Rt <noscript>ncit: 3:02</noscript>

Transkript

1 Page 1 of 5 Rt INSTANS: Høyesterett - dom DATO: PUBLISERT: Rt STIKKORD: Skattesak. SAMMENDRAG: Antatt at utleievirksomhet av 4 byeiendommer måtte anses som «næring eller forretningsforetagende», jfr. byskatteloven 37 annet ledd. Gevinst ved salg av eiendommene kunne derfor beskattes etter byskatteloven 36 første ledd, jfr. 37 annet ledd. Bl.a. lagt vekt på at det utelukkende gjaldt utleie av forretningslokaler som lå i utpreget forretningsstrøk, at utleievirksomheten strakk seg over en årrekke, og at utleiearealene var betydelige. SAKSGANG: L.nr. 108B/1973 PARTER: Signe Kielland Holst m.fl. (advokat Tormod T. Våland - til prøve) mot Stavanger kommune v/ ordføreren (kommuneadvokat Thor Næsheim). FORFATTER: Schweigaard Selmer, Dick Henriksen, Lorentzen, Roll-Matthiesen og Leivestad. Dommer Schweigaard Selmer: Saken gjelder spørsmålet om det er adgang til å beskatte gevinst ved et salg i 1968 av eiendommene Nedre Holmegate 14, 16, 18 og 20 i Stavanger. Eiendommene var ervervet ved arv i Stavanger byrett avsa 12. mars 1971 dom og kjennelse i saken med slik slutning: «1. Kravet om fastsettelsesdom for at salget i 1968 av eiendommene Nedre Holmegate 14, 16, 18 og 20 i Stavanger ved ligningen for 1968 og senere ligninger ikke gir adgang til gevinstbeskatning, avvises. 2. Stavanger kommune frifinnes for kravet om opphevelse av saksøkernes ligning for Saksomkostninger tilkjennes ikke.» Dommen ble påanket til Gulating lagmannsrett for så vidt angikk slutningens punkt 2 og 3. Med samtykke av ankemotparten - Stavanger kommune - ble ankesaken utvidet til også å gjelde ligningene for 1969, 1970 og Gulating lagmannsrett avsa 4. november 1972 dom med slik domsslutning: «1. Stavanger kommune frifinnes for kravet om opphevelse av den forhøyelse av inntektsansettelsen som ligningsnemnda Side 932 har foretatt for hver av de ankende parter med kr ,-for inntektsåret 1968, kr ,- for 1969, kr ,- for 1970 og kr ,- for Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for byretten eller lagmannsretten.» Signe Kielland Holst, Jakob Kielland Holst, Mette Holst Bredahl, Grete Holst Lid og Elisa Mc. Kinnon har påanket dommen til Høyesterett og nedlagt slik påstand: «1. Ligningsnevndens forhøyelse av inntektsansettelsen for hver av de ankende parter med kr ,- for inntektsåret 1968, kr ,- for inntektsåret 1969, kr ,- for inntektsåret 1970 og kr ,- for inntektsåret 1971 oppheves. 2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for alle retter.» Ankemotparten, Stavanger kommune, har tatt til motmæle og nedlagt denne påstand:

2 Page 2 of 5 «1. Gulating lagmannsretts dom av 4/ stadfestes bortsett fra avgjørelsen vedrørende saksomkostningene. 2. Stavanger kommune tilkjennes saksomkostninger for alle retter.» Sakens nærmere omstendigheter og partenes tidligere anførsler fremgår av byrettens og lagmannsrettens dommer. Partene er enige om sakens faktum. For Høyesterett står saken i samme stilling som for lagmannsretten. Noen nye dokumenter er fremlagt. De ankende parter, Signe Kielland Holst m.fl., gjør i det vesentlige gjeldende det samme som for lagmannsretten Særskilt pekes på at spørsmålet om en virksomhet kan karakteriseres som næringsdrift eller forretningsvirksomhet etter byskattelovens 37 annet ledd må bedømmes konkret og ut fra det som synes naturlig etter en samlet