Sammendrag og kommentarer til innkomne merknader ved offentlig ettersyn,

Transkript

1 Sammendrag og kommentarer til innkomne merknader ved offentlig ettersyn, Andreas Bergerud 13/ Det informeres om virksomheten AB Landbruk som holder til på eiendommen. Selskapet ble etablert i 1979 og flyttet til Kampenesmosen i Eiendommen er bebygd med tre godkjente bygninger, med samlet bygningsmasse på 750 m² fordelt på bensinstasjonsbygg med ekstra tak som overdekking for kapitalvarer, anneks/gatekjøkken og plasthall/kaldtlager. Det hevdes at eiendommen er et godt grunnlag for driften av AB Landbruk og det ligger også til rette for videre utvikling. Det vises til planbestemmelse 5.4 om maks 300 m² BRA til detaljhandel. Det stilles spørsmål ved hva dette betyr i praksis, om 300 m² gjelder hele tomten, eller bare den delen som omfattes av plasskrevende kapitalvarer. Det ønskes en presisering av innholdet i denne bestemmelsen. Dersom det betyr 300 m² for hele tomten vil det medføre begrensninger for planer om utvikling av eiendommen, og en verdiforringelse av eiendommen som sannsynligvis vil utløse et krav om erstatning. Det bes om at bestemmelsen endres slik at eiendommen kan gis en utnyttelsesgrad på minst 20 % til plasskrevende varer. Uttalelsen tas til etterretning, men ikke til følge. I henhold til overordnede føringer er det i utgangspunktet ikke ønskelig med forretningsvirksomhet i dette området. Det skal derfor ikke tilrettelegges for videre utvikling av forretningsdrift på denne eiendommen, men planen åpner for en videreføring av dagens virksomhet. Utvidelse av forretningsdrift vil også medføre økt trafikk, noe trafikksituasjonen ikke vil ha kapasitet til å håndtere. I løpet av planprosessen har det vært vurdert å regulere arealet til industri/lager for å sikre større samsvar med kommuneplanens arealdel (formål næring). Dette har man gått bort fra for å muliggjøre videreføring av dagens virksomhet. Bestemmelsen det stilles spørsmål ved innebærer at 300 m² settes som begrensning for hele tomten. Bestemmelsen forblir uforandret, da det ikke er ønskelig å legge til rette for videre utvikling av forretningsvirksomhet i området. Det tilføyes imidlertid en bestemmelse om at det tillates lager på 280 m² BRA. Utover nevnte arealbruk kan det etableres industri, slik at totalt BYA =70 % på eiendommen. Det er ikke ønskelig å legge til rette for videre forretningsdrift i dette området. Rådmannen mener planforslaget legger til rette for at eksisterende drift kan opprettholdes. Rådmannen stiller seg bak forslagsstillers kommentarer. Østfold fylkeskommune 13/ Østfold fylkeskommune (ØFK) mener planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel og er innenfor fylkesplanens langsiktige tettstedsavgrensning. Forutsatt at hensynet til kulturminner ivaretas har ØFK ingen kommentarer til planforslaget.

2 Jernbaneverket 13/ Det påpekes at planområdet grenser til jernbanens østre linje. JBV registrerer at byggegrense iht. jernbanelovens 10 er innarbeidet i plankartet, og ber om at dette også forankres i planens bestemmelser. Det opplyses at JBV pr. dags dato ikke har konkrete planer for denne strekningen, men at det kan vurderes til rutemessig godstrafikk i forbindelse med at det i fremtiden kan bli for liten restkapasitet på Vestre linje. Det forutsettes at usikkerhet knyttet til grunnforhold avklares. Uttalelsen tas til etterretning og delvis til følge. Det innarbeides bestemmelser om byggegrense mot jernbanen. Grunnforhold anses tilstrekkelig utredet på nåværende plannivå, jfr. planbeskrivelsens kapittel 7.5 og kommentarer til NVE og Fylkesmannen. Bestemmelse om byggegrense til jernbanen er tatt inn som ny bestemmelse, Rådmannen stiller seg bak forslagsstillers kommentarer. Direktoratet for 13/ mineralforvaltning Direktoratet for mineralforvaltning kan ikke se at planforslaget kommer i konflikt med registrerte mineralske ressurser. Fylkesmannen i Østfold 13/ Fylkesmannen mener planen er godt utredet, men påpeker at noen forhold bør ivaretas bedre. Dette gjelder hensyn til friluftsliv og grunnforhold. Det bør tilrettelegges for gjennomgående stier som gir tilgang til mer attraktive friluftsområder. Det vil være en sikkerhet for framtida at det reguleres inn stier og sammenhengende grøntområder/strukturer i planen. Med hensyn til grunnforhold mener FM at detaljerte undersøkelser og vurderinger av tiltak i hele området bør gjøres samlet før reguleringsplanen vedtas. Det påpekes at kommunen må være bevisst på hvilken type næring de legger til rette for på hvilke arealer. Det vises til at det er store arealreserver langs europaveiene til arealkrevende virksomheter og logistikk. Næringsområder tilknyttet byene og boområder bør brukes til næringer med lite støy og forurensning og som kan bidra til å styrke kollektivtilbudet i og omkring byområdet. Uttalelsen tas til etterretning og delvis til følge.

