HUNDSVATN HYTTEOMRÅDE

Transkript

1 HUNDSVATN HYTTEOMRÅDE I REGULERINGSPLAN: KVERNÅSEN HYTTEFELT Gnr. 20, bnr. 2 og 7 m.fl. GJERSTAD KOMMUNE PLANFORSLAG Daer P.nr. 2063Rp Planen er uarbede av: Plankonore H. H. AS Avd. Vegårshe E-pos: pos,'(-plankonore.no

2 Hundsvan hyeområde, Regulerngsplan Kvernåsen hyefel, del av gnr. 20 bnr. 2 og 7 Gjersad kommune Innhold INNLEDNING 3 2 OVERORDNEDE. PLANER OG FØRINGER 3 r 2. KOMMUNEPLANEN EIENDO MSFORHOLD OG DELTAKELSE I PLANLEGGINGEN INNSPILL TIL VARSEL OM OPPSTART AV PLANARBEID 3 3 PLANBESKRIVELSE, VURDERINGER, KONSEKVENSER 5 IT 3. PLANOMRÅDETS UTSTREKNING OM UTFORMING AV PLANEN, VURDERINGER OG KONSEKVENSER Grunneersamarbed Avgrensnng av byggeområde Plangrep Veganlegg,parkerng Frlufsområder og grønsrukur Byggeområder, uformng av bygnngen (byggeskkk) mm Uomhusareal Vann og avløp Renovasjon Srøm, TV, Brebånd ( vann- og avløpsrør) NATURMILJØ Terreng og landskapshensyn, (eksponerng - slhue m.v. ) på den enkele om -errenglpasnng FRILUFTSLIV,REKREASJON TRADISJONELT LANDBRUK FORHOLDET TIL BARN OG UNGES INTERESSER, FORSKING OG UNDERVISNING MILJØ OG FOLKEHELSE SAMFUNNSTRYGGHET OG BEREDSKAP, ROS - ANALYSE Naurge og menneskeskape rskoforhold - endre som følge av ubyggng? Naurbenge fare (ras, masseugldnng, flom, radon) Helse (plee og omsorg) Beredskap og rygghe Brann Rsko og sårbarhe 5 Plankonore Hallvard Homme A/S s. Gjersad Kommune

3 r Hundsvan hyeområde, Regulerngsplan Kvernåsen hyefel, del av gnr. 20 bnr. 2 og 7 Gjersad kommune Vedlegg: REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GNR 20 BNR 2 OG 7 HUNDSVATN, GJERSTAD KOMMUNE, DATERT REGULERINGSBESTEMMELSER, DATERT UTSLIPSSØKNAD, TVEITEN AS, DATERT D G D I El El Plankonore Hallvard Homme A/S s.2 Gjersad Kommune L',

4 Hundsvan hyeområde, Regulerngsplan Kvernåsen hyefel, del av gnr. 20 bnr. 2 og 7 Gjersad kommune n Innlednng På oppdrag fra Lars Oo Haugen og Knu Harve, og under henvsnng l varsel om oppsar av planarbed daer , blr de med dee uarbede regulerngsplan for del av gnr. 20 bnr. 2 og 7 ved Hundsvan Gjersad kommune. Planen berører også eendommene med gnr. 0, bnr., gnr. 0 bnr. fnr. 3, gnr. 9, bnr. 2 og 4 (fremførng av felles veg). Hyene planlegges med høy sanær sandard. De vl bl før srøm frem l område. De lgger god l ree for å føre fram veg l hver hye, sam eablere parkerng på omene. De er adkoms l område fra Rv. 48 Egdalen (Gjersad) og Rv. 45 ved Moland (Vegårshe) - over Presveen (kommunal veg mellom Gjersad og Vegårshe). Derfra langs prva felles skogsblve l Lyngsøl. Ingenørfrmae Tveen AS Seljord, v/olav Lnd, har uarbede plan for vannforsynng og avløp område. 2 Overordnede planer og førnger 2. Kommuneplanen I kommuneplanen er område avsa l fremdg byggeområde frdsbebyggelse og LNF-område. Område er dlgere ureguler, men grenser opp l og er en del av e sor planlag hyeområde rund Hundsvan og Egdejern. Kommuneplanen krever a de uarbedes regulerngsplan for område. 2.2 Eendomsforhold og delakelse planleggngen 7 grunneere rund Hundsvan og vesre del av Egdejern sple nn og har få sne arealer rund vannene lag u l fremdge hyeområder kommuneplanen. På lang sk regner en med a de vl bl en beydelg ubyggng dee område. De er e sasnngsområde for Gjersad kommune. De har bl a nav l grunneersamarbed med anke på vdere planleggng av område. Grunneere fkk nvasjon l å være med oppsarsfasen av planarbede. De ble hold felles nformasjonsmøe oppsarsfasen der grunneerne, kommunen og fylkesmannens landbruksavdelng også delok. Pr dag er 2 av grunneerne akve når de gjelder vdere dealjplanleggng, og med dee planforslage. Når de nå uarbedes regulerngsplan for den førse delen av dee område, er de vkg a regulerngsplanen sees sammenheng med de andre planlage ubyggngsområdene som grenser nnl. Særlg er de vkg a veer og grønkorrdorer kan forlenges vdere nn de andre områdene. De er også vkg a veene får rkg sandard. 2.3 Innspll l varsel om oppsar av planarbed De er komme nn 7 merknader l varsele. Dsse lgger vedlag. Aus Agder Fylkeskommune, arealplan Arealplanseksjonen råder serk l å a med hele område som er sa av l byggeområde for hyer ved Hundsvan. De vrker uheldg planmessg, arealmessg og Plankonore Hallvard Homme A/S s.3 Gjersad Kommune LJ

