LINDESNES KOMMUNE Teknisk etat. Detaljreguleringsplan for Lussevika, Øvre terrasse - 1.gangsbehandling

Transkript

1 LINDESNES KOMMUNE Teknisk etat SAKSMAPPE: 2015/1008 ARKIVKODE: LØPENR.: SAKSBEHANDLER: Sign /2018 Cathrine Bordvik UTVALG: DATO: SAKSNR: Teknisk utvalg /18 Detaljreguleringsplan for Lussevika, Øvre terrasse - 1.gangsbehandling Vedlegg: 1 Revidert detaljplan_ Reviderte reguleringsbestemmelser Revidert planbeskrivelse 4 ROS-analyse 5 Vedlegg 1 6 Innspill, Agder energi 7 Innspill, Fylkesmannen 8 Innspill, Kjell Gunnar Osmundsen 9 Innspill, Kristensen 10 Innspill, Kristensen 11 Kristensen vedlegg -kart1 12 Kristensen vedlegg -kart2 13 Innspill, Landbruksforvaltningen 14 Innspill, Øystein Ommedal 15 Innspill, Sameiet Åvik brygge 16 Innspill, Vest-Agder fylkeskommune 17 Tidligere planforslag 18 Tidligere forslag til bestemmelser Rådmannens forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens å legge forslag til detaljreguleringsplan for Lussevika, Øvre terrasse, sist revidert , med tilhørende bestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Pkt.1 Sti fra SKV1 mot Havsyn må markeres på plankartet innenfor plangrensene. Hjørne på BFR13 må kuttes for å følge dagens trasè. Det må settes inn tilhørende bestemmelser.

2 Pkt.2 Turvei langs BFR1 må markeres på plankart og få tilhørende bestemmelser. Saksprotokoll i Teknisk utvalg Behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens å legge forslag til detaljreguleringsplan for Lussevika, Øvre terrasse, sist revidert , med tilhørende bestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Pkt.1 Sti fra SKV1 mot Havsyn må markeres på plankartet innenfor plangrensene. Hjørne på BFR13 må kuttes for å følge dagens trasè. Det må settes inn tilhørende bestemmelser. Pkt.2 Turvei langs BFR1 må markeres på plankart og få tilhørende bestemmelser. Bakgrunn: Planforslaget for detaljregulering av Lussevika, Øvre terrasse, fremmes av Prosjektgruppen AS, på vegne av Lindesnes Gårdsutvikling AS. Formålet med planarbeidet er å omregulere til fortetning av fritidsboligområde med 13 nye hyttetomter med tilhørende friluftsareal og infrastruktur i form av vann/avløp og vei. Teknisk utvalg behandlet planforslaget og vedtok følgende: «Saken utsettes. Teknisk utvalg ber om at det sees på alternative løsning for veg inn i området. Teknisk utvalg anbefaler at tomt 5 og 6 vurderes fjernet fra planforslaget og kollen bør bevares.» Etter dette er plankart, bestemmelser og planbeskrivelse revidert, og vedlagt følger nytt planforslag til vurdering. Endringene som er gjort er å fjerne tomt 6, endre plassering av tomt 1-5 og endre adkomst. Utsiktspunkt er fjernet da kolle hvor tidligere tomt 6 var, er et bedre utsiktspunkt. Under følger tidligere saksfremstilling. Dagens situasjon: Området består i dag av skogkledd skråning/høyde med noe bart fjell og en myr. Lussevikas karakter kan beskrives som et hyttefelt i sjønære omgivelser, med fritidsbebyggelse på forholdsvis store tomter. Hyttefeltet ligger plassert mellom to skogkledde høyder, og brer seg nedover med vika som endepunkt, hvor det er anlagt strand og båthavn. Planområdet for Lussevika terrasse i seg selv er i dag regulert til friluftsområder, og er av den grunn ubebygd. Bebyggelsen ellers i området er utformet etter typisk moderne sørlandshyttestil i tråd med bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan. Forhold til eksisterende planer/overordna planer: Planområdet omfattes av det som i reguleringsplanen for Svennevikheia Lussevika er regulert til friluftsområder. Langs grensen i sørvest grenser planområdet til detaljregulering