3 Det er regulert inn vegetasjonsskjermer som skal sikre sammenhengende grønne forbindelser i planen. Her vil det være mulig å ferdes for folk og dyr, i bestemmelsene tillates etablering av stier i vegetasjonsbeltene. Ellers reguleres fortau langs alle veier, slik at det er mulig for myke trafikanter å ferdes trygt i den opparbeidete delen av planområdet. Det anses ikke å være nødvendig med ytterligere undersøkelser på nåværende tidspunkt, jfr. geoteknisk utredning og NVEs uttalelse til planen. Det må påregnes avbøtende tiltak i konkrete byggesaker. Innspillet om formål tas til etterretning. Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel (2011 og 2015) hvor området er avsatt til næringsbebyggelse. I kommuneplanens arealdel er det gjort spesifikke vurderinger av hva slags type næring som bør lokaliseres i området. Vegetasjonssonene og bestemmelsene legger til rette for at det kan etableres stier. Rådmannen mener det ikke er hensiktsmessig å stille krav om opparbeiding av stier, da dette neppe vil oppfattes som attraktive områder å ferdes i. Det er mer sannsynlig at fortau og vei vil bli brukt som adkomst til friluftsområdene på vestsiden av jernbanen. Rådmannen stiller seg for øvrig bak forslagsstillers kommentarer. Statens vegvesen 13/ SVV fokuserer på trafikkanalysen i prosjektet, og er spesielt opptatt av faren for tilbakeblokkering mot riksveg 111. Rapporten inneholder i liten grad dokumentasjon av grunnlag for og resultat fra beregningene som er gjort. Det etterlyses en bedre dokumentasjon av en rekke punkter, og det bes om å få oversendt tilleggsvurderinger/-beregninger. SVV har som vegadministrasjon for staten innsigelse til planen knyttet til ovennevnte, inntil tilstrekkelig dokumentasjon foreligger. SVV har også innsigelse knyttet til avslutning av fortau mot rv De mener dette slutter i "ingenting", og bør få en bedre tilkobling til gang-/sykkelvegnettet langs rv SVV har som vegadministrasjon for staten følgende merknader til planforslaget: - Område FI1: SVV er skeptisk til å regulere området til forretning/industri, da dette vil kunne medføre etablering av andre og mer trafikkskapende virksomheter når/hvis eksisterende virksomhet opphører. Et annet aspekt er at man ved å tillate slik arealbruk i deler av planområdet vil kunne legge press på at også øvrige arealer tas i bruk til denne type virksomhet. - Byggegrense langs rv. 111: Siden SVV har akseptert 25 m byggegrense i tilstøtende arealplaner tillates dette også i denne planen, til tross for at vegloven fastsetter byggegrense på 50 m. Byggegrensen gjelder parkeringsplasser, veger, ramper osv. noe som medfører at o_kv4 bør flyttes utenfor grensen. Det aksepteres ikke at bestemmelse gjøres gjeldende. Det påpekes at byggegrensen i krysset rv.111 x Bredmyra er tegnet feil.

