AS TØYENPARKEN BOLIGSELSKAP

Transkript

1 ORDINÆR GENERALFORSAMLING 2018 Innkalling Årsrapport Regnskap Budsjett Revisjons beretning Innkomne forslag Valg AS TØYENPARKEN BOLIGSELSKAP

2 2 AS Tøyenparken Boligselskap INNKALLING TIL ORDINÆR GENERALFORSAMLING 2018 Ordinær generalforsamling i AS Tøyenparken Boligselskap avholdes på Tøyen Startup Village på Tøyen torg i Oslo den 18. april 2018 kl TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1) KONSTITUERING 1. Valg av møteleder 2. Opptak av navnefortegnelse 3. Valg av sekretær og to personer til å underskrive protokollen 4. Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 5. Godkjenning av dagsorden 2) ÅRSRAPPORT FOR ) ÅRSREGNSKAP FOR Årsregnskap Fastsettelse av resultatregnskap og balanse 3. Revisors beretning 4) BUDSJETT ) GODTGJØRELSER TIL STYRET 6) INNKOMMNE FORSLAG (forslag finnes i full tekst nedenfor regnskap/noter) A) Styret foreslår at det iverksettes utredning for å vurdere alternative energibærere (omlegging fra bruk av fossilt brensel) og systemer for oppvarming av bygninger og anlegg etter Vurdering av alternativer skal ta med seg mulig fornyelse av selskapets radiatoranlegg for å sikre helhetlig beslutningsunderlag. B) Forslag om utvidet åpningstider i vaskeriene på søndager. C) Forslag om pilotprosjekt sommeren 2018 for etablering av plantekasser for urbant hagebruk på forsiden av Monrads gate 1B og C. 7) VALG AV TILLITSVALGTE 1. Valg av styreleder for 1 år 2. Valg av 2 styremedlemmer for 2 år 3. Valg av 3 varamedlemmer for 1 år 4. Valg av 2 medlemmer til valgkomité for 1 år På generalforsamlingen kan aksjeeier og ektefelle eller eventuelt samboer møte, men bare én har stemmerett. Aksjeeier kan møte ved fullmektig (skriftlig fullmakt). Det kan kun avgis stemme for stemmeberettigede som er tilstede på generalforsamlingen.

3 3 AS Tøyenparken Boligselskap Fremleietaker av leilighet (bruksoverlating) har rett til å være tilstede på selskapets generalforsamling, men har ikke stemmerett. Hva må du huske til generalforsamlingen? 1. Ta med registreringsblanketten til møtet (finnes i dette heftet) 2. Fyll ut og skriv under på registreringsblanketten før du kommer 3. Blanketten leveres for registrering i døren ved ankomst Oslo, 14.mars 2018 I styret for AS Tøyenparken Boligselskap Torill Astrup Svenning /s/ Frank Benum/s/ Ruben Kristoffer Bø /s/ Hans Egil Kaiser /s/ Anne S. Molandsveen/s/

4 4 AS Tøyenparken Boligselskap ÅRSRAPPORT FOR GENERELT Tøyenparken Boligselskap AS (organisasjonsnummer ) er et boligaksjeselskap som har til formål å skaffe aksjeeierne bruksrett til egen bolig i selskapets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med denne. Boligselskapet eier eiendom med adressene Monrads gate 1-3 og Ringgata 2-4, se for øvrig punkt 4. Hver aksjeeier kan eie kun én aksje, og aksjeeiere har eksklusiv borett til egen bolig. Det er til sammen 253 aksjer i boligselskapet fordelt på 247 boliger og 2 næringslokaler. Tøyenparken Boligselskap eier totalt 6 aksjer i eget boligselskap (næringslokaler utleid til kafé samt kontorlokalet tidligere benyttet til kjøreskole). Den samlede aksjekapital i boligselskapet er kr ,-. 2. TILLITSVALGTE OG ANSATTE Styret har i perioden fra 2017 til 2018 bestått av følgende personer: Styreleder Torill Astrup Svenning Monrads gate 3 A Styremedlem Frank Benum Monrads gate 1 D Styremedlem Hans Egil Kaiser Ringgata 2 E Styremedlem Ruben K. Thomassen Bø Ringgata 2 D Styremedlem Anne S. Molandsveen Monrads gate 1C Varamedlem Helga Østtveit Ringgata 2B Varamedlem Patrick Bottolfsen Monrads gate 1E Varamedlem Øyvind Bø Ringgata 2C Valgkomité Hanna Kanestrøm Helga Rognstad Monrads gate 1A Monrads gate 1A Boligselskapet tilstreber likestilling mellom kjønn og gateadresser. Det oppfordres til lik fordeling av kjønn ved valg til alle tillitsverv i selskapet. Boligselskapet har ikke egne ansatte. 3. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er regnskapssjef Egil Havre, OBOS.

5 5 AS Tøyenparken Boligselskap Kontaktperson hos OBOS er Elin Fagerli. Henvendelser til forretningsfører kan skje på telefon eller pr e-post til Boligselskapets revisor er Solhøi Revisjon AS. Boligselskapets forretningsadresse er: Tøyenparken Boligselskap AS v/obos Eiendomsforvaltning AS, Postboks 6668 St. Olavs plass, 0129 OSLO. 4. EIENDOMMEN Boligaksjeselskapet har adresse Monrads gate 1-3 og Ringgata 2-4. Eiendommene ligger i Oslo kommune og har gårdsnr. 229 og bruksnummer 105, 107, 84 og 85. Bygningsmassen er oppført i 1938/39, men ble bygget i oppgangstider med solide materialvalg. Standarden er justert opp ved større fornyelse i perioden og bevisst satsing fra selskapet på langsiktig forebyggende vedlikehold. Det ble i 2009 og 2010 gjennomført omfattende vedlikehold av bygningens tak og ytterhud. Det ble i 2012 startet forberedelser til gjennomføring av rehabilitering av rør og våtrom mv som er gjennomført i 2013/2014. Det ble etablert ventilasjon med varmegjenvinning og vannbåren gulvvarme på alle bad. Utskiftning av vanninnlegg til kommunalt ledningsnett ble ferdigstilt i Det ble i 2017 ferdigstilt utskiftning av ytter- og kjellerdører i selskapet i tillegg til utskiftning av nøkkelsystem for samtlige oppganger med delvis omlegging til elektroniske låser. Det ble også i 2017 opparbeidet sykkelparkering utenfor Ringgata 4A og B samt bak garasje. Bygningsmessig og tjenestemessig er standarden i selskapet høy og dette reflekteres i nivået for fellesutgifter. Boligselskapets policy er å holde høy standard for egne eiere. Dette sikrer et godt og trivelig bomiljø samt gjør eiendommen attraktiv når aksjeeier ønsker å selge sin leilighet. Fellesutgifter består i all hovedsak av nedbetaling av felles lån, offentlige avgifter, varmtvann og fyring, kabel-tv, forretningsførsel, forsikringer, drift av fellesvaskerier og fellesarealer samt eksterne tjenestekjøp til drift (vaktmester, bomiljøvakt, trappevask, gartnerarbeid mv). I tillegg går fellesutgiftene til dekning av løpende vedlikehold og utskiftning/oppgradering på alle arealer og installasjoner som selskapet er ansvarlig for. Boligene i selskapet er i hovedsak små 1- og 2-roms leiligheter (ca m 2 ). Små leiligheter er spesielt attraktive som førstegangsboliger for yngre mennesker. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Boligselskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. 5. FELLESUTGIFTER Det ble ikke foreslått økning i fellesutgiftene fra Eventuelt behov for endringer på kostnadsnivå for fellesutgifter vurderes to ganger pr år, henholdsvis pr 1. januar og pr 1. juli hvert år. Nivå for fellesgjeld vurderes ift utvikling av priser på varer og tjenester, finanskostnader samt finansieringsbehov i tilknytning til vedlikehold ol.

