Tid og sted: Tirsdag kl i auditoriet på Veitvet skole. 1.3 Valg av 1 andelseier til å undertegne protokollen sammen med møtelederen

Transkript

1 Protokoll Tid og sted: Tirsdag kl i auditoriet på Veitvet skole. ble det avholdt ordinær generalforsamling 2018 i Beverveien borettslag 1. Konstituering 1.1 Valg av møteleder Som møteleder ble valgt: Henning Hoel 1.2 Valg av sekretær Som sekretær ble valgt: Lars Iddeng 1.3 Valg av 1 andelseier til å undertegne protokollen sammen med møtelederen Valgt ble: Gro Granum 1.4 Opplysning om antall møtende med stemmerett og antall fullmakter Antall fremmøtte med stemmerett: 36 Antall fremlagte fullmakter: 2 Totalt: Godkjenning av innkalling Godkjent 1.5 Godkjenning av saksliste Godkjent

2 2. Godkjenning av årsregnskap 2017 Årsregnskap for 2017 ble gjennomgått. Godkjent 3. Rapport fra styret for 2017 Rapport fra styret for 2017 ble presentert og tatt til etterretning 4. Godtgjørelse til styret for siste styreperiode Godkjent med kr kr i samlet honorar. 5. Andre saker 5.1 Forslag om vedtektsendring fra styret Ventilasjon / hulltaking i fasade Det ble ved ordinær generalforsamling fremmet følgende forslag fra andelseier som ble vedtatt (styrets innstilling var også positiv): Forslag om vedtektsendring fra andelseier Ellen Pande-Rolfsen for vedtektenes punkt 4.4 andre ledd. Gjeldende vedtektsbestemmelse lyder som følger: "Det er ikke tillatt for andelseier å ta hull i fasaden/ bygningsmassen for etablering av ventilasjon fra kjøkkenvifte, varmepumpe eller lignende. Ved montering av lamper, stikkontakter eller lignende skal etablert rørføring benyttes. " Bestemmelsen i vedtektenes punkt 4.4 andre ledd foreslås endret til følgende ordlyd: Det er tillatt å ta hull i fasaden for etablering av ventilasjon på kjøkken. Arbeidene skal kun skje etter skriftlig forhåndsgodkjennelse fra styret. Hullet skal plasseres og arbeidet utføres etter retningslinjer fastsatt av styret. Styret mottok deretter enkelte søknader om hulltaking i fasaden, og be derfor Obos prosjekt AS om bistand til å utarbeide retningslinjer for dette (for å ivareta ventilasjonsavtrekket og bygningsmessige forhold). Obos prosjekt frarådet imidlertid i sin rapport å ta hull i fasaden for ventilasjon fra kjøkken, og det gjengis her utdrag fra rapporten:

