Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling

Transkript

1 Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling Arkivsak: 2013/ Arkiv: 0203R1302 Dato: SAMLET SAKSPROTOKOLL Saksbehandler: Morten Andreas Kirkemo Utv.saksnr Utvalg Møtedato 40/13 Fast utvalg for plansaker Forslag til detaljreguleringsplan for felt B5 i del av Løkenåsen, gnr./bnr. 40/85 og 40/75 - plan nr R1302 Vedlegg 1 V1 Forslag til plankart 2 V2 Forslag til bestemmelser 3 V3 Illustrasjonsplan 4 V4 Snitt V5 Illustrasjon av foreslåtte reguleringsplan med gjeldende reguleringsplaner 6 V6 ROS 7 V7 Prinsippløsning adkomst Veg 4 8 V8 Planbeskrivelse 9 V9 innspill oppstart for felt A1 og B5 - samlet Rådmannens innstilling: Forslag til detaljreguleringsplan med bestemmelser for felt B5, gnr./bnr. 40/85 og 40/75 - plannummer 0203 R1302, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven med følgende endringer: - Formålet for nedre del (vestre) av planområdet endres fra boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse til boligbebyggelse blokkbebyggelse. Nedre del tillates bebygd med to lavblokker i inntil 4 etasjer inkludert underetasje. Parkering skal etableres i underetasjen. Nedre del tillates utbygd med inntil 24 boenheter. Øvre del (østre) tillates bebygd med inntil 12 boenheter i form av boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse. Endringene innarbeides i plankart og bestemmelser før forslag til reguleringsplan leges ut til offentlig ettersyn. 1

2 Saksprotokoll i Fast utvalg for plansaker Fast utvalg for plansakers behandling: Enhetsleder Arne Aukland orienterte om den foreliggende planen og om hvilke endringer som er foreslått i forhold til vedtatt reguleringsplan for Løkenåsen - K-sak 59/08. Repr. Ronny Røste (FrP) foreslo som alternativ til rådmannens innstilling: «Forslag til detaljreguleringsplan med bestemmelser for felt B5, gnr./bnr. 40/85 og 40/75 - plannummer 0203 R1302, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven med følgende endringer: Planområdet tillates utbygd med inntil 22 boenheter, hvorav maks 12 i øvre del (østre). Endringene innarbeides i plankart og bestemmelser før forslag til reguleringsplan leges ut til offentlig ettersyn.» Repr. R. Røstes forslag falt med 3 stemmer. Stemmene for forslaget fordelte seg slik: FrP-1, H-2. 4 stemte mot forslaget. Rådmannens innstilling ble vedtatt med 4 stemmer. 3 stemte mot innstillingen. Stemmene mot innstillingen fordelte seg slik: FrP-1, H-2. Fast utvalg for plansakers enstemmige vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan med bestemmelser for felt B5, gnr./bnr. 40/85 og 40/75 - plannummer 0203 R1302, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven med følgende endringer: - Formålet for nedre del (vestre) av planområdet endres fra boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse til boligbebyggelse blokkbebyggelse. Nedre del tillates bebygd med to lavblokker i inntil 4 etasjer inkludert underetasje. Parkering skal etableres i underetasjen. Nedre del tillates utbygd med inntil 24 boenheter. Øvre del (østre) tillates bebygd med inntil 12 boenheter i form av boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse. Endringene innarbeides i plankart og bestemmelser før forslag til reguleringsplan legges ut til offentlig ettersyn. 2

3 Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan i målestokk 1:1000, datert Forslag til reguleringsbestemmelser, datert Illustrasjonsplan, datert Snitt 1-6, datert Illustrasjon av foreslått reguleringsplan med gjeldende reguleringsplaner, datert ROS-analyse, datert Prinsippløsning atkomst fra VEG 4, datert Planbeskrivelse, datert Innspill til varsel oppstart planarbeid Dokumenter som ligger på saken: Kopi av varslingsannonser Kopi av varslingsbrev Bakgrunn for saken: Reguleringsplan for Del av Løkenåsen, plan-id: 0203 R9807, ble vedtatt i kommunestyret i Fet den Det er i denne planen stilt krav om godkjent bebyggelsesplan før søknad om byggetillatelse kan behandles. I følge gjeldende planlov av 2008 skal det ikke lenger utarbeides bebyggelsesplaner, men detaljreguleringsplaner. Følgelig fremmes forslag til detaljreguleringsplan for delfelt B5 med tilhørende atkomstveier og fellesområder. I varslingsannonsen for reguleringsarbeidet var også felt A1 inkludert i planområdet. Det ble sendt inn reguleringsmateriale til kommunen for kun felt A1 på nyåret 2013, og planen, plan-id: 0203 R1111, ble vedtatt Følgelig foreslås her kun detaljreguleringsplan for delfelt B5. Forslagsstiller er Vindveggen Arkitekter AS på vegne av Kruse Smith Eiendom AS. Saksutredning: Kunngjøring og varsling Reguleringsarbeidet ble annonsert den i Romerikes Blad og på hjemmesidene til Fet kommune. Varslingsområdet innebar også felt A1. Hjemmelshavere, rettighetshavere, fagmyndigheter, naboer og organisasjoner ble i forkant varslet ved epost og brev. Frist for bemerkninger til planarbeidet var den Det kom inn 14 innspill mottok forslagsstiller e-post fra Akershus fylkeskommune om at varsling ikke var mottatt. Kopi ble sendt pr e-post , og frist for innspill og spørsmål satt til