5 P Hundsvan hyeområde, Regulerngsplan Kvernåsen hyefel, del av gnr. 20 bnr. 2 og 7 Gjersad kommune samfunnsøkonomsk å a u deler av område baser på eendomsgrenser. Ber kommunen om å følge opp dee med å legge l ree for a de blr a e helskapelg plangrep uavhengg av eendomsgrenser hvor en følger planavgrensnngen sa kommuneplanen. Vkge hensyn dealjplanleggngen: Tlgang l vann, grønsrukur nern hyefele. Regulerngsplanen må rygge akv bruk av naur og nauropplevelser knye l vanne og l naurområdene rund hyeområde. Srandsona må vareas. De må avsees e kansone l vassdrag og byggegrense l vann. Landskapskarakeren må vareas sørs mulg grad og en helskapelg nfrasrukur må veklegges. Kulurmnneseksjonen opplyser nnsplle a arkeologske undersøkelser må gjennomføres. Dee ble gjennomfør 9. og 0. ma Rapporen fra ugravngene var ferdg Rapporen er vedlag dee dokumen. De ble funne en senalderboplass nnenfor planområde, denne er auomask frede. De ble også funne en kullmle område. Kullmla er e nyere ds kulurmnne og er dermed kke frede eer kulurmnneloven. Men begge funnene reguleres l spesalområde bevarng regulerngsplanen. P L Saens Vegvesen, Har ngen vesenlge merknader l a område as opp l regulerng. NVE, Ved plasserng av bygnngene errenge bør de as hensyn l vassdragselemenene. Anbefaler a område langs vassdragene reguleres l frlufsområde eller lgnende. Anbefaler bruk av bruer fremfor kulverer ved kryssng av vannveer. NVE mener a bekker prnsppe bør være åpne. Bekkedragene skaper varasjon landskape og mange planeer og dyr er knye l bekkedragene. Åpne bekker er også mndre ømfnlge for flomskader. Fylkesmannen Aus Agder, Mljøvernavdelngen: Foruseer a område avsa l LNF kommuneplanen blr reguler l e grøn formål, forrnnsvs l spesalområde, frlufsområde. Vdere må de reguleres nn e grøn bele langs srandsonen l Hundsvan. Vkg a allmennheens ferdsels- og frlufneresser og gjennom omrde blr varea. Dee gjelder særlg forhold l ssyseme fra Lyngsøl og Hundsvassdalen l Vesøl, men også forhold l nærområdene omkrng Hundsvan. Foruseer a kommuneplanens byggegrense på 50 meer l vann og vassdrag ugangspunke legges l grunn. Ny bebyggelse bør lgge god avsand frå urløypene slk a de blr arakv for allmennheen å ferdes gjennom område. De er vkg å varea landskapshensyn regulerngsplanen. En bør derfor plassere ny bebyggelse slk a en unngår bla slhuevrknng. Vdere bør en få l en helhelg grønnsrukur nnefor planområde. Landbruksavdelngen: Planområde med lgrensende arealer er for en sor andel produkve skogarealer akv drf. De er gjennom de sse 0 årene nveser beydelg både prva og offenlg kapal ubyggnga av en hensksmessg nfrasrukur for rasjonell og effekv skogsdrf dee område. I den vdere planleggng av de skssere ubyggngsområde må de legges opp l veløsnnger og leverngsforhold som er forenlg med skogbruksnærngens behov og neresser. De være seg valg av vesandard og Plankonore Hallvard Homme A/S s.4 Gjersad Kommune

6 Hundsvan hyeområde, Regulerngsplan Kvernåsen hyefel, del av gnr. 20 bnr. 2 og 7 Gjersad kommune veløsnnger som gr opmal vedeknng for område uavhengg av eendomsgrenser og løsnnger som kke senger for rasjonell drf nnenfor omkrnglggende arealer. De prvareslge sder forhold l vereer for hyer må også avklares med den eablere Lyngsølveen veforenng. Beredskapsmessge nnspll: De må gjennomføres ROS-analyser for å varea a menneskers lv, helse, mljø og økonomske verder skres bes mulg. Johannes Ullve Moe, Ber om a vdere regulerngsarbed for odelseendommen med bnr. 7 blr sl bero l saken om odelsløsnng er endelg avgjor. Harald Melås, Per Mæsel, Olav Fjærbu, Ønsker a vdere planleggng skal bero l den fremdge eer er på plass. Er soler se posve l planleggngen, men ønsker kke å være med så lenge odelssaken kke er avgjor. 3 Planbeskrvelse, vurdernger, konsekvenser!i 3. Planområdes usreknng Planområde lgger en sørvend l på nordsden av Hundsvan. De er ca 270 daa sor - al nklusve. Terrenge sger fra ca 20 moh l 300 moh nnenfor planområde. Terrenge veksler mellom bralend erreng, koller og plaå l flae par med glssen furuskog eller myrer. Hovedvegen nn område vl være hovedveg l planlage ubyggngsområder både øs og ves for dee område. r I Karusn: Planområde (ca 270 daa) er vs med svar sple srek. Plankonore Hallvard Homme A/S s.5 Gjersad Kommune

7 Hundsvan hyeområde, Regulerngsplan Kvernåsen hyefel, del av gnr. 20 bnr. 2 og 7 Gjersad kommune Om uformng av planen, vurdernger og konsekvenser 3.2. Grunneersamarbed Som nevn kaple om eendomsforhold er de a nav l grunneersamarbed. Alle er nver l å være med denne planprosessen, men de er kun o som vl være med. De øvrge grunneerne er posve l planer om hyebyggng, men da en av eendommene de her lages plan for (20/7) er del av en pågående odelsløsnngssak, ønsker kke de andre grunneerne å være med planleggngen før de evenuel er klar hvem som fremden vl være eeren av 20/7. Plan- og bygnngsloven er forfae slk a den kke ar hensyn l prvareslge forhold. Arealbruk på fas eendom kan reguleres uavhengg av hvem de er som er grunneer. De er arealbruken man skal a sllng l - kke eerforhold. I dee lfelle er foreslå arealbruk råd med nensjonene kommuneplanen. Planlegger har lang erfarng med planleggng av hyeområder. V kjenner de behov og neresser som melder seg for samordnng av arealbruk over admnsrave plangrenser. I dee lfelle kan dee dree seg om Markedsmessg vnklng (bruk av merkevarenavn, for eksempel "Hundevan"), Infrasrukurlak (ve, vann, avløp, srøm med mer), Grønnsrukur (konnue grøndrag, bevarng av vegeasjon, urser), osv. De er kke avgjørende for planlegger a alle parer er med planarbede for å oppnå e god resula. De kan kke være slk a de som kke vl være med fra saren av, skal kunne blokkere eller holde gjen de som nå vl gang med å uvkle sne eendommer. Plan- og bygnngsloven skrer parene som kke er med flere mulgheer for medvrknng og nnsyn den vdere planprosessen Avgrensnng av byggeområde Planlegger lrår å uvde planområde for å oppnå en mer hensksmessg ubyggng på vers av eendomsgrensene. Eer befarnger og felarbed er ubyggngsområde uvde nordover på eendommen gnr. 20, bnr. 7. Dee er kke samsvar med avgrensnngen av arealbruken kommuneplanen, da område her er lag u l LNFområde. Planlegger mener a ny avgrensnng kke bryer med nensjonene arealdsponerngen kommuneplanen. Dee har kke kommunen sag seg ueng heller forbndelse med varsel om oppsar av planarbed. Uvdelsesområde henger sammen med byggeområde øs på en gjensdg naurlg måe slk a byggbar erreng sør for den røde sreken på sksse nåes. Sksse : Usn av konununeplanen. Rod srek vser ovre grense for naurlg byggbar område på vers av eendomsgrenser. Plankonore Hallvard Homme A/S s.6 Gjersad Kommune

