Innholdsfortegnelse Forord... 1 Kostnadsklassifikasjon etter NS 3454... 2 LCC-kostnader ordnet etter kostnadstyper NS 3454 (pr 2013)... 3 Annuiteten av Levetidskostnaden = Husleie... 4 Overordnet prosess for LCC-beregninger i et Statsbygg prosjekt... 5 Kapittel 5 Eksempel yrkesbygg... 9 Kapitalkostnader... 14 Forvaltningskostnader... 15 Driftskostnader... 16 Vedlikehold og utskiftning... 17 Forsyningskostnader... 23 Renholdskostnader... 27
Forord Årskostnader Bok 1,2 og 3 ble utgitt i 1993 og 1994 og vi viser til disse. Bakgrunn for kostnadsteori og beregninger er Norsk Standard NS 3454 pr. 1988. Standarden er revidert i 2000 og 2013. Beregningene i denne reviderte utgaven er endret fra årskostnadsberegninger til LCC-beregninger samt at kostnadsspesifikasjonen er forandret. Dette «eksempel på yrkesbygg Nivå 3» fra Bok 1 er oppdatert etter NS 3454 per 2013 samt at kostnadene er prisjustert. Beregningene er utført av Martin Øhman Summer Intern 2014 Oslo, juli 2014, Torgeir Thorsnes
Kostnadsklassifikasjon etter NS 3454
LCC-kostnader ordnet etter kostnadstyper NS 3454 (pr 2013)
Annuiteten av Levetidskostnaden = Husleie
Overordnet prosess for LCC-beregninger i et Statsbygg prosjekt
Kapittel 5 Eksempel yrkesbygg Nivå 3 (fase: forprosjekt/hovedprosjekt) Oppdatert Juli 2014, og iht NS 3454 (2013) Fra årskostnader Bok 1 fra 1993 På grunnlag av forprosjekt for «Statens Hus» i Nordfjordeid skal det gjøres en årskostnadskalkyle for å kontrollere tidligere beregninger og vurdere alternative løsninger. Denne beregningen vil også kunne danne basis for FDV-budsjett som sammen med aktiv tilstandsvurdering i driftsfasen, vil gi grunnlag for tiltak ( kfr. Bygninger i bruk I1l) Nye forutsetninger: Bruttoareal: 2.061 m 2 B/F faktor: 1,4 Fra tidligere faser har vi: brukstiden T= 60 år kalkylerenten r = 4 % (7 % i tidligere utgave) årskostnadsfaktoren b = 0,0442
Beregning gjennomføres som vist i de ulike poster som forelå i 1986 fremdatert til 2014: Kapitalkostnader Forutsetninger - kapitalkostnaden (ekskl. tomt) beregnet ut fra mengder og enhetspriser etter bygningsdelstabellen NS 3451/9/, gir en Prosjektkostnad på kr. 65,423 mill. kr, avrundet til 65,5 mill. kr. - annuitetsfaktor b = 0, 0442 (r = 4 %, t = 60 år) Tabell 4. Investeringskostnader fordelt på hoveddeler pr. 2014. BTA = 2061 m 2 Kt. Kostnadstype Sum 1000 kr Kr/m 2 nr. 1. Felleskostnader 4.728 2.294 2. Bygning inkl. rigg 21.641 13.028 3. VVS-installasjoner 4.633 2.248 4. El-installasjoner 2.679 1.300 5. Tele- og automatisering 2.267 1.100 6. Andre installasjoner 1.193 579 Huskostnad 42.351 20.549 7. Utendørs 1.702 826 Entreprisekostnad 44.054 21.375 8. Generelle kostnader 7.049 3.420 Prosjektering 831. Intern administrasjon 1.542 748 9. Spesielle kostnader 0 0 96. Merverdiavgift 12.778 6.200 Basisramme 65.423 31.743 0 Forventet tillegg 6.542 3.174 P50 Styringsramme 71.965 34.917 ÅK = Ko x b ÅK = 65,423 mill. kr. x 0,0442 = 2.891.697 kr/år dvs. 1.403 kr/m 2 /år Det forutsettes at Basisramme er det samme som prosjektkostnad (jfr. opprinnelig Bok 1). Alle priser i de viste LCC-kostnadene (FDVU) i det etterfølgende er prisoppdatert etter SBED indeks. Indeks pr. 1988 = 69,9. Indeks pr. mai 2014 = 175,6 => Økning på 250 %.
