Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud. 12 Juni 2015 Revidert 2 Juli 2015

Transkript

1 Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud 12 Juni 2015 Revidert 2 Juli 2015

2 Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud s.2

3 Juni 2015 Stedsanalyse 1.1 Planområdets plassering og omegn 1.2 Planområdets sentralitet 2.1 Introduksjon 3.1 Eksisterende situasjon 4.1 Topografi 4.2 Veihierarki 4.3 Veimengde 4.4 Solforhold 5.1 Bebyggelsesanalyse 5.2 Referanser 6.1 Forslag til grep 6.2 Overordnet grep 6.3 Prinsipper for infill / erstatningsbygg 7.1 Forslag til planskisse 7.2 Forslag til bestemmelse om høyder og utnyttelse 7.3 Forslag til bestemmelse om parkeringskrav 7.4 Forslag til bestemmelse om uteoppholdsa real 7.5 Forslag til byggeskikks-/ form givningsveileder. s.3

4 Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud Osloveien Oslo 40 min 152 Dyrløkke Seiersten Osloveien Åsveien Drøbak Sentrum Ullerud Ås 15 min Ski 30 min s Planområdets plassering og omegn

5 Juni 2015 Handelssentrum Marka Golfbane Idrett /Skole Eldreomsorg Rådhus Barnehage Handelssentrum Fotballbane 1.2 Planområdets sentralitet s.5

6 Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud s.6

7 Juni Introduksjon Drøbak er en by med lang historie og sterke tradisjoner. Et sted som har en viktig plass i regionen rundt Oslofjorden, både historisk og i samtiden. Det er et populært sted å bo og et populært reisemål. Den historiske byen i Gamle Drøbak er preget av tett, historisk trehusbebyggelse. Områdene rundt byen er preget av boligområder med lav tetthet, i stor grad eneboliger, flermannsboliger og rekkehus. Langs Oslovegen (152) som leder ut av byen og knytter seg til E6 i øst ligger det en del større og mindre næringsbygg med kontorer, varehandel, lager og verksted. Disse områdene øst for det historiske sentrum ligger i planområdet for den nye områdeplanen. Seiersten og Ullerud ligger nærmest byen mens Ullerudsletta og Dyrløkke ligger langs Osloveien mot Øst. Områdeplanen for Seiersten, Ullerudsletta og Dyrløkke har som formål å knytte sammen den historiske byen i Gamle Drøbak med de nyere handelsområdene på Dyrløkke. Bildet til høyre viser hvordan bebyggelsen har utviklet seg over tid. Gjennom å utvikle dette området til et sammenhengende område vil man styrke både den historiske byen og handelsområdet. Illustrasjon som viser bebyggelsens utvikling over tid. Kart fra 1881 Kart fra 1996 Historiskt bekkeløp Antatt bekkeløp s.7

8 Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud Seiersten Ullerud Karlsrud Ullerudbanen 3.1 Eksisterende situasjon Mellom Drøbak sentrum og Dyrløkke kjøpesentrum ligger Seiersten og Ullerud. Disse stedene bærer preg av fylkesvei 152, som deler disse to områdene fra hverandre. Seiersten mot nord-vest har primært offentlige tjenester; to skoler, et idrettsanlegg, sykehjem og bofellesskap. Området ligger også nært naturområder med mulighet for rekreasjon og friluftsliv. Av boligene som ligger i området er eneboliger den rådende typologien. Mye av Ullerud fremstår som mer skjermet mot veien, da deler av området ligger på en høyde. Mot fylkesvei152 er det et borettslag med ni bygg på Karlsrud. Borettslaget nord for den gamle Osloveien har næring i første etasje, og området preges av en del parkering. Ullerud i øst har et større grøntområde med gressplen og bla. en fotballbane. s.8

