LINDESNES KOMMUNE Teknisk etat. Detaljreguleringsplan for Lussevika, Øvre terrasse - 2.gangsbehandling

Transkript

1 LINDESNES KOMMUNE Teknisk etat SAKSMAPPE: 2015/1008 ARKIVKODE: LØPENR.: SAKSBEHANDLER: Sign. 6104/2019 Cathrine Bordvik UTVALG: DATO: SAKSNR: Teknisk utvalg /19 Teknisk utvalg /19 Kommunestyret /19 Detaljreguleringsplan for Lussevika, Øvre terrasse - 2.gangsbehandling Vedlegg: 1 Plankart 2 Bestemmelser 3 Planbeskrivelse 4 ROS-analyse 5 Vedlegg 1 6 Innspill, Fylkesmannen 7 Innspill, Fylkeskommunen 8 Innspill, Agder Energi Nett 9 Innspill, NMM 10 Innspill, Lorentzen 11 Innspill, Osmundsen 12 Innspill, velforeningen 13 Innspill, Ommedal 14 Innspill, Sameiet Åvik brygge 15 Forslagsstillers kommentar til innkomne innspill Rådmannens forslag til innstilling: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens forslag til detaljreguleringsplan for Lussevika Øvre terrasse, sist revidert , med bestemmelser datert , med følgende endringer: Pkt.1 Bestemmelsenes punkt 2.2 om inngjerding av uteoppholdsareal fjernes. Pkt.2 Det settes inn en bestemmelse som gir et generelt forbud mot flatehogst i friluftsområde. Videre presiseres det at det bør være en restriktiv holdning mot uttak av trær i områder som har verdi for friluftslivet.

2 Pkt.3 Utkikkspunkt/ knaus i LF1 markeres med hensynssone friluftsliv, og området, med tilkomst, sikres gjennom planens bestemmelser. Pkt.4 For tursti f_gtd2 settes det en rekkefølgebestemmelse som angir at før tomt BFR12 og 13 kan fradeles skal det tinglyses allmenn ferdselsrett for stien. Saksprotokoll i Teknisk utvalg Behandling: Osestad(H) foreslo følgende forslg til vedtak; Saken utsettes for befaring. Teknisk utvalg ønsker at alle tomter skal markers med stikke ca i senter på hver tomt og påført kotehøyde. Osestad sitt forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes for befaring. TU ønsker at alle tomter skal markers med stikke ca i senter på hver tomt og påført kotehøyde. Saksprotokoll i Teknisk utvalg Behandling: Det ble foretatt befaring før møtet. Osestad (H) foreslo følgende nytt pkt 5; Byggegrense i sørvest på tomt BFR5 trekkes 5 meter lenger innover på tomten. Rådmannens forslag til innstilling ble enstemmig vedtatt. Osestad sitt nye tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt Innstilling: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens forslag til detaljreguleringsplan for Lussevika Øvre terrasse, sist revidert , med bestemmelser datert , med følgende endringer: Pkt.1 Bestemmelsenes punkt 2.2 om inngjerding av uteoppholdsareal fjernes. Pkt.2 Det settes inn en bestemmelse som gir et generelt forbud mot flatehogst i friluftsområde. Videre presiseres det at det bør være en restriktiv holdning mot uttak av trær i områder som har verdi for friluftslivet. Pkt.3 Utkikkspunkt/ knaus i LF1 markeres med hensynssone friluftsliv, og området, med tilkomst, sikres gjennom planens bestemmelser.

3 Pkt.4 For tursti f_gtd2 settes det en rekkefølgebestemmelse som angir at før tomt BFR12 og 13 kan fradeles skal det tinglyses allmenn ferdselsrett for stien. Pkt.5 Byggegrense i sørvest på tomt BFR5 trekkes 5 meter lenger innover på tomten. Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Teknisk utvalgs innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens forslag til detaljreguleringsplan for Lussevika Øvre terrasse, sist revidert , med bestemmelser datert , med følgende endringer: Pkt.1 Bestemmelsenes punkt 2.2 om inngjerding av uteoppholdsareal fjernes. Pkt.2 Det settes inn en bestemmelse som gir et generelt forbud mot flatehogst i friluftsområde. Videre presiseres det at det bør være en restriktiv holdning mot uttak av trær i områder som har verdi for friluftslivet. Pkt.3 Utkikkspunkt/ knaus i LF1 markeres med hensynssone friluftsliv, og området, med tilkomst, sikres gjennom planens bestemmelser. Pkt.4 For tursti f_gtd2 settes det en rekkefølgebestemmelse som angir at før tomt BFR12 og 13 kan fradeles skal det tinglyses allmenn ferdselsrett for stien. Pkt.5 Byggegrense i sørvest på tomt BFR5 trekkes 5 meter lenger innover på tomten. Bakgrunn: Planforslaget for detaljregulering av Lussevika, Øvre terrasse, fremmes av Prosjektgruppen AS, på vegne av Lindesnes Gårdsutvikling AS. Formålet med planarbeidet er å omregulere til fortetning av fritidsboligområde med 13 nye hyttetomter med tilhørende friluftsareal og infrastruktur i form av vann/avløp og vei. Offentlig ettersyn: Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden og i den forbindelse kom det inn følgende innspill (innspillene gjengis her kort, det vises til vedlagte brev for fullstendig tekst): Offentlige: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, : 1. Finner det uheldig at det er krav om at uteoppholdsområder for fritidsboligene skal gjerdes inn. Mener dette vil forsterke det privatiserte preget av området.