Forvaltningskostnader 21 Skatter og avgifter: Eiendomsskatt Statens Hus i Nordfjordeid er ikke pålagt eiendomsskatt. 22 Forsikringer: Forprosjektet forutsetter: bruk av brannfast materiale brannklasse 1, dvs. at forsikringspremien kan antas å være ca. 0,125 % av fullverdigrunnlaget (kapitalkostnaden ekskl. tomt). Dette gir årlig premie: ÅK forsikring = 0,00125 x 65,423 mill = 81.779 kr/år Alternativ beregning Ved å installere sprinkelanlegg kan premiebeløpet reduseres med opptil 60 %. Om sprinkelanlegget installeres på ca 50 % av bruttoarealet, antas en rabatt på 30 % av premiebeløpet, dvs. at premiebeløpet reduseres med 24.534 kr/år. Investeringskostnadene for sprinkelanlegget, som antas å ha en levetid på 60 år, er ca. 375.000 kr. Ved alternative valg av kalkylerente fås følgende årskostand for tilleggsinvesteringen på 375.000 kr. Kalkylerente Annuitetsfaktor x T.I. Årskostnad Invest. 3 % 0,0361 x 375.000 13.538 5 % 0,0528 x 375.000 19.800 7 % 0,0712 x 375.000 26.700 9 % 0,0905 x 375.000 33.938 Vurdering: Om tilleggsinvesteringen skal være lønnsom må ÅK investering være mindre enn premiebeløpets reduksjon. Analysen viser at tilleggsinvesteringen ikke er lønnsom ved kalkylerenter større enn 5 % p.a. Siden det benyttes 4 % i beregningene, så er investeringen lønnsom og velges derfor bakgrunn av dette. 19.800 kr/år < 24.534 kr/år.
23 Eiendomsledelse og adm.: Administrasjonskostnaden blir som ved skisseprosjekt: ÅK administrasjon = 15 kr/m 2 x 2061 m2= 30.915 kr/år Sammenstilling post 2 Forvaltningskostnader: 21 Skatter og avgifter 0 kr/år 0 kr/m 2 22 Forsikring 65.423 kr/år 31,7 kr/m 2 23 Eiendomsledelse og adm. 30.915 kr/år 15 kr/m 2 Sum Forvaltningskostnader 96.338 kr/år 46,7 kr/m 2 Driftskostnader 31 Drift: Bygningens størrelse er den avgjørende parameter for vurdering av personalbehovet. Det må vurderes i hvert prosjekt behovet for antall stillinger. Den generelle normen/tommelfingerregel tilsier at bemanningsbehovet kun er en vaktmester i 1/4 stilling. Det forutsettes at denne personen ivaretar alle Driftstekniske oppgaver. Til materiell/utstyr beregnes 10-20 % av personalkostnadene. ÅK drift Personalkostnad 250.000 kr/år Øvrige driftsutgifter 50.000 kr/år Sum 31 Drift 300.000 kr/år 33 Reparasjon av skader: Denne posten beregnes ut fra erfaringstall og i henhold til bygningskategori. Generelt beregnes 10 % av post for indre vedlikehold. Sammenstilling Driftskostnader: 31 Driftskostnader 300.000 kr/år 145,6 kr/m 2 33 Reparasjon av skader 7.214 kr/år 3,5 kr/m 2 Sum Driftskostnader 307.214 kr/år 149,1 kr/m 2
