Planprogram for Skolmerød Næringsområde

Transkript

1 1 Trollborg 2 As Planprogram for Skolmerød Næringsområde Skolmerød Planprogram i henhold til Pbl. 4.1 PlanID: januar 2019 Prosjektnummer: 18490

2 Innhold SAMMENDRAG INNLEDNING Bakgrunn Beliggenhet Konsekvensutredning Eiendomsforhold Planavgrensning Oppstartsmøte GJELDENDE PLANER Kommuneplanens arealdel ( ) Eksisterende reguleringsplaner Regionale planer Regional plan for handel og sentrumsutvikling i Vestfold Regional plan for bærekraftig arealpolitikk (RPBA) Varegruppeinndeling BESKRIVELSE AV TILTAKET Reguleringsformål ALTERNATIVER alternativet Alternativ I inklusiv forretning Alternativ II uten forretning PROBLEMSTILLINGER OG UTREDNINGSBEHOV Handelsanalyse Kulturminner Trafikk Støy Geoteknikk Forurensning ROS - analyse Barn og unge Landbruk Metode OPPSUMMERING AV TEMAUTREDNINGER PLANPROSESS OG GJENNOMFØRING VEDLEGG

3 N Illustrasjonsplan Oppdragsgiver: Trollborg 2 AS c/o Finn Erik Røed, Gonveien 55, 3260 Larvik. Rådgiver: Spir Arkitekter AS, Pb. 18, 3119 Tønsberg. Prosjektleder: Ivar Holt E-post: ivar@spir.no Mobil: Medarbeider: Kristian Ottesen E-post kristian@spir.no Mobil: Utgave: Dato: Status: Kontroll: Utkast KOT Justert etter merknader fra kommunen IH

4 4 SAMMENDRAG Trollborg 2 As c/o Finn Erik Røed kjøpte eiendommene GBNR 151/51 og 151/28 høsten Grunneier ønsker å regulere eiendommene for deretter å kunne selge næringstomter og legge til rette for utbygging av næringsbebyggelse. I tillegg til kontor, lager og industriformål som området er avsatt til i kommuneplanen er det et ønske om å legge til rette for etablering av bilforretning/ plasskrevende varer innenfor området. Oppstartsmøte ble avholdt I møtet ble det konkludert med at en regulering vil innebære krav til konsekvensutredning, med henvisning til KU - forskriftens 6b vedlegg I nr.24 (BRA over kvm). Etablering av bilforretning vil også være i strid med overordnet plan. Planområdet er på ca. 65 daa. inkludert tilgrensende deler av eksisterende næringstomter på Skolmar (buffersone), jorder og gårdstun på eiendommen GBNR 153/17, og veiarealer for Solbergveien og Raveien. Spir Arkitekter AS, 25. februar 2019

5 5 1 INNLEDNING 1.1 Bakgrunn Området ble avsatt til næringsformål ved rullering av kommuneplanens arealdel Avgrensningen av næringsområdet mot eksisterende fornminne skjedde i dialog med fylkeskommunen ved kulturarv. Hele planområdet ble høsten 2017 undersøkt av fylkeskommunen med georadar med tanke på kulturminner. Det ble da funnet noen strukturer som må undersøkes videre. I forbindelse med reguleringsplanen må det gjøres en begrenset arkeologisk undersøkelse. 1.2 Beliggenhet Området ligger mellom Raveien (fv.256) og E18 i Sandefjord. Langs Raveien er det etablert sammenhengende gang-/ sykkelvei. Området ligger ca. 4 km vest for sentrum. Det er ca. 1km sydvestover langs Raveien til påkjøring til E18 ved Langåker, og 3,5km nordover langs Raveien og Sandefjordsveien til kryss på E18 ved Natvall. Figur 1, Omriss av planområdet i Google Earth.