4 Fremdriftsplan Planutvalget 1. gangsbehandling Offentlig ettersyn Vinter 2014 Planutvalget 2. gangsbehandling Vår 2014 Kommunestyret Vår 2014 Beskrivelse av planområdet Planområdet er en del av vedtatt reguleringsplan for «Del av Løkenåsen» som ligger øst for Fetveien (rv. 22), ca. 400 meter sør for rundkjøringen i krysset rv.22 x fv.170. Landskap Felt B5 består i sør av en naturlig kolle med et flatere parti på toppen og sterkt skrånende terreng mot vest. Terrenget stiger ca. 17 meter fra ca. kote 170 i VEG 4, til kote 187 ved plangrense i øst. Pga. de store utfordringene med terrenget i området, ble det i bestemmelsene for reguleringsplanen fra 2008 satt krav om utarbeidelse av en Landskapsplan for hele området, slik at terrengarbeidene innenfor området i størst mulig grad skulle sees i sammenheng. (Se beskrivelse fra Landskapsplanen i planbeskrivelsen (vedlegg 8) under punkt 3.5). Terrenget i planområdet er generelt skrånende mot vest, med brattere og slakere partier. Det er derfor gode sol- og utsiktsforhold mot Glomma og Fetsund sentrum. 4

5 Eiendoms- og eierforhold Berørte grunneiere og naboer er varslet iht. varslingsliste (unntatt offentlighet) fra kommunen. Biologisk mangfold I henhold til naturbasen til Direktoratet for Naturforvaltning, samt hjemmesidene til Miljøstatus, har det vært registrert småsalamander (rødlisteart) i dammen som tidligere lå ca. 50 meter nord for planområdet. Naturbasen viser også at det er funnet hagelupin (svartelista) i nærheten av planområdet, langs rv. 22. Etter at gjeldende reguleringsplan, Del av Løkenåsen, ble vedtatt av kommunestyret i 2008, ble planen påklaget av bl.a. Naturvernforbundet og Jahren Vel. I klagen anførte Naturvernforbundet at det ikke var gjort tilstrekkelige analyser av naturgrunnlag og det biologiske mangfoldet i området. Jahren Vel viste til at reguleringsplanen vil medføre igjenfylling av to dammer som er viktige oppvekst- og leveområder for amfibier og som bidrar til det biologiske mangfoldet. I behandling av klagen, støttet Fylkesmannen seg til kommunens vurderinger, bl.a. i det at dammene har vært kjent som verdifulle for amfibier gjennom hele planprosessen (jfr. Fylkesmannens rapport "Dammer på Romerike-Endringer vedrørende dammene og amfibienes bruk av disse i løpet av en 10-årsperiode") og at variasjon i forhold til registrerte arter er forventet. Geotekniske forhold I henhold til NGUs kartlegging av løsmasser, består planområdet i alt vesentlig av tynn hav- /strandavsetning. I de bratteste områdene er det sparsom overdekning, (tynnere havavsetninger). Området er ikke kartlagt som potensielt rasområde. I forbindelse med veiprosjektet i området, er geoteknisk konsulent (Siv. Ing. Per Øivind Fredheim) knyttet til tiltaket. Problemstillinger innenfor dette fagområdet vil bli behandlet iht. gjeldende regler og forskrifter. Iht. NVEs uttalelse skal krav til geoteknisk undersøkelse foreligge i forbindelse med rammesøknad (jf. 2.6). Støy I forbindelse med utarbeidelse av gjeldende reguleringsplan, Del av Løkenåsen, ble det utarbeidet støyrapport, datert , av Brekke & Strand Akustikk. Framtidig støybelastning for rv. 22 forbi planområdet, ble beregnet til 7000 ÅDT (år 2017). Det ble satt som krav i gjeldende reguleringsbestemmelser at bebyggelse og uteområder skal støyskjermes iht. støyforskriften T Brekke & Strand Akustikk gjennomførte en mer detaljert støyberegning for feltene A1 og B5 forbindelse med reguleringsarbeidet for A1 (og B5, som senere ble trukket ut av planen). Rapporten er datert , og ligger som grunnlagsdokument for godkjent reguleringsplan for felt A1. Alle krav om støytiltak som gir virkning for uteområder og fasader i felt B5, må etableres i felt A1 (som ligger nærmest støykilden, Rv.22), iht. nevnte støyrapport. Det er derfor ikke gjennomført en egen støyberegning kun for felt B5, men det henvises til denne samme 5

