Markedsundersøkelse boligkjøpere våren 2008 og Dybdeintervju boligutviklere sommeren 2008

Transkript

1 Hvordan selge lavenergiboliger og passivhus: Markedsundersøkelse boligkjøpere våren 2008 og Dybdeintervju boligutviklere sommeren 2008 Trondheim, november 2008

2 Innholdsfortegnelse Innledning 3 Markedsundersøkelse boligkjøpere våren Kort om undersøkelsen 4 Om utvalgets sammensetning 4 Avgjørende faktorer ved kjøp av helt ny bolig 5 Inventar foretrukket inkludert i prisen ved kjøp av en helt ny bolig 6 Interesse for lavenergibolig 8 Hva som gjør en lavenergibolig mer interessant for boligsøker enn en vanlig bolig 10 Hovedtendenser fra markedsundersøkelsen 11 Dybdeintervju boligutviklere sommeren Om utvalgets sammensetning 12 Faktorer som er mest avgjørende når boligutviklere realiserer helt nye boligprosjekter 13 Viktig å utvikle framover som en del av nye prosjekter 14 Kjennskap til begrepene lavenergibolig og passivhus 17 Hvorfor/hvorfor ikke et tilbud av lavenergiboliger eller passivhus 18 Hovedfunn fra dybdeintervjuene med boligutviklere 21 2

3 Innledning I januar 2008 satte Leiv Eiriksson Nyskaping i gang prosjektet Hvordan selge lavenergiboliger og passivhus med finansiering fra Husbanken. Prosjektet har som målsetting å øke etterspørselen etter klimavennlige boliger med lavt energibehov gjennom å heve kompetansen om lavenergiboliger og passivhus blant boligmeglere. Samarbeidspartner i prosjektet er meglerhuset Fokus Krogsveen Nybygg. Fokus Krogsveen Nybygg hadde merket at publikum generelt de siste årene var mer opptatte av klima- og miljøspørsmål. Det var en tendens at det ved siden av egen komfort, ble prioritert langsiktig tenkning og miljøbevisste valg i mye større grad en tidligere. Fokus Krogsveen Nybygg satset derfor på dette kompetansehevningsprosjektet for å kartlegge hvor mye boligkjøpere vektlegger et lavere energiforbruk. De ville også finne ut hvor stor interessen for lavenergiboliger og passivhus var. Fokuset på energiforbruk og bevisste miljøvalg hadde økt mye den siste tiden, og Krogsveen Nybygg ville gjennom prosjektet være et foregangseksempel for andre eiendomsmeglere. En viktig del av prosjektet har vært å gjennomføre markedsundersøkelse mot boligkjøpere for å kartlegge hvilke muligheter som finnes for klimavennlige boliger på markedet. Leiv Eiriksson Nyskaping og Fokus Krogsveen Nybygg har ved hjelp av boligsøkerdatabasen til Fokus Krogsveen kartlagt hvor utbredt interessen er for lavenergiboliger blant boligsøkere. I tillegg har Leiv Eiriksson Nyskaping gjennomført dybdeintervju med seks sentrale boligutviklere i regionen for å avdekke interessen og holdningen til slike boliger blant boligutviklerne. Resultatene fra de to undersøkelsene er presentert i denne rapporten. Nybyggmeglere kommuniserer direkte med både utbyggere og boligkjøpere, og har en viktig rolle som rådgiver og pådriver. Ved å kartlegge interessen i markedet, øker bevisstheten rundt denne type boliger og oppmerksomheten fra meglerne blir større. Formålet er at økt bevissthet og kompetansehevingen skal sette boligmeglere i stand til enkelt å videreformidle kunnskap om temaet og der i gjennom bidra til økt etterspørsel og salg av lavenergiboliger og passivhus. Kompetansehevingspakken vil gjøres tilgjengelig for alle boligmeglere i regionen, og prosjektet skal ha høy overføringsverdi til andre aktører i bransjen over hele landet. 3

4 Markedsundersøkelse boligkjøpere våren 2008 Kort om undersøkelsen Leiv Eiriksson Nyskaping og Fokus Krogsveen Nybygg har i samarbeid med analyseselskapet Skala gjennomført en markedsundersøkelse i mars 2008 mot boligkjøpere i Fokus Krogsveens boligsøkerdatabase. Husbanken Midt-Norge var i forkant av utsendelsen av undersøkelsen med som kvalitetssikrer av spørreskjemaet. Hensikten med undersøkelsen har vært å kartlegge hvilke muligheter som finnes for klimavennlige boliger på markedet Fokus Krogsveen Nybygg var avsender av undersøkelsen mot 1500 tilfeldig utvalgte fra de 6000 boligsøkerne i deres database. I tillegg lå undersøkelsen i denne perioden ute på hjemmesidene til Fokus Krogsveen. 487 boligsøkere responderte på undersøkelsen i løpet av mars Om utvalgets sammensetning Kjønnsfordelingen blant respondentene i undersøkelsen er 60 % menn og 40 % kvinner. De fleste respondentene er mellom 25 og 60 år, men også boligsøkere under 25 år og over 60 år har svart på undersøkelsen. Hovedvekten av respondentene eier bolig selv, kun 14 % leier bolig. Nærmere halvparten av respondentene bor i enebolig, 37 % bor i leilighet og 10 % bor i rekkehus. I figur 1 er en oversikt over utvalgets sammensetning. 0 % 50 % 100 % Menn 60 % Kvinner 40 % Leier bolig 14 % Under 25 år 7 % Eier bolig 86 % år år 22 % 22 % år 34 % Annet 6 % 60 år + 15 % Leilighet 37 % Enebolig 48 % Enslig 24 % Samboer 20 % Rekkehus 10 % Gift/partnerskap 56 % Figur 1: Alder, sivil status, eier eller leier, boligtype / antall svar: 487 Halvparten av respondentene har ingen barn i husstanden. Blant de som har barn, har de fleste respondentene enten ett eller to barn i husstanden. 8 % har tre barn i husstanden og 1 % har fire eller flere barn i husstanden, se figur 2. 4

