Står kommunen maktesløse overfor bygg som står til forfall?

Transkript

1 NKF BYGGESAK Tema: Bevaringsverdige bygg eller områder regulert til bevaring kommunens virkemidler Står kommunen maktesløse overfor bygg som står til forfall? Vedlegg: Rutinebeskrivelse. Innhold 1. Generelt Hensynssone bevaring Plan- og bygningsloven 31-3.Sikring og istandsetting SAK kap bevaringsforskriften Hva er bevaringsverdige bygninger: Pålegg om utbedring/vedlikehold Eksempel på bestemmelse til kommuneplanen Hensynssone bevaring: Saksgang ved pålegg om vedlikehold av bevaringsverdige bygg Veiledning til eiere av bevaringsverdige bygg: Generelt Forfall handler ikke bare om fraflytting. Det handler også om loven som kunne forhindret at dyrebare gamle bygninger går tapt. Langs veiene i hele Norges land ligger det forfalne gårdshus og forlatte husmannsplasser. Vi kan se knuste rutene, gapende hull i tak, malingsflassende kledningene og den tunge stemningen rundt det hele. Det er noe melankolsk ved dette forfallet, som tross alt ikke bare handler om fraflytting og en reise til et bedre sted. Ofte handler det om arv, mangel på penger, uvitenhet og manglende vilje. Noen ganger handler det om loven som kunne forhindret dyrebare gamle bygninger i å gå tapt. Også i mer tettbygde områder og bystrøk står bygninger til forfall. Mangel på utvendig vedlikehold er negativt for hele bygningsmiljø, og drar ned inntrykket og kan redusere verdien også på nabobygg. Før eller siden vil mangel på vedlikehold også kunne være til farer ved at takpanner og vindskier løsner. Eiere som forsømmer vedlikehold over tid forsømmer typisk også andre ting f.eks. avfallshåndtering og brannsikkerhet. I utgangspunktet har kommunen kun hjemmel til å kreve vedlikehold dersom bygningen er til fare for mennesker eller eiendom, jfr. PBL Dersom området er lagt ut som hensynssone for bevaring eller bygning er regulert til bevaring, har kommunen større handlingsrom. I alle kommuner dukker det med større eller mindre hyppighet opp saker hvor det er spørsmål om å gi pålegg om restaurering/oppussing/istandsetting eller riving/fjerning/opprydding når det gjelder bygg, byggverk, anlegg, uteareal mm. Det starter ofte med henvendelser fra naboer eller andre i nærheten.

2 En bakgrunn er at noe er direkte skjemmende, for allmennheten, naboer eller andre. En annen bakgrunn er at noe medfører fare for liv og helse på en eller annen måte. Det kan også være begge deler. Flertallet av saker er nok i den første kategorien. Byggverk som er i så dårlige forfatning at de er i ferd med å falle ned medfører åpenbart fare. Det samme gjelder åpne, uferdige bygg hvor arbeidet av en eller annen grunn, for eksempel konkurs hos entreprenør, har stoppet opp. Er taket lekk eller vinduer knust, vil huset være utsatt for fukt og derav skader som kan ha betydning for bevaring. Da følger hjemmel til å gi pålegg av SAK kap. 19, jfr. pbl Dersom manglede vedlikehold kun er av estetisk betydning, f.eks. malingsslitte fasader, vil ikke pbl 31-3 og SAK kap. 19 være tilstrekkelig uten at området/bygget i kommuneplan/-delplan eller regulering er lagt ut som hensynsone bevaring og planen har bindende bestemmelser om hvordan bevaring skal opprettholdes. Reguleringsformålet innebærer at det kan fastsettes regler for hvordan ytre vedlikehold (utbedringer og reparasjoner) skal utføres. Dette må presiseres i