4 2. For område LF bør bestemmelsene gi et generelt forbud mot flatehogst, dette av hensyn til landskapsvirkningene. Videre bør det være en restriktiv holdning mot uttak av trær i områder som har verdi for friluftslivet, så som knaus i LF1 og sti i LF3. Hogst av flere trær, samt hogst av flater, vil i stor grad endre opplevelsen av området, og vil potensielt kunne virke forringende på friluftslivet. Myr i LF2 bør bevares, og bør sikres i bestemmelsene. 3. Gir råd om at utkikkspunkt/ knaus i LF1 markeres med hensynssone friluftsliv, og at området, med tilkomst, sikres gjennom planens bestemmelser. 4. For tursti f_gtd1 og f_gtd2 gis det faglig råd om at det knyttes en rekkefølgebestemmelse til stien med tinglysning av allmenn ferdselsrett. 1. Det er ok at det ikke er krav om inngjerding av eiendommer. Der det må gjerdes av sikkerhetsgrunner følger det av lovverk uansett. 2. Det er også ok at det ikke kan foretas generell flatehogst i friluftsområdene. Det er lagt opp til at myr bevares i tråd med Fylkesmannens uttalelse. 3. Markering av utkikkspunkt i LF1 som hensynssone friluftsliv er ok. 4. Stiene GTD1 og 2 kan godt knyttes opp med rekkefølgekrav, men vi mener det er feil med tinglysning av allmenn ferdselsrett. Hvis ikke alle tomter er fradelt når slike hefter tinglyses, så blir det hefte på tomtene ved fradeling, og det er ikke ønskelig. Så langt vi kjenner til det, så er det heller ikke vanlig praksis for turstier. Hvis stiene får rekkefølgekrav knyttet opp til seg, så ønsker vi at GTD2 knyttes opp mot tomtene BFR10 14 fordi det kan være aktuelt å bygge ut feltet i etapper. Vest-Agder Fylkeskommune, : Viser til at deres interesser i hovedsak er imøtekommet. Norsk Maritimt Museum (NMM), : Norsk maritimt museum (NMM) er kulturminnevernets forvaltningsmyndighet av kulturminner under vann i Sør Norge. Planområdet omfatter ikke sjø eller vann, kun myr. NMM har derfor ingen merknader til saken. Private: Agder Energi Nett, : Skriver at sentralt i planområdet må det avsettes plass til nettstasjon. Fremføringsvei for høyspentkabel frem til eksisterende nettanlegg må avklares. Dette må også beskrives i reguleringsbestemmelsene. Er forberedt på at nettet må utbedres, men er ikke sikre på at det er internt i feltet det er rett med ny nettstasjon. Dette er nemlig helt i enden av hovedhyttefeltet. Det er mye mulig at den beste plasseringen er i det eldre planområdet for Lussevika Svennevikheia. Det er der også en del utbygging igjen, og oppgradering av strømforsyningsfeltet må sees i sammenheng i hele området. Geir B. Lorentzen, : Eier av gnr.134 bnr.110, hytte som ligger langs veien som fører opp til Lussevika, Øvre terrasse. Er bekymret over den økte trafikken det nye feltet vil medføre, både av kjørende og gående. Viser til at det er noen bratte skråninger som kan utgjøre et ekstra faremoment dersom biltrafikken øker. Ønsker at vei til nytt felt legges i en annen trasè enn Fenmyra-

