Detaljregulering: Vandugbakken Eidsberg kommune. Planbeskrivelse

Transkript

1 Detaljregulering: Vandugbakken Eidsberg kommune Drammen

2 PLANBESKRIVELSE VANDUGBAKKEN Gnr./bnr. 55/16,206 Forslagsstiller (konsulent): Oppdragsgiver (grunneier, utbygger): Solli Arkitekter AS Erik Børresens allé Drammen Mo i Marken AS c/o Fagerstad Prosjekt AS Pb Vika 0115 Oslo SAMMENDRAG: Formålet med detaljplanen er å legge til rette for etablering av dagligvareforretning med tilhørende parkeringsanlegg. Solli Arkitekter AS fremmer forslaget på vegne av Mo i Marken AS v/fagerstad Prosjekt AS. Planforslaget legger til rette å etablere en nærbutikk i et etablert boligområde. Butikken vil være et positivt tilskudd for nærområdet og gi folk mulighet å handle der de bor. Planen er i tråd med oppstartsmøte som ble avholdt i kommunen og kommunens videre ønske om å utvikle området til en hyggeligere inngangsportal til Mysen. Eksisterende bebyggelse består av gammel bygningsmasse tett opptil en rundkjøring med flere atkomster fra Vandugbakken. Ny bebyggelse vil bidra positivt til å stramme opp inngansportalen til Mysen og komplettere dagligvaretilbudet i området. Det er utarbeidet følgende rapporter i forbindelse med planarbeidet: Handelsanalyse, trafikkanalyse, goetekniske vurderinger, støyutredning og luftkvalitetsrapport. Analysene er oppsummert i planbeskrivelsen og følger som vedlegg til planforslaget. Det er varslet to ganger da tidligere utsendt varsling var av formålsbetegnelse var mangelfull. Det er kommit inn 4 innspill av planoppstart totalt. 2

3 D etaljregulering Vandugbakken Plan ID 1 Innledning: 1.1 Oppdragsgiver: Mo i M arken AS Eiendoms og eierforhold: Følgende eiendommer inngår i planen: Gnr. 55 bnr. 16 Mo i M arken AS Gnr. 55 bnr. 206 Mo i M arken AS Kartutsnitt som viser planområde 1.2 Planlegger e : Solli Arkitekter AS v/ Lara Dadadóttir Erik Børresens allé Drammen 3

4 1.3 Bakgrunn for planen: Hensikten med planen er å omregulere området fra boligformål til forretning med tilhørende parkeringsanlegg. 1.4 Gjennomføring av planen: Planen ønskes gjennomført fortløpende. 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnede planer og ev. andre juridiske forhold: For området gjelder: Kommunedelplan Mysen Kommuneplanens arealdel Utsnitt fra kommunedelplan for Mysen Utsnitt fra Kommuneplanens arealdel Mysen Planområdet, eksisterende forhold: 2.1 Beliggenhet og størrelse. Området ligger sentralt plassert ved hovedfartsåren inn til Mysen og avgrenses av Askimveien mot nord og Vandugbakken mot øst. Eiendommens nærmeste nabo er boligområde på sør og vest siden, Momarken travbane ligger øst for eiendommen og fremtidig bussknutepunkt og bensinstasjon i nord tvers over rundkjøringen. Planområdet har et areal på ca m2 4

5 2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene. Planområdet preges i dag av noe gammel bygningsmasse sentralt plassert ved hovedfartsåren inn til Mysen. Eksisterende bygg på eiendom 55/16 er i dag et kombinert bygg med både bolig og næringsvirksomhet med atkomst fra Vandugbakken. Eksisterende bygg på eiendom 55/206 er en mindre tomannsbolig med atkomst fra Vandugbakken. Den nærmeste omkringliggende bebyggelse består av eldre 1- og 2 mannsboliger og Momarken Travbane som nærmeste nabo. I gjeldende kommuneplan er arealet avsatt til boligformål. Mo i Marken AS sin intensjon med kjøpet er å gjennomføre en reguleringsprosess å legge til rette for etablering av dagligvareforretning på området som vil i hovedsak fungere som nærbutikk. 2.3 Bebyggelsens struktur, kvalitet og ev. verneverdig bebyggelse. Nåværende bebyggelse består av gammel bygningsmasse. Ingen del av bebyggelsen anses å ha noen verneverdi. Bygg som skal rives 5