reguleringsbestemmelsene. Mange kommuner ønsker å ta vare på den eldre bebyggelsen bl.a. for å videreføre tradisjon og egenart. Eldre bygnings og kulturmiljøer som har utviklet seg gjennom generasjoner, er av stor betydning for lokalsamfunnets identitet og særpreg og gir uttrykk for tidligere tiders sosiale, økonomiske og kulturelle forhold i kommune, fylke eller landsdel. Eldre bygningsmiljøer har ofte en harmoni og mangfoldighet som kan være vanskelig å skape i nye byggeområder. Blandingen av funksjoner, f.eks. boliger, butikker, småindustri, kontor og servicevirksomhet gir beboere og brukere varierte tilbud og opplevelsesmuligheter. I eldre byområder har ofte gatemønster, plasser og gårdsrom kvaliteter av betydning for kontakten mellom beboere og deres opplevelse av det sosiale miljøet. Dette mangfold av funksjoner bør søkes ivaretatt i reguleringsplanleggingen. Hvor skal en legge lista, hva aksepteres og hva aksepteres ikke? Det er viktig med noenlunde likebehandling. Særlig når det gjelder hva som er skjemmende, hvor det er en del skjønn må kommunen bestemme seg for hvor en skal legge lista. Dette er som regel delegerte saker, men det kan være lurt med en prinsippdiskusjon i et egnet politisk forum. Pålegg kan jo også påklages. Da blir det ofte politisk behandling. Lista kan legges i estetiske bestemmelser/retningslinjer eller reguleringsbestemmelser. Bør lista legges høyere i områder eller i tilknytning til bygg med verneverdi, enn i vanlige områder? Områder med blandet bruk, næring og boliger vil nok være noe forskjellige fra rene boligområder. 2. Hensynssone bevaring Hensynssone bevaring er en bestemmelse i Plan- og bygningsloven av 2008, som trådte i kraft i 2009 og som erstatter spesialområde bevaring. Bestemmelsen brukes for å verne objekter og områder som har lokal og regional kulturminneverdi; se 11-8, 11-9, 12-5 og Den viktigste forskjellen mellom de to lovene er at den tidligere ordningen med regulering til spesialområde bevaring kun omfattet bestemmelser om bygningseksteriører og utvendige arealer. Gjennom loven av 2008 kan man med bestemmelsene knyttet til hensynssone bevaring også regulere interiører. 3. Plan- og bygningsloven 31-3.Sikring og istandsetting. Eier eller den ansvarlige plikter å holde byggverk og installasjoner som omfattes av denne lov i en slik stand at det ikke oppstår fare for skade på, eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø, og slik at de ikke virker skjemmende i seg selv eller i forhold til omgivelsene. Blir plikten ikke overholdt, kan kommunen gi pålegg om sikring og istandsetting. Kravet er ikke absolutt, men kommunen må i sin vurdering ta hensyn til hva som er rimelig å pålegge tiltakshaver ut fra praktiske og økonomiske hensyn, vurdert opp mot andre krav, for eksempel krav om universell utforming. At kommunen skal se til at kulturelle verdier blir bevart, innebærer ikke noen rett eller plikt for kommunen til å vurdere generell oppussing av alle typer tiltak, men vil bare gjelde bygninger som har en viss kulturell verdi, for eksempel etter anvisning fra antikvariske myndigheter eller der det framgår av plan. Bestemmelsen kan brukes for å pålegge tiltakshaver å ivareta visuelle og kulturelle kvaliteter, særlig ved arbeid på eksisterende bygningskropp. Bestemmelsen gir hjemmel til å avslå tiltak inntil det dokumenteres å være i samsvar med lovgivningens krav.

