Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling

Transkript

1 Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling SAMLET SAKSPROTOKOLL Arkivsak: 2011/ Arkiv: 0203R1111 Dato: Saksbehandler: Morten Andreas Kirkemo Utv.saksnr Utvalg Møtedato 2/13 Fast utvalg for plansaker Forslag til reguleringsplan R Løkenåsen II delfelt A1 i Fet kommune Rådmannens innstilling : Forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Løkenåsen II delfelt A1 i Fet kommune - plannummer 0203 R1111, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven Saksprotokoll i Fast utvalg for plansaker Fast utvalg for plansakers behandling: Enhetsleder Samfunn og næring Arne Aukland møtte under behandling av saken. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Fast utvalg for plansakers enstemmige vedtak: Forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Løkenåsen II delfelt A1 i Fet kommune - plannummer 0203 R1111, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven

2 Vedlegg : 1. Forslag til planbestemmelser, datert Forslag til plankart, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert Illustrasjonsplan, datert , sist revidert Lengdeprofil vei, datert Støyrapport (Brekke & Strand Akustikk), datert , sist revidert Samlede innspill til varslet planstart Dokumenter som ligger på saken : Bakgrunn for saken : - Varslingsbrev oppstart planarbeid Reguleringsplan for Del av Løkenåsen (0203 R9807), vedtatt i kommunestyret i Fet den , satte krav om detaljregulering av enkelte delområder innenfor planen for å sikre best mulig tilpassning av veier og bebyggelse. Delområde A1 er en av disse områdene. I varslingsannonsen for planstart ble det illustrert at delfelt A1 og B5, som også har plankrav, skulle reguleres i same plan. Forslagstiller har imidlertid valgt å ta delfelt B5 ut av planforslaget og vil levere en egen plan for dette delfeltet ved en senere anledning. I reguleringsplan for Del av Løkenåsen (0203 R9807) er det satt rekkefølgebestemmelser som sier at avkjøringene til delfelt A1 må være erstattet av nye avkjøringer i tilknytning til nytt kryss på rv. 22, og at dagens avkjøringer skal sanneres før man kan starte utbyggingen av andre delfelt innenfor planområde. Forslagsstiller er In Situ landskapsarkitekter AS på vegne av Leikvin Boligutvikling AS. Saksutredning : Beskrivelse av planområdet Reguleringsplanområdet omfatter gnr/bnr: 40/75, 40/8, 40/11, 40/12, 40/14 og 40/20 samt 39/47. Det er i dag eneboligtomter langs hele A1, med frittvoksende skog inni mellom. Alle eneboligtomtene har direkte avkjørsler til rv. 22. Disse skal sanneres i ny plan. Planområdet vist med rød pil i kommuneplankart og i vedtatt reguleringsplankart for Løkenåsen II (0203 R9807)

3 Flyfoto over planområdet med omgivelser. Bildet viser situasjonen før rydding av skog og veibygging startet opp. (Kilde: Fet kommunes kartportal). Planområdet omfattes av vedtatt reguleringsplan for «Del av Løkenåsen» som ligger øst for Fetveien (rv. 22) og Klokkerudfeltet, og rett syd for eksisteende boligfelt i Løkenåsen. For mer detaljert beskrivelse av planområdet vises det til vedlegg 3 Planbeskrivelse. Kunngjøring Oppstartsmøte med planavdelingen ble avholdt den , i forkant av annonsering. Reguleringsarbeidet ble annonsert den i Romerikes Blad og på hjemmesidene til Fet kommune. Hjemmelshavere, rettighetshavere, fagmyndigheter, naboer og organisasjoner ble i forkant varslet ved e-post og brev. Frist for bemerkninger til planarbeidet var den Det kom inn 14 merknader. Planprosess Delområde B5 og A1 ble varslet i samme kunngjøring. Kort tid etter oppstart valgte tiltakshaver og forslagstiller å trekke delområde B5 ut av planen. Dette ble gjort for at de skulle konsentrere seg om delområde A1, som er en viktig del for utviklingen av resten av Løkenåsen. I reguleringsplanen for Del av Løkenåsen er det satt rekkefølgebestemmelser hvorav 10.3 lyder Eksisterende adkomster til bebyggelse i felt A1 skal stenges fysisk og nye fellesavkjørsler opparbeides før det gis igangsettingstillatelse for bygging av boliger innenfor planområdet. Landskapsplanen har vært viktig i utarbeidelsen av plansaken. Landskapsplanen viser hvor mye terrenget tillater av byggehøyder. Vi har i denne saken forsøkt å være noe mer begrenset på byggehøyder i dette planområdet. Området reguleres til småhusbebyggelse. Vi anser det som aktuelt med to etasjer. Maks møne og gesimshøyde varierer også i forhold til terrenget. Delområde A1 innehar store terrengutfordringer i forhold til nye avkjøringspunkter. Det har under sakens gang vært diskutert ulike løsninger. I fremmet planforslag er avkjøringspunktene for tomt 5 til og med 8 samlet til felles avkjørsel FV2. Terrenget mot vest ble også hevet for å ta opp stigningen som nå er 7,5 % fra vei 4.