6 6 1.3 Konsekvensutredning I henhold til Forskrift om konsekvensutredninger (KU- forskriften) med ikrafttredelse ( ). Jfr. 6 b) skal reguleringsplaner for tiltak i vedlegg I alltid behandles etter forskriften. Vedlegg I nr. 24 omfatter: Næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med et bruksareal på mer enn m²." Ut fra foreløpige skisser for utnytting antas det at planforslaget vil kunne åpne for et bruksareal som er mer enn dette. Forskriften «Grad av utnytting» legges til grunn ved beregning av bruksareal. For bygninger med etasjehøyde over 3 m beregnes bruksareal som om det var lagt et horisontalplan for hver tredje meter. 1.4 Eiendomsforhold Trollborg 2 As c/o Finn Erik Røed eier eiendommen GBNR 151/51 og 151/28. Jordene og gårdstunet på eiendommen GBNR 153/17 eies av Frode Abrahamsen. Eiendommer som er tatt med i planområdet innenfor Skolmar næringsområde er: GBNR 151/ 42 Søndre eiendom 3 AS, GBNR 151/49 Skolmar 38 AS, og 151/ 47 Skolmar 35 DA.

7 7 1.5 Planavgrensning Forslag til planavgrensning er vist på kart under. Planområdet er totalt på 64,7 daa. De to eiendommene 151/51 og 151/28 som eies av Trollborg 2 As er på totalt 30,4 daa. Eiendommen 153/17 er tatt med i planområdet for å regulere eksisterende fornminne samt areal avsatt til næringsvirksomhet på eiendommen. Ca. 7,1 daa av nordvestre del av eiendommen er avsatt til næring på kommuneplanen. De delene av tilgrensende næringseiendommer på Skolmar, som er regulert til buffersone er tatt med i planområdet. Deler av Solbergveien er tatt med for å vurdere atkomst til eksisterende gårdstun samt næringsareal. Raveien er tatt med på strekningen for å vurdere nytt kryss / avkjørsel til næringsområdet. Figur 2, Forslag til omriss av planområdet.

8 8 1.6 Oppstartsmøte Oppstartsmøte med kommunen ble avholdt den Hovedpunktene i kommunens tilbakemelding er referert under: Planområdet ligger utenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Kommunen opplyste at 600mm vannledning over tomta trolig vil bli flyttet til Solbergveien. Samlevei inn i området må ha 10m reguleringsbredde. Det må lages en overordnet kommunalteknisk plan. Det må reguleres buffersone mot landbruksareal og lages en plan for håndtering av jordressursene. Det må gjøres en begrenset arkeologisk undersøkelse i planområdet. Etter kommunens syn kan en konsekvensutredning gjøres relativt enkelt. Kommunen påpekte at handelsetablering ikke er i tråd med avsatt formål. 2 GJELDENDE PLANER 2.1 Kommuneplanens arealdel ( ) Området er på kommuneplanens arealdel vist som næringsvirksomhet (nåværende). I de utfyllende bestemmelser punkt er det følgende føringer: a) Områdene kan inneholde kontor, lager og industri. b) For produksjons/ håndverksbedrifter/ engros kan det etter søknad tillates salg av produkter tilknyttet virksomheten på maks 100kvm salgsflate. Figur 3, Utsnitt av kommuneplanens arealdel. c) I områdene for næringsvirksomhet skal det være god arealutnyttelse. I de utfyllende bestemmelsene punkt er det krav om at byggegrense mot dyrket mark settes til 10m. I de utfyllende bestemmelsene punkt er det krav om at det for næringsbebyggelse utenfor sentrum maksimalt kan etableres 2,5 parkeringsplasser per 100kvm næringsareal.

9 2.2 Forslag til ny kommuneplan ( ) Forslag til ny kommuneplanen ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av formannskapet i møte den , sak 21/19. I forslag til ny arealdel er Skolmerød videreført som næringsområde. I reviderte bestemmelser forslår det endringer slik at det ikke tillates etablert rene kontorvirksomheter innenfor områder avsatt til næringsvirksomhet. I forslag til nye bestemmelser for næringsvirksomhet punkt 2.6 a) står det: «Formålet omfatter industri-, håndverks- og lagervirksomhet» Eksisterende reguleringsplaner Området er i hovedsak uregulert. I syd inngår deler av planområdet i reguleringsplan for Skolmar Næringsområde. Her er det regulert en buffersone på 10m. Gårdstun og jorder i vest, inngår i reguleringsplanen for E18 Langåker Larvikgrense. Arealene frem til E18 er regulert til jordbruksformål. I planen er det fastsatt en byggegrense på 100m mot E18. Reguleringsplanene for Raveien omhandler gang-/ sykkelvei. Figur 4, Oversikt over gjeldende reguleringsplaner.

