BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /139 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: ULSA BERGENHUS, GNR 164 BNR 941, AGNES MOWINCKELS GATE 5, AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Hordaland fylkeskommune og Wigandgården AS planforslag for utbygging av et område i Agnes Mowinckels gate på Nedre Nygård, Bergenhus bydel. Se under. Planområdets beliggenhet Planområdet sett fra fjellsiden Planområdet følger Fylkeshusets utstrekning mot nord og Wigandgårdens utstrekning mot sør. Trafikkareal på del av Vestre Strømkaien, Lars Hilles gate og Agnes Mowinckels gate er med i planområdet. I øst grenser planområdet mot Fjøsangerveien. Øst for Fjøsangerveien ligger Bystasjonen og ubebygd areal (parkering for nyttekjøretøyer) i tilknytning til denne. Planområdet er totalt ca. 10,9 dekar. I samsvar med anbefaling fra Bergen kommune har grunneierne inngått et samarbeid om å utarbeide felles forslag til detaljplan. Arealet innenfor planområdet er i hovedsak tidligere uregulert. Deler av planområdet er regulert i reguleringsplan for Bybanen (planid ). Planforslaget viderefører denne reguleringen uten endring. Hordaland fylkeskommune eier Fylkeshuset og ubebygd tomt mot Fjøsangerveien, nord for Bergen Maritime skole. Fylkeskommunen ønsker å bygge på nordre del av Fylkeshuset og videreutvikle ubebygd tomt, gnr. 164, bnr og del av bnr Side 1 av 18

2 Fylkeshuset (FO/K/T1) foreslås regulert til forretning, kontor, tjenesteyting. Det foreslås påbygg på inntil 9 etasjer på eksisterende lavblokk på nordre del av eiendommen. Maksimal byggehøyde er foreslått til 42 meter over gatenivå (kote +45m). Intensjonen er utvidelse av kontorformål og videreføring av etablert virksomhet på eiendommen. Den søndre del av bygget (eksisterende høyhus) forslås regulert med byggehøyde i samsvar med takoppstikk på eksisterende bygg, kote + 55 meter. Den ubebygde tomten i planområdet (K/T1 og K/T2) foreslås regulert til formål kontor og tjenesteyting. Det er vist et nybygg med inntil 9 etasjer og en maksimal byggehøyde på 27 meter over gatenivå (kote + 30 m). Modell som viser foreslått volum av nybygg på Vestre Strømkaien og påbygg på Wigandgården og Fylkeshuset. Opus AS BKV-Eiendom, som eier Wigandgården, ønsker å utvikle sin eiendom i samsvar med de signaler som gis i Høyhusmeldingen, og som følger av kommuneplanens arealdel. Det foreslås påbygg av Wigandgården (S) med inntil 9 etasjer. Foreslått reguleringsformål, Sentrumsformål, gir anledning til å etablere kontor, forretning, undervisningslokaler, hotell og boliger samt annen tjenesteyting i bygget. Maksimal byggehøyde er foreslått satt til 50 meter over gatenivå (kote +54 m). Maksimalt tillatt bruksareal (BRA) i planforslaget er m 2. Fordelt med m 2 i S, m 2 i FO/K/T1 og m 2 i K/T1-K/T2. Disse BRA-tallene svarer til en grad av utnytting lik %-BRA= 539 %. %-BRA er beregnet ut fra hele planområdets areal. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget, oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader henvises til sakens vedlegg. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 2 private merknader og 17 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Fylkesmannen fremmet innsigelse mot planforslaget ut fra mangelfull håndtering av støy, uteoppholdsareal og parkering Jernbaneverket fremmet innsigelse grunnet manglende bestemmelse som sikrer deres interesser Ulike innspill i forbindelse med forurensnings- og støyproblematikk Side 2 av 18

3 Trafikk- og trafikkavviklingsproblem, utstrekning av K/T2 Ulike innspill med hensyn på volum og volumfordeling, form og uttrykk på ny/påbygg og krav om arkitekturkonkurranse Forhold til pågående offentlig plan i nordøst, Nygårdstangen. Med bakgrunn i merknader fra høringsinstanser bearbeidet forslagsstiller planforslaget, blant annet for å imøtekomme Fylkesmannens og Jernbaneverkets varsel om innsigelse. Endringene var av en slik karakter at fagetaten den 4. februar 2014, etter flere runder med høringsinstanser og forslagsstiller, sendte det reviderte planforslaget ut på begrenset høring. Ved høringsfristens utløp var det kommet inn 8 uttalelser fra høringsinstanser, og 1 merknad fra private. Endringer etter offentlig ettersyn og begrenset høring Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn og begrenset høring, fremgår av vedlegg D. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene ifølge oppsummering fra forslagsstiller: Fylkesmannens merknader er imøtekommet, innsigelse er trukket Jernbaneverkets interesser er imøtekommet, innsigelse er trukket Formålet skole er tatt ut av planforslaget Det er satt støykrav til etablering av nye boliger Det er lagt inn byggegrense for felt K/T1- K/T2 mot Fjøsangerveien Det er tilrettelagt for høyresving fra Vestre Strømkaien mot Fjøsangerveien. Kjøreveien er delvis kombinert med tunnel for jernbane Ulike gesimshøyder på Fylkeshuset (FO/K/T) og Wigandgården (S) er påført plankartet Gårdsrom i S er opprettholdt og tatt inn i plankartet Avtrapping av høyde mot St. Jakobs plass på S og FO/K/T1 BRA på Wigandgården er redusert med ca. 600m 2 Utkraging foreslås tillatt på K/T1 over fortau mot Vestre Strømkaien og Agnes Mowinckels gate Under bakkenivå på K/T1 og K/T2 er det lagt inn bestemmelsesgrense som tar hensyn til hovedledning for fjernvarme til sentrum Det er lagt inn veiforbindelse for tilkomst til eksisterende parkeringsplasser for Bergen Maritime skole Parkering tillates ikke under bakken i K/T1 og K/T2. All parkering for dette feltet er samordnet med parkering i Fylkeshuset, FO/K/T Antall parkeringsplasser i Fylkeshuset er redusert. Parkeringskravet er i henhold til gjeldende parkeringsnorm for Bergen kommune med unntak av tjenestebiler for Skyss som kommer i tillegg Ulike tilpasninger i reguleringsbestemmelsene Mindre endringer i plankartet for å samsvare med etablert situasjon i Lars Hilles gate. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, og nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. Når det gjelder konsekvensutredningen, er de aktuelle temaene i planprogrammet utredet. Fagetaten anser utredningsplikten for oppfylt. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Side 3 av 18

