Bestemmelser til reguleringsplan for Nordre Jarlsberg Brygge(revidert.23.03.06) Planen er vedtatt av Sande kommunestyre 05.04.06, sak 0013/06 Bestemmelsene er datert 17.11.05, sist endret 23.03.06 1 Generelt 1.1 Hensikten med planen er å legge til rette for en helhetlig utvikling av utbyggingsområdet Nordre Jarlsberg Brygge over en periode på 10-20 år. Bestemmelsene gir rammer for videre detaljering gjennom bebyggelsesplaner. 1.2 Det regulerte området er vist på plankart, datert 17.11.05. med siste revisjon datert 22.03.06 1.3 Området er regulert til følgende reguleringsformål: BYGGEOMRÅDER (PBL 25, 1. LEDD NR. 1): Område for boliger med tilhørende anlegg - blokkbebyggelse Hotell med tilhørende anlegg OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER (PBL 25, 1. LEDD NR. 3): Kjøreveg Gate med fortau Annen veggrunn Gang- og sykkelveg Parkeringsplass Bussholdeplass Trafikkområde i sjø og vassdrag FRIOMRÅDER (PBL 25, 1. LEDD NR. 4): Friområde generelt Park Anlegg for idrett og sport Badeområder Friområde i sjø og vassdrag SPESIALOMRÅDE (PBL 25, 1. LEDD NR. 6): Privat småbåtanlegg i sjø Friluftsområde på land Friluftsområde i sjø og vassdrag Trafo Frisiktsone i veg KOMBINERTE FORMÅL (PBL 25, 2. LEDD): Bolig/forretning/kontor Hotell/offentlig parkering Bolig/offentlig torg Side 1 av 7
2 Rekkefølgebestemmelser 2.1 For områder avsatt til utbyggingsformål kan utbygging ikke finne sted før følgende forhold av betydning for utbyggingsformålet er etablert: Tilfredsstillende skolekapasitet og barnehagedekning kommunaltekniske anlegg (vei, vann og kloakk) og energiforsyning Trafikksikker atkomst til skole(innslagspkt. jfr. pkt. 2.4). 2.2 Før det kan tillates etablering av flere enn 800 boenheter innenfor planområdet, skal det gjennomføres trafikkregistrering og støyberegninger for bebyggelse langs rv.319 fra rv.313 til Selvik skole. Dersom beregningene viser at avbøtende støytiltak for eksisterende bebyggelse langs Rv. 319 er nødvendige etter gjeldende lov/forskrift, skal disse tiltak være iverksatt før flere enn 800 boenheter kan oppføres innenfor planområdet. 2.3 I forbindelse med etablering av inntil 200 nye båtplasser skal det gjennomføres tiltak som sikrer tilfredsstillende parkering og adkomstløsninger for brukerne av båtplassene. 2.4 Før det gis brukstillatelse innen planområdet skal følgende være etablert: Planskilt kryssing av rv 319 for myke trafikkanter i område T2 bussholdeplasser i trafikkområdene T3 og T4 2.5 2.5.1 Før det kan gis brukstillatelse for mer enn 430 boenheter og før utbygging av boliger i andre delområder enn Utsikten kan tillates, skal det etableres planskilt kryssing av Rv. 319 for myke trafikkanter i område T1. 2.5.2 Opparbeidelse av rundkjøring ved avkjøring Rv. 319 område T1 skal være opparbeidet innen 1 år etter igangsettingstillatelse for byggetrinn 1 er gitt. 2.6 Delområde Utsikten skal etableres før Midtbyen. 2.7 Torg OT1 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelse innenfor delområde Midtbyen. 2.8 Torg OT2 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelse innenfor delområde Hagebyen. 2.9 Gangvei mot sjøfronten (Kyststien) skal være etablert gjennom delområdet før det gis brukstillatelse. 2.10 Friområde F2 skal være etablert med ballplass før det gis brukstillatelse innen Kanalbyen. 2.11 Friområde F2 med ballplass eller annen midlertidig ballplass innen Hagebyen skal etableres før det gis brukstillatelser innefor delområde Utsikten. 