5 0 % 50 % 100 % Ingen barn i husstanden 1 barn i husstanden 2 barn i husstanden 3 barn i husstanden 8 % 20 % 20 % 51 % 4 barn i husstanden > 1 % Grunnskole Videregående skole Høyskole inntil 2 år Høyskole/universitet inntil 4 år Høyskole/universitet 4 år + Er under utdanning 4 % 4 % 17 % 24 % 24 % 28 % Inntekt < % Inntekt Inntekt Inntekt > 21 % 35 % 34 % Figur 2: Antall barn i husstanden, utdanning, husstandens samlede inntekt / antall svar: 487 Avgjørende faktorer ved kjøp av helt ny bolig Beliggenheten og prisen på boligen er klart de to mest avgjørende faktorene for respondentene i undersøkelsen ved kjøp av en helt ny bolig i dag (ikke brukt bolig). Alternativ oppvarming og energisparing er også en viktig faktor for respondentene. Dette oppgis som avgjørende faktor fra hele 37 % av respondentene. Se avgjørende faktorene ved kjøp av helt ny bolig fra undersøkelsen i figur 3. 0 % 50 % 100 % Beliggenheten 78 % Prisen på boligen 67 % Utsiktsforhold 43 % Bomiljøet 37 % Alternativ oppvarming av boligen og energisparing 37 % Boligens arkitektur 36 % Nærhet til friluftsområder 28 % Inneklima 19 % Annet 7 % Figur 3: Avgjørende faktorer ved kjøp av en helt ny bolig / antall svar: 487 / % av antall respondenter (487) / inntil 3 svar kunne gis sum derfor over 100 %. 5

6 Inventar foretrukket inkludert i prisen ved kjøp av en helt ny bolig Balansert ventilasjon med varmegjenvinner er meget interessant for respondentene, og er det inventaret som er mest foretrukket inkludert i prisen ved kjøp av helt ny bolig i denne undersøkelsen. Med tanke på at balansert ventilasjon med en høyeffektiv varmegjenvinner er en sentral del av energikonseptet for lavenergiboliger og passivhus, gir denne tendensen i svarene en viktig tilbakemelding om dagens boligsøkere. Annet energiinventar som styringssystem for lys og varme og vannbåren varme var også meget interessant for respondentene. Figur 4 viser hvordan interessen for de ulike inventarene i undersøkelsen fordelte seg. 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 Balansert ventilasjon med varmegjenvinner 5,9 Styringssystem for lys og varme 5,7 Vannbåren varme 5,6 Solcellepanel for utnyttelse av solenergi 4,5 Integrerte hvitevarer 4,3 Flatskjerm TV 2,1 Møbelpakke 1,9 Figur 4: Inventar foretrukket inkludert i prisen ved kjøp av helt ny bolig antall svar: 487 / gjennomsnittsverdier 1-7, 1=Helt uinteressant / 7=Svært interessant Balansert ventilasjon med varmegjenvinner er mest interessant for de over 25 år med høy inntekt, og det ser det ut til at dette er mest interessant for de mer "etablerte" boligkjøperne. Styringssystem for lys og varme har størst interesse fra som de som eier bolig i dag, menn, fra de som er i et parforhold, fra de som har barn og de med høy inntekt. Kort sagt, også her er det størst interesse fra de vi kan kalle "de etablerte". Vannbåren varme er også mest interessant for "de etablerte" Solcellepanel er mest interessant for kvinner og de med middels inntekt. I følge analysebyrået Skala er kvinner tradisjonelt noe mer opptatt av klima, miljø, helse og "trygghet" enn menn. Hvitevarer ser ut til å være noe mer interessant for de som i dag leier bolig enn blant de som eier. 6

7 Dermed er det også naturlig at det er mer interessant for yngre enn for eldre, for enslige, for folk under utdanning og med lav inntekt. Flatskjerm appellerer til samme målgruppe som hvitevarer. Møbelpakke er også mest interessant for de som leier bolig, unge, de med lav inntekt, det vil si at det appellerer til den samme målgruppen som hvitevarer og flatskjerm. Hele 45 % av respondentene mener balansert ventilasjon med varmegjenvinner er svært interessant. Spredningen i respondentenes svar på hva de foretrekker inkludert i prisen ved kjøp av helt ny bolig er vist i figur 5. De mest entydige og tydeligste tendensene for hva som er foretrukket inkludert i prisen ved kjøp av en helt ny bolig finnes for balansert ventilasjon med varmegjenvinner, styringssystem for lys og varme og vannbåren varme. På samme måte viser møbelpakke og flatskjerm den mest entydige og tydeligste tendensen på negativ interesse fra respondentene. Spredningen i interesse var størst for solcellepanel for utnyttelse av solenergi og integrerte hvitevarer. 1 Helt uinteressant Svært interessant Vet ikke 0 % 50 % 100 % Integrerte hvitevarer 16 % 9 % 9 % 12 % 12 % 17 % 19 % 7 % Styringssystem for lys og varme 3 % 2 % 6 % 10 % 11 % 21 % 39 % 9 % Solcellepanel for utnyttelse av solenergi 10 % 10 % 11 % 12 % 15 % 12 % 24 % 7 % Møbelpakke 57 % 19 % 11 % 7 % 3 % 11 1 % Balansert ventilasjon med varmegjenvinner 2 % 3 % 3 % 7 % 9 % 21 % 45 % 10 % Vannbåren varme 3 % 3 % 4 % 9 % 14 % 20 % 38 % 9 % Flatskjerm TV 57 % 16 % 8 % 4 % 4 % 3 % 5 % 3 % Figur 5: Spredningen i respondentenes svar foretrukket inkludert i prisen ved kjøp av helt ny bolig 7

