Oslo Havn KF Havnedirektøren Havnestyresak nr. IV-51/07 Saksbehandlende avdeling: Eiendomseksjonen Saksbehandler: Kathrin Pedersen Dato: 04.10.2007 Saksnummer: 2007/259 SAK: EKSISTERENDE OG FREMTIDIG BRUK PÅ AKERSHUSSTRANDA Saken gjelder: Bakgrunn Arbeidet med å tilrettelegge for publikumsrettede aktiviteter langs Akershusstranda startet opp i 1993 etter bystyrets forslag. Dette ble fulgt opp med reguleringsbestemmelser for Akershusstranda og Rådhusplassen, stadfestet av Miljøvernsdepartementet den 26.04.2004. Gjeldende regulering viser at hele Akershusstranda i hovedsak er regulert til havneformål og bevaringsområder. I regi av Oslo Havn KF ble det høsten 2003 avholdt en åpen plan- og designkonkurranse for Akershusstranda. I konkurranseprogrammet ble det satt fokus på en ønsket vitalisering av havneområdet med tanke på å få inn ulike tilbud og aktører som på sikt vil kunne utfylle hverandre og til sammen danne en attraktiv helhet i et maritimt miljø. Av 43 innsendte forslag vant Lund Hagem Arkitekter AS/Gullik Gulliksen AS Landskapsarkitekter med forslaget Trapez. Vinnerforslaget fremsto som for kostbart å gjennomføre fullt ut, og man valgte derfor i første omgang å forholde seg til den estetiske oppgradering utomhus. I denne forbindelse var det sommeren 2005 planlagt å starte den fysiske opprustningen av rundkjøringen ved Akershusutstikkeren, men dette ble utsatt i påvente av at Oslo Havn KF tilkjennes grunnbokshjemmel over de arealer langs Akershusstranda som i bystyresak 126 av 15.04.2006 ble tilordnet bykassen. Oslo Havn KF har fremforhandlet en avtale med EBY om overføring av arealer på Akershusstranda, signert 24.09.2007. Arealene langs Akershusstranda er planlagt oppgradert for å legge til rette for publikumsvennlige aktiviteter. Havnestyret har på denne bakgrunn bedt om en helhetlig plan der områdets eksisterende bruk og fremtidige potensial kartlegges og vurderes. I tråd med havnestyrets vedtak i sak nr.59/2005 vedlegges en helhetlig plan for området der det trekkes opp retningslinjer for en fremtidig bruk av området som ikke oppfattes å komme i konflikt med havnevirksomheten, nærheten til Akershus festning, gjeldende reguleringsplan eller øvrige forutsetninger for bruk av området. Saken behandles i havnestyret iflg.: Havnestyret har med tanke på fremtidig utvikling av området i havnestyresak nr. 59/2005 bedt om en helhetlig plan der områdets eksisterende bruk og fremtidige potensial kartlegges og vurderes. Økonomiske konsekvenser for Oslo Havn KF: Fysisk oppgradering og ny publikumsrettet virksomhet i skurene vil øke markedsverdien på
Oslo Havn KF Side: 2 utleiearealene. Kostnadsrammen for planlagt oppgradering utomhus ble i 2005 estimert til å koste ca. 44 millioner kroner. Forprosjektet for strekningen fra skur 34 til Rådhusplassen ble kostnadsberegnet til ca. 12 millioner kroner. Kostnadene for arealoppgradering utgjorde i 2005 kr. 2.800,- pr. m2. Da var snuplassen, som var ment finanisert av Oslo Havn KF, holdt utenfor. Denne hadde en kvadratmeterpris på ca. 3.000,- pr. m2. Snuplassen er tenkt finansiert av Oslo Havn. Øvrige kostnader er ment finansiert av øvrige aktører. Budsjettmessige forhold: Det er i 2007 og 2008 ikke avsatt særskilte midler til oppgradering av arealene på Akershusstranda. Det er imidlertid avsatt midler til forprosjekt med vurdering av nødvendige investeringer og utredning mht. etablering av virksomhet/aktivitet i de gamle jernbanetunnelene på Akershusstranda. Det er foreslått avsatt kr. 2,1 millioner i investeringsbudsjett 2008 til katodisk beskyttelse av den delen av Akershuskaia som ble rehabilitert i 2002. Investering i dette området forøvrig er skjøvet ut i tid, og for 2009 er det foreslått