2.12 Elektrisk høyspentledning gjennom Midtbyen og Kanalbyen skal fjernes / kables før utbygging i disse områdene kan finne sted. 2.13 Alle utearealer tilhørende byggetrinnet (jf. 3.1.1, pkt. 6) skal være etablert før det gis brukstillatelser for boliger innenfor byggetrinnet. Delområdets kvartalslekeplass skal være opparbeidet før den første boenheten i delområdet tas i bruk. Innen hvert byggetrinn skal utearealer med faste dekker være ferdigstilt samtidig med innflytting. Grøntarealer/anlegg skal være ferdigstilt i løpet av første vekstsesong. 2.14 Offentlig trafikkområde OT3 utenfor byggeområde F/K/B1 skal være opparbeidet før det kan gis brukstillatelse innen område F/K/B1 2.15 Av hensyn til gytevandrende fisk tillates ingen arbeider med graving/mudring, fylling, peling eller spunting i strandsonen, Selvikelva eller sjøen innenfor tidsrommet fra 01.09 til 01.11. Bestemmelsen gjelder for delområdene Havnebyen, Kanalbyen og Midtbyen Reguleringsbestemmelser NJB Side 2 av 7
Midlertidig virksomhet: 2.16 Mindre til- og ombygginger av eksisterende bebyggelse kan tillates i påvente av gjennomføring av planen. 2.17 Inntil planområdet er ferdig utbygd kan det tillates midlertidig båtopplag for 2 år av gangen i Havnebyen/Kanalbyen. 3 Plankrav 3.1 Bebyggelsesplan: Innenfor delområdet kan det ikke fradeles tomter eller etableres bebyggelse før det foreligger en godkjent bebyggelsesplan. Bebyggelsesplanenes avgrensning er vist i egen tegning på reguleringsplankartet og skal omfatte hhv. delområdene Utsikten, Hagebyen, Midtbyen, Kanalbyen, Havnebyen, Hotellet og Marina. Bebyggelsens kotehøyde, plassering og utnyttelsesgrad fastsettes endelig i bebyggelsesplanene, jf. 3.1.1. Overordnete prinsipper er å gi flest mulig sjøutsikt og å unngå trange gateløp eller uterom. Dette krever at bygningene tilpasses landskap, omliggende bebyggelse og utearealer, med lavere høyder nærmest sjøen. Forholdet mellom gatebredde/ byrom og fasadehøyde mot gaten skal som hovedregel ikke overstige forholdet 1:1 3.1.1 Bebyggelsesplankartet skal vise: Bebyggelsens plassering, høyde (koter) og eventuell møneretning. Byggegrenser og byggelinjer. Fellesarealer; herunder også lekeplasser og miljøstasjoner Eventuelt barnehage Vegsystem med høyder, parkeringsløsning, avkjørsler (også under bakken). Byggetrinn, som angir hvilke områder innenfor bebyggelsesplanene som bygges ut i samme fase. Her inngår også en andel av offentlige trafikkområder og friområder, fellesområder, lekeområder, mv. Utnyttelsesgrad for hvert byggetrinn. Fellesarealer kan inngå i beregningsgrunnlaget for utnyttelsesgraden. Terreng og vegetasjon som skal bevares 3.1.2 Bebyggelsesplanbestemmelser: Det skal for hver bebyggelsesplan utarbeides komplett sett bestemmelser som uttømmende erstatter reguleringsplanbestemmelsene. Rekkefølgekrav innenfor bebyggelsesplanområdet kan deles opp i takt med byggetrinnene (jf. 3.1.1 pkt. 5). Det må fastsettes særskilte bestemmelser for utforming som følge av dokumentasjonen i 3.1.3 og formingsveilederen. 3.1.3 Følgende dokumentasjon skal følge som bilag til bebyggelsesplan(ene): Generell illustrasjonsplan i målestokk 1:500 for hele bebyggelsesplanområdet som inneholder bygninger, veier, plasser, beplanting, terrengutforming, anlegg for innsamling av avfall gjerder, belysning, samt innholdet på friområder og fellesområder (inkl. lekeplasser). Illustrasjoner, herunder sol-skygge, som viser konsekvensene av maksimal utnyttelse, bygningsplassering og byggehøyde i bebyggelsesplanen (jf. 4.1), samt analyse av siktlinjer, slik at man så vel fra gater og plasser som fra den enkelte bolig i størst mulig grad får kontakt med sjøen. Illustrasjoner av utforming, herunder perspektiv-illustrasjoner, fasadeoppriss og karakteristiske snitt av bygninger, veier og landskap. Planbeskrivelse, jf. Sande kommunes mal, hvor bebyggelsesplanens innhold beskrives og illustreres. Følgende skal fokuseres spesielt: 1. Helhetsgrep. 