3 for Svennevikheia Lussevika område B2. Dette er en detaljplan for fritidsbebyggelse i reguleringsplanen for Svennevikheia-Lussevika. Mot nordøst ligger områder som i kommuneplanen er avsatt til LNF-formål. I revidert plan er adkomst lagt i LNF-område. Planforslaget: Planforslaget inneholder 13 nye fritidsboliger innenfor reguleringsplan for Svennevikheia Lussevika. Fortettingen av planområdet skjer i forlengelsen av eksisterende hytter og ikke mellom dem. Hver tomt har et BRA på 145m2 og høyde varierer fra 5,5 til 7 meter, alt etter hvor eksponert hytten vil kunne bli. For å hindre en uønsket eksponering av hytter i planområdet er det lagt inn strengere føringer på tomtene vest for veien. Byggegrensen er trukket inn og tilpasset terrenget, og maks møne- /gesimshøyde er 1,5 m lavere enn for tomtene øst for veien. Det er heller ikke tillat med sprengning utenfor byggegrensen mot vest for disse tomtene, og det tillates maks en meter fylling. Planeringshøyde H0 og terreng mot vest er tilpasset hverandre for tomtene vest for veien. Vei, vann og avløpsløsning er lagt frem til der foreslått planområde begynner. Tilgjengelighet: Det vil være kjøreatkomst til hver tomt, og det vil være enkelt å planlegge hyttene slik at de har tilgjengelighet til inngangsdør. For øvrig vil tilgjengelighet bli styrt av teknisk forskrift. Interesser til barn og unge: Planområdet er ikke et område som brukes mye av barn og unge. Det er et naturområde med kupert terreng, noe skog og myr og mye kratt og einer. Det er også flere bratte skrenter som gjør området lite aktuelt å tilrettelegge uten gjerding og sikring. Eksisterende fritidsbebyggelse i Lussevika består hovedsakelig av hytter på store tomter, og alle har egen hage med mulighet for lek. Mulighetene sjøen byr på for bading og andre aktiviteter er viktige verdier for barn og unge. Men det er også tre lekeplasser i eksisterende hyttefelt. Disse har vært forholdsvis lite brukt og dårlig vedlikeholdt, men det har nå vært et initiativ mellom utbygger og velforening til å få med vedlikehold og bruk av eksisterende lekeplasser og ball løkke. Risiko- og sårbarhetsanalyse: Det foreligger egen ROS-analyse, se eget vedlegg. Fire forhold krever nærmere omtale: - Området er kupert med bratte knauser. Det kan være fare for steinsprang. Det vurderes til ikke å være fare for snøskred da høydene er relativt små. - Det er ikke kontrollert for om det er radon i grunnen. - Det er kun en atkomst med brannbil. - Det finnes brattere partier som med tilnærmet stup som kan utgjøre en fare. Avbøtende tiltak er beskrevet i planbeskrivelsen/ros-analysen. Naturmangfold: Konsekvensene for naturmangfoldet og miljøvirkningene av planen, synes totalt sett å bli akseptable ved en utbygging som vist på detaljreguleringsplanen. Planområdet synes å bestå av naturtyper og arter som det finnes relativt mye av, og det vurderes til ikke å være behov for nærmere utredninger i forhold til naturmangfoldet, jfr. naturmangfoldlovens En anser at kravene / prinsippene i naturmangfoldlovens 8 12, er / vil bli ivaretatt. Jf. Planbeskrivelse.