8 I fl r I Hundsvan hyeområde, Regulerngsplan Kvernåsen hyefel, del av gnr. 20 bnr. 2 og 7 Gjersad kommune Reguler byggeområde nord for den røde sreken på gnr. 9, bnr. 2 og 4, klarer man kke uløse med veg og samdg bebygge dersom,^.. ^... :^... - man skal lfredslle ^ - ^- ' ^ ^'^ ;- --=---^ -- `. kravene l fornufg sgnng på veer. : ^ -f,^,. ^ _ Uvdelsesområde er egne l ubyggng, og `.,^' _. _,^.., - _ w '^,...^ _' ^.., ^/- A ` '...,,^ 7 ^ 6oa,.^ nnebærer kke regonale ^ :.. w,y. eller lokale konflker r med annen arealbruk eller y, w A _ A ^ s. ^5^^ V ^ {.. '+'^ w e _,.... hensyn de er vkg å a _. a '^.'. ',. - ^- ^ ^.=.^, - - ^ 4.. ^ - J^ ^. '~.... vare på, for eksempel forhold som kan ha beydnng for,, Sksse 2: Adkoms l øvre del cn, byggbar areal pa gnr. 9, oppfaelsen av bnr. 2 og 4 vses med ykk rod pl. Ovrge veraseer pa landskape, denne eendommen vses med ynne rode pler. rekreasjonsmulgheer -^. ^ (urveger), dyrelv, vegeasjonssammensenng (blde), klma, mljø eller bologsk mangfold. y^..^-,:n :. ^ ^ - ' _ Uvdelsen medfører a naboen øs (Harald Melås gnr. 9, bnr. 2 og 4) får enklere og mer effekv adkoms l sne bralende og langsrake ubyggngsområder fra vegsyseme planområde her. Ellers vl mye av gnr. 9, bnr 2 og 4 s ubyggngsområde gå med l vegareal pga mange svnger og høy anall løpemeer ve, når mange høydemeer skal forseres. De er også vs e mulg fremdg uvdelsesområde nordves planområde. Dee henger kke naurlg sammen med noe anne ulag ubyggngsområde kommuneplanen, og må derfor evenuel sees sammenheng med en fremdg uvdelse av regulerng av eendommen 20/2 ves. Planlegger har vurder marka mulge felles adkomsveger og byggeområder på vers av eendomsgrensen ves. De lgger god l ree for dee. Den sørlgse delen bør holdes fr for bebyggelse - da dee vl kunne bl e lokal vkg uskspunk over Hundsvan og urmål forbndelse med nærrekreasjon. Vegsyseme planen her vl øke lgjengelgheen l dee uskspunke Plangrep Område er planlag meg ugangspunk helhelge perspekver. Arealbruken vs med dealjer som omeplasserng, lkomsveer, grønsrukur, urveer, bevarng av kulurmnne og vegeasjon, badeplass, båplass og avløp/nflrasjonsområde. Vegene er sukke marka på en slk måer a den følger errenge naurlg uen skjemmende nngrep. Arbede med skkng av veger er ufør av veplanlegger Olav Hardeberg. De er han som har planlag Lyngsølveen og rakorvegen ned l Egdejønn også. Infrasrukuren er lag opp slk a den vdereføres og være l glede for naboubyggngsområdene øs og ves. Plankonore Hallvard Homme A/5 s.7 Gjersad Kommune

9 Hundsvan hyeområde, Regulerngsplan Kvernåsen hyefel, del av gnr. 20 bnr. 2 og 7 Gjersad kommune De er engasjer eksern konsulen l å foreså uarbedelse av plan for vannforsynng og avløpsanlegg. Anleggene er plasser nnenfor plangrensen, og har kapase l å fremdg ubyggng på naboeendommer. Arealplanlegger Erlng I. Aas har sukke marka al 8 omer. De er planlag veg fram l alle omene. Tomene er plasser på naurlge plaå errenge - langs med vegene, eller på en slk måe a oma lar seg opparbede uen a dee renger medføre skjemmende nngrep. Besemmelsene syrer realbruken på den enkele oma forhold l omas beskaffenhe. De er en eller flere nnkjørngsmulgheer l hver om - avhengg av åssen man vl organsere bebyggelsen på oma. For å varea allmennheens ferdsels- og frlufsneresser og gjennom område er de avsa grønbele langs vassdrag, med pålegg om bevarng av vegeasjon, og avsa grønområder og -korrdorer /mellom ubyggngsområdene. Planlag bebyggelse er plasser på en slk måe a den kke vl forrnge urløyper område. u Kommuneplanens byggegrense på 50 meer l vann er overhold planen. Tlgangen l vann og bekker er opprehold. Kryssng av elva mellom Hundsvan og Egdejønn skal skje på bro med brokar plasser på kolle errenge (sør for dagens "flombro"). De oppsår dermed kke nngrep elvesrengen. Nedenfor følger en nærmere beskrvelse og vurderng av ulke ema og arealbruksformål Veganlegg, parkerng I kommuneplanen er adkomsen l område forusa fra Presevegen va Lyngsølvegen. Samlge grunneerne med ubyggngsneresser er medeere Lyngsølvegen. Vegen ble ruse opp ved a de ble krevd jordskfe. Vedekene jordskfe uarbede regulerer hvordan velage skal forholde seg l nnkjøp, vedlkehold osv. for fremdge hyefel som får adkoms va vegen. Se uklpp fra vedekene nedenfor. ` Medlemmer veforenngen som eerd selger /bygsler bor hyeom eller selv bygger hye for salglborlee, plker å beale en særskl lknynngsavgf for a hyeeerne/brukerne skal få benye veen. Sammen med en fas årsavgf gr lknynngsavgfen hyeeerne/brukerne bruksre å veen fo seg og sne hussandsmedleaanmer. Tlknynngs- og årsavgf for nye hyer fassees av årsmøe. De synes rmelg a lknynngsavgfen lgger område mellom Kr og Kr Avgfer som nnbeales l veforenngewbrukes l vedlkehold eller ubeales medlemmene eer andel veen. Jordskfe forusae vdere a de ble bygd felles rakorveg fra enden av Lyngsølvegen og frem l eendommene på nordsden av Hundsvan og Egdejønn. Dee er ufør. Gnr. 20, bnr. 7 er medeer denne rakorvegen. Adkoms l område er med dee skre og varea. C Plankonore Hallvard Homme A/S s.8 Gjersad Kommune