2. Bebyggelse: Estetisk tilpasning til nærliggende områder, parkering. 3. Uteområder: Utforming av friområder/fellesområder/kvartals- og nærlekeplasser, herunder universiell utforming, samt håndtering av vegetasjon og renovasjon. 4. Beredskap og sikkerhet: trafikksikkerhet for myke trafikkanter og adkomst for brannvesenets materiell / geoteknisk dokumentasjon for delområdet. 5. For de første 430 boligene og 1.000 båtplassene på marinaen skal det redegjøres for midlertidige løsninger ift. reguleringsplanen. Illustrasjon og beskrivelse av hovedprinsipper for teknisk infrastruktur. Reguleringsbestemmelser NJB Side 3 av 7
Beskrivelse av hvordan barnehagedekning for delområdet skal oppnås. Beskrivelse skal angi lokalisering, organisering og tidsplan. Støyfaglig utredning skal utarbeides i h.h.t. T-1442 3.1.4 For bebyggelsesplan som omfatter delområde Sb7a og/eller Sb7b båthavn skal følgende dokumenteres: Vurdering av tiltakets konsekvenser m.h.t vannkvalitet i havnebasseng og i forhold til badeplasser.badeplassene skal tilfredstille Folkehelseinstituttets Vannkvalitetsnormer for friluftsbad Publisert: 27.10.2003. Det skal angis en plan for hvordan man skal minimere søppel og søl av olje og annen forurensing fra båthavnen, samt en beskrivelse av avbøtende tiltak for å sikre tilfredsstillende vannkvalitet. Vurdering av støyproblematikk m.h.t nærliggende boliger/virksomheter. Beskrivelse av avbøtende tiltak for å minimalisere negative virkninger av tiltakene m.h.t. dette. 3.2 Formingsveileder: Bindende krav i formingsveilederen skal ha samme rettsvirkning som reguleringsplanen. Planlegging og prosjektering av alle bygninger, anlegg og uteområder må følge krav og retningslinjer i formingsveileder for området. 3.3 Ved søknad om rammetillatelse gjelder følgende : Det skal søkes om rammetillatelse for hele byggetrinn (jf. 3.1.1, pkt. 6) Radonundersøkelse skal være utført. Geoteknisk rapport for det enkelte bygg skal foreligge Støyfaglig utredning skal utarbeides i henhold til retningslinjene for behandling av støy i arealplanlegging T-1442(26.01.05). Det skal dokumenteres estetisk tilpasning (inklusive fargebruk) til nærliggende bygninger og områder. Ved bygging på forurenset grunn skal det fremlegges en tiltaksplan. Redegjørelse for hvordan trafikksikkerhet i forbindelse med anleggstrafikk og andre midlertidige trafikkløsninger i tilknytning til tiltaket er ivaretatt. For tiltak som kan medføre uønsket partikkelavrenning til Slevikelva i anleggsperioden skal det utarbeides plan for tiltak for å hindre eller redusere slik avrenning til elva. 3.4 Det skal utarbeides byggeplaner iht. Vegvesenets gjeldende regler for alle tiltak som berører Rv 319 og for de offentlige veiarealene i planen. Planene skal godkjennes av hhv. Statens vegvesen og Sande kommune. 4 Fellesbestemmelser Fellesbestemmelser for hele planområdet. 4.1 Bestemmelsen er flyttet til 3.1 4.2 Ingen boliger skal oppføres med gulv under kote 2,3, som sikkerhet mot springflo. Parkeringskjellere må sikres med terskel/evakuering over kote 2,3. 4.3 Takform: Bebyggelsens takvinkel skal ikke overstige 25 grader. 4.4 Parkeringsdekning: FORMÅL BILER SYKLER Bolig under 70 m 2 (pr. bolig) 1 plass 1 Bolig 71-100 m 2 (pr. bolig) 1,5 plasser 1,5 Bolig over 101 m 2 (pr. bolig) 2 plasser 2 Forretning 1 pr. 50 m2 1 pr. 50 m2 Kontor 1 pr. 50 m2 1 pr. 50 m2 Hotell 1 pr. utleierom Båthavn 1 pr. 10 båtplasser Reguleringsbestemmelser NJB Side 4 av 7