6 6 AS Tøyenparken Boligselskap Innbetaling av fellesutgifter skjer for de fleste aksjeeieres del punktlig og regelmessig. Det er mulig for den enkelte aksjeeier å inngå avtaler med egen bankforbindelse om betaling av fellesutgifter pr avtalegiro eller e-faktura. Historikk økning av fellesutgifter: Det ble på ekstraordinær generalforsamling den besluttet å gjennomføre rør- og våtromsrehabilitering i regi av selskapet. Vedtaket forutsatte økning av fellesutgifter med 17 % pr samt ytterligere 20 % pr for å dekke økte kostnader som følge av låneopptak til gjennomføring av rør- og våtromsrehabilitering samt annet ordinært vedlikehold. Selskapet hadde som følge av kostnader til tak- og vindusutskiftninger i 2009/2010 ikke egenkapital av betydning, slik at låneopptak til gjennomføring rør- og våtromsprosjektet var nødvendig. Fellesutgiftene ble siste gang før 2013 økt med 5 % fra og med annet halvår Selskapet søkte og fikk innvilget lån hos OBOS for gjennomføring av rehabilitering og vedlikehold i 2013/2014 som hadde betydning for nivå fellesutgifter, se punkt 6.

7 7 AS Tøyenparken Boligselskap 6. LÅN Boligselskapet har lån i OBOS. Status pr var at selskapet hadde et lån stort kr 65,1 mill. Siste låneuttak (kr 4 mill) ble foretatt pr 1. november Mulighet for ytterligere låneopptak ift vedtak på ekstraordinær generalforsamling den ble avsluttet pr Selskapets lån er et annuitetslån med nedbetalingstid på 40 år. Flytende rente er pr mars 2018 på 2,95%. Lånet var avdragsfritt fram til oktober Tøyenparken har ikke IN-ordning for nedbetaling av fellesgjeld. Forslag om å utrede IN-ordning ble behandlet og nedstemt på generalforsamling i Historikk for låneopptak: Tøyenparken boligselskap hadde pr et lån på ca kr 9 mill. Dette beløpet var i hovedsak relatert til oppgraderinger av tak, fasader, vinduer mv som ble gjennomført i 2009/2010. Det ble i forbindelse med ekstraordinær generalforsamling den gitt fullmakt til styret for opptak av ytterligere lån til gjennomføring av rør- og våtromsrehabilitering samt annet større vedlikehold; maksimal kostnadsramme for prosjektet ble satt til kr 75 mill. og maksimal låneramme til kr 70 mill. Det ble i tillegg fastsatt at selskapet ved avslutning av prosjektene skulle ha minimum kr 2 mill. på bok for å gi tilstrekkelig sikkerhet ift daglig drift og løpende vedlikehold. Boligselskapet hadde pr totalt kr ,- i lån. Det ble, innenfor vedtatt ramme, tatt opp ytterligere lån i 2015 for ferdigstilling av våtromsprosjekt og gjennomføring av annet planlagt større vedlikehold for 2016/2017. EIENDOMSSKATT Oslo kommune vedtok å innføre eiendomsskatt med virkning fra og med 2016 for boliger. Bunnfradrag er på 4 millioner kroner (taksert markedsverdi pr leilighet) for boliger og fritidsboliger og skattesatsen for det overskytende var 2 promille i fjor (for 2017 er skattesatsen for boliger hevet til 3 promille av verdi over kr 4 mill.). Det er boligselskapet som står som eier av eiendommene og kommunen sender derfor eventuelle krav om innbetaling til selskapet. Boligselskapet er forpliktet til å betale skatten. Eventuell eiendomsskatt kreves deretter inn fra den/de beboere som i henhold til skatteseddelen skal betale skatt. Tøyenparken boligselskap har mottatt skatteseddel fra Oslo kommune for alle fire eiendommene. Skattesedlene viser at Oslo kommune ikke vil kreve eiendomsskatt for 2018.

8 8 AS Tøyenparken Boligselskap 7. FORSIKRING Boligselskapet er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer Forsikringen omfatter skade på bygninger. Forsikringen omfatter også visse bygningsmessige forandringer som aksjeeier gjør inne i egen bolig. Hvordan går man frem for å melde skade ift selskapets forsikring? Dersom selskapets forsikring skal benyttes ved skade, må beboer straks melde skade til Forsikringsavdelingen i OBOS på telefon eller på e-post forsikring@obos.no. Husk å oppgi selskapsnummer 1280 til OBOS. Dersom skaden oppstår utenfor ordinær arbeidstid ( alle dager), må man melde direkte til forsikringsselskapet (kontaktinformasjon finnes på nett). Vi ber om at beboer som melder skader direkte til forsikringsselskapet også selv gir beskjed til OBOS Forsikring, slik at skadesak blir registrert i selskapets registre. Forsikringssak skal beboer selv håndtere via OBOS, Forsikringsavdeling eller via forsikringsselskapet. Skader skal ikke meldes via styret el. Hvordan vet jeg om skaden er omfattet av selskapets forsikring? Forsikringsavdelingen i OBOS bistår selskapet med oppfølging og håndtering av skadetilfeller overfor forsikringsselskapet som en del av forretningsføreravtalen med OBOS. Styret inngikk forsikringsavtalen i 2014 basert på vurdering a hvordan oppfølging og håndtering av forsikring håndteres mest gunstig for selskapet. Styret har lagt vekt på at en profesjonell håndtering og oppfølging av sakene via OBOS Forsikringsavdeling må til for at selskapet skal få dekket det vi har krav på samt unngå å bruke unødig tid og ressurser på administrasjon. Forsikringsavdelingen kan hjelpe deg med svar på spørsmål om hva som kan dekkes gjennom selskapets bygningsforsikring. Dersom de ikke selv har svaret, så vil de være behjelpelige med å få avklart dette med selskapets forsikringsselskap. Aksjeeiers forpliktelse til å inngå forsikringsavtale for eget innbo og løsøre Den enkelte aksjeeier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker tap og skader på innbo og løsøre dette dekkes ikke av selskapets bygningsforsikring. Forsikringskrav som gjelder aksjeeiers innboforsikring (for eksempel ved tyverier fra boder el) er en privatsak som boligselskapet ikke har ansvar for. Ta kontakt med eget forsikringsselskap i slike tilfeller for å avklare hva som dekkes/vilkår, egenandel ol. 8. HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Boligselskapet er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem for oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, elektrisk anlegg og elektrisk utstyr som selskapet er ansvarlig for. Boligselskapet er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i