9 Juni Topografi Den sør-østre delen av planområdet ligger på ca kote 55 (se blå linjen i kart over). Dette betyr at stigningen fra Drøbak sentrum er rundt 50 høydemeter. Planområdet har har en dal i midten med stigende høyde på begge sider. I kart til venstre har vi en stigning fra cirka (der 100 er rødt). Fra fylkesvei 152 nederst i planområdet og opp mot høyeste topp i Ullerud har du en stigning på 35 meter. Nord i planområdet ved idrettsplass har vi en markant stigning mot marka på 20 meter og helt i nord er det en høydeforskjell på 18 meter fra den grønne linjen opp til sluttet av planområde. Fra kote 55 er det nye bestemmelser for høyden på bygg (se blå linje i kartet). Fra 7,5 meter under kote 55 til 9 meter over kote 55. I kart er det markert det som faller som naturlige tomter basert på terreng. Altså de områdene som har noenlunde lik høyde. s.9

10 Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud Gangforbindelser Intern forbindelse Lokal hovedvei Hovedveier 4.2 Veihierarki Dette kartet viser plamområdet med sine omgivelser og de viktigste veisystemene. I den eldre delen av byen, sør-vest i kartet, er det flere mindre forbindelser som går gjennom boligområdene. I planområdet er det flere veier som ender inne i boligområder, og ikke fungerer som tverrforbindelser. Vi ser at det finnes behov for veier gjennom Ullerud og mot Seiersten. En mulighet kan være en vei med mindre trafikk som går fra sentrum gjennom Ullerud og mot nord i planområdet. s.10

11 Juni Veimengde ÅDT Fylkesvei 152 går gjennom planområdet og videre mot sentrum av Drøbak. Den fungerer som en barriere mellom Seiersten og Ullerud. ÅDT er basert på målinger i mars 2015 og viser at det er en meget trafikkert vei som går gjennom planområdet.spesielt er det stor trafikk fra øst i planområdet og opp mot Dyrløkke. Til sammenligning har Oslofjordtunnelen et gjennomsnitt på 7400 biler i døgnet, og deler av vårt planområde har opp mot biler i døgnet. På befaringen opplevde vi at planområdet er sterkt preget av trafikkstøy fra fylkesveien. I mulighetstudien viser vi ulike måter bebyggelsen kan forholde seg til veien men vi mener at reduksjon av antall biler og hastighet må være et overordnet mål. s.11

12 Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud 21 Mars Mars Mars Juni Juni Juni Desember Desember Desember s.12

13 Juni Solforhold Planområdet har generelt gode solforhold. ( se solstudier forrige side). Det er mindre kveldssol mot vest på idrettsbanen på sommeren på grunn av fjellet bak, men dette er uansett ikke tenkt som boligområde. Området bak borettslagene ved fylkesveien har en høyde som gjør at området øst for disse får litt skygge på ettermiddagen. I planområdet er det to områder som generelt har mer sol i løpet av året (se gult i kart). Ullerud eneboligområde ligger på en høyde og har god utsikt mot sør-vest, noe som gir gode solforhold. Området med eldreboliger mot nord, i grensen til golfbanen, ligger litt høyere i terrenget. Dette området har ikke noen høye bygg rundt seg, noe som gir gode solforhold. s.13

14 Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud 1 2 ill. To områder i og utenfor planområdet som er sammelignet i analysen. 5.1 Områdeanalyse Drøbak framstår som en by med mange ulike type bygg fra mange ulike tidsepoker. Fra Drøbaks sentrumskjerne som består av en tett trehusbebyggelse til eneboligområdne i utkanten av sentrum. I et forsøk på og forstå de ulike områdene i Drøbak har vi gjort en analyse av to eneboligområder. Et eldre område som går på begge sider av Fjellveien (nr.1) og et nyere som starter ved Sogstiveien og går ned mot gamle Osloveien (nr.2). Som vi ser på neste side så har nr.1 høyere BYA sammenlignet med område nr.2. Område nr.1 har også et større antall stier som går gjennom området sammenligninget med nr.2 som kun har èn sti, men som er veldig skjult og fremstår som lite innbydende. 1 Utviklingen av Drøbak har skjedd over lang tid og fortettingen har trolig skjedd gradvis. Vi ser et potensiale i å fortette i allerede eksisterende eneboligområder. s.14 ill. Eiendomsstruktur i planområdet

