SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 17/6485

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 17/6485 DETALJREGULERING FOR SOLHØI 1. GANGS BEHANDLING Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, legges Reguleringsplan for Solhøi ut til høring og offentlig ettersyn med følgende rekkefølgekrav: Før det kan gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for nybygg skal intern snuhammer være opparbeidet og godkjent av kommunen. Begrunnelsen for vedtaket er at: Reguleringsplanen legger opp til fortetting med leiligheter i et sentralt område med nærhet til kollektivknutepunkter og servicefunksjoner. Samtidig må det sikres en god løsnng for renovasjonsbiler. Vedlegg 1. Forslag til plankart 2. Forslag til planbestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. Merknad fra Statens Vegvesen 5. Merknad fra Fylkesmannen i Buskerud 6. Uttalelse fra Buskerud Fylkeskommune 7. Uttalelse fra Renovasjonsselskapet til Drammensregionen 8. Snittegning 1 9. Snittegning Illustrasjon 11. ROS analyse 12. Støynotat 13. Trafikkanalyse 14. Uttalelse fra Statens Vegvesen Kortversjon Varp Eiendom AS ønsker å bygge ut et areal ved Åmot sentrum med atkomst fra Bergkrystallen. Det foreslås at det reguleres areal til leilighetsbygg innenfor planområdet med tilhørende atkomstvei. Rådmannen vurderer planforslaget som godt nok utredet og anbefaler at det legges ut til høring og offentlig ettersyn. Bakgrunn Prognoser for befolkningsøkning utarbeidet i forbindelse med kommuneplanens samfunnsdel, tilsier behov for nye boliger i tiden framover. I tillegg til utbygging i Mælumenga og mulig nye boligtomter i Holo, forventes det at tilflytning skjer ved at

2 eneboliger selges av personer som kjøper nye leiligheter som bygges i Åmot og Modum for øvrig. Dette planforslaget legger opp til at det bygges nye leiligheter i Åmot sentrum og kan dermed bidra til det overnevnte. Eiendommen ligger sentralt i Åmot og er omkranset av boligbebyggelse, en sentrumsgård og en barneskole. Planområdet Planområdet ligger i Åmot sentrum, like øst for krysset der Sigdalsveien tar av fra Eikerveien. Planområdet omfatter eiendommene gbnr: 52/24, 53/24 avstikker fra Bergkrystallen (deler av gbnr 52/13) samt Bergkrystallen inkludert krysset med Eikerveien. Området som foreslås regulert til boligformål er på ca. 3,2 dekar. Planstatus og overordnede føringer Planområdet er i hovedsak uregulert og er avsatt til boligformål i kommuneplanen (se illustrasjon nr. 2). Planforslaget overlapper planen for Rosthaug ved innkjøringen fra Bergkrystallen. Arealformål for dette området foreslås endret fra bolig til kjørevei. Parallelt med dette planforslaget, er det en reguleringsplan under utarbeidelse som omfatter Ekengården med tilhørende eiendommer. Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt av kommuneplanen Arealplan har tidligere foreslått samkjøring av disse to planforslagene. Statens vegvesen har tidligere varslet innsigelse til planforslaget rundt Ekengården og påkrevd trafikkanalyse. For at utredningene rundt trafikkforhold ikke skal forsinke dette prosjektet, fremmes Solhøi som et eget planforslag, men forslagstiller har nylig mottatt brev fra Statens Vegvesen at de gir aksept for planforslaget, men med enkelte fagråd. Dette brevet foreligger som vedlegg 14. Det er ikke kommet inn forslag til endring av formål ved rullering av kommuneplan da dagens arealbruk (boligformål) videreføres.