10 Regionale planer Regional plan for handel og sentrumsutvikling i Vestfold Planen ble vedtatt I henhold til retningslinjene (kap. 7.2 nr. 1) skal etablering og utvidelse av handelsvirksomhet kun skje i områder avsatt i kommuneplanens arealdel eller i kommunedelplaner. Dette gjelder sentrumssoner og andre områder for handel. I henhold til planbestemmelsen er det forbud mot handelsetableringer langs E18 i et belte på 1 km på hver side. Det er gitt unntak for områder som inngår i sentrumssoner eller andre områder for handel knyttet til område- eller lokalsentrene Regional plan for bærekraftig arealpolitikk (RPBA) RPBA ble vedtatt (sist behandlet ). Planen fastlegger blant annet hovedtrekk i utbyggingsmønsteret i Vestfold med særlig vekt på by- og tettstedsutvikling og næringsutvikling i et 30-års perspektiv, og viser langsiktige utviklingsgrenser i et tidsperspektiv fram til 2040 for byene og en rekke tettsteder. Planområdet ligger utenfor langsiktig utbyggingsgrense. Denne avgrensningen er innarbeidet på kommuneplankartet. I RPBA anbefales minimum 70 BRA % tomteutnyttelse for kombinert næringsvirksomhet (industri, håndverk, lager, kontor). RPBA er under revisjon. Forslaget til nytt plandokument skal erstatte RPBA fra Regional plan for handel- og sentrumsutvikling i Vestfold skal innlemmes i planen. Revidert plan har vært lagt ut på høring i perioden 3. juli til 3. desember I høringsforslaget er det ikke foreslått endringer av langsiktig utviklingsgrense for vestre del av Sandefjord tettsted, mot området som skal reguleres. Sandefjord sentrum og Torp er vist som regionalt prioriterte næringsområder. Fokserød er vist som regionalt næringsområde. Grunnprinsippene fra tidligere plan (handel- og sentrumsutvikling 2009) videreføres: Handelsvirksomhet skal i utgangpunktet avklares i kommuneplanens arealdel og/eller i kommunedelplan på bakgrunn av en handelsanalyse for kommunen og forbudet mot handel langs E18 videreføres Varegruppeinndeling Plasskrevende varegrupper er definert i rikspolitisk bestemmelse: salg av biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner/ anleggsmaskiner, trelast og andre byggevarer, salg fra planteskole/hagesentre med delvis egen produksjon, samt salg av fritidsbåter.

11 11 3 BESKRIVELSE AV TILTAKET 3.1 Reguleringsformål Det foreslås regulert til kombinert formål forretning (plasskrevende varer), kontor, industri og lager. Arealet som er avsatt til næringsbebyggelse i kommuneplanen er på 37,2 daa. Av dette utgjøre areal på eiendommen 153/17 ca. 7 daa. Det er utarbeidet skisser for mulig utnytting av arealene på de to eiendommene 151/51 og 151/28. Dersom en legger til grunn en utnytting på 50% bebygd areal (BYA) vil det kunne oppføres en bebyggelse med grunnflate (bebygd areal) på kvm. Innkjøring fra Raveien er tenkt relativt sentralt på tomten. Denne er tenkt plassert slik at den sammenfaller med fylkeskommunens ønsker om visuell kontakt mellom Raveien og fornminnet.

