Saksframlegg med vedtak

Transkript

1 Saksframlegg med vedtak Førstegangs behandling av Detaljreguleringsplan for Vandugbakken 95 og 97 Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Eva Karina Johansen Riiser FA-L13 16/1082 Saksnr Utvalg Type Dato 18/14 Ungdomsrådet PS /15 Eldrerådet PS /13 Rådet for funksjonshemmede PS /24 Miljø- og teknikkutvalget PS Rådmannens forslag: Planforslag for detaljreguleringsplan for Vandugbakken 95 og 97 legges ut til høring og offentlig ettersyn, jf. Plan- og bygningslovens Miljø- og teknikkutvalgets behandling: Ingen forslag. Miljø- og teknikkutvalgets enstemmige vedtak: Rådmannens forslag vedtas. Ungdomsrådets enstemmige vedtak: Rådmannens forslag vedtas. Eldrerådets enstemmige vedtak: Rådmannens forslag tas til etterretning. Råd for funksjonshemmedes enstemmige vedtak: Rådmannens forslag tas til orientering.

2 Saksopplysninger: Solli Arkitekter AS har på vegne av Mo I Marken AS v/fagerstad Prosjekt AS utarbeidet et forslag til detaljreguleringsplan for Vandugbakken 95 og 97. Formålet med detaljreguleringsplanen er å tilrettelegge for etablering av dagligvareforretning/nærbutikk med tilhørende parkeringsanlegg. Planområdet er på 3,8 daa og er sentralt plassert ved hovedfartsåren inn til Mysen. Det grenser mot Askimveien i nord, og Vandugbakken i øst, med boligområder i sør og vest. Bussholdeplasser ligger i nær tilknytning, det er to bussholdeplasser innenfor en radius på 150 m fra planområdet. Det er utarbeidet en trafikkanalyse som beskriver hvilke linjer disse holdeplassene betjener, og hvor mange avganger de har. Trafikkanalysen tar også for seg mulighetene for å komme seg til den planlagte nærbutikken ved sykkel og gange. Området er i overordnet planverk avsatt til bolig, men kommunen har vært positive til oppstart av detaljreguleringsplanarbeid for tilrettelegging av en nærbutikk for omkringliggende boligområder. Det er tenkt at utbyggingen skal bidra til å skape en positiv inngangsport til Mysen fra nord, og komplementere dagligvaretilbudet i området. Området i dag preges av gammel bygningsmasse uten vesentlig verneverdi, som er tenkt revet. Området skal strammes opp, og det er tenkt vegetasjon mellom forretningsbygg og omkringliggende boligbebyggelse. Det er utarbeidet følgende rapporter i forbindelse med planarbeidet: Handelsanalyse Trafikkanalyse Geotekniske vurderinger Støyutredning Luftkvalitetsrapport Alle rapporter ligger vedlagt i saken. Det ble varslet oppstart av planarbeid , og det kom inn fire innspill fra: Statens vegvesen Fylkesmannen i Østfold Østfold fylkeskommune Mette Bjørklund Det viste seg imidlertid at det ble varslet med feil formålsbetegnelse, og planarbeidet ble varslet på nytt Da kom det inn innspill fra: Statens vegvesen

3 Fylkesmannen i Østfold Østfold fylkeskommune Innspillene er oppsummert og kommentert av tiltakshaver i eget notat, dette ligger vedlagt sammen med innspillene i sin helhet. Rådmannens merknader: I denne saken skal det vurderes om det fremlagte planforslaget til detaljreguleringsplan for Vandugbakken 95 og 97 skal legges ut til offentlig ettersyn og høring. I følge Plan- og bygningslovens formålsparagraf skal planlegging og vedtak sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives (jf. Pbl 1-1 fjerde ledd). I overordnet planverk ligger eiendommen som er foreslått regulert til forretning med boligformål. Det anses imidlertid at eiendommen er lite egnet som boligtomt. Eiendommen grenser inntil to relativt høyt trafikkerte veier på to sider, og er derfor svært støyutsatt. Tiltaket har blitt vurdert til å ikke utløse krav om konsekvensutredning, og vurderingen ble gjort før Forskrift om Konsekvensutredninger ble endret, og er derfor gjort etter Forskrift om Konsekvensutredninger, nr fra Forskriftens 3 omhandlet de planer som skal vurderes nærmere om de utløser krav til konsekvensutredning eller ikke. Bokstav b sa at detaljreguleringer på inntil 15 dekar som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering kan utløse et slikt krav dersom planen kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Ved en slik vurdering skal man ta utgangspunkt i opplysninger gitt av forslagsstiller og på foreliggende kunnskap. I vedlegg III er det listet opp en del punkter, og dersom planen vil kunne komme i konflikt eller medføre noen av disse punktene vil det kunne tolkes slik at planen har vesentlige virkninger for miljø og samfunn, og utløser derfor et krav om konsekvensutredning. Ved vurderingen av om en plan kan få vesentlige virkninger skal det ses hen til tiltakets størrelse, plassering eller egenskaper, samvirke med andre gjennomførte, vedtatte og planlagte tiltak, og virkningenes omfang, kompleksitet, varighet, frekvens og reversibilitet. En nærbutikk av relativt beskjeden karakter ble ansett å ikke komme innunder noen av de opplistede punkter, og det ble derfor ansett at det ikke var nødvendig å stille krav til konsekvensutredning. For ordens skyld opplyses det om at administrasjonen hadde kommet til samme konklusjon når det gjelder krav til konsekvensutredning dersom man hadde lagt den nye forskriften til grunn. Regionale myndigheter skriver i sine forhåndsuttalelser at de i utgangspunktet vil fraråde en reguleringsplan som legger opp til detaljhandel i området, da de anser at dette vil øke