5 veien, for eksempel over eller langs massedeponiet i «Fenmyra-dalen» (øst for Fenmyraveien). Vi mener 36 hytter er et akseptabelt antall hytter på den interne veien. Nå som planområdet har fått en annen påkobling enn opprinnelig sendt, så mener vi at dette er langt inn forbi det akseptable. Så kan det godt være at det er noen tiltak langs veien som bør gjøres hvis det gror til med busker og trær og sikten blir dårlig. Kjell Gunnar Osmundsen, : Eier av gnr.134 bnr.145, Fenmyra 33. Har bl.a. innspill om følgende: - Hyttefeltet har flere områder med godkjent reguleringsplaner, med uferdige prosjekter, som medfører at Lussevika fremstår som en stor byggeplass. Ønsker at kommunen stiller krav til utbygger om at først må uferdige regulerte prosjekt fullføres før nye områder blir regulert. Det er et problem med anleggsvirksomhet, støy og områder som blir liggende grovplanert i lengre tider. - Bekymret for økt trafikk i Fenmyra bakken. Foreslår å legge veien til Storheia-veien og at den legges oppå skaret med massedeponi. Det optimale for utbygger ville være om de uferdige prosjektene fort ble solgt og bebygd, men vi jobber med saken og har sakte fremgang. Økningen av biltrafikken i Fenmyraveien mener vi er godt inn forbi det akseptable som tidligere vist til, og vi mener en ny parallell vei hele strekningen i Fenmyraveien ikke er nødvendig. Ser man for eksempel på hva som aksepteres av boliger i boligfelt og i hht vegvesenets veiledere for ulike klasser veier, så er 36 hytter på en vei godt inn forbi. Velforeningen v/helge Hatlestad, : Har følgende innspill: - Ser ikke på utbyggingen som en fortetning av hyttefeltet, men en utvidelse. - Glad for at adkomstvei er flyttet. - Bekymret over de store inngrepene i det naturlige terrenget planen medfører. - Bekymret for stor anleggstrafikk. Ønsker at utbygger pålegges, når hyttefeltet er klargjort for utbygging, å foreta en fullstendig reparasjon av berørte veger. - Frustrert over at det bygges ut i alle ender og alle deler av feltet til enhver tid. Føles som å bo i et permanent anleggsområde. Dette reduserer både verdi av eiendommene og ikke minst trivselen. Foreslår derfor at kommunen stiller krav til ferdigstillelse av hvert enkelt utbyggingsfelt før de gir nye byggetillatelser. Bør også fastsettes hvor lang tid man kan fortsette en utbygging i et enkelt delområde. - Velforeningen støtter naboen forslag om å flytte hele vegtraseen opp til øvre terrasse lenger bort fra den eksisterende bebyggelsen. Velforeningen mener det ikke er en utvidelse, men i hht kommuneplanens ordlyd, så er utvidelser innenfor eksisterende reguleringsplaner. Videre mener vi det egentlig er minst konfliktfylt å fortette på denne måten fremfor å putte hytter innimellom eksisterende hytter. Selvsagt blir det noe terrenginngrep, men etter endringen i forbindelse med førstegangsbehandling, så er den betydelig redusert i omfang. Når velforeningen er skeptisk til at det vil bli en lang anleggsperiode, så mener vi igjen at beliggenheten til denne reguleringsplanen er gunstig. Det er ingen hytter tett innpå, og de to nærmeste ligger mye høyere enn feltet. Vi har også prøvd å ha dette med massebalanse i tankene ved planlegging av dette feltet slik at det blir mindre transport av masser inn eller ut. Dette er for øvrig også