helhetsvurdering. Det hevdes at det ikke er naturlig å betrakte den foreliggende utleie som næringsvirksomhet. I denne forbindelse viser de ankende parter blant annet til at eierne har nøyd seg med å motta leiene og ikke vist noen aktivitet for å oppnå leieforhøyelse, at gårdsbestyrelsen var meget enkel og ble utført av en av eierne uten godtgjørelse, og at leiene og den senere salgssum var beskjedne. De ankende parter hevder videre at det heller ikke er grunnlag for beskatning etter reglene i byskattelovens 37 fjerde ledd, første eller annet punktum. Jeg kan her vise til det som ble anført for lagmannsretten. Ankemotparten, Stavanger kommune, har tatt til gjenmæle og har i det alt vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for lagmannsretten. Det hevdes således at skatteplikt både foreligger etter byskattelovens 36 første ledd og 37 annet ledd og etter 37 fjerde ledd. Jeg er kommet til samme resultat som byretten og lagmannsretten, og kan i det vesentlige tiltre byrettens begrunnelse. Jacob C. Holst - de ankende parters far og bestefar - eide eiendommene Nedre Holmegate 14,16 18 og 20 og drev Side 933 engrosforretning der. En del lokaler leide han også ut til forretningsvirksomhet. Ved hans død i 1947 ble forretningen solgt, men arvingene beholdt eiendommene og fortsatte med utleievirksomhet. Samtlige lokaler ble nå leid ut fram til eiendommene ble solgt i Jeg ser det slik at utleien av eiendommene må betraktes som «næring eller forretningsforetagende» etter byskattelovens 37 annet ledd. I denne forbindelse viser jeg til en rekke forhold. Utleievirksomheten strakte seg over 21 år og var en fortsettelse av en del av arvelaterens forretningsvirksomhet. Utleien gjaldt utelukkende forretnings- og lagerlokaler beliggende i utpreget forretningsstrøk. Det utleide gulvareal var betydelig, ca m2. Leieboernes antall var opprinnelig 4, men økte etter hvert til 10. Brutto leieinntekt var relativt beskjeden, kr ,-, men den kunne ha vært forhøyet etter at husleiereguleringen ble opphevet i Kort etter salget i 1968 ble leiene økt til kr og senere til kr En av eierne fungerte som bestyrer for eiendommene og førte et relativt enkelt regnskap for inn- og utbetalinger. Bestyreren mottok ingen godtgjørelse, bortsett fra noen år hvor forholdet til én leieboer voldte særlige problemer. Selv om administrasjonen av eiendommene stort sett neppe har vært særskilt byrdefull, så har den like fullt måttet føre med seg en del forretningsmessig arbeid, og i enkelte år så vidt meget at en godtgjørelse ble ytet. Eierne har ikke utvist noen aktivitet for å få leiene forhøyet, og de har for øvrig også forsømt å foreta skattemessige avskrivninger, men dette kan ikke frata utleievirksomheten karakteren av forretningsforetagende når man ser hen til andre sider ved denne sak. Etter en samlet vurdering av omstendighetene i tilknytning til den utleievirksomhet som ble drevet gjennom en årrekke, er jeg, som allerede nevnt, kommet til at man her har å gjøre med næring eller forretningsforetagende, og at det derfor var berettiget - i medhold av byskattelovens 36 første ledd, jfr. 37 annet ledd - å beskatte gevinsten ved salg av eiendommene. Etter det resultat jeg er kommet frem til finner jeg det ikke nødvendig å ta standpunkt til om eiendomssalget kunne ha vært skattlagt etter reglene i byskattelovens 37 fjerde ledd om gevinst ved salg av tomt.