6 rapporten, datert Illustrasjonen under er hentet fra støyrapporten, og viser hvilke støysoner som beregnes ved etablering av støyvoll og støyskjerm langs Rv.22. Illustrasjon fra støyrapport, datert Brekke & Strand, Illustrasjonen viser at det er beregnet noen gule støysoner innenfor felt B5. Iht. revidert støyforskrift T-1442/2012, krever gule støysoner tiltak for å oppnå akseptable støyforhold innenfor planområdet. Dette er implementert i forslag til reguleringsbestemmelser ( 2.3 og 6.3). For nærmere beskrivelse om planområdet vises det til planbeskrivelsen, vedlegg 8. Beskrivelse av planforslaget Reguleringsformål Arealer i planområdet er regulert til følgende formål: Bebyggelse og anlegg, 12-5, 1. ledd - Boligbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse: Felt B5-vest og B5-øst Lekeplass (felles): - f_lek Annet uteoppholdsareal (felles): - f_sti 6

7 Samferdselsanlegg, 12-5, 2. ledd - Kjørevei (offentlig): o_v2, o_v4 og o_v5 - Fortau (offentlig): o_fortau 4 og o_fortau5 - Annen veggrunn grøft/ tekniske anlegg (offentlig) - Annen veggrunn grøft/ grøntareal (offentlig) Grønnstruktur, 12-5, 3. ledd - Grønnstruktur i kombinasjon med andre angitte formål (offentlig): Grønnstruktur/ Annen veigrunn (veifylling): o_g/av Arealstørrelser Arealtabellen under viser avrundede (ikke eksakte) arealer av de ulike reguleringsformålene innenfor planområdet. Arealtabell Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Areal (daa) Annet uteoppholdsareal 0,1 Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse (2) 6,0 Lekeplass 0,4 Sum areal denne kategori: 6, Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk Areal (daa) infrastruktur Annen veggrunn - grøntareal 0,3 Annen veggrunn - tekniske anlegg (4) 0,7 Fortau (2) 0,7 Kjøreveg (3) 1,9 Sum areal denne kategori: 3, Nr. 3 - Grønnstruktur Areal (daa) Angitt grønnstruktur kombinert med andre angitte 0,6 hovedformål Sum areal denne kategori: 0,6 Totalt alle kategorier: 10,7 Illustrert bebyggelse/estetikk Mulig bebyggelse i tråd med planforslagets bestemmelser er vist i vedlagte illustrasjonsplan og snitt.. Spesielt er bebyggelsen i B5-vest detaljregulert for å ta opp store høydeforskjeller i terrenget, og samtidig gi mulighet for uteopphold og gode lys- og utsiktsforhold. Illustrert bebyggelse viser en grad av utnytting nært opp mot 35%-BYA. 7