4 Sommeren 2012 ble det bygd en ny mur for vei 4 ved gnr./bnr. 40/20. Denne ble bygget før reguleringsplanen var kommet i gang, og uten tillatelse fra kommunen. Fet kommune beordret stans i byggearbeidene, men muren har fått stå i påvente av avklaring gjennom denne planen. Slik veien er tegnet inn i forslag til reguleringsplan (vedlegg 2), er utløpet i vei 2 den samme som der muren står i dag. Vei 4 er flyttet noe østover for å øke avstanden til tomter i vest og for å unngå høye murer. Stigningsgraden på vei 4 er 9 %. Langs vei 4 er det satt av plass for fortau. Dette er utført for å sikre plass til trafikksikring av vei 4 dersom det skulle bli behov.

5 Beskrivelse av planforslaget Arealtabell Areal (daa) Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse 10.0 Sum areal denne kategori: Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Annen veggrunn - grøntareal 2.9 Annen veggrunn - tekniske anlegg 1.8 Fortau 0.5 Kjøreveg 2.7 Veg 1.6 Sum areal denne kategori: 9.6 Totalt alle kategorier: 19.6 Tabellen viser arealstørrelser i planområdet Bebyggelse Området. Felt A1, reguleres til frittliggende småhusbebyggelse i samsvar med vedtatt områderegulering. Dette innebærer eneboliger, eneboliger med utleieandel, tomannsboliger (evt. med én hybel per boenhet). Valgte løsning ivaretar hensynet til eksisterende bebyggelse som består av 5 eneboliger. Grad av utnytting Utnyttelsesgraden for boligområdene er i samsvar med vedtatt områderegulering. Felt A1: = 25 % BYA (åpen småhusbebyggelse) Bebyggelsens høyder Høydeangivelser er i samsvar med vedtatt områderegulering. Bebyggelsen skal ha maks. gesimshøyde 6,0 m og maks. mønehøyde 9,0 m. (Høyde regnes ut fra gjennomsnittlig planert terreng på bygningens lavestliggende side). Maks. mønehøyde for garasjer er 3,7 m. I tillegg fastsettes maks kotehøyde for møne for hver enkelt eiendom. Valgte løsning sikrer et helhetlig inntrykk i forhold til valg av hustype, antall etasjer og høydesjikt. Valgte maks kotehøyder gir rom for god tilpasning til ny atkomstsituasjon for eksisterende og nye boliger. Atkomst I samsvar med vedtatt områderegulering gis alle eksisterende og nye boligeiendommer ny atkomst, slik at det ikke skal benyttes direkte avkjørsler fra Rv.22. Det vises i denne sammenheng til plankartet, hvor ny offentlig samlevei (o_v2), offentlig adkomstvei (o_v4) og private fellesveier (f_fv1 og f_fv2) er tegnet inn og alle private avkjørsler er markert med pil. Nøyaktig plassering av private avkjørsler kan avvike noe fra pilens plassering.