Vedlikehold og utskiftning Vedlikehold Post 32: Denne posten samler kostnader til vedlikehold som er jevnt påløpende og lineære i forhold til bruttoarealet. Det må vurderes om det er behov for tilleggsytelser for vedlikehold av spesielle konstruksjoner eller tekniske anlegg. Posten vedlikehold deles opp i ytre og indre vedlikehold på grunnlag av erfaringstall. Utskiftning kommer i post 41. Post for intervallbundet vedlikehold er tatt bort i NS 3454 (2013-utgave) og inngår i post 32. Alternative valg av materialer kan gi forskjellige vedlikeholdskostnader. Dette analyseres i alternativsvurderingen når det velges materialer og tekniske anlegg. Dette sammenholdes med post 41. Sammenstilling Vedlikeholdskostnader - Ytre vedlikehold 72.135 kr/år 35 kr/m 2 - Indre vedlikehold 72.135 kr/år 35 kr/m 2 Sum Vedlikeholdskostnader 144.270 kr/år 70 kr/m 2 Utskiftning post 41: Forutsetningene for utskiftingene er gitt i tabell 9, 10, og 11 for henholdsvis: 2 Bygningsmessige arbeider 3 VVS-tekniske arbeider og 4-6 EL-tekniske arbeider. Som det fremgår av tabellene må brukstid og frekvenser for vedlikehold velges med tilhørende enhetspriser. Enhetsprisene for utskifting må settes noe høyere enn enhetsprisen ved nybygg idet gamle materialer/komponenter skal fjernes. For endel av de tekniske anleggene vil levetiden for delkomponenter kunne være kort, men en velger å betrakte hoveddelene av anlegget og i tillegg gi en hyppig vedlikeholdspost hvert år for å dekke de korte intervaller mellom vedlikeholdsoperasjonene. Til dette settes det av 1 % av entreprisekostnader for VVS-tekniske anlegg og 0,5% for EI- tekniske anlegg. Nåverdien for utskiftinger i tabell 16, 17 og 18. Som det fremgår av tabellene 16, 17 og 18 er det lagt til et div. tillegg på 25 %. Dette fordi den utregnede nåverdien er en entreprisekostnad. Tillegget skal dekke merverdiavgift, prosjektering etc.
Tillegget vil variere mellom 15-30 % avhengig av hvilket omfang en benytter av eksterne tjenester eller om egen driftsorganisasjon utfører mye selv. For det aktuelle eksemplet er det forutsatt kun vaktmester dvs. det er et behov for å kjøpe de fleste tjenester av andre. Årskostnaden fremkommer ved å multiplisere nåverdien med annuitetsfaktor, som for eksemplet med 60 år og kalkylerente 4 %, er 0,0442. Det kan være andre alternativer til materialer og tekniske anlegg. Disse undersøkes i en alternativanalyse som må dokumenteres, og eventuell endring/anbefaling gjøres. Dette må sammenholdes med Post 32. Tabell 9. Forutsetninger:2. Bygningsmessige arbeider. Komponenter Enh Mengde Enh.prisin vest.kr Invest.kos t i 1000 kr Brukstid år Utskiftkost. kr Vedl.- interv.år Vedlkost kr Anmerknin g 23 YTTERVEGGER Spekket tegl m 2 800 1125 900 60 30 125 Rep av fuger Vinduer av tre Stk 150 5000 750 60 10 750 Maling Dører i yttervegg Stk 5 60000 300 60 10 2500 Maling Porter Stk 2 31500 63 20 37500 10 3750 Maling Beslag RS 300 20 325000 Malin innv. yttervegg m 2 800 50 40 15 62,5 Maling 24 INNERVEGGER Malte vegger m 2 2 130 50 106,5 15 62,5 Maling Tredører Stk 100 5462,5 546,3 45 5750 15 1000 Maling Ståldører Stk 16 5750 92 60 15 1250 Maling Motorstyrte skyvedører Stk 2 90000 180 30 5000 15 1250 Ny motor, maling 25 DEKKER OG TRAPPER Malt himling m 2 665 75 49,9 15 87,5 Maling Nedforet m 2 1100 425 467,5 30 500 systemhimling Flis på gulv m 2 100 1350 135 60 20 250 Reparasjon Flis i trapper m 2 80 1500 120 60 20 250 Reparasjon Vinyl på gulv m 2 1640 225 369 25 275 10 50 Reparasjon 26 YTTERTAK Glatt betongtakstein m 2 1010 300 303 60 30 100 Reparasjon 27 FAST INNREDN. Diverse uspesifisert RS 180 20 200000 28 DIVERSE Utvendig anlegg RS 210 15 225000