6 2.4 Demografiske forhold Punktet er vurdert og ansett ikke å være relevant. 2.5 Barnehage, skole, forretninger Området ligger ved rundkjøringen, hvor Askimveien, Vandugbakken, Trøgstadveien og Ørjeveien møtes, nær Momarken Travbane. I tillegg finnes bensinstasjon, overnatting og spisested i området. Det er ingen barnehage eller skole i nabolaget. 2.6 Topografi og vegetasjon registrering Store deler av området er flatt og uten vegetasjon. Det er ikke noen vegetasjon annet enn gress på området. 2.7 Klimatiske forhold, sol og vind Klimaet er ikke spesielt vindutsatt og har gode solforhold. 2.8 Støy vegtrafikk, og ev. andre støykilder Planområdet er omsluttet av veier på to sider og følgelig utsatt for trafikkstøy. 2.9 Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet Adkomst er i dag kun fra Vandugbakken Grunnforhold Kvartærgeologisk kart angir at grunnen her består av en tykk strandavsetning som normalt er friksjonsmasser fra silt til grus og stein. Området ligger ikke innenfor noe kjent kvikkleireområde ut fra kvikkleirekartverket til NVE/NGI. Skredhendelseskartet viser ikke noen skredhendelser her. Kvartærgeologisk kart 6

7 2.11 Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg Det er vann og avløpsledninger i grunnen, tett inntil planområdet. 7

8 D etaljregulering Vandugbakken Planprosessen 3.1 Deltagere i planprosessen Fø lgende har styret planprosessen: Eidsberg kommune Mo i M arken AS Solli Arkitekter AS 3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid Kunngjøring av igangsatt planarbeid ble varslet i Smaalenenes avis og på kommunens hjemmeside Alle naboer er varslet direkte med brev i posten, datert Ny kunngjøring av igangsatt planarbeid ble varslet igjen i 18. februar på grunn av manglende formålsbetegnelse i tidligere varsel. Bilde av annonse 3.3 Oppstartmøte: Det ble holdt oppstart s møte med Eidsbe rg kommune den med avklarende viljeserklæring fra Eidsberg kommune datert hvor kommunen stiller seg positive til å omregulere området til detaljhandel, nærbutikk. 8

9 3.4 Innspill til planarbeidet/merknader til planen: Se eget vedlegg. 3.5 Samarbeid og medvirkning Følgende har medvirket til planutkastet: Mo i marken AS Eidsberg kommune Solli Arkitekter AS Rambøll AS Multiconsult AS 4 4. Beskrivelse av planforslaget 4.1 Reguleringsformålene i planen Planforslaget har følgende formål: BF Forretning (1150) SGS Gang og sykkelvei (2015) Plankart 4.2 Arealoppgaver Forretning: Gang og sykkelvei Sum: 3200m2 400m2 3600m2 9

10 D etaljregulering Vandugbakken Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Høyder : Eksisterende bebyggelse : er i 2 etasjer med saltak. Gesims og mønehøyde ca. 7 og 9m. Nytt f orretnin gsbygg (nærbutikk ) vil ha en høyde på maks 8 m. Struktur : Bebyggelse v il bestå av ett frittstående bygg. Illustrasjonsplan Mengder : SPAR : BYA : 75 % Herav utgjør: Bygg 1160 m2 Parkeringsareal inklusiv kjøreareal og varelevering : 1200m2 Utearealer vil bli anlagt etter godkjent utomhusplan. Det vil bli lagt stor vekt på utforming, kantstein, utstyr, belysning, avfallsbeh oldere, sykkelparkering og beplantning tilpasses utviklingen av eiendommen. Adkoms t/parkering : Adkomst skjer fra Vandugbakken, både for kunder og varelevering. Parkering SPAR : 20 plasser 10

11 Renovasjon: SPAR har egen renovasjonsordning tilpasset de ulike avfallstyper. 4.4 Estetiske forhold Beliggenhet og landskap: På grunn av byggets sentrale plassering ved hovedfartsåren inn til Mysen sentrum vil det være viktig å bidra til en hyggeligere inngansportal til Mysen. For å få til egnet utnyttelse av tomt til nærbutikk med tilhørende parkeringsanlegg så skal bygget ligge 15m fra midtlinje Askimveien og 30m fra midtlinje Vandugbakken. Nærbutikken vil ligge med atkomst og parkering i høyde med Vandugbakken. Det vil være egnet med en vegetasjon mellom forretningsbygget og boligbebyggelsen. Estetikk: For nærbutikken vil det bli reist et bygg med tilpasning til lokale forhold og som bidrar til å berike inngangsportalen til Mysen. Bygget vil være på cirka 1150m2 med målene ca. 36,55m X 33,6 i tillegg til varelevering. Bygget har flatt tak med en maksimal høyde på 9m. Alt rombehov er dekket innenfor byggets vegger slik at det ikke er nødvendig med utvendig lagring av betydning. Parkeringsarealene vil bli asfaltert og ha romslige plasser. Området for øvrig vil bli opparbeidet i tråd med godkjent utomhusplan. Bygget, vil med sin størrelse og beliggenhet, være godt synlig. Stedstilpasning: Tiltaket vil bidra positivt til å stramme opp inngangsportalen til Mysen og være et positivt tilskudd for nærområdet og komplettere dagligvaretilbudet i området. Illustrasjon av bygg, tatt fra innkjøring til Vandugbakken 11

