Kvartalsrapport 2-2014 SR EiendomsInvest Tyskland I AS
SR EiendomsInvest Tyskland I AS har som formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ). Denne investorrapporten omhandler derfor aktivitetene i PRE. PRE har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE har fokusert på området Rhein-Main (Frankfurt og omegn) og byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, men forvalter også eiendommer i Rhein-Neckar og i Stuttgart. Porteføljestatus og tilrettelegging av exit I begynnelsen av 2. kvartal igangsatte forvalter en større salgsprosess om kring 24 av porteføljens gjenværende 83 eiendommer. Prosessen hører inn under forvalters primære exit-strategi, hvilket hovedsakelig innebærer et gradvis og kontrollert nedsalg i perioden 2013 2015. Salget av 57 porteføljeeiendommer i 2013 utgjorde første fase. Om lag 90 % av disse eiendommene besto av boligeiendom. Fase to består av ovennevnte 24 eiendommer. Også her utgjør boligeiendom en stor del av det totale arealet. Per september 2014 er salgsprosessen sluttført for 16 av 24 eiendommer, hvorav tre er overført til ny eier. Salgsprisen utgjør EUR 64,1 millioner, marginalt under eiendommenes verdivurdering og om lag 1,94 % over kjøpspris. En detaljert oversikt over eiendommer solgt i 2014, slik presentert i selskapets 2. kvartalsrapport 2013 for eiendommer solgt i fjor, vil fremlegges etter hvert som nedsalgets fase to sluttføres. Forvalter arbeider etter en målsetning om å fullføre nedsalgets andre fase rundt årskiftet 2014 2015, hvoretter styret i PRE vil kunne ta stilling til allokering av salgsproveny. I 2011 kjøpte PRE sammen med med-investorene PRE EiendomsInvest Tyskland II AS (45 %) og PRE Bolig- Privatisering AS (10 %) en boligportefølje i Köpenick i Berlin bestående av 239 enheter. Porteføljen skulle seksjoneres, totalrehabiliteres og videreselges individuelt i tre separate delprosjekter. I tillegg skulle det bygges nye loftsleiligheter. Per september 2014 er 128 av 149 enheter i første delprosjekt solgt. God prisvekst i boligmarkedet i Berlin har videre medført at forvalter, i samråd med styrene i prosjektselskapets tre investorer, i mars vedtok et samlet salg av de to gjenværende delprosjektene uten seksjonering / rehabilitering. På denne måten kunne investorene redusere både prosjektrisiko og levetid, og samtidig inkassere en gevinst forårsaket av den generelle boligprisoppgangen i Berlin i perioden 2011 2014. Salgskontrakt ble signert i mai, hvori brutto salgsproveny utgjorde EUR 6,3 millioner. Dette tilsvarer en gjennomsnittlig salgspris på EUR 859 / m 2 (vs. kjøpspris på EUR 653 /m 2 ). Salgsprovenyet anvendes til å tilbakebetale store deler av kredittfasiliteten stilt av PRE og de øvrige to investorene i forbindelse med rehabiliteringen av det første delprosjektet. Styret i PRE vil ta stilling til allokering av den tilbakeførte kredittfasiliteten som en del av drøftelsene om kring allokering av salgsproveny fra det pågående exit-arbeidet. Eiendomsporteføljen består per september 2014 av totalt 67 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 177,5 millioner, fordelt på totalt 130 942 m 2. Av dette er 31 522 m 2 klassifisert som boligeiendom og 99 420 m 2 som kontoreiendom. I tillegg kommer PREs andel av ovennevnte boligportefølje i Köpenick. Porteføljen har sett en svak ledighetsreduksjon på 0,3 prosentpoeng fra forrige rapportering (mars 2014), og endte i juni på 7,1 %. Ledigheten innenfor privatboligsegmentet lå på 3,9 % i juni, ned 1 prosentpoeng fra utgangen av 1. kvartal. Porteføljens næringseiendom opplevde en moderat oppgang på 0,2 prosentpoeng, fra 9,4 % i mars til 9,6 % i juni. Grafen øverst på neste side viser porteføljens ledighet fra oppstart. PRE Managements årlige Investordag for forvalterens Tysklands-fokuserte selskaper ble i år avholdt medio mai på Hotel Continental i Oslo. Presentasjonen er tilgjengeliggjort på forvalters hjemmesider, og dekker blant annet det pågående exit-arbeidet og forvalters strategier for en avvikling av PRE. Aksjonærer som selv ikke fikk anledning til å møte på Investordagen anbefales å gjennomgå presentasjonen som et godt supplement til kvartalsrapportene. Det refereres også til selskapets 4. kvartalsrapport 2013 samt Årsrapport 2013 som i detalj oppsummerer fjoråret. 3
