Hålogaland Plankontor AS Mulighetsstudie Bruk av deler av eiendom 57/1399 til boligformål. 2014-05-15 Oppdragsnr.: 5142491
Oppdragsnr.: 5142491 Mulighetsstudie Bruk av deler av eiendom 57/1399 til boligformål. Oppgave: Gjennomføre en vurdering av eiendom 57/1399 i Harstad for å avklare mulighetene for å nytte deler av eiendommen til boligformål. Gjeldende plan: Området omfattes av «reguleringsplan for Ila området», plannr. 220-1 Ila. Planen er datert 28.2.2003. Eiendom 57/1399 er regulert til spesialområde (S3) med påtegning «bevaring». i bestemmelsene er det anført at området kan endres, bygg/anlegg rives og/eller nybygges dersom dette godkjennes av kulturvernmyndighetene. (Tilstøtende bolig på eiendom 57/1343 er tilsvarende regulert til spesialområde (S5) med påtegning «bevaring».) Dagens situasjon: På sørøstre del av eiendom 57/1399 ligger bygget A:rt Gym som opprinnelig var gymsal for byens befalsskole, og oppført i 1904. I dag er bygget i privat eie og ombygd til kontorlokaler. Bygget er bevaringsverdig. Resten av eiendommen består i hovedsak av ubebygd grøntareal bevokst med trær og busker. Bare deler av området rundt selve gymsalbygget blir parkmessig vedlikeholdt. Art Gym AS tidligere gymsal for BSIN oppført 1904 Norconsult AS Skoleveien 1, NO-9407 Harstad 2
Oppdragsnr.: 5142491 Mulighetsstudie Bruk av deler av eiendom 57/1399 til boligformål. Muligheter for ny bebyggelse: Eiendommen 57/1399 har et areal på ca. 4,2 da og er i dag utnyttet med et bygg med grunnflate ca. 400 m2. Slik sett har tomten potensiale til større utnytting. Utfordringen i innpassing av ny bebyggelse ligger i hovedsak i tomtens topografi og til hensyn til bevaringsverdig bebyggelse i området (Art gymsal og bolig på eiendom 57/1343). Det er i prinsippet to plasser på tomten som kan vurderes for ny bebyggelse. Det er flaten som ligger rett vest for Art Gym og det er arealet som grenser opp mot Eriks gate. Problemet med førstnevnte areal er at det ligger terrengmessig så høyt i forhold til atkomstveier at bilatkomst og parkering blir vanskelig å etablere. Problemet med arealet mot Eriks gate er topografien. Arealet har stor høydeforskjell fra sørdel til norddel. Dagens tomtesituasjon Flyfoto som viser vegetasjon og vegnett. Skissen til venstre viser områder som kan vurderes som plass for ny bebyggelse. Rødt felt er et areal mot Eriks gate som vil gi greie atkomstforhold (bilatkomst), men som har en utfordrende topografi. Mulige byggeområder. Blått felt er et areal som er relativt flatt, men som høydemessig ligger slik at det er vanskelig å gi tilfredsstillende atkomst (bilatkomst). Type boligbebyggelse: Eiendommen 57/1399 ligger lokalisert i sentrum av Harstad med kort avstand til bymidte. Rådhuset ligger lokalisert til nabokvartalet og området rett sør for tomten er utnyttet til blokkbebyggelse. Det synes naturlig, dersom dette sentrumsområdet skal fortettes med ny boligbebyggelse, å legge opp til en løsning med et bygg som inneholder flere små boenheter (to- og treroms boenheter) som markedsmessig retter seg mot enslige og to personers familier (seniorer) som av praktiske grunner ønsker å bo sentrumsnært. Denne mulighetsstudien har tatt som utgangspunkt å vurdere mulighetene for nybygg med en slik profil. 3