3 4. SAK kap bevaringsforskriften Kapittel 19 er gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven, pbl Lovbestemmelsen sier at departementet kan gi forskrift om kommunens adgang til å gi pålegg om dokumentasjon og utbedring av eksisterende byggverk og installasjoner. Etter lovbestemmelsens andre ledd kan det gis forskrift om pålegg som tilsies av tungtveiende hensyn til universell utforming, helse, miljø, sikkerhet eller bevaringsverdi. Bestemmelsene i kapittel 19 gjelder bare bevaringsverdi og omfatter bare bygninger. Fredede bygninger reguleres i kulturminneloven og er ikke omfattet av kapittel 19. Forskriftsbestemmelsene gjelder bygningers eksteriør. Dette kan også omfatte fundament, bærende konstruksjoner og andre bygnings- og vedlikeholdsmessige forhold med betydning for bevaring av bygningen, jf tredje ledd. Andre bestemmelser som kan komme til anvendelse: Kulturminneloven 16 og 17 pålegg om utbedring av skade og vedlikehold Pbl 12-1 (1 og 2) estetiske krav, utforming, bruk av bygninger, vilkår for bruk Visuelle kvaliteter i forhold til bebygde omgivelser 5. Hva er bevaringsverdige bygninger: Bygninger fra før år 1650 er automatisk fredet via Kulturminneloven. Et godt (og nødvendig) tiltak. Men er det nok? Hva med alle bygningene som ble oppført mellom ? Blant disse finnes det mange flotte byggverk med fantastiske detaljer, som bør ivaretas og føres videre til kommende generasjoner. Noen av dem blir fredet ved enkeltvedtak av Riksantikvaren. Andre blir regulert til bevaring i kommunen. Men mange blir pusset opp av amatører som lager voldsomme tilbygg, setter inn vinduer med feil mål og utseende, og som bytter ut alle husets originale dører med sponplater som ikke vil vare lenger enn noen år. En del av husene forfaller, og enkelte blir i så dårlig stand at de aldri kan bringes tilbake. Følgende bygninger som etter plan- og bygningsloven er gitt bevaringsstatus, er å anse som bevaringsverdig etter denne forskrift: a. bygninger i område regulert til spesialområde for bevaring etter plan- og bygningsloven (1985) 25 første ledd nr. 6, b. bygninger som etter plan- og bygningsloven 11-8 annet ledd bokstav c eller 12-6, ligger innenfor hensynssone for bevaring av kulturmiljø, c. bygninger etter plan- og bygningsloven 11-9 nr. 7 eller 12-7 nr. 6 som omfattes av bestemmelser til kommuneplanens arealdel eller bestemmelser i reguleringsplan, og som sikrer verneverdiene, og d. bygninger etter plan- og bygningsloven 12-5 annet ledd nr. 5 som innenfor landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområder (LNFR) er vist med underformål vern av kulturmiljø eller kulturminne. Bygninger som er gitt bevaringsstatus i reguleringsplan er å anse som bevaringsverdige uten nærmere vurdering. Den automatiske bevaringsverdien har bakgrunn i saksbehandlingsreglene for utarbeidelse, vedtak og overprøving av reguleringsplaner. Medvirkning og klagerett gir planene legitimitet. Reguleringsplaner gjenspeiler ofte overordnete kulturminneverdier. Den enkelte bygning har ikke nødvendigvis høy bevaringsverdi, selv om den ligger innenfor området/sonen med bevaringsstatus i planen. Bevaringsverdien kan være knyttet til helheten eller sammenhengen. Kommunen må derfor gjøre en selvstendig vurdering av graden av bevaringsverdi for den aktuelle bygning, jf merknaden til Kommunen kan også nedlegge midlertidig forbud mot tiltak etter pbl 13-1, slik at den aktuelle bygningen kan gis bevaringsstatus gjennom en planprosess. Begrepet bevaringsverdi er ikke gitt noen definisjon i lovverket. En viss veiledning om hvorfor verdier burde bevares og hvilke de er, finnes i kulturminneloven, selv om den ikke bruker begrepet bevaringsverdi. Selv om kulturminnelovens verne- og saksbehandlingsbestemmelser bare gjelder fredede kulturminner, sier lovens formålsbestemmelse noe om hva det er ved kulturminnene som er verdt å ta vare på.