4 Forholdet til overordnet plan Planområdet berøres av kommuneplanens arealdel, kommunedelplan Sentrum og av høyhusmeldingen til Bergen kommune (Bystyresak 211/06). Av bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, pkt. 2, unntak nr. 9, fremgår at bestemmelsene i kommunedelplan Sentrum gjelder foran bestemmelsene i kommuneplanens arealdel, med unntak av bestemmelsene om plankrav etter pkt. 1 og parkeringsbestemmelser etter pkt. 15. Kommunedelplan Sentrum inneholder krav om at 25 % av bygningers bruksareal skal settes av til boligformål. Innenfor planområdet er boligformål ivaretatt i område S (Wigandgården), mens område FO/K/T (Fylkeshuset) videreføres med gjeldende formål uten bolig. For område K/T, nybygg på Vestre Strømkaien, er det heller ikke foreslått bolig. Kommuneplanens arealdel (2010) viser planområdet som del av sentrumsområde, S1. Av bestemmelsene til kommuneplanens arealdel pkt. 20, 2 avsnitt heter det: "Basert på prinsippsak "Byggehøyder i det sentrale byrommet" (saksnummer , bystyresak ) kan det åpnes for bygging av høyhus utover rammene i kommunedelplan sentrum innenfor avgrensede og kartfestede deler av Bergen sentrum. Konkret avveining foretas i reguleringsplan". Det heter videre i 4. avsnitt "Innenfor disse rammene gjelder følgende maksimale byggehøyder (inkludert tak oppbygg) og arealutnyttelse: Sentrum (S 1): 27 meter". Fagetaten slutter seg til forslagstillers valg av formål på de ulike tomtene ut fra det faktum at omtalte lokaliteter i Fylkeshuset og Vestre Strømkaien er lite egnet til bolig, spesielt i forhold til kommuneplanens arealdels krav til uteareal, støy og luftkvalitet. Byggehøyder i planforslaget kommenteres seinere. Utearealer, støy og forurensing Ved utlegging til offentlig ettersyn uttrykte fagetaten behov for ytterligere presisering av en del forhold vedrørende uteoppholdsareal, uterom og grøntareal for nye boliger i Wigandgården. Fagetaten finner ikke at mottatt planmateriale har vist at det er funnet tilfredsstillende løsninger knyttet til lokalisering av felles uteoppholdsareal i samsvar med gjeldende bestemmelser. Hovedutfordringen er knyttet til kommunedelplan Sentrums kvalitetskrav for felles uteoppholdsareal for boliger som er foreslått i tilknytning til felt S, Wigandgården. I forslag til reguleringsbestemmelser for planområdet er det stilt krav om minst 11m 2 felles uteoppholdsareal pr. bolig. Dette er i samsvar med de arealkrav som gjelder for kommunedelplan Sentrum. Av de 11m 2 felles uteoppholdsareal pr. bolig er 7m 2 foreslått lokalisert i offentlig park eller plass. Resterende 4m 2 foreslås løst på takterrasse og på dekke over bebygd gårdsrom. Side 4 av 18

5 Til sammen utgjør foreslått fellesareal på takterrasse og gårdsrom ca. 600m 2, der 400m 2 er lokalisert til takflate og 200m 2 lokalisert til eksisterende gårdsrom i Wigandgården. Fagetaten vil bemerke at omtalte gårdsrom vil ligge på et nivå 42 til 36 meter lavere enn gesimshøyde for foreslått påbygg på eiendommen. Volum og omfang av det skisserte påbygget gjør at gårdsrommet ikke tilfredsstiller de kvalitetskrav som normalt stilles til felles uteareal, spesielt med hensyn på solforhold. Det fremgår av figurene under at gårdsrommet, markert med rød pil, ikke har gode solforhold, selv ved sommersolverv kl Fagetaten kan derfor ikke anbefale at dette arealet inngår i beregningsgrunnlaget for felles uteareal. Soldiagram dagens situasjon. Sommersolverv kl Opus AS Planforslag. Sommersolverv kl Takflate på nye bygg vist med blå farge. Opus AS Resterende areal, ca. 400 m 2 er foreslått etablert som takterrasser, og beskrives med gode kvaliteter med hensyn på solforhold og lite vind i sommerhalvåret. Fagetaten slutter seg til utsagnet om at uteoppholdsareal på takterrasser kan utformes og opparbeides med gode kvaliteter. Det er lagt inn en reguleringsbestemmelse om at lokale støyskjermingstiltak skal etableres dersom det ikke oppnås tilfredsstillende støynivå på uteoppholdsareal for bolig. Bruk av takterrasser som foreslått, er etter fagetaten vurdering akseptabelt i denne del av Bergen dersom en skal kunne få etablert tilfredsstillende fellesarealer i nærhet til boligene. Mottatt planmateriell stiller ikke krav om, eller viser, antall boliger i Wigandgården. Av den grunn er det vanskelig for fagetaten å ha en formening om hvorvidt 400m 2 vil gi tilfredsstille arealkrav til boligene som tenkes etablert. Ut fra areal oppgitt fra forslagsstiller vil takterrasse dekke arealkravet for ca. 100 boligenheter. (100 boliger * 4m 2 =400m 2 ). I planbeskrivelsen opereres det med et boligtall på inntil 110 enheter. Resterende felles uteareal, 7 m 2 for hver boenhet, er foreslått lokalisert til offentlig park eller plass. Med forslagsstillers fordeling av fellesareal (inntil 110 boenheter) vil restarealkravet utgjøre 770 m 2. Avstand fra planområdet til offentlige uteområder, Opus AS Innenfor 200 m fra Wigandgården er St. Jacobs plass, på vestsiden Lars Hilles gate, nærmeste offentlige park. Den er lokalisert ca. 30 m fra Wigandgården. Side 5 av 18