9 9 AS Tøyenparken Boligselskap fellesarealer til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker oppmerksom på det ansvar de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift. 9. BRANNVERN Styret foretok høsten 2010 en gjennomgang av HMS og brannsikring i samarbeid med Oslo Brann- og redningsetat. Etaten var stort sett fornøyd med selskapets sikkerhetsmessige standard. Det ble påpekt enkelte forhold som er rettet opp; det ble inngått serviceavtale på brannvern/utstyr, spørreskjema til beboere vedrørende brannvern, branninstruks i oppgang, installasjon av brannslokkingsutstyr i fellesarealer mv. Det ble i 2013 gjennomført vedlikeholdstiltak i form av brannseksjonering i kjeller. Dette er i praksis tetting av kanaler og rørgjennomføringer mellom kjellere for å få tilfredsstillende brannceller. Det er installert branndører med automatiske dørpumper i kjellere. Branndører i kjeller skal til enhver tid være lukket for å fungere som forutsatt ved en eventuell brann. Det forventes at selskapet får oppfølging/ny gjennomgang fra Oslo brann- og redningsetat. Det ble varslet nytt tilsyn i januar 2015 som foreløpig er utsatt på ubestemt tid. Selskapet har i 2017 gjennomgått dokumentene fra tilsynet i 2010 og kan ikke se at det er punkter som ikke er fulgt opp. Utskiftning av ytter- og kjellerdører med endret slagretning for bedre rømming anses å være tilstrekkelig til å oppfylle siste rest av anbefalinger. Brannsikringsutstyr, se eget punkt nedenfor. Det arbeides med å lage et skriftlig system for dokumentasjon på drift av boligselskapet med sjekklister for områder som selskapet har ansvar for. Dokumentasjon for kontroller og gjennomførte tiltak skal systematiseres iht. Internkontrollforskriften. Det er fastsatt mål for HMS-arbeidet i boligselskapet. Styret i Tøyenparken arbeider i tillegg videre med fokus på følgende: A. Styret vil innskjerpe kontroll av rømningsveier. Det settes ut mye i oppganger og kjellere (barnevogner, sykler, skrot mv) som er til hinder for fri rømming ved brann. Dette gjør generelt også fremkommeligheten dårligere. Vi har gjennomført en større opprydding i 2016, men ser dessverre at det mange steder likevel plasseres ut gjenstander og skrot fra beboere. Barnevogner er pt det største problemet i rømningsveier i oppgangene, mens det på kjellere og loft er utplasserte sykler og møbler/skrot mv. Det er den enkelte aksjeeiers forpliktelse overfor fellesskapet å sørge for å holde rømningsveier fri for gjenstander. Det ser ut til å være nødvendig å følge opp dette nærmere. Gjenstander som er utplassert i fellesarealer kan bli påtent av uvedkommende og hindre rømming som følge av røykutvikling i oppganger.

10 10 AS Tøyenparken Boligselskap B. Styret vil systematisere kontroll/gjennomgang av installasjoner og lignende i fellesarealer. Selskapet skal til enhver tid ha oversikt over fellesinstallasjoner og foreta kontroller av disse for å unngå skader på person og bygning i form av brann og brannspredning, lekkasjer mv. Det er planlagt gjennomgang av resterende gamle rør med fast rørlegger. Det gjennomføres periodiske kontroller av el-installasjoner, utearealer, rømningsveier mv med vaktmesterfirmaet. Det vurderes el-sjekk av fellesarealer utover stikkprøver som ble foretatt av Infratek i C. Styret vil innskjerpe kontroll med ulovlig bruksoverlating av leiligheter. Selskapet skal til enhver tid ha oversikt over hvem som bor i leilighetene. Dette er kritisk ved akuttsituasjoner og varsling; for eksempel ved vannlekkasjer, brann el. 10. BRANNSIKRINGSUTSTYR I henhold til forskrifter skal det være installert røykvarsler samt brannslange eller brannslokkingsapparat i alle leiligheter. Aksjeeier/beboer er ansvarlig for at utstyret er til stede og fungerer. Vi gjør oppmerksom på at brannslokkingsutstyr på kjøkken og røykvarsler ikke skal fjernes fra leiligheten ved utflytting el. Den som til enhver tid er eier av leiligheten skal sørge for at utstyret er på plass og holdes i orden dersom det er fjernet av tidligere eier el, så vil selskapet kreve at nåværende eier besørger og bekoster montering av nytt tilsvarende utstyr. Det ble i 2013 installert brannslanger på kjøkken som tilfredsstiller brannkrav i samtlige leiligheter. Brannslangen skal kun benyttes i nødstilfelle og kan ikke rulles inn når den først er dratt ut. Styret vil komme med informasjon om fremtidige kontroller fra firmaet Aktiv brannvern AS når det blir aktuelt. Boligselskapet inngikk i 2011 serviceavtale med Aktiv brannvern AS om kontroll av brannsikringsutstyr. Det ble foretatt kontroll av brannslukkingsapparater og røykvarslere våren Utstyret ble utlevert i 2004 og hadde anbefalt levetid på ca 10 år. Tøyenparken har i desember 2014 sørget for at det er utlevert ny røykvarsler til samtlige leiligheter. Det vil ikke bli kjøpt inn nye brannslukkingsapparater til leiligheter ettersom det i 2013 ble installert brannslanger på kjøkken i alle leiligheter som tilfredsstiller brannkrav i lov og forskrift. Det ble i 2011 installert brannslokkingsutstyr i fellesarealer (i kjellere og på loft). Det anbefales at hver enkelt aksjeeier setter seg inn i branninstruks for bygningene samt vurderer sitt behov og eventuelt i tillegg utstyrer egen leilighet med brannslukkingstepper og annet utstyr som kan bidra til å øke brann- og personsikkerheten.