PRE EIT PRE EIT II Arbeidet med den videre avhendingen av gjenværende 67 porteføljeeiendommer pågår fremdeles for fullt, og forvalter arbeider parallelt med strukturering og salg av både enkelteiendommer og delsegmenter. Slik nevnt i tidligere kvartalsrapporter har forvalter observert et bedret tysk eiendomsmarked i 2013 og inn i 2014, tett sammenhengende med at tyske banker etter årsskiftet 2012-2013 i større grad tilbyr bankfinansiering til kjøp av større eiendomsporteføljer. Privatboligmarkedet i Tyskland har på et overordnet plan sett en jevn etterspørsels- og prisvekst gjennom fjoråret, men viser tegn til stagnering i 2014. Markedet for næringseiendom er til sammenligning fremdeles meget utfordrende, og etterspørselen varierer avhengig av mikrobeliggenhet og byggenes bruksområde. VEK målt i norske kroner har falt fra NOK 69,69 per aksje den 31.12.2013 til NOK 68,08 per aksje den 30.06.2014 (-2,31 %). Vennligst vær oppmerksom på at VEK er basert på ureviderte tall. Verdiutvikling Nedenstående graf viser verdiutviklingen, målt i eurodenominert VEK per aksje, siden oppstarten av SR EiendomsInvest Tyskland I AS. Dagens VEK hensyntar ikke aksjonærutbetalinger på til sammen EUR 1,90 per aksje (NOK 15,33). 1,00 Utbytte pr. aksje (EURO) (venstre akse) VEK pr. aksje (EURO) (høyre akse) 14 0,80 13 Verdivurdering Etter verdivurderingen den 30.06.2014 er verdijustert egenkapital ( VEK ) for SR EiendomsInvest Tyskland I AS beregnet til EUR 8,10 per aksje, ned 2,57 % sammenlignet med VEK per 31.12.2013 på EUR 8,31 per aksje. Årsaken skyldes hovedsakelig aksjonærutbetalingen på om lag EUR 0,37 per aksje (NOK 3,05 per aksje) i april. Etter vedvarende fall i EUR/NOK-vekslingskursen i perioden 2009-2012 har valutaforholdet snudd inn i en positiv trend gjennom 2013 og inn i 2014, noe som gir et merkbart positivt utslag på VEK målt i norske kroner. Etter først å ha steget henholdsvis 7,4 % og 6,3 % gjennom første og andre halvår 2013, hvilket ga et tilsvarende prosentvis løft i VEK målt i norske kroner, har EUR/NOK-kursen steget ytterligere 0,25 % gjennom første halvdel av 2014 til kurs 8,4035 (opp fra 8,3825 per 31.12.2013). SR EIT I 0,60 0,40 0,20 0,00 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside www.pre-management.com. 2013 2014 12 11 10 9 8 4
Svak nedgang i tysk økonomisk vekst gjennom 2. kvartal Ferske tall fra Tysklands statistiske sentralbyrå Destatis viser et fall i sesongjustert bruttonasjonalprodukt (BNP) på 0,2 prosent i 2. kvartal 2014 sammenlignet med årets første tre måneder. På årsbasis var BNP opp 0,8 prosent i 2. kvartal. Nedgangen gjennom 2. kvartal var drevet av svakere netto eksport og investeringer, delvis veiet opp av privat og offentlig forbruk som var høyere enn i 1. kvartal. Eksport til andre EU-land var EUR 56,9 milliarder (+9,6 % fra juli 2013). Eksport til den øvrige Eurosonen utgjorde EUR 35,5 milliarder (+6,2 %) mens eksport til regioner utenfor EU var EUR 44,1 milliarder (+7,2 %). Destatis fremhever den milde tyske vinteren som et forklarende element for det svake veksttallet i 2. kvartal i det mildværet medførte unormalt høye vekstrater i 1. kvartal. Flere peker også på at nedgangen skyldes den pågående krisen i Ukraina og politiske spenninger mellom Russland og Vesten, og