INNSPILL TIL PLANARBEIDET

Transkript

1 INNSPILL TIL PLANARBEIDET Offentlig ettersyn Under offentlig ettersyn kom det 10 merknader til detaljreguleringen Skuggevik gård. Under følger sammendrag av hver enkel uttalelse og rådmannens vurdering. Forslagstiller har gjort det samme i planbeskrivelsen. Merknadene legges vedlagt i sin helhet. Fylkesmannen i Agder: Sulfid Det er laget tiltaksplan for håndtering av sulfidholdige masser. Området drenerer til sjø i Skallefjorden. Det er ingen drenering til sjøørretførende bekker. Ut fra tiltakets omfang og lokalisering, finner Fylkesmannen foreslåtte planforslag og tiltaksplan er tilfredsstillende. Støy Det er eksisterende støykilde i umiddelbar nærhet av planområdet og støyberegningene viser at deler av planområdet ligger i rød og deler i gul støysone. Så vidt vi kan se er det kun støy fra trafikken på fv. 420, og ikke støy fra næringsområdene øst for planområdet som er vurdert. Fylkesmannen er kjent med at virksomheten genererer støy som påvirker omkringliggende boliger negativt, og mener mulig påvirkning fra denne kilden burde vært vurdert. Fylkesmannen kan heller ikke se at bestemmelsene angående støy er sikret i henhold til T-1422/2016. Det må også sikres rekkefølgekrav som påser at tilfredsstillende støyforhold er oppnådd før det enkelte området kan tas i bruk. er: Plankartet har fått inn hensynssone for støy, i tillegg til bestemmelser i henhold til T- 1422/2016. Støyen kommer fra fv. 233 og fv I støyberegningen for Skuggevik er terminalstøyen fra anlegget ikke tatt med, men kjøring til og fra anlegget er tatt med sammen med øvige trafikk. Grunnen er at det ble gjennomført støyanalyse på ASKO og det ble gjennomført støyredusterende tiltak for å begrense støy mot omgivelsene. Det står også at det ble gjennomført kontrollmålinger i 2012, der målingene var under grenseverdiene. Klima og energi Området har en sentral beliggenhet med relativ små høydeforskjeller, og sikker adkomst via etablert gang- og sykkelvei ved fv Mulighetene er gode for at beboerne kan benytte kollektivtrafikken til daglige gjøremål. Planforslaget legger imidlertid opp til kjøreadkomst og parkering på hver tomt. Et slikt plangrep gir ikke bare bilen en klar fordel, dette gir også et dårligere bo- og nærmiljø. Ved å legge parkering i fellesanlegg vil arealer for vei reduseres og terskelen for bruk av bil bli høyere, samtidig som kvaliteten på de umiddelbare nærområdene utenfor boligene øker. Det er videre til dels vært detaljerte og omfattende bestemmelser vedrørende utforming av boligene. Det er viktig at bestemmelsene ikke hindrer bygging av boenhetene med høyere energiklasse enn det TEK17 legger som minstekrav. Slik rådmannen tolker merknaden til fylkesmannen, burde det blitt etablert tettere bygningsmasser, som igjen kunne ha felles parkering. I dette planforslaget er det tenkt frittliggende småhusbebyggelse. Det står i planbeskrivelsen at planen innledningsvis ble vurdert og tegnet utkast av arkitekt der man kledde hele skråningen langs BFS1-BFS4, og dalen der BFS5 og 6 ligger, med blokkbebyggelse og konsentrert boligbebyggelse. Det står videre at dette ville endre stedes karakter vesentlig, og ble skringlagt med bakgrunn i at det kom signaler fra boligmarkedet om at det ikke var stor nok etterspørsel etter denne