6 I tillegg finnes en del felles offentlige grøntområder/gatetun i området Nedre Nygård. Til Edvard Griegs plass og Nygårdsparken er det det ca. 300m og noe lenger til Lille Lungegårdsvann og Byparken. De nærmest tilgjengelige områdene som er tenkt benyttet som del av fellesareal for nye boliger innenfor planområdet, er allerede fellesarealer for eksisterende beboere på Nedre Nygård og tilstøtende områder. Det fremgår ikke av mottatt materiale at det er gjort noen registrering av bruk eller vurdering av de ulike arealenes kapasitet og egnethet for ulike aldersgrupper. I reguleringsbestemmelsene er det satt krav om at det ved innsending av søknad om tiltak skal utarbeides utomhusplan som blant annet skal vise at felles uteoppholdsareal oppfyller fastsatte krav til størrelse og kvalitet. Med bakgrunn i tidligere drøfting om fellesarealenes lokalisering kapasitet og kvalitet, er fagetaten skeptisk til at dokumentasjonskravet skyves til utbyggingsfasen. Privat uteareal, 7m 2 for den enkelte boenhet, foreslås laget som vinterhage eller innglasset balkong dersom det er nødvendig for å oppnå tilstrekkelig kvalitet på utearealet, blant annet med hensyn på støy. Av reguleringsbestemmelsenes fremgår at "innglasset privat uteplass kan aksepteres". Dette er en vanlig og akseptert måte å løse privat uteareal på i sentrumsnære strøk, og fagetaten har ingen merknader til dette punktet. I rapport fra Meteorologisk institutt, datert , fremgår det at høye bygninger i Lars Hilles gate i noen grad vil påvirke vindforholdene i området nær gateplanet slik at sør og sørøstlig vind vil bli noe forsterket på østsiden av planområdet (langs Fjøsangerveien). Sørøst og nordvestlig vind vil få en viss reduksjon i styrke i Lars Hilles gate, men med fare for kraftige vindkast generert av turbulens fra de høye bygningene i området. Det fremgår ikke av rapporten om dette vil påvirke forholdene på felles uteoppholdsareal i tilknytning til Wigandgården. Støyanalyse utarbeidet av Kilde akustikk as ( ) viser at store deler at ubebygd tomt på Vestre Strømkaien er lokalisert i "rød sone". Det innebærer at nybygget ikke kan benyttes til støyømfintlige formål, og dette må fremgå av reguleringsbestemmelsene. Rapporten konkluderer med at forhold til støy, støv og forurensing må hensynstas tidlig i prosjekteringsfasen av nybygg på tomten. Det fremkommer og at et nybygg på tomten kan ha positiv virkning for den fasaden på Wigandgården som vender mot øst og mellomliggende gaterom. I støyrapporten beskrives videre støynivå på fasader på ulike etasjehøyder for Wigandgården og Fylkeshuset. Høyeste beregnet støynivå på "dagtid" er beregnet til 69dB på plan 1-3 på Wigandgårdens fasade mot vest. Støynivå på "dag-kveld-natt" er beregnet til 70dB på Wigandgårdens fasade mot vest og nord. Denne rapporten ble utarbeidet før Bybanen ble satt i drift. Fagetaten finner, etter omfattende vurdering, og med bakgrunn i uttrykt ønske om å få flere boliger lokalisert til Bergen sentrum, å anbefale at nye boliger kan etableres i Wigandgården. Side 6 av 18

7 Arkitektonisk utforming, utnyttelsesgrad og byggehøyder. Planområdet ligger innenfor S1 i kommuneplanens arealdel. I høyhusmeldingen er nordre del av planområdet, ca. halvparten av lavblokken på Fylkeshuset, innenfor det område der bebyggelse opp til 27 meter kan vurderes, mens området sør for dette ligger innenfor område der bebyggelse opp til 50 meter kan vurderes. Høydeangivelsene knyttes her til høyde over bakkenivå. Figur som viser foreslått ny bebyggelse innenfor planområdet, Fylkeshuset til venstre og Wigandgården i midten (påbygg med brun farge). Opus AS Det legges i planforslaget opp til en bygningsmasse med store og kompakte volumer. Wigandgården foreslås utvidet med inntil 9 etasjer som i stor grad viderefører eksisterende bygningsform, men med tilnærmet dobbel høyde. Fylkeshuset kan få inntil 9 etasjers påbygg på "lavblokken" med maksimal byggehøyde kote +45 m. Påbygget er trukket inn fra eksisterende fasade mot vest for å gi et åpnere uttrykk mot St. Jakobs plass. Mot Aasegården i nord og Fjøsangerveien i øst viser illustrasjonene et bygg med tette og kompakte fasader. Billedmontasje som viser nybygg og fasader mot Fjøsangerveien, Opus AS For ubebygd tomt i Vestre Strømkaien er det foreslått en bygningskropp på 9 etasjer, maksimal byggehøyde kote + 30 m. I henhold til krav i uttalelse fra Statens vegvesen er det lagt byggegrense mot Fjøsangerveien for felt K/T2 som sammenfaller med bygningsliv for eksisterende bebyggelse mot sør. Det gjøres oppmerksom på at figurene fra Opus som er brukt i fagnotatet, ikke er revidert med hensyn på omtalte byggegrense. Fagetaten slutter seg til planforslagets intensjoner, men, som beskrevet i forbindelse med fagnotat til offentlig høring og i møter med forslagsstiller, stilles det spørsmål ved formspråket på de foreslåtte påbygg på eksisterende bygninger, samtidig som volumene i for liten grad forholder seg til omkringliggende miljø. Side 7 av 18