8 Planområdet er sterkt skrående mot vest, med et litt flatere platå i øst. Byggenes form er tilpasset det stedvis sterkt skrånende terrenget med lengderetning som følger terrengkotene. Planområdet er planlagt slik at bebyggelsen framstår som tre tilnærmet parallelle boligrekker som følger terrenget slik at alle boenhetene får gode utsikts- og solforhold. Planområdets bebyggelse er delt inn i to hovedfelt: B5-vest og B5-øst. Bebyggelsen er delt inn i tre boligtyper, boligtype 1, 2 og 3 og varierer i høyde fra 2 til 4 mulige etasjer. Bebyggelsen er tenkt med pulttak/flatt tak og direkte innkjøring til åpen garasje/carport i underetasje eller 1.etasje. B5-øst består av to kortere rekker med boliger: et rekkehus med 5 boenheter helt i øst og 2 bygningskropper med kjedete boliger med 4 boenheter i hver, lenger vest (totalt 13 boenheter). B5-vest framstår som en lengre rekke med boliger. Denne består av 3 rekkehus med 4 boenheter i hver (totalt 12 boenheter). Boligene i B5-vest har innkjøring rett fra «o_v4» (VEG 4) og inn i carport (åpen garasje) i underetasje. Veien «o_v4» ble prosjektert i forbindelse av regulering av A1. Veien er lagt meget lavt i terrenget i sør, hvor hele veiens bredde ligger under eksisterende terrengnivå. Bebyggelsen (boligtype 3) ligger derfor slik at både underetasjen og 1. etasjen er nesten helt nedgravd i terrenget. Man ser for seg at denne boligtypen kan være i 3 til 4 etasjer (inkl. underetasjen). Underetasjen er primært avsatt til parkering og boder, 1. etasjen inneholder hovedfunksjoner og en romslig balkong mens 2. etasjen inneholder soverom. I en variant med 3 etasjer over underetasjen vil man kunne ha en tilsvarende etasjefordeling, med mulighet for flere soverom eller flere stuer og en takterrasse med utgang fra 3. etasjen. Selv med en 3 etasjersløsning (totalt 4 plan inkl. underetasjen), vil sikt og solforholdene til boligene i felt B5-øst ivaretas. Felt B5-øst nås fra «o_v5» (VEG 5), via en intern vei som går på et platå mellom de to boligrekkene. For å ivareta snumuligheter for renovasjonsbil, er det regulert inn en vendehammer ved atkomstveien inn på feltet. Boligene er plassert rundt det flate partiet i en slags «tunformasjon». Boligene i B5-øst er planlagt slik at de vil være tilgjengelige og kan ha alle hovedfunksjonene i inngangsetasjen. Det er tenkt at oppholdsrommene og tilhørende balkong/takterrasser kan plasseres mot vest og utsikt. Boligrekken lengst i øst (boligtype 1) er i 2 etasjer og har utstående åpne garasjer/carport mot vest. Toppen på disse «åpne garasjer» kan brukes som store takterrasser med utgang fra boligenes 2. etasje. Boligrekken i vest (boligtype 2) er i 2 etasjer og har utstående åpne garasjer/carport i 1. etasje for to og to boenheter sammen som deler opp bygningsmassen noe. Det er videre utgang til en romslig balkong mot vest fra 2.etasjen. 8

9 Fet kommunes kommentar til planløsning I henhold til utbyggingsavtalen for Del av Løkenåsen, og illustrasjonsplanen for Del av Løkenåsen (0203 R9807), er det ment å være 22 boenheter på dette arealet. Alternativ innstilling for 22 boenheter: Forslag til detaljreguleringsplan med bestemmelser for felt B5, gnr./bnr. 40/85 og 40/75 - plannummer 0203 R1302, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven med følgende endringer: Planområdet tillates utbygd med inntil 22 boenheter, hvorav maks 12 i øvre del (østre). Endringene innarbeides i plankart og bestemmelser før forslag til reguleringsplan leges ut til offentlig ettersyn. I denne planen foreslås det å øke antall boenheter til 25 stk. Det er meget viktig at slike planer er nøye utarbeidet i forhold til terrenget, oversiktlighet i området, og ikke minst i forhold til trafikksikkerheten. I dette planforslaget mener Fet kommune felt B5 øst innehar for mange boenheter. Dette gir mindre «spillerom» i utbyggingen. Det blir trangt mellom husene og veien. Det anbefales at man går ned med minst en boenhet i det østre partiet. Når det gjelder B5 vest, så er terrengutfordringene her såpass store at det er vanskelig å nyttiggjøre området annet enn til bygning. Illustrert avkjøringsmønster mener vi er uoversiktlig, og utflytende. Avkjøringene bør konsentreres mest mulig. Om mulig, samles til en eller to felles avkjøringer. Med vist bebyggelse er dette vanskelig. Alternativ innstilling for 25 boenheter: Forslag til detaljreguleringsplan med bestemmelser for felt B5, gnr./bnr. 40/85 og 40/75 - plannummer 0203 R1302, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven med følgende endringer: Planområdet tillates utbygd med inntil 25 boenheter, hvorav maks 12 i øvre del (østre). Endringene innarbeides i plankart og bestemmelser før forslag til reguleringsplan leges ut til offentlig ettersyn. Et alternativ til den foreslåtte løsningen er å øke antall boenheter i den vestre delen av B5, og konsentrere de i to lavblokk komplekser à 12 boenheter. Totalt 24 boenheter i B5 vest. Dette vil gi rom for parkering under bygningsmassen og gjøre det mulig å samle inn- og utkjøringen til ett eller to punkter. Slik sett vil det kunne bli en mer helhetlig og trafikksikker løsning. Grunnen til at det er viktig å samle avkjøringene mest mulig er at en på sikt vil kunne få mer utbygging videre sydover. Det er ingen planer for dette i dag, men muligheten for det er likevel gjeldende. Det er da veldig viktig at man ikke på dette stadiet ødelegger muligheten for sikker veiføring på et senere tidspunkt. 9