Oppdragsnr.: 5142491 Mulighetsstudie Bruk av deler av eiendom 57/1399 til boligformål. Løsningsalternativ: Vi har skissemessig vurdert tre alternative plasseringer av et nybygg med småleiligheter (fra 6 til 8 boenheter) Vi har vurdert hvordan et slikt bygg kunne tilpasses til topografi, atkomstforhold og parkeringskrav (1,5 plasser pr. boenhet) og samtidig gi en tilfredsstillende estetisk og funksjonell løsning. I tillegg har vi vurdert sol-/skyggeforhold, karv til adekvat lekeareal og hensyn til bevaringsverdig bebyggelse. Alternativ 1 er et nybygg med seks boenheter plassert parallelt med Eriks gate. Alternativ 2 er et nybygg med åtte boenheter plassert parallelt med Eriks gate. Alternativ 3 er et nybygg med seks boenheter plassert rett vest for A:rt Gymsal. ALT. 3 Skal det legges bebyggelse på flaten vest for A:rt Gym så må bygget gis garasjeparkering i en underetasje/kjeller som ligger på ca ct. 26. Det kan teoretisk etableres kjøreatkomst fra Eriks gate. Boligenhetene må orienteres slik at stuer/balkonger får solinnfall (sørøst-orientert fasade). Løsningen vil gi stort terrenginngrep og bygget vil legge beslag på det arealet som er best egnet for utelek. Utsiktsmessig blir løsningen heller ikke god ved at A:rt Gym (som har stor mønehøyde) vil dekke hele utsiktssektoren mot sørøst. Forholdet til eksisterende bevaringsverdig bebyggelse anser vi også å være uheldig. I dag utgjør arealet mellom A:rt Gym og den bevaringsverdige boligen på 57/1343 et fint åpent rom som gjør at disse byggene visuelt sett ikke forstyrres. Et nybygg her vil bryte denne visuelle forbindelsen og virke spesielt forstyrrende på A:rt Gyms vestfasade. Vi vurderer en slik bygningsplassering å ha så mange negative sider at vi har valgt ikke å kunne tilrå en slik løsning. Vi har valgt å se mer i detalj på alternativ 1 og 2, som begge tar utgangspunkt i en plassering i området ved Eriks gate, og med en bygning orientert parallelt med denne gaten. Forskjellen på disse to alternativene ligger kun i bygningsstørrelsen (alt.1 med seks boenheter og alt. 2 med åtte boenheter). ALT. 1 viser et leilighetsbygg plassert parallelt med Eriks gate, med byggeavstand fra gatemidte tilsvarende som for eksisterende boligblokk på eiendom 57/927 (Hans Egedes gt. 20). Bygget får kjøreatkomst via Eriks gate (ca. ct. 26). Bygget foreslås i tre etasjer (underetasje, 1. og 2. etasje og en loftsetasje) med parkering, boder etc. plassert i underetasje (også gjesteparkering). Fortau på sørsiden av Eriks gate føres fram til innkjøring. Eget trappe-/heisehus i vest er knyttet til svalgangsløsning langs nordfasaden. 4
Oppdragsnr.: 5142491 Mulighetsstudie Bruk av deler av eiendom 57/1399 til boligformål. Alle leiligheter har sitt uteareal orientert mot sydvest og får derved optimale solforhold. Lekeareal opparbeides direkte i forkant av uterom i sydvest og vil ha en optimal beliggenhet med hensyn til sol. Via svalgang vil det være trinnløs atkomst til lekearealet Via svalgang vil det være trinnløs atkomst til lekearealet. Resterende del av naturområdet vest for A:rt Gym foreslås parkmessig opparbeid. Ved å etablere en støttemur på vestsiden av A:rt Gym kan det evt. etableres en gangveg her som forbinder byggets inngangssone i sydvest med plassdannelsen på nordvestsiden