SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnummer.: Arkivnummer: Saksbehandler: 08/2262 L13 Brede Kihle

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Arkivsaksnummer.: Arkivnummer: Saksbehandler: 08/2262 L13 Brede Kihle 2. GANGS BEHANDLING - FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR NEDMARKEN INDUSTRIOMRÅDE - SØNDRE DEL - GNR. 88, BNR. 10 M. FL. OMRÅDEREGULERING RÅDMANNENS FORSLAG: Forslag til reguleringsplan for Nedmarken Industriområde Søndre del, med plankart sist revidert og bestemmelser sist revidert , vedtas i henhold til plan- og bygningslovens Endelig vedtak forutsetter at følgende endres i planen: I reguleringsbestemmelsene tas følgende bestemmelser inn: punkt a første avsnitt suppleres med kjøpesenter og areal- og plasskrevende varer, ny setning blir: Det tillates ikke etablert tung industri eller kjøpesenter, rene kontorbedrifter eller virksomheter med detaljehandel/areal- og plasskrevende varer som sin hovedaktivitet punkt a nytt avsnitt: Ny bebyggelse skal tilrettelegges med vannbåren varme. Primært bør det brukes miljøvennlig bioenergi til oppvarming av dette, men andre miljøvennlige energiløsninger aksepteres punkt f nytt avsnitt: Det oppfordres til bruk av tre som byggemateriale i bebyggelsen. Vedlegg: 1. Reguleringsplan, sist revidert nedfotografert til A3 2. Reguleringsbestemmelser, sist revidert Planbeskrivelse, datert Utrykte vedlegg: 1. Jernbaneverket, datert (høringsuttalelser) 2. Norges vassdrags- og energidirektorat, datert Fylkesmannen i Buskerud, datert Statens vegvesen, datert Øvrige dokumenter i saken følger vedlagt i sakspermen

2 Bakgrunn/saksopplysninger: Forslag til reguleringsplan for Nedmarken Industriområde Søndre del er utarbeidet av kommunen. Modum har per i dag få ledige tomter regulert til næringsformål og ønsker med denne planen å tilrettelegge for nye industritomter på Nedmarken. Planforslaget tilrettelegger for ni nye tomter. De nye tomtene vil ligge mellom Randsfjordbanen og Teknisk sentral på hver side av den nye veien som planlegges å gå parallelt med veien til teknisk sentral, jf. plankart, vedlegg 1. Som del av planarbeidet ble det utarbeidet trafikkanalyse som grunnlag for planforslaget. Trafikkanalysen konkluderte med behov for gang- og sykkelveg langs Geithusveien og utbedring av kryssene Geithusveien/Nedmarken og Geithusveien/Kjemperudveien i form av dråpe i hvert av kryssene. Dette som følge av økt trafikk til og fra industriområdet. Videre ble det utarbeidet støyanalyse som konkluderte med at ingen av boligene innenfor det aktuelle området ville få verdier som gikk over grenseverdien på L den 55 dba som følge av utbyggingen (økt trafikk). Støyanalysen avdekket likevel to boliger som i dag har for store støyverdier i forholdt til retningslinjen og som vil få økt støy med 1,3 dba. Planforslaget for Nedmarken industriområde Søndre del ble lagt frem for 1. gangs behandling i Teknisk hovedutvalg i møte , sak 35/09, hvor det ble fattet vedtak om å legge planen ut til offentlig ettersyn. I den politiske behandlingen av planforslaget ble det i tillegg fattet vedtak om å endre bestemmelsene slik at rekkefølgekravet vedrørende opparbeidelse av gang- og sykkelveg langs Geithusveien og utbedring av krysset ved Geithusveien/Nedmarken og Geithusveien/Kjemperudveien ble tatt ut. Planforslaget har ligget ut til offentlig ettersyn i perioden desember/januar med som frist for merknader til planen. Det kom inn totalt 4 merknader. Alle offentlige instanser, unntatt Buskerud fylkeskommune, har kommet med uttalelse til planen. Under følger utdrag av disse merknadene med våre kommentarer: Jernbaneverket, datert Har ingen merknader til planforslaget. Jernbaneverket er fornøyd med at det er tatt hensyn til en 30-meters byggeforbudssone mot jernbanen. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), datert Det går en bekk mellom byggeområde I-4 og området regulert til vegformål i planforslaget. NVE mener i prinsippet at bekker bør være åpne, dette av biologiske og estetiske grunner. Videre er åpne bekker mindre ømfintlige for flomskader. Hvis kommunen likevel legger bekken i rør anbefaler NVE at kulverten overdimensjoneres og legges så dypt at det sedimenteres et naturlig substrat på bunnen av kulverten. Det er viktig at ikke bekkelukkingen fører til oppstuving av vannet slik at det blir økt fare for flom oppstrøms. Oppfordrer kommunen til å merke alle vannveier i plankartet, også de som er lukket. Vår kommentar: Bekken som her nevnes har sitt opphav fra naturlig kildeutspring inne på området på Nedmarken. Nedbørsfeltet er derfor lite. Bekken vil bli lukket som følge av opparbeidelse av veg og tomter. Flom som følge av bekkelukking vurderes som liten. Det er

3 for lite vann i bekken til at den er fiskeførende med tanke på oppvandring av fisk fra Bergsjø. Bekken er fra før lagt i rør under jernbanen. Merknaden fra NVE tas til orientering og vil inngå som grunnlag for arbeidet med vann- og avløpsplan for området. Bekken som går her ligger inne i kommunens kartdatabase. I tillegg vil ledningsnettet integreres som en del av kommunens digitale oversikt over vann- og avløpssystemet i kommunen. Vi ser derfor ikke behovet for å regulere bekken inn i plankartet. Fylkesmannen i Buskerud, datert Av hensyn til rekreasjonsverdien bør det vurderes om industriområdet kan justeres for å øke avstanden til stien. Etterlyser en nærmere redegjørelse for bekkedraget, bl.a. om bekken har årssikker vannføring og om det foregår oppvandring av fisk fra Bergsjø. Forslaget til bestemmelser åpner for tilhørende forretningsvirksomhet, men at det ikke tillates virksomheter med detaljhandel som sin hovedaktivitet. Fylkesmannen forutsetter at dette også gjelder for handel med areal- og plasskrevende varer. Ber om at det tydeliggjøres i reguleringsbestemmelsene at kjøpesenter ikke tillates. Kommunen må vurdere behovet for tilretteleggingstiltak for å sikre en god tilgjengelighet til kollektive transportmidler. Det må også legges vekt på en trafikksikker atkomst for gående og syklende. For utbygging av en slik størrelse som planforslaget åpner for er det viktig at kommune og tiltakshaver legger til rette for miljøvennlige energiløsninger, for eksempel varmepumpe, fjernvarme eller bioenergi. Anbefaler at det etableres vannbåren varme i bebyggelsen og at det primært brukes miljøvennlig bioenergi til oppvarming av dette. Bruk av tre som byggemateriale bør også vurderes. Fylkesmannen anbefaler at det innarbeides i bestemmelsene at de to aktuelle bolighusene skal tilbys støyskjerming og at eventuelle støytiltak skal være gjennomført før nye virksomheter kan etableres i industriområdet. Vår kommentar: Turstien vurderes som viktig i forhold til adkomst til friluftsområdet langs Bergsjø. Selve turstien forbi industriområdet regnes ikke som noe rekreasjonsområde av stor verdi isolert sett. Tatt dette i betraktning synes avstanden å være akseptabel. Vi viser til vår kommentar på uttalelsen fra NVE når det gjelder bekkedraget. Når det gjelder hva slags type virksomheter som kan tillates innenfor området har det hele tiden vært hensikten å tilrettelegge for lett industri. Virksomheter som produserer varer. Det er gitt åpning for i bestemmelsene at disse virksomhetene kan kombineres med utsalg av varer, men hovedaktiviteten skal ligge innenfor reguleringsformålet industri. Dette vil også gjelde for areal- og plasskrevende varer. Bestemmelsene bør derfor suppleres med dette, jf. forslag til vedtak.