3 Det har i borettslaget etter rehabiliteringsprosjektet av fasaden vært forbudt å ta hull i fasaden for å etablere ventilasjon. Etter forslag fra andelseier ble det vedtatt av generalforsamlingen i 2017 at dette skulle være tillatt, men det ble fastsatt at dette skulle skje etter godkjenning og retningslinjer fastsatt av styret. Vedtaket hadde følgende ordlyd: "Det er tillatt å ta hull i fasaden for etablering av ventilasjon på kjøkken. Arbeidene skal kun skje etter skriftlig forhåndsgodkjennelse fra styret. Hullet skal plasseres, og arbeidet utføres, etter retningslinjer fastsatt av styret." Borettslaget ønsket også å finne ut av hvordan type ventilasjonsanlegg de har. Registreringene ble gjennomført av undertegnede den 22. august leiligheter ble befart. Konstruksjon Bygningen ble oppført på 50-tallet og har 4-5 etasjer. Det er ikke loft og ikke kjellere. Mange av leilighetene går over 2 plan. I senere tid har fasaden på den ene siden blitt etterisolert og vinduer skiftet ut. For noen få år siden ble rør- og våtrom rehabilitert. Bygget har naturlig avtrekksventilasjon. Ventilasjon Ventilasjonsanlegg i leilighetene skal tjene to hovedformål: - sikre tilfredsstillende luftkvalitet for brukerne med hensyn til komfort og helse - begrense luftfuktigheten innendørs, slik at kondens og fuktskader (muggsopp og råtedannelse) på innvendige overflater og i bygningskonstruksjonene ikke forekommer Blokka er bygd etter prinsippet naturlig avtrekksventilasjon. Naturlig avtrekksventilasjon bygger på at termisk oppdrift og vindsug ved munningen av ventilasjonskanalene over tak er i hovedsak de drivende kreftene i avtrekkssystemet. Friskluft blir tilført gjennom ventiler og utettheter i bygningskonstruksjonen. Avtrekket skjer fra de rommene som har mest luftforurensninger (luktstoffer, gasser, røyk, fettdamper og vanndamp) som kjøkken og bad. Naturlig avtrekksventilasjon krever lite vedlikehold. Systemet produserer heller ingen støy. De viktigste negative egenskapene er stort ventilasjonsvarmetap (ved anbefalt luftmengde), upålitelig ventilasjon, dårlig komfort (trekk) og dårlig totaløkonomi Vurderinger Ventilasjon generelt Oppdriftsanlegg kjennetegnes ved varierende luftmengder. Luftmengdene som trekkes av fra avtrekksventilene er styrt av blant annet følgende forhold: - utetemperatur - vindforhold

4 - om tilluftsventilene i fasaden er åpne - hvor åpne avtrekksventilene er Avhengig av værforhold, romplasseringen i huset, antall personer i husholdningen m.m., gir naturlig avtrekksventilasjon svært ofte for dårlig luftskifte. Tegn på dårlig ventilasjon er mye dugg på vinduene, fuktige baderom og luktproblemer. For at et naturlig avtrekksanlegg skal fungere best mulig, bør man: - holde lukene til avtrekkskanalene helt åpne hele året - sørge for overstrømningsventiler mellom rommene - innarbeide gode rutiner for vinduslufting - sørge for å holde friskluftventiler åpne - besørge at avtrekkskanalene og friskluftsventiler er rene slik at det ikke er unødvendig trykktap i avtrekkskanalene og over friskluftsventilene Vinduslufting er spesielt viktig om sommeren, da det ikke er noen temperaturforskjell inne/ute som drivkraft for oppdriften i avtrekkskanalene. For øvrig bør man innarbeide rutiner for å lufte gjennom vinduene, for eksempel en gang om dagen. Luftingen bør skje med full gjennomtrekk i ca. 5 minutter. Lengre lufteperioder fører til en uønsket og unødvendig nedkjøling av bygningskonstruksjonene. Ved avtrekksluftmengder under 54 m3/h i lengre perioder vil det være problemer med høy relativ luftfuktighet på bad dersom det er stor fuktproduksjon i badet, eller ellers i leiligheten, og spesielt når det også er dårlig avtrekk på kjøkken. Høy relativ luftfuktighet i badet kan gi symptomer som misfarging i himling ved at det blir brune og sorte prikker (muggsoppvekst) og til en hvis grad også svelleskader på innredning på badet. Generelt dårlig ventilasjon i lengre perioder på vinterhalvåret i hele leiligheten, vil som tidligere nevnt kunne gi problemer med kondens og skader på for eksempel vinduskram. I leiligheter med spesielt stor fuktproduksjon, ved for eksempel hyppig dusjing, mye tørking av klær, tørketrommel som blåser ut luften i rommet, mye matlaging etc. kan man også få misfarging i himling langs yttervegg og risiko for fremvekst av muggsopp på overflatene. Oppsummering Det er mangelfull ventilasjon i leilighetene. Det anbefales det at vår vurdering forelegges generalforsamlingen og at denne behandler spørsmålet om det skal være tillatt å etablere hull i fasaden for å etablere ventilasjon på nytt. Videre anbefales det at styret følger opp foreslåtte utbedringstiltak som kan gjøres i regi av borettslaget.