4 Representativitet er knyttet til målsettingen om å sikre et representativt utvalg av bygninger på landsbasis. Hvis det er få eksemplarer tilbake av det som tidligere har vært svært vanlig, er det særlig viktig å bevare disse. Også sjeldenhet - unike bygninger kan være et selvstendig kriterium. Autentisitet peker på det opprinnelige og ekte, knyttet til en bestemt tid, bruk eller lignende. Uttrykket brukes også ofte om bygninger som er lite endret. Arkitektonisk verdi omfatter både kunstnerisk, kulturhistorisk og funksjonell/bygningsteknisk kvalitet. Estetiske verdier inngår her. Vurderingen vil bygge på skjønnsmessige kriterier som må være faglig begrunnet. Også bygningens utforming sett i lys av datidens kunnskap og tilgang på materialer, kan tillegges vekt. Identitetsverdi - eller symbolverdi sier noe om hvilken verdi bygningen har som identitetsskapende element i miljøet, som kunnskapskilde eller som objekt for opplevelse. Bygninger knyttet til viktige hendelser eller personer vil gjerne bli tillagt identitets- eller symbolverdi. Sammenheng med kultur- eller naturmiljø. Bygninger som ligger i et kultur- eller naturmiljø kan ha verdi som del av miljøet selv om det isolert sett ikke er av bevaringsverdi. Bygningens alder er i denne sammenheng ikke et selvstendig kriterium for bevaringsverdi, men inngår som en del av vurderingen innenfor de andre kriteriene. Med alderen øker gjerne byggverkets andre verdier som kilde til kunnskap og opplevelse. Bygningens bruksmuligheter skal ikke tillegges vekt ved vurdering av dens bevaringsverdi, men kan få betydning ved vurderingen av hvorvidt det skal gis pålegg om utbedring, jf Pålegg om utbedring/vedlikehold For at kommunen skal kunne gi pålegg, må den for det første ha tatt stilling til om bygningen har høy bevaringsverdi og for det andre at det påvises et klart forfall. Begge disse vurderingene ligger i hovedsak til kommunens skjønn. Skjønnet er et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolen. Pålegget om utbedring skal rettes mot eier eller den ansvarlige. Ansvarlig kan være andre enn den som eier bygget, dvs. den som plikter å holde bygningen i stand, jf. plan- og bygningsloven 31-3 første ledd, typisk en leietaker eller en annen som disponerer bygningen. Pålegg iht. plan- og bygningsloven 31-4 andre ledd kan bare gis der utbedring vil gi vesentlig forbedring av byggverkets funksjon som tilsies av tungtveiende hensyn til bevaringsverdi. Dette betyr at ikke enhver unnlatelse av vedlikehold kvalifiserer for pålegg. Det må altså foreligge et klart forfall. På den annen side kan visse typer unnlatt vedlikehold gi større og raskere skadevirkninger enn andre og derved vurderes strengere. Graden av bevaringsverdi som bygningen har, kan også ha betydning for når en utbedring anses å gi en vesentlig forbedring. Utbedringen skal bringe bygningen til en tilstand som i tilstrekkelig grad ivaretar bevaringsverdien. Dette innebærer normalt istandsetting til en vedlikeholdsmessig tilstand slik bygningen opprinnelig ble bygget eller lovlig var endret til før forfall eller skade inntraff. Det vil ikke være tilstrekkelig å sikre bygningen med for eksempel tildekking eller overbygging. Hvis bygningen er gitt bevaringsstatus i arealplan, kan det her være gitt bindende bestemmelser om hvordan bevaring skal opprettholdes. 7. Eksempel på bestemmelse til kommuneplanen Hensynssone bevaring: En kommuneplanbestemmelse etter pbl 11-8 for hensynssone bevaring er ikke juridisk bindende. Derimot, det kan med endring i byggesaksforskriften i 2017 lages en juridisk bindende kommuneplanbestemmelse om hensyn som skal tas til bevaring av bygninger og annet kulturmiljø etter pbl 11-9, nr. 7. Endringer fra PBL 11-9 nr. 7 kan brukes annerledes nå enn tidligere.