15 Juni Eneboligområde i gamle Drøbak Områdeareal: m2 Bebygd areal (uten garasje) m2 BYA 22,4% 2 Eneboligområde på Seiersten Områdeareal m2 Bebygd areal (uten garasje) m2 BYA 13,7% s.15

16 Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud Hovedveien gjennom planområdet 5.2 Referanser Som vist i analysen så har vi en sterkt trafikkert vei som går gjennom planområdet, og skiller områdene fra hverandre. Måten å håndtere veien på blir viktig i vårt plangrep. Vi har sett på to eldre bosetningsmønster; ett fra Firenze i Italia og Agatunet i Hardanger. I San Maniato har man lagt bygg tett mot veien noe som bidrar til at farten senkes og at byggene skjermer for støy. På Agatunet har dette skjedd gjennom lang tid, men her ser vi en hovedvei som går på siden av tunet og en mindre vei som går gjennom tunet. Det er i tillegg to nyere prosjekt som vi tror kan være referanser for Drøbak. Det ene er LAN sitt boligprosjekt i Frankrike med 117 boliger som skaper en bakgård. Husene får da to ulike fasader, en av mer privat karakter og en med mer offentlig karakter. Husene fremstår som frittstående boliger med ulik karakter i høyde og volym. Den andre referansen er Vallastaden i Linköping, Sverige. Her ser vi en enda større forskjell på typer bygg, der husene har stor individuell karakter. Disse mindre enhetene ser vi på som en videreføring av den eksisterende karakteren i Drøbak. ill. LAN arkitekter, 117 Housing units, Mouvax, Frankrike s.16 ill. OkiDoki arkitekter, Vallastaden byplan, Linköping, Sverige

17 Stedsform - referanser Juni 2015 San Miniato, Toscana Agatunet, Hardanger s.17

18 Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud SPORT STI BYGATE TRANSFORMASJON BYGATE ELVEÅPNING TRANSFORMASJON UTBYGGING FORTETTING STI BAKGÅRDSSTI LANDSBYGATE STI FORTETTING TRANSFORMASJON LANDSBYGATE STI BEKKELØP UTBYGGING TRANSFORMASJON UTBYGGING ill. Skisse til plangrep 6.1 Overordnet plangrep Det overordnede plangrepet består av en rekke ulike strukturer som har som formål å knytte planområdet sammen med Drøbak sentrum og lage en overgang til områdene rundt. Gode forbindelser på tvers av og gjennom området dannes både gjennom transformasjon av eksisterende veier og etablering av nye akser. Trafikerte veier gjøres om slik at de også er funksjonelle for fotgjengere og syklister. Planområdet knyttes sammen men det dannes og en rekke ulike utbygginsområder slik at man kan få en variasjon i utbygging og en trinnvis utbygging. s.18 ill. Utviklingsområder

19 Plandiagrammer Juni 2015 Minimering av trafikk til sentrum. Med inspirasjon fra byer som Aspen i Colorado forslår vi å minimere trafikken ned mot sentrum ved å etablere en eller flere parkeringsgarasjer i utkanten av sentrum. Da kan fylkesvei 152 gjøres om til en handelsgate med redusert trafikk og hastighet. Bussen fra Ås, Ski og Oslo går ned til rådhuset og skaper et alternativ til bilbruken. Kommunikasjon ut fra hovedveien Vi ser at det er en mangel på med kommunikasjon over veien i området, og videre mot sør-øst. Forslaget her viser en styrking av veier ut fra fylkesvei 152, som i dag er hovedveien inn til Drøbak. Bekkeåpning Bekk i ny trasé Åpning av bekk Vi har sett i gamle kart at det en gang var en bekk fra dammen ved golfbanen. Denne er i dag i rør og går under fylkesvei 152. Det er ønskelig at man i fremtiden åpner den gamle bekken, noe som bidrar til et større biologisk mangfold i området. Etablering av en nye forbindelser. Den nye grønne aksen går fra mark og idrettsplass mot fotballbanen. Dette blir den grønne friluftslivsveien som knytter begge idrettsparkene sammen. Den andre kommunikasjonsåren går fra Ulleruddammen og golfbanen ned mot Drøbak sentrum. Denne aksen følger bekken i sitt nye løp. Den siste aksen er skoleaksen, der vi prøver å skape en trygg trafikksituasjon for elevene og en god forbindelse til gamle Drøbak. s.19