5 Utbedringstiltak - beboere Holde ventiler i åpen posisjon. Ventiler og kanalåpninger rengjøres ved behov. Ventilene rengjøres med fuktig klut og kanalåpningene kan støvsuges. Det kan med fordel monteres kjøkkenhette med kullfilter som resirkulerer lufta. Utbedringstiltak boligselskapet Boligselskapet bør få ordnet med avtrekkskanalene på badene som er skadet. (Kan dette også gjelde andre steder i borettslaget)? Generelt så er det for lite friskluftventiler i leiligheten og vi anbefaler at det monteres opp friskluftventiler i stue og soverom hvor det kun er montert spalteventiler. I naturlig ventilasjonsanlegg blir det for mye motstand gjennom spalteventilene som sitter over vinduene og derfor bør det inn flere ventiler. Kjøkkenhetter med kanal ut gjennom yttervegg. Boligselskapet har i dag naturlig ventilasjonsanlegg. Det er mulig å oppgrade til mekanisk ventilasjon (montere vifter) men dette må da gjøres over alt, ikke bare noen steder. Det anbefales ikke å koble kjøkkenhetta til avtrekksventilen på kjøkkenet. Årsaken er at man ikke har kontroll på hvor det blir av luften, den kan havne i naboleiligheten enten over eller under. Det er heller ikke å anbefale at man monterer en kanal fra kjøkkenhette til yttervegg heller. Dette står omtalt i veiledningen til byggeforskriften (TEK ). Årsaken til at det ikke anbefales er at dette kan være til sjenanse til naboer når det gjelder både lukt og støy. I tillegg ser vi av og til at fasaden under ytterveggrista kan bli stygg fordi fett etc. renner ned langs fasaden. En annen ting er når man trekker lufta ut, hvor kommer det luft inn i leiligheten? Det er ikke uvanlig at siden det er for lite luftespalter/ventiler i yttervegg og disse kanskje i tillegg er stengt så kommer det friskluft inn gjennom avtrekksventilene på bad og kjøkken. Som det fremgår av rapporten frarådes det å etablere mekanisk avtrekk for kjøkkenvifte fordi dette ødelegger den naturlige avtrekksventilasjonen (som er basert på forskjellen i lufttemperatur ute og det over- undertrykk som skapes av varm og kald luft). En slik etablering vil være uheldig i den leiligheten det etableres, men vil også kunne medføre problematikk i andre leiligheter som er koblet til felles ventilasjonsanlegg. Styret har derfor besluttet å behandle saken på nytt på årets generalforsamling på bakgrunn av de opplysninger styret nå har fått (styret har ikke selv kompetanse til å

6 omgjøre generalforsamlingens vedtak). Styret vil også etter generalforsamlingsbehandlingen vurdere de anbefalingene som fremkommer i forhold til tiltak som kan utføres i regi av styret. Det er imidlertid anbefalt å vente med rens av kanalene til evt. rehabilitering av fasaden er gjennomført (grunnet byggestøv mv.). Styrets innstilling: Styret har utarbeides forslag til ny vedtektsbestemmelse basert på anbefalingene fra Obos prosjekt AS, hvor blant annet forbudet mot å ta hull i fasaden for å etablere ventilasjon gjeninnføres. Forslaget til nytt punkt 4.4 i vedtektene foreslås som følger: "Borettslagets ventilasjonsanlegg er avhengig av tilluft og godt avtrekk for å fungere (naturlig avtrekksventilasjon). Andelseier plikter å holde alle avtrekks- og lufteventiler åpne og rense disse regelmessig. Vindusventiler skal også til enhver tid være i åpen posisjon. Andelseier skal jevnlig sørge for gjennomutlufting av boligen (full utlufting med åpne vinduer i 5-10 minutter), og dette er spesielt viktig om sommeren da temperaturforskjellene mellom inne- og utetemperatur er liten og den naturlige avtrekksventilasjonen er dårlig. Det er ikke tillatt for andelseier å ta hull i fasaden/ bygningsmassen for etablering av ventilasjon fra kjøkkenvifte, varmepumpe eller lignende. Ved montering av lamper, stikkontakter eller lignende skal etablert rørføring benyttes". Vedtektsendring må vedtas med kvalifisert flertall av de avgitte stemmer (2/3), jf. brl Styrets forslag til vedtak: Forslag til nytt punkt 4.4. andre ledd vedtas. Godkjent med kvalifisert flertall.