10 Hundsvan hyeområde, Regulerngsplan Kvernåsen hyefel, del av gnr. 20 bnr. 2 og 7 Gjersad kommune Alle veganlegg er som nevn dlgere fremkomme ved grundg befarng og skkng marka av veplanlegger Olav Hardeberg. Punk senerlne ve er nnmål av landmåler (Geomakk AS) som grunnlag for konsruksjon av veer og plandaa. C ^ '^ Veene er sukke på en slk måe errenge a de gr mns mulg negav vrknng på erreng og landskapsblde. Terrengformasjoner er bruk akv l framførng og skjulng av vegraseen. Hovedsakelg vl veganlegge bl lggende som lave fyllngsveer errenge, eller ved kombnasjon av skjærng og fyllng overgang mellom fla (ev. myr) og skrånende erreng. Veene er reguler med en bredde på plankare som samsvarer med forvene rafkkbelasnng, og slk a de samdg kan benyes av gående. Vegbredder og plasserng går fram av påføre mål på plankare /jurdsk bndende lnjer. Hovedveen frem l om ^3/^4 skal bygges som skogsblve klasse III. Veer er sukke slk a de hovedregelen kke har sørre sgnng enn 0 %, men de kan forekomme mndre avvk på adkoms l enkelhyer (+-3%). De er sl krav om 2 parkerngsplasser l hver hye - nnendørs og/eller på erreng. I llegg vl kjøreøy kunne parkeres oppkjørsler ved besøk. Dee medfører a de kke er behov for felles parkerngsplasser byggeområdene. De er heller kke avsa parkerng for allmennheen. Slke plasser bør ev. lokalseres l område rund Lyngsøl eller lengre nn fremdge ubyggngsområder, eller der de fnnes områder med spesell neresse for allmennheen, for eksempel ved e god egne sed for allmenn lgjengelg badeplass Frlufsområder og grønsrukur Innenfor planområde er de kke (speselle) regonale eller nasjonale grønområder med verd for opplevelse av landskap, klma eller sårbare vegeasjonssamfunn. Av lokal verd er særlg grønsonen langs vassdrag og ursen område vkg. Dsse er varea planen, ved a de er sa av grønbeler langs vassdrag og krved bevarng av vegeasjonen.vdere a de er lag nn sammenhengende grønkorrdorer mellom ubyggngsområdene planområde. Slk den sørvende la fremsår dag, er den e bevoks med rær og annen vegeasjon alle sjk. La fremsår kke som noe naurlg ufarssed. Ved ubyggng vl de ynnes vegeasjonen, og grønkorrdorer og veer vl gjøre område mer fremkommelg. De anbefales å hogge område flere omganger. Førs bør en a u skog vegraseer, og en radus på maksmal 0 meer rund bygnngspunke marka. Dereer er de naurlg når oma er solg å rydde uønske kra og småskog. De bør så gjen flere eksserende re på hver om eer ubyggng. Dsse vl vrke posv på opplevelsen av område, og for å skjerme for vnd og vær, sam brye opp nnrykke av bebyggelsen. Oppkvsng av slke rær bør kke gjøres høyere enn l gesms. II' Plankonore Hallvard Homme A/S s.9 Gjersad Kommune

11 Hundsvan hyeområde, Regulerngsplan Kvernåsen hyefel, del av gnr. 20 bnr. 2 og 7 Gjersad kommune Byggeområder, uformng av bygnngen ( byggeskkk) mm Regulerngsplanen åpner for a de kan bebygges nnl 8 hyer - fra nnl m2 (BYA) pr. om, nklusve 2 parkerngsplasser - fordel på o bygg (prmær og sekundærbygg), unna omene 7, 9-22, 25, 56 og 68 der de kun kan bygges bygg på oma - prmærbygg). De fremgår av dealjere besemmelser hvlken unyelsesgrad de er pr om. Hyer har radsjonel salak, med akvnkel mellom 20 og 34 grader. Takvnkel og akuskk har regonale varasjoner. I besemmelsene er de sa møne- og gesmshøyder for bevss å sgnalsere a bygg skal oppføres enen eller 2 easjer. Parkerng på erreng - uen overbygnng, eller grunnlage for uregnng av bruksareal (BRA). De skal regnes 8 m2 pr parkerngsplass, dvs. 36 m2 pr. hye (jf. krav om 2 P- plasser pr om). De er mye fjell grunnen, og omene er derfor velegne som byggegrunn. Høyden nnenfor planområde sger mo nord. Naurlge omer lgger rek lbake på rygger og plaå errenge. Tomene er forholdsvs sore - de flese I daa eller mer (noen få er mndre). Sørrelsen på omene gjør l a de kan så gjen vegeasjon på omene. Sammen med varasjonen høyde, medfører dee l a område vl få e grøn preg der rekroner og sammer bryer nnrykke av veger og fasader på bygnnger når en sår og uenfor fele og ser seg om, eller befnner seg ue på vannflaene. G Volum, dmensjoner og maeralbruk Mulgheene for god lpasnng av bygnnger errenge henger nøye sammen med sørrelsen på bygnngene. I regulerngsbesemmelsene er de sag a mønerenngen på hovedbygg skal være parallell med høydekoene. I dee lgger de og parallel med framherskende fallrennger og errengformasjoner. På omer der errenge er fla kan kommunen godkjenne annen mønerenng. Sekundærbygg kan god ha mønerenng vnkelre på høydekurvene. Maeralbruken bør lpasses nauren den blr benye. Planlegger er av den oppfanng a en bør benye naurmaeralene re, sen og orv der dee er mulg. Dsse forholdene er nnarbede besemmelsene l planen. Fargevalg En skal unngå skarpe farger (nklusve hel hv) og blanke flaer på frdsbolger. Vdere unngå sore konraser for eksempel mellom vndsker og vegg. Fargevalge på hyene skal være mddels l mørke jordfarger, jf. regulerngsbesemmelsene. Takekkng og errasser Valg av akekkng er særlg vkg for hya s useende og fjernvrknng. Takmaerale bør være orv, bord eller av maerale som gr e mørk og ma overflae, se besenunelsene. Plankonore Hallvard Homme A/S s.0 Gjersad Kommune