6 den klart billigste måten å bygge ut på, så det er flere grunner til å ha fokus på det. Vi er ikke enige i at veien må forflyttes ytterligere. Det er fortsatt noen hytter som får veien forbi seg, men det er for det meste hytter på store tomter som har uteoppholdsarealene vendt bort fra veien. Øystein Ommedal, : - Mener grunneier burde hogge ut hogstmoden skog innenfor planområdet. - Mener friluftsområdet har en egenverdi i seg selv som naturområde, særlig etter fortetning i området. - Mener at dersom kommunen godkjenner nytt hytteområde, kan det være en forfordeling av en utbygger foran andre grunneiere i kommunen, da andre grunneiere har fått nei for utvidelse av hyttefeltet i forbindelse med rullering av kommuneplan. - Er bekymret for at tomtene blir grovplanert og blir liggende over tid som skjemmende sår i naturen, som for andre tomter i området. Vi mener skogbruksloven ikke er relevant i et regulert hyttefelt der grøntområdene er regulert til friluftsområder. Det påstås at dette blir en forfordeling av en utbygger fremfor andre grunneiere. Kommuneplanutvalget bestemte å ikke utvide planområdet, men sa samtidig ja til fortetting innenfor reguleringsgrensene. Vi kan ikke se at det har noe direkte med forfordeling å gjøre, men heller er et bevist valg hvor man ikke sier nei til alle nye hytter, men ønsker å samle de der det allerede er hyttefelt. Ommedal viser videre til et slags rekkefølgekrav. Plankonsulent er ikke kjent med hvordan dette er saksbehandlet i kommunen. Sameiet Åvik Brygge, : Eier av gnr.134 bnr.49, som i planforslaget er avsatt som friluftsområde LF2. Ber om at LF2 tas ut av planforslaget, da dette området alt er regulert som friluftsområde i gjeldende reguleringsplan for Svennevikheia/Lussevika. Sameiet Åvik brygge ble tidlig i prosessen involvert for å se på muligheten for å legge en badeplass i Åvikstemmen. Dette ble det ikke enighet om, og vi utarbeidet en reguleringsplan i tråd med kommunens primære ønske, nemlig å følge avgrensningen til gjeldende plan. Vurdering: Det vises til plankonsulentens kommentarer til innspill. Administrasjonen har i tillegg følgende kommentarer/forslag til endringer av planforslag: Tursti: -Tursti f_gtd2 blir liggende inneklemt mellom to hyttetomter, noe som gjør fremkommeligheten sårbar. Stien er en eksisterende sti, og gir mulighet for å gå til Havsyn. Den gjør det også mulig å gå ned til Åvik. Det er derfor viktig at denne opprettholdes. Helst burde tomt 13 tas ut av planen, slik at stien ikke kom så i klem mellom tomtene, men dersom tomt 13 skal beholdes, synes det fornuftig å sette inn rekkefølgekrav om tinglysning av allmenn ferdselsrett. Siden dette i hovedsak gjelder tomt 13 og 12, er det fornuftig å knytte rekkefølgekravet opp mot disse. Når det gjelder f_gtd1 så er dette en eksisterende mindre grusvei, som vil ha friluftsområde på den ene siden og det anses derfor ikke som nødvendig med samme rekkefølgekrav her. Fortetting/utvidelse: -Spørsmålet er om dette kan anses som en fortetting som beskrevet i kommuneplanens bestemmelser. Dette er alt vurdert i Teknisk utvalg, da saken ble behandlet som en forespørsel om oppstart i Teknisk utvalgs møte Plankonsulent begrunnet

7 det da med følgende: Kommuneplanens sier at «noe fortetting innenfor reguleringsgrensene i enkelte hytteområder vil kunne være aktuelt etter nærmere vurdering». Kommuneplanen klargjør at fortetting er innenfor reguleringsgrense og ikke bare imellom eksisterende hytter. Videre er det ikke en sak for kommuneplanrullering å fortette med hytter på regulert område. Det ble da konkludert med at planen kunne anses som en fortetting og det ble enstemmig vedtatt å akseptere oppstart av planarbeid. Utbyggingsrekkefølge: -Det er forståelig at det er et ønske om at utbygger gjør ferdig et område, før man begynner på neste område. Dette for å forhindre at man føler at man bor på en evig byggeplass, som flere av naboene skriver. I praksis er det vanskelig å gjøre noe med det som skjer/eller ikke skjer innenfor de andre gjeldende reguleringsplanene, i denne planen. Når en reguleringsplan er vedtatt kan utbygger velge å bygge ut i den rekkefølge utbygger måtte ønske. Det anbefales imidlertid at man bør være tilbakeholden med å akseptere oppstart av flere planer innenfor dette område, før resterende hyttefelt fremstår som mer ferdige. Konklusjon: Administrasjonen anbefaler at den foreliggende detaljreguleringsplan for Lussevika Øvre terrasse, sist revidert , med bestemmelser datert , blir vedtatt med noen mindre endringer. Endringene er i hovedsak av mindre karakter og berører i hovedsak ikke andre enn utbygger selv, som har hatt mulighet til å uttale seg til innspillene og akseptert de fleste endringene. Det anses derfor ikke som nødvendig med nytt offentlig ettersyn. Kommunen har ved 1.gangsbehandling stilt seg positiv til planforslaget. De innkomne uttalelsene gir ikke grunn til å innta noen annen holdning til planen dersom nevnte endringer gjennomføres. Konsekvenser for økonomi, folkehelse og barn og unge: Folkehelse og barn og unge; se tidligere saksvurdering og planbeskrivelse.