Tabell 10. Forutsetninger: 3 VVS tekniske installasjoner. Komponenter Enh Invest. Kost i 1000 kr Bruktstid år Utskiftningskost kr Vedl.-interv. År 31 Sanitæranl. Beredere RS 61,8 15 70000 1 625 Utstyr og RS 216,8 20 225000 1 2250 armatur Røranlegg RS 357 60 1 3750 Vedl-kost kr Ventilasjonsanl. Kanalanlegg RS 960 30 1000000 1 10000 Maskinelt utstyr RS 313,3 20 325000 1 3250 Automatikk RS 84 20 87500 1 875 Diverse Uspesifisert RS 375 30 400000 1 3750 Tabell 11. Forutsetninger: 4-6. Elektro- og teletekniske installasjoner. Komponenter Enh Invest. Kost i Brukstid år Utskift.-kost kr Vedl.-interv. år Vedl-kost kr 1000 kr 4 Elkraft inst. 41Gen. elekt. RS 102,5 30 11250 1 125 43 RS 477,5 30 500000 20 125000 Fordelingsanlegg 44 Lysanlegg RS 199,5 20 212500 1 2125 45 El-varme RS 168,3 20 175000 1 1050 46 Driftsteknisk anlegg RS 172,5 20 175000 1 1050 5 Tele og kontinstallasjoner 51 Gen anlegg RS 30,3 20 35000 10 17500 52 RS 3 20 3750 1 50 Telefonopplegg 54 Alarm, -signal RS 202 20 212500 1 2150 56 Styr./overvåkn. RS 19 20 20000 1 200 6 Andre inst. 62 Heisanlegg RS 750 30 850000 15 187500 8 Prod. Rett. Uts. 80 Vareløfter RS 195 30 200000 15 50000 Diverse Div uspesifisert RS 375 30 400000 1 375
Tabell 16. 41 Utskiftning. 2. Bygningsmessige arbeider. Diskonteringsfaktor 0,822 0,676 0,555 0,456 0,375 0,308 0,253 0,208 0,171 0,141 0,116 Komponent/arbeid Nåverdi 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 sum 1000 kr 23 YTTERVEGGER Spekket tegl Vinduer av tre Dører i yttervegg Porter 50 75 75 Beslag 216 325 325 Malin innv. yttervegg 24 INNERVEGGER Malte vegger Tredører 98 575 Ståldører Motorstyrte skyvedører 3 10 25 DEKKER OG TRAPPER Malt himling Nedforet 169 550 systemhimling Flis på gulv Flis i trapper Vinyl på gulv 233 451 451 26 YTTERTAK Glatt betongtakstein 27 FAST INNREDN. Diverse uspesifisert 133 200 200 28 DIVERSE Utvendig anlegg 233 225 225 225 Nåverdi SUM 1.135 225 600 451 785 600 800 451 DIV. tillegg 25% 284 TOTAL NÅVERDI 1.419 Årskostnad konto 2. Bygningsmessige arbeider: 1.419.000 x 0,0442 = 62.720 kr Årskostnad pr. m 2 : 62.720 : 2.061 = 30,43 kr/m 2
Tabell 17. 41 Utskiftning. 3. VVS-tekniske arbeider. Diskonteringsfaktor 0,822 0,676 0,555 0,456 0,375 0,308 0,253 0,208 0,171 0,141 0,116 Komponent/arbeid Nåverdi 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 sum 1000 kr 31 Sanitæranl. Beredere 72 70 70 70 Utstyr og armatur 149 225 225 Røranlegg Ventilasjonsanl. Kanalanlegg 398 1.000 Maskinelt utstyr 216 325 325 Automatikk 58 88 88 Diverse Uspesifisert 132 400 Nåverdi SUM 1.025 70 638 1.470 638 70 DIV. tillegg 25% 256 TOTAL NÅVERDI 1.281 Årskostnad konto 3. VVS-tekniske arbeider: 1.281.000 x 0,0442 = 56.620 kr Årskostnad pr. m 2 : 56.620 : 2.061 = 27,5 kr/m 2