12 12 4 ALTERNATIVER alternativet 0 - alternativet er generelt et uttrykk for den situasjonen en kan tenke seg eller fremskrive, dersom et planlagt tiltak ikke blir gjennomført. I dette tilfellet betyr det at området blir liggende som landbruksområde og omdisponeringen ikke gjennomføres. 4.2 Alternativ I inklusiv forretning Det reguleres til kombinert formål forretning, kontor, industri og lager. Føringene i RPBA om 70 BRA% tomteutnyttelse legges til grunn. Eiendommen GBNR 151/51 og 151/28 er på til sammen 30,4 daa. Tomteutnytting på 70 BRA % gir et bruksareal på kvm. En snitthøyde på 2 etasjer gir en grunnflate på bebyggelsen/ bebygdareal på ca kvm. Det legges til grunn at et bruksareal på 5000kvm til forretning og kvm til kontor, lager og industri. 4.3 Alternativ II uten forretning Det legges til grunn samme utnytting som i alternativ I og at hele bruksarealet på kvm reguleres til kombinert formål kontor, industri og lager. 5 PROBLEMSTILLINGER OG UTREDNINGSBEHOV Jfr. forskrift om KU ( ) 5 skal det i planprogrammet gjøres rede for formålet med planarbeidet, beskrive det aktuelle området og hvilke problemstillinger som anses viktige for miljø og samfunn i det konkrete planarbeidet, basert på eksisterende kunnskap. Relevante og realistiske alternativer skal beskrives, og det skal fremgå hvordan behandlingen av disse skal ivaretas i planarbeidet. 5.1 Handelsanalyse Jfr. regional plan for handel og sentrumsutvikling i Vestfold (2009) og retningslinjenes punkt 5 skal andre områder for handel avsettes i kommuneplanens arealdel eller kommunedelplan. Områdene skal være knyttet til byer og sentre i senterstrukturen, og dimensjoneres og tilpasses byen eller tettstedene de er knyttet til. Det forutsettes at handels- og kontoretableringer ikke gir negative konsekvenser for senterstrukturen. Reisemotstand og sentrenes attraksjonskraft legges som grunnlag i analysene av virkningene for senterstrukturen. Av kap. 7.2 (retningslinjer) punkt 7 (unntak og overgangsregler) fremgår: Inntil kommuneplanene er revidert og andre områder for handel er etablert, må det til hver enkelt sak om handelsetableringer utenfor sentrumssonen, lokalsentre og nærsentre konsekvensutredes virkninger av etableringen på senterstrukturen på linje med krav ved lokalisering og avgrensning av andre områder for handel.

13 13 Analysen skal omfatte konsekvensene for eksisterende senterstruktur i Sandefjord kommune. 5.2 Kulturminner Næringsområdet grenser opp mot kjent fornminne på eiendommen GNR. 153/17. Hele planområdet er undersøkt av fylkeskommunen med georadar med tanke på kulturminner. Det vises til NIKU oppdragsrapport 145/2017. For området som er avsatt til næringsformål i kommuneplanen er det begrenset funnmengde i datasettet, og det er ingenting som tyder på at det her er funn av en slik betydning at områdebruken vil påvirkes. Det er imidlertid gjort funn av noen strukturer tolket som mulig arkeologi. Dette innebærer at selv om det ikke er arkeologi som kan endre på den overordnede bruken av området, så finnes det likevel arkeologiske strukturer som må ivaretas i tråd med lov om kulturminner. I forbindelse med reguleringsplanen må det gjøres en begrenset arkeologisk undersøkelse. I planarbeidet skal det avklares sikringssone rundt og byggegrense til eksisterende forminne, samt siktsone mellom Raveien og fornminnet. 5.3 Trafikk Med utgangspunkt i tall for turproduksjon utarbeides det en oversikt over trafikkgenereringen fra tiltaket. På grunnlag av de nye trafikktallene gjøres det en vurdering av tiltakets konsekvenser for vegsystemet i området med tanke på kapasitet og trafikksikkerhet. 5.4 Støy Retningslinje T-1442 (retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging) skal legges til grunn ved planlegging og behandling av enkeltsaker etter plan- og bygningsloven. Det skal beregnes to støysoner rundt viktige støykilder, en rød og en gul sone. I den røde sonen bør støyfølsom bebyggelse skal unngås, mens den gule sonen er en vurderingssone hvor ny bebyggelse kan oppføres dersom det kan dokumenteres at avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Det beregnes støysoner i henhold til T Behovet for støytiltak på eksisterende og ny bebyggelse beskrives. 5.5 Geoteknikk Det vises til retningslinje fra NVE (1 2008) for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag (sist revidert 5. mars 2009), TEK 17 og geoteknisk veileder om utredning av områdestabilitet i områder med kvikkleire og andre jordarter med tilsvarende egenskaper. På kommuneplanens arealdel er det ikke vist fareområder i eller i umiddelbar nærhet av planområdet. Området ligger på Raet som strekker seg gjennom Vestfold. NGU sitt løsmassekart viser at hele planområdet ligger på randmorene/ Raet. Planområdet er relativt flatt. Den geotekniske utredningen skal avklare følgende forhold: 1. Identifisere fareutsatt areal (utstrekning på faresonen avmerkes på kartet).