5 Vår tolkning er at endring i byggesaksforskriften den 24. juni 2017 (s ) og PBL 11-9 nr. 7 gir kommunen mulighet til å lage bestemmelser om bevaringshensyn i kommuneplan. Dette er nytt fra tidligere lovverk. Hensikten er å sikre kommunenes adgang til å gi pålegg om utbedring av bevaringsverdige bygninger. Eksempel på bestemmelser: Hensyn som skal tas til bevaring av eksisterende bygninger og annet kulturmiljø (pbl 11-9, nr. 7) EKSISTERENDE BYGNINGER OG ANNET KULTURMILJØ MED HØY BEVARINGSVERDI (EGENVERDI) Bygninger som omfattes av bestemmelser til kommuneplanens arealdel eller bestemmelser i reguleringsplan etter plan- og bygningsloven 11-9 nr. 7 eller 12-7 nr. 6 kan vurderes av kommunen til å ha høy bevaringsverdi. Bygninger med høy bevaringsverdi innenfor planområdet: adresse Etc VEDLIKEHOLD, ENDRING ELLER OPPUSSING AV FASADE Bygninger kommunen vurderer å ha høy bevaringsverdig skal bevares i nåværende form og tillates ikke revet, unntatt ved totalskade. Eventuell tilbakeføring, tilbygg eller andre endringer må avklares med byantikvar. Visse typer unnlatt vedlikehold gir raskere skadevirkninger og større reduksjon for områdets kulturverdi som helet enn andre og dette skal derved vurderes strengere for bygninger med høy bevaringsverdi. Skjemmende fasader skal utbedres og males tilstrekkelig til å opprettholde bygningens og kulturmiljøets høye bevaringsverdi. Ved vedlikehold, istandsetting, reparasjon, tilbakeføring eller andre tiltak på bygningen, skal taktekking, eldre vinduer, dører, kledning, listverk, vindusgerikter og andre fasadeelementer bevares eller tilbakeføres. Manglende eller skadede fasadeelement kopieres fra original. Alle slike tiltak, samt fargesetting skal avklares med byantikvar. Utearealer må tilpasses den bevaringsverdige bebyggelsen i materialbruk, utforming og belysning. PÅLEGG OM UTBEDRING AV BYGNINGER MED HØY BEVARINGSVERDI Bygninger med høy bevaringsverdi skal ikke gå tapt på grunn av unnlatt sikring eller istandsetting. De verdier slike bygninger representerer skal ivaretas innenfor en økonomisk forsvarlig ramme, jf. Forskrift om byggesak 19. Kommunen kan rette pålegg om utbedring mot eier eller den ansvarlige når forfall eller skader vil føre til at bygning med høy bevaringsverdi eller deler av den forfaller, og derav får redusert bevaringsverdi, dersom det ikke skjer nødvendig utbedring. Der det er påviselig at tilstanden til en bevaringsverdig bygning er slik at det kan være aktuelt med pålegg etter Forskrift om byggesak, kan kommunen kreve de opplysninger av bygningens eier som er nødvendig for å vurdere grunnlaget for pålegg, og hva pålegget skal gå ut på. Retningslinjer: Pålegget kan omfatte nødvendig utbedring for å bringe hele eller deler av bygningen til en tilstand som ivaretar den høye bevaringsverdien, herunder istandsetting av fundament, bærende konstruksjoner, og andre bygningsog vedlikeholdsmessige forhold som er nødvendige for at bygningen ikke skal gå tapt. 8. Saksgang ved pålegg om vedlikehold av bevaringsverdige bygg. Hensikten med pålegget må være å oppnå en forsvarlig vedlikeholdsstandard for den aktuelle del av bygningen, slik at bygningen med et normalt vedlikeholdsnivå fremover ikke vil forfalle på en måte som skader den høye bevaringsverdien den har.