10 Bebyggelsens høyder Reguleringsplan fra 2008 setter både generelle høydebegrensninger med maks gesims- og mønehøyder på henholdsvis 6 og 9 meter samt maks tillatte kotehøyder for feltets østre og vestre del. Det tillates i tillegg underetasje der terrenget tilsier det. Det vil si at gjeldende reguleringsplan tillater en bebyggelse i 2 til 3 etasjer med en underetasje. I sør er planområdet til dels sterkt skrående mot vest. Ved utarbeidelse av planforslaget og nærmere tilpassing av bebyggelse til ovennevnte krevende topografi har man funnet at planforslaget holder seg innenfor absolutte gesimshøyder på 9 meter fra gjennomsnittlig planert terreng men avviker hva gjelder maks tillatte kotehøyder. Dette har bakgrunn i terrengets beskaffenhet, og de faktiske muligheter for å få akseptable romløsningene for boligene. Det er i denne sammenheng lagt Landskapsplanens analyse til grunn, som faktisk anbefaler en tyngre bebyggelse (lavblokk) for å kunne ta opp høydeforskjeller i terreng. Foreliggende plan viderefører imidlertid gjeldende plans boligformål, «konsentrert småhusbebyggelse», men det har altså vært nødvendig å øke maks kotehøyder for å oppnå akseptable rom- og lysforhold. Toppetasjen på bebyggelsen er tilbaketrukket slik at fasadehøyden mot VEG 4 er redusert samtidig som man får til en takterrasse. Toppetasjen kan være en framtidig opsjon for utbygger og trenger ikke bygges ut for alle enhetene. Konsekvenser av planforslaget Konsekvenser i forhold til overordnede planer og mål Foreliggende planforslag viderefører intensjonene i overordnede planer, og i gjeldende reguleringsplan. Det er noen mindre avvik i forhold til gjeldende regulering som skyldes at er gjort mer detaljerte vurderinger av terreng og terrengtilpasning i forbindelse med detaljregulering Konsekvenser for natur og miljø Reguleringsplanen følger i all hovedsak opp det som allerede er vedtatt i gjeldende reguleringsplan for Løkenåsen. Når det gjelder endring av terrengforhold innebærer dette en generell forbedring av uteoppholdsarealene til beboerne i felt B5, med eget avsatt areal til leke/opphold og areal avsatt til grønnstruktur. 10

11 6.3 Vurderinger etter Naturmangfoldlovens 8-12 I forhold til naturverdier og biologisk mangfold, ble vurderingene i den gjeldende planen fra 2008 basert på kommunale og statlige kartverk, observasjoner, samt de rapporter (Fylkesmannens rapport: : Dammer på Romerike) som var aktuelle for området. Området ble ikke konsekvens utredet. Planen ble påklaget, bl.a. med bakgrunn i mangel på utredning i forhold til miljø og naturressurser. Klagen førte ikke fram. Det er derfor allerede vedtatt at området skal omdisponeres fra skogområde til utbyggingsområde, og det er allerede igangsatt veiarbeider som medfører store endringer i landskapet. De tidligere dammene i området er drenert ut og gjenfylt. På den bakgrunn er det heller ikke vurdert som nødvendig i denne planprosessen å gjennomføre nye kartlegginger av biologisk mangfold. Følgende skjema er en enkel kartlegging og vurdering av de temaene innenfor naturmangfold som er/kunne være aktuelle i foreliggende planområde, til tross for at området allerede er endret i stor grad i forhold til opprinnelig natur og landskap. SENTRALE TEMA BESKRIVELSE AKTUELLE TILTAK Hvilke økosystemer, naturtyper eller arter berøres av planen? Hvilke effekter vil planen ha på økosystemer, naturtyper og arter? Hvordan er tilstanden for de aktuelle økosystemer, og utviklingen i antall lokaliteter av naturtypene og bestandene på landsbasis og på stedet, jf. blant annet naturindeksen? Foreligger det faglige rapporter og utredninger om naturmangfold i det aktuelle planområdet. Granskog (barblandingsskog). Store deler av naturområdet er allerede endret/omarbeidet ifm. bygging av vei i området Arealbeslag i områder med begrenset biologisk verdi. Små effekter utover allerede regulerte formål/ forutsetninger i plan av 2008 Granskog er rikt representert i landsdelen for øvrig. Ingen kjente, aktuelle rapporter i planområdet (men for tidligere tilgrensende område med dammer, Fylkesmannens rapport ) Marksikringsplan (iht. landskapsplanen) sikrer mellomlagring av skogbunn for gjenbruk (allerede gjennomført) Prinsipper om marksikring og massebalanse innenfor utbyggingsområdet følges 11