11 11 AS Tøyenparken Boligselskap 11. EL-SJEKK AV LEILIGHETER (OFFENTLIG KONTROLL) Tøyenparken mottok høsten 2014 brev fra firmaet Infratek om kontroll av elektriske anlegg i leiligheter. Dette er en offentlig myndighetsoppgave som Infratek utfører på oppdrag fra Hafslund i samsvar med lov av 24. mai 1929 om tilsyn med elektriske anlegg med tilhørende forskrifter. Det er den enkelte aksjeeier som er ansvarlig overfor myndighetene for elektriske installasjoner i egen leilighet. Aksjeeier har ansvaret har ansvar for elektriske installasjoner fra og med sikringsskap og videre inn til og inne i selve leiligheten. Det er garanti på arbeider utført i regi av selskapet i forbindelse med våtromsprosjekt i Reklamasjon på elektriske arbeider foretatt i forbindelse med våtromsprosjekt, sendes styrets e-post kontakt@toyenparken.no eller Arild Kristiseter i Hjellnes (ark@hjellnesconsult.no) med kopi av mottatt dokumentasjon fra Infratek. Kontroll av elektriske anlegg i leiligheter fra myndighetene var todelt; det skulle foretas en kontroll av nye elektriske installasjoner foretatt i forbindelse med våtromsprosjekt samt en periodisk kontroll av elektrisk anlegg i leilighetene for øvrig (mer enn 20 år siden forrige kontroll var registrert på våre eiendommer). Infratek hadde pr mars 2015 gjennomført kontroll i 227 av 247 leiligheter. Infratek melder at tilstanden til elektriske anlegg i leiligheter generelt var god. Det ble registrert noen feil, men kun et fåtall som krevde umiddelbar utbedring. Tilbakemeldingen på nye installasjoner i våtrom var generelt at dette så bra ut. Beboere som ikke har fått gjennomført el-tilsyn må eventuelt selv ta kontakt med Infratek for å høre om det er mulig å få gjennomført tilsyn, eventuelt hvordan de skal forholde seg videre. Styret har ikke informasjon vedrørende el-kontroller i den enkelte leilighet el. Infratek gjennomførte i mars 2015 et møte med styret der resultatene av kontrollene ble gjennomgått og vi fikk anbefalinger om hvordan el-sikkerhet bør følges opp. Det er også tatt stikkprøver i fellesarealer i kjellere. Selskapet fikk pålegg om utbedring av noen mindre forhold forholdene er utbedret, mens det gjenstår arbeid med internkontrollsystem. Styret vurderer slike kontrolltiltak som positive og ikke minst svært viktige for personog brannsikkerheten. Gjennomførte kontroller vil også være grunnlag for diskusjon med vårt forsikringsselskap om årlig forsikringspremie. 12. DRIFT AV FELLESANLEGG A. Fyrhus og infrastruktur for varme og varmtvann (unntatt varme på bad) Teknisk beskrivelse av våre anlegg Boligselskapet har ett sentralfyringanlegg i Monrads gate 1D for vannbåren varme til radiatorer samt oppvarming av varmtvann til bruk på kjøkken og bad. Fyrhuset har to oljekjeler (fra 1980) og én elektrokjele installert i desember 2012/ferdigstilt tilkobling januar Elektrokjelen installert i 2012/2013 erstattet tre eldre og defekte elektrokjeler fra henholdsvis 1980 og 1991.

12 12 AS Tøyenparken Boligselskap Systemet fungerer slik at elektrokjelen alene dekker behov for varmtvann utenfor fyringssesongen. I fyringssesongen (fra ca 1. september - 1. mai) kjøres i tillegg oljekjelene ved behov for å få ha tilstrekkelig kapasitet til å varme opp både varmtvann til forbruk på bad/kjøkken samt til radiatorene. Badene går på separate system (får ikke varme fra fyrhus). Vedlikeholdshistorikk mm Det var i tidsrommet periodevis til dels store problemer med olje- og elektrokjeler samt infrastrukturen som sørger for å distribuere varme og varmtvann til leiligheter. Oljekjelen som er i bruk er av eldre dato, men har de siste årene fungert bra. Den ene av oljekjelene var i lang tid ute av drift, men ble i 2014 reparert. Selskapet har dermed to oljekjeler i drift som avløser hverandre ved behov. Dette øker driftssikkerheten for varmeanlegget i fyringssesongen. I fyringssesongen kreves både kapasitet fra olje- og elektrokjele. Det ble derfor kritisk når den siste av de eldre elektrokjelene stoppet høsten 2012 og ikke lot seg reparere. Det ble installert ny elektrokjele i desember 2012/tilkoblet i januar Den nye kjelen har god kapasitet og dekker, utenom fyringssesongen, selskapets behov for oppvarming av varmtvann til forbruk. Det ble i 2013 også skiftet 2 stk ekspansjonstanker i fyrhus (vann utvider seg ved oppvarming og tankene sørger for at volumet kan øke uten at trykket øker slik at skader på rør evt oppstår). Det er i forbindelse med selskapets prosjekt for rehabilitering byttet rør i kjellere for distribusjon av varme og varmtvann. De gamle rørene var fra 1939 og det var registrert mange større og mindre lekkasjer i tilknytning til rørnettet i kjellere. Arbeidene i Ringgata 4 ble på grunn av forsinkelser gjennomført i Det ble i 2014 installert nye pumper i fyrhus til erstatning for eldre utstyr med utløpt levetid og dårlig tilstand. Pumpene sørger for at varmtvann kommer ut fra fyrhus og frem til hver enkelt leilighet. Det er i tillegg installert vakumutskiller som reduserer behov for lufting av radiatorer betydelig i forhold til tidligere. Det ble i 2013 også installert en såkalt elysator som skal ta ut partikler fra vannet som sirkulerer samt forhindre rust formålet er å øke restlevetiden til radiatoranlegget. Det er også foretatt lekkasjetetting av mindre lekkasjer i fyrhus samt skiftet en såkalt motorisert shunt-ventil som er viktig for styring og kontroll med systemet. Det ble i 2015 installert elektronisk styring for tvillingpumper (sikrer at den ene pumpen tar over for den andre ved evt stans). Vi har registrert noe mindre ustabilitet som er under oppfølging. Drift fyrhus 2017 Det ble i desember 2017 registrert to stans på fyringsanlegget. Årsaken er at begge oljebrennerne er av eldre dato (1980) og nærmer seg utløpt teknisk og faktisk levetid. Det ble klart at utskiftning var nødvendig for å sikre stabil drift. Styret vurderer at det i utgangspunktet ikke er ønskelig å bruke mer penger på anlegget enn nødvendig frem mot mulig fremtidig omlegging. Det er likevel slik at det tar tid å få på plass nytt system og selskapet er kritisk avhengig av stabile leveranser av varme og varmtvann i mellomtiden. Det ble derfor besluttet å skifte to oljebrennere i 2018.