trekker videre inn pågående problemer i Eurosonen, spesielt i Frankrike og Italia, som påvirkende faktorer. Uventet vekst i antall arbeidsledige Sesongjustert arbeidsledighet steg uventet med 2 000 personer fra juli til august 2014. Total sto 2,9 millioner tyskere registrert som uten arbeid. En tysk økonomi i flat økonomisk utvikling, igjen forårsaket av makroøkonomisk og politisk uro utenfor landegrensene, antas å være en primær årsak. Ujustert arbeidsledighet steg 0,1 prosentpoeng fra 6,6 % i juli til august i 6,7 %. I august 2013 sto den ujusterte arbeidsledigheten i 6,8 %. men eksporten nådde rekordnivå i juli Foreløpig statistikk tilsier at Tyskland eksporterte varer og tjenester til en samlet verdi av EUR 101 milliarder i juli, den høyeste månedlige eksportverdien Destatis noen gang har registrert. Skulle endelige eksporttall vise seg å stemme overens med midlertidig statistikk, tilsier dette en oppgang på 8,5 % fra juli 2013. Import endte på EUR 77,6 milliarder i juli, opp 1 % fra den samme perioden i fjor. Tysk handelsbalanse viste således et rekordoverskudd på EUR 23,4 milliarder i juli 2014 mot EUR 16,3 milliarder i juli 2013. Sesongjusterte tall gir et handelsoverskudd på EUR 22,2 milliarder. 5
men Ifos ansettelsesbarometer viser motsigende resultater Ifo Instituttets ansettelsesbarometer for tysk industri viser, i motsetning til Destatis sine august-data, økt vilje til nyansettelser blant tyske bedrifter. Dette til tross for pågående geopolitisk uro. Ansettelsesbarometeret steg ett indekspoeng til 107 i august, hvori økt etterspørsel etter nyansatte innen servicesektoren var hoveddriveren. Dette igjen fordi tysk servicesektor i stor grad er eksponert innenlands og således er mindre berørt av globale politiske hendelser. ZEW-indeksen, utgitt av Tysklands senter for europeisk økonomisk forskning, har siden mai 2014 falt betydelige 24,5 poeng fra 33,1 til 8,6 poeng. Dette sammenlignet med indeksens historiske gjennomsnitt på 24,6 poeng. Indeksen står per august 2014 på sitt laveste nivå siden desember 2012. I likhet med øvrige makroøkonomiske indikatorer peker mange på de pågående geopolitiske spenningene som en sentral faktor. Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt Svakere økonomisk sentiment Den tyske forretningsklima-indeksen, også denne utarbeidet av Ifo Instituttet og basert på månedlige spørreundersøkelser fra om lag 7 000 tyske bedrifter, falt i august til 106,3 indeks-poeng. Dette er den fjerde sammenhengende måneden med fall. Undersøkelsens deltakere var mindre fornøyd med sin nåværende økonomiske situasjon enn tidligere. Også kortsiktige fremtidsprognoser virket mer dempet sammenlignet med prognoser gitt tidligere i år. Tysklands innkjøpssjefsindeks, utarbeidet av Markit og BME, endte i august på 53,7 poeng, ned 2 poeng sammenlignet med juli. Underindeksene for tysk produksjons- og servicesektor viste samme trend. Indeksen representativ for produksjonsindustrien falt fra 52,4 poeng i juli til 51,4 poeng i august, det laveste nivået siden september i fjor. Underindeksen for tysk serviceindustri sto i juli på 56,7 poeng, den høyeste noteringen på 37 måneder. I august falt indeksen med 1,8 poeng til 54,9 poeng. Tyske tjenesteleverandører rapporterer om fortsatt vekst, dog i et lavere tempo enn tidligere. 6
Eiendomsklimaet holder stand Deutsche Hypos eiendomskonjunkturindeks fortsetter i en stabil og flat utvikling innen alle tre eiendomssektorer. Kontor- og næringsbygg kan vise til en svak oppgang siden begynnelsen av året. Konjunkturutviklingen innen boliger har hatt en marginal nedgang fra 159,6 indekspoeng i januar til 155,3 poeng per utgangen av august. 7
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.pre-management.com Design og produksjon: www.kursiv.no