4 Planprosessen: Planarbeidet ble meldt igangsatt den Innspill er kort oppsummert under. Det henvises her til plankonsulentens kommentar/vurdering av innspillene: Offentlige innspill: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, : Er opptatt av følgende: - Naturmangfoldet skal ivaretas fra tidlig i prosessen, og det skal vurderes ut fra naturmangfoldloven. - Alle grupper barn og unges interesser må ivaretas og deres synspunkter må komme frem i planen. Viser spesielt til at dersom arealer som i dag brukes av barn/unge omdisponeres skal erstatningsareal skaffes. - Generelt forbud mot mudring/utfylling i vassdrag, unntak må søkes om til Fylkesmannen i Vest-Agder. - Generelt krav om ROS-analyse ved utarbeiding av planer. Planområdet er utredet etter naturmangfoldloven. Barn og unge er ivaretatt. Planområdet er ikke i bruk av barn og unge. Mudring eller utfylling i vassdrag er ikke aktuelt i og med at planområdet ikke ble lagt helt opp til Åvikstemmen, slik intensjonen opprinnelig var. ROS er utredet. De viktigste forholdene er vurdert i konsekvensvurderingen. Åvikstemmen er nå ikke en del av planen og vi kan dessverre ikke tilrettelegge for aktivitet der. Kystfortet inngår ikke i planområdet, så en tilrettelegging i forhold til det er ikke relevant. Agder Energi Nett AS (AEN), : Opplyser at de ikke har noen nettstasjon i det regulerte området. Ny bebyggelse må ikke vanskeliggjøre adkomst til eksisterende el-anlegg. Forsterkninger på el.-anlegget i området må påregnes da det eksisterende trolig ikke har kapasitet. Utløser av forsterkningstiltak dekker kostnadene. Lokalisering av trasé og eventuell avklaring av areal til nettstasjon må gjøres i samråd med AEN AEN sine merknader vil bli ivaretatt ved videre arbeid med planen. Vest-Agder Fylkeskommune, : Opplyser om at det er generell restriktivitet rundt omregulering av friluftslivsområder, spesielt ifht at planen er såpass ny, men det kan gjøres unntak dersom ny bebyggelse tar tilstrekkelige hensyn til friluftsinteresser og landskap. Det vil ikke åpnes for bebyggelse i LNF-området mot Sørvest. Viser til potensiale for utvidet bruk av Åviksstemmen og områdene rundt, og at bebyggelsen må opprettholde en grønn buffer mot disse arealene. Ny bebyggelse må plasseres noe unna kanten av skrenten mot sørvest, samt at det settes strenge krav til byggehøyder, utforming og fargevalg. Eksisterende terrengformasjoner ytterst mot skrenten må beholdes og nye skal hytter tilpasses terrenget. Eksisterende stier i området må ikke bygges igjen og man bør etablere nye dersom det er behov for det. Muligheter for tilrettelegging for økt friluftsliv rundt Åviksstemmen, samt formidling av kulturhistorikk/bedre forvaltning av krigsminnet Åviksfortet. Ingen registrerte kulturminner i området, og potensialet for funn vurderes som lite.

5 Vi mener å kunne vise at det tas tilstrekkelig hensyn til landskap. Friluftslivsinteressene er ikke store i dette området. Hadde vi fått med Åvikstemmen i planområdet og kunne anlagt et badeområde, så ville etter vårt skjønn friluftsinteressene tjent på reguleringen. Nå går det omtrent opp i opp. Det går en liten tursti som utbygger selv har anlagt, men som er lite i bruk. Og området generelt er så tett med einer og kratt at det er svært lite brukt til rekreasjon. Når veien er anlagt i henhold til planforslaget, så er i det miste atkomsten til Åvikstemmen enklere enn i dag. Eksisterende terrengformasjoner mot kanten er beholdt og det er satt strenge krav til byggehøyder og farger. Landbruksforvaltningen: Det er en del biologisk mangfold i området. Steingjerde i vannet bør sikres før noen stuper uti. Biologisk mangfold er kontrollert i planområdet. Åvikstemmen er ikke lenger en del av planområdet. Private innspill: Karl-Petter Kristensen, : Opplyser om at det er ønskelig for dem at deres eiendommer 134/2 og 134/16-13 blir tatt med i reguleringen. Når ikke planområdet utvides til Åvikstemmen, så er det heller ikke aktuelt å utvide planen utenfor gjeldende reguleringsplan. Johnny Svensson, Frank Ahmed, Tom Ahmed, Karla Osestad, Kåre Gundersen, Arnt Kristensen, Lloyd Kristensen og Karl-Petter Kristensen, : Opplyser om at det for dem er helt uaktuelt å avgi arealer til friområder/badeplasser i forbindelse med den aktuelle fortetningen. De inviterer til å se på muligheten for å utvikle arealene til fritidsbebyggelse, og ønsker møte med forslagsstiller ang dette. Kommunen var tydelig i behandlingen av forespørsel om oppstart på at det ikke skulle legges hytter utenfor gjeldende reguleringsplan. Ønske om hytter i det området avklares normalt i kommuneplanrulleringene. Kjell Gunnar Osmundsen, : Setter spørsmål ved vurderingen av at det ikke trengs konsekvensutredning for planen. Setter spørsmål ved utsagnet om at fortetningen er i tråd med kommuneplanens forutsetning, da spesielt mtp LNF-området. Han mener at ytterligere trafikk opp Fenmyrabakken for adkomst til området ikke er gunstig grunnet underdimensjonert vei, samt sjenering for hyttene langs veien. Stien som går mellom hyttene merket med 19 og 20 i meldingen må beholdes. Han opplyser om misnøye blant hytteeierne ang. ubebygde tomter i feltet fra tidligere reguleringsplaner. Han mener at utbygger først må ferdigstille godkjente områder før det planlegges nye.