8 Planforslaget mangler et tydelig formspråk og forholder seg i liten grad til strøkets formkarakter. Fagetaten savner at planforslaget viser et tydeligere konseptuelt grep for påbyggene på Fylkeshuset og Wigandgården sett i sammenheng med "høyhusaksen" mellom Lille Lungegårdsvann i nord til Nygårdsgaten 114 (tidligere Ingeniørhøgskolen) i sør. Wigandgården er foreslått med et påbygg på 9 etasjer med maksimal byggehøyde kote +54 m mot nord og øst. Bygningshøyden er vist med ulike gesimshøyder og en nedtrapping mot vest til kote +48m. Fagetatens opprettholder tidligere vurdering om at foreslått volum for påbygget vil fremstå som ruvende i bybildet med den form som det legges opp til i planforslaget. Utformingen slik det er vist i illustrasjoner (og i plankartet) vil, foruten å være ruvende, også medføre lite tilgjengelig dagslys i de laveste etasjer mot gårdsrommet. Opprettholdelse av, og tilgang på, dagslys må også sees i sammenheng med den utbygging som tidligere i år er tillatt på tilstøtende eiendom i sør (MediaCityBergen). Fagetaten ønsker et tydeligere formspråk, og vil anbefale at det tillates oppført påbygg som et komplement til Fylkeshusets form på nordre del av Wigandgården innenfor byggehøyde som foreslått. Men likevel slik at det bør vurderes åpnet opp for større byggehøyde, jf. nedenfor. Videre vil fagetaten anbefale at det tillates en etasje påbygg på begge fløyer mot sør til kote +30, som er identisk med den gjennomgående høyde for tilstøtende planområde. Fagetaten ser det som positivt for videre utvikling av området at det i bestemmelsene 1.2 er satt krav om arkitektkonkurranse der tilpasning til eksisterende bebyggelse i nærområdet er et sentralt tema. Etter fagetatens vurdering må det i en arkitektkonkurranse også være grunnlag for å se på bruk av bakgården i eksisterende bygg innenfor byggehøyde opp til kote +30. Påbygg på Fylkeshuset bør også få et formspråk som bygger opp om å gi planområdet et konseptuelt grep og tydelig formspråk. Dette kan oppnås ved at det etableres et tårnbygg på nordre del av «lavbygget», og at mellomrommet mot Fjøsangerveien tillates bebygget opp til kote +30. Dermed videreføres den gjennomgående høyde for tilstøtende planområde helt frem mot det nye tårnbygget som markerer overgangen til Aasegården i nord. Snitt utarbeidet av Opus viser foreslåtte påbygg, sett i sammenheng med nylig godkjent reguleringsplan for tilstøtende eiendommer i sør (MediaCityBergen). Snittet viser at to viktige siktakser vil bli stengt med det forslag til byggevolum som er fremlagt. Etter fagetatens vurdering er det viktig at disse to siktaksene opprettholdes over kote +30. På figuren under er fagetatens forslag til "uttak" av byggevolum markert med heltrukket rød strek. Snitt som viser eksisterende (gule) og planlagte (oransje) påbygg, fasade mot Lars Hilles gate. (Opus AS) Fagetatens forslag til "uttak" av byggevolum er markert med heltrukket rød strek. Side 8 av 18

9 Fagetatens vurdering er, som blant annet påpekt flere ganger i planprosessen, at planforslaget slik det nå er utformet, ikke i tilstrekkelig grad tilpasser seg omgivelsene. Selv om det i bestemmelsene 1.2 er foreslått at det skal avholdes arkitektkonkurranse før utbygging, er det viktig at reguleringsplanen setter ytre rammer for det areal som kan bebygges. De endringer som fagetaten foreslår, medvirker til å gi planområdet et tydeligere konseptuelt grep og et formspråk som innpasser seg høyhusaksen og omgivelsene som omtalt over. En konsekvens av endringene er at planområdet får en lavere utnyttelse enn det som planforslaget legger opp til, men etter fagetatens vurdering er et formspråk som er tilpasset omgivelsene, viktigere for byutviklingen i området enn volum og utnyttingsgrad i seg selv. Planforslaget, slik det foreligger, vil ferdig utbygget medføre m² BRA, der m² er nybygg som konsekvens av planen. Nybygget er fordelt med m 2 i S, 8 000m 2 i FO/K/T1 og m 2 i K/T1-K/T2. Fullt utbygd tilsvarer det en %-BRA=539 %, beregnet ut fra hele planområdets areal. Brutt ned på det enkelte område vil utnyttingen variere fra ca. 710 % til 910 %. Utnyttelsen for planområdet ligger lavere enn den som tidligere er godkjent i tilstøtende og nærliggende planområder, og som således oppfattes å være akseptert utnytting på så sentrumsnære tomter. Fagetaten har ingen merknader til utnyttingsgraden isolert sett, men anbefaler som omtalt over, en reduksjon av byggevolum som medfører at utnyttingsgraden blir lavere enn den som er oppgitt i planforslaget. Det kan eventuelt kompenseres for dette gjennom tilrettelegging for økte byggehøyder, jf. nedenfor. Begge påbyggene vil nødvendigvis overstige føringer i kommuneplanens arealdel med hensyn på høyde. Kommuneplanens bestemmelser pkt. 20 tilsier at total byggehøyde som utgangspunkt ikke skal overstige 27 meter over gatenivå ved utarbeiding av nye reguleringsplaner innenfor planområdet. Basert på prinsippsak "Byggehøyder i det sentrale byrommet (saksnr , bystyresak )" åpner imidlertid bestemmelsen for bygging av høyhus utover denne byggehøyde innenfor avgrensede og kartfestede deler av Bergen sentrum. Konkret avveining skal da foretas i reguleringsplan. Fylkeshuset har i dag en byggehøyde på kote +18 for den laveste (nordre) del og kote +55 for høyhuset. Wigandgårdens gesimshøyde er ca. kote +27. Det åpnes i planforslaget for at påbygg på Fylkeshuset kan oppføres 42 meter over gatenivå mot Vestre Strømkaien, mens Wigandgården med forslått påbygg får en byggehøyde på 51 meter over gatenivå. Byggehøyden er, som beskrevet over, høyest mot Fjøsangerveien. Selv om planen er noe bearbeidet med hensyn på volum og orientering av påbygg, opprettholder forslagsstiller langt på vei planforslagets volum og byggehøyde etter offentlig høring. Fagetaten finner å kunne anbefale de byggehøydene som planforslaget legger opp til med bakgrunn i den utvikling som har funnet sted i "høyhusaksen" mellom Lars Hilles gate og Fjøsangerveien, senest ved godkjenning av reguleringsplan for tilstøtende eiendommer i sør, Lars Hilles gate 30 planid , i juni Fagetaten er imidlertid av den oppfatning at det utfra ovennevnte anbefaling om form mv. bør vurderes om redusert utnyttelsesgrad kan kompenseres gjennom å tillate økte byggehøyder utover de høydene som det er lagt opp til i planforslaget som var lagt ut til offentlig ettersyn. Dette basert blant annet på nevnte prinsippsak om "Byggehøyder i det sentrale byrommet «. Det vil gjennom slike løsninger være mulig å sikre en høy utnyttelse, samtidig som Side 9 av 18