6 I samråd med kommunen er o_v4 forskjøvet 2 m mot øst i en slakk kurve i forhold til vedtatt områderegulering. Valgte løsning gir rom for opparbeidelse av fortau, videre boligutvikling i felt B5 samt mulighet for framtidig forlengelse av veien mot sør. O_V4 oppfyller kravene gitt i felles kommunal veinorm for valgt vei kategori (A1). Krav om snuplass i enden av kommunale veger ivaretas med vendehammer i enden av o_v4. I samråd med kommunen gis eiendom 9 og 10 adkomst via vendehammeren. Dette begrunnes med at ved en mulig utvidelse av O_V4 sydover vil vendehammeren bli overflødig. Overvannshåndtering Lokal overvannshåndtering innlemmet i bestemmelsene. Overvannet skal fordrøyes i veienes grøfteareal. For hver enkelt eiendom skal det i tillegg avsettes egnet areal for fordrøyning av overvann. Støytiltak Det vises til vedlagt støyrapport, utarbeidet av Brekke & Strand Akustikk, datert , revidert På bakgrunn av en prosjektert løsning for støyvoll (utarbeidet av Siv.Ing. Hans Petter Brekkan AS), er det regulert inn et område for støyvoll i planen. Støyvollens høyde varierer pga. terrengets naturlige høydevariasjoner. Maks høyde på støyvollen er prosjektert til 7 meter over tilliggende veihøyde (rv.22). Skråning på vollen kan være opptil 1:1 noe som er gjennomførbart ved stabling av stedlige sprengsteinsmasser. Vollen skal jordkles og tilsåes/beplantes før ferdigstillelse. For ytterligere beskrivelse av planforslaget vises det til vedlegg 3, planbeskrivelse. Konsekvenser av planforslaget Konsekvenser i forhold til overordnede planer og mål. Foreliggende planforslag viderefører i all hovedsak intensjonene i overordnede planer og gjeldende områdereguleringsplan. Endring av planområdet i forhold til varslet planarbeid (som inkluderte felt B5), er ikke i tråd med anbefalinger gitt i landskapsplanen. Men dette anses som håndtert og ivaretatt gjennom planprosessen. Konsekvenser for natur og miljø Reguleringsplanen følger i all hovedsak opp det som allerede er vedtatt i gjeldende reguleringsplan for Løkenåsen. De foreslåtte skjermingstiltakene med støyvoll og støyskjerm vil få positive konsekvenser både for beboerne i felt A1 og trafikanter som ferdes langs RV22. Den detaljregulerte støyvollen og støyskjermen medvirker til en forbedring av miljøet, både når det gjelder å ivareta retningslinjer for innendørs og utendørs støy (T-1442). Når det gjelder endring av terrengforhold innebærer dette en generell forbedring av uteoppholdsarealene til beboerne i felt A1 og generelt mer oversiktlige trafikkforhold for de som ferdes på RV 22.

7 Vurderinger etter Naturmangfoldlovens 8-12 I forhold til naturverdier og biologisk mangfold, ble vurderingene i den gjeldende planen basert på kommunale og statlige kartverk, observasjoner, samt de rapporter (Fylkesmannens rapport: : Dammer på Romerike) som var aktuelle for området. Planen ble påklaget, bl.a. med bakgrunn i mangel på utredning i forhold til miljø og naturressurser. Klagen førte ikke fram. Denne reguleringsplanen følger allerede vedtatte planer. Det er gjennom gjeldende planer vedtatt at området skal omdisponeres fra skogområde til utbyggingsområde. Med bakgrunn i dette er kravene til utredninger vurdert å være oppfylt i planprosessen. Se skjema for vurdering etter naturmangfoldsloven og andre konsekvensvurderinger i vedlegg 3 planbeskrivelse. Behandlingsgebyr for detaljplanlegging (pbl 12,3, 12,10 og 12,11): Fet kommunes gebyrregulativ 2013 pkt Totalt regulert areal 19,6 daa Gebyr per sak kr Inntil 5000 m2, pr. m kr m2, pr. m kr Over kr Sum kr Innspill til varsel av oppstart planarbeid I løpet av varslingsperioden, fra til , kom det inn 14 merknader. Følgende er en kort oppsummering av merknadene, samt forslagsstillers kommentarer til disse. Det er valgt å samle bemerkningene fra flere av beboerne/ naboene i ett punkt under, da de fleste har sammenfallende momenter i sine innspill. 1. Naboer/ Beboere i området: Tematisk oppsummering av merknader fra Løkenåsen Interessefellesskap (LIF) v/ Lars Stokseth Datert Ingrid og Hallstein Flesland, Datert Jahren Vel v/ Tore D. Raasok Datert Roger og Vivian Avén Datert Agnes og Mirek Szczepaniak Datert Kristin og Lars Stokseth Datert Jereczek Jaroslaw og Wiktoria Stefanowicz Datert Mette Dale og Torstein Engen Datert (og ) A. Vedr. vurdering av økt utnyttelsesgrad for felt B5 Beboerne kan ikke se hvilke «nye forhold» som kan ha dukket opp siden området ble vedtatt regulert i De mener kommunens tekniske og sosiale infrastruktur ikke tåler en høyere utnyttelse enn det som allerede er regulert i dag, og kan ikke se at en økt utnyttelse av felt B5 kan føre til andre fordeler enn rent økonomiske for utbygger.