3 Planforslaget Planforslaget består i hovedsak av tilrettelegging av blokkbebyggelse med tilhørende atkomstvei, friområde og interne stikkveier. Hovedatkomsten vil komme fra mot nord, mens gående og syklende vil ha mulighet til å få en egen atkomst fra Sparbekkveien. Nedenfor beskrives de viktigste trekkene i planforslaget: Hensikt med planen Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for etablering av nye leilighetsbygg. Det skal også sikres en hovedatkomst som standardheving av dagens vei. Arealformål, utnyttelse og byggehøyder. Illustrasjoner vedlagt planforslaget viser leilighetsbygg i 4 etasjer med underliggende parkeringskjeller. Plassering fastsettes av byggegrense vist i plan. Det foreslås en arealutnyttelse inntil 40 % BYA inkludert biloppstillingsplasser innenfor boligområdet. Uteoppholdsareal: Størrelsen på uteoppholdsarealer er satt til 30 m 2 MUA (minste uteoppholdsareal) hvorav inntil 20 m 2 kan være på balkong eller terrasse. Minimum 5 m 2 skal være privat. Areal til lekeplass regnes med i MUA kravet. Parkering og atkomst(er): For planområdet skal parkeringsdekning skal skje på egen grunn og fortrinnsvis under bakken. Grunnet sentrumsnær beliggenhet og erfaring med kjøpere av sentrumsleiligheter er krav til parkering per boenhet satt til 1.5 i dette planforslaget. Kulturminner på eiendommen Buskerud Fylkeskommunen ved utviklingsavdelingen har varslet at de ser ikke behov for å foreta undersøkelser etter kulturminner i forkant av planarbeidet. De ønsker likevel at varslingsplikt ved oppdagelse av kulturminner blir gjengitt i planbestemmelsene etter alminnelig prosedyre. Skredfare/ flom Planområdet ligger under marin grense og teknisk forskrift vil stille krav til geoteknisk vurdering og uavhengig kontroll av geoteknikk i byggesaken. Det er foretatt prøveboringer vest for planområdet, og det er påvist fjell under 6 meter med sand. Det er ingen kjente skredhendelser i nærheten, men prøveboringer vil bli foretatt ved videre prosjektering for å dokumentere sikker byggegrunn eventuelt risikoreduserende tiltak. Når det gjelder flom så har det vært hendelser i nyere tid hvor det har vært store vannmengder og utvasking innenfor planområdet ved ekstremværhendelser. Sparbekken er lagt i rør under planområdet. Bekkelukkingen har ikke hatt nok kapasitet slik at det har skjedd oversvømmelser. For å unngå fremtidige vannskader må ny bygningsmasse utformes slik at den nederste delen av bygningskroppen må bygges som flomvern for å lede vannet forbi bygningene.

4 Det må også anlegges nedsenk for å lede overvann gjennom området selv om Sparbekkveien leder unna det meste av overvannet. Trasevalget må vurderes og koordineres med planforslaget for Ekengården da vannstrengen krysser begge planområdene. Det er også tilføyd egen bestemmelse om tilbakeslagsventil på nedre plan. Støy Det fremgår av støyrapporten utarbeidet i forbindelse med reguleringsplanen ved Ekengården at utbyggingsområdene ligger utenfor beregnede støysoner langs fylkesvei 144 & 287. Dermed er det ikke er behov for skjermingstiltak, selv med forventet trafikkmengde i fremtiden. Det er utarbeidet en bestemmelse som omhandler krav til støysikring, både m.h.t. trafikk og annen støy som tilføres området. Se 3.3 & i forslag til bestemmelser. Rekkefølgekrav: Rekkefølgebestemmelsene (jf. 6 i planbestemmelsene) skal sikre opparbeidelse av infrastruktur, utearealer, kjørevei og atkomst. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 1. Vurdering I oppstartsmøte ble det gitt følgende krav og føringer for det videre planarbeidet: Krav / føring Rådmannens vurdering 1 Det må foretas en grensejustering på hjørnet av eiendommen 52/25. Dette gjør at kjørebanebredden ikke blir mindre enn 4.5 meter. Utført. Grenser er påvist og veimyndighet har gitt aksept på veibredde uten å erverve enkelte 2 Behov for flere brannkummer må avklares i detaljprosjekteringen. 3 Det oppfordres til et best mulig uformelt samarbeid i de to utbyggingene i reguleringsplanarbeidene. 4 Byggegrenser i forhold til midtlinje vei må framgå av reguleringsbestemmelsene. Avkjøring til kommunens bygninger i området må også framgå av plankartet. inntilliggende boligtomter. Delvis utført Det er kartlagt 4 brannkummer innenfor en radius på 100 meter, men endelig løsning for tilgang til brannvann er ikke fastsatt. Utført Det er benyttet samme arkitekt for planforslagene med felles utredninger og trafikkanalyse Utført Byggegrensene er vist i plankartet og beskrevet i planbestemmelsene. Avkjøringspiler er vist i plankartet Varsel om oppstart og medvirkning Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet i Bygdeposten den , samt ved brev til naboer og andre berørte. Etter høringsperioden mottok kommunen 4 merknader som er vurdert i det videre arbeidet med detaljreguleringen. På sidene i planbeskrivelsen gjengis hovedtrekkene i innkomne merknader og tiltakshavers vurdering av disse. Rådmannen vurderer derfor at merknadene fra varsel om oppstart er tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget.