20 Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud Planskisse 6.2 Forslag til grep. Plangrepet foreslår nye akser som binder området sammen med naboområdene. På langs med og på tvers av landskapet. I tilknytning til aksene foreslås ulike byggeområder med variert tetthet og program. Inn mot hovedgater foreslås tettere byrom som kan inneholde mange ulike funksjoner. Rundt de blå/ grønne aksene skapes mange små nabolag og tun der det er plass til en stor variasjon av ulike boligtyper og mindre offentlig program. Også de private uterommene er mange og varierte - noen er større bakgårder mens andre er små private hager. s.20

21 Juni 2015 Bygningstyper 6.3 Prinsipper for erstatnignsbygg/ infill Plangrepet foreslår nye akser som binder området sammen med naboområdene. De blå byggene er forslag til erstatnings- og infillbygg. De lyserøde bygningene er tenkt som townhouse/ rekkehusbygg mens de mørkerøde byggene er tenkt som bygårder som i hovedsak inneholder næring og forretning, men man kan også se for seg at de inneholder noe boligbebyggelse. De røde og lyserøde byggene foreslår vi at reguleres med byggelinje i reguleringsplan. Langs de viktigste aksene ser vi for oss en stor grad av transformasjon men som tegningen over viser er det mulig å ta vare på mye eksisterende bebyggelse innenfor plangrepet. Bebyggelsen av ny dato er forsøkt tatt vare på, det samme gjelder større flerbolighus der vi antar at transformasjonspotensialet er lite. s.21

22 Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud S1:%BYA:27 B1:%BYA:50 B2:%BYA:35 B4:%BYA:32 SB1:%BYA:46 B6:%BYA:49 B5:%BYA:40 S3:%BYA:33 B3:%BYA:32 S2:%BYA:30 SB3:%BYA:41 SB4:%BYA:42 SB2:%BYA:32 SB7:%BYA:48 S3:%BYA:34 S3:%BYA:29 SB6:%BYA:38 SB5:%BYA:38 S3:%BYA:33 Bygningstyper og BYA 7.2 Forslag til bestemmelse om høyder og utnyttelse. Planområdet er komplekst og består av områder med ulik karakter og ulike behov for transformasjon og fortetting. For noen områder vil det være naturlig med en detaljregulering men som en del av mulighetsstudien har vi med utgangspunkt i de foreslåtte overordnede laget noen utkast til planbestemmelser. Det er ikke komplette bestemmelser men forslag til momenter som vil være viktige for å realisere de konseptene som mulighetsstudiet skisserer. Med utgangspunkt i mulighetsstudien har vi foreslått bestemmelser for tre ulike områdetyper; Småhusområder (blå farge), Bygatebebyggelse (mørk rød) og Småbygatebebyggelse (lys rød). s.22

23 Juni 2015 Bilder utenfor planområdet Overordnede bestemmelser Med nærområde menes et område som omfatter tilgrensende eiendommer og eiendommer som er gjenboere. Når det er relevant kan eiendommer langs begge sider av tilliggende vei / veier omfattes i nærområdet. Kommunen kan fastsette utvidet eller redusert nærområde der dette er naturligt. Med bebyggelsesstruktur menes måten bygningene er plassert og gruppert på den enkelte eiendom, i forhold til bebyggelsen i nærområdet og i forhold til veier, ferdselslinjer, bekkeløp, landskap/terreng og grønt drag. Enhetlig bebyggelsesstruktur betyr at minst 3/4 av bygningene i nærområdet har lik plassering og gruppering i forhold til ovennevnte elementer. Med grønt drag menes vegetasjonsbelter som strekker seg over flere eiendommer For området som helhet mener vi det bør legges til rette for en %TU på anslagsvis 100. Det vil si at man i det videre arbeidet bør gjøre mer detaljerte vurderinger for området som helhet og delområder enn det som er mulig innenfor rammene av mulighetsstudien. Bestemmelser for småhusområder - S1-.. Småhusområdene består av eksisterende boligområder og noen ubebygde arealer der vi foreslår en fortetting som har som mål å understreke overordnede grep i planen og forsterke kontakten med det historiske sentrum. Bebyggelsen er tenkt som ulike typer småhus, inklusive flermannsboliger og rekkehus. Kommunen skal godkjenne tiltakets plassering. Ved plassering av tilltak skal bebyggelsesstruktur for eiendommer i nærområdet vektlegges. I nærområder uten dominerende bebyggelsesstruktur eller ved ubebyggde areal kan bebyggelse plasseres i nye overordnede strukturer, og disse skal binde området sammen. Det skal legges vekt på bevaring av eksisterende terreng og vegetasjon. Terrenginngrep for å oppnå høyere utnyttelse, annen plassering s.23