4 - Vegetasjonsskjerm langs rv. 111: Eksisterende vegetasjon må i størst mulig grad opprettholdes under anleggsperioden, og det må stilles krav om at evt. erstatning må skje med trær og busker av en viss høyde og avstand som bidrar til umiddelbar skjermingseffekt. Som fagorgan med sektoransvar har SVV følgende kommentarer til planforslaget: - Bilparkering: SVV synes det er positivt at det foreslås maksimumskrav for bilparkering, men ber kommunen vurdere om parkeringskravet for industri bør reduseres og i større grad tilpasses kombinert formål industri/lager. - Tilrettelegging for gående og syklende: SVV synes det er bra at det foreslås minimumskrav for sykkelparkering og kvalitet på denne. Ut fra trafikkmengden antas at det er akseptabelt med fortausløsning (for gående og syklende på de gåendes premisser) og evt. sykling i vegbanen. - Kollektivløsning: Det er på plankartet satt av et område for bussholdeplass i form av kantstopp. Dette er lokalisert slik at det ikke er mulig å oppnå universell utforming mht. kantsteinshøyder. SVV anbefaler ytterligere kvalitetssikring av planen på bakgrunn av flere feil som er oppdaget, bl.a. opptegning av frisiktlinjer. Forslagsstillers kommentarer: Det vises til korrespondanse og avholdt møte med Statens vegvesen , hvor de fleste punkter ble gjennomgått og tilfredsstillende svart ut. Det er utarbeidet ny trafikkrapport som er godkjent av SVV (Holteskogen- Fagrapport trafikk - Versjon ). Her fremkommer tilstrekkelig dokumentasjon av at tilbakeblokkering mot rv.111 unngås. Grunnlaget for innsigelse anses ikke lenger å være tilstede etter at etterspurt dokumentasjon er levert og akseptert av Statens vegvesen. Det er avklart med SVV at det tas inn rekkefølgebestemmelse om kryssing av Bredmyra for tilkobling til gang-/sykkelveg mot Sarpsborg. Det endres ikke formål til industri/lager slik det var vurdert av hensyn til eksisterende virksomhet. Det er imidlertid ikke ønskelig å legge til rette for videre utvikling av forretningsvirksomhet i området. Dette sikres gjennom bestemmelser om at forretningsvirksomhet skal være knyttet til landbruksvirksomhet, og det settes arealbegrensninger for virksomheten. SVVs aksept av byggegrense tas til etterretning. Tidligere o_kv4 fjernes i sin helhet etter ønske fra nye eiere om å slå sammen områdene IL1-7. Den erstattes av atkomstpil. Bestemmelse justeres, slik at det spesifiseres at unntaket fra byggegrense for mindre anlegg og konstruksjoner ikke gjelder mot rv Byggegrensen i krysset rv. 111 x Bredmyra justeres slik SVV angir. Bestemmelse 7.1 spesifiseres med mer detaljerte krav. Bestemmelse om parkeringskrav justeres med oppsplitting av krav til parkering for hhv. industri og lager, slik at maksimum for lager senkes. SVVs aksept av løsninger for myke trafikanter tas til etterretning.

5 Kantstopp flyttes sørover slik at man unngår konflikt med avkjøring til pumpestasjon. Alle plandokumenter og kart vil gjennomgås før levering til 2. gangsbehandling. Frisiktlinjer justeres. Rådmannens kommentarer: Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til forslagsstillers, og mener planforslaget imøtekommer Statens vegvesens innspill. NVE 13/ Det vises til geoteknisk utredning til planforslaget hvor det beskrives funn av løs/bløt leire. Det konkluderes likevel med at planområdet ikke er skredfarlig. NVE påpeker at det likevel kan bli krav om avbøtende tiltak knyttet til fundamentering og stabilitet. Til planbestemmelsen om grunnforhold kommenteres bruken av begrepet stabilitet, dette skal gjelde lokal stabilitet og ikke områdestabilitet. Uttalelsen tas til etterretning, og medfører ikke endringer i planforslaget. Det er bestemmelse 4.9 presisert at den omhandler lokal stabilitet. Fylkeskonservatoren 13/ Fylkeskonservatoren har kommet med foreløpig uttalelse i saken, endelig uttalelse vil komme når omarbeidet kart og bestemmelser foreligger. Sommeren 2014 ble det gjort funn av steinalderlokalitet (id ) øst for planområdet. Lokalitetens sikringssone strekker seg så vidt inn i planområdet. Dette arealet skal vises på plankartet med hensynssone d) H730. Hensynssone c) H570 skal legges utenfor dette igjen. Det skal knyttes bestemmelser til hensynssonene som sikrer lokaliteten et reelt vern. Uttalelsen tas til etterretning og til følge. Det innarbeides hensynssoner i plankart og bestemmelser. Hensynssonene er innarbeidet i plankart og bestemmelser. Fylkeskonservatoren 13/ Østfold fylkeskommune v/ fylkeskonservatoren har i brev bekreftet at revidert plankart og bestemmelser ivaretar kulturminnet på en fin måte. Fylkeskonservatoren vil ikke ha noen motforestillinger mot at dette forslaget vedtas. Statens vegvesen 13/

6 Statens vegvesen bekrefter at deres innsigelser til planforslaget er tilfredsstillende imøtekommet. Vegvesenet har ikke innsigelse til revidert planforslag datert 28. april 2016.