8 Interesse for lavenergibolig I undersøkelsen beskrev vi en såkalt lavenergibolig som en bolig med ekstra isolering, superisolerte vinduer og ventilasjon med høyeffektiv gjenvinner for varme, og at slike boliger koster litt mer å bygge, men energiutgiftene over tid er lavere. Respondentene i undersøkelsen hadde svært høy interessen for å kjøpe en lavenergibolig hvis lavenergiboligen koster like mye som en vanlig bolig. Om lavenergiboligen koster litt mer enn en vanlig bolig faller interessen noe, men fortsatt er interessen meget høy. Resultatet er vist i figur 6. 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 lavenergibolig koster like mye som en vanlig bolig 6,4 lavenergibolig koster litt mer enn en vanlig bolig 5,1 Figur 6: Interesse for lavenergibolig / antall svar: 487 gjennomsnittsverdier 1-7, 1=Helt uinteressant / 7=Svært interessant Lavenergiboligen som koster like mye som en vanlig bolig ser ut til å appellere noe mer til folk som bor i rekkehus, folk med relativt høy utdanning og til de med inntekter over Lavenergiboliger som koster litt mer enn en vanlig bolig gir ikke særlig store utslag på bakgrunnsvariablene hos respondentene, men kanskje en tendens at det er mer interesse for dette blant "de etablerte" med relativt god økonomi. Hele 70 % av respondentene er svært interessert i lavenergiboliger som koster like mye som vanlig boliger. Spredningen i svarene blir høyere med lavenergiboliger som koster litt mer enn en vanlig bolig. 66 % av respondentene svarer at de har interesse av å kjøpe en slik bolig. Se figur 7. 8

9 1 Helt uinteressant Svært interessant Vet ikke 0 % 50 % 100 % lavenergibolig koster like mye som vanlig bolig 11 % 3 % 5 % 4 % 12 % 70 % 5 % lavenergibolig koster litt mer enn vanlig bolig 3 % 4 % 5 % 17 % 27 % 20 % 19 % 5 % Figur 7: Spredningen i respondentenes interesse for lavenergibolig 9

10 Hva som gjør at en lavenergibolig blir mer interessant for boligsøker enn en vanlig bolig Det er flere fordeler ved en lavenergibolig som gjør den mer interessant for boligsøkere enn en vanlig bolig. At boligen har lavere utgifter til oppvarming og annen energibruk er det mest interessante for boligsøkerne i denne undersøkelsen. Fordelene med at boligen har bedre innemiljø og ren luft, at boligen gjør deg mer uavhengig ved en framtidig energikrise, at boligen er klimavennlig og at boligen har høyere verdiøkning enn ordinære boliger har alle høy interesse for respondentene, se figur 8. 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 At boligen har lavere utgifter til oppvarming og annen energibruk 6,5 At boligen har bedre innemiljø og ren luft 6,2 At boligen gjør meg mer uavhengig ved en framtidig energikrise 5,7 At boligen er klimavennlig og jeg gir et bidrag for fremtiden 5,6 At boligen har høyere verdiøkning enn ordinære boliger 5,2 Figur 8: Spredningen i respondentenes interesse for lavenergibolig antall svar: 487 / gjennomsnittsverdier 1-7, 1=Helt uinteressant / 7=Svært interessant Figur 9 viser at spredningen i svarene fra respondentene er lav i forhold til fordelene som gjør at en lavenergibolig blir mer interessant for boligsøker enn en vanlig bolig. Alle fordelene sees på som meget interessante. At boligen har lavere utgifter til oppvarming og annen energibruk er det ingen forskjeller å snakke om i forhold til bakgrunnsvariablene for respondentene. At boligen har bedre innemiljø og ren luft er det de som eier boligen selv, er over 25 år og de som har barn som er noe mer opptatt av enn andre. At boligen gjør deg mer uavhengig ved en framtidig energikrise appellerer til kvinner (jfr. noe større trygghetsbehov) og de "etablerte". At boligen er klimavennlig og du gir et bidrag for fremtiden appellerer i noe større grad til 10

11 kvinner (jfr. noe større miljøbevissthet, ansvarsfølelse, omsorg og trygghetsbehov) og hos "de etablerte". Det ser ut til at de under 46 år, de under utdanning og de med lavere inntekter er noe mer opptatt av at boligen har høyere verdiøkning enn ordinære boliger enn andre. Dette gir et bilde av at ungdommen" nok er mer avhengige av at det er god økonomi i investeringen enn de mer "etablerte". 1 Helt uinteressant Svært interessant Vet ikke 0 % 50 % 100 % At boligen har høyere verdiøkning enn ordinære boliger 4 % 1 % 6 % 17 % 22 % 20 % 26 % 5 % At boligen har bedre innemiljø og ren 01 % 2 % 4 % luft 12 % 26 % 28 % 8 % At boligen har lavere utgifter til 01 % 3 % oppvarming og annen energibruk 7 % 21 % 60 % 8 % At boligen er klimavennlig og jeg gir et bidrag for fremtiden 3 % 3 % 3 % 11 % 17 % 21 % 37 % 5 % At boligen gjør meg mer uavhengig ved en framtidig energikrise 2 % 3 % 4 % 10 % 17 % 21 % 38 % 6 % Figur 9: Spredningen i respondentenes interesse for lavenergibolig Hovedtendenser fra markedsundersøkelsen Boligkjøperne er interesserte i og nysgjerrige på lavenergiboliger, og deler av markedet kan være villige til å betale en noe høyere pris for slike boliger. Det ser ut til at mye av det vi har spurt om i undersøkelsen mot boligkjøperne har en relativt bred appell til store deler av markedet, og at det er store muligheter for aktører som evner å kombinere et fornuftig prisnivå med produkter som både bidrar til besparelser i huseierens ressursforbruk, og til huseierens samvittighet i forhold til å kunne bidra med noe som er "større enn en selv". Vår oppfatning er dessuten at det er rom for relativt store endringer i folks bevissthet, adferdsmønster og preferanser hvis man evner å lansere og markedsføre noe som "moderne", "teknologisk nyskapende" og "fremtidsrettet". Sett i et slikt lys bør slike boliger ha alle muligheter for å lykkes. 11