12 Hundsvan hyeområde, Regulerngsplan Kvernåsen hyefel, del av gnr. 20 bnr. 2 og 7 Gjersad kommune I De er lla med brudd akflaa, men på omer med mønehøyde 5,5 meer og gesmshøgde 3,5 meer har en enk a de kke skal bygges kvs, akoppløf eller ramlof/versoverlof. Dee er noe som kan llaes på omer med mønehøyde 7,0 meer og gesmshøyde 5,5 meer. Terrasser kan vrke fremmed og domnerende på frdsbolger. Terrasser som er rukke nn og har bl en del av hyas hovedform, er bedre enn påbygde løsnnger. Ueplasser på erreng er som regel e god alernav Uomhusareal I besemmelsene l planen er de sl krav l a 25 % av omeareale skal være naurom - uen nngrep. Dee av hensyn l landskape og opplevelsen av dee. Sore opparbedee plener vl vrke som e fremmedelemen. Vdere er de sl krav om a bygnnger skal uformes og plasseres slk a synlge errengnngrep blr mns mulg avgrense l de som er nødvendg for opparbedelse av adkoms, parkerng, byggegrunn og uomhusareal. Maksmal fyllng- eller skjærngshøyde for opparbedelse av uomhusareal eller parkerng er meer, unna der bygnngen dekker nngrepe errenge. Besemmelsen gjelder kke opparbedelse/planerng av nødvendg byggegrop/fyllng for selve bygnngsmassen. På flae omer legger en l grunn a de bare skal gjennomføres mnmal oppfyllng av om for planerng av byggegrunn. På omer med fall skal kke byggegrunnen framkomme med ensdg oppfyllng av om. De bør mnmum benyes en kombnasjon av skjærng og fyllng, og gjerne med vek på skjærng dersom bygnng kan dekke nngrepe. På denne måen oppnår en bes lpasnng av byggverk l errenge. Kjøre- og parkerngsareal skal bygges og ferdgslles senes samdg med a byggegropa blr klargjor. Dee for å unngå kjøreskader på erreng. Generel er god vegeere, flae områder, mndre usa for negave vrknnger gjennom opparbedelse av uomhusareal enn åpne og/eller bralende omer Vann og avløp Beskrvelse av vannforsynng og avløpssyseme (uslppssøknad) fnnes vedlage uslppssøknad, daer , uarbede av Tveen AS Seljord. Denne er nå ue på hørng med frs for uale/merkander 5. desember Uslppssøknaden gjelder for nnl 00 hyeenheer, men de er kapase l å bygge u anlegge yerlgere, slk a andre ubyggere kan kople seg på. I planområde her er de al 8 hyer. ^ C, Vann er forusa hene fra borebrønner. r Renovasjon De vl bl før opp avfallsbu nnfallsporen l ubyggngsområde. Denne skal bygges og plasseres samsvar med renovasjonsselskape. De vl være mulg for andre ubyggere å kjøpe seg nn denne slk a den kan benyes fellesskap. Plankonore Hallvard Homme A/S s. Gjersad Kommune

13 Hundsvan hyeområde, Regulerngsplan Kvernåsen hyefel, del av gnr. 20 bnr. 2 og 7 Gjersad kommune Plan- og bygnngsloven gr kke hjemmel l å g regulerngsbesemmelser om renovasjonsordnng, eller pålegger kldesorerng, komposerngsanlegg osv. Dee må behandles eer særlov. En foruseer av avfallsnnsamlnga skal nnordne seg den l en hver d gjeldende ordnng fassa av kommunen og renovasjonsselskape Srøm, TV, Brebånd (vann - og avløpsrør) Srøm er enk før frem l område ved oppgraderng av lnjen l Lyngsøl, og vdereførng l planområde. De vl da være mulg for andre ubyggere å kople seg l srømforsynngsanlegge. Anlegg/lednnger forbndelse med srøm, brebånd, vann/avløp bør sørs mulg grad følge vegsysemene og legges bakken. Men de åpnes også for å kunne legge slke anlegg nnenfor frlufsområdene. De slles krav om a errenge skal lbakeføres l naurlg useende og sås l med sedegen vegeasjon. Dee for å oppreholde ønske naurpreg område. 3.3 Naurmljø Terrenge sger jevn fra elva og Hundsvan (20 moh), og opp la på 300 moh. Terrenge sger yerlgere ovenfor/nord for planområde. Område er rebevoks med furu og løvrær. Har ellers heepreg med lyng, gress og mose av ulke slag. Rund om krng planområde er de fjellband/rabber og avsaser errenge, med og uen løsmasser over. Fjellknausene deles opp av myrrenner. Dsse formasjonene er bruk akv for å avgrense og sklle ubyggngsområdene. I forbndelse med arbede med å dealj skke veer og hyer marka er de kke regsrer sjeldne eller ruede vegeasjonsyper, nauryper nnenfor planområde. De er heller kke regsrer berggrunnsgeologske eller kvarærgeologske verneverdge forekomser, eller vanskelg ubyggbare områder planområde. Slk planlegger ser de vl kke ubyggngen ha noen negav nnvrknng på naurmljøe område. Arealbruken skal være råd med førngene kommuneplanen. Gjennom besemmelsene l planen er de g førnger på byggehøyder m.m og lpasnng l landskape. Ved plasserng av hyepunkene er de jobbe "på lag med errenge". Vkge landskapsformasjoner og naurlge grøndrag er opprehold. Ingen bygnnger blr lggende slhue, da bygnngspunk er plasser lbekerukke på omene, og de er god ryggdeknng bakenforlggende erreng og vegeasjon bak alle omene. De er regsrer e kullmle og en senalderboplass ved Hundsvan. Områdene er reguler l spesalområde bevarng av kulurmnner. Vdere er de reser langs elveløpe eer fløng - flønngsmurer. Dsse er kke mål nn eller reguler spesel l bevarng. Valg av regulerngsformål (spesalområde frlufsområde, og bevarng av vegeasjon), anses som lsrekkelg for å varea neressene knye l flønngen.. Plankonore Hallvard Homme A/S s.2 Gjersad Kommune