Tabell 18. 41) Utskiftning. 4-6. EL-tekniske arbeider. Diskonteringsfaktor 0,822 0,676 0,555 0,456 0,375 0,308 0,253 0,208 0,171 0,141 0,116 Komponent/arbeid Nåverdi 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 sum 1000 kr 4 Elkraft inst. 41Gen. elekt. 3 11 43 Fordelingsanlegg 154 500 44 Lysanlegg 141 212 212 45 El-varme 116 175 175 46 Driftsteknisk anl. 116 175 175 5 Tele og kontinstallasjoner 51 Gen anl 23 35 35 52 Telefonopplegg 3 4 4 54 Alarm, -signal 141 212 212 56 Styr./overvåkn. 13 20 20 6 Andre inst. 62 Heisanlegg 262 850 8 Prod. Rett. Uts. 80 Vareløfter 62 200 Diverse Div uspesifisert 123 400 Nåverdi SUM 1.157 833 1.961 833 DIV. tillegg 25% 324 TOTAL NÅVERDI 1.481 Årskostnad konto 4-6. EL-tekniske arbeider: 1.481.000 x 0,0442 = 65.460 kr Årskostnad pr. m 2 : 65.460 : 2061 = 31,8 kr/m 2 Tabell 17. Sammenstilling av 41) Utskiftninger Diskonteringsfaktor 0,822 0,676 0,555 0,456 0,375 0,308 0,253 0,208 0,171 0,141 0,116 Komponent/arbeid Nåverdi 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 sum 1000 kr BYGG (fra tabell 16) 1.135 225 600 451 785 600 800 451 VVS (fra tabell 17) 1.025 70 638 1.470 638 70 EL (fra tabell 18) 1.157 833 1.961 833 Nåverdi SUM 3.317 295 2.071 451 4.216 2.071 870 451 DIV. tillegg 25% 829 TOTAL NÅVERDI 4.146
Årskostnad konto 2-6. : 4.146.000 x 0,0442 = 183.253 kr Årskostnad pr. m 2 : 183.253 : 2061 = 88,9 kr/m 2 Sammenstilling Vedlikehold og Utskiftning Kostnadstype Post 32 Vedlikehold Post 41 Utskiftning Nåverdi Kr. Totalt Nåverdi Kr.pr m 2 Årskostn. faktor b Årskostnad Kr totalt Årskostnad Kr pr m 2 Årskostnad % av total 3.264.027 1.583,7 0,0442 144.270 70 3,49 % 4.146.000 2.142,6 0,0442 183.253 88,9 4,44 % Forsyningskostnader 51 Energi: Etter NS 3031 antas energiforbruket å være ca. 100 kwh/m2 årlig eller ca. 210 000 kwh pr. år. Beregningene nedenfor viser et eksempel på vurdering av to typer fyringsanlegg: EL- eller oljefyranlegg. Det sistnevnte alternativ benyttes ikke lengre i dag. Det er erstattet med fjernvarme, boring av brønner eller bio-/pelletsanlegg. I det etterfølgende vises komplette beregninger for EL- og oljefyringsanlegg som eksempler. Tilsvarende beregninger som vises her må gjøres for alternativer i dag for det aktuelle prosjektet. Elektrisk oppvarming er valgt, men en vil vurdere kostnadene ved bruk av oljefyranlegg kontra elektrisk oppvarming. Følgende forutsetninger legges til grunn: el-installasjoner ca. levetid 20 år ventilasjonsbatteri ca. levetid 20 år fyrrom og pipe ca. levetid 40 år radiatoranlegg inkl. oljekjel ca. levetid 25 år bygningsmessige arbeider ca. levetid 60 år antatt oljepris 362 øre/liter, tilsvarer en kwh pris på 0,4022 kr. En gjennomsnittlig virkningsgrad på 80% for oljekjelen medfører et årlig kraftbehov på 262.500 kwh antatt el. pris på 0,80 kr/kwh.