12 Foreligger det erfaringsbasert kunnskap (fra lokalsamfunnet, kommuner og andre myndigheter) samt foreninger og organisasjoner som besitter kunnskap? Vil planen påvirke truete og nær truete arter på Norsk rødliste for arter 2010? Vil planen påvirke truete og nær truete naturtyper på Norsk rødliste for naturtyper 2011? Vil planen påvirke utvalgte naturtyper eller prioriterte arter? Vil planen påvirke tilstanden i vannforekomster? Vil planen påvirke utvalgte kulturlandskap? Vil planen påvirke miljøregistreringer i skog? Vil planen påvirke inngrepsfrie naturområder (INON)? Vil planen påvirke områder eller naturtyper som er spesielt verdifulle for naturmangfold? Er det kunnskapsmangel? Hva er det vi eventuelt mangler kunnskap om? Det er stor interesse for naturområdet, først og fremst som friluftsområde, hos lokale interesseorganisasjoner og velforeninger. Erfaringsbasert kunnskap har i tidligere stadium ikke vært av avgjørende/vesentlig verdi for planutformingen Nei Nei Nei Nei. Antatt liten påvirkning av grunnvannstanden i forbindelse med utbygging Nei Nei. Ingen lokale registreringer Nei Nei Nei Mulighet for nye innspill i reguleringssaken ved offentlig ettersyn av planen Lokal overvannshåndtering De aktuelle temaene er allerede vedtatt i gjeldende reguleringsplan for området og ny samlevei er påbegynt. Godkjent landskapsplan for hele Løkenåsen ligger til grunn for håndtering av naturområder i planområdet og i tilgrensende områder 12

13 Samfunnsmessige konsekvenser Reguleringsforslaget følger opp allerede vedtatte planer og gir i den sammenheng positive, samfunnsmessige konsekvenser ved at realiseringen av en allerede vedtatt utvikling kommer nærmere. For nærmere informasjon om konsekvenser av planforslaget vises det til vedlegg 8, planbeskrivelsen. Innspill til varsel om oppstart av planarbeid Det ble varslet felles planoppstart for felt A1 og B5 i slutten av Man har i ettertid valgt å detaljregulere hvert felt for seg. I løpet av varslingsperioden, fra til , kom det inn 14 merknader. Følgende er en kort oppsummering av merknadene som er relevante for felt B5, samt forslagsstillers kommentarer til disse. Det er valgt å samle bemerkningene fra flere av beboerne/ naboene i ett punkt under, da de fleste har sammenfallende momenter i sine innspill. 1. Naboer/Beboere i området - Tematisk oppsummering av merknader fra: Løkenåsen Interessefellesskap (LIF) v/ Lars Stokseth Datert Ingrid og Hallstein Flesland, Datert Jahren Vel v/ Tore D. Raasok Datert Roger og Vivian Avén Datert Agnes og Mirek Szczepaniak Datert Kristin og Lars Stokseth Datert Jereczek Jaroslaw og Wiktoria Stefanowicz Datert Mette Dale og Torstein Engen Datert a) Vedr. vurdering av økt utnyttelsesgrad for felt B5 Beboerne kan ikke se hvilke «nye forhold» som kan ha dukket opp siden området ble vedtatt regulert i De mener kommunens tekniske og sosiale infrastruktur ikke tåler en høyere utnyttelse enn det som allerede er regulert i dag, og kan ikke se at en økt utnyttelse av felt B5 kan føre til andre fordeler enn rent økonomiske for utbygger. Forslagsstillers kommentarer I Landskapsplanen for Løkenåsen, utarbeidet av InSitu AS ble det anbefalt en mer konsentrert bebyggelsestype (terrasseblokker), enn «konsentrert småhusbebyggelse» for felt B5. På bakgrunn av dette ble det, ved varsel om oppstart av detaljregulering av felt B5, vurdert en økt utnyttelse i forhold til hva gjeldende reguleringsplan 0203 R9807 fra 2008 la opp til. Etter nærmere bearbeiding av planforslaget og på bakgrunn av innkomne merknader har man valgt å utarbeide et planforslag som er i tråd med reguleringsplanen fra 2008, «konsentrert småhusbebyggelse» med en utnyttelse på maks 35%-BYA. Det er i tillegg trukket ut en del av tidligere regulert boligformål som her foreslås til grønnstruktur/veianlegg. 13