4 Bakgrunnen for reguleringen har ikke vært å tilrettelegge for kjøpesenter på Nedmarken og slik vi vurderer planforslaget vil det ikke være hjemmel til å godkjenne en slik bebyggelse. Vi ser likevel ingen grunn for å ikke tydeliggjøre dette ytterligere i bestemmelsene, jf. forslag til vedtak. Gang- og sykkelveg langs Geithusveien lå inne som rekkefølgekrav i bestemmelsene, men ble tatt ut i den politiske behandlingen av planforslaget. Vegstrekningen er i disse dager under opparbeidelse. Det er derfor rimelig å anta at nevnte strekning er ferdig opparbeidet før tomtene på Nedmarken er bebygd. Strekningen fra Kroka til Kjemperud planlegges sluttført innen budsjettperioden I planbeskrivelsen har vi beskrevet bussholdeplassen som ligger ved avkjørselen til industriområdet på Nedmarken. Dette muliggjør at ansatte kan benytte bussen til arbeidsplassen. Når det gjelder utbedring av kryssene vil vi foreslå at dette inngår i trafikksikkerhetsplanen for Modum og at dette legges inn i prosjekteringen av gang- og sykkelvei langs Geithusveien da dette vil kunne medføre endringer i veigeometrien. Vi vurderer dette som viktig tiltak for å få en trafikksikker adkomst til Nedmarken og for å få et tydeligere kjøremønster i området. Slik planen er utformet nå er det ikke krav til utbedring av disse kryssene. Fylkesmannen gir råd om at kommunen bør tilrettelegge for miljøvennlige energiløsninger. Det er ikke noen planer om utbygging av fjernvarme i kommunen og bosettingsmønsteret tilsier at dette ikke vil være lønnsomt, jf. lokal energiutredning for Modum Hvis det var fjernvarme i området på Nedmarken kunne kommunen krevd at nye bygg skulle tilknyttes fjernvarmeanlegget, jf. pbl. 66 a. Kommunen kan likevel sette krav i bestemmelsene om at ny bebyggelse skal ha vannbåren varme og at det skal tilrettelegges for miljøvennlige energiløsninger for eksempel i form av varmepumpe eller bioenergi. I teknisk forskrift (TEK 07) er det krav om ca. halvparten, eller minst 40 % av energibehovet til romoppvarming og varmtvann skal kunne dekkes av alternativ energiforsyning. Vi har derfor foreslått en bestemmelse som ivaretar dette, jf. forslag til vedtak. Bruk av trevirke i bygninger er positivt både estetisk og i forhold til klima. Betong, stål, glass og aluminium, som er svært vanlige byggematerialer, bruker mer energi i produksjonsfasen enn hva det gjør å produsere byggemateriale i tre. I tillegg fungerer trevirke som et karbonlager. Det er derfor klimamessig gunstig å bruke tre i bygg. I planforslaget er det ikke stilt noe krav til hva slags byggemateriale det skal brukes i bebyggelsen, men det vil selvfølgelig være fullt mulig å bruke tre. Estetisk er dette også en god løsning, noe det er lagt vekt på fra før i bestemmelsene, jf. 3.1 punkt f, hvor det står at det skal tilstrebes en bebyggelse med god form og landskapspåvirkning. Bebyggelsene skal ha dempede og mørke farger. Vi foreslår derfor at det innføres en bestemmelse som anbefaler/gir råd om bruk av tre, jf. forslag til vedtak. Når det gjelder støy anbefaler fylkesmannen støyskjerming av de to bolighusene som er støyutsatt. Vi har ikke fått noen kommentarer fra beboerne i det aktuelle området som følge av høringsrunden, men støyutredningen tilsier at de i dag har et støyproblem, spesielt på dagtid. Gjennomføring av planforslaget vil medføre ytterligere støy, anslagsvis 1.3 dba, som må regnes som beskjeden økning. Økningen må være minst 3 dba for å oppfattes som endring av støyvolumet.