Tabell 8. Årskostnadsberegning olje- og el-alternativ Kostnadsbærer Investeringskostnad Diskonteringsfaktor Annuitetsfaktor Årskostnad Fyrrom, pipe m.m 660.000 1+0,2083 0,0442 35.249 Radiatoranlegg inkl. 1.650.000 1+0,3751+0,1407 0,0442 110.547 oljekjel Bygningsmessige 180.000 1 0,0442 7.956 arbeider Vedlikehold 7.500 Driftsutgifter Oljepris pr. 105.578 kwh: 0,4022 kr Sum årskostnader for oljealternativ 266.830 Installasjoner 495.000 1+0,4564+0,2083 0,0442 36.422 Ventillasjonsbatteri 120.000 1+0,4564+0,2083 0,0442 8.830 Bygningsmessige 75.000 1 0,0442 3.315 arbeider Vedlikehold 3.750 Driftsutgifter EL.pris pr. 168.00 kwh: 0,80 kr Sum årskostnader for EL-alternativ 220.317 Vurdering: Beregningene (kfr. tabell 8) viser en årlig besparelse på ca. 46.513 kr (266.830-220.317) for EL-alternativet i forhold til oljefyringsanlegg. Kostnadene er svært følsomme for forandringer av forbruk. EL-alternativet velges på bakgrunn av beregningene. Fra beregningene (basert på EL-alternativet) får en den årlige driftsutgift til energi, dvs.: ÅK energi = 168.000 kr/år 52 Vann- og avløpsavgift: Vann- og kloakkavgift Det er ikke regnet med å installere vannmåler. For Eid kommune beregnes avgiftene etter følgende forutsetninger: ikke installert vannmåler årlig vann- og kloakkavgift i Eid kommune: Bruttoareal Vannavgift Kloakkavgift <160 m 2 2.557,5 kr/år 2.625 kr/år >160 m 2 182,5 kr/m/10m 2 /år 177,5 kr/m/10m 2 /år
ÅK vannavgift = 2.557,5 + [(2.061 160)] 10 ÅK kloakkavgift = 2.625 + [(2.061 160)] 10 Sum vann- og kloakkavgift: 73.618,6 kr/år 182,5 = 37.250,8 kr/år 177,5 = 36.367,8 kr/år Alternativsberegning Vann- og kloakkavgiften synes urimelig høy ved å basere beregningene på arealavhengig forbruk. Ved å installere vannmåler betaler en for det virkelige forbruk, som i dette tilfelle bør være lønnsomt. Avgiftene er følgende: vannavgift kr 10 pr. m 3 kloakkavgift kr 10 pr. m 3 Disse avgiftene inkluderer leie av vannmåler fra Eid kommune. En antar vannforbruk 1 m 3 pr. m 2 bruttoareal, dvs. 2.061 m 3 Dette gir en alternativ årskostnad: ÅK (vannavgift) 2.061 x 10 = 20.610 ÅK (kloakkavgift) 2.061 x 10 = 20.610 Sum vann- og kloakkavgift: 41.220 Vurdering: I dette tilfelle er det helt innlysende at avgiftene må baseres på reelt forbruk. Kommunen har lagt avgiftene for arealavhengigforbruk på et så høyt nivå at vannavgiften selv for bygninger mindre enn 160 m 2 vil bli mindre ved bruk av vannmåler når en antar et forbruk på 1 m 3 pr. m 2 bruttoareal. I kommuner hvor vannmålere ikke leies ut av vannverket, vil det være aktuelt å investere i egen vannmåler. Investeringskostnaden for måleren med filter og avstengningsventiler anslås til ca. 25.000 kr med en antatt levetid på 30 år (nyinvestering etter denne periode), og en brukstid på 60 år, tilsvarer dette (med kalkylerente 4 % p.a.): Nåverdi: 25.000 kr + 25.000 kr x 0,3083* = 32.707,5 kr Årskostnad: 32.707,5 x 0,0442 = 1 445,7 kr/år