2 boligtypen i dette området. Bestemmelsene er endret slik at det kan etableres solceller på fasade og tak. Landbruk Fylkesmannen har vurdert planforslagets konsekvenser for landbruksinteressene i planområdet og har ingen vesentlige merknader. Barn og unges medvirkning Fylkesmannen kan ikke se at hvordan barn og unge har fått medvirkning i planarbeidet. Det fremgår f.eks. ikke hvordan disse vurderer planforslagets løsning for lekeplasser, snarveier og trygg adkomst/skolevei. er Forslagstiller har gjennomført medvirkning med barn og unge gjennom å invitere barn og unge som bor på Skuggevik. I notatet fra møtet står det at flytting av lekeplassen ble godt mottatt, da det medfører en vesentlig standardheving fra dagens forhold. På møtet kom det frem at to skolebarn benytter dagens vei opp Skuggevikbakken. Det viste seg at barn og unge hovedsakelig bruker sti i Østre del av Skuggevik, over til Ørnefjell, eller om ASKOkrysset langs Ørnefjellveien. Aust-Agder Fylkeskommune Arkitektur og plangrep Fylkeskommunen påpeker at bestemmelsene for BFS1-4 er detaljerte. Bestemmelsene medfører arkitektoniske kvaliteter og et helhetlig uttrykk, noe Fylkeskommunen synes er positivt. Videre mener Fylkeskommunen at terrengarronderingen er lite omtalt. Videre støtter fylkeskommunen vurderingen om at det gis friere rammer for fortettingstomter innenfor planområdet som i større grad vil sees i sammenheng med eksisterende bebyggelse. Det vises 3D tegninger i planbeskrivelsen. Rådmannen mener at befaringer kan gi en bedre forståelse av området. Kulturminner Det er ingen kjente automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Et større område er markert med LNFR-formål. Barn og unges interesser Det kommer frem i planbeskrivelsen at eksisterende lekeplass benyttes til utbygging. Nye lekearealer er større enn arealet for eksisterende lekeplass. Likevel er Fylkeskommunen usikker på om plasseringen av lekeplassen er like god som dagens plassering. Fylkeskommunen ber Lillesand kommune vurdere denne plasseringen på nytt, i tillegg må det redegjøres for om slagskygge fra bebyggelse i BFS6 og plassering i forhold til etablering av veier på to av tre sider innvirker på kvaliteten av arealet. I tillegg minner Fylkeskommunen om Lillesand kommunes «Normal for utomhusanlegg» punkt er I planforslaget er det regulert to lekeplasser, og eksisterende lekeplass blir regulert til boligtomt. Den store lekeplassen ligger lengre vest enn eksisterende lekeplass. Rådmannen

3 mener at begge lekeplassene ligger sentralt. Forslagstiller har utarbeidet sol-skyggediagram kl. 15:00 vårjevndøgn, og begge lekeplassene har mer enn 50% sol på dette tidspunktet. Statens vegvesen Rundkjøring via fv. 420 Statens vegvesen påpeker at reguleringsplanen baserer seg på å ha all bilkjøring til ASKOkrysset. Dersom Lillesand kommune opprettholder full utbygging av B46, så bygger ikke dette planforslaget opp under en samlet god løsning for området som helhet. Statens vegvesen er i tvil om ASKO-krysset med tilhørende veier er tilstrekkelig trafikksikkert. De tenker særlig med tanke på konflikten mellom skolevei og tungtransporten til/fra ASKO. Det har vært ulykker på denne strekningen, også etter at E18 trafikken ble lagt om i Forslagstiller har endret planen etter merknaden til Statens vegvesen, det vil si at forslagstiller har regulert inn adkomstvei via rundkjøringen på fv Halvparten av de nye boligtomtene skal bruke eksisterende fylkesvei via ASKO-krysset. Forslagstiller har regulert inn fortau langs fv Stigningsforholdet til Fv. 233 Statens vegvesen vil at det skal legges fram tegninger som viser stigningsforhold på Fv. 233/O_SKV3. Lengdeprofil av veien vil også kunne kvalitetssikre om de planlagte ventelommer på Fv. 233 er nødvendige og/eller riktig plassert. er Stigningsforholdet ligger vedlagt. Fv. 233 er regulert til 5,25 m bredde, med 2,5 m fortau. Det er ikke regulert inn møteplasser, da det blir mindre trafikkvirksomhet på veien. Byggegrenser Byggegrenser for Fv. 420 og Fv. 233 må tegnes inn i planen. For Fv. 420 er byggegrensen 50 m., for