24 Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud Bygninger som fjernes eller høyre gesims og terrenghøyde enn den naturliga topografi legger til rette for, tillates ikke. Større trær og sammenhengende grøntdrag skall i den grad det er mulig bevares. Større trær, med stammekrets over 90 cm målt 1 meter over terreng skal bevares. Høyde på hus får ikke overstige 7.5 meter til gesims. Ved flatt tak tillates gesimshøyden til 7 meter. Med flatt tak menes tak med maksimalt 4 graders helling. Det tillates en utnyttelse på %BYA i ulike byggeområder. Småbygatebebyggelse - SB1-... I småbygateområdene tillates bebyggelse med maks 9 meter (3 etasjer) i tillegg til arealer under bakke. Bebyggelsen skal i hovedsak brukes til boligformål men mot offentlig gate og plass tillates det andre funksjoner som kontor, handel og servering. Bebyggelsen skal vises på plan med byggelinje. %BYA for de ulike områdene er vist på kart. Bygatebebyggelse (bolig) B1-... Det tillates en høyde på 12meter til gesims ( maks. 4 etasjer) Bebyggelsen skal ha saltak. Arealer under bakke tillates i tillegg. Bebyggelse s.24

25 Juni 2015 Møteplass Elven Tun Café Tun Møteplass Tun Tun Café Tun Utsnitt fra planområdet vises i plan med byggelinje. %BYA for de ulike områdene er vist på kart. Arealer på bakkeplan skal ha direkte trinnfri adkomst. Byggene skal inneholde i hovedsak boliger men arealer på bakkeplan skal tilrettelegges for næring som handel, servering og service. Arealer på bakkeplan skal ha direkte trinnfri adkomst. Byggene skal inneholde i hovedsak kontorarealer men arealer på bakkeplan skal tilrettelegges for næring som handel, servering og service. Bygatebebyggelse (næring) B1-... Det tillates en høyde på 12meter til gesims ( maks. 4 etasjer) Bebyggelsen skal ha saltak. Arealer under bakke tillates i tillegg. Bebyggelse vises i plan med byggelinje. %BYA for de ulike områdene er vist på kart. s.25

26 Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud Utsnitt fra planområdet Mot hovedveien plasseres større bygg med offentig program. Alle innganger plasseres ut mot gaten sammen med offentlig tilgjengelige næringsarealer. Veiesnittet består av romslige fortau på 3,5 meter, sykkelsti i begge retninger med bredde 2,2 meter og treplantefelt mellom kjørevei og sykkelsti. Kjørebanen er 6,4 meter, treplantefeltet er 2,5 meter som kan justeres for eksempel for å gi plass til busslomme. Foreslått hastighet 30km/t, veien kan tåle 50 km/t. Total bredde 22 meter. s.26