12 4.5 Bevaring og rivning av eksisterende bebyggelse Eksisterende bygninger skal rives. Ingen deler av bebyggelsen er ansett for å være bevaringsverdig. Bygg som skal rives sett fra Vandugbakken Bygg som skal rives sett fra Askimveien 4.6 Demografiske forhold Punktet er vurdert og ansett for ikke å være relevant. 4.7 Terreng Dagens terreng er tilnærmet flatt og vil bli beholdt. 12

13 4.8 Vegetasjon Det er lite vegetasjon på det arealet som skal bebygges. Vegg mot nabo vil bli skjermet med grønn vegetasjon. 4.9 Naturmangfold Punktet er vurdert og anses ikke å være relevant Overvannshåndtering og flomveier Området er ikke utsatt for flom. Overvannsproblematikken vil bli utredet og løst gjennom utomhusplanen med tilhørende VA-plan Støy Støy i området vil i all vesentlighet skrive seg fra trafikkstøy fra nærliggende veier. Siden formålene innenfor planområdet ikke er støyomfintlige, anses behov for støydempende tiltak ikke å være påkrevet. Utført støyutredning i forbindelse med utbygging av Vandugbakken viser at støyen øker minimalt og det vil ikke oppleves eller regnes som merkbare endringer Luft- og annen forurensning Økningen i trafikk langs veiene i området forbundet med utbygging av dagligvarebutikken vil ha liten effekt på oppvirvling og spredning av støv fra masseuttaket ved Monaryggen Energiforsyning Bygget vil kreve elektrisk energi til kjøleanlegg, fryseanlegg og belysning. All energi til oppvarming vil skje gjennom gjenvinning av varme fra kjøle- og frysemaskiner Samordnet areal- og trafikkplanlegging Gjennomføring av planen anses å være i tråd med samordnet areal- og trafikkplanlegging. Forretningsvirksomheten vil generere biltrafikk, men med beliggenheten ved Askimveien og Vandugbakken, vil belastning på det lokale veinettet være begrenset. Likeledes vil beboere i området ha lett tilgang til dagligvaretilbudet innenfor gang- og sykkelavstand, i tillegg til at forretningen ligger ved innfarten til Mysen Trafikk Det er gjennomført trafikkanalyse for området. Analysen konkluderer med at gjennomføring av planen kun vil skape mindre endringer i trafikksituasjonen. Dette forventes å ha lite innvirkning på ulykkesbildet, kapasiteten i veinett, kollektivtilbudet og forholdene for gående og syklende. Ny gang og sykkelveg vil forbedre tilbudet for syklister i området. Trafikkveksten vil ikke være så stor som beregnet da det antas at halvparten av trafikken til/fra butikken vil bestå av trafikk som ellers hadde kjørt forbi området, dersom det ikke hadde vært en dagligvarebutikk der. 13

14 Nærbutikk vises i gult og nærområdet som butikken henvender seg til vises i rosa Nærområdet Nærbutikken er plassert i et etablert boligområde og vil gi lokalinnbyggerne mulighet for å handle tett på sitt bosted. Det vil bli lagt opp til sykkelparkering ved inngangspartiet til butikken som vil motivere til å la bilen stå. Det blir begrenset med parkeringsplasser for bil da dette er en nærbutikk for lokalområdet og det skal stimulere til å handle enten man går, sykler eller kommer via offentlig kommunikasjon Parkering og disponering av uteareal Parkeringsareal er lagt til området øst for ny bebyggelse, nær adkomst fra Vandugbakken. Parkeringen vil bli anlagt med dekke av asfalt. Inngangen vil bli dekket av asfalt i kombinasjon med belegningsstein. Øvrige areal vil bli beplantet etter nærmere utarbeidet utomhusplan Konsekvenser for trafikkforhold i tilgrensende områder Det er ikke antatt at trafikk til forretningsområdet vil skape negative konsekvenser for tilgrensende områder. Området ligger egnet til i etablert boligområde og ved innfarten til Mysen. Det forventes at mye av trafikken til forretningen allerede er på vedliggende veier Kollektivtrafikk Området er betjent av kollektivtrafikk Felles uteoppholdsareal Punktet er vurdert og anses ikke å være relevant Universell utforming Både felles uteområder og innvendige arealer vil bli lagt til rette for universell utforming ihht. gjeldende TEK Risiko og sårbarhet Punktet er behandlet i vedlagte ROS-analyse. 14

15 4.23 Eventuelle økonomiske konsekvenser for Eidsberg kommune Gjennomføring av planen anses ikke å ha negative konsekvenser for Eidsberg kommune. Vedlegg: Merknader til varsling ROS-analyse Trafikkanalyse Støyanalyse Luftkvalitet Geotekniske vurderinger Handelsanalyse Overvanns notat 15