fv. 233 er det 20 m. Byggegrensen langs gang- og sykkelveier er 15 m. er Byggegrensen på 50 m. og 20 m. er ikke opprettholdt. Forslagstiller har gjennomgått merknadene med Statens vegvesen etter offentlig ettersyn. Boligtomt i BFS1 Boligtomt 1 i BFS1 må utgå. Denne blir liggende i veiarealet. Videre må boligtomt 2 vurderes/planlegges slik at den ikke kommer i konflikt med byggegrense for Fylkesveien. er En tomt i BFS1 er tatt bort etter offentlig høring. Byggegrensen er avklart med Statens vegvesen. Siktsoner Der avkjøringene går ut på Fv. 233/O_SKV3 må siktsoner tegnes/reguleres inn. Dette gjelder også for GS-veier. er Siktsoner er regulert inn i plankartet. Fortau langs Fv. 233 og grønt samferdselsareal i planen:

4 Tegninger som viser tverrsnitt (vertikalprofil) på Fv. 233 må utarbeides som sikrer at tilstrekkelig areal reguleres til grøfter og skråningsutslag. er Normalprofilene er oppdatert etter offentlig ettersyn. Grønt veiareal Grønt veiareal har ikke fått koder i planen og det bør rettes opp. er Grønt areal i plankartet har fått koder etter offentlig ettersyn. Kollektiv Statens vegvesen påpeker at sammenhengende veiareal for gående er tegnet inn, men Statens vegvesen stiller spørsmål om veibredden og om plasseringen for SGG1 er tilstrekkelig. Dette er en viktig forbindelse opp til de nye planlagte holdeplassene. Åpningen i støyskjermen og med tilstrekkelig siktsoner må tegnes inn. er Stien i LF1 var under offentlig høring kalt SGG1. Rådmannen påpeker at denne stien kan etableres med trapp. Høydeforskjellen er veldig stor, og denne stien vil derfor ikke bli universal utformet. Trapp/sti skal krysse støyskjermen i sluse ved overlappende støyskjerm, dette står i bestemmelsene. Rådmannen mener det ikke er nødvendig å tegne inn slusen. Eksisterende støyskjerming I dag er det eksisterende støyskjerming av boliger langs fv Denne er ikke tegnet inn i planen. er Rådmannen opplyser om at gjerdet ikke er en støyskjerm, men et privat gjerde. Vestre moland og Lillesand historielag v/randi Rosenberg Hall Ingen merknader. Fiskeridirektoratet Ingen merknader. NVE Ingen merknader. Kystverket Ingen merknader. Skuggevik Vel v/ styret Trafikale hensyn: Det er viktig for vellet at trafikksikkerheten blir godt ivaretatt når spaden settes i jorda. Våre innspill i tidligere fase har hatt spesielt fokus på trafikksikker skolevei langs fv. 233 og krysset ut på fv. 420 ved ASKO. Disse innspill har blitt tatt inn i planen av utbygger og vi ser positivt på løsningene som er sikkert i plankartet og reguleringsplanen.

5 Rådmannen informerer at krysset og fv. 233 er noe annerledes enn under offentlig ettersyn. Hovedgrunnen er at trafikkvirksomheten er noe annerledes på grunn av halvparten av de nye boligtomtene skal føres via rundkjøringen ved fv Rådmannen mener det viktigste er at fortauet langs fv. 233 er regulert inn. Marit Skuggevik, Ingrid Dvergsnes, Mona og Jon Gupta Utsagn og muntlige lovnader Naboene kommenterer teksten i planbeskrivelsen kap. 2.1.: «de fremmøtte ble gitt anledning til å komme med synspunkt i møtet og skriftlig i etterkant. Det kom ingen reaksjoner av negativ eller kritisk art.» Naboene mener at dette ikke er riktig. Naboene har i informasjonsmøtene fått forsikringer fra tiltakshaver om at utbyggingen BFS7_3 til _6 skulle være svært begrenset, og dreie seg om 1-2 stykk eneboliger med 1,5 etasje, med samme stil som eksisterende boliger. Naboene mener også at tiltakshaver har gitt muntlige lovnader om at utbyggingen av BFS7_3 ikke vil påvirke Marit Skuggevik sin utsikt. Naboene påpeker at tomtene BFS7_3 og _4 heves med 7,5 og 7 meter, dette mener naboene er et vesentlig naturinngrep for å skape utsikt for de