12 Dybdeintervju boligutviklere sommeren 2008 Om utvalgets sammensetning Det var håndplukket seks intervjuobjekter til den kvalitative undersøkelsen mot boligutviklere i regionen. Hensikten har vært å få innsikt i holdninger og bevissthet om lavenergiboliger og passivhus hos boligutviklerne. Ansatte Antall ansatte i utviklingsavdelingene hos de utvalgte bedriftene varierte fra to til ni ansatte. En bedrift hadde to ansatte, en bedrift hadde tre ansatte, to bedrifter hadde fire ansatte, en bedrift hadde seks ansatte og en bedrift hadde åtte ansatte. Omsetning Omsetningen varierte fra år til år i disse bedriftene, og intervjuobjektene hadde ikke noen nært forhold til dette begrepet. To bedrifter oppga omsetningen i kroner, og hadde hatt en omsetning fra nye prosjekter på mellom millioner kroner. Ellers varierte omsetningen fra 20 til 100 nye boliger i året. Et av intervjuobjektene hos en større utbygger, hadde ingen formening om omsetningen. Geografisk marked To av bedriftene hadde Trondheim som sitt geografiske marked. En bedrift hadde aksen Stjørdal Trondheim som sitt marked. En bedrift oppga fem kommuner sør for Trondheim pluss aksen Stjørdal Trondheim som sitt nedslagsfelt. En bedrift oppga hele Midt-Norge som hjemmemarked og en bedrift jobbet med alle de større byene fra Bergen til Tromsø. Hovedkunder Kundene bedriftene vendte seg mot varierte. En bedrift hadde til nå kun jobbet mot unge i etablererfasen. To bedrifter oppga to kundesegmenter; enten unge eller eldre. Tre bedrifter hadde alle boligkjøpere som sin kundegruppe, men to av disse bedriftene oppga at de henvendte seg ikke mot de aller rikeste kjøperne. Hovedprodukt Tre av bedriftene utvikler i hovedsak leiligheter, en bedrift utvikler ulike typer flerfamiliehus, en bedrift utvikler leiligheter, rekkehus og eneboliger med eller uten tomt og en bedrift tilbyr eneboliger stort sett uten tomt. Lavenergiboliger og passivhus I utvalget er det plukket intervjuobjekter hvor det i den ene gruppen på forhånd var kjent at de hadde vist interesse for utvikling av boliger med redusert energibehov, mens det i den andre gruppen ikke var kjennskap til at de hadde vist en slik interesse. I hver av de to gruppene var det tre bedrifter hvor intervjuobjektene var et medlem fra en boligproduserende kjede, en utvikler/produktansvarlig hos en større utbygger og en direktør for en større boligutvikler. 12

13 Faktorer som er mest avgjørende når boligutviklere realiserer helt nye boligprosjekter Alle boligutviklerne vi intervjuet framhevet tomtekjøpet med beliggenhet av tomta i forhold til kjøpegruppen, det vil si salgbarheten i forhold til type bolig og pris, som den mest avgjørende faktoren for å realisere nye boligprosjekter. Dette kom blant annet til uttrykk gjennom følgende utsagn: Da er vi blåruss, og så tenker vi hvordan kan vi få mest mulig avkastning på denne investeringen her. Det som blir kjøpt er det som er salgbart [ ] Du har det her forslitte utrykket om hva det er som teller i forbindelse med boligprosjekter, altså det er location location, location, location. [ ] Det som vi bygger er en grundig avveining mellom kvaliteter som delvis er pålagt og en grundig avveining av hva tror vi folk [ ] er interessert i å kjøpe. Direktør for en større boligutvikler Kombinasjonen av beliggenhet og type og pris. Grunnen til at vi går for noe, det er at vi tror det er salgbart. Det er faktisk så enkelt. Utvikler hos en større utbygger Det kritiske punktet er tomtekjøpet. Beliggenhet og gjennomførbart uten for store kostnader, slik at det blir et prismessig akseptabelt nivå i forhold til markedet. Regiondirektør for en større boligutvikler Tomtekostnad, om det er liv laga i forhold til beliggenhet og hva vi tror vi kan, ut i fra reguleringsplanen, bygge på den tomta. Produktansvarlig hos en større utbygger Vi har kunder som tar kontakt med oss før de har kjøpt tomt. [ ]: - Vi har ei tomt på hånda som koster 1,5 millioner, men har vi råd til å sette et hus oppå den, og hvor stort kan det huset være? Jeg har et budsjett på 3,5 millioner. Det er maks, hva får jeg for det? Også har vi dem som har forelsket seg i noe som de egentlig ikke har råd til. Så når vi begynner å avdekke litt kostnader, og vi vil gjerne se på tomta, tomtebefaring, og så ser vi at her er det kanskje dårlig grunn og her må det mye ekstrakostnader til for å få en stabil byggegrunn, som kunden ikke har tenkt på, så vi kan ende opp med noe helt annet enn kunden hadde sett for seg i starten. 13