avsatt kr 1,0 mill. til bl.a.tunnellsikring. I 2011 forutsettes at oppgraderingen av området settes i gang og det er foreslått avsatt kr 15,0 mill til tiltak for estetisk oppgradering. Øvrig opparbeidelse av arealer på Akershusstranda vil betinge ytterligere økonomiske bevilgninger. Havnedirektørens vurdering: Eksisterende bruk Akershusstranda, som en sentral del av havnebildet i Pipervika, er viktig for Oslos identitet. Området har nasjonal verdi og stor historisk betydning. Hovedfunksjonen er havnerettet virksomhet der charter- og cruisevirksomheten samt maritimt kulturvern utgjør sentrale roller. Selv om området i økende grad benyttes av allmennheten til rekreasjon, kan området i dag oppfattes som noe utilgjengelig og lite publikumsvennlig. Det finnes få servicetilbud og mange av skurene benyttes til lagerlokaler. Både kommersielle og kulturelle tilbud vil bidra til å øke interessen for og opplevelsen av området. Formålet med å kartlegge den eksisterende bruken er å avdekke hvorvidt leietakerne driver en formålstjenelig virksomhet og utnyttelse av skurene sett i forhold til beliggenheten på havneområdet og dermed potensialet for rasjonaliserings- og effektiviseringstiltak med tanke på fremtidige muligheter for publikumsrettet og inntektsbringende aktivitet. Virksomheten i skurene må også vurderes ut fra beliggenheten, hvor tilhørende arealer også kan innby til opphold, aktivitet og attraktivitet. De ulike leietakeres aktivitet på land må sees i sammenheng med behov for og bruk av kaier og vannflate. Generelt bemerkes at aktiviteten på landsiden er og har vært liten de senere år. Etterspørselen og interessen for kaiplass har derimot vært økende, fra restaurant- og hotellbåter til veteranbåter, cruise- og charterbåter. Enhver leietaker vil beslaglegge lokal- og arealressurser ved den type virksomhet som drives. Det må imidlertid stilles spørsmålstegn ved og skilles mellom de funksjoner som må utøves i tilknytning til havna, de funksjoner som bør utøves her og de funksjoner som utøves like bra fra lokaliteter utenfor havneområdet. Den vedlagte planen viser at den arealeffektive utnyttelse kan forbedres i stort sett samtlige skur, og at alternativ virksomhet bør inviteres for å skape liv og gi attraksjoner for alle i et maritimt miljø.
Oslo Havn KF Side: 3 Fremtidig bruk Akershusstranda for folk flest: Oslo havn, og Akershusstranda i særdeleshet, er en havn i bysentrum. Vi har derfor et stort ansvar for å tilrettelegge for at by og havn fungerer sammen. Cruise- og chartervirksomheten utgjør den viktigste aktiviteten på Akershusstranda, særlig i sommerhalvåret. En utfordring blir derfor å tilrettelegge for- og skape plass for funksjoner som kan virke sammen med og ved siden av den allerede eksisterende havnevirksomheten. Akershusstrandas funksjon som havnepromenade må bli et offentlig rom og møtested som stimulerer og tilrettelegger for mangfoldig aktivitet et sted der det er hyggelig å oppholde seg, ikke bare i egenskap som forbindelseslinje mellom Vippetangen og sentrum. For Akershusstranda skal god offentlig tilgjengelighet, allsidighet, mangfold og arealeffektiv bruk være viktige stikkord. Akershusstranda skal først og fremst være en levende havn med havnevirksomhet, men der det er mulig bør det legges til rette for alternative publikumsvennlige aktiviteter. Visjonen må være å skape en hyggelig og utadvendt havnepromenade for alle. Området skal være visuelt attraktivt og funksjonelt, med et variert tilbud av kommersielle og kulturelle aktiviteter. Vedlagte plan viser ulike forslag til fremtidig bruk for delområdene og skurene. Havnedirektøren mener at Oslo Havn KF på sikt bør forsøke å gjennomføre forskjønnelsen av Akershusstranda