planlagte boenhetene. Naboene mener at BFS7_3 må settes ned, og at reguleringen gjøres om slik at det skal etableres eneboliger. Dette vil også bidra til å redusere trafikken på fv. 233 vesentlig. er Tidligere BFS7_3 er tatt ut av reguleringsplanen, det vil si at denne tomta er regulert til jordbruk. Tomten BFS7_4 under offentlig ettersyn er også blitt mindre. Nabotomten GBR. 18/210 vil beholde utsikten da denne er rettet mot vest. Det er ikke stilt krav om eneboliger i bestemmelsene. Hevingen av disse tomtene er foretatt fordi det går et dalsøkk på det aktuelle området. De nye boligtomtene vil ligge på kote 22, nabohusene i nord ligger på kote 24 til 28. Naboboligene i sør ligger på kote 22 til 25. Sti i f_gt Naboene påpeker at sti i f_gt ikke finnes, da det vil kreve den private eiendomsretten til GBR.18/378. Naboene mener at en slik sti ikke finnes da det vil krenke den private eiendomsretten til GBR. 18/378. Naboene mener at GBR. 18/378 kan i sin helhet defineres som hustomt og er derfor implisitt å regne som innmark som blir tilgrensende til området f_gt. Hustomten ligger også utenfor 100-metersgrensa og i et område avsatt til boligbygging. Med hjemmel i 3 i «Friluftsloven» mener vi at ingen kan ferdes over hustomten uansett årstid, uten samtykke. Forslagstiller skriver i planbeskrivelsen at det er to markerte stier/gangveiforbindelser i området mellom fv. 233 og Ørnefjellveien. Den ene følger kjørevei og den andre er en sti (f_gt) mellom kjøreveiene. Rådmannen vil påpeke at f_gt ligger innenfor GBR. 18/21 og ikke nabotomten GBR. 18/378. Selv om denne stien ikke blir regulert som en helhetlig sti, er dette et steg i riktig retning. Nabotomten er ikke regulert, og dersom dette området skal bli regulert en gang i fremtiden er det mulig å fullføre denne stien.

6 Strengere jordvern Naboene kan ikke se at Fylkesmannens innspill datert angående strengere jordvern er ivaretatt i detaljreguleringsplanen i tilstrekkelig grad. Planforslaget under hørings perioden utgjør ca. 4 dekar med dyrkbar mark og LNF-områder til boligbebyggelse. Naboene påpeker at det er 30 meters byggegrense til dyrkbar jord. I tillegg informerer de om at dyrbar mark tidligere benyttet til beiteområdet og frukttrær fram til ca. 1982, er latt forfalle av tidligere eier i perioden fram til i dag, men at det ikke er et argument for å overbygge hele området med boliger. Naboene påpeker også kommuneplanen kap. 7.4 for Lillesand, og viktigheten av kommunens håndhevelse av Stortingets vedtak om strengere jordvern i Norge. Naboene mener at i planbeskrivelsen medfører uriktighet når grunnen som tomtene BFS7_3 til _6 ikke er klassifisert som dyrkbar mark. Naboene foreslår at tomtene BFS7_3 til _6 opprettholdes som og behandles som dyrkbar mark og LNF. Rådmannen vil påpeke at flere av disse dekarene naboene snakker om ligger i kommuneplanen som boligbebyggelse. Fylkesmannen i Agder påpekte under varsel om oppstart at jordbruksarealer skal opprettholdes og sikres som landbruksarealer i planen. Videre påpekte Fylkesmannen under høringsperioden at de hadde vurdert planforslagets konsekvenser for landbruksinteressene i planområdet, men at de ikke hadde noen vesentlige merknader. Detaljreguleringen opprettholder ikke 30-metersgrensa slik det står i kommuneplan-bestemmelsene. Dette gjelder også eksisterende boliger i planområdet. Forringelse av bakenforliggende bebyggelse Naboene menter at påstanden i uttalelsen i planbeskrivelsen kap. 6.19, angående at interessemotsetningene er avklart ikke er riktig. Det er heller ikke riktig at jordbruk/boligbebyggelse som interessemotsetning er avklart, mener naboene. Naboene påpeker også at endringen av dagens område