3 Page 3 of 5 Jeg finner at de tidligere retters avgjørelse av spørsmålet om saksomkostninger bør opprettholdes, og finner heller ikke tilstrekkelig grunn til å ilegge saksomkostninger for Høyesterett. Jeg stemmer for denne dom: Lagmannsrettens dom stadfestes. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke. Kst. dommer Dick Henriksen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende. Dommerne Lorentzen, Roll-Matthiesen og Leivestad: Likeså. Side 934 Av byrettens dom (dommer Carsten Nielsen): II Saken har følgende bakgrunn: Saksøker nr. 1, 2, 3 og 4 og deres søster Gabrielle Holst Sømme fikk i 1947 overdratt eiendommene Nedre Holmegt. 14, 16, 18 og 20 som arv etter sine foreldre. Skattetaksten utgjorde da tilsammen kr ,- og arveavgiften ble betalt av dette beløp. Gabrielle Holst Sømme døde i 1953 og hennes femtedel av eiendommene gikk da over på hennes datter Elisa Mc. Kinnon, som er saksøker nr. 5. Ved denne eiendoms-overgang ble betalt arveavgift av kr ,-, som tilsvarte en femtedel over nevnte takstbeløp. De fire eiendommer har et samlet areal ifølge grunnboken på 1002 m2. Nr. 14 (416 m2) er bebygget med et sjøhus i tre etasjer', hr. 16 (127 m2) med et sjøhus i tre etasjer, nr. 18 (196 m2) med et sjøhus i fire etasjer og nr. 20 (263 m2) med et sjøhus i tre etasjer. Det førstnevnte matrikkelnummer er delvis bebygget og de tre sistnevnte er helt bebygget. Bygningene er visstnok ca. 100 år gamle. De benyttes for tiden til lager, kontor og butikk. Den samlede grunnflate til utleie skal være ca m2 fordelt på ca. 10 leieboere. Saksøkerne solgte eiendommene ved kjøpekontrakt av 28. juni 1968 til byggmestrene Thomas Samuelsen og Sivert Askeland for kr ,- med overtakelse i juli samme år. Ifølge kontrakten skulle kjøpesummen avgjøres ved at kjøperne overtok påhvilende pantegjeld kr ,- og betalte kr. 100,000.- i 1968, kr ,- i 1969 og videre kr ,- pr. år inntil alt var betalt. Ved behandlingen av saksøkernes ligning for året 1968, kom spørsmålet opp om fortjenesten ved salget var å anse som skattepliktig inntekt. Partene var enige om at dersom skatteplikt forelå, skulle eiendommenes kostpris settes til kr ,-, således at den samlede gevinst for 1968 var kr ,- v kr = kr ,- eller kr ,- for hver av de fem saksøkere Ved brev av 10/ fra ligningskontoret ble skatteyteren varslet om skattlegging av salgsgevinst, og hun ble bedt om å gi nærmere opplysninger om kostprisen av hensyn til gevinstberegningen. Da det viste seg at en ikke kunne få opplysningene før ligningsbehandlingen ble avsluttet, ble skatteyteren i brev av 9. juli 1969 fra ligningskontoret underrettet om at beskatningen av eventuell gevinst måtte utstå til klagebehandling Ligningsnevnda har vurdert de anførsler som er framsatt av h.r.advokat Våland. En finner imidlertid at gevinsten er skattepliktig både etter reglene om tomtesalgsgevinster og etter reglene for salg av driftsmiddel i næring Som begrunnelse for at selgernes drift av eiendommene har vært egen næring, bemerker en: Det gjelder her et eiendomskompleks av betydelig omfang og med et stort antall leieboere. Bruttoinntektene har utgjort ca. kr ,- til tross for at leieboerne har bekostet indre vedlikehold. En finner det ikke tvilsomt at den aktivitet som kreves for å drive eiendommene har hatt et slik omfang at driften må ansees som virksomhet etter byskattelovens 36 første ledd. Gevinsten ved salg av eiendommene blir derved skattepliktig Side 935