14 b) Vedr. detaljeringsforhold i reguleringsplan LIF påpeker spesielt at maks kotehøyder i reguleringsplanen skal overholdes slik at man unngår tøying av regelverket. (LIF påpeker også spesielle krav ift. sprengning/rystelser som følge av sprengning. Dette er ikke reguleringsmessige forhold). Forslagsstillers kommentarer Nevnte forhold er søkt ivaretatt på en god måte i forslag til reguleringsplan/- bestemmelser. Reguleringsplan fra 2008 setter både generelle høydebegrensninger med maks gesims- og mønehøyder på henholdsvis 6 og 9 meter samt maks tillatte kotehøyder for feltets østre og vestre del (jf. planens 4.4). Det tillates i tillegg underetasje der terrenget tilsier det (jf. 2.3). Det vil si at gjeldende reguleringsplan tillater en bebyggelse i 2 til 3 etasjer med en underetasje. Planområdet er til dels sterkt skrående mot vest. Ved utarbeidelse av planforslaget og nærmere tilpassing av bebyggelse til ovennevnte krevende topografi har man funnet at planforslaget holder seg innenfor maks høydebegrensning 9 meter men avviker hva gjelder maks tillatte kotehøyder. Dette har bakgrunn i det sterkt skrående terrenget, best mulig plassering av bebyggelse i forhold til å få til gode uteoppholdsarealer, ivareta utsikts- og solforhold. Hva gjelder kommentar knyttet til sprengning/rystelser er dette forhold som ivaretas gjennom gjeldende retningslinjer og tekniske forskrifter i forbindelse med byggesøknader. c) Vedr. samhandling/ informasjon til beboerne Flere av beboerne etterspør møte med utbygger/ reguleringsarkitekt for å ha muligheten til å påvirke situasjonen for deres nærmiljø før det oversendes formelt til kommunen. Forslagsstillers kommentarer I forbindelse med utarbeidelse av planområdet A1, ble det avholdt noen møter med berørte naboer og kommunen. I foreliggende planområde B5 er det ingen direkte berørte grunneiere, og det har ikke vært vurdert som nødvendig å arrangere møte med naboer i forkant av 1. gangsbehandlingen. 2. Statens Vegvesen, Region Øst Datert Det minnes om at gjeldende reguleringsplan for Løkenåsen inneholder rekkefølgekrav om kryssløsningen med Rv.22, og krav om at eksisterende atkomster til boliger langs Fetveien skal stenges. Vegvesenet påpeker også at MDs retningslinjer for støy i arealplanleggingen, T-1442, skal oppfylles. 14

15 Forslagsstillers kommentarer Disse forholdene ble sett på og løst i forbindelse med detaljregulering av felt A1 i detaljreguleringsplan 0203 R1111 som ble vedtatt av kommunestyret Støyforskriftens krav til beregning av både innendørs og utendørs støy, samt regulerte tiltak for å ivareta disse kravene, er søkt innarbeidet på en god måte i planforslaget/reguleringsbestemmelsene. 3. Akershus fylkeskommune, sentraladministrasjonen Datert Det er tidligere gjort arkeologiske registreringer i planområdet, og det har ikke vært funn av automatisk fredede kulturminner. Det bes om at det i planleggingen tas i betraktning at det ikke er ønskelig med økt trafikk fra dette området som skal sluses gjennom Løkenveien og Løkentunene (Klyngetun med regional interessant verdi). Fylkesrådmannen ber om at det settes krav til kvalitet og tidspunkt for opparbeidelse av felles lekeplasser og uteoppholdsareal. Universell utforming skal videre legges til grunn i planarbeidet. Forslagsstillers kommentarer Vedrørende økt trafikkgenerering til Løkenveien i forhold til økt utnyttelse som ble varslet ved planoppstart, er dette ikke lenger et aktuelt tema, da nåværende forslag følger gjeldende reguleringsplans forutsetninger hva gjelder utnyttelse. Det er satt minimumskrav til, samt frist for, opparbeidelse av felles lekeplass og uteoppholdsarealer i planforslaget. Alle utendørsanlegg og lekearealer innenfor planen skal tilfredsstille prinsippene om universell utforming, hvor det er mulig. Det er videre satt krav om innsending av utomhusplan i forbindelse med rammesøknad som i detaljert grad skal vise terreng samt opparbeiding av leke- og uteoppholdsarealer. Kommentarene tas til etterretning. 4. Sverre, Einar og Trygve Husebye (gnr. 40/bnr. 3) Datert Husebye ber om at planleggingen må ivareta hensynet til framtidig utbygging på tilgrensende eiendom mot syd, både når det gjelder plassering av nye boliger, standard på veier og VA-/kabelanlegg i bakken. Forslagsstillers kommentarer Forholdet er innarbeidet i plan for A1. Veg 5 (o_v5) videreføres også i denne planen (fra gjeldende plan). 5. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) Datert NVE nevner at området består av hhv. tykke og tynne havavsetninger, jf. NGUs løsmassekart for området. Før det kan planlegges byggetiltak eller terrenginngrep i områder med marine avsetninger, må det dokumenteres at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere. 15