6 Fortetting er i tråd med kommuneplanen. Og vurderingen av KU behovet er deretter. Fortetting må normalt skje ved regulering i område som er regulert grønt fra før. Dette området har vist seg å være svært lite brukt som friluftsområde, og en regulering her vil i liten grad også sjenere naboer. Normalt er det mer problematisk å regulere nye hytter mellom eksisterende hytter. Trafikken vil ikke øke markant av inntil 13 nye boenheter, og de fleste hytter langs veien ligger på sørvest siden av veien og har uteområdet sitt på andre siden av hytta, og blir etter vår vurdering lite sjenert av noe mere trafikk. Når det gjelder ubebygde tomter, så er ønsket vårt også å få ferdigstilt dem. Fordelen i så henseende med dette planforslaget er at tomtene ikke ligger direkte mellom eksisterende hytter. Det er også er behov for å kunne tilby en del ulike typer tomter for å ha mulighet til å treffe litt ulike kjøpere. Sameiet Åvik Brygge, ikke datert: Områdene deres gnr/bnr 134/48, 134/49 og 134/50 er lagt inn som friluftsområde/badeplass, dette er ikke ønskelig fra deres side. De ber om at eiendommene deres ikke skal inngå i planen. Plangrensen følger gammel plangrense. Det innebærer at 134/49 ligger i planområdet, men reguleres til samme formål som tidligere, mens 134/48 og 50 er holdt utenfor. Øystein Ommedal, ikke datert: Han forventer at stien mellom tomt 19 og 20 ikke blir foreslått fjernet i ny regulering. Opplyser om at han har observert slettsnok (rød-listet) på tomt 19, noe som må avklares med relevante forvaltningsmyndigheter. Det bes om at det settes tidsfrist for fra tomtearbeidene starter og til når tomta blir beplantet/vedlikeholdt, dette grunnet dårlig vedlikeholdte tomter i dagens hyttefelt. Myndighetene bør kreve at det utarbeides skjøtselsplan for å hindre vanskjøtsel av friområdene. I vurdering av brannsikkerhet for feltet bør tettheten av og antall hytter, samt krattskogen i friområdet tas i betraktning Stien planlegges beholdt. Når det gjelder slettsnok, så er det ikke registreringer i artsdatabanken på dette, men det er rimelig at det kan ha vært slettsnok som ble sett på tomt 19. Den er utbredt i kyststrøk på Sørlandet hvor den trives i kuperte områder med godt klima og en del åpne solrike områder. Det vil være vanskelig å forholde seg til tidsfrister for opparbeidelse av tomter, og det er ikke hjemmel i pbl for slike delmål heller. Men det er også i utbyggers interesse at ubebygde tomter ser ok ut, og at de selges og bebygges. Hva ligger i vanskjøtsel av friområder? Er det for mye eller for lite inngrep, eller er det «feil» inngrep. Gjeldende areal er preget av svært lite skjøtsel slik det har grodd igjen med einer og kratt. Brannsikkerhet hytter imellom styres av forskrift, og et utgangspunkt her er 8 meter mellom bygg. Det er lite som styrer i forhold til friluftsområdet. Det er klart at med mye einer og lyng, så er potensialet for brannspredning tilstede, men svaret på det vil ikke være å bygge ut alle områder med einer og lyng for å hindre brannfare heller. I så henseende skiller jo ikke utgangspunktet seg her vesentlig fra andre gjengrodde områder rundt i distriktet. Vi kan vanskelig se at dette er noe element å vurdere i denne plansammenhengen. Vurdering:

7 Planforslaget har vært drøftet internt i kommunens planforum. Plankonsulent har kommentert punktene i eget skriv og valgt å endre planen noe i tråd med punkter i kommunens referat Det er revidert plan som nå skal vurderes. Følgende punkter vedrørende 1. planforslag ble kommentert på møte og plankonsulentens kommentar til punktet er vist i kursiv: 1. Påskrift med areal tas bort fra plankart Ok, endret 2. Det stilles spørsmål om hvorfor areal for annen veggrunn er så stort. Er det planlagt fylling her? Det er heller ingen bestemmelser til dette formålet. - Ja, det er fylling som skal tilsåes. Lagt inn bestemmelser nå. 3. Det stilles spørsmål ved rekkefølgekrav med ras- og fallsikring. Er det rasfare for noen av tomtene, eller er det i forhold til nedenforliggende hytteområde? Kan ras/steinsprang utgjøre en fare for nedenforliggende hytter ved opparbeidelse av nye tomter. I så fall må kravet gjelde før opparbeidelse av tomt. - Har lagt inn krav i forhold til oppstart anleggsarbeider. 4. Det bør ikke inviteres til lek på fjellkant. Lekeplass bør derfor legges et annet sted, feks. nordøst for tomt BFR7 og BFR8, som ligger inne som annen veggrunn. Det er imidlertid et fint område for benk eller lignende. - Vi har endret lek til friluftsområde.. Ser ikke helt poenget i å ha lek i området med såpass store tomter. Eksisterende lek i Lussevika blir alt for lite brukt, og kommuneplanen krever det ikke heller i hyttefelt. 5. Avkjørsel er ikke vist til alle tomtene. - Vi har ikke vist avkjørsel fordi vi ikke ser noe poeng i å binde opp plasseringen når det ikke er nødvendig. 6. VA: Er det kapasitet til å koble seg på eksisterende ledningsnett? - Det er god kapasitet til å koble på VA til eksisterende nett. 7. I punkt fire i bestemmelsene vises det til sti i LF3, stemmer dette? Er det egentlig sti frem til Havsyn, øst i LF1, som menes? - Vel egentlig ikke. Stien som dere har befart var ikke der da jeg befarte området, men det er jo lenge siden. Ingen har spurt Regevik om å anlegge den. Men det er for så vidt ikke så farlig så lenge den ikke blir et argument mot planen. 8. Vurdering i planbeskrivelse har lagt til grunn at området brukes lite. Dette synes ikke å stemme. Ved befaring av området var det tydelig opparbeidet og merket sti frem til Havsyn og Åvik. Det var nysnø og flere spor, noe som tyder på at stien er mye brukt. Planbeskrivelse bør oppdateres og dette tas med som en vurdering i planbeskrivelsen. Det bør også sees på at grønnkorridor mellom tomt BFR12 og BFR13 ligger slik som stien går i dag. Må hjørne på tomt BFR13 kuttes noe? Foreslår at korridoren får eget feltnavn med egne bestemmelser som sikrer at denne stien opprettholdes. - Jo generelt brukes området lite, men stien er jo ny da, og den er sikkert litt trafikkert. Kan godt legge inn krav om at nyryddet sti til Havsyn opprettholdes? Generelle kommentarer til planforslaget: - Det foreslås å legge inn krav om at sti fra SKV1 mot Havsyn markeres på plankartet innenfor plangrensene. Hjørne på BFR13 kuttes for å følge dagens trasè. Det må settes inn tilhørende bestemmelser. - Etter at adkomst er endret bør turvei langs BFR1 sikres i plan. Det foreslås at denne tegnes inn på plankart. Konklusjon: Det anbefales å legge det foreliggende forslaget til detaljreguleringsplan for Lussevika, Øvre terrasse, sist revidert , med tilhørende bestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn etter at nevnte merknader er rettet opp. Konsekvenser for økonomi, folkehelse og barn og unge:

8 Se saksfremstilling. Ingen kjente økonomiske konsekvenser for kommunen