8 Utbygger valgte å ta ut felt B5 i foreliggende planmateriale, derfor er ikke lenger dette et relevant tema. Bakgrunnen for å regulere felt A1 og B5 samtidig var imidlertid for å bedre kontrollere de terrengmessige konsekvenser atkomstveien o_v4 ville for disse feltene. Dette er også understøttet i Landskapsplanen for Løkenåsen, utarbeidet av InSitu AS. Her er det anbefalt en annen bebyggelsestype enn konsentrert småhusbebyggelse. Forslagsstiller mener det ville være fornuftig å regulere for en mer konsentrert bebyggelse her (type terrasseblokker), som samtidig beslaglegger mindre bakkeareal. B. Vedr. detaljeringsforhold i reguleringsplan LIF påpeker spesielt at maks kotehøyder i reguleringsplanen skal overholdes slik at man unngår tøying av regelverket. LIF påpeker også spesielle krav ift. spregning/rystelser som følge av spregning. Nevnte forhold er søkt ivaretatt på en god måte i forslag til reguleringsplan med bestemmelser. Dette er også forhold som ivaretas gjennom gjeldende retningslinjer og tekniske forskrifter i forbindelse med byggesøknader. C. Vedr. samhandling/ informasjon til beboerne Flere av beboerne etterspør møte med utbygger/ reguleringsarkitekt for å ha muligheten til å påvirke situasjonen for deres nærmiljø før det oversendes formelt til kommunen. Etter direkte henvendelse har det vært avholdt møte med én av grunneierne innenfor planområdet. Det har ikke vært vurdert som hensiktsmessig å avholde møter med grunneierne før det har blitt utarbeidet konkrete planer som et utgangspunkt, noe som har tatt uforholdsmessig lang tid pga. utarbeidelsen av støyrapport og prosjektering av støyvoll/nye atkomster. D. Vedr. nye avkjørsler Gnr. 40/ bnr. 20: Det vises til allerede inngåtte avtaler med utbygger vedrørende eiendomsavståelse og standard på ny atkomstvei, og det bes om møte med reguleringsarkitekt, Videre påpekes behov for å legge nytt avløpsrør før ny vei etableres. Det gjøres også oppmerksom på en energibrønn som ligger ved boligen. Gnr. 40/ bnr. 12: De ber om at ny atkomst til deres eiendom etableres uten forringelse av uteområdenes kvaliteter, og for utbyggers regning. De antyder plassering av ny adkomst i tomtens nordøstre hjørne. Gnr. 40/ bnr. 14: De ber om at ny adkomst til deres eiendom etableres på nordsiden av bolig, og ber om å få oversendt planer snarlig. Gnr. 40/ bnr. 20: Endelig forslag til ny adkomst til denne eiendommen fraviker noe fra tidligere skisser. Dette begrunnes med krav til stigningsforhold på adkomstveien. Det er derfor hensiktsmessig å legge atkomst til 40/20 som en fellesadkomst sammen med eiendom i syd, slik planforslaget legger opp til.

9 Gnr. 40/ bnr. 12 og 14: Reguleringsforslaget bygger på nye adkomster i tråd med det som ønskes iht. merknadene. Fet kommunes kommentar Ny avkjørsler har vært nøye vurdert iht. stigningsforhold og den enkelte tomts kvalitet. Den foreslåtte planløsningen legger opp til en felles avkjørsel for tomt 5 til og med 8. Stigningsforhold for felles adkomst FV2 er 7,5 % ved avkjøringspunkt fra vei 4. Vei 4 har 9 % stigning. 2. Statens Vegvesen, Region Øst, datert Det minnes om at gjeldende reguleringsplan for Løkenåsen inneholder rekkefølgekrav om kryssløsningen med Rv.22, og krav om at eksisterende atkomster til boliger langs Fetveien skal stenges. Vegvesenet påpeker også at MDs retningslinjer for støy i arealplanleggingen, T- 1442, skal oppfylles. De nevnte rekkefølgekravene er forsøkt videreført på en best mulig måte i foreliggende plan. Videre er støyforskriftens krav til beregning av både innendørs og utendørs støy, samt regulerte tiltak for å ivareta disse kravene, søkt innarbeidet på en god måte. 3. Akershus fylkeskommune, sentraladministrasjonen, datert Det er tidligere gjort arkeologiske registreringer i planområdet, og det har ikke vært funn av automatisk fredede kulturminner. Det bes om at det i planleggingen tas i betraktning at det ikke er ønskelig med økt trafikk fra dette området som skal sluses gjennom Løkenveien og Løkentunene (Klyngetun med regional interessant verdi). Fylkesrådmannen ber om at det settes krav til kvalitet og tidspunkt for opparbeidelse av felles lekeplasser og uteoppholdsareal. Universell utforming skal videre legges til grunn i planarbeidet. Alle kommentarer tas til etterretning. Vedr. økt utnyttelse ift. økt trafikkgenerering til Løkenveien, er ikke dette ettersom trafikken ikke vil ledes inn til Løkenveien men til RV22. I og med at delfelt B5 er tatt ut av planen vil det heller ikke være aktuelt å regulere spesielt for felles lekeområder/ parkeringsområder eller sette egne normer for parkeringsdekning i tilknytning til området for åpen småhusbebyggelse. 4. Sverre, Einar og Trygve Husebye (gnr. 40/bnr. 3), datert Husebye ber om at planleggingen må ivareta hensynet til framtidig utbygging på tilgrensende eiendom mot syd, både når det gjelder plassering av nye boliger, standard på veier og VA-/ kabelanlegg i bakken. Reguleringsforslaget medfører ingen endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan av de nevnte forhold. Unntaksvis vil det her foreslåtte støyskjermingstiltaket med sannsynlighet måtte videreføres ved en framtidig utbygging mot sør. Dersom det ved detaljprosjektering av foreslått støyskjermingen viser seg behov for å utvide skjermingen mot syd for å oppnå tilstrekkelig skjermingseffekt, vil dette tas opp med aktuelle grunneiere som et eget forhold i etterkant av vedtatt regulering. Støyskjerming må ikke nødvendigvis reguleres før etablering.