og videre til Eriks gate. Bygget ligger med lengderetning 90 grader i forhold til A:rt Gym og bygningskroppen danner «nordvestvegg» i landskapsrommet som formes mellom dette bygget, A:rt Gym og den bevaringsverdige boligen i Marinevegen 1. Dette landskapsrommet kan oppgraderes til et fint parkareal som vil kunne være tilgjengelig, ikke bare for beboere i et nytt leilighetsbygg, men også for leietakere i A:rt gym. Begge de bevaringsverdige byggene vil, slik vi vurderer situasjonen, bli marginalt berørt av en slik bygningsplasering. Alt. 1 viser et leilighetsbygg med seks boenheter fordelt på to etasjer + loft. Tre leiligheter i hver etasje med leilighetsbredde 7,5 meter. Dette gir et bygg med grunnflate ca. 375 m2. Vi har i alt. 1 vist et eksempel med tre to-roms leiligheter, hver på ca. 60 m2 BRA, og tre tre-roms leiligheter, hver på ca. 87 m2 BRA. Leilighetene vil kunne gis full universell utforming og slik sett være gunstige leiligheter for eldre eller personer med funksjonsproblem. Terrengmessig vil bygget bli liggende med diagonalt tverrfall på ca. 5-6 meter. Ved arrondering tilpasses dette lett slik at man kan få bygningskroppen greit innpasset i landskapssituasjonen. Alle uterom vender direkte mot sydvest og leiligheter i 1. etasje får uteplasser direkte på bakkenivå, leiligheter i 2. etasje får uterom som balkongløsninger. Mot nordøst (mot Eriks gate/bysiden) har bygget en fasadehøyde på fire etasjer, men mot sydvest (mot landskapsrommet) har bygget bare en fasadehøyde på to etasjer. 5
Oppdragsnr.: 5142491 Mulighetsstudie Bruk av deler av eiendom 57/1399 til boligformål. Perspektivskisser av alternativ 1: Leilighetsbygget sett fra ståsted nederst i Harstadgårdsbakken Leilighetsbygget sett fra ståsted i krysset Eriks gt./asbjørn Selsbanes gt. Leilighetsbygget sett fra ståsted i Eriks gate (mot krysset med Harstadgårdsbakken). Leilighetsbyggets sydvestfasade mot parkarealet mellom A:rt Gym og Marinevegen 1 ALT. 2 viser et leilighetsbygg plassert i akkurat samme situasjon som alt. 1, parallelt med Eriks gate, med samme byggeavstand fra gatemidte. Her får bygget også kjøreatkomst via Eriks gate (ca. ct. 26). Bygget har samme etasjehøyde som alt. 1 (underetasje, 1. og 2. etasje og en loftsetasje) og med parkering, boder etc. plassert i underetasje (også gjesteparkering). Bygget er imidlertid forlenget med en leilighetsbredde (7,5 meter) som da øker antallet boenheter fra seks til åtte. Vi har tatt med dette alternativet for å vise hva vi mener kan være maksimal utnytting for en slik tomteplassering. Utvidelsen medfører imidlertid at bygget må håndtere et større diagonalt tverrfall og det gir utfordrende terrengtilpasninger som vil være kostbare og kanskje uakseptable, spesielt for eiendom 57/1343 som berøres spesielt. Endeleilighet i nordvest (i 1. etasje) blir også å få en litt ugunstig uteromssituasjon (med utsikt mot en høy støttemur). Vi vil derfor ikke tilrå en slik løsning, men anbefaler at videre reguleringsprosess tar utgangspunkt i alternativ 1. 6