4 Page 4 of 5 inntekt. En viser til h.r.dom i Rt og til de dommer som der er nevnt VI Retten skal bemerke. Eiendommen Nedre Holmegate 14 ble ifølge grunnboken kjøpt av brødrene Jacob C. Holst og Wilhelm Holst i 1923 for kr ,-. Førstnevnte er saksøkernes far (bestefar). Eiendommene nr. 16, 18 og 20 ble kjøpt av I. W. Holst henholdsvis i 1897 for kr ,-, i 1898 for kr ,- og i 1903 for kr ,-. Arvingene etter I. W. Holst overdro ved skjøte tinglyst 11/ disse tre eiendommer til brødrene Jacob G. Holst og Wilhelm Holst for tilsammen kr ,-. Ved skjøte tinglyst 2/ overdro Wilhelm Holst sin andel av samtlige fire eiendommer til broren Jacob C. Holst for kr ,-. sistnevnte døde i 1946, hvoretter eiendommene i 1967 gikk over på saksøkerne således som referert foran i avsnitt II. Jacob C. Holst hadde i mange år drevet engros forretning i Nedre Holmegaten under firma I. W. Holsts Sønner. Det fremgår av firmaregisteret at forretningen etter hans død ble overdratt til utenforstående i Om de nye innehavere av firmaet fortsatte i Nedre Holmegate, er ikke opplyst. Heller ikke er det gitt nærmere opplysninger om i hvilken utstrekning firmaet før 1947 selv benyttet det gulvareal - ca m2 som bygningene tilsammen omfattet. Retten har forstått det således at endel var bortleiet til andre, således til butikk, lager, kontor og seilmakerloft. Om saksøkerne er opplyst at ingen av dem hadde interesser i den næringsdrift som deres far tidligere hadde utøvet i eiendommene, og de ønsket heller ikke å beholde dem, men søkte å få dem solgt. På grunn av at reguleringsforholdene var uklare helt til 1966, lykkedes det ikke å finne liebhabere før i 1968, da som nevnt byggmestrene Samuelsen og Askeland kjøpte eiendommene. I byskattelovens 36 første ledd, første punktum, er bestemt at «enhver fordel som er vunnet ved... virksomhet... ved en enkelt anledning» er å anse som inntekt. Denne hovedregel er når det gjelder gevinst ved anvendelse av fast eiendom supplert bl.a. ved den spesielle regel i 37 annet ledd, annet punktum, hvoretter til inntekt regnes sådan gevinst når eiendommen av selgeren er ervervet i anledning av «Næring eller forretningsforetagende, eller er benyttet dertil». Den utleievirksomhet som saksøkerne drev fra 1947 til 1968 gjaldt utelukkende forretningslokaler. Som før nevnt dreiet det seg om betydelige gulvarealer og antall leieboere var omkring 10. En av saksøkerne - Mette Holst Bredahl - har fungert som bestyrer og regnskapsfører. For dette hadde hun ikke godtgjørelse, bortsett fra et tidsrom da en enkelt leieboers forhold skapte ekstra arbeide for henne. som det fremgår av ligningsnevndens kjennelse var brutto leieinntekt i de senere år ca. kr ,-, idet leieboerne selv bekostet innvendig vedlikehold. I årene 1961 til 1967 varierte utgiftene (bortsett fra pantegjeldsrenter) mellom kr ,- og kr ,- og det samlede antall er i regnskapsboken mellom 56 og 90. Saksøkernes utleievirksomhet varte i 21 år. Den kan sies til dels å ha vært en fortsettelse av den virksomhet som deres far (bestefar) drev Side 936 på stedet, nemlig forsåvidt angår utleievirksomheten. Arbeidet med administrasjonen av eiendommene i de nevnte 21 år har ikke vært ubetydelig. Retten er blitt stående ved den oppfatning at den aktivitet som har vært nødvendig for å drive den omhandlede utleievirksomhet i saksøkernes eiertid har hatt et omfang som gjør at den må ansees å være «virksomhet» i den forstand dette uttrykk er benyttet i byskattelovens 36 første ledd, første punktum, eller «forretningsforetagende» som nevnt i 37 annet ledd, annet punktum. Det kan her henvises til Aarbakke, Skatt på inntekt, Oslo 1968, 8.11 og At virksomheten i saksøkernes eiertid ikke innbragte mer enn ca. kr ,- årlig, ansees i det foreliggende tilfelle ikke å tale avgjørende mot dette resultat. Den anførsel at saksøkerne i 1947 prinsipalt ønsket å selge eiendommene, kan heller ikke tillegges betydning. Det kan forøvrig i denne forbindelse nevnes at spørsmålet om salg ble vurdert også i 1961, men at man på det tidspunkt fant det uheldig å selge. Den hensikt selgerne hadde ved overtagelsen av eiendommene i 1947 kan under enhver omstendighet ikke være avgjørende ved