10 5. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), datert NVE nevner at området består av hhv. tykke og tynne havavsetninger, jf. NGUs løsmassekart for området. Før det kan planlegges byggetiltak eller terrenginngrep i områder med marine avsetninger, må det dokumenteres at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere. Som beskrevet i punkt 4.5 (se vedlegg 3 planbeskrivelse), består planområdet i alt vesentlig av fjell i dagen, og stedvise lag med sparsom overdekning, (tynnere havavsetninger), og anses ikke som et potensielt rasområde. Det beste av felt A1 er eksisterende boligtomter. I forbindelse med det påbegynte veiprosjektet i området (som dominerer mye at planområdet), er geoteknisk konsulent (Siv.Ing. Per Øivind Fredheim) knyttet til tiltaket. Problemstillinger innenfor dette fagområdet vil bli behandlet iht. gjeldende regler og forskrifter. 6. Østre Romerike brann- og redningsvesen IKS, datert Brannvesenet forutsetter at det blir prosjektert iht. gjeldende brannlovgivning, slik at atkomstveier planlegges og bygges slik at brannvesenets mannskapsbiler lett kan komme fram. De anbefaler videre brannhydrant av typen «drop down»-hydrant eller liknende, og forutsetter videre at TEK 10 følges. Veiene i planområdet er prosjektert iht. interkommunal veinorm, slik at de påpekte forholdene burde være godt ivaretatt der (både når det gjelder offentlige og private veier). Øvrige kommentarer bes videreført av kommunen som tema til framtidig byggesak, da dette ikke er av reguleringsmessig art. 7. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Fylkesmannen tilråder at mest mulig av bebyggelse i felt B5 (og B7) flyttes ned mot Rv.22, og at det utarbeides dokumentasjon av planforslagets konsekvenser i forhold til friluftsliv, grønnstruktur og landskap. Det vises til allerede nedfelte rekkefølgekrav i gjeldende regulering for området. Prinsippene i naturmangfoldlovens 8 til 12 skal redegjøres for i planarbeidet. Felt B5 er tatt ut av planområdet, og det vurderes derfor ikke økt utnyttelse i denne omgang. Det er derfor heller ikke utarbeidet ytterligere dokumentasjon i forhold til de tema fylkesmannen viser til. Forholdet til naturmangfoldloven er (søkt) ivaretatt gjennom kartleggings- og vurderingsskjemaet i punkt 6.3. Kommunens kommentar Konsekvenser for naturmangfoldet vil bli søkt belyst på et eget nivå for alle fremtidige reguleringsplaner.

11 Rådmannens vurdering : Planområdet innenfor plan for Del av Løkenåsen (0203 R9807),. Området har vært under sterk fokus fra media og ikke minst naboer og andre berørte, som har kommet med nyttige innspill tidlig i planprosessen. Det har vært viktig for Fet kommune at utbygger og konsulent har vært nøye i utarbeidelsen sin i forhold til hvordan nye adkomster løses, husplasseringer, veistandarder og ikke minst overvannshåndtering. Forslagstiller har involvert berørte beboere i utarbeidelse av planen. Detaljløsningene for de enkelte tomtene bør derfor være godt ivaretatt. Av fremtidig utvikling er det viktig at den foreslåtte planen viser en planløsning for vei 4 som gir rom for en mulig utvidelse sydover. Rådmannen anbefaler planen lagt ut til offentlig ettersyn. RÅDMANNEN I FET Lars Ole Saugnes (sign)