6 Kommunen skal tilby og eier kan kreve forhåndskonferanse, eventuelt etter et tilsyn. Kommunen stiller deretter krav om at eier må dokumentere bygningens tekniske tilstand, og at eier eventuelt angir alternativ bruk som kommunen kan akseptere for at eier skal sette i gang utbedring. Eier skal ha rimelig frist til denne dokumentasjonen. Dokumentasjonen skal vise bygningens tilstand og angi hvilke tiltak som kan iverksettes for å bringe bygningen til en tilstand som i tilstrekkelig grad ivaretar bevaringsverdiene. Tiltakene kan omfatte bygningens eksteriør, samt fundament, bærende konstruksjoner, og andre bygnings- og vedlikeholdsmessige forhold med betydning for bevaring av bygningen. Eier skal gis mulighet til å fremme alternative forslag om bruk og utbedring. Slike forslag trenger ikke fremkomme under forhåndskonferansen, men kan fremmes under hele prosessen, helt til fristen for å etterkomme pålegget om utbedring er utløpt. Muligheten til å fremme alternative forslag begrenses imidlertid utover i prosessen. Forslag som bare fremstår som ren trenering behøver kommunen ikke ta hensyn til. Deretter gis det varsel om pålegg med minst 3 uker for uttalelse. Det kan deretter gis pålegg om utbedring med rimelig frist. Denne fristen bør kunne forlenges der det for eksempel søkes om økonomiske tilskudd, omregulering, eller det er behov for utredninger om alternativ bruk. Det presiseres at eier eller den ansvarlige skal gi melding til kommunen om fremdrift og gjennomføring av pålegget. Pålegg kan påklages av den ansvarlige og andre med rettslig klageinteresse og følger for øvrig vanlige regler for pålegg etter plan- og bygningsloven. (se eget temastoff i NKF byggesak - Intranett). I rettslig klageinteresse ligger at også andre som blir direkte berørt av pålegget, skal kunne klage. Dette vil også kunne omfatte interesseorganisasjoner. Kommunens vurderinger av om det foreligger grunnlag for å gi pålegg, vil være et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene. Kommunen kan fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført pålegg om utbedring i henhold til fastsatt frist, jf. plan- og bygningsloven Den kan også gjennomføre pålagt utbedring for eiers regning etter forutgående forelegg, jf. plan- og bygningsloven Kommunen kan også nedlegge midlertidig forbud mot tiltak etter lovens kapittel 13, for deretter for eksempel å regulere til bevaring og eventuelt ekspropriere. Etter plan- og bygningsloven 31-8 kan kommunen også vedta utbedringsprogram. Overordnet bygningsmyndighet har samme adgang til å gi pålegg, kreve dokumentasjon og føre tilsyn som kommunen har. Dette vil først og fremst være aktuelt der kommunen ikke selv følger opp aktuelle saker, og innebærer at også fylkesmannen eller departementet kan gripe inn på selvstendig grunnlag. Dette vil også kunne få betydning for kommunale bygninger der kommunen selv er ansvarlig for forfall eller fare for forfall. Adgangen for overordnet myndighet til å gripe inn forutsettes likevel bare brukt unntaksvis. Normalt bør overordnet myndighet heller henstille til kommunen å benytte de hjemler som foreligger. 9. Veiledning til eiere av bevaringsverdige bygg: Gamle hus er verdt å ta vare på av mange grunner. De representerer byggeskikken i et område, de har særpreg, de har personlig betydning, og gjenbruk kan lønne seg både miljømessig og økonomisk. Tenker du å restaurere eller oppgradere ditt gamle hus? Her er noen generelle råd for å ta best mulig vare på en slik ressurs. En bygning er et spor av den tid den ble bygget Tak, vegger, vinduer med mer gir den særpreg, karakter og sjel. For å ta vare på disse kvalitetene er det viktig at det ikke blir gjort for mye. Vedlikehold, tilbygg eller oppgradering bør gjøres på bygningens egne premisser. Restaurering er bedre enn utskifting Eldre bygg er ofte oppført i kvalitetsmateriale, der det beste materialet ble brukt til dører, vinduer og listverk. Ofte er råteskader begrenset i omfang, både på panel, listverk, dører og vinduer. Skifter en bare ut det råteskadede materialet kan dette være både billigere og gi et bedre kvalitetsmessig resultat enn å gjøre alt nytt. Samtidig beholder bygningen sin unike kvalitet og det som gir den antikvarisk og kulturhistorisk verdi.