14 Viktig å utvikle framover som en del av nye prosjekter Utover de mest avgjørende faktorene, spurte vi intervjuobjektene om å beskrive hva de mente var viktig å utvikle framover som en del av nye prosjekter. I alle intervjuene kom energi og miljø som den første faktoren når boligutviklerne skulle fortelle hva som var viktig å utvikle framover som en del av nye boligprosjekter. Spørsmålet var stilt åpent og intervjuobjektene kunne snakke fritt om hvilket tema de ønsket. Utviklingen av energi- og miljøvennlige boliger så intervjuobjektene på som en selvfølgelighet. Hos tre intervjuobjekter ble dette uttrykt gjennom å bruke enøkbegrepet eller å fremheve enøktiltak: Og da vil også enøken, den vil være aktuell. Ting man anser for å være i prinsippet veldig ettertraktet, det være seg enøktiltak som isolasjon og målesystemer for vannbåren varme og individuell måling energi, og universell utforming, det legger man mer inn etter tvang. Direktør for en større boligutvikler Det vil ikke være smarthus, men enkle bruksmessige ting, som å få målere på kjøkken og a la hotellrom hvor du har et kort for å få av lys og liknende. Vi vil fortsatt eie våre boliger, men mer i form av borettslag. I framtidens boliger er det fortsatt beliggenhet som er avgjørende, men det skal være lett å bruke boligen. Det må være minimalt med vedlikehold, og komfort og bekvemmelighet vil være det folk kikker etter. Det er enkle systemer for å bruke boligen, sånn som borteknapp. Det vil være mer parkering innomhus, og med en parkeringssituasjon hvor heis vil være forutsatt. Også rekkehus er med parkeringskjeller. Komfort og bekvemmelighet er stikkordene, alt må være fryktelig enkelt. Regiondirektør for en større boligutvikler To intervjuobjekter starter umiddelbart med å fremheve miljøbevisstheten når de fortalte hva som var viktig å utvikle framover som en del av nye prosjekter: Det som jeg tror kommer til å få mer og mer fokus, og det vi ser allerede nå har fått mer og mer fokus, det er det her med miljøbevisstheten Produktansvarlig hos en større utbygger Også ser vi det at ting som vi diskuterte veldig mye for fire, fem år siden, at det nå kommer inn som endringer i byggeforskriftene. For eksempel dette her med energibruk som faktisk har kommet inn ved revisjon av teknisk forskrift. [ ] Så hvis en skal si noe om det så er det at jeg ser nok at i hvert fall i en del grupper at du har en økt grad av miljøbevissthet. Utvikler hos en større utbygger Et intervjuobjekt trakk fram passive energitiltak som en kommende trend: Godt spørsmål. Nå har jeg en bakgrunn i energibransjen, så jeg ser det at den trenden med vannbåren varme er litt dalende. Nå er fokuset på passive energitiltak, altså varige energitiltak. Mer isolasjon, tettere vinduer, tettere hus, og da blir det mindre å tjene inn et varmeanlegg på. 14

15 Selv om alle intervjuobjektene trakk fram energi og miljø som den første faktoren som var viktig å utvikle framover som en del av nye prosjekter, hadde de ulike meninger om hvordan dette burde eller ville skje. To av intervjuobjektene var meget offensive og mente det var naturlig at bedriftene selv tok et tak for å utvikle energi og miljø som en del av nye prosjekter: Jeg tror at alle større vil være med. For det første så tror jeg at om ikke markedet er der helt nå, så vil det bli. Og vi har et ansvar på å skape det markedet. Det er vår jobb å bygge boliger som er framtidsrettet, at vi når dit vi bare må nå. Vi må styre utviklinga, vi kan ikke utvikle oss etter hva kundene vil ha fordi vi sitter mer med kunnskapen om hva som finnes og hva vi kan bygge og hva vi kan gjøre. Så jeg tror det er veldig viktig at vi må være dramotoren og at vi bestemmer oss for at vi ønsker å nå helt dit. For at hvis vi skulle sittet og ventet til det sto femten kunder på døra og banket på og ville kjøpe passivhus, så tror jeg aldri vi hadde kommet til og utviklet noe i den retningen på mange år enda. Så hvis vi ønsker å ta et ansvar og være i front på utviklinga, så må vi være med selv rett og slett. Produktansvarlig hos en større utbygger På sikt håper vi å øke andelen lavenergi, både antall og andel. Neste år kommer standarden. Vi holder på og jobber med passivhus og utforskningsmuligheter, det er ei gruppe internt hos oss som skal finne ut hva passivhus skal være. Nå har vi hatt en lavenergikatalog i flere år, den er gyldig bare til neste sommer, så er den utdatert. Så da må vi ha et annet produkt som kundene kan strekke seg etter. Alle de som er intervjuet var godt orientert om de nye energiforskriftene i plan- og bygningsloven, og trakk fram dette som et tema uoppfordret underveis i intervjuene. Og to av de som er intervjuet så forskriftene som det grunnleggende virkemiddelet for utviklingen av energi og miljø som en del av nye prosjekter: Jeg mener den vil komme inn over alt, det ene er den tekniske løsningen for boligene, og at man må tenke når det gjelder enøk, der må man tenke langsiktig og strukturelt. Og jeg får noia i byen her, for man gjør ikke det [ ] Det må reguleres inn. Det må være en del av pakken. Det er ikke noe å diskutere, det er en del av pakken, også må du si at det er visse føringer du har, det her er gamle planleggingsprinsipper. Direktør for en større boligutvikler Nå er det de tekniske forskrifter som til en hver tid gjelder, og nå har de som sagt fått blitt strengere, og du nærmer deg nesten lavenerginivået som standard. [ ] Dette er offentlige regelverk som er i endring, som vi alle snakker en god del om før det kommer. Utvikler hos en større utbygger De to siste boligutviklerne som ble intervjuet, var mest opptatt av å understreke viktigheten av at energi- og miljøtiltak ikke må være kostnadsdrivende, men at tiltakene måtte være lønnsomme både for bedriften og kunden, at det ble utviklet kostnadseffektive løsninger: Når det gjelder energieffektivitet mener jeg at det er viktig å ta ting gradvis. Det beste er det godes verste fiende. Det drar på for mye kostnader, får en pendel. Det er viktig å utvikle byggesystemer, hvor blant annet energi og universell utforming er inkludert. Regiondirektør for en større boligutvikler Avhengig av avkastningen på dette. Sånn er det bare. Du er nødt til å være veldig flink til å få synliggjort den rasjonelle fordelen med å ha et enøkhus. Det er sikkert bare et par prosent av 15