7 5.2 Forslag fra Andreas Lindrupsen Adgangskontroll trappehus Det er fremmet følgende forslag fra andelseier: Adgangskontroll i trappehus Den siste tiden har vi stadig opplevd at uvedkommende har vært inne i borettslagets trappehus, og at disse har satt fyr på papir, røykt marihuana og det er mistanker om salg av marihuana i trappehusene. Generalforsamlingen ber derfor styret installere smekklås på alle dørene til trappehusene og utstyre alle andelseiere med nøkkel til trappehusene, det bør være samme nøkkel til både kjeller og trappehusene. Dette tiltaket iverksettes så snart som mulig etter generalforsamlingen.dette er ikke et forslag om å installere ringe klokkesystem i borettslaget. Styrets innstilling: Styret er positiv til forslaget og har undersøkt kostnader ved tiltaket. Videre har styret undersøkt hva alternativ kostnad ved installering av porttelefonanlegg er slik at generalforsamlingen har et sammenligningsgrunnlag. Både i forhold til installering av nøkler og for porttelefonanlegg er det en forutsetning at de gamle dørene skiftes (det er ikke mulig å installere ny låskasse eller porttelefonanlegg i de eldre dørene). Borettslaget har totalt 18 dører, hvorav 4 dører er nye (skiftet i senere tid). Fra tidligere tilbud (fra ) har vi en stykkpris på ca. kr ,- inkl. mva. pr dør ved samlet utskiftning. Utskiftning av resterende dører vil derfor koste ca. kr ,- ved full utskiftning. Dersom generalforsamlingen vedtar forslaget vil styret innhente flere tilbud og forhandle pris. Styret har videre fått tilbud på nye låse med smekklås og med samme nøkkel som trappehusene (de er tatt forbehold om installasjon av nye dører) til en kostnad på kr ,- inkl. mva. Det er også innhentet flere tilbud på porttelefon-anlegg, og det billigste tilbudet var på kr ,-. I tillegg kommer det kostnader til elektriker estimert til kr ,- slik at totalprisen er ca. kr ,-. Det vil da også påløpe årlige driftskostnader på kr ,-.

8 Etter styrets vurdering må dørene over tid skiftes ut uansett, slik at det er riktig å sammenligne prisene på hhv. nye låser med kr ,- mot porttelefonanlegg til ca. kr ,-. Oppsummerende er altså alternativene som følger: a) Utskiftning av dører med nye låser på samtlige dører til trappehusene: ca. kr ,-. b) Utskiftning av dører med porttelefonanlegg (78 leiligheter): ca. kr ,-. c) Ingen tiltak vedtas, og utskiftning av dører vurderes som tidligere løpende etter behov. Styrets forslag til vedtak: Generalforsamlingen stemmer over alternativ a) b) og c). Forslag B vedtatt med 19 stemmer. 5.3 Forslag fra Andreas Lindrupsen Pristilbud varmekabler rundt borettslaget Det er fremmet følgende forslag fra andelseier: Innhenting av pristilbud på varmekabler rundt borettslaget De siste vintrene har det vært problemer med dårlig brøyting/måking langs gangveier og trapper i borettslaget. Spesielt dager hvor det har kommet mye snø, eller snø gjennom hele dagen og når det har vekslet mellom varmegrader og kuldegrader har det blitt mye is. Generalforsamlingen ber derfor styret innhente pristilbud på å legge varmekabler i de områdene vi i dag betaler for brøyting/måking, og et estimat på hvor mye høyere strømregning borettslaget vil få ved bruk av varmekabler til å smelte snø/is. Generalforsamlingen ber videre styret legge frem saken med egen innstilling til vedtak på enten generalforsamlingen 2019 eller en ekstra ordinær generalforsamling i løpet av høsten 2018.