4 trafikken i området. Dette strider mot prinsippene i de statlige planretningslinjene for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Administrasjonen har tillatt å gå videre med en regulering av området da det anses at denne butikken vil være en nærbutikk for de som bor i området. Beboere i nærliggende områder vil kunne sykle eller gå til dagligvarebutikken, mot å kjøre bil til sentrum eller ut av Mysen. Det vil også være en butikk man kjører innom når man allikevel kjører forbi, det anses derfor at trafikkøkning vil være minimal. Dette grunngis i trafikkanalysen som er vedlagt planforslaget. På bakgrunn av dette anses det således at planforslaget ikke strider mot retningslinjene for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. I følge Trafikkanalysen vil trafikkbildet generelt sett få en beskjeden økning. I henhold til erfaringstall vil tiltaket føre til en trafikkgenerering på 1254 bilturer/døgn. Det antas imidlertid at mye av trafikken vil være biltrafikk som allerede befinner seg på dagens veinett. Derfor vil trafikkveksten på nærliggende veinett bli mye lavere. Det anslås en trafikkvekst på nærmeste veinett på maksimalt ca. 630 bilturer/døgn. Dette forventes å ha lite innvirkning på ulykkesbildet, kapasiteten i veinettet, kollektivtilbudet og forholdende for gående og syklende. Ved planlegging av nærbutikk ved Momarkenkrysset må det ses hen til Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre. I retningslinjene til denne forskriften fremgår det blant annet at det ikke skal etableres kjøpesentre/forretninger på over 3000 m2 utenfor sentrumsområdene. I formålsparagrafen til den rikspolitiske bestemmelsen står det; Formålet med denne rikspolitiske bestemmelsen er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene. Fylkesmannen minner i sitt innspill om at også flere forretninger innenfor et område skal medregnes ved beregning av dette arealet. Det bør i den forbindelse også vurderes om det kan få negative konsekvenser for arealutviklingen for området som er avsatt til forretninger på andre siden av krysset. Det legges ikke opp til et stort kjøpesenter/store forretninger innenfor planområdet, selv om arealet avsatt til formålet Forretning er på litt over 3000 m2. Det er snakk om en nærbutikk på om lag 1100 m2. De områder avsatt til forretning på andre siden av veien er en bensinstasjon med begrenset utvalg dagligvarer, samt en veikro/motell. Disse anses derfor ikke å kunne tas med i beregningene. En nærbutikk er ikke tenkt å være en konkurrent til nærings- og handelsstanden i Mysen sentrum. Vista Analyse AS har utarbeidet et notat i forbindelse med planarbeidet. Notatet konkluderer med at Mysen sentrum er et handelssted og møteplass, og et dagligvaretilbud ved Momarken ikke skal forrykke tilbudet i sentrum.