13 13 AS Tøyenparken Boligselskap Styret har lagt vekt på følgende ved anskaffelser i tilknytning til bruk av fossilt brensel; 1. det skal ikke brukes mer penger enn nødvendig for forsvarlig drift av anlegget og 2. det skal ikke installeres løsninger som kan tenkes å bli forbudt ved innføring av et eventuelt forbud mot fyring med fossilt brensel/mineralolje i 2020 (alle løsninger skal kunne bygges om til bruk på bio el). Vurderinger av utskiftning av fossilt fyringsanlegg fra tidligere år Det har tidligere vært utredet fjernvarme via Hafslund. Styret innhentet i 2010 rapport fra Kanenergi (i dag Asplan Viak rapport finnes på våre nettsider) for å vurdere andre tekniske og eventuelt mer lønnsomme løsninger. Rapporten anbefalte å vurdere enten luft-til-vann varmepumpe eller tilknytning mot Hafslund fjernvarme. Styret har tidligere vurdert installasjon av fjernvarme. Hafslund ble kontaktet høsten 2012 for å undersøke om fjernvarme kunne installeres (som alternativ da elektrokjelen gikk i stykker). Det viste seg etter en tid at Hafslund ikke ville prioritere installasjon i Tøyenparken dette året. Selskapets behov for varme og varmtvann er kritiske funksjoner og Hafslunds standpunkt medførte at selskapet i realiteten ikke hadde andre muligheter enn å erstatte elektrokjelen på kort sikt. Ny vurdering av løsninger for tekniske anlegg frem mot 2020 Nye energiløsninger vil bli vurdert på lengre sikt og frem mot antatt vedtak av forbud mot fyring med fossilt brensel fra Utviklingen av ny teknologi skjer med stormskritt og styret vil se an utviklingen før man vurderer alternativ for nye løsninger. Styret vil starte arbeidet med å vurdere alternative energibærere til fossilt brensel i Vurderingene vil inkludere hva som skal skje med dagens radiatoranlegg og deler av felles røropplegg for varme til leiligheter som ikke ble skiftet i Leverandører av tjenester til fyrhus Firmaet Jarotech har ansvar for vedlikehold oljebrennerne, elektrokjelen samt deler av styringselektronikken til flere av systemene. NM-Rør (selskapets faste rørleggerfirma) står ansvarlig for rørarbeider og utskiftninger. NM-Rør følger opp driften av anlegget ved mindre problemer. Hjellnes Consult (i dag Multiconsult) er fra og med 2013 benyttet til rådgivning på vedlikehold, tiltak og problemløsning for systemet med infrastruktur ut til leilighetene. Det er spesielt viktig å sørge for teknisk bistand til vedlikehold og oppfølging av helheten i et anlegg med mange ulike elementer samt en omfattende infrastruktur ut til alle bygninger (spesialistene ivaretar som regel bare «sitt fagområde» og vi slet i flere år med at samspillet mellom ulike komponenter ikke fungerte godt nok). Boligselskapet har hatt avtale med Statoil Fuel & Retail (nå Circle K) som totalleverandør av olje siden Det har tidligere år vært problemer med leveransene. Avtalen fungerer for øyeblikket tilfredsstillende. Styret vurderer avtalen/tjenesten fortløpende. B. Utskiftning av oljetank med tilhørende røropplegg og tankmålere Det har siden 2008 pågått kartlegginger og større vedlikehold/utskiftninger i fyrhuset. Kunnskapen om tilstand på installasjoner innenfor veggene er god, men vi hadde frem til 2015 ikke kunnskap om tilstanden på oljetankene utvendig. Selskapet har i utgangspunktet plikt til å utføre periodiske kontroller av oljetanker.

14 14 AS Tøyenparken Boligselskap Det ble i 2015 foretatt rengjøring og kontroll av eksisterende tanker. Kontrollen viste at den største tanken (ståltank 25 kubikk) var i så dårlig forfatning at den ikke kunne brukes videre. Den andre tanken (plasttank 15 kubikk) kunne benyttes videre etter rengjøring. Den største tanken ble høsten 2015 skiftet ut med plasttank med samme volum. Den minste tanken ble rengjort. I tillegg ble røropplegg skiftet fra begge tankene frem til yttervegg samt inn til fyrhus og videre frem til oljekjelene. Det ble også installert nye vakuummålere som viser mengde fyringsolje på tankene (de gamle målerne var nesten umulige å lese av med særlig grad av nøyaktighet). Utvendig har vi fått inspeksjonslokk ned til tankene som gjør fremtidig kontroll enklere. Det ble i forbindelse med arbeidet på tankene installert varmekolber i tankene som gjør det mulig å legge om til fyring med bioprodukter i fremtiden (kreves ny rengjøring av tanker og rør samt noe mindre ombygginger inne i fyrhuset som ikke er gjort). Formålet med å gjøre dette var å unngå å komme i en situasjon der hele systemet må skiftes i 2020 dersom myndighetene innfører forbud mot bruk av fossilt brensel til oppvarming. Varmekolbene gjør det mulig å benytte bioprodukter med ulik toleranse for temperatur/lagring (har også betydning for kostnader). Det er i 2016 registrert noen mindre problemer med røropplegget til tankene; det såkalte tankskiftet som gjør det mulig å bytte tank via koblinger på innsiden av veggen. Dette ble utbedret i desember 2016, men resulterte i noe mindre oljesøl inne i fyrhus. Oljesølet er samlet opp med absorberende masser og levert spesialdeponi. C. Trykkøkningsanlegg for mer stabil vannforsyning fra kommunalt nett Det er foretatt feilsøkinger i flere omganger for å finne årsakene til problemer med vanntrykk. Rørlegger er nå sikker på at feil inne i våre egne bygninger er utbedret. Problemer med vanntrykk ble ikke borte etter intern feilutbedring. Det ble deretter iverksatt logging av vannmengde/trykk for å finne andre årsaker til problemene. Målingene viste at det ikke kom inn tilstrekkelig vann fra kommunens ledningsnett til å holde trykket oppe ved høyt forbruk. Oslo kommune ved Vann- og avløpsetaten har foretatt egne målinger som bekrefter dette. Kommunen har også gjennomført spyling av kommunal ledning uten tydelig bedring (kommunens vannledning er fra 1904). Kommunen viste til at vannledningen skal skiftes ut, men strekningen er ikke satt inn i særskilte planer. Styret vil ta saken opp med Tøyen velforening for å se om gårdeiere i området kan gjøre en felles henvendelse til Oslo kommune ved Vann- og avløpsetaten for å få til raskere utskifting. Styret konkluderte med at selskapet selv kunne iverksette tiltak i bygningene for å bedre situasjonen frem til kommunen skifter vannledningen. Det er installert pumper og en mindre tank som har bedret situasjonen. Vi har valgt en liten tank for å unngå at det oppstår undertrykk som gjør at ledningen til kommunen kan sprekke samt for å sikre oss mot eventuelle problemer relatert til legionella. Løsningen fungerer tilfredsstillende og styret vil ved behov vurdere ytterligere tiltak og hva som eventuelt kan gjøres.