14 Hundsvan haeområde, Regulerngsplan Kvernåsen hyefel, del av gnr. 20 bnr. 2 og 7 Gjersad kommune f 3.3. Terreng og landskapshensyn, (eksponerng - slhue m.v. ) på den enkele om - errenglpasnng Planområde lgger som nevn dlgere e skrånende erreng, besående av myrdrag, fjellknauser, skogområder, bekker, vann m.m. Dsse elemenene er med på å danne landskapsrom. De prmære landskapsromme fnnes ved Hundsvann, der planområde danner nordveggen dee landskapsromme. Sekundære landskapsrom dannes flere seder, naurlge rom/holer errenge, for eksempel ved badeplassen, åpnnger vegeasjonen og rund myrer. Ved nærmere avgrensng av byggeområdene er de a hensyn l landskapsmessge forhold. Valg av ubyggngsområder gr ulke ufordrnger for errenglpasnng. Planleggnga her er ufør med anke på a en skal unngå høye grunnmurer eller påler, sore skjærnger og fyllnger, og sore nngrep og skader på vegeasjon. I llegg l grundg markarbed, er dsse forholdene a vare på ved uformng av besemmelsene l planen. For a kommunen le skal kunne a sllng l en søknad om lak, bør de alld uarbedes en skkkelg dokumenasjon form av en suasjonsplan, der de og går fram skrånngsuslag for byggeom, veg og parkerngsanlegg, llegg l selve bygnngsmassen. Ingen omer lgger slhue. Vkge elemen for prmære og sekundære landskapsrom er a vare på. Noen omer lgger på oppen av lokale koller, men dsse er så god rek lbake på plaå, er omg av vegeasjon og har god ryggdeknng bakenforlggende erreng. a en kke vl oppleve bygnnger som ulbørlg eksponer. 3.4 Frlufslv, rekreasjon Område har ngen verd som regonal frlufsområde, men lokal verd som jak og rekreasjonsområde. Særlg område rund og nær nnl Hundsvan. Ellers har de øverse parene (lengs nord planområde) dårlg lgjengelghe, men lokal verd for urgåere - med den fne usken, særlg fra Kvernåsen (332 m.o.h.) nord for om 79-8 og de avsae fremdge byggeområde. De er s/dyrerakk fra om 78 og opp på Kvernåsen. Dsse områdene er så lang de nngår regulerngsplanen reguler l frlufsområder. Områdene langs vann/vassdrag er reguler l bevarng av vegeasjon llegg. 3.5 Tradsjonel landbruk De er kke dyrke mark nnenfor planområde, eller mark med poansale for slk unyng. De er le drveverdg skog dee område - unna l ves og sør planområde. De er mye mpedmen nnenfor planområde. Lkevel må ubyggngsområdene gjennomhogges før en ubyggng. Byggngen av veer og hyer er planlag slk a de er forenlge med skogsdrfen område. Planlegger kan kke se a fremdg hyeubyggng vl kunne få negave konsekvenser for ressursuvklngen på drfsenheen eller på nabodrfsenheer. Eer vurderng av kubkkmasse, kosnader m.m vurdere jordskfereen de sk a ressursene er så sore Lyngsølområde a de var forsvarlg å bygge veen l Lyngsøl som skogsblve eer veklasse III. Skogsblveen nn planområde må bygges eer Plankonore Hallvard Homme A/S s.3 Gjersad Kommune

15 Hundsvan hyeområde, Regulerngsplan Kvernåsen hyefel, del av gnr. 20 bnr. 2 og 7 Gjersad kommune samme sandard, da veen kan unyes ved uak av ømmer på naboeendommer, samdg som veen må åle en beydelg hyeubyggng senere. Leggeplasser for ømmer anses kke nødvendg å regulere langs veene fele. Med dagens drfsmeoder rekkes kke langer ømmere u l veen, men kjøres for de mese på lasbærere og legges på vegskuldrene/lsøende arealer. Hovedkryss ved om og 32 er derfor uforme slk a de vl kunne fungere som vendehammere for sor lasebl med henger. De er og mulg å lage slk vendehammer mellom om 65 og 66. H r 3.6 Forholde l barn og unges neresser, forskng og undervsnng De er kke planlag særskl lak for å fremme barn og unges neresser planen, u over lak som er hjemle planen (badeplass). Planen er kke konflk med barn- og unges neresser, e heller anlggender for forsknng og undervsnng. Fl P Mljø og folkehelse En regner med a øk lgjengelghe (planlage veger) l heeområdene vl føre l øk bruk av planområde som ugangspunk for urer. Dersom dee fører l øk urakve (og kke hare endrer ugangspunke for de samme alle urer) vl dee bdra posv l folkehelsa. Trafkken og akveen planområde vl bære preg av rekreave sysler. Ved skkng av veger og hyer marka, krav l uformng av bygg og anlegg, sam mljøvennlge frlufsakveer, mener en å ha lreelag for e mljøvennlg ubyggng. 3.8 Samfunnsrygghe og beredskap, ROS - analyse 3.8. Naurge og menneskeskape rskoforhold - endre som følge av ubyggng? Under felarbed og uformngen av regulerngsplanen er de kke oppdage nye naurge, eller menneskeskape, rskoforhold Naurbenge fare ( ras, masseugldnng, flom, radon) Ved befarng marka kan planlegger kke se a de er fare for ras, masseugldnng, flom eller annen naurbenge fare område. ' De er kke ufør undersøkelser av radon område eller andre mulge forurensnngsklder fra grunnen. De er kke foreløpg funne forhold eller sgnal som gr grunnlag for msanke om a slke forekomser eksserer med grenseverder over de som er aksepabel for mennesker. Område er kke usa for sjenerende vegrafkksøy. De er kke andre klder l søy-, søv- eller plager med luk område som lser a de må sees verk lak for å skjerme planlag ubyggng. I