27 Juni 2015 Bilde fra planområdet 7.3 Forslag til bestemmelse om parkeringskrav Seiersten er et område som ligger sentrumsnært og med muligheter for god kollektivdekning og gode muligheter for gange og sykkel. Vi foreslår at det både for næring- og boligutbygging utarbeides parkeringsbestemmelser som reduserer bruk av privatbil. Vi foreslår at det benyttes maksimalgrenser for parkering. Parkering For kontorbygg og offentlige bygg foreslår vi at maksimalt antall parkeringsplasser pr 1000 m2 BRA skal være 3. For oppgangsboliger foreslår vi at det tillates 0,2 parkeringsplasser i garasje/ kjeller per boenhet og at det i tillegg stilles krav til 0,2 plasser per boenhet i felles anlegg. Parkeringsplasser for oppgangsboliger skal være i kjeller/ garasje. Sykkelparkering For kontorbygg og offentlige bygg foreslår vi at det kreves 6 sykkelparkeringsplasser per 100 m2. 50% skal være i sykkelgarasje. For bolig kreves det 4 sykkelparkeringsplasser per boenhet. For handelsnæring foreslår vi at det tillates 3 parkeringsplasser per 1000 m2 BRA. For småhusfortetting foreslår vi at det tillates 0,3 parkeringsplasser i garasje/ kjeller per boenhet og at det i tillegg stilles krav til 0,2 plasser per boenhet i felles anlegg. s.27

28 Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud 7.4 Forslag til bestemmelse om uteoppholdsareal. Vi foreslår at det brukes en utearealnorm som både beskriver ulike elementer ved utearealet og er differensiert mellom de ulike typer bebyggelse. Siden dette er et større sentrumsområde mener vi at det i tillegg bør utarbeides en veiledende plan for offentlige rom (VPOR). Utearealnormen beskriver tre elementer ved uteoppholdsarealet: 1. Arealnorm 2. Rommelighetsnorm 3. Utformingsnorm De tre elementene beskriver ulike egenskaper ved uteoppholdsarealet. Arealnormen er delt i tre elementer og beskriver summen av minste felles uteoppholdsarel (MFUA), hvor stor andel av dette arealet som skal være på terreng og krav til uteoppholdsareal som skal være samlet (SFUA). Rommelighetsnormen beskriver krav til avstand mellom bygg, sol på uteareal og topografi. Utformingsnormen setter krav til utearealenes utforming som for eksempel krav til ulike typer lekeplasser, materialitet, beplanting, biodiversitet, overvannshåndtering etc. Vi foreslår at det defineres to ulike områdetyper med differensierte uteoppholdsarealnormer: Tett småhusbebyggelse, inklusive eneboliger, flerfamiliehus og rekkehus, og en for tett boligbebyggelse som gjelder for oppgangsblokker av ulike typer. Vi ønsker en plan som legger til rette for høy tetthet men det er viktig å legge til rette for gode uteoppholdsarealer. Nærmere beskrivelse av krav til utforming og rommelighet bør utarbeides som en del av det videre arbeidet. b. Minimum 75 m2 per boenhet/leilighet der BRA er lik eller større enn 55 m2 i annen boligtype enn ene- eller tomannsbolig. c. Minimum 35 m2 per boenhet/leilighet der BRA er mindre enn 55 m2 i annen boligbebyggelse/ boligtype. 50% uteoppholdsarealet skal være på terreng. Takterrasser medregnes i uteoppholdsareal. Areal som regnes med i uteoppholdsarealet skal ikke være brattere enn 1:3 Uteoppholdsareal skal plasseres best mulig i forhold til sol og støy/andre miljøbelastninger, skal være egnet for aktivitet og lek og skal ligge godt tilgjengelig fra boligen. Ved 2 4 boenheter skal samlet felles uteoppholdsareal på terreng innbefatte ett samlet areal med en minste størrelse på 8 x 8 meter per boenhet. Takterrasser kan godkjennes som en del av uteoppholdsarealet. Oppgangsblokker Minste felles uteoppholdsareal skal tilsvare 20% av m2 BRA bolig. 60% av MFUA kan ligge på terreng, inklusive lokk og hevet terreng. Samlet felles uteoppholdsareal skal være minst 50% av uteoppholdsareal på terreng. Minste størrelse på SFUA enheter skal være 150m2 30 % av felles uteoppholdsareal (MFUA) som skal være solbelyst til sammen 5 timer 1. mai, hvorav minst 3 timer mellom kl. 15 og kl. 20 Småhusbebyggelse a. Minimum 150 m2 for eneboliger og 200 m2 for tomannsboliger. s.28