10 bygningene langs den aktuelle «høyhusaksen» får en oppdelt form, og en god arkitektonisk utforming. Gjennom dette unngås å bygge en kompakt vegg mot Nedre Nygård, og at en får siktlinjer mellom høyhusene, som også slipper lys og sol igjennom. Dette krever tilfelle en omarbeiding av planforslaget med byggehøyder opp mot ca meter. En slik endring krever nytt offentlig ettersyn. Fagetaten foreslår derfor et eget punkt i forslag til vedtak om at det åpnes opp for at slike høyder kan vurderes, og hvor det samtidig gjøres oppmerksom på at dette krever nytt offentlig ettersyn. Det vil da være opp til forslagstillerne om det er ønskelig å gå videre med slikt planforslag. Eventuelle merknader og uttalelser fra berørte grunneiere og offentlige instanser kan avklares gjennom høring av planforslaget. Forholdet til kulturminne og nærliggende kulturmiljø Planområdet er en del av Nedre Nygård. I dette området er det en rekke kulturhistoriske kvaliteter. Store deler av området fremstår som autentisk i forhold til fasader, uttrykk og gateløp. Innenfor planområdet har Wigandgården kulturhistorisk og arkitektonisk verdi. Bygget, som ble tegnet i 1938 av arkitektene Trygve Knutsen og Georg Fr. Fasting, har klare modernistiske og funksjonalistiske trekk. Tidligere påbygg og innbyggingen av 1. etasje på 1970-tallet har ikke vesentlig redusert den kulturhistoriske verdien av bygget, og det er mulig å tilbakeføre bygningen til opprinnelig uttrykk. Disse verdiene er beskrevet i kulturminnedokumentasjonen som følger planforslaget (vedlegg E). Fagetaten vurderer ellers dokumentasjonen som dekkende for å Illustrasjon på St Jacobs plass med utsyn mot Ulriken Foreslått alternativ er skissert inn. Opus AS synliggjøre verdiene i området. Vest for planområdet ligger Jacobs kirke og St. Jacobs plass. Bensinstasjonen i Lars Hilles gate 27 og Autogården 23 ligger i planens influensområde. For disse byggene har Riksantikvaren startet fredningssak. Bystrøket som helhet er tatt med i Riksantikvarens NB!-Register som "Nygårdshøyden Murbyen". Etter offentlig ettersyn har forslagsstiller gjort endringer for å imøtekomme merknader som gjelder prosjektets forhold til kulturmiljøet. Påbygget på Fylkeshuset er foreslått snudd 180 grader, med nedtrapping av høyder fra Fjøsangerveien i øst mot Lars Hilles gate i vest. Videre er påbygget foreslått inntrukket fra vestre gesims på Fylkeshuset, se figur under. Det er videre slått fast at Wigandgården ikke skal rives, men videreføres med eksisterende åpne gårdsrom. Endringene, slik det ble illustrert og presentert for berørte parter ved begrenset høring i februar 2014, viste et påbygg som varierte fra 6 til 9 etasjer, og illustrasjonene viste et bygg nedtrappet fra Fjøsangerveien mot Lars Hilles gate i vest. Mot Lars Hilles gate var det illustrert et påbygg med fra 1 (i sør) til 9 etasjer (i nord) og med byggelinje samsvarende med dagens fasade. Mot Lars Hilles gate fremsto påbygget med inntrukket fasade fra +6 etasje på påbygget i forhold til dagens fasade. Omfanget av dette påbygget er redusert i forhold til tidligere, blant annet som konsekvens av omtalte nedtrapping og at eksisterende gårdsrom beholdes og ikke overbygges. Side 10 av 18