9 Styrets innstilling: Styret er positiv til forslaget om å innhente pristilbud på varmekabler slik at dette kan vurderes opp mot kostnader til brøyting/måking. Styret har bedt leverandører om å gi prisoverslag, men har i skrivende stund ikke mottatt tilbakemelding. Dersom man mottar prisoverslag/pristilbud før generalforsamlingen avholdes legges dette frem i møtet. Styret fremmer ikke eget forslag til vedtak, da vi ikke har prisestimater knyttet til etablering og drift av varmekabler pt. Dersom prisoverslagene viser at tiltaket blir svært kostbart å etablere og/eller å drifte vil styret gi sin vurdering av forslaget på generalforsamlingen. Forslagstiller trakk forslaget, dermed ikke tatt til avstemming. 5.4 Orienteringssak Rehabilitering av inngangsfasadene / branntiltak Styret har tidligere orientert om at vi har startet et forprosjekt med å fornye inngangsfasadene med brannsikring (som per i dag ikke tilfredsstiller krav og skal vurderes etter forebyggende-forskriften). Forprosjektet vurderer oppgradering av fasaden med ny panel, nye vinduer og inngangsdører, samt forbedring av isolasjon. I tillegg planlegges nye rømningsveier ved at det etableres rømningstrapper i hver ende av alle svalganger. Resultatet av forprosjektet vil legges frem for generalforsamlingen for behandling. Styret i Beverveien har engasjert Usbl Prosjekt som prosjektledere til å bistå ved denne oppgraderingen av inngangsfasadene. Inngangsfasadene er trolig etterisolert en gang på 80-tallet, men det var ikke kjent hvordan veggen er bygget opp nøyaktig. Det er klaget på kalde rom mot svalgangen og noe kondensproblemer, og det var mistanke om at arbeidene som ble utført på 80-tallet ikke oppfyller dagens krav. For å kunne planlegge arbeidene og finne de beste tiltakene er det viktig at man er sikre på hvordan eksisterende vegger er utført, og man har derfor gjennomført åpning av et veggfelt i en av blokkene for å undersøke konstruksjonen (Beverveien 14). Undersøkelsene viste at arbeidene fra 80-tallet er mangelfulle, og at fornyelse vil kunne forbedre isolasjon og brannsikkerhet. Det må utarbeides detaljert tilbudsbeskrivelse og hentes inn priser fra aktuelle entreprenører i forkant av konkret forslag til generalforsamlingen.

10 Styret og prosjektleder (Usbl) vil på generalforsamlingen orientere om status i forprosjektet og videre fremdrift frem mot fremleggelse av forslag til generalforsamlingen. Styrets innstilling: Redegjørelsen ble tatt til orientering. Tatt til orientering. 6. Valg 6.1 Valg av leder Valgt ble: Henning Hoel for 2 år. 6.2 Valg av styremedlemmer Valgt ble: Siss Merete Hagberg for 2 år. Valgt ble: Andreas Lindrupsen for 2 år. Valgt ble: Marius Vivot Sørholt for 2 år. 6.3 Valg av varamedlemmer Valgt ble: Cathrine Eikeri Valgt ble: Ellen S. Pande-Rolfsen 6.4 Valg av valgkomité Navn: Marvin Myrbakk Gro Granum Latifa Derbali

11 Etter generalforsamlingen fikk styret følgende sammensetning: Navn: Adresse: Leder: Henning Hoel Hans Nordahls gate 96 A, 0485 Oslo Medlem: Siss Merete Hagberg Medlem: Andreas Lindrupsen Medlem: Bente Persen Medlem: Marius Vivot Sørholt Beverveien 10, 0596 Oslo Beverveien 14, 0596 Oslo Beverveien 14, 0596 Oslo Beverveien 16, 0596 Oslo Vara: Cathrine Eikeri Veitvetveien 9, 0596 Oslo Vara: Ellen S. Pande-Rolfsen Veitvetveien 9, 0596 Oslo Henning Hoel/s/ Møteleder Gro Granum/s/ Valgt av generalforsamlingen