16 oss som er villige til å betale en reell merkostnad for enøk. Det har vært masse undersøkelser på dette, for eksempel i Tyskland på fargevalg og på bilvalg og på altså du må ha en prisfordel. En prisfordel, i det minste må det ikke være dyrere. Med en gang enøk blir dyrere enn annet, så er det uinteressant. Sånn var det der også i en rundt to år gammel undersøkelse. Sånn er det også på hus. Men nå er det kommet såpass langt, at det er lett å snakke om prisfordel på enøk. Tanker om fremtidens boliger utover energi og miljø I intervjuene snakket boligutviklerne fritt om hvilket tema de ønsket på spørsmål om hva som var viktig å utvikle framover som en del av nye boligprosjekter. I denne rapporten har vi vektlagt resultatene for temaet energi og miljø. Men det er viktig å fremheve at flere andre tema også kom opp i samtalene med boligutviklerne. Flere fremhevet at framtidas boligkjøpere kommer til å være opptatt av gode planløsninger, universell utforming og generelt at boligen skal være lettvint og bekvemmelig. Et av intervjuobjektene trakk fram den kommende eldrebølgen i denne sammenhengen: Det er denne eldrebølgen som er på vei. Og jeg tror nok det at vi i prosjekt skal, vi har helt konkrete prosjekt på gang, der en utvider på sett og vis dette begrepet om universell utforming, og i større grad gir det et reelt innhold. Utvikler hos en større utbygger Det kom opp tanker fra et av intervjuobjektene om at boligen kommer til å utvikle seg som et relativt kortsiktig produkt. Konsekvensen av dette, mente intervjuobjektet, var at boligkjøpere ikke var opptatt av boligkvaliteter utover behovene her og nå. Oppstår nye behov, som for eksempel behov for en universelt utformet bolig, flytter folk: Vi kommer til å se et boligmarked som er tilpasser folks her og nå behov. Det å skifte bolig koster noen ting, med her og nå så blir det ikke fra den ene dagen til den andre, men det blir livsfaser og publikum vil være innstilt på å bytte bolig, og at man ser på bolig som noe som er tilpasset livsfase. Rett og slett. [...] Man flytter, bytter bolig i livsfaser slik man bytter klær, som man bytter bil og sånne ting. Det tror jeg man må ta hensyn til, og nasjonaløkonomisk og energiøkonomisk er det fornuftig også. Direktør for en større boligutvikler Et annet eksempel på tema som ble trukket fram var bygging av feilfrie bygg: Det har vi overhode ikke snakket om, jeg tror det er veldig viktig at, jeg tror de utbyggerne som greier å levere mest mulig feilfrie bygg på sikt tjener på det Produktansvarlig hos en større utbygger 16

17 Kjennskap til begrepene lavenergibolig og passivhus Alle intervjuobjektene kjente godt til begrepene lavenergiboliger og passivhus. To av intervjuobjektene brukte begrepene lavenergiboliger og passivhus i intervjuet før spørsmål om dette temaet ble stilt. På spørsmål om å beskrive slike boliger, var kunnskapen som kom fram hos intervjuobjektene meget god. De beskrev tiltak som mer isolasjon, bedre vinduer og tette boliger for å karakterisere denne type boliger, og flere av intervjuobjektene fremhevet balansert ventilasjon som en viktig del av slike boliger. Men i intervjuene kom det fram at det var vanskelig å lage klare, entydige skiller mellom de to begrepene lavenergiboliger og passivhus: Det er det her som er litt vanskelig for sånn som i dag så er det ikke egne kriterier i Norge på hvordan passivhus i Norge skal være. Så da har vi erfaringene fra Østerrike og Sveits, men jeg tror at det er forventet at det skal komme noe i [ ] Så enn så lenge så kan egentlig ikke vi gå rundt å si at dette her er de endelige passivhusene, for ingen vet hvordan de endelige passivhusene vil bli. Produktansvarlig hos en større utbygger Det er sånn sett definert ut fra, nå husker jeg ikke akkurat tallene, men ut i fra et visst antall kilowattimer per år per kvadratmeter. Utvikler hos en større utbygger To av de som var med i undersøkelsen beskrev at forskjellen mellom lavenergiboliger og passivhus var at i passivhus trenger du ikke oppvarming: Og det er tanken med passivhus at du ikke skal trenge et varmeanlegg bortimot. Du skal bare hoppe og sprette litt selv inne på stua, så har du nok varme i huset. Det prosjektet som ble kjørt i Gøteborg for noen år siden, det var boliger som er så godt isolert at de klarte seg uten oppvarming. Det var mønsterprosjektet for [ ], for et av de prosjektene på [ ] hvor du har under 70 kilowattimer per kvadratmeter år. Grensa for lavenergi er vel 90 eller 95 eller noe sånt, og i Gøteborg er det nesten ikke da bruker du bare av hvitevarene, du bruker ikke oppvarming, fordi at vi fire som bor der også varmer opp en kilowatt Og et intervjuobjekt beskrev passivhuset som en bolig som var selvforsynt med energi: Det er stor forskjell mellom de to typer boliger. Passivhus har som målsetting å være selvforsynt med energi. Regiondirektør for en større boligutvikler 17