11 Omtalte justeringer forbedret tilsynelatende prosjektets tilpasning til kulturmiljøet i området. Dette gjelder særlig i forhold til St. Jakobs kirke og St. Jakobs plass, men og videre sørover i Lars Hilles gate. Påbygg på Wigandgården vist med nedtrapping mot sør og øst for å ta hensyn til fjernvirkning på Nedre Nygård. Fylkeshusets påbygg er trukket inn fra fasaden mot Lars Hilles gate av samme grunn. OPUS AS, februar 2014 Kulturminneforvaltningen uttalte i den forbindelse at de justeringer som var gjort i planprosessen gjør at endringene i forhold til dagens situasjon ikke er av en slik art at de vil fraråde prosjektet. Fagetaten vil bemerke at de illustrasjoner som ble lagt frem ved begrenset høring våren 2014 ikke samsvarer med de volumer som følger av etterfølgende plandokumenter. Dette fremkommer av illustrasjoner som er vist i revidert planbeskrivelse, plankart og reguleringsbestemmelser datert Av figur 9.1 i planbeskrivelsen (s. 143) fremkommer det at volumet som kan bygges med foreslått plankart og tilhørende bestemmelser, er som vist på figuren under. Figur som viser planforslagets reelle påbygningsmulighet. Opus AS november 2014 Videre er det i revidert planmateriell datert foreslått mindre endringer og tillegg til bestemmelsene. En del av endringene og tilføyelsene er i samsvar med krav fremsatt av fagetaten. I bestemmelsene er det lagt til en ny setning som gir mulighet for at "nye bærekonstruksjoner/søyler kan fundamenteres i fortau langs byggets fasader". Denne endringen var av en slik karakter at fagetaten i august 2014 fant det nødvendig å forelegge den for et begrenset antall høringsinstanser. Tilbakemeldingene fra høringsinstansene er entydig i sin holdning: Fylkesrådmannen i Rogaland viser til tidligere uttalelser i saken og legger i sitt svar datert til at "den nye teksten søker å forankre en allerede diskutert mulighet i bestemmelsene. Det er en noe uforpliktende formulering («søyler kan fundamenteres i fortau»), samtidig som vi oppfatter det slik, at en i realiteten sikter seg inn mot en løsning med utvendige søyler. Side 11 av 18

12 Det opplyses videre at løsningen er vanskelig å vurdere i forhold til kulturminne før det foreligger konkrete tegninger av bygget, og at en eventuell utenpåliggende konstruksjon må tilpasses eksisterende fasade. Fra en antikvarisk vurdering vil innvendig eller skjult bærekonstruksjon være ønskelig. I etterkant av begrenset høring har forslagsstiller fått utarbeidet et notat fra SWECO som antyder at dimensjonen på utenpåliggende søyler vil være 0,5 0,6 m ut fra veggliv. Det vil anslagsvis bli 7 søyler ved hver fasade. Som avstivning foreslås utenpåliggende fagverk. Dersom dagens innvendige bæresystem videreføres må søyler og fundamenter forsterkes. En slik løsning vil også kreve tilleggsavstivning på utvendig fasade. Notatet tar også for seg andre problemstillinger som ikke berører plansaken. I notat datert kommenterer plankonsulenten merknader til begrenset høring august 2014 vedrørende omtalte konstruksjoner. Notatet henviser til beskrivelse fra Sweco som viser at søylene vil ha en dimensjon på 0,5-0,6 m utenfor veggliv. Det vises videre til at det er viktig for realisering av planlagt prosjekt at det gis mulighet for å etablere bærekonstruksjoner/søyler langs byggets fasader, og forslaget opprettholdes. For å imøtekomme fylkeskommunens merknad foreslås å ta inn i bestemmelsene at vernemyndighetene skal gis anledning til å vurdere om endelig utforming er akseptabel før det kan gis tillatelse til oppføring av påbygget. Fagetaten slutter seg til den skepsis som uttrykkes til endring av bestemmelsene , og forslår at den del av bestemmelsen som gir aksept til å fundamentere utvendige bærekonstruksjoner i offentlig fortau, med en tilsynelatende egen form for "forhåndsgodkjenning" av vernemyndighetene tas ut av bestemmelsen. Det vises i den forbindelse til redegjørelse i Byrådssak 180/14, s. 6-7 der det gis en utførlig drøfting av kulturminnemyndighetenes rolle og krav til saksgang for henholdsvis plansaker og byggesaker. Fagetaten vil også påpeke det uheldige i at det i forbindelse med begrenset høring i februar 2014 er utarbeidet illustrasjoner som avviker så mye fra plankart og bestemmelser at det gir grunnlag for at høringsparter kan uttale seg på feil grunnlag. Fagetatens oppfatning av påbyggenes omfang og utforming er omtalt over. Trafikk- og parkeringsforhold Statens vegvesen understreker i sin uttalelse til offentlig ettersyn at reguleringsforslaget slik det da var utformet, var til hinder for etablering av en eventuell høyresving i krysset Vestre Strømkaien - Fjøsangerveien. I etterkant av offentlig ettersyn har forslagsstiller etablert en mulighet for høyresving i det nevnte krysset i henhold til krav fra Statens vegvesen. I tilknytning til begrenset høring i august 2014, vedrørende foreslått tillegg til bestemmelsene som omtalt over, uttaler Trafikketaten i Bergen kommune at "kommunalt fortau langs o_v4 er i utgangspunktet smalt, bare 2,1 meter som planen viser. Trafikketaten frykter at å fundamenteres søyler i fortauet vil ta opp større deler av det allerede smale fortauet, og at dette vil gå på bekostning av fremkommeligheten. Med dette som begrunnelse kan vi ikke stille oss positiv til endringen i planbestemmelsene." Statens vegvesen uttrykker skepsis til forslaget og uttaler at fundamentene vil "stjele av arealet til gangtilbud langs Wigandgården". Vegvesenet stiller spørsmål om ny fundamentering for påbygg av Wigandgården vil ta 0,5 m, 1,0 m eller mer av fortauet og ber om nærmere konkretisering av forslaget før de kan gi endelig uttalelse. Side 12 av 18

