet hvert år. 7-2 Styrets oppgaver (1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. (2) Styrelederen skal sørge for behandling av aktuelle saker som hører inn under styret. Styremedlemmene kan kreve at styret behandler bestemte saker. (3) Styret skal føre protokoll over styresaker. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene.

56 56 AS Tøyenparken Boligselskap 7-3 Styrets vedtak Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede eller deltar i styrebehandlingen. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. For at et vedtak skal være gyldig, må minst en tredjedel av alle styremedlemmene stemme for vedtaket. 7-4 Representasjon og fullmakt Styrets leder sammen med et styremedlemmer i fellesskap representerer selskapet utad og tegner dets firma. 7-5 Forretningsfører og revisor Styret har adgang til å ansette og si opp forretningsfører, som bør inneha juridisk kompetanse. Forretningsførerer og revisor kan ikke være medlemmer av styret. Revisor skal velges av generalforsamlingen og tjenestegjør inntil en ny revisor er valgt i hht aksjeloven 7-1og 7-2 (1). Styrets valg av forretningsfører godkjennes av generalforsamling. 8. Generalforsamlingen 8-1 Myndighet Gjennom generalforsamlingen utøver aksjeeierne den øverste myndigheten i selskapet. 8-2 Tidspunkt for generalforsamling (1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av april. (2) Styret kan bestemme at det skal innkalles til ekstraordinær generalforsamling. Styret skal innkalle til ekstraordinær generalforsamling når revisor eller aksjeeiere som representerer minst en tidel av aksjekapitalen, skriftlig krever det for å få behandlet et bestemt angitt emne. Styret skal sørge for at generalforsamlingen holdes innen en måned etter at kravet er fremsatt. 8-3 Innkalling til generalforsamling (1) Generalforsamlingen innkalles ved skriftlig henvendelse til alle aksjeeiere med kjent adresse. Innkallingen skal være sendt senest 14 dager før møtet skal holdes. Tid og sted for møtet skal angis. (2) Innkallingen skal bestemt angi de saker som skal behandles på generalforsamlingen. Forslag om å endre vedtektene skal gjengis i innkallingen.

57 57 AS Tøyenparken Boligselskap (3) En aksjeeier har rett til å få behandlet spørsmål på generalforsamlingen som han eller hun melder skriftlig til styret i så god tid at det kan tas med i innkallingen. 8-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling - Godkjenning av årsberetning fra styret - Godkjenning av årsregnskap - Valg av styremedlemmer og varamedlemmer - Fastsetting av godtgjørelse til styret - Andre saker som er nevnt i innkallingen 8-5 Møteledelse og protokoll Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen. 8-6 Stemmerett og fullmakt Hver aksje har en stemme på generalforsamlingen. Aksjeeier har rett til å møte ved fullmektig. Antall fullmakter er ubegrenset. For aksjer med flere eiere kan det bare avgis en stemme. Aksjeeier har rett til å møte med rådgiver, som har rett til å uttale seg hvis generalforsamlingen tillater dette. 8-7 Vedtak på generalforsamlingen (1) Foruten saker som nevnt i punkt 8-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen. (2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen med minst 2/3 av de avgitte stemmer gjøre vedtak om: Bygge eller rive hus selskapet eier eller på annen vesentlig måte endre bebyggelsen eller tomten. Øke antall aksjer eller knytte aksjer til boliger som før har vært tenkt til utleie. Selge eller kjøpe fast eiendom. Pantsette hele eller deler av selskapets eiendom med prioritet foran aksje- eller innskuddskapitalen. Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning. Tiltak som har sammenheng med aksjeeieres bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold når tiltaket medfører økonomisk ansvar eller utlegg for selskapet på mer enn 5 % av de årlige fellesutgifter.

58 58 AS Tøyenparken Boligselskap (3) Med de unntak som følger av aksjeloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg anses den eller de valgt som får flest stemmer. (4) En beslutning av generalforsamlingen krever flertall av de avgitt stemmer om ikke noe annet er bestemt i loven. Står stemmetallet likt, gjelder det som møtelederen slutter seg til, også når denne ikke har stemmerett, aksjelovenes Står stemmetallet likt ved valg avgjøres dette ved loddtrekning. 9. Inhabilitet og mindretallsvern 9-1 Inhabilitet (1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av spørsmål som har slik særlig betydning for egen del eller for noen nærstående at medlemmet må anses for å ha fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken. (2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om søksmål mot seg selv eller om eget ansvar overfor selskapet, og heller ikke om søksmål mot andre eller om andres ansvar dersom han eller hun har en vesentlig interesse i saken som kan være stridende mot selskapets. 9-2 Mindretallsvern Generalforsamlingen, styret eller andre som etter aksjelovens 6-30 til 6-32 representerer selskapet kan ikke treffe beslutning eller foreta noe som er egnet til å gi visse aksjeeiere eller andre en urimelig fordel på andre aksjeeieres eller selskapets bekostning. 10. Vedtektsendringer 10-1 Vedtektsendringer Endringer i selskapets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen. Beslutningen krever tilslutning fra minst to tredjedeler av så vel de avgitte stemmer som av den aksjekapitalen som er representert i generalforsamlingen. 11. Forholdet til aksjeloven og borettslagsloven Forholdet til aksjeloven og borettslagsloven For så vidt ikke annet følger av vedtektene gjelder reglene i lov om aksjeselskaper av nr 34 og lov om borettslag av nr , 4-2, kapittel 5 og omdanningsreglene i 13-5.

59 59 AS Tøyenparken Boligselskap H U S O R D E N FOR A/S TØYENPARKEN BOLIGSELSKAP Vedtatt på generalforsamling 9. januar 1939 Endret 24. april 2001 og 19. april AVFALLSHÅNDTERING Uknuselig husholdningsavfall skal henlegges i de herfor bestemte beholdere og må ikke på noen måte henkastes annetsteds. Benyttes søppelnedkast må avfall forsvarlig pakkes inn i papir. Det må enten benyttes poser eller snurres tilstrekkelig hyssing rundt søppelpakken. Lukene for søppelnedkastene i trappeoppgangene skal låses hver gang etter bruken. 2. GÅRDSPLASSER, PLENER OG TRAPPEOPPGANGER Gårdsplasser, plener og trappeoppganger, loft og kjeller må ikke belemres med uvedkommende ting. Spesielt pålegges det ikke å hensette sykler, barnevogner, kjelker og sparkstøttninger, ski, styrestenger m.v. i trappeoppganger. Disse ting skal oppbevares i de dertil innrettede kjellerrom. Banking av tøy, tepper, sengeklær m.v. må kun foregå på anvist plass i gårdsplassen av vaktmesteren. 3. VASKERIENE Vaskeritider: Vaskeriene kan benyttes på hverdager mellom kl og på lørdager mellom kl Vaskeriene er stengt søn- og helligdager. Tørkerommet kan benyttes: Hverdager (unntatt lørdager) fra kl til for den som har vaskedag. På lørdag kan lufting av tøy foretas fra kl til Bankeplassen kan benyttes: Hverdager (unntatt lørdager) fra kl til kl og fra kl til kl På lørdager bare fra kl til kl Lufting av tøy på hverdager (unntatt lørdager) fra kl til Barn bør ikke tas med i vaskerier og rullebod av hensyn til faren ved maskinene.