5 Hovedkilden til støy i området er trafikk fra Rv 35, men for eiendommen 88/472 er det like mye trafikken fra Kjemperudveien som er kommunal. For å få støyen ned på et akseptabelt nivå for begge boligene ville det være nødvendig med støyskjerm langs Rv 35 og Kjemperudveien. Dette er et kostbart tiltak. Støyskjerm langs Kjemperudveien vil isolert sett ikke hjelpe nevneverdig for støyproblematikken. Ti års fremskriving av trafikkbildet viser størst økning på Rv 35, hele 72,6 % økning i følge trafikkanalysen (fremskriving med 2 % økning per år). Rv 35 må derfor regnes som den største kilden til støy i området. Vi foreslår derfor ikke noe rekkefølgekrav vedrørende støyskjerming da planforslaget ikke medfører noe vesentlig forverring av støybelastningen. Likevel bør kommunen tilby tiltak for å redusere trafikkstøyen hvis eier i fremtiden opplever støyen belastende. Dette kan løses med isolering av selve bygget eller ved støyskjerm langs vei. Statens vegvesen, datert Har ingen merknader som er til hinder for kommunal godkjenning av planen. Vurdering: Når planforslaget for Nedmarken ble lagt ut til offentlig ettersyn ble beboerne i området tilskrevet direkte vedrørende utbyggingsplanene. Likevel er det ingen som har sendt inn merknader til planforslaget. Vi mener dette kan skyldes at de fleste i området (og i Modum forøvrig) er bevisst på industrifeltet og planene for området. Kommunen har hele tiden ønsket at flere virksomheter skal etablere seg her. Planer om industri på Nedmarken har vært aktuelle i over 30 år, helt siden gjeldene reguleringsplan ble vedtatt i I tillegg ligger det aktuelle arealet skjermet fra boligbebyggelse, slik at konfliktnivået er lavt. Som følge av høringsuttalelsene foreslår vi noen endringer i bestemmelsene. Dette går på alternative energiløsninger, estetikk og en ytterligere nyansering av hvilke virksomheter som kan etablere seg på Nedmarken. Vi mener dette er med på å komplettere planen. Planforslaget er en detaljering av gjeldende plan og tilrettelegger for ni nye tomter samt tilretteleggelse for infrastruktur. Når planen er gjennomført, tomtene solgt og ny bebyggelse oppført, er potesialet for Nedmarken nådd. Det er da naturlig å se til andre områder i kommunen med tanke på nye næringstomter, for eksempel Skredsvikmoen på Geithus og Vikermyra i Vikersund. Forhold til eksisterende planer: Planforslaget vil erstatte deler av reguleringsplan for Nedmarken industriområde, vedtatt Økonomiske konsekvenser: Hvor mye dette vil koste kommunen er avhengi av hvor mye av området som er tenkt opparbeidet i kommunal regi. Foreløpig er planen at infrastrukturen skal tas av kommunen og det er satt av midler i årets budsjett. Dette innebærer opparbeidelse av vei, van og avløp samt fordelingsnett/strømforsyning (tele-/tv-/datakommunikasjon og lignende).

6 Spørsmålet om tomtene skal opparbeides slik at de kan selges byggeklare eller om kommunen skal selge råtomter er ennå ikke avklart. Området er kupert og det vil være kostbart å planere ut området. Avklaring i forhold til økonomistyringa og strategien videre vil bli lagt frem som egen sak i formannskapet når dette er aktuelt. Konklusjon: Vi vil anbefale planforslaget for Nedmarken Industriområde Søndre del blir lagt frem for kommunestyret for endelig vedtak, under forutsetning at reguleringsbestemmelsene suppleres/endres på noen punkter, jf. forslag til vedtak.