5 Det nevnes i notatet at omsetningen i dagligvarer i Eidsberg ligger under snittet for landet. Det kan komme av handelslekkasje til Sverige, men det kan også være et resultat av at folk handler i stor grad der de jobber. Med mange pendlere kan dette slå uheldig ut for Eidsberg og Mysen. Dagligvarer er noe vi handler mye av, og ofte. Det er ofte tunge varer, og dersom det ikke er et godt og attraktivt tilbud i nærhet av bostedet velger man å «handle på veien» hjem fra jobb. Eidsberg har, gjennom fylkets strategi knyttet til lokalisering av plasskrevende handel fått en posisjon innen arealkrevende handel. Dette fører til økt regional attraksjonskraft og bedre posisjon som handelssted i konkurranse med tilbudene i for eksempel Ås, Ski og Sverige. Dette gir et godt utgangspunkt for Mysen som handelssted og en lekkasje innen dagligvarer bør kunne unngås. Momarken ligger i sentrums randsone, men innenfor tettbebyggelsen i Mysen. Området er et viktig boligområde, og det er som sagt viktig å ha gode tilbud der folk bor. Det vil generelt sett redusere handelslekkasjen. Ettersom denne planlagte nærbutikken skal ligge som en inngangsport til Mysen, og vi alle har en målsetning om at Mysen skal bli østlandets mest attraktive småby, setter administrasjonen krav til den estetiske utførelsen. Det er utarbeidet en reguleringsbestemmelse som setter krav til utforming og omgivelseskvalitet ( 2.2). Denne bestemmelsen sier Området er en inngangsport til Mysen, og må sees i en helhetlig arkitektonisk sammenheng og tilpasses omkringliggende bebyggelse og omgivelser. Bebyggelse og anlegg skal utformes med god arkitektonisk kvalitet i form, materialer og utførelse. Med denne bestemmelsen står kommunen og dets skjønn sterkere i en senere byggesak vedrørende utførelsen og materialvalget på bygget, samtidig som området i sin helhet også skal være innbydende og fremstå som en god inngangsport. Det er også, i bestemmelsene satt krav om at det før det gis rammetillatelse skal foreligge en godkjent utomhusplan som blant annet skal vise og redegjøre for tiltakets estetiske kvaliteter og hvordan tiltaket forholder seg til omgivelser, landskap og fjernvirkning. På den ubebygde delen av tomta er det en bestemmelse som sier at alle arealer skal opparbeides, og beplantes med stedegen vegetasjon, i henhold til godkjent utomhusplan. Mot Vandugbakken blir det innenfor planområdet avsatt plass til den fremtidige sykkelveien som Statens vegvesen planlegger å utarbeide reguleringsplan for. For øvrig er det også lagt inn byggegrenser, men at sykkelparkering og parkering kan fravike disse byggegrensene noe. Frisikt er også i varetatt. Det ligger føringer i kommuneplanen og kommunedelplanen når det gjelder parkering. Etter diskusjoner mellom administrasjonen og tiltakshaver foreslås det en begrensning på 20 parkeringsplasser. Dette vil si noen flere plasser enn kravet i kommuneplanen, men færre enn kravet i kommunedelplanen.

6 Nærbutikken kommer til en viss grad til å være et enkelt stoppested for pendlere, og det bør tas med i betraktning enn at man bør ha en såpass stor parkeringsdekning for å ikke skape trafikkork og problemer med ut- og innkjøring, samtidig som man utseendemessig beholder inntrykket av en hyggelig nærbutikk. Lyd er en trykkbølgebevegelse gjennom luften som gjennom øret utløser hørselsinntrykk i hjernen. Støy er uønsket lyd, og lyd fra veitrafikk oppfattes av folk flest som støy. Et menneskeøre kan normalt ikke oppfatte en endring i lydnivå på mindre enn ca 1 db. For at endringen i støy subjektivt skal oppfattes som en fordobling eller halvering, må lydnivået øke eller minske med ca 10 db. Men, det er også viktig å merke seg at oppfatning av lyd og støy er en høyst subjektiv opplevelse, og at det ikke finnes noen fasit for hvordan den enkelte oppfatter lyd. Det er utarbeidet en støyutredning av Rambøll og denne konkluderer med at for næringsbebyggelse som butikk er det ikke krav til utendørs støy i T-1442 og NS Og for utbyggingen av Vandugbakken 95 og 97 øker støyen ved de nærmeste bygningene med 0-1 db. Dette vil ikke oppleves eller regnes som merkbare endringer. Grunnforholdene i området er vurdert av Multiconsult, og de skriver i sin geotekniske vurdering: «Ut fra kvartærgeologisk kart samt topografien for området, ser vi ingen problem med områdestabiliteten her, hverken i dag eller etter en utbygging med nytt næringsbygg.» Konklusjon: Eidsberg kommune støtter planens intensjon, og anser at planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og høring, jf. Plan- og bygningslovens Vedlegg: Reguleringsplankart Planbeskrivelse Reguleringsbestemmelser, redigert av EK Regplan Reguleringsplan 01 Ramb+ ll Luftkvalitetsrapport 02 Multiconsult Geoteknisk vurdering 03 Ramb+ ll St+ yutredning 04 Vista Mysen - utvikling av dagligvaretilbud Trafikkanalyse_Vandugbakken_ V10-00 Rev A 2982-VA-anlegg A10-02 Utomhusplan ROS-analyse

7 V10-01 Eksisterende bygg V10-02 Flomveier merknader revidert fra nye innspill Innspill - Oppstart av planarbeid - gnr. 55 bnr. 16 og Vandugbakken Mysen - Eidsberg FMOS_innspill_regplan_Vandugbakken95_97_Eidsberg Statens vegvesen 16_ Merknader til varsel om oppstart av detaljreguleringsplan for Vandugbakken gnr. 55 bnr. 16 og 206 i Eidsberg kommune Innspill - varsel om oppstart - detaljregulering - Vandugbakken Mysen - Eidsberg kommune Innspill til varsel om oppstart - Vandugbakken Innspill til varsel om oppstart av detaljregulering for Vandugbakken 95-97, Mysen gnr 55, bnr 16 og 206, Eidsberg kommune