4.4.1 I tillegg skal det anlegges 1 gjesteparkeringsplass for hver 10. bolig. Gjesteparkeringsplasser skal ikke benyttes til oppstilling av tilhengere, campingvogner og lignende. 4.4.2 Biloppstillingsplasser skal som hovedregel legges under bebyggelse eller på annen måte under terreng. Parkering i dagen tillates i gater med næringsviksomhet, på egne plasser for besøkende til hotell, marina og friområder, og innenfor 50 m byggegrense mot rv. 319. Parkeringsløsninger skal avklares i bebyggelsesplan. Biloppstillingsplasser i dagen skal i inngå i beregnet utnyttelsesgrad. 4.4.3 Ved forretninger i Midtbyen og kanalbyen tillates begrenset gateparkering, jf. formingsveilederen. 4.5 All skilting (skilt, reklameinnretninger, bannere og lignende) skal godkjennes av kommunen før de settes opp, jf. formingsveilederen. 4.6 Universiell utforming (jf. rundskriv om T-5/99 MD og formingsveilederen) skal legges til grunn ved utbygging og gjennomføring av tiltak i de følgende områder: Offentlige trafikkområder Friområder, (minst en av badeplassene) Del av småbåtanlegg Hotell med tilhørende anlegg 4.7 Butikker og serveringssteder gis mulighet for gatesalg og uteservering langs fasade dersom kravet om fri fotgjengerbredde på 2,5 m er ivaretatt. 4.8 Båtopplag tillates ikke innenfor planområdet, med midlertidig unntak jf. 2.17. 4.9 Livsløpsstandard: Minimum 20% av boenhetene innenfor planområdet skal tilfredsstille Husbankens krav til livsløpsstandard. 4.10 I forhold til støy fra bygge og anleggsvirksomhet skal anbefalingene i Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442)følges. I forkant av hver utbyggingsfase(byggetrinn) skal det legges fram en støyprognose, hvor også eventuelle avbøtende tiltak og et opplegg for kontroll/etterprøving skal inngå. 5 Fellesbestemmelser for boligområder og kombinerte formål bolig / forretning / kontor og bolig / offentlig torg 5.1 Innenfor områder avsatt til utbyggingsformål må ikke utnyttelsesgraden overstige 40 % BYA. 5.2 50% av bebyggelsen innen området tillates oppført med gesimshøyde på 12 meter, og 50% tillates oppført med gesimshøyde på 15 meter. Innenfor område B1a må ikke gesimshøyden overstige 15 / 18 meter (fordeling 50/50). 5.3 Byggegrense: Mot rv 319 skal det i hovedsak være en grønn buffer mellom rv 319 og boligene. Balkonger og terrasser kan stikke inntil 2 m ut for byggegrenser, dog ikke mer enn 1 meter ut over offentlig trafikkområde og da med høyde minst 3,5 m over bakken. For byggeområde for boliger kombinert med offentlig torg tillates boliger bygget over offentlig torg. Det skal være fri høyde 4,0 m over offentlig torg 5.4 Hver leilighet skal ha en egnet privat balkong eller terrasse på minimum 8 m 2. balkongen/terrassen må ikke være smalere enn 2 meter. Reguleringsbestemmelser NJB Side 5 av 7
5.5 Lekeareal: Innenfor arealer avsatt til byggeområde skal det i hvert delområde avsettes minimum en kvartalslekeplass på 1 500 m2. Dersom gode grunner tilsier det, kan arealet fordeles på to lekeplasser. For delområdene Utsikten og Midtbyen kan inntil 500m2 av arealet ligge innenfor område avsatt til friområder. Innen en avstand på 50 meter fra hver hovedinngang skal det avsettes en nærlekeplass på minimum 100 m 2. Lekeareal skal ha tilfredsstillende støyforhold, gode sol- og lysforhold, være skjermet for sterk vind, forurensning, sterke elektromagnetiske felt og fare (for eksempel trafikk). Arealer brattere enn 1:3 og arealer som er smalere enn 5 meter for kvartalslekeplass og smalere enn 2 meter for nærlekeplass skal ikke regnes med i arealberegningen. 