16 Hundsvan hyeområde, Regulerngsplan Kvernåsen hyefel, del av gnr. 20 bnr. 2 og 7 Gjersad kommune r r Helse ( plee og omsorg) Helsejenesen Gjersad kommune, herunder legeberedskap og ambulansejenese, er lpasse dagens befolknngsgrunnlag og befolknngsuvklng Beredskap og rygghe Kommunen har godkjen plan for krseledelse Brann Gjersad kommune har godkjen brannordnng og brannplan. Kommunen har e samarbed med Arendal brannvesen og nabokommunene, llegg l ege brannvesen. På grunn av nærheen l vann og ve vl de lgge l ree for a e ev brannslokkngsarbed vl kunne gjennomføres uen øvrg lreeleggng Rsko og sårbarhe Gjersad kommune har godkjen Beredskapsplan (f.eks. ved aku forurensng). Kommunen har også e samarbed med Arendal brannvesen og Poldsrk vedrørende dee. El r Plankonore Hallvard Homme A/S s.5 Gjersad Kommune

17 Regulerngsbesemmelser Regulerngsplan for Kvernåsen Hyefel, gnr. 20, bnr. 2 og 7 m.fl. Gjersad kommune Besemmelsene gjelder for område vs med regulerngsgrense på plankare daer C Rekkefølgebesemmelser ( Pbl. 26). De skal forelgge godkjen usleppsllaelse og eknske planer for vannforsynng og avløp, før ubyggng på den enkele oma ar l. 2. Før de blr g byggellaelse på omene skal de være opparbede område for og bygd lsrekkelg dmensjoner avfalsbu. (Se plankare). Fellesføresegner. I forbndelse med prvae (nerne) veanlegg er de sl følgende krav l fr sk (De var kke hensksmessg å vse dee alle seder med lnjer og eks på plankare): Kryss (veer med 5 hyeen heer eller mer) 0 x 50 meer. Avkjørnger (veer med 5-4 hyeenheer) 4 x 50 meer. Adkoms (-4 hyeenheer) 4 x 30 meer. Nr. Byggeområde ( Pbl. 25,. ledd nr. ).. Fellesbesemmelser a) Alle bygg der mennesker ar varg opphold skal koples l felles vann- og avløpsanlegg. I b) Synlg grunnmur, plarer eller annen underbygnng, skal uføres beong eller naursen. Overflae på beongmurer skal pusses, slammes eller forblendes med naursen. Åpen rom mellom plarer skal forbendes med reverk eller naursen. c) Byggegrop, adkoms, parkerng og uomhusareal skal uformes og plasseres slk a synlge errengnngrep blr mns mulge. Mnmum 25 % av omeareale skal være uen synlge nngrep marka. d) Oppbyggng av om for uomhusareal og parkerng kan llaes med nnl meer høydeforskjell (fyllng eller skjærng) mål fra eksserende erreng, og avslues som jordkledd skrånng eller naursensmur. (Gjelder kke byggegrop og adkoms.) e) Alle bygnnger skal ha orvak, reak eller aksen med en mørk og ma farge. Vdere, fasade av reverk, laf eller naursen. Dersom de blr benye reverk eller laf skal reverke behandles med mddels l mørke jordfarger. De er kke lla med skarpe konrasfarger, hel hv eller blanke farger på frdsbolg. f) Hovedbygnng skal ha mønerenng parallel med høydekurvene eller

18 C ^ fremherskende errengformasjoner. g) De er kke lla å se opp gjerde eller flaggsang på oma. h) Kjøre- og parkerngsareal skal bygges og ferdgslles senes samdg med a byggegrop blr klargjor. Il l [,-, I C.2. Frdsbolger, Tom - 8, og område avsa l fremdg ubyggng a) Før ubyggng kan fnne sed nnenfor område avsa l fremdg ubyggng, skal de uarbedes bebyggelsesplan for område - maksmal 6 hyeomer. Planen skal vse felles planløsnng med naboeendom. Unyelsen av de enkele omene skal lpasses den enkele oma med unyelsesgrad mellom maksmal 26 og 56 m2 BYA. Maksmal møne- og gesmshøyde er hhv. 5,5 og 3,5 meer. Ellers som punk 9) og 0) nedenfor. b) De er fasse følgende krav l unyelse av den enkele om: ) Hovedbygnng skal plasseres slk a vedlage x og y koordna for den enkele om vedlage koordnalse kommer nnefor bygnngens grunnmur. For enkele omer er de også besem egen Z-verd for nvå på planer om, jf koordnalse daer ) Maksmal en () boenhe (prmærbygg) og e () sekundærbygg (garasje, vedbod, aneks) pr. om, unna om 7, 9-22, 25, 56 og 68 der de bare er lov å ha en () bygnng pr. om (rmærbygg). 3) Tom 9-22 og 68, maksmal bebygd areal pr. om, nklusve 2 parkerngsplasser (BYA) = 26 m2. 4) Tom 7, 23-25, 56, 78, maksmal bebygd areal pr. om, nklusve 2 parkerngsplasser (BYA) = 36 m2. 5) Tom 9-4, 8, 6-27, 30-38, 4-47, 49-55, 57-67, 69-75, 79-8, maksmal bebygd areal pr. om, nklusve 2 parkerngsplasser (BYA) = 56 m2. 6) Tom -8, 5-6, 28-29, 39-40, 48, 76-77, maksmal bebygd areal pr. om, nklusve 2 parkerngsplasser (BYA) = 86 m2. 7) Maksmal mønehøyde: 5,5 meer, unna omene 22, 26, 53, 58, 59, 68 og 78, der maksmal mønehøyde er 7,5 meer, mål fra gjennomsnlg ny planer erreng. 8) Maksmal gesmshøyde: 3,5 meer, unna omene 22, 26, 53, 58, 59, 68 og 78, der maksmal gesmshøyde er 5,5 meer, mål fra gjennomsnlg ny planer erreng. 9) Maksmal synlg grunnmurhøyde: 0,70 meer, unna bygg med kjeller/ undereasje der errenge naurlg kan lbakefylles på bygnngens 3 av 4 vegger. 0)Takvnkel: Anne byggeområde Område for avfallsbu a) De er følgende krav l unyelse: ) Maksmal bebygd areal (BYA) = 50 m2, eksklusve parkerng. 2) Maksmal mønehøgde: 5,5 meer. 3) Maksmal gesmshøgde: 3,5 meer.