18 Hvorfor/hvorfor ikke et tilbud av lavenergiboliger eller passivhus En viktig del av intervjuene var å avdekke hvorfor eller hvorfor ikke de ulike boligutviklerne hadde et tilbud av lavenergiboliger eller passivhus. I tre av bedriftene i utvalget var det på forhånd ikke kjent at de hadde vist interesse for lavenergiboliger eller passivhus. Det viste seg også at ingen av de tre bedriftene hadde et tilbud av lavenergiboliger eller passivhus. To av disse tre bedriftene mente energi og miljø i boligprosjekter først og fremst ville utvikle seg med bakgrunn i skjerpende forskriftskrav i plan- og byggeloven, og gjennomførte sin boligutvikling på dette temaet med bakgrunn i gjeldende forskrifter. Den tredje bedriften forklarte at de hadde negative erfaringer med betalingsvilligheten for energitiltak fra tidligere prosjekter, og derfor ikke hadde utviklet et slikt tilbud på nytt igjen. Det ene selskapene som utviklet boliger i forhold til gjeldende energiforskrifter, mente bestemt at det ikke var salgbart med lavenergiboliger eller passivhus mot boligkjøpere. Intervjuobjektet var meget ambisiøs på vegne av framtidige energiforskrifter, og mente det var nødvendig å regulere energi og miljø inn etter tvang. Intervjuobjektet fremhevet at det ville være en liten kjøpsgruppe som interesserte seg for slike boliger frivillig: Alle sånne ting som det, det legger man inn etter tvang. Det er ikke noe som selger i seg selv. Det kan være hvis du er veldig interessert så har du den lille gruppen spesielt interesserte, men den er liten. Jeg tror det at folk flest, og i det boligmarkedet som vi har, så kjøper, så skaffer folk bolig ut i fra det som, ut i fra den situasjonen som de har i dag. Altså det med økonomi, egen førlighet, interesser utenfor, eventuelt omkring transport og eventuelt nærhet til kaffe latte miljøet eller hva det måtte være. Direktør for en større boligutvikler Hos den andre bedriften som mente at lavenergiboliger og passivhus ville utvikles etter kravene i forskriftene, hadde hatt temaet inne til diskusjon i boligprosjekter. Tilbudet av lavenergiboliger eller passivhus var utelatt i bedriften med bakgrunn i råd fra megler og egne erfaringer med boligkjøpere: Vi har diskutert det, vi har hatt det inne. Vi har diskutert det mot meglere, inn i prosjektene. Men vi får ingen særlig respons på det. Og bare noe så helt enkelt som balansert ventilasjon for eksempel, det er jo ingen privatkunder som vet hva balansert ventilasjon er. Det nytter bare ikke å si det. Og det verste er jo det at når du har solgt det her at du sparer energi og frisk luft, så er de misfornøyd med det fordi at de vil helst ha, de skal ligge i trekken med ti grader på soverommet. Utvikler hos en større utbygger Da dette intervjuobjektet ble bedt om å se for seg at de hadde lavenergiboliger for salg i et av sine prosjekter, så intervjuobjektet både økonomiske argumenter og miljøaspektet som argumenter som kunne fungere: Det er to ting. Det ene det er at jeg ville ha solgt det som noe som er økonomisk lønnsomt for kunden i form av at det er lavere energikostnad. Så ville jeg nok også ha prøvd meg med miljøaspektet for jeg vet at det er en del som faktisk vil være interessert i det. Utvikler hos en større utbygger Det tredje intervjuobjektet i gruppen av bedrifter som ikke hadde vist interesse for lavenergiboliger eller passivhus, forklarte de at de til nå ikke hadde et tilbud på lavenergiboliger eller passivhus fordi de hadde negative erfaringer med betalingsvilligheten for energitiltak fra tidligere prosjekter: 18