14 2. Analysere skredfaren/stabiliteten i faresonen (faregradevaluering og stabilitetsanalyser). Utredningen skal inneholde områdestabilitet og lokalstabilitet. 3. Vurdere og eventuell utredning av alternative løsninger for å redusere faren for skred m.m., inkludert stabilitet i anleggsperioden. 5.6 Forurensning Forurensningsforskriftens kapittel 2 Opprydding i forurenset grunn ved bygge- og gravearbeid kommer til anvendelse ved terrenginngrep, der det er mistanke om forurenset grunn. Tiltakshaver har etter 2 4 en utredningsplikt. Påvises grunnforurensning, må nødvendige tiltak settes i verk jfr. paragrafene i kapittel 2. Området er hovedsakelig dyrket mark. Det er ikke grunn til å tro at det er forurensning i grunnen. Temaet utredes derfor ikke videre ROS - analyse Det vises til Pbl. 4 3 om samfunnsikkerhet og ROS - analyse hvor det heter at analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold, som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål. Område med fare, risiko eller sårbarhet skal avmerkes som hensynssone. Det foretas en gjennomgang av alle relevante temaer for håndtering av samfunnssikkerhet i overordnet arealplanlegging.

15 Barn og unge Fra de utfyllende bestemmelsene 1.9 jfr. Pbl nr 5: Ved utarbeidelse av reguleringsplaner og i byggesaker, skal konsekvenser for barn og unges oppvekstmiljø vurderes særskilt, jf Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn og planlegging. Lokalisering av lekeplass skal begrunnes i planbeskrivelse. I kommunens temakart for rekreasjon er noen arealer innenfor planområdet vist med rekreasjonsverdi C. Dette er generert ut fra arealer som ikke er registrert fulldyrket jord i markslagkartet, og er ikke basert på undersøkelser på hvorvidt arealene brukes til rekreasjon. Rekreasjonsverdien knyttet til planområdet vurderes å være liten siden det meste av arealene er fulldyrket jord. Barn- og unges interesser vil i hovedsak være knyttet til trafikksikkerhet i forbindelse med atkomsten og gang- og sykkelveien. 5.9 Landbruk I henhold til utfyllende bestemmelser til kommuneplanen pkt. 1.5 er det krav om plan for håndtering av jordressursene dersom en plan medfører tap av matjord. Det utarbeides en plan for håndtering av jordressursene.