6 Byggeområder for bolig 6.1 I byggeområde for bolig med tilhørende anlegg tillates også barnehager. 7 Byggeområder for hotell 7.1 I området for hotell H6 kan det oppføres hotell med tilhørende anlegg og svømmehall. 7.2 Utnyttelsesgraden må ikke overstige 80% BYA. 7.3 50 % av bebyggelsen tillates oppført med gesimshøyde på 12 meter, og 50 % tillates oppført med gesimshøyde 15 meter. 8 Offentlige trafikkområder (kjørevei, gang- og sykkelvei, annet trafikkareal, trafikkområde i sjø) 8.1 Alle offentlige trafikkområder skal bygges iht. Formingsveilederens bindende bestemmelser. Vegtiltak mot Rv 319 skal bygges i henhold til detaljplaner, datert 26.05.2005. 8.2 Gangvei mot sjøfronten (Kyststien) skal til enhver tid være åpen for allmenn gang- og sykkeltrafikk. Gangveien tillates overbygget på til sammen tre strekninger hvor hver er maks 15 m. I delområde Utsikten kan gangveien etableres med en maksimal stigning på 1:10. 8.3 Ved opparbeidelse av Skråveien skal det iverksettes avbøtende tiltak som støttemur eller tilsvarende slik at veifylling ikke kommer i konflikt med friområde F1c. 9 Offentlige friområder (park, lekeplass, badeområde) 9.1 Områdene skal opparbeides i tråd med detaljplaner etter Formingsveilederens retningslinjer. 9.2 Det kan tillates oppført bygg eller anlegg som har naturlig tilknytning til områdenes bruk. Som eksempel kan nevnes murer i tilknytning til turstier, toalettanlegg, badebrygge, stupebrett. 9.3 Innen badeområdene Fb1, Fb3 og Fb6 er allmenn ferdsel med motorisert fartøy forbudt. Badeplassene skal merkes med bøyer eller i henhold til enhver tids gjeldende merkesystem. Reguleringsbestemmelser NJB Side 6 av 7
10 Spesialområder (Privat småbåtanlegg i sjø, friluftsområder, frisiktsone ved veg) 10.1 Området for privat småbåtanlegg i sjø kan benyttes til utlegging av flytebrygger/moloer for fortøyning av inntil 1.000 småbåter. Forankring av moloer innen område Sb7b skal foregå i samarbeid med Norsk sjøfartsmuseum. 10.2 I område Sb7a tillates oppført inntil sju bygninger som har naturlig tilknytning til småbåthavna. Utnyttelse er inntil 50 m 2 (BYA) pr. bygning. Gesimshøyde tillates på 3,5 m. Takvinkel kan være inntil 25 grader. En av bodene kan benyttes til bensinstasjon. 10.3 I området for friluftsområde, kan elvebredden langs Selvikelven heves til kote 2 ved elvemunningen og kote 4.5 ved rv 319. Opparbeidelse etter utfylling og etablering av sti skal være iht. Formingsveilederens retningslinjer. 10.4 Ved frisiktsoner for veg skal det være fri sikt ned til 0.5 m over de tilstøtende vegers planum. Oppstammede trær med en stammediameter på inntil 30 cm kan tillates 10.5 Brygge/havneanlegg i områdene SB7a og SB7b tillates ikke avlåst eller på annen måte stengt for allmennheten. 11 Kombinerte formål (Bolig/forretning/kontor) 11.1 I området for kombinerte formål kan det bebygges med boliger, forretning, kontor og barnehage. 11.2 1. etasje skal tilrettelegges med nødvendig takhøyde for kontor-/og forretningsdrift, selv om det i første omgang skal disponeres til bolig. 11.3 Publikumsrettede virksomheter tillates kun i 1. etasje. 11.4 Det kan tillates etablert inntil 3000 m2 med handel innenfor reguleringsområdet. Detaljhandel skal etableres innenfor område angitt på plankartet som kjerneområde. Utenfor kjerneområdet skal det ikke være detaljhandel, unntatt utsalg fra stedlig produksjonsvirksomhet. 12 Kombinerte formål (hotell/offentlig parkering) 12.1 Område H/P6 reguleres til parkering for Hotell/Marina og offentlig parkering for allmennheten. Offentlig parkering skal utgjøre minimum 30 plasser. Reguleringsbestemmelser NJB Side 7 av 7