16 Forslagsstillers kommentarer Som beskrevet i planbeskrivelsens punkt 4.4, består planområdet i alt vesentlig av tynn hav-/strandavsetninger, og stedvise lag med sparsom overdekning (tynnere havavsetninger), og anses ikke som et potensielt rasområde. I forbindelse med det påbegynte veiprosjektet i området (som dominerer mye at planområdet), er geoteknisk konsulent (Siv.Ing. Per Øivind Fredheim) knyttet til tiltaket. Problemstillinger innenfor dette fagområdet vil bli behandlet iht. gjeldende regler og forskrifter. 6. Østre Romerike brann- og redningsvesen IKS Datert Brannvesenet forutsetter at det blir prosjektert iht. gjeldende brannlovgivning, slik at atkomstveier planlegges og bygges slik at brannvesenets mannskapsbiler lett kan komme fram. De anbefaler videre brannhydrant av typen «drop down»-hydrant eller liknende, og forutsetter videre at TEK 10 følges. Forslagsstillers kommentarer Veiene i planområdet er prosjektert iht. interkommunal veinorm, slik at de påpekte forholdene skulle være ivaretatt. Øvrige kommentarer bes videreført av kommunen som tema til framtidig byggesak, da disse ikke er av reguleringsmessig art. 7. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Datert Fylkesmannen tilråder at mest mulig av bebyggelse i felt B5 (og B7) flyttes ned mot Rv.22, og at det utarbeides dokumentasjon av planforslagets konsekvenser i forhold til friluftsliv, grønnstruktur og landskap. Det vises til allerede nedfelte rekkefølgekrav i gjeldende regulering for området. Prinsippene i naturmangfoldlovens 8 til 12 skal redegjøres for i planarbeidet. Forslagsstillers kommentarer Illustrasjonsplanen for felt B5 som ikke er juridisk bindende viser at bebyggelsen er tilpasset det sterkt skrående terrenget med lengderetning som følger terrengkotene. Cirka halvparten av bebyggelsen er trukket lengst i vest, mot Rv. 22 mens øvrig bebyggelse er fordelt utover. Forholdet til naturmangfoldloven er søkt ivaretatt gjennom kartleggingsog vurderingsskjemaet i punkt 6.3 i planbeskrivelsen. Kommunalt behandlingsgebyr For behandling av forslag til detaljreguleringsplan 0203 R1302, felt B5 i del av Løkenåsen, gnr./bnr. 40/85 og 40/75, vil behandlingsgebyret bli som følger: Gebyr per. plansak ,0,- Inntil 5000 m2 (5000m2 x 6,1kr per m2) ,0,- Fra 5001 til m2 (5000m2 x 4,9 kr per m2) ,0,- Fra og oppover (700m2 x3,3 kr per m2) 2310,0,- SUM ,0,- Vedtaket er fattet i medhold av pbl 33-1 og er i henhold til Fet kommunes gebyrregulativ. 16

17 Rådmannens vurdering: Forslag til detaljreguleringsplan for felt B5 i del av Løkenåsen, gnr./bnr. 40/85 og 40/75 er det foreslått å bygge ut feltet med 25 nye boenheter. Feltet er delt opp i to deler. En øvre del i øst og en nedre del i vest. Disse feltene innehar forskjellige terrengkarakterer. Det øvre feltet er relativt flatt, mens den nedre delen er sterkt hellende mot vest. Det er utbyggers ønske å bebygge den øvre delen før de bygger ut den nedre delen. For rådmannen er det viktig at den nedre delen ikke blir liggende brakk i lengre periode da skråningen ikke er estetisk pen, og at ny bebyggelse her vil være med på å sikre skåringen mot eventuelle ras eller utglidninger. I den øvre delen av B5 foreslår utbygger å tilrettelegge for 13 nye boenheter. Dette mener Rådmannen blir for tett. Planforslaget gir for lite uterom og plass til parkering. Det anbefales å redusere antall boenheter på den øvre delen til maks 12 boenheter. Rådmannen anbefaler å øke utnyttelsen av den nedre delen, ved å konsentrere boenhetene i to lavblokker med parkering under bygget. Dette for å bedre muligheten for å samle ut og innkjøringene til ett punkt, som igjen vil være med på å skape oversiktlig trafikksituasjon. Rådmannen presiserer at en eventuell økt utnyttelse av felt B5 ikke automatisk fører til en redusert utnyttelse av øvrige utbyggingsfelt i Løkenåsen II. Rådmannen anbefaler planen lagt ut til offentlig ettersyn. RÅDMANNEN I FET Trine Myrvold Wikstrøm (sign) 17