29 Juni 2015 Eneboliger i ulik størrelse med direkte inngang fra offentlig gate. I tillegg til nye uteoppholdsarealer er det et mål å ta vare på eksisterende grøntområder slik at disse kan brukes av allmenheten. s.29

30 Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud 7.5 Forslag til byggeskikks-/ formgivningsveileder Seierstenområdet ligger i skjæringspunktet mellom den historiske byen og den ytre byen som tradisjonelt har vært mer spredt og variert når det kommer til byggeskikk. Vi foreslår en byggeskikksveildere som beskriver overordnede føringer for bevaring av eksisterende bebyggelse og utforming av ny bebyggelse. Det er naturlig at veilederen inneholder en oversikt over bevaringsverdig bebyggelse og de kvaliteter den eksisterende bebyggelsen har. Dette vil også danne grunnlag for en mer presis utarbeidelse av en veilder. I denne mulighetsstudien foreslår vi noen overordnede målsetninger og krav til bebyggelsen. Overordnet har vi delt planområdet inn i to ulike former for bebyggelse. Bymessig bebyggelse med ulike former for åpne kvartal og fasader mot offentlige rom og småhusbebyggelse med tunkarakter. De to ulike formene for bebyggelse er ment å bygge videre på kvaliteter ved stedet og den eksisterende bebyggelsen og vi foreslår at også en byggeskikksveileder bygger videre på denne oppdelingen. Kvartals- og gatebebyggelse Ut mot større veier og gater foreslår vi bygg som er utformet slik at skaper en tydelig avgrensing av det offentlige rommet. Det gjør det ved at byggene bygges ut mot gatelivet - også på hjørnetomter og trekkes tilbake for å skape plasser og torg. Her foreslår vi høyere bebyggelse med 3-5 etasjer. Første etasje bør ha tilgang direkte ut mot gateplan. Enten med inngang direkte til bolig-/ og næringsareal eller med en liten forplass eller forhage. Bygningene utformes med saltak og med fasader i puss eller tre. Fasadene skal ha et enkelt og helhetlig uttrykk. Balkonger mot gate og offentlig rom skal være inntrukket i bygningsvolumet mens det kan brukes utenpåhengte balkonger inn mot bakgårder. På de neste sidene vises noen eksempler på elementer i eksisterende bebyggelse som kan tas vare på og beskrives som en del av en formings og byggeskikksveileder. Småhusområder De eksisterende småhusområdene foreslår vi at fortettes med ny bebyggelse slik at de får plass til flere mennesker og tydeligere offentlige rom slik som de eksisterende områdene i Gamle Drøbak. Husene bør bygges i tre og ha saltak. Takene kan gjerne ha kledning av sten eller tre. For at de nye nabolagene skal få noen av de kvalitetene man finner i Gamle Drøbak tror vi det er viktig definere i en veildere ulike måter småhusene kan forholde seg til det offentlige rommet. På grunn av økt tetthet vil det være mindre uteområder rundt boligene og private hager vil ligge tett på det offentlige rommet. I dette møtet ligger mye av det vi kan kalle småbykarakter. Det kan være et inngangsparti som er knyttet direkte til det offentlige rommet eller det kan være med en opparbeidet hage mellom den private boligen og det offentlige rommet. Se illustrasjoner på neste side. s.30

31 Juni 2015 Eneboliger i ulik størrelse med direkte inngang fra offentlig gate. Boligbebyggelse i tre med fine murdetaljer og teglstenstak. Eldre enebolig med fine detaljer og tydelig forskjell mellom øvre og nederste etasje. Variert offentlig rom med hager og stenmurer. Offentlig gate med variert sammensetning av bebyggelse med fasader i tre og puss. Enkelt trebygg med fine detaljer og tilgang direkte til offentlig plass. s.31

32 Mulighetsstudie Seiersten/ Ullerud Stenlagt torg, bebyggelse i to til tre etasjer. Offentlig gate med butikker og hager Stenmurer med tregjerder definerer den offentlige gaten. Trehusbebyggelse med trekk fra modernismen. s.32

33 Juni 2015 s.33