5 Statens Vegvesen, Statens Vegvesen påpeker at samordnet transport og arealplanlegging må legges til grunn ved etablering av nye boligområder. Vegvesenet har også uttrykt et generelt behov for en trafikkanalyse i forbindelse med en ny regulering. Vegvesenet uttrykker også at dersom det må foretas endringer av veg og trafikkforhold ved fylkesveien, må det inngås en gjennomføringsavtale med dem. I forbindelse med dette anbefaler de at det sendes inn en detaljplan for utforming av kryss. Samtidig nevner de at byggegrense mot vei må vurderes i forhold til støysituasjonen i området Vegvesenet varsler også om innsigelse dersom ikke nasjonale hensyn eller viktige parametere i vegnormaler blir fulgt. Forslagstiller har foretatt en beregning av økt trafikkmengde og det konkluderes med at planforslaget medfører noe økt trafikk i forhold til dagens situasjon. Trafikkanalysen har beregnet at med fullstendig utbygging av begge planområdene, så vil den totale trafikkmengde i Bergkrystallen kunne øke med 20 % i fremtiden. I utgangspunktet utløser dette behov for tiltak for å sørge for flyt ved store trafikkmengder, men rapporten viser til at fotgjengerovergangen som krysser Eikerveien like nord for utkjøringen av Bergkrystallen medfører at trafikken fra nord må stanse for fotgjengere. Dette resulterer i at utkjøring fra Bergkrystallen mot venstre (sørover) kan slippe til selv om det oppstår kødannelse, slik at trafikkflyten kan opprettholdes. Etter en samlet vurdering konkluderer trafikkanalysen med at dagens løsning med T kryss kan beholdes, uten noen form for kanalisering. Trafikkanalysen har ikke tatt i betraktning eventuell løsning for ny vei mot Sigdal, da trasevalget er fortsatt uklar. Flyfoto som viser krysset Bergkrystallen/ Eikerveien Rådmannen viser til at krysset ut mot Eikerveien ikke er tatt inn i plankartet selv om Krysset er tatt med i omrisset ved varsel om oppstart. Trafikkanalysen konkluderer ikke med at det må foretas noen ombygging i forbindelse med dette planforslaget. Kryssløsningen vil bli nærmere detaljert i reguleringsplanen for Ekengården som behandles parallelt med dette planforslaget.