5 Page 5 of 5 vurderingen av om utleievirksomheten i denne sak skal betraktes som «virksomhet» eller «forretningsforetagende», jfr. Kvisli, Hovedreglene, Oslo Etter dette ansees gevinsten ved salget i 1968 å være skattepliktig inntekt, jfr. byskattelovens 36 første ledd og 37 annet ledd Av lagmannsrettens dom (lagdommerne E. Melander, M. Lund og sorenskriver O. M. Hagen): Lagmannsretten har funnet saken tvilsom, men er blitt stående ved det resultat byretten er kommet til, og kan i det vesentlige tiltre byrettens begrunnelse. Lagmannsretten finner således at det er grunnlag for gevinstbeskatning etter reglene i byskatteloven 36 første ledd, jfr. 37, 2. ledd, idet den utleie som har funnet sted i tiden må anses for å ha karakter av virksomhet og må anses foretatt som næring eller forretningsforetagende. Lagmannsretten bygger på at spørsmålet om driften av eiendommene har vært en virksomhet og har skjedd som næring eller forretningsforetagende, må avgjøres på objektivt grunnlag. Det vises forsåvidt til S. Fagernæs, Håndbok i skatterett og ligning I, Det kan ikke være av avgjørende betydning - etter den rettspraksis som foreligger - at den av sameierne som bestyrte eiendommene har hatt beskjedent arbeid med bestyrelsen, ikke har mottatt noen spesiell godtgjørelse for denne og har ført enkelt regnskap. Lagmannsretten finner at arbeidet med forvaltning av eiendommene er blitt redusert ved at det indre vedlikehold var overtatt av leieboerne. Hvis det tas hensyn til det administrasjonsarbeid som måtte følge med det indre vedlikehold i eldre hus av denne art man har med å gjøre, og ellers til at administrasjonen ble utført på en økonomisk forsvarlig måte, må det antas at forvaltningen av eiendommene ville ha fått et omfang som i sterk grad ga uttrykk for at det ble drevet en næringsvirksomhet. Det må videre legges til grunn at bruttoleien, som før salget var kr ,-. i noen tid før salget kunne ha vært høyere. Denne oppfatning bekreftes av det forhold at kjøperne kort tid etter kjøpet forhøyet leien, slik at bruttoleien Side 937 ble kr ,-. Når dessuten tas hensyn til at bruttoleien måtte antas å ha vært høyere dersom eierne selv hadde hatt det indre vedlikehold, finner lagmannsretten at også inntektene som eiendommene ga eller kunne gi, etter en objektiv vurdering gir uttrykk for at driften av eiendommene har hatt karakter av en næringsvirksomhet. At eierne har skaffet seg mindre leieinntekter av eiendommene enn det var mulig å oppnå, og overfor ligningsmyndighetene har unnlatt å foreta avskrivning av eiendommene, kan ikke være av avgjørende betydning. Det må antas at gevinstbeskatning ikke kan hindres ved at en eier har unnlatt å utnytte en eiendom fullt ut på en etter en objektiv vurdering økonomisk forsvarlig og hensiktsmessig måte. Husene på eiendommen er gamle, men fullt brukbare til forretningsvirksomhet og lagerhold av forskjellig art, og det kan da ikke ses at salgssummen, kr ,- også når hensyn tas til pengeverdien i 1968, er såvidt beskjeden at den i seg selv taler imot at det har foregått næringsvirksomhet i tilknytning til husene. Lagmannsretten legger - som byretten - atskillig vekt på at det har vært leiet ut et betydelig gulvareal, ca m2, at eiendommene ligger i et sentralt forretningsstrøk, og at de har vært leiet ut til forretninger og lager. At antall leieboere i tiden fram til omkring 1965 bare var 4 - mens det senere ble 10 - kan ikke spille noen vesentlig rolle for bedømmelsen av beskatningsspørsmålet. Det kan forsåvidt vises til den dom i Rt som begge parter har påberopt seg. Lagmannsretten kan heller ikke se at det foreliggende utkast av august 1972 til nye reguleringsvedtekter for det område hvor eiendommene ligger, har noen betydning for spørsmålet om gevinstbeskatning av det salg som fant sted i 1968, og kan forsåvidt tiltre det som ankemotparten har anført. - -