19 og da jobbet vi med enøk. Vi skulle bruke et felles pelletsanlegg på tjuefem boliger, og det utviklet vi sammen med SINTEF. [ ] Det var ikke modent, vi fikk ikke til at det ble bra nok. Og så ble det så dyrt, så skjønte vi at de som skulle kjøpe dette de ga fullstendig blaffen. De var ikke villige til å gi en i snitt ekstra for den teknologien, som kanskje hadde en tilbakebetalingstid på mellom 5 og 10 år. Men denne bedriften mente at tidene var forandret og at folk var mer modne for det nå, og så klart for seg prisfordelen og det rasjonelle økonomiske som et argument for salg av lavenergiboliger: for det er bare å sette seg ned med regnestykket. Og da, sånn som med varmepumpe. Varmepumpe var uinteressant for 6-7 år siden, plutselig skjønner folk at det er en tilbakebetalingstid på to år, og nå selger de som varmt hvetebrød. Det må være en sånn fordel. [ ] Du må regne på det for kunden. [ ] og at vi som forbrukere sammen skjønner den rasjonelle fordelen i det, og klarer å skape løsninger som er mye mer energisparende enn det vi har i dag. I de tre siste bedriftene i utvalget var det på forhånd kjent at de hadde vist interesse for lavenergiboliger eller passivhus. I to av bedriftene har de valgt å utvikle sin egen standard og sitt eget merke for boliger med lavt energibehov. Den siste bedriften i denne gruppen hadde ikke utviklet et eget merke for sine boliger, men de var opptatt av at alle boligene de bygget var gode produkter med godt håndverk og at de var energieffektive og universelt utformet. På spørsmål om hvordan de integrerte energieffektiviteten i salget, var svaret fra bedriften som ikke hadde utviklet et eget merke for det at de ikke brukte annonsemateriellet eller brosjyrer, men at de solgte dette kun indirekte ved salgssamtalene med boligkjøperen: Indirekte gjorde vi det gjennom samtaler med kunden hvor vi fortalte om lave bokostnader, høy komfort og at borettslaget var tilknyttet vannbåren varme. [ ] Vi tilbyr energieffektive boliger hvor strømforbruket er kjempelavt, ca to hundre og femti til tre hundre kroner per måned for en toroms på trettifem kvadrat. Dette er blokk bygget med stålhulldekke. Det bruker lite energi fordi det er tette bygg med varmegjenvinner på det balanserte ventilasjonsanlegget og vannbåren varme levert av TEV. Regiondirektør for en større boligutvikler Den ene bedriften som hadde utviklet et eget merke for sine energieffektive boliger, hadde ikke lagt disse boliger ut for salg enda, men planen var å gjøre dette i løpet av høsten 2008: Vi kommer til å fortelle om miljøprofilen på det prosjektet når vi legger det ut, det gjør vi helt klart, det er det som er hoveddriven vår på prosjektet. [ ] Vi kommer til å profilere det som et prosjekt med tre fokus: Energi inn, hvordan huset er bygd og hvordan beboerne enklest mulig kan bo uten å gi avkall på noe komfort eller hva det nå enn skulle være, sant hvordan en enklest kan leve miljøvennlig. Produktansvarlig hos en større utbygger Samtidig poengterte dette intervjuobjektet at andre kvaliteter var like viktig: Men det alene selger ikke, du må ha dyktige arkitekter, du må ha gode planløsninger, så like mye som vi jobber med universell utforming og miljøbiten, så er det like viktig for oss at 19

20 planløsningen sitter, at resten fungerer. Så det er totalbildet, jeg tror ikke du kan levere hva som helst og kalle det miljøvennlig, så det er like viktig jeg tror på et slikt prosjekt har du noen av kundene som kjøper på grunn av beliggenheten, noen som kjøper på grunn av planløsningen og størrelsen og at det passer dem og noen kjøper fordi de er idealistiske og vil inn i et passivhus eller en miljøvennlig bolig, men jeg tror det er like viktig at du har med deg resten. Produktansvarlig hos en større utbygger Den andre bedrift som hadde utviklet sitt eget merke for sine energieffektive boliger, var medlem av en kjede som hadde hatt dette tilbud mot boligkjøpere i flere år. På intervjutidspunktet holdt kjeden på å utvikle sin egen passivhusstandard. Kjeden hadde en egen katalog for sine energieffektive boliger som ble markedsført og intervjuobjektet solgte i tillegg inn konseptet direkte i møter med boligkjøpere: Jeg spør dem gjerne om de har tenkt gjennom hvordan huset skal bygges. Om de skal bygge etter det som er dagens standard eller om de ønsker etter ny forskrift. Noen er ikke veldig opptatt av det, og de er mer opptatt av å få seg et hus. Det var ikke noen dårlig forskrift det heller. Vår lavenergi er rimelig likt den nye standarden. Men det er noen som trekker dampsperra inn i veggen og putter enda fem centimeter til, så du har femogtjue centimeter i yttervegg. I intervjuet kom det fram at lavenergiboligene fra denne boligproduserende kjeden var enkelt for den lokale selgeren å selge. Noen av begrunnelsen for dette var selgerens egen kompetanse på området og kjedens satsing på temaet. Intervjuobjektet forklarte hvordan: Noen har veldig fokus på hvordan kjøkkenet skal være, som gjerne smeller til med to hundre ekstra tusen der. Og andre er opptatt av at de, og kanskje at de bor i en litt dårlig bolig også, trekkfull bolig, så nå skal de ha en godt isolert ny, og slippe å gjøre noe med den de neste årene. Så det er egentlig ganske lett, hvis de ikke har tenkt på det også så synes jeg det er ganske lett å overbevise dem om at de skal legge inn litt mer isolasjon og bedre vinduer.[ ] Det er ganske lett å overbevise dem om at de bør bygge etter ny forskrift; for du ønsker vel når huset er ferdig å flytte inn i en bolig som er etter ny standard og ikke etter gårsdagens? Men at en da må betale hundretusen ekstra for det, folk er villige til det [ ] Jeg snakker om tetthet og snakker om mer lydisolering med treglassvinduer, og du får en bolig som er litt mer fremtidsrettet enn å bygge etter forskrift fra -97. Også dette intervjuobjektet fremhevet at det var andre forhold en bare lavenergi som var viktige for salget. Samtidig kom det fram at hele femti prosent av boligene intervjuobjektet solgte var kjedens lavenergiboliger: Jeg har mine to kollegaer her, de er ikke så opptatt av det. Derfor blir det heller ikke så mye fokus på det i salget. [ ] Femti prosent av boligene jeg selger er lavenergiboliger. Kollegaene mine tror jeg bruker to timer på lavenergien og et kvarter på boligsalget. I sannheten er det motsatt, jeg bruker to timer på salget og et kvarter på lavenergi. 20