19 4) Takvnkel ) Adkoms skal dmensjoneres for kjøreøygruppe " Len lasebl". 6) Mnmum 2 bloppsllngsplasser - på erreng. Nr. 5 Fareområde ( 25,. ledd nr. 5) 5.. Trafo Ingen besemmelser r n_. ' G IT Nr. 6 Spesalområde ( 25,. ledd nr. 6) 6.. Frlufsområde på land og vann, Badeplass a) På grunnlag av godkjen eknsk plan kan de om nødvendg graves ned lednngsanlegg (vann, avløp, srøm, elefon, TV - kabel med mer) og see opp rafo-sasjon frlufsområde. Terrengformasjoner og vegeasjon skal as vare på/lbakeføres. b) I frlufsområde kan de eer godkjennng fra kommunen llaes anlegg og lak som gagner formåle frlufslv og rekreasjon. c) Før lak sees verk srandsonen skal de godkjennes av kommunen og meldes l NVE. d) Frlufsområde skal være lgjengelg for allmennheen Prva småbåanlegg a) Område skal nyes l prva felles småbåanlegg med lhørende anlegg. Søknadsplkge lak skal meldes kommunen Kommunaleknsk anlegg - Avløpsanlegg. a) Område skal nyes l felles avløpsanlegg med lhørende anlegg Bevarng av kulurmnner Ingen besemmelser, auomask fredede kulurmnner jf. kulurmnneloven. n u 6.5. Bevarng av vegeasjon a) Vegeasjon skal behandles henhold l levende skog sandarden og forskrf om Bærekrafg skogbruk. Innenfor hver frlufsområde skal de sees gjen mnmum 5 rær pr dekar med dameer 25 cm eller sørre bryshøyde Frsksone a) De er kke lla med anlegg eller lak frsksonen som er høyere enn'/2 meer over nvåe på lsøende ve, eller som på annen måe hndrer fr sk, for eksempel snø og snøopplag, unna oppkvsede re, solper og lknende. ^

20 VEDLEGG: KOORDINATLISTE DATERT MED BYGNINGSPUNKT (ANGITT PA PLANKARTET MED BYGNINGSSYMBOL PLASSERT MIDT OVER PUNKTET) SOM SKAL LIGGE INNENFOR GRUNNMUREN PA PRIMÆRBYGG, SAMT PLANERINGSHØYDE PA EN DEL TOMTER (Z-VERDI). Vegårshe den For Plankonore Hallvard Homme AS Sl'74 /. Erln. Th. Aas Jordsk kandda, Arealplanlegger P_J SAKSHANDSAMING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVA: Varsel om oppsar av planarbed: Behandle førse gang de fase uvalge for plansaker. PI-sak 07/0xx, dd.mm.07 Ulag l offenlg eersyn dsromme: dd.mm.07 - dd.mm.07 Behandle andre gang de fase uvalg for plansaker. PI-sak 08Oxx, dd.mm.08 Godkjen kommunesyre, K-sak 08/Oxx, dd.mm.08 Gjersad den... Ordfører Sempel

21 Revder: Dao: Sgnaur: Sempel P-j r,

22 KOORDINATLISTE B YGNINGSPUNKT (ANGITT PÅ PLANKARTET MED BYGNINGSSYMBOL PLASSERT MIDT OVER PUNKTET) SOM SKAL LIGGE INNENFOR GRUNNMUR PÅ HOVEDBYGNING. Tom, X- y- z- Planerngs- Merknad koordna Koordna Koordna, Fo skk Tom Kvernåsen Hvefel 9596, ,44 239, ,5 244, ,44 828,44 246, ,7 854,08 249, ,76 87,59 252, ,28 858, ,65 838, ,42 778,24 259, ,57 733,77 265, ,25 87,00 262,58 373,30 87,37 267,95 2 5,03 783,39 259,98 259, ,04 753, , ,3 72,95 264,5 5 8,66 69,40 257,2 6 23, ,69 256, ,79 662,56 27, ,44 584,83 267,8 9 40,45 548,0 272,3 20 3,73 55,0 27,9 2 27,5 485,85 267, ,70 446,94 265,38 Toma bebygges 2 easjer, og planeres o nvå ,8 43,90 26, ,98 258, ,67 456,5 264, ,03 47,65 268, ,72 269, , 487,64 270, ,27 272, ,73 469,44 276, ,92 285, ,05 462,25 28, ,9 287, ,88 506,22 285, ,5 547,73 283, ,48 562,

23 r f 37 23,4 6,92 28, ,42 653,9 275, ,60 679, ,9 720,67 272, ,8 678,97 275, ,90 576,82 286, ,52 608,8 283,68 284, ,32 634,04 284,30 285, ,5 285, ,0 594,87 283, ,5 636,23 284, ,27 658,98 28, ,23 708,42 284,92 284, ,27 737,54 278, ,09 777,67 27, ,8 776,50 277, ,3 450,78 288, ,27 494,70 283, ,34 530,89 282, ,90 564,00 288, ,48 59,54 286, ,0 538, ,86 6,76 29,73 293, ,79 664,8 300, ,68 602,40 307, ,8 56,84 302, ,50 700,84 303, , , ,35 760,82 30, , , ,25 722,2 308,45 305, ,52 684,4 309,76 Toma bebygges 2 easjer, og planeres o nvå ,47 655,78 309, ,39 624,89 30, ,55 535,46 33, ,84 36, ,9 475,83 34,34 35, ,05 499,94 322, ,57 524,72 38, ,25 587,56 325, ,67 524,50 332, ,58 56, ,65 67,02 332,55 Toma bør fylles opp noe ,40 658,62 324,87 Toma bør errengbearbedes - skyes opp og planeres ,63 69,33 32,88 F l

24 Vegårshe For Plankonore H. H. AS L Erln. Th. Aas Jordskf mdda, Area] planlegger U