ved en utbygging av dyrkbar mark representert ved 18/21, vil medføre en vesentlig verdiforringelse for beboerne av 18/210 og 18/378 ved en utbygging med 6-12 boenheter med indikerte størrelser og mønehøyder på tomtene BFS7_3 - _6. På nabotomten GBR. 18/378 ligger boligen på terrenget på kote. 29 moh, og maks mønehøyde på BFS7_4 og BFS7_5 ligger på 30,5 moh. Les rådmannens kommentarer på utsagn og muntlige lovnader, og strengere jordvern. Fremtidig utbygging Naboene påpeker at utbygger må bekoste alle ødeleggelser av allerede bearbeidede områder på 18/210 og 18/378 som oppstår under utbyggingen. Naboene skriver at omlegging av vei må ha minst samme kvalitet som området hadde før omlegging. Med flytting av eksisterende vei inn til 18/210, vil nåværende mur og beplantning gå tapt på GBR. 18/210 og 18/378. Naboene opplyser også at 18/378 ikke vil godta at strømstolpen flyttes lengre inn på deres eiendom som følge av planlagt flytting av innkjøringsvei til 18/210. Naboene opplyser om at 18/378 har bergvarme som kan bli negativt påvirket av planlagt utbygging. Naboene forutsetter at sprengning i området blir utført av godkjente fagfolk.

7 Rådmannen informerer om at veien vil få en bedre standard enn eksisterende vei. Veien er lagt på forslagstillers eiendom, dersom naboene har lagt mur og beplanting på forslagstillers eiendom er det usikkert om dette kan bli erstattet med ny. Overlate saksbehandling Naboene mener at Lillesand kommune bør vurdere å overlate saksbehandlingen av detaljreguleringen til en annen kommune fordi grunneier Arne Thomassen også innehar vervet som ordfører i Lillesand kommune. Arne Thomassen er inhabil i denne saken. Merknad Marit Skuggevik, Ingrid Dvergsnes, og Mona og Jon Gupta har også skrevet en merknad til planforslaget I merknaden fremgår det at de er særlig opptatt av: - maksimum mønehøyde, solforhold og innsyn for tomtene BFS7_3 BFS7_5. - ønsket sti f_gt over privateiendom som bryter med lovverket. - foreslått avvik fra strengere krav om jordvern. - Ødeleggelser av eksisterende opparbeidelser og anlegg for 18/210 og 18/378. er Rådmannen mener dette er de samme merknadene som kom under offentlig ettersyn, og har derfor ingen ytterligere kommentarer. Begrenset høring Etter offentlig ettersyn har det blitt gjort endringer i planen. BFS1-4 har fått ny adkomstvei. Begrenset høring ble sendt til Fylkesmannen i Agder, Aust-Agder fylkeskommune og Statens vegvesen. Aust-Agder fylkeskommune sendte inn merknad 11 dager etter høringsfristen, uten å spørre om utsatt frist. Fylkesmannen i Agder Fylkesmannen i Agder synes det er uklart om dette er en formell begrenset høring. Fylkesmannen finner ikke saksfremlegget, videre mener Fylkesmannen at endret plankart ikke har sammenheng med øvrige plandokumenter. Fylkesmannen referer til uttalelsen under offentlig ettersyn. I merknaden ble det påpekt at planforslaget legger opp til kjøreadkomst og parkering på hver tomt. Og at et slikt plangrep gir klar fordel for bil, og dårligere bo- og nærmiljø. Fylkesmannen påpeker i denne merknaden at forslagstiller har gått i motsatt retning, og tatt ut gangvei SGG1. Denne snarveien er et svært viktig grep i forhold til å tilrettelegge for gående og syklende, både til nytt bussholdeplass ved fylkesveien og til nye bydel på Sangereidåsen. Fylkesmannen anser det som svært uheldig å fjerne denne. Vi kan ikke se at det kommer frem nye vurderinger knyttet til trygg skolevei. Vi har dermed ikke tatt stilling til dette planhensynet i forelagte endringer. De bemerker også at fortau o_sf2, ved rundkjøring avslutter i boligformål og dermed vil være vanskelig å videreføre. Fylkesmannen understreker at den nasjonale politikken på blant annet klimaområdet innebærer et mål om en dreining av reisemidler fra personbil til gang, sykkel og kollektiv. Kommunen må ha et fokus på å sikre attraktive og funksjonelle gangadkomster til kollektivholdeplasser. Fylkesmannen forventer at kommunen opprettholder SGG1 og knytter