etter modell av forprosjektet som er utført etter vinnerutkastet Trapes. I tråd med Havnestyrets vedtak i sak nr. 59/2005 skal det i den grad det er forretningsmessig og kontraktsmessig mulig pålegges nye og eksisterende leietakere å betale en forholdsmessig del av oppgraderingskostnadene. Hvorvidt de foreslåtte bruksendringer greier å finansiere oppgraderingen er foreløpig ikke avklart. Dette vil i stor grad avhenge av de til enhver tid gjeldende byggekostnader samt i hvilken utstrekning lokaler og arealer frigis til ny inntektsbringende virksomhet. For å kunne kostnadsberegne dette nærmere må det foretas nye kalkyler samt at fremtidig bruk må avklares. Havnedirektøren mener imidlertid at ved å ha helhetlig plan for videre bruk av Akershusstranda vil man på sikt få finansiert oppgraderingen av området. Siden forskjønnelsen skal finansieres av havnekassen og/eller Akershusstrandas brukere, vil gjennomføringen nødvendigvis ta tid, men man vil i det minste ha en helhetlig plan for området som må etterleves i årene fremover. Akershusstranda vil ved gjennomføring av planen på sikt bli både vakrere og livligere, uten at dette går på bekostning av havnetrafikken og eksisterende havnekulturelle verdier i området. Havnedirektøren er etter dette av den oppfatning at følgende strategi er hensiktsmessig i forhold til å skape ny aktivitet og inntektsgrunnlag på Akershusstranda: Eksisterende virksomhet må effektiviseres og rasjonaliseres for å skape plass til ny virksomhet. Ny innteksskapende virksomhet vil kunne muliggjøre fremtidig oppgradering av utearealer og skur. Mange av skurene benyttes til lagerlokaler. Lagring skaper liten aktivitet og lagerleie er forutsetningsvis lavere enn annen leie. Det må stilles krav til eksisterende og fremtidige leietakere om å drive utadrettet virksomhet. Området skal ha en effektiv arealbruk med høy grad av offentlighet og tilgjengelighet. Det forplikter å ha tilhold i et så sentralt område. Det bør tilstrebes å tilrettelegge for virksomhet som utvider sesongen.
Oslo Havn KF Side: 4 Det skal tilrettelegges for kommersielle tilbud. Næring og servering vil være attraktivt for byens befolkning i et område med få servicetilbud. Det skal tilrettelegges for kulturelle og ikke-kommersielle tilbud. For å oppnå ønsket aktivitet må det også tilrettelegges for tilbud til byens befolkning som ikke nødvendigvis koster penger. Det skal være mulig for alle å kunne rusle utover Akershusstranda og kunne sette seg ned uten å måtte betale for det. Det bør tilrettelegges for at særlig barn og unge kan trives på Akershusstranda. Området har i dag ingen bruksområder som benyttes av barn og unge. Det er viktig å sikre tilgjengelighet og tilbud for denne del av befolkningen. Det er generelt behov for arenaer som er tilrettelagt for rekreasjon og fysisk aktivitet. For øvrig vises det til vedlagte plan for utvikling av Akershusstranda. Oversikt over eksisterende og mulig fremtidig bruk: Skur Pappabuene Eksisterende leietakere Oslo Maritime Kulturvernsenter (OMK) Dagens bruk Møtelokaler Lagerlokaler Verksted Skur 28 OMK Møtelokaler Kontorer Dagens inntekter Mulig fremtidig bruk Restaurant/ kafè med uteservering, dukketeater, salgsbod for unge kunstnere mv. Undervisnings- og møtelokaler for OMK med pålegg om utadrettet virksomhet Maritimt verksted Potensielle inntekter Arealleie til uteservering i sentrumsnære områder gir etter kommunens satser høy pris Dersom OMK ønsker å drive kommersielt, bør leieinntekter påkreves Skur 29 OMK Lagerlokaler Et cluster med spesialforretninger/ mindre maritime butikker. Butikkleie er forutsetningsvis høyere enn lagerleie Skur 30 Politiet Sjøkaptein K. Lein & Søn Kontorer Lager Verksted Skur 32 Chr. Radich Møtelokale Kjøkken Lager Frigjøre kaldtlageret til annen type virksomhet; eks. butikk, bakeri, hobby mv. Frigjøre deler av lagerlokalene ytterst på tuppen til annen type virksomhet, eks. kulturtilbud, servering, kommersiell virksomhet Frigi ytterste del til Forutsetningsvis høyere enn lagerleie Økte leieinntekter Inntekter til dette