*Nåverdifaktor for r= 4 % og T= 30 år. Vurdering: For at denne investering skal være lønnsom, må de årlige vann- og kloakkutgifter reduseres med minst samme beløp (1.445,7 kr/år). 53 Renovasjon: Det er forutsatt at: renovasjon er basert på bruk av åpen container på 20 m3 kostnader for leie og tømming av container 1 gang pr. mnd. anslås til 17.500 kr/år ekstra tømming p.g.a. større søppelvolum 1 gang pr. 2. uke anslås til 13.437,5 kr/år Dette gir: ÅK renovasjon = 17.500 kr/år + 13.437,5 kr/år = 30.937,5 kr/år Vurdering: En ønsker å vurdere bruk av lukket container kombinert med komprimator. Komprimatoren reduserer søppelvolumet ca 4-6 ganger, noe som reduserer kostnaden til tømming. Anskaffelseskostnaden for komprimator med beholder anslås til ca. 250.000 kr, og levetiden anslås til å være 10 år. Nåverdien av investeringsrekken blir: (250.000kr/10 år i løpet av 60 år med realrente 4% p.a.): 250.000 (1+0,6756+0,4564+0,3083+0,2083+0,1407)* = 697.325 kr Dette gir i årskostnad: ÅK investering 697.325 kr x 0,0442 = 30.821,8 kr ÅK tømming av komprimator 1 gang pr. kvartal til en kostnad av kr. 1.450 pr. gang = 5.800 kr/år.
ÅK komprimeringsanlegg = 36.621,8 kr. Vurdering: Beregningen viser at det ikke er lønnsomt å investere i søppelkomprimator for å redusere årskostnaden for renovasjon. Merutgiftene pr. år blir ca. 5.700 kr ved å benytte denne løsning. Samlede forsyningskostnader 51 ÅK energi: 168.000 kr/år 52 ÅK vann og kloakk: 41.220 kr/år 53 ÅK renovasjonsavgift 30.937,5 kr/år Sum forsyningskostnader 240.157,5 kr/år Renholdskostnader 61 Regelmessig renhold: Renholdskostnadene for dette bygget kan inndeles i to hovedtyper etter renholdsbehov: offentlige publikumsarealer øvrige arealer Offentlige publikumsarealer krever arbeidsinnsats utover ordinær arbeidstid samt på lørdager. Renholdskostnadene blir derfor store, og arbeid med innsparinger må tillegges stor vekt. Det kan derfor være lønnsomt å investere i teknisk/økonomisk utstyr som bone- og vaskemaskiner, moppevaskeri m.v. Det må avsettes plass til oppbevaring av slikt utstyr. Det må undersøkes om det er arealer som trenger spesiell behandling. Tabell 5. Forutsetninger og beregning av renholdskostnadene Arealkategori m 2 Hyppighet Tid/m 2 Timepris Tot. kostn. Forutset. 1 Offentlig publikumsareal 1. etg. 230 2 g.pr.dag 1/400 300 107 640 Moppevask 6d/uke 52 uker/år 2. etg. 180 1 g.pr.dag 1/300 300 56 160 Moppevask 6d/uke 52 uker/år Øvrige arealer - Kantine 110 1 g.pr.dag 5d/uke 52 uker/år 1/300 300 28 600 Moppevask - Toaletter Kontorer + div. arealer 980 1 g. grundig rent pr uke 52 uker/år +4 d pr 1/200 1/400 300 300 76 440 152 880 Moppevask