13 Når det gjelder parkering, legges det opp til sambruk innenfor den del av planområdet som omfatter Hordaland fylkeskommune sine eiendommer. Parkering for Fylkeshuset og nybygg K/T1-K/T2 løses på eksisterende parkeringsareal i Fylkeshuset. Det foreslås en reduksjon i dagens parkeringsplasser for de to eiendommene fra 175 plasser til maksimalt 34 plasser. Det er 10 plasser mer enn gjeldende parkeringsnorm tilsier for formål kontor/forretning innenfor planområdet. Disse 10 plassene dekker behovet Hordaland fylkeskommune har for tjenestebiler til Skyss. Fylkesmannen har i e-post datert akseptert denne løsningen. Deler av arealet som i dag er i bruk til biloppstillingsplasser i Fylkeshuset, foreslås omdisponert til sykkelparkering og garderober. Parkering for Wigandgården løses innenfor eksisterende parkeringsareal i bygningen slik at dagens 50 biloppstillingsplasser opprettholdes. Det forutsettes at bruken av disse parkeringsplassene omfordeles ut fra de formål som etableres i bygget, i tråd med gjeldende parkeringsnorm slik det fremgår av reguleringsbestemmelsene I tillegg skal det opparbeides nødvendige plasser for sykkelparkering. Det skal ikke etableres nye biloppstillingsplasser i Wigandgården. Annet trafikkareal i planområdet reguleres i hovedsak i tråd med dagens situasjon. Sykkelparkering og biloppstillingsplass for bevegelseshemmede skal være ferdig opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for tiltak i planområdet. Barn og unges interesser Arealet brukes ikke av barn og unge til lek og opphold da det i stor grad er utbygget. Barnehage og skole Utbygging av inntil 110 nye boligenheter i Wigandgården slik det omtales i plandokumentene, kan få konsekvenser for fremtidig barnehage- og skolekapasitet i Bergenhus bydel. Temaet Barnehage og skole er mangelfullt utredet i planmaterialet, og planrapporten viser til eldre statistikk for barnehagebehovet i Bergen (2009). Nyere prognoser fra Bergen kommune (Plan for barnehageutbygging ) viser at Bergenhus vil ha en dekningsgrad for barnehager på 106 % i Planområdet sokner til Møhlenpris skole, som pr. dato har noe ledig kapasitet. Skolen er under rehabilitering, og midlertidig lokalisert i brakker ved Johanneskirken. Skolebruksplan for Bergen ( ) viser at det er ledig kapasitet ved skolen frem til I "Elevtallsprognose for kommunale skoler i Bergen kommune" legges det til grunn at det skal bygges 20 nye boliger i Møhlenpris skoles opptaksområde frem mot 2024, og at det under den forutsetning er noe ledig kapasitet ved skolen frem mot 2024 (se venstre del av figur under). Rothaugen ungdomsskole har, under gitte forutsetninger om nybygg innenfor skolens opptaksområde, noe ledig kapasitet frem mot Endring i forutsetningene for nybygg og befolkningsutvikling innenfor respektive skolers opptaksområde vil få konsekvenser for prognosene. Denne usikkerheten gir, etter fagetatens vurdering, ikke grunnlag for å fraråde at det etableres boliger innenfor planområdet. Side 13 av 18

14 Kilde: Prognoser fra "Elevtallsprognoser for kommunale skoler i Bergen kommune" Universell tilgjengelighet: Prinsippene om universell utforming og tilgjengelighet skal legges til grunn for planleggingen, jamfør bestemmelsene i TEK10. Krav til universell tilgjengelighet gjelder både i forhold til uteareal og byggverk. Naturmangfold Planområdet er delvis utbygget og har lite preg av naturlig vegetasjon og omfatter ikke naturområder eller områder for friluftsaktiviteter. Foreslåtte tiltak vurderes ikke å være i konflikt med de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. Rekkefølgekrav Seksjon for eiendomsutvikling og utbyggingsavtaler (SEU) (nå Etat for utbyggingsavtaler) og Etat for plan og geodata har i sine uttalelser til planforslaget bedt fagetaten vurdere hvorvidt foreliggende planforslag i tilstrekkelig grad er sett i sammenheng med den offentlige områdereguleringsplanen for Nygårdstangen som er under utarbeidelse. I praksis innebærer dette at fagetaten bør vurdere om rekkefølgekravene i 1.8 i forslag til reguleringsbestemmelser skal inneholde krav om etablering eller sikring av etablering av felles infrastruktur i området gjennom bruk av utbyggingsavtale med Bergen kommune i henhold til Plan og bygningslovens kapittel 17. Rekkefølgekravene er avvist av forslagsstiller med begrunnelse at omtalte tiltak ligger relativt langt unna, "på andre siden av hovedvegsystemet og ikke har særlig virkning for planområdet". Det fremgår at plangrensen dels er overlappende langs Fylkeshuset, og at planområdene ellers grenser opp mot hverandre, selv om plangrensen ikke er sammenfallende. Illustrasjonsplan for Nygårdstangen viser at det blant annet er planlagt omfattende opprustning av området mellom planområdet og Bystasjonen/Fjøsangerveien. Denne oppgraderingen vil, etter fagetatens vurdering, utvilsomt komme planområdet til gode. Med bakgrunn i tidligere drøfting om kvalitet og størrelse på fellesarealer vil de fremtidige tiltak som foreslås på Nygårdstangen, få betydning for beboere og arbeidstakere innenfor planområdet. Side 14 av 18