7 Dersom listverk eller andre dekorerte originale deler må skiftes ut, bør opprinnelige deler ivaretas som dokumentasjon. En kopi blir aldri det samme som originalen, og derfor er det viktig å ta vare på det opprinnelige som senere kopigrunnlag. Vær tro mot bygningens alder Tilbakeføring til, kopiering eller videreføring av opprinnelige former, detaljer og utføring er generelt sett det beste. Bygninger fra ulike tidsperioder har ulike proporsjoner, taktekking, vindusutforming og kledningsmateriale. Vær tro mot bygningens alder. Å sette et husmorvindu uten sprosser inn i et sveitserhus er som å sette karosseriet fra en Fiat på en Volvo. Dersom bygningen skal tilbakeføres til opprinnelig utseende, er det best å ta utgangspunkt i dokumentasjon av hvordan bygningen så ut tidligere. Det kan være tegninger, fotografier, skisser eller lignende. Finnes ingen slik dokumentasjon, kan spor i konstruksjonen fortelle hvor opprinnelige dører eller vinduer har vært. Bygningens alder kan være et utgangspunkt for å velge riktige materialer, vindustyper, panelprofilering og taktekking. Tilbygg, påbygg eller isolasjon? Ved utvidelse bør du vurdere hvordan det kan gjøres for å ivareta bygningens særpreg best mulig. Et generelt prinsipp er at den opprinnelige bygningen og dens hjørner fortsatt bør være lesbare, og at tilbygg eller påbygg underordner seg i form, størrelse og plassering. Unngå å tilføre bygningen elementer som er fremmede for dens opprinnelige funksjon. Takflaten er like viktig som vegger. Inngrep som heving, endring av takform eller takhelling, innfellinger, takvinduer, takopplett og arker kan forandre bygningen til det ugjenkjennelige. Isolasjon av eldre hus kan være vanskelig. Dersom bygningen utfores utvendig, endres dens karakter og innvendig utforing kan stjele mye rom. For tett isolasjon kan på sikt medføre store råteskader og fukt. Isolering av eldre hus krever lufting for å unngå fremtidige sopp og rådeskader. Innsetting av varevinduer, tetting ved vindus- og døråpninger og isolasjon i gulv og tak kan være gode alternativer til utforing og gi gode resultater. Se forøvrig: Støtteordninger I Norge finnes det flere støtteordninger for bevaringsverdige bygninger, og alle kommuner som pålegger vedlikehold bør informere om disse, og eventuelt bidra med hjelp til å skaffe den nødvendige dokumentasjonen som skal følge en slik søknad. Kulturminnefondet er en statlig ordning som får penger over Statsbudsjettet. I 2018 var denne posten på like over 100 millioner kroner. De har innført løpende søknadsfrist hele året. Spesielle miljøtiltak i jordbruket (SMIL) går også over statsbudsjettet, og er ca. 95 millioner kroner spesifikt til jordbrukseiendommer. I dette kan det gis støtte til landbruksbygninger og kulturmiljøer. Det er kommunene som behandler søknader om disse midlene, og kommunene kan selv sette søknadsfrist. Fortidsminneforeningen har i samarbeid med Sparebankstiftelsen et prosjekt over (minst) fem år som heter «Kulturminner for alle». Her kan man søke økonomisk støtte til istandsetting av bevaringsverdige bygg, og til formidling av handverkskunnskap. Tilknyttet prosjektet er også ei ressursgruppe av erfarne, dyktige handverkere som bidrar med sin kunnskap. Søknadsfrist 1. mars. Stiftelsen Norsk Kulturarv har i samarbeid med stiftelsen UNI i flere år kjørt en «Ta et tak» aksjon, som gir lavterskel støtte til å reparere tak på bevaringsverdige bygninger. Er taket tett, kan bygningen bli stående i mange år til mens en jobber med annet vedlikehold. Får tildelt midler år for år, søknadsfrist på nyåret forutsatt at en får tildelt nye midler.