uke tilsynsrenhold Sum areal 1 500 Kr/år 421 720 ÅK renhold er beregnet til 421 720 kr/år eller gjennomsnittlig renholdskostnad 281 kr/m 2 renholdsareal (bruttoareal). Kostnadene for renhold av de ulike arealkategorier avhenger av gulvbelegget. En vil vurdere teppebelegg som et alternativ til vinylbanebelegg i kontorarealene. En antar at tidsforbruket pr. arealenhet til renhold vil reduseres noe ved bruk av teppebelegg, men i tillegg til vanlig renhold må en regne med våtvask eller rensing. Samlet kontorareal utgjør ca. 700 m 2. Renhold av disse arealer (med vinylbelegg) koster (kfr. tabell 5): (76 440 + 152 880) 700/980 = 163 800 kr/år Tabell 6. Årskostnad renhold teppebelegg m 2 Hyppighet Tid/m 2 Timepris Total kostn. 700 1 g. grundig rent pr uke 1/215 300 50 791 52 uker/år +4 d pr uke «tilsynsrenhold» 1/430 300 101 581 700 Kr/år 152 372 Kostnaden for teppebelegg anslås å være ca. 375 kr/m 2, mens tilsvarende pris for vinylbelegg er ca. 225 kr/m 2. Levetiden for teppebelegg regnes til ca 15 år, dvs 10 år kortere levetid enn for vinyl. Med kalkylerente 4 % og tidshorisont 60 år får man følgende årskostnad for de to alternative investeringer (diskonteringsfaktor kap 7.3): Nåverdi teppebelegg: 375 (1 + 0,5553 + 0,3083 + 0,1712) = 763 kr/m 2 ÅK teppebelegg investering: 763 kr/m 2 x 0,0442 = 33,7 kr/m 2 eller 23 950 kr/år Nåverdi vinylbelegg: 225 (1 + 0,3751 + 0,1407) = 341 kr/m 2 ÅK vinylbelegg investering:
341 kr/m 2 x 0,0442 = 15,07 kr/m 2 eller 10 550,54 kr/år De totale årskostnadene blir derved: Invest. Renhold ÅK teppebelegg 23 950 + 152 372 = 176 322 kr/år ÅK vinylbelegg 10 550,54 + 163 800 = 174 350,54 kr/år Konklusjonen er at teppe alternativet ikke gir noen besparelse i forhold til vinylbelegg, og utgjør en merkostnad på ca. 1970 kr/år ved en kalkylerente på 4% p.a. Vinylbelegg velges på bakgrunn av beregningene. I henhold til Bok 1 ønskes det å se på kalkyleresultatets følsomhet ved varierende kalkylerente. Dette har vi sett bort fra i denne oppdatering. Tabell 21 Total årkostnadsoppstilling. Kostnadstype Nåverdi Nåverdi kr. pr Årskostn. Årkostnad kr Årskostnad kr Årskostnad % kr.totalt m 2 Faktor b totalt pr m 2 Kapitalkostnad 65.423.000 31.743 0,0442 2.891.697 1.403 71,63 % Forvaltningskostn. 2.179.593 1.058 0,0442 96.338 46,7 2,38 % Driftskostn. 6.945.701 3.370 0,0442 307.000 149,1 7,61 % Vedlikehold og 7.410.023 3.595 0,0442 327.523 158,9 8,11 % utskiftning Forsyningskostnad 5.433.427,6 792 0,0442 240.157,5 116,5 5,95 % Renholdskostn. 3.944.581 1.914 0,0442 174.350,5 84,6 4,32% Levetidskostnad 91.336.325 42.472 0,0442 4.037.066 1.958,8 100 % Fordelingen av årskostnadene på kapital og FDV basert på beregninger i forprosjekt- og hovedprosjektfasene.
Fordeling FDV 28 % Kapital 72 %
Beregningsfaktorer Tabell 17. Diskonteringsfaktor. Tabell 18. Innvers annuitetsfaktor.
Tabell 19. Årskostnads- / annuitetsfaktor.