6 Det er senere kommet et brev fra Statens Vegvesen den der de uttaler at de ikke vil kreve venstresvingefelt som følge av planlagt utbygging, men fraråder at det tillates ytterligere forretninger. Fylkesmannen i Buskerud Fylkesmannen ser det som positivt at det bygges ut i sentrumsnære områder i tilknytning til kollektivknutepunkter og i nærheten av servicefunksjoner. Fylkesmannen ber om at følgende temaer blir vurdert i planarbeidet: Samordnet areal og transport planlegging Støy Barn og unges interesser Vurdering i forhold til natur og landskap Vurdering ihht klimavennlige energiløsninger Universell utforming Temaene som Fylkesmannen har listet opp er vurdert nærmere på side 24 i planbeskrivelsen vedlagt saksfremlegget. Forslag for tilrettelegging og avbøtende tiltak er også beskrevet. Analyse av støyforhold er vedlagt planforslaget. Rådmannen er av den oppfatning at nevnte temaer er ivaretatt på en tilfredsstillende måte. Buskerud Fylkeskommune Fylkeskommunens utviklingsavdeling nevnes t det ikke foreligger registrerte kulturminner i området og at idet området har vært opparbeidet over tid så er potensialet lavt for at det skal komme nye funn. Fylkeskommunen ber likevel om at det legges inn bestemmelse om meldeplikt dersom det oppdages kulturminner under gravearbeider jf. kulturminneloven 8.2. Det er heller ingen SEFRAK registrerte bygninger i området, slik at de ikke har ytterligere merknader til varslet oppstart av planarbeidet. Rådmannen viser til at varslingsplikt ved oppdagelse av kulturminner, er gjengitt i planbestemmelsenes 3.7. Renovasjonsselskapet for Drammensregionen Renovasjonselskapet viser til at det må tas hensyn til en rekke kriterier forbundet med renovasjonsordninger, deriblant hygiene, lukt, tilgjengelighet og estetikk og at dette er særlig viktig i tett bebyggelse. Areal for plassering bør avmerkes i plankartet, og de anbefaler nedgravde fellesløsninger. RFD nevner også at dersom det etableres løsninger i strid med deres retningslinjer, så har de hjemmel til å kreve endringer eller utbedringer. Rådmannen viser til planbestemmelsene i), der det stilles kvalitetskrav til renovasjonsløsninger. Kravene vil derfor bli gjeldende for fremtidig byggesaksbehandling. Utforming av snuhammer er vist i plankartet. Da forslag til lokalisering av snuhammer går inn på kommunal grunn må dette forholdet avklares nærmere med bobestyrer. Fra før av fungerer dette arealet som innkjøring og parkering for kommunale utleieboliger.

7 Forslagsstiller har også fremmet en alternativ løsning der snuhammeren vendes mot vest, men denne vil medføre en stor utfylling som vil være meget arealkrevende og lite gunstig rent estetisk. I videre detaljprosjektering må snuhammeren bli dimensjonert i kategori «L», det vil si stor nok til å håndtere små lastebiler. For å sikre at opparbeidelsen av snuhammer blir gjennomført etter kommunens ønsker, foreslår rådmannen at det tilføyes en egen rekkefølgebestemmelse som omhandler dette forholdet. Flyfoto som viser eksisterende forhold Forslag til utforming av snuhammer Kollektivtransport Dette reguleringsforslaget legger opp til at det etableres nye boligtomter i nærheten av en større bussholdeplass tilknyttet flere ruter. Da boligene ligger sentrumsnært vil de ikke være like avhengig av bilbruk enn mer perifer bebyggelse. Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen; - Etablering av ny blokkbebyggelse Dette forholdet er nedfelt i planbestemmelsenes 1 "Planens hensikt". Naturmangfoldloven Tiltaket er vurdert til å være godt nok utredet i forhold til naturmangfoldlovens miljørettslige prinsipper for offentlig beslutningstaking jamfør konsekvensutredning. Idet området har vært bebodd og preget av menneskelig aktivitet over tid, har det lite betydning for lokal artsrikdom dersom arealene bygges ut. Mulig konsekvens for kommunen

8 Kjøpere av denne type sentrumsnære leiligheter kan være eldre eller personer med begrensninger som har behov for offentlige tjenester slik som hjemmehjelp/ hjemmesykepleie. Den nye bebyggelsen foreslås like ved NAV kontoret der helse og sosialtjenesten har lokaler. Det vil derfor være en fordel om brukere av slike tjenester bor innenfor kort rekkevidde slik at reisetiden mellom brukere kortes ned. Samtidig vil tiltaket bidra til en videre transformering av Åmot sentrum ved å få inn flere boende som vil benytte seg av andre tjenester for å skape mer virksomhet i sentrum slik som butikker og kafeer Estetikk For å hindre at det anlegges tekniske anlegg på taket reduserer estetikken, er det lagt til egen bestemmelse for å hindre at det bygges slike anlegg. Øvrige måleregler etter plan og bygningsloven åpner for et visst høydeavvik for mindre del av bygningsmasse for denne type anlegg, men planbestemmelsen definerer at avvik skal kun gjelde for heisrom inntil 1 meters høyde over øvrig takflate. Konklusjon Tiltakshaver og rådmannen er omforent om planforslaget. Rådmannen vurderer derfor at det ikke er grunnlag for å fremme alternativt forslag. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget sendes ut på høring slik det foreligger. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Reguleringsplanen legger opp til fortetting med leiligheter i et sentralt område med nærhet til kollektivknutepunkter og servicefunksjoner.