15 Figuren viser utsnitt av planforslaget og utsnitt av illustrasjonsplan for Nygårdstangen, plangrense vist med rød stiplet strek. (Opus AS /Bergen kommune). Fylkeshuset og Wigandgården vist med piler. Fagetaten finner det rimelig at det i reguleringsbestemmelsene 1.8 settes rekkefølgekrav om at det må inngås utbyggingsavtale for deler av fremtidig felles infrastruktur som er vist i områdeplan Nygårdstangen. Rekkefølgekravet bør knyttes opp mot, og begrenses av tiltak innenfor det arealet som ligger øst for Fylkeshuset og Vestre Strømkaien mot Fjøsangerveien, markert på figuren over. Omfang av infrastruktur som skal omfattes av utbyggingsavtalen, har fagetaten ikke noen oppfatning om. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til de hovedformål som inngår i planområdet (kombinert formål forretning/kontor/tjenesteyting kontor/tjenesteyting - sentrumsformål) og det planfaglige grepet i planforslaget. Etter fagetatens vurdering må imidlertid planforslaget endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: For å få en utvikling av med et tydelig formspråk som forholder seg til strøkets formkarakter anbefaler fagetaten at planmateriales bearbeides og gis en utforming med to tårnbygg som kompletterer Fylkeshusets høyhus og innordner seg høyhusaksen slik det er beskrevet over. Dette krever bearbeiding av plankartet og bestemmelser. Etterfølgende illustrasjon viser bearbeidet lengdesnitt gjennom planområdet i tråd med fagetatens innstilling. Det bør vurderes om redusert utnyttelsesgrad som følge av anbefalte endringer kan kompenseres gjennom å tillate økte byggehøyder utover de høydene som det er lagt opp til i planforslaget, jf. ovennevnte vurdering. Dette er tatt inn i forslag til vedtak punkt 5. Side 15 av 18

16 Bearbeidet snitt som viser fagetatens forslag til byggevolum på Wigandgården og Fylkeshuset. Fagetaten 2015 Reguleringsbestemmelsene 1.8 tillegges nytt punkt om utbyggingsavtaler, og 1.5.1, 2.3.2, 2.3.4, og foreslås endret som følger: a. Bestemmelse Avfallshåndtering: i. Ansvarlig endres til rette b. Ny bestemmelse 1.8.5/6 Utbyggingsavtale: i. Areal regulert innenfor hensynssone H190 i områdeplan for Nygårdstangen (plan under utarbeidelse) må være sikret opparbeidet eller opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 20 1, 1 ledd a, b, d og j c. Ny bestemmelse i. Rekkefølgekrav der tiltak må være opparbeidet eller sikret opparbeidet, anses oppfylt for det aktuelle tiltaket dersom utbygger/ grunneier har inngått avtaler med Bergen kommune og andre offentlige parter d. Bestemmelse (dobbelnummerering) endres til e. Bestemmelsene 2.3, 2.4, og 2.5 i. Feltbetegnelse S, FO/K/T og K/T tilføyes i overskrift f. Bestemmelse strykes i. Forretningsformål inngår i reguleringsformålet, trenger ikke nevnes spesifikt g. Bestemmelse endres i. Nye boliger tillates ikke lokalisert i eksisterende bygning h. Ny bestemmelse Etterfølgende bestemmelser renummereres i. Eventuell nødvendig tilleggsfundamentering skal skje innenfor egen eiendom i. Bestemmelse (før renummerering) i. 2 siste setninger strykes j. Bestemmelse i. Nytt siste ledd: Støyømfintlige formål tillates ikke k. Bestemmelse i. Strykes, intensjonen er ivaretatt gjennom teknisk forskrift l. Bestemmelse endres i. Første etasje skal ha innvendig himlingshøyde på minimum 3,5m og minimum 60 % lysflate. Endringene er tatt inn i reguleringsbestemmelser revidert Side 16 av 18

17 For ordens skyld bemerkes at teknisk plankontroll (Gis-kontroll ) ikke er avsluttet, og at det derfor er lagt inn punkt i forslag til vedtak om at planmateriell må være oppdatert før kunngjøring av planvedtaket. Forslag til vedtak: 1 I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til detaljregulering: 2. Bergenhus gnr 164 bnr 941 Agnes Mowinckelsgate 5, Arealplan-ID , vist på plankart sist revidert med de endringer av høyder og byggelinjer som vist på understående skisse. a. Bredden på Fylkeshusets «høyhus 2» sett fra Lars Hilles gate skal tilpasses bredden på eksisterende høyhus. Maksimal byggehøyde på «mellombygget» reduseres til kote +30. b. Bredden på Wigandgårdens påbygg sett fra Lars Hilles gate kan være inntil 60 % av bredden på eksisterende bygg. Maksimal byggehøyde på eksisterende byggs sørlige del reduseres til kote +30. c. De på plankartet angitte maksimale byggehøyder og grader av utnytting må være i samsvar med bystyrets vedtak før vedtaket kan kunngjøres. 3. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Plankart med tilhørende bestemmelser må være i samsvar med bystyrets vedtak før vedtaket kan kunngjøres. Dette gjelder også oppdatering av plandata iht. GISkontroll. 5. Basert på prinsippsak om "Byggehøyder i det sentrale byrommet bystyresak " åpnes for vurdering av økte byggehøyder utover de høydene som det er lagt opp til i planforslaget utlagt til offentlig ettersyn; eventuelt opp mot ca meter. Dette krever revisjon av planforslaget og nytt offentlig ettersyn. Det vises til saksutredningen. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 17 av 18

18 Vedlegg: A. Plankart datert , del av dok nr 137 B. Reguleringsbestemmelser, datert/revidert , dok 141 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , del av dok nr 137 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, del av dok 77 og 118. E. Kulturminner og kulturmiljø, datert januar 2010, dok 28 F. Lengdesnitt datert , revidert , del av dok nr 137 G. Notat Wigandgårdens bærekonstruksjoner og tilhørende merknader datert , del av dok 137 H. Illustrasjon / snitt volum og byggehøyder, Fagetatens forslag, del av dok 140 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 18 av 18