Oslo Havn KF Side: 5 Skur 33 Trollcruise Lagerlokaler Noe kontorer Skur 34 Skur 35 Seafood AS (Solsiden) Diverse leietakere oppe og nede Restaurant Cruiseterminal Kontorer for Visit Oslo som skal drive opplysende virksomhet Nytt skur 27 - - - Tunneler - - - fordel for bevertningssted med kulturelle tilbud Fortsatt restaurantdrift utvidet sesongdrift Et nytt konsept med en mer åpen, ekte norsk og utadvendt profil og mer variert vareutvalg enn i dag. Vurdere færre aktører. Butikker,servering, maritim work-shop, spa mv. Eventlokale i samspill med torgplassen i området formål er presumptivt høyere enn lagerleie Vil sannsynligvis på sikt generere mer leieinntekter Økte leieinntekter Økte leieinntekter Etappevis gjennomføring: 2008: Gjennomføringen bør skje etappevis, og det foreslås å starte med inngangsportalen for Akershusstranda for å synliggjøre at det skal begynne å skje noe langs stranda. De tre pappabuene med tilhørende uteareal har en svært sentral plassering som gir gode vilkår for uteservering, gjerne i kombinasjon med andre kommersielle og/eller kulturelle tilbud. Spaserturen utover Akershusstranda trenger et mål, og midtveis ligger utstikkeren med potensial som publikumsmagnet i tilknytning til den åpne plassen på bakenforliggende område og tunneler med stort potensiale. På grunn av beliggenheten, som et naturlig stoppunkt underveis, og godt synlig fra Aker Brygge og Rådhusplassen, er grunnlaget svært godt for å tilrettelegge for en restaurant med uteservering i skur 33. Det foreslås å frigjøre deler av skuret til slik virksomhet. Videre er det hensiktsmessig å starte arbeidet med å sikre tunnelene på bakenforliggende område med tanke på utleie. Det er heller ingen avtalemessige føringer på bruk av tunnelene som må hensyntas, og arbeidet med å sikre disse kan starte våren 2008. Det er i Fjordbyen i dag få steder for av- og påstigning for fritidsbåter. Arbeidet med å tilrettelegge for et kiss nsail punkt på politibrygga kan også starte umiddelbart. 2009: Når det gjelder nytt konsept for skur 35, må dette vente til 2009 da gjeldende leiekontrakter begrenser oppsigelsesadgangen. Arbeidet med å etablere ny virksomhet i deler av 1. etg. for skur 30 kan også starte i 2009. 2010: Arbeidet med etablering av ny virksomhet i skur 29 og eventuelt i nytt skur 27 er av omfattende karakter og kan med fordel vente til 2010.
Oslo Havn KF Side: 6 Havnedirektørens forslag til vedtak: 1. Leiekontrakten for pappabuene sies opp og ny virksomhet etableres ved utlysning på det åpne markedet. Det forutsettes en forpliktelse til å bidra økonomisk til oppgradering av Akershusstranda. Det tas forbehold om Havnestyrets godkjennelse av ny leiekontrakt. 2. Deler av leieforholdet i skur 33 sies opp og ny virksomhet etableres ved utlysning på det åpne markedet. Det forutsettes en forpliktelse til å bidra økonomisk til oppgradering av Akershusstranda. Det tas forbehold om Havnestyrets godkjennelse av ny leiekontrakt. 3. Den gamle jernbanetunnelen sikres og istandsettes med tanke på utleie. Kostnadene forbundet med dette bæres av Oslo Havn KF. 4. Oslo Havn KF tilrettelegger for et av- og påstigningssted for fritidsbåter i tilknytning til politibryggene. 5. Havnestyret tar den fremlagte planen for bruk av Akershusstranda til etterretning. Anne Sigrid Hamran havnedirektør Dag H. Sem direktør terminalavdelingen Vedlegg: 1 Helhetlig plan