16 5.10 Metode I forskrift om konsekvensutreding 7 2. ledd heter det: Konsekvensutredningen, herunder feltundersøkelser, skal gjennomføres i henhold til anerkjent metodikk og utføres av personer med relevant faglig kompetanse. Hva som anses som anerkjent metodikk er omtalt i veilederen Konsekvensutredninger: anerkjent metodikk og databaser for innlegging av data, utarbeidet av Klima- og miljødepartementet og Kommunal- og moderniseringsdepartementet ( ). For flere av fagtemaene er det i den nevnte veilederen vist til håndbok V712 Konsekvensanalyser utarbeidet av Statens vegvesen. Metodikken vil variere fra tema til tema avhengig av problemstilling, og er nærmere omtalt i kapittel 4 Problemstillinger og utredningsbehov. Den faglige metodebruken vil bli dokumentert i temarapportene. Konsekvensene for hvert enkelt utredningstema vil bli vurdert opp mot 0 alternativet, som vil bli situasjonen hvis området blir liggende som LNF - område. Av sammenstillingen vil det fremgå hva som er vektlagt som grunnlag for endelig planforslag. Det forutsettes ikke gjennomført en samfunnsøkonomisk analyse av prissatte og ikke prissatte konsekvenser jfr. håndbok V712. I denne konsekvensutredningen vil handelsanalysen være et sentrale temaet. Aktuell metode er beskrevet og brukt i rapporten Senterstruktur i Vestfold analyser av handel og transportarbeid ( ), utarbeidet av Asplan Viak. Modellen som brukes er basert på teoretiske modeller utviklet på bakgrunn av sentralstedsteorien. I rapporten heter det: Sentralstedsteorien går i korthet ut på at sentra utvikler seg som følge av omlandets, dvs. befolkningens reisevillighet ved anskaffelse av ulike tjenester. Ved økende grad av spesialiserte tjenester vil reisevilligheten øke. Dvs. at et stort senter med bredt tilbud vil utløse en økt reisevillighet i forhold til daglige behov som for eksempel dagligvare OPPSUMMERING AV TEMAUTREDNINGER Oppsummering av de viktigste temautredningene: Utredningstema Handel (5.1) Kulturminner (5.2) Trafikk (5.3) Støy (5.4)s Geoteknikk (5.5) Vurderinger som skal gjøres Vurdere konsekvensene av handelsetableringen i by- og senterstrukturen i Sandefjord. Det gjennomføres arkeologisk undersøkelse. Det avklares sikringssone rundt og byggegrense til eksisterende forminne, samt siktsone mellom Raveien og fornminnet. Med utgangspunkt i forventet turproduksjon gjøres det en analyse av tiltakets konsekvenser for vegsystemet, og trafikksikkerhet. Det beregnes støysoner i henhold til T Behovet for støytiltak på eksisterende og ny bebyggelse beskrives. Den geotekniske utredningen skal avklare følgende forhold: 1. Identifisere fareutsatt areal. 2. Analysere skredfare/stabilitet. Utredningen skal inneholde områdestabilitet og lokalstabilitet. 3. Utrede alternative løsninger/tiltak for å redusere skredfaren.

17 17 ROS analyse (5.7) Landbruk (5.9) VA og overvann Estetikk/landskap Gjennomgang av sjekkliste for håndtering av samfunnssikkerhet i overordnet arealplanlegging. Det utarbeides en plan for håndtering av jordressursene. Forhold knyttet til vann, avløp og håndtering av overvann utredes. Det utarbeides illustrasjoner som viser forholdet til omkringliggende bebyggelse og områder med nær- og fjernvirkning, samt sol- og skyggevirkning av tiltaket. Utredningene må avklare om det er behov for avbøtende tiltak i forbindelse med gjennomføringen av planen. I tillegg skal det avklares om det er behov for undersøkelser og tiltak, med sikte på å overvåke og klargjøre de faktiske virkningene av planen. Konsekvensutredningen skal inneholde oppsummering og sammenstilling av virkningene. Konsekvensutredningen skal inneholde forslagsstillers anbefaling, og vurdere behovet for eventuelle nærmere undersøkelser før gjennomføring. Metodene som blir benyttet for utredning av de ulike temaene beskrives der dette er relevant. 7 PLANPROSESS OG GJENNOMFØRING Behandling og fastsetting av planprogram For reguleringsplaner som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn (jfr. Pbl ledd), skal det som ledd i varsling av planoppstart utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet. Forslag til planprogram sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, samtidig med varsling av planoppstart jfr. Pbl ledd (minimum 6 uker). Kommunen fastsetter planprogrammet. Planforslag og konsekvensutredning Reguleringsplanen vil bli utarbeidet som detaljregulering i henhold til Pbl Oppstart av reguleringsplanarbeidet varsles i henhold til Forslag til reguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning utarbeides på bakgrunn av fastsatt planprogram. Samråd, informasjon og deltagelse i planprosess Medvirkning og kontakt med næringsdrivende og beboerne i området vil bli ivaretatt i planprosessen med muligheter for innspill gjennom høringsperiodene. Etter 1. gangsbehandling overtar formelt kommunen planen. Et eventuelt informasjonsmøte i forbindelse med offentlig ettersyn av planforslaget avtales med kommunen.

18 18 8 VEDLEGG 8.1 Illustrasjonsplan