8 rekkefølgebestemmelsene til denne. Selv om det er utfordrende å få en god tilrettelagt vei med slak stigning, må det tilstrebes å tilrettelegge for så mange som mulig fra o_sgs2 til eksempelvis SKV7. Videre mener Fylkesmannen at det er bra at det er tegnet inn hensynssoner for støy, imidlertid er støyrapport ikke oppdatert til ny løsning. Fylkesmannen påpeker at de ikke kan ta stilling til om dette planhensynet er ivaretatt etter endringer. Rådmannen informerer om at det er en formell begrenset høring. Dessverre er det noen dokumenter som ikke var oppdatert etter ny endring i planen. Videre vil rådmannen informerer om at oppdatert støyvurdering ligger som vedlegg for denne saken. Det er ingen vesentlige store forskjeller i støykartet etter den nye løsningen. Slik rådmannen forstår det, mener Fylkesmannen at planforslaget burde gå via politisk behandling før planforslaget sendes ut til begrenset høring. Rådmannen påpeker at merknaden til Statens vegvesen har utløst begrenset høring, det har ikke vært et politisk vedtak. Les rådmannens kommentarer tilhørende fylkesmannens merknad under offentlig ettersyn. Når det gjelder sti fra SKV6 til SKV4 (gamle SGG1), står det i bestemmelsene at sti skal opparbeides i LF1 mellom tomt BFS3_1 og BFS2-3. Rådmannen påpeker stien har fått rekkefølgekrav. Det er ikke regulert inn flere stier fra SKV7. Fortauet ved o_s2 er videreført slik Fylkesmannen påpeker. Statens vegvesen Statens vegvesen mener det er viktig å sikre trygg ferdsel for trafikanter som går og sykler, mellom Skuggevik og Sangereidåsen. I planforslaget er dette LF-området hvor det kan etableres gangstiforbindelse/trapp fra SKV6 til SKV4. Dette mener Statens vegvesen må skjerpes. I tillegg mener Statens vegvesen at turstien må tegnes inn i plankartet og få en egen formålskode. Videre mener Statens vegvesen at «smettet» i støyskjermen, opp til holdeplassen må framgå av plankartet og bestemmelsene. Statens vegvesen påpeker at det i bestemmelsene 4.7 må brukes skal og ikke bør-form. Bestemmelsen for stien i LF-området er skjerpet. Det er sikret i bestemmelsene at denne stien skal etableres. Aust-Agder fylkeskommune Fylkeskommunen støtter fylkesmannens vurdering hva angår begrenset høring. Fylkeskommunen støtter også bekymringen til Fylkesmannen om at SGG1 er tatt ut av planen. Det er ikke kjente automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Det er i oppdatert plan kommet inn et nytt boligområde BFS7_3 inn i det som tidligere var LJO. Dette utløses undersøkelsesplikten. Ved endringer i planen slik at deler som tidligere lå som jordbruk til boligformål, skal dette vurderes i forhold til automatisk fredete kulturminner.

9 Fylkeskommunen forteller at området ble synfart av arkeolog for å vurdere om det var nødvendig med en arkeologisk registering for å avklare forholdet til automatisk fredete kulturminner. Området ligger i en helling, og deler av området er forstyrret av moderne gravearbeid for VA. Fylkeskommunen vurderer at potensialet for automatiske fredete kulturminner innenfor området er lavt, og de konkluderer med at det ikke er nødvendig med en arkeologisk registering på dette området i denne saken. er Rådmannen mener at Fylkeskommunen har misforstått. I det nye planforslaget er en tomt i øst blitt tatt bort. Tidligere BFS7_3 er regulert til jordbruk LJO. Og tomten BFS7_4 under offentlig ettersyn er blitt regulert mindre.