Oppdragsnr.: 5142491 Mulighetsstudie Bruk av deler av eiendom 57/1399 til boligformål. Planskisse som viser alternativ 2: Terrengforholdene i nordvestre del av bygget vil være vanskelige å løse på en tilfredsstillende måte. Perspektivskisser som viser alternativ 2: Som man ser av perspektivskissene så vil et alternativ med åtte boenheter medføre at byggets nordvestre hjørne (mot Harstadgårdsbakken) vil få en «tung» plassering inn i terrenget. Rent teoretisk er det nok mulig å få til en arrondering som kan fungere, men det vil gi et kostbart tomteuttak og det vil bli behov for en høy støttemur direkte opp mot tomtegrensen til eiendom 57/1343 (Marinevegen 1). Endeleilighet i nordvest (1. etasje) vil, som vi ser på perspektivet, bli liggende «nedgravd» i terrenget og får redusert solinnfall og begrenset utsikt. 7
Oppdragsnr.: 5142491 Mulighetsstudie Bruk av deler av eiendom 57/1399 til boligformål. Skisseløsning til leilighetsplaner (alternativ 1): ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ KONKLUSJON Med utgangspunkt i ovenstående mulighetsstudie mener vi å kunne konkludere med at deler av eiendom 57/1399 har forutsetninger for å kunne utnyttes til ny bebyggelse (boligformål). Området som etter vår vurdering kan bebygges er deler av tomten som grenser direkte opp mot Eriks gate. For å kunne få til en akseptabel terrengtilpasning bør ikke bygget ha større grunnflate enn vist i alternativ 1. Vi mener alternativ 1 kan gi plass til et leilighetsbygg med seks boenheter (fordelt på to og treroms leiligheter). Løsningen gir plass til parkering på egen tomt og kommunalt krav til lekeplassareal kan også løses tilfredsstillende. Det ligger til rette for å kunne tilpasse leilighetene slik at de gis full universell utforming. Vi vil tilrå at videre reguleringsprosess tar sikte på å skaffe hjemmel for et nybygg med plassering i henhold til alternativ 1. Harstad 15.5.2014 Stein Wold siv. Ark 8
Oppdragsnr.: 5142491 Mulighetsstudie Bruk av deler av eiendom 57/1399 til boligformål. VEDLEGG: 1. Planskisse av alternativ 1 i mål 1:200 (A3-format) 2. Planskisse av alternativ 2 i mål 1:200 (A3-format) 3. Perspektivskisser av alternativ 1 (A4-format) 4. Perspektivskisser av alternativ 2 (A4-format) 5. Skisse til planløsninger for alternativ 1 i mål 1:200 (A3-format). 9
ALT. 1 Perspektiv sett fra nord. Lelighetsbygg sett fra Normanns gate. Mulighetsstudie for bruk av deler av eiendom 57/1399 til boligformål. 12.5.2014 - SW
ALT. 1 Perspektiv av nordøstfasade. Lelighetsbygg sett fra Asbjørn Selsbanes gt. Mulighetsstudie for bruk av deler av eiendom 57/1399 til boligformål. 12.5.2014 - SW
ALT. 1 Mulighetsstudie for bruk av deler av eiendom 57/1399 til boligformål. Perspektiv av sørvestfasade. 12.5.2014 - SW
ALT. 1 Perspektiv av sørøstfasade. Lelighetsbygg sett fra Eriks gt. Mulighetsstudie for bruk av deler av eiendom 57/1399 til boligformål. 12.5.2014 - SW
ALT. 2 Perspektiv set fra nord Lelighetsbygg sett fra Normanns gate. Mulighetsstudie for bruk av deler av eiendom 57/1399 til boligformål. 12.5.2014 - SW
ALT. 2 Perspektiv av nordøstfasade. Lelighetsbygg sett fra Asbjørn Selsbanes gate. Mulighetsstudie for bruk av deler av eiendom 57/1399 til boligformål. 12.5.2014 - SW
ALT. 2 Perspektiv av sørvestfasade. Mulighetsstudie for bruk av deler av eiendom 57/1399 til boligformål. 12.5.2014 - SW
ALT. 2 Perspektiv av sørøstfasade. Lelighetsbygg sett fra Eriks gt. Mulighetsstudie for bruk av deler av eiendom 57/1399 til boligformål. 12.5.2014 - SW