15 15 AS Tøyenparken Boligselskap D. Utskiftning av termostatventiler på radiatorer i leiligheter Det er i forbindelse med rør- og våtromsrehabilitering gjennomført utskiftning av termostatventiler på samtlige radiatorer. Formålet er å få bedre mulighet til å styre innetemperatur i leiligheter (tidligere skjedde dette i hovedsak ved at beboere åpnet vinduer). Bedre temperaturstyring vil forhåpentligvis gi lavere forbruk av varme over tid og redusere kostnader for fellesskapet. Det har vært registrert problemer med enkelte termostatventiler. res fortløpende vi har også registrert støyproblemer som har gitt større utfordringer. Det arbeides for å bedre situasjonen vi registrerer likevel at vi under litt varierende forhold kan få midlertidige forverringer av situasjonen i enkelte leiligheter. E. Radiatorer Radiatorene i stue/oppholdsrom, kjøkken og soverom har vannbåren varme fra felles fyrhus. Det er høy temperatur og høyt trykk på vannet som sirkulerer ut til radiatorene. Merk at varme på bad er helt separate systemer installert på loft. Det kan (spesielt i de øverste etasjene) være behov for lufting av radiator. Dette er aksjeeiers eget ansvar. Lufting av radiatorer er i følge forsikringsselskap blant de mest vanlige årsaker til vannskader dersom du ikke er helt 100 % sikker på hvordan dette skal utføres eller har nøkkelen som trengs vil vi på det sterkeste anbefale at du bestiller en rørlegger til å hjelpe deg med dette. Husk på at det er store mengder vann i radiatorsystemet og at forsikringsselskapet kan holde deg ansvarlig for kostnader til utbedring av både egen og andres leiligheter dersom de anser at du har handlet uforsvarlig og forårsaket vannskade (regresskrav). Radiatorer skiftes kun ut dersom de er defekte. Det er en forutsetning at dette er bekreftet av selskapets rørleggerfirma NM-Rør for at selskapet dekker kostnad. Vi gjør oppmerksom på at det ikke er tillatt for beboere å foreta utskiftning eller inngrep i radiatorsystemet uten å ha fått godkjenning fra styret. Dersom du likevel har fått utført arbeider på radiatorer el i regi av andre enn selskapets rørlegger skal dette meldes styret evt kostnader/skader som måtte ha oppstått i felles systemer vil bli fakturert den ansvarlige aksjeeier. Det er ikke tillatt å fjerne radiatorer eller andre deler av fellesanlegget i leiligheter. Det er mislighold og den som til enhver tid er eier av leiligheten vil måtte dekke kostnadene til ny installasjon. Utskiftning av samtlige radiatorer i leiligheter samt resterende del av gammelt rørnett til radiatoranlegget vil først bli aktuelt etter Frem til utskiftning skjer, så må alle unngå å ta ned radiatorer/tømme kurser ol med mindre det er høyst nødvendig (vi ber om at dere ikke tar ned radiatorer for maling av vegger el). F. Måling av forbruk av varme og varmtvann pr enhet Det er planlagt, men ikke installert målere for forbruk av varme og varmtvann. Det er tidligere signalisert fra myndighetene at forbruk av varme og varmtvann skal utlignes på hver enkelt leilighet på lik linje med systemet for forbruk av strøm. Det er grunn til å tro at utligning av kostnader basert på den enkeltes forbruk vil gi redusert energibruk over tid og lavere kostnader for fellesskapet. Det ble tidligere signalisert at

16 16 AS Tøyenparken Boligselskap det kunne være aktuelt fra 2017, men vi har ingen indikasjoner pr i dag på at dette vil bli innført pt. G. Ventilasjon med varmegjenvinning og vannbåren varme bad Det er i forbindelse med prosjekt for våtromsrehabilitering installert ventilasjon på loft med varmepumper samt varmegjenvinning fra kanaler på kjøkken og bad. Det er viktig å merke seg at varmeforsyningen på bad også er vannbåren (i gulv og håndkleholder på vegg), men ikke del av samme systemet som distribuerer varmtvann fra felles fyrhus. Varme på bad drives fra varmepumper på loft og det er i hovedsak ca 2 oppganger pr system. Adskilte systemer for varme mellom fyrhus og bad gir bedre driftssikkerhet og mindre risiko for frostsprengte rør ved at ett system vil gå uavhengig av om det andre skulle stanse. Det ble i 2013 etablert system for ventilasjon i leilighetene. Systemet baserer seg på undertrykk i leiligheter samt varmegjenvinning og bruk av de gamle luftekanalene. Systemet gir bedre inneklima for beboer og forebygger høy luftfuktighet i bygninger/ konstruksjon samt mulig mugg/soppdannelse el. Det er en forutsetning for ventilasjon at det kommer tilluft inn i leiligheter og på bad. Ventiler i vinduer samt i vegg må derfor holdes åpne. Det skal være spalte/åpning under baderomsdør for å sikre tilluft til bad. God ventilasjon forutsetter at det kommer inn nok luft i leiligheter. Alle må selv sørge for å åpne samtlige ventiler i vinduer samt på kjøkkenvegg slik at inneklima blir bedre og skader som følge av fukt/mugg unngås. Det er strengt forbudt å koble ventilator på kjøkken til ventil i vegg! Dette er en kanal for luft inn og viktig for ventilasjonen. H. Søppelhus Avfall skal bæres ut til utvendige søppelhus og beboerne benytter følgende: Monrads gate 1A til og med E: Søppelhus utenfor Monrads gate 1A v/kafé Monrads gate 3A til og med D: Søppelhus ved garasje ved Monrads gate 3D Ringgata 2A til og med E: Søppelhus utenfor Ringgata 2A (i hagen) Ringgata 4A til og med E: Søppelhus utenfor Ringgata 2A og søppelhus utenfor Monrads gate 3D (fra 2017). Enkelte beboere har brutt opp låste sjakter i oppgangene og kastet ned søppel. Dette er ikke tillatt. Alle skal benytte utvendige søppelhus til å kaste avfall. Det er tidligere kontrollert avfallsmengder ift tilgjengelig kapasitet pr søppelhus. Kapasiteten på dunker for ordinært husholdningsavfall (rest-, mat- og plastavfall) var større enn det faktiske behovet. Vi reduserte i 2017 kapasiteten noe ved å fjerne søppelhus utenfor Ringgata 4A. Det vurderes fortløpende om kapasitet i resterende søppelhus må økes som følge av dette. Renovasjon er en stor driftsutgift og det er ikke ønskelig å øke kapasiteten utover faktisk behov.

17 17 AS Tøyenparken Boligselskap J. Vaskerier Boligselskapet har fem fellesvaskerier som brukes på følgende måte: Monrads gate 1A E (57 leiligheter): Kjeller i Monrads gt 1B Monrads gate 3A D (48 leiligheter): Kjeller i Monrads gt 3C Ringgata 2A, B og C (40 leiligheter): Kjeller i Ringgata 2C Ringgata 2D og E (27 leiligheter): Kjeller i Ringgata 2C Ringgata 4A, B og C (45 leiligheter): Kjeller i Ringgata 4A Ringgata 4D og E (30 leiligheter): Kjeller i Ringgata 4E Styret vurderer fortløpende fornyelser av maskinparken. Det ble i 2011 kjøpt inn totalt 3 stk Miele vaskemaskiner (1 stk i Ringgata 4A og 2 stk i Ringgata 2C) samt 2 stk Miele tørketromler (1 stk i Monrads gate 1B og 1 stk i Ringgata 4A). Det ble i 2016 gjennomført service på samtlige maskiner i vaskeriene. Det har kun vært gjennomført mindre reparasjoner i Et par av tørketromlene begynner å bli i dårlig forfatning og utskiftning vurderes. Det vil også bli vurdert å skifte ut tidsurene som styrer strømtilførsel til vaskeriene (eldre tidsur kan ikke stilles med stor grad av nøyaktighet). Vaskeriene skal ryddes og vaskes av hver enkelt bruker hver gang man har benyttet seg av vaskeriet. Her syndes det mye. Vi minner om at forutsetningen om at vi skal opprettholde gratis vaskerier er at alle brukere skal gjøre dette selv. Drift og investeringer i vaskeriene beløper seg i gjennomsnitt til mellom ca ,- kroner per år. Kostnadene til reparasjoner som følge av skader etter bruk har ikke økt vesentlig de siste årene. Skader skyldes at folk glemmer å tømme lommer, bh-spiler på avveie, farging/kloring som ødelegger slanger, innstillingene justeres slik at alt stopper opp, det brytes opp dører osv. Det må vurderes om det skal installeres løsninger for å registrere brukere for å redusere skader samt ha mulighet for å belaste ansvarlige for skader/hærverk. Dagens vaskeritider ble fastsatt på generalforsamling i Det er av hensyn til støyplager for beboere i 1. etasje fastsatt begrensinger for bruk av vaskeriene (man-fre og lørdag fra 10-18). Det er ikke tillatt å bestille vaskeritid mer enn 14 dager frem i tid, og låsene kan ikke henge mer enn én uke etter vasking. Vaktmester fjerner fortløpende hengelåser som er hengt opp eller blir hengende utenfor tillatt tidsrom og dette systemet fungerer greit. Det er innført ryddeordning i vaskeriene; i løpet av den første hele uken hver måned så foretas rydding fra vaktmester. Vi fjerner alle klær og gjenstander (utenom det som henger på klessnorer). Dersom du ikke finner klær ta kontakt med vaktmesters sentralbord på tlf for å gjøre avtale om å hente. Vi kaster uavhentet tøy etter ca 2 måneder. Vi registrerer dessverre enkelte tyverier i vaskeriene. Dette er det vanskelig å få gjort noe med. Vi anbefaler at man er oppmerksom på dette og ikke lar klær henge over tid. Husk at vaskeriene benyttes på eget ansvar dette er forutsetningen for at det skal være mulig å ha tilgang på gratis vaskeri.

18 18 AS Tøyenparken Boligselskap Mange beboere har anskaffet vaskemaskin i leilighet og benytter ikke vaskeriet. Det er ikke fastsatt spesifikke tider for bruk av egen vaskemaskin, men generelt gjelder følgende: vaskemaskin skal ikke benyttes i tidsrommet mellom kl Det skal generelt tas hensyn til naboer ved aktiviteter som støyer og som kan høres i andre leiligheter. K. TV-anlegg Tøyenparken hadde til og med 2014 kun analoge tv-signaler som del av grunnpakke som betales gjennom fellesutgiftene hver måned. Analoge sendinger er i ferd med å stenge til fordel for digitale løsninger. Mange beboere kjøper digitale tjenester for tv og nett fra direkte fra leverandør og det har vært et ønske å få mer inkludert i selskapets grunnpakke som betales over fellesutgiftene. Det ble høsten 2014 gjennomført forhandlinger med de store leverandørene. Det har vært lagt til grunn følgende forutsetninger fra selskapets side; grunnpakke med digitale sendinger og et visst antall kanaler, internettløsning til alle, samt mulighet til rabatterte priser for beboere som ønsker å øke hastigheten på internettleveranser. Det er lagt til grunn at eksisterende infrastruktur i selskapet skal benyttes og oppgraderinger er gjennomført og betalt av leverandør. Styret har lagt vekt på at vi har behov for å oppgradere nettet som selskapet selv eier - selv om selskapet også har leverandøreiet fibernett, jf. punkt I nedenfor, vil det være uheldig om én leverandør får faktisk monopol. Vi står derfor best rustet i fremtidige forhandlinger om innhold og pris på kollektive avtaler ved å eie vårt eget oppgraderte nett, samtidig som vi også har et alternativt nett tilgjengelig. Selskapet vil dermed i fremtiden uten vesentlige kostnader kunne bytte leverandør. Det ble i desember 2014 inngått ny avtale for fem år med GET om oppgradering av boligselskapets kabelnett og kollektiv avtale om leveranse av følgende tjenester: GET HD PVR-dekoder til alle leiligheter Kollektiv GET digital-tv Kollektiv bredbånd (5/2 Mps) Digital grunnpakke Service og vedlikehold Grunnpakken består per nå av en fast del og valgfri del som gir den enkelte beboer mulighet til selv å velge og bytte kanaler innenfor en gruppe på rundt 100 tv-kanaler. Den enkelte aksjeeier må selv betale for tv-kanaler, netthastighet og dekodere som ikke omfattes av den kollektive avtalen. Aksjeeierne vil få rabatt ved oppgradering av netthastighet utover 5/2 som er den hastigheten som inngår i den kollektive avtalen. Det tilbys også rabatt om for de som ønsker en annen dekoder enn den som følger den kollektive avtalen. Oppgraderingsarbeidet nettet i selskapet er gjennomført våren 2015 og utstyr for mottak av signaler til internett og tv-kanaler er delt ut til beboere. Oppgraderingen av selskapets kabel-nett og ny kollektiv avtale med GET for fem år medfører ikke økning i fellesutgifter.

19 19 AS Tøyenparken Boligselskap Styret gjør alle oppmerksom på at utstyr som dekoder og modem tilhører GET og skal følge den enkelte leilighet ved for eksempel salg. Det er dermed aksjeeierne selv som er juridisk ansvarlig for utlevert utstyr. Dette gjelder også ved fremleie. Feil ved signaler, utstyr osv. meldes til GET på telefon eller ved bruk av GETs nettsider: Benytt samme nummer og nettside for nærmere informasjon om GETs tjenestetilbud. Informasjon om innholdet i den kollektive avtalen og hvilke rabatter som gjelder vil ligge på boligselskapets nettsider. L. Fibernett. Installasjon ble gjennomført i mai/juni Arbeidet ble gjennomført av firmaet Sitecom. Etableringen av fibernett innebærer at alle beboere som ønsker det, kan få tilgang til fibernett i sin bolig. Dette er ikke en kollektiv avtale - det er opp til hver enkelt beboer som ønsker det å tegne abonnement. Leverandør av internett via fibernett er Homebase og Homenet. Se for informasjon om priser, vilkår og eventuelle feilmeldinger. 13. FASTE SERVICETJENESTER A. Forretningsføreravtale OBOS Selskapet har siden 2002 hatt avtale med OBOS som forretningsfører for selskapet. OBOS ivaretar funksjoner på faktura/regnskap/budsjett samt innkreving av fellesutgifter. OBOS følger opp at selskapet innfrir lov og forskriftskrav samt oppfølging av eierforhold for boliger. OBOS bistår styret i forbindelse med beboersaker/utsendelse av brev og lignende samt generalforsamling. Det er pr i dag OBOS som ivaretar godkjenning av nye aksjeeiere ved omsetning av boliger (kurante saker) samt håndterer søknader om bruksoverlating (kurante saker). OBOS fungerer også som rådgiver for spørsmål som styret drøfter. Ordningen fungerer svært tilfredsstillende og gir selskapet god tilgang på et bredt tjenestespekter. B. Vaktmestertjenesten Boligselskapet har siden hatt løpende avtale med firmaet Vaktmester Andersen. Avtalen kan sies opp med 3 måneders gjensidig oppsigelse. Vaktmester ivaretar daglig drift og det løpende vedlikehold i boligselskapet. Det er laget årsplaner og ukeplaner for faste serviceoppgaver i fyrhus, rydding av kjellere og loft, vaskerier, søppelrydding osv. som gjør det enklere for vaktmester å rapportere og for styret å følge opp arbeidet. Det avholdes halvårlige møter for å vurdere behov og kvalitet på tjenester som leveres. Selskapet kjøper i tillegg mindre vedlikeholdstjenester ved behov. Vaktmesters ansvar omfatter fellesarealer inne og ute. Beskjeder om defekte lyspærer eller andre problemer i fellesarealer kan meldes vaktmestertjenesten på telefon Hovedregelen er at vaktmester ikke skal følge opp eller undersøke forhold inne i leiligheter for selskapets regning. Unntaket er i tilfeller der dette gjøres etter forutgående avtale med styret.

20 20 AS Tøyenparken Boligselskap I din egen leilighet er du selv ansvarlig for å kartlegge evt problemer i tillegg til å sørge for å få utført vedlikehold. Vaktmesterfirmaet kan påta seg enkelte oppdrag på bestilling/faktura direkte ift beboere, ta eventuelt kontakt direkte via sentralbord. Dersom du lurer på hva som er grensene mellom ditt og selskapets ansvar for vedlikehold og utskiftning, se vedtektenes punkt 4. C. Bygningsteknisk rådgiver Hjellnes Consult har i mange år vært selskapets faste bygningstekniske rådgivere. Selskapet bestiller ved behov tjenester både på bygning/konstruksjon, rør og VVS inkludert fyrhus, el-installasjoner mv. Vi kjøper tjenester både ift konkrete vedlikeholds- og byggeprosjekter samt for å vurdere vedlikeholdsplanlegging på kort og lang sikt. Ordningen fungerer bra. Det har også vist seg å være en fordel med kontinuitet på avtalen, da teknisk kunnskap om våre bygg og anlegg også ivaretas over tid og gjør planlegging og gjennomføring av tiltak mer effektivt. D. Fast rørlegger Tøyenparken er et stort boligkompleks med et behov for tilgang på en del faste tilleggstjenester. Rørleggertjenester er blant de viktigste leveransene; vi er opptatt av å få rask tilgang til tjenester, kontinuitet/kjennskap til våre installasjoner samt døgnvakt ved behov. Det ble i 2013 inngått avtale med firmaet NM-Rør. Avtalen innebærer faste timepriser og at deler faktureres iht. grossistenes delepriser samt døgnvakt. Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at tjenester som skal faktureres selskapet kun kan bestilles av styret. Beboere som tar direkte kontakt med rørlegger eller andre firma som leverer tjenester til selskapet for å få dem til å rykke ut el, må selv dekke alle omkostninger. Rørlegger er ikke del av selskapet. Det skal ikke sendes henvendelser/ generelle spørsmål til rørlegger om forhold som gjelder selskapets tekniske anlegg el. Man må regne med at medgått tid til slikt kan bli fakturert aksjeeier direkte. Beboere har anledning til å bestille tjenester fra selskapets faste rørleggerfirma men kun til tjenester til egen leilighet. Vi anbefaler bruk av selskapets faste rørleggerfirma for problemer relatert til radiatorer/varmeanlegg. E. Container (servicetilbud til beboere) Container er et servicetilbud til beboere i selskapet. Boligselskapet har en periode mellom 2013 og 2016 stoppet servicetilbudet pga at det førte til at stadig mer søppel ble satt igjen i fellesarealer. Det ble i 2016 innført prøveordning med at det leies inn container fordelt over en periode på tre dager to ganger pr år. Ordningen vil fortsette, men det vil kontinuerlig vurderes ut fra hvordan ordningen benyttes. Målsettingen er å redusere mengden avfall som dumpes i fellesarealer og må håndteres for fellesskapets regning.

21 21 AS Tøyenparken Boligselskap Det er fullt ut den enkeltes ansvar å sørge for å kaste/kildesortere eget avfall. Dette betyr også at man skal sørge for å transportere eget avfall til søppelplass (med unntak av husholdningsavfall som skal i søppelhusene). F. Renhold av oppganger/trappevask Trappevask utføres av firmaet Centrum Vinduspuss og Rengjøringsbyrå. Trapper i oppgangene skal vaskes en gang i uken. I tillegg skal vinduer i trapperom vaskes to ganger per år. Styret vurderer fortløpende kvaliteten på tjenesten. Det er registrert få klager på vask av oppganger, men styret har ikke vært fornøyd og tatt opp en del forhold med selskapet. Det arbeides med å vurdere organisering av tjenesten fremover (både hva tjenesten skal omfatte og hvordan man best skal få gjennomført tjenesten). Vi vil gjennomføre konkurranse i markedet i 2017 eller G. Bomiljøvakt/vaktselskap Boligselskapet har en avtale om vakthold med vaktselskapet NOKAS (tidligere G4S). NOKAS utfører kontroller av vinduer og dører i bygningene til ulike tider av døgnet. Bomiljøvakt kan også tilkalles ved støy/bråk, uvedkommende på eiendommen eller lignende. Det kommer stadig rapporter om ytterdører og kjellerdører som står åpne. Dører og vinduer i fellesarealer skal holdes stengt slik at uvedkommende ikke tar seg inn. Vi kan på denne måten forhindre innbrudd, tyverier og forsøk på brannstiftelser. Tilkalling er inkludert i avtalen - beboere kan også tilkalle vaktselskapet. H. Gartnertjenester og tiltak i hageanlegg Boligselskapet har lagt ned betydelige verdier i hageanlegget. Fellesarealene er en grønn lunge som skal skape et attraktivt bomiljø. Landskapsarkitekt-firmaet Bjørbekk og Lindheim har tegnet hagen, søppelhus osv. og benyttes som konsulent ved større utomhustiltak. Bjørbekk og Lindheim startet i 2015 planleggingen av flere tiltak utendørs; ny sykkelparkering utenfor Ringgata 4A/2E samt bak garasjen. Tiltaket ble gjennomført høsten Det ble i tillegg installert dører på tørkeboder på forsiden av Ringgata 2D. Dører til sykkelparkering og tørkeboder vil få installert nøkkelsylindere våren Boligselskapet har avtale med Vaktmesterkompaniet (tidligere ISS Landscaping) om plenklipping, beskjæring og utskiftning av flerårige vekster samt gartnerfaglig vedlikehold. Avtalen løper med 3 måneders gjensidig oppsigelse. Avtalen fungerer i hovedsak tilfredsstillende. Det ble i 2014 fjernet døde trær utenfor Monrads gate 1A og kjøpt inn totalt 5 nye. Det er beskjært trær (inkludert epletrær) og hekker. Selskapets hageanlegg trenger systematisk beskjæring for å sikre